2019地鐵上蓋物業商業發展分析報告(香港圓方、K11、海港城、apm、IFC、朗豪坊、太古廣場等)（63頁）.pptx
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2019地鐵上蓋物業商業發展分析報告(香港圓方、K11、海港城、apm、IFC、朗豪坊、太古廣場等)（63頁）.pptx
1、2019地鐵上蓋物業商業發展分析地鐵上蓋物業分析商業發展模式分析香港地鐵上蓋物業案例分析商業發展模式分析連鎖超市：管理制度化、商鋪繁多、內部業態開始分層，商品區注重規劃，考慮人消費心理。一把購物車帶來全新的消費休閑體驗專業市場、大賣場：更多的比較、選擇、要求帶來物美價廉，賣點的多樣性、多變性、多元性，滿足不同需求，一般定位于家庭婦女。百貨公司：商鋪集中、品中繁雜；但是商場定位不清，商鋪隨機組合，一般僅滿足居民的日用百貨。購物中心：內部功能分區、業態劃分明顯、店面集聚且整齊，集超市、購物，休閑娛樂于一體，注重人的消費體驗與社會交往。街邊商鋪：便民購物，與居住點結合緊密、商鋪與用地缺乏統一規劃，臨
2、街占道城市（商業）綜合體：商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等高度融合，追求生活樂趣。城市精神、地標的引領、聚合增值模式，與城市軌道交通緊密結合。 商業模式演變商業模式定位地鐵上蓋物業是商業發展模式的一種，常以城市綜合體概念進行規劃設計，應當實現時尚購物、服務體驗、娛樂等多類商戶精心規劃組合；游憩娛樂、主題娛樂、景觀休閑多向度融合；娛樂、文化藝術中心、游憩場所等都市中心體驗。目前地鐵上蓋物業綜合體由于其發展模式定位的不同 ，呈現出不同的發展態勢，效益也差別很大。主要模式有：粗放豐富定位模式、流行定位模式、全奢侈定位模式。粗放豐富定位模式以中高檔休閑餐飲和TOGO輕食、零食為主導，
3、輔以部分主流青春流行服飾店、個人護理用品店、化妝品店、家居用品店、美食廣場等。典型代表：萬達廣場、中糧大悅城等。樓層業態主題定位不清，缺乏統一明確的整體形象 ；綜合體內功能區劃分混亂，商戶任意組合；管理較混亂；此類是地鐵商業最常規最常見的業態組合與商品定位模式，符合地鐵商業消費習慣快速型、隨機型、輕便型、大眾型的消費特性。流行定位模式以非主流的個性時尚服飾與新穎創新型的禮品、玩具、動漫店、DIY商業、外貿商品、中高端服飾、淺娛樂體驗等各類潮流小店為主，輔以部分餐飲店，偏向女性市場。這類商鋪劃分面積較小，租金單價較高，主要客源為購買力有限而又追求時尚的年輕族。典型代表：協信星光匯、龍湖北城天街等。全奢侈定位模式多以大牌自主指定地塊+名師設計群落構成，作為高端都市綜合體附屬群落或購物公園的核心，一般作為高端豐富定位購物中心的子類型存在。該類地鐵商業項目都位于高檔核心商圈，且一樓商城布滿國際一線
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