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房地產(chǎn)銷(xiāo)售新國(guó)八條說(shuō)辭同致行（3頁(yè)）.doc

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房地產(chǎn)銷(xiāo)售新國(guó)八條說(shuō)辭同致行（3頁(yè)）.doc

1、同致行公司新政說(shuō)辭總結(jié)一、國(guó)八條內(nèi)容：(一)各級(jí)政府須在一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。(二)加大保障性安居工程建設(shè)力度。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。(三)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)的，須清算和稽查增值稅。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。(四)提高第二套住房貸款的首付款比例和

2、利率。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。(五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。(六)擁有2套及以上住房的，禁止再買(mǎi)房。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套

3、住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。(七)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)控制目標(biāo)，將約談責(zé)任人。(八)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。二、關(guān)于上海和重慶房地產(chǎn)稅的執(zhí)行情況上海： (二)征收對(duì)象本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。 (四)計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。(五)適用稅率適用稅率暫定為0.4

4、-0.6%。 (六)稅收減免1.本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的,合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積,下同)人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的,其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過(guò)60平方米的,對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積,按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。重慶：（一）征收對(duì)象試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式。首批納入征收對(duì)象的住房為：1個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。2個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。3在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通

5、住房。（二）稅率1.獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。2.在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。三、對(duì)策及說(shuō)辭(一) 關(guān)于首付提高無(wú)法購(gòu)買(mǎi)的解答答：1. 10%的首付并不是很高，以您的收入水平，提高的這點(diǎn)首付完全難不倒您的，你只要稍微籌一下就可以了。2. 市場(chǎng)上合適的房子所剩無(wú)幾，您可以看看，目前鄭州市場(chǎng)您別看好像還有很多樓盤(pán)，但有充足房源的項(xiàng)目已經(jīng)很少了，很多都是尾盤(pán)，沒(méi)有什么好房子了

6、，很多都是樓層不好，戶型不好等等的。您在我們項(xiàng)目看上的這個(gè)戶型樓層也好，朝向也好，而且也就那么幾套了，您如果還在猶豫，很有可能就會(huì)被別人買(mǎi)了，不要因?yàn)樘岣叩倪@點(diǎn)首付而猶豫了，這個(gè)位置，這個(gè)開(kāi)發(fā)商，錯(cuò)過(guò)了就沒(méi)有了，這個(gè)村就沒(méi)那個(gè)店了。3. 再說(shuō)了你付的首付多了一些，但您的貸款額少了，月供也少了，后期的還款壓力也小了，這樣你就不會(huì)被后期的還款而影響生活品質(zhì)了。以后無(wú)論首套房還是2套房，首付有可能還要提高，到時(shí)候門(mén)檻就更高了。(二) 關(guān)于限購(gòu)而猶豫不決的解答答：1. 政府就是怕這些好地段買(mǎi)的人多了才出臺(tái)2環(huán)內(nèi)限購(gòu)的，為什么限制呢？就是因?yàn)橘I(mǎi)的人多，需要控制才限制購(gòu)買(mǎi)的，為什么買(mǎi)的人多呢？就是因?yàn)楹茫?/p>

7、大家才都想買(mǎi)。而且現(xiàn)在二環(huán)內(nèi)可以開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，也就意味著可以賣(mài)的房子越來(lái)越少，俗話說(shuō)物以稀為貴，以后這樣位置的房子才能升的更快。好地段、好開(kāi)發(fā)商再加上好配套的樓盤(pán)，你說(shuō)還能去哪里找？2. 我們?cè)倏纯慈珖?guó)一線城市北京的環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)和環(huán)外房?jī)r(jià)的差距，都差不多一倍了。而鄭州二環(huán)內(nèi)和環(huán)外的房?jī)r(jià)還沒(méi)有拉開(kāi)差距，也就是說(shuō)環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)價(jià)格水平是偏低的，未來(lái)是有很大的升值潛力的。3. 如果您目前還不具備環(huán)內(nèi)購(gòu)房條件，您可通過(guò)遷戶口、辦納稅等手段獲得資格！(三) 國(guó)家出臺(tái)這么多政策，房?jī)r(jià)很有可能會(huì)降，我想再等等答：1. 是，您前面說(shuō)的國(guó)家出臺(tái)了很多政策是沒(méi)錯(cuò)，您可以這樣看，我給您解答。現(xiàn)在房?jī)r(jià)再漲是因?yàn)橘I(mǎi)房的人

