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陽光100房地產(chǎn)公司行銷培訓(xùn)手冊（78頁）.doc

資源ID：404238 資源大小：167.04KB 全文頁數(shù)：77頁
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陽光100房地產(chǎn)公司行銷培訓(xùn)手冊（78頁）.doc

1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)前期工作（一）開發(fā)地塊的取得一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式和特點1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本方式(1) 新區(qū)開發(fā)一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點進行開發(fā)建設(shè)。(2) 舊區(qū)改造舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。(3) 舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合這是既進行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長補短

2、，優(yōu)劣互補。2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(1) 建設(shè)周期長一個房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目從立項審批、規(guī)劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘察設(shè)計、組織施工到竣工驗收，交付使用短則幾年，甚至長達(dá)近十年。(2) 工程項目多一個綜合開發(fā)小區(qū)內(nèi)，既有住宅群、辦公樓，又有商業(yè)、金融、娛樂、文教、衛(wèi)生等建筑，以及各種基礎(chǔ)設(shè)施、配套項目，規(guī)模較小的有幾十個工程項目，中等的有上百項，大型的則項目更多。(3) 投資大由于綜合開發(fā)規(guī)模大，建筑物多，因而要耗費大量的人力、物力、財力。建成一個規(guī)模較小的居住小區(qū)，也至少要投資幾千萬元人民幣；建設(shè)一個綜合型的開發(fā)區(qū)，則要投資幾億人民幣。(4) 牽涉面廣房地產(chǎn)綜合開發(fā)要涉及到征地、動遷、

3、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、施工、道路、供電、供水、排污、電訊、商業(yè)、文教、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、公安、銀行等方方面面，各個部門，如某一環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，就會影響整個開發(fā)工程的正常進行。(5) 經(jīng)營風(fēng)險大房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資大、周期長，在建設(shè)過程中，一般采用向銀行申請貸款的方式籌措資金，因而在開發(fā)過程中要承受沉重的利息負(fù)擔(dān)。在銷售過程中，又會受到國際國內(nèi)的政治環(huán)境（包括政局、政策、法令）、經(jīng)濟環(huán)境（國家與地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展趨向、經(jīng)濟繁榮程度等）、消費環(huán)境（人門的消費心理、消費結(jié)構(gòu)、購買力等）、市政環(huán)境（市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市生態(tài)條件等）的影響。因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)有很大的投資風(fēng)險。3、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的要求(1) 從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)必須具備國家規(guī)定的資質(zhì)(2) 對所開發(fā)的項目必須進行可行性分析(3) 必須通過土

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