房地產公司評價土地的兩大核心工具培訓課件（24頁）.pdf
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房地產公司評價土地的兩大核心工具培訓課件（24頁）.pdf
1、內部資料 嚴禁外傳 1內部資料 嚴禁外傳分享集團評價土地的兩大核心工具內部資料 嚴禁外傳 2土地獲取的兩大核心評判標準土地獲利倍數利潤率同行房企成就共享IRRVS.內部資料 嚴禁外傳 3第一部分實現成就共享是獲取土地的前提內部資料 嚴禁外傳 4快速周轉開發思路背后的經營哲學短周期的產品長周期的產品快速周轉的本質：可預知的市場不可預測的市場讓資金飛起來降低市場風險內部資料 嚴禁外傳 5實現快速周轉的核心工具1年內實現集團自有資金投入全部回籠成就共享內涵集團實現快速周轉的指揮棒是？成就共享！項目累計回籠資金(自有資金投入+自有資金按年折算后的金額30%）暗含快速周轉要求成就共享不僅是一個評判標準，
2、更是一套綜合管理工具。提供激勵考核導向內部資料 嚴禁外傳 6高周轉在投資上如何落地集團評判一個項目是否做到高周轉，關鍵要從三個指標進行落實。三個關鍵指標現金流回正時間預售節點管控產品銷售速度高周轉實質是追求資金的高周轉，核心是如何最大程度減少自有資金的占用，使其收益最大化。實施567制度。要求項目拿地后立即進場施工，5個月開盤，6個月現金回籠，7個月達到資金平衡；實施789制度，首期要推出80%的貨量，一周內去化達到70%，一個月內去化90%。當然更鼓勵日光盤。內部資料 嚴禁外傳 7現金流一年累計回正時間是神馬？現金流一年累計回正=銷售收入-投入-支出0現金流一年累計回正=銷售收入+合作方投入
3、+銀行貸款+施工方墊款+-自有投入-支出0內部資料 嚴禁外傳 8縮短現金流回正時間在投資階段的落實措施三個落實措施少投入晚投入早回收1.合作方出地，雙方按比例出建安費或我司出建安費；2.一級開發，由合作方代墊前期開發費。如荊州海子湖；3.與同行合作，更要與上下游合作。施工方、信托基金；4.避免合作方不對等支出或占用我司資金的行為。1.競買保證金盡量少付，付款期盡量拉開；2.公開市場合理利用游戲規則，保留拆遷物，合理延期付款；3.二手地收購，在爭取付款時點與地價的合理平衡；4.減免優惠政策的落實。1.確保溢價款返還有保障、方式要合法及合理；2.爭取能以協議或合同明確約定，確保溢價款及時返還，不拖欠。內部資料 嚴禁外傳 9縮短現金流回正時間在投資階段的項目案例案例：山東臨朐項目少投入項目總占地360畝，首期掛牌195畝，地價140萬每畝，總地價2.74億元。模式：招拍掛，新設公司合
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