8、多，但是房子少，也就是人們所說(shuō)的供不應(yīng)求。也就是說(shuō)現(xiàn)在有很多人是拿著錢(qián)買(mǎi)不到合適的房子的。2. 政策出臺(tái)這些政策無(wú)非是又回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的年代，想不讓人們買(mǎi)房子，但是市場(chǎng)需求是真實(shí)存在的，如果不解決土地供應(yīng)和房源供應(yīng)問(wèn)題，只一味的打壓需求只會(huì)造成后期的井噴和價(jià)格報(bào)復(fù)性反彈。也就是像2008年房地產(chǎn)短期的冬天一樣，結(jié)果2009年初馬上出現(xiàn)了一個(gè)報(bào)復(fù)性反彈，價(jià)格立馬更高了，到時(shí)候想買(mǎi)房，卻更難了，一是因?yàn)閮r(jià)格更高了，不能承受，二是因?yàn)榇蠹叶荚趽屩I(mǎi)房子，而自己已經(jīng)很難買(mǎi)到適合的了，到時(shí)候也就是只能將就著買(mǎi)個(gè)不滿意，價(jià)格又高很多的房子。3. 再說(shuō)了，現(xiàn)在地王屢屢出現(xiàn)，最新的地王后期蓋樓的成本價(jià)都每平米1

9、萬(wàn)以上了，怎么可能會(huì)降價(jià)呢？就像面粉貴了，難道面包會(huì)比面粉賣(mài)的便宜？(四) 由于限購(gòu)，客戶擔(dān)心現(xiàn)在買(mǎi)了小戶型以后買(mǎi)不到大戶型了答：1. 現(xiàn)在的限購(gòu)令是有期限的，不可能永遠(yuǎn)限制下去的，很有可能明年就不執(zhí)行這樣的政策了，一年后限購(gòu)令廢除后您還是可以再買(mǎi)的。2. 現(xiàn)在小戶型面積小，總價(jià)低，首付低，可能暫時(shí)用來(lái)住，等到時(shí)候您有換房的欲望的時(shí)候可以賣(mài)掉這套再買(mǎi)，或者拿這套來(lái)投資出租也可以的，這樣不是一舉兩得嗎？3. 若您先買(mǎi)小戶型，可以落戶鄭州，即使限購(gòu)，您還可以再買(mǎi)第二套。(五) 目前鄭州的房?jī)r(jià)太高了！答：1. 你可以了解一下，目前2011年1月份全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8645元/平方米，較上

10、月上漲0.95%。其中我們隔壁的山東省濟(jì)南縣住宅均價(jià)為9115元/平方米，住宅最高價(jià)為23000元/平方米，均價(jià)環(huán)比上漲1.28%，這里我為什么說(shuō)是濟(jì)南縣呢，就是因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)大省的省會(huì)城市，但是城市化發(fā)展卻十分的落后，感覺(jué)就像個(gè)縣城一樣，所以國(guó)內(nèi)有個(gè)說(shuō)法叫做“山東省濟(jì)南縣”。您再看看我們鄭州市，比濟(jì)南好太多了，同樣一個(gè)維度，鄭州只有7300元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)均價(jià)，更低于濟(jì)南市的房?jī)r(jià)，所以說(shuō)目前鄭州市價(jià)格并不高，還屬于中下游水平；2. 再退一步說(shuō)，國(guó)家調(diào)控目標(biāo)均指向擁有多套住房者以及投資客，而咱們項(xiàng)目均價(jià)只有7000，客戶大都以自住為主的，所以一直受政府大力支持；(六) 加息了，月供高

11、，付不起答：1. 現(xiàn)在國(guó)家加息是針對(duì)通貨膨脹正常的貨幣手段，并非只針對(duì)房地產(chǎn)。而且現(xiàn)在的加息只是短暫的調(diào)控手段，基本上每?jī)赡昃蜐q一次，一年后有下調(diào)了。就這樣來(lái)來(lái)回回，只要政府達(dá)到了控制通貨膨脹的目的，立馬會(huì)下調(diào)利率。2. 你看，我們買(mǎi)房貸款都是20年30年的長(zhǎng)期貸款，其實(shí)這樣算下來(lái)，利率漲漲又下調(diào)，在你的貸款期限里其實(shí