中國商品房價格長期上行的政策性因素分析（7頁）.doc
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中國商品房價格長期上行的政策性因素分析（7頁）.doc
1、中國商品房價格長期上行的政策性因素分析北京市社會科學院經濟研究所，丁軍內容摘要：本文從政策學的角度，采用實證分析的方法，剖析了1998-2008年中國商品房價格以及相關變量之間的聯動走勢和政策性成因。文中提出，商品房價格后期的持續走高背離了市場的真實價值，其政策性原因是對土地總量的行政化控制、以及金融稀缺資源向購房市場的傾斜。本文認為，通過實行土地供應量與房價指數聯動機制、以及靈活運用貨幣政策等組合手段，未來中國商品房價格可能呈現高位窄幅震蕩、緩慢上升的趨勢。關鍵詞：房價、泡沫、政策因素中國房地產市場脫胎于傳統的經濟集權控制體制，某種意義上講，中國房地產市場的成長過程，也就是經濟管制松動、退卻
2、乃至被“新經濟規則”逐步取代的過程。然而，我們應當清醒地看到，這個過程至今尚未完成，正在形成之中的“新經濟規則”既非市場規則、也非計劃規則，而似乎是通過試錯在行政壟斷和市場效率之間尋求平衡和妥協的產物。這就決定了變革中的中國房地產市場的最大特色是，行政壟斷力量在房地產市場供需雙方的較量和博弈中居于主導地位，進而在房地產價格的形成過程中發揮著不可或缺的特殊作用、或者說行政壟斷力量部分轉化成了房地產價格形成的政策環境。從土地的供給、財政金融政策的價值取向，到房地產企業的市場準入制度、潛在購房者的融資渠道等無不與正在演變之中的政策環境休戚相關。判斷和把握商品房價格的現狀和走勢，必須研究房地產業的政策
3、環境以及政策效應。一、1998-2008年中國房價的走勢及政策性成因分析根據1998-2008年商品房銷售均價（圖1），我們可以看到，除1998-1999年房價低位蓄勢盤整、以及2007-2008年高位滯脹外，1998-2008年間的房價逐年遞增的走勢基本反映了房價長期上漲的趨勢。圖1 1998-2008年商品房銷售均價 數據來源：中經網統計數據庫為便于對政策環境變化所產生的房價效應進行分析，本文依據房價漲幅、土地購置面積、商品房銷售面積等不同特征，可將這十年房價走勢劃分為三個階段：第一階段為1998-2003年，這一階段房價溫和上升，與此相伴隨的是開發商土地購置面積迅速上升（圖2）、以及商品房銷售面積的快速增長（圖3）。這一階段的主要政策特征和效應是：1998年政府在力圖擴大內需、以應對亞洲金融危機的背景下，通過出臺購房按揭貸
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