1、商品房銷售中的價格策略商品房銷售中的價格策略(2011-07-14 16:17:32)標簽：雜談 分類：家庭理財20世紀90年代以來，房地產業，特別是住宅產業已經成為國民經濟的 支柱產業和國民經濟新的增長點，推動和支持了國民經濟持續、快速、 健康的發展。但是，也存在著大量住宅項目不做市場調查，不做可行性 研究，盲目上馬，結果造成大量房屋閑置和資金積壓。近年來，商品房 空置率不斷上升,2002年全國商品房空置面積已突破1億平方米大 關。商品房空置而積居高不下的原因除了高檔住宅供應量偏大的結構 性矛盾之外,很重要的原因就是房地產市場過熱造成的普通商品房價 格偏高，導致有效需求的嚴重不足，從而影響到
2、房地產市場的可持續 發展。一、影響商品房定價的主要因素和制定價格策略時常犯的錯誤同其他房地產產品一樣，商品房具有不可移動性、長期使用性、 高價值性、異質性和保值增值性等特性。決定商品房價格的因素很多, 其中最主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發費用、市政公用 設施費用以及各種稅費和開發商的利潤。一般來說，建房成本中土地 費用約占20%,拆遷安置費用約占10%20%,房屋建筑安裝費用約占 20%30%,市政公用設施費用占10%左右,各項稅費約占20%。在此基 礎上，還要加上20%左右的開發商利潤，從而構成商品房的售價。在不 考慮國家整個宏觀政治、經濟形勢的前提下，開發成本、住宅小區的 性能和
3、各個住宅單元的異質性是影響商品房定價的主要因素。價格是營銷組合4P s中惟一產生銷售收入的因素，其他因素則 代表成本。價格策略已經成為商品房銷售過程中的重中之重,但是很 多開發企業還是制定不好合適的價格策略。目前，開發商在制定價格 策略時常犯的錯誤主耍有:定價過分強調成本；沒有配合市場變化作 價格上的調整;在調整營銷組合時，往往單獨考慮價格，而未考慮營銷 組合中的其他因索；價格沒有隨產品項目及細分市場的不同而有所差 異。在綜合考慮了開發成木、住宅小區的性能和各個住宅單元的異質 性Z后所確定的價格還只是價格可行范圍內的維空間，價格策略還 需要在水平軸上將Z與時間對應。在商品房銷售過程中，開發商要適 應市場變化及時調整價格策略。在開盤、盤中和尾盤等不同的銷售階 段，所采取的價格策略亦應該不同。二、開盤的價格策略由于房地產市場的瞬息萬變、競爭激烈，書面價
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