1、浦東銅山街項目前期策劃浦東銅山街項目前期策劃浦東銅山街項目前期策劃浦東銅山街項目前期策劃在這樣的市場中，我們關心的并不是每天在這樣的市場中，我們關心的并不是每天300600套的成交量何時翻倍。套的成交量何時翻倍。而是即使是在這樣低迷的市場，哪些東西依然長盛不衰。而是即使是在這樣低迷的市場，哪些東西依然長盛不衰。客戶群變化之一：客戶群變化之一：投資性需求將持續下降，而商務性自住需求將持續上升投資性需求將持續下降，而商務性自住需求將持續上升面臨國家宏觀調控，持續低迷的市場，面臨國家宏觀調控，持續低迷的市場，讓我們重新注意到的市場機會點。讓我們重新注意到的市場機會點。在宏觀調控之前，上海高檔樓盤（1
2、2000元以上）的消費群主要集中在非上海籍客戶，浦東尤其是泛陸家嘴地區，這一現象尤其突出。如陸家嘴板塊的盛大金磐一期（90為外地和境外客戶）、聯洋板塊的盛世年華（50為外地和境外客戶）、世紀公園的浦東世紀花園二期（60為外地和境外客戶）、楊東板塊的上海綠城一二期（80為外地和境外客戶）。宏觀調控之后，投資性購房特別是來自江浙的客戶明顯減少，而目前市場主要依靠境外客戶、上海本地客戶或者部分前期投資獲利的投資性客戶消化。客戶群變化之二：客戶群變化之二：境外客戶增量的現象值得關注境外客戶增量的現象值得關注2005年上半年，外國人新辦就業證人數為9071人，同比增長三成。新來上海工作的外國人主要來自日
3、本、美國、韓國、新加坡及德國等國。目前實際在上海工作的外籍人士超過4萬人，浦東容納了絕大部分。在未來的三年內，上海寫字樓總量將從300萬平米增加到670萬平米，增加地點主要在浦東，所以外籍人士數量的增長也相應體現在陸家嘴輻射帶。2004年下半年起，上海浦東市場主流的三房的銷售率逐漸下降，而兩房和四房的需求明顯加快，較典型的案例是盛世年華、陸家嘴中央公寓和上海綠城三期，這些項目的銷售速度都要快于周邊樓盤。而這背后說明消費者購房更加理性。客戶群變化之三：客戶群變化之三：戶型需求逐步理性，兩房和四房的需求增加的變戶型需求逐步理性，兩房和四房的需求增加的變化，說明客戶潛在的流變現象化，說明客戶潛在的流變現象（1 1）境外客戶是目前市境外客戶是目前市場較為持久和堅挺的消費場較為持久和堅挺的消費群，這是由于上海在亞洲群，這是由于上海在亞洲的經濟中心的地位所決定，的經濟中心的地位所決定，而且在未來而且在
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