購物中心商業(yè)物業(yè)的前期管理手冊(51頁).doc
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購物中心商業(yè)物業(yè)的前期管理手冊(51頁).doc
1、商業(yè)物業(yè)的前期管理1.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段商業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策,把平時(shí)管理實(shí)踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師,在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實(shí)際需要,提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。及時(shí)帶來使用人和管理人長期積累的信息,對在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏,在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正,使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。1、根據(jù)商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況,組織相關(guān)的專業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會審,會審的重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如:1)高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠,雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營等;2)主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)
2、域照明供電是否接入主力店自用回路;3)公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制,是否采取了節(jié)能措施;4)計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量,盡量減少代收、代墊情況;5)水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等;6)空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布,合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量的選擇;2、從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議:1)各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理,設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要;2)地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求,地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理,停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議;3)外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求,照明、供電、計(jì)量方式是否合理;4
3、)建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理;5)鋪(戶)內(nèi)上下水、供電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求;6)隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要;7) 外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇,廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8)管理用房面積是否滿足需求;垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。2.項(xiàng)目施工階段1、物業(yè)竣工時(shí)驗(yàn)收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題,例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題,施工建造中留下的安全隱患,設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺,加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問題,必然造成后期商業(yè)管理的力不