1、打造城市級商業，獲得持續穩定現金流打造城市級商業，獲得持續穩定現金流 勝利大廈定位與物業建議勝利大廈定位與物業建議謹呈：山東鑫都置業有限公司項目本體條件解析及項目界定項目本體條件解析及項目界定Part1.商業定位、招商策略及物業發展建議商業定位、招商策略及物業發展建議Part2.公寓定位及物業發展建議公寓定位及物業發展建議Part3.匯報內容匯報內容本報告是嚴格保密的。項目本體條件解析及項目界定項目本體條件解析及項目界定p項目區位p地塊解析p項目界定項目地塊解析項目地塊解析u用地性質用地性質：商業用地；u占地面積：占地面積：8538平方米；u地上建筑面積：地上建筑面積：5.47萬平方米；其中商
2、業建筑面積2.4萬平米，塔樓建筑面積3.07萬平米；u容積率容積率R R：6.5；u建筑高度：建筑高度：95米（原限高99.6米）；2525米米1717米米9090米米4040米米商河路1412.1平米1343.2平米注：規劃指標為調整方案指標；項目界定及限定條件分析項目界定及限定條件分析1、從地段價值考慮，商業酒店商務居住2、從商務價值來看，因為城市往東走，這一帶辦公檔次低，白領缺失。3、商業占地規模小，要增加總體體量并形成特色4、從地塊條件分析，地形不規則，南北雙向的進入性較差。北側濟南路是人流車流匯集的地方，需要結合A地塊考慮消費者的進入性；南側緊鄰商河路步行街，沿街面17米，若南向兩地
3、塊改造成為城市廣場，則明顯改善地塊南側的進入性。因此，在商業的人流動線、商業公寓的進入性方面要綜合進行考慮。城市核心商圈內的綜合體物業城市核心商圈內的綜合體物業各物業功能比較分析各物業功能比較分析公寓和商業更符公寓和商業更符合項目的目標合項目的目標擬合度最高擬合度最低出租與出售物業結合：p位于核心商圈，商業價值高，商業為必選功能p酒店+商業全部為持有物業資金壓力過大p寫字樓要求一定的昭示性與進入性，地塊資源存在劣勢詳細寫字樓分析見附件本報告是嚴格保密的。商業定位、招商策略及物業發展建議商業定位、招商策略及物業發展建議p整體定位p業態規劃p招商策略p物業發展建議西城商業市場分析回顧西城商業市場分析回顧u西城集中了東營絕大多數現有的中、大規模商業設施，已形成一西城集中了東營絕大多數現有的中、大規模商業設施，已形成一定的品牌和規模，整體定的品牌和規模，整體商業氣氛濃厚商業氣氛濃厚，尤其濟南路沿線
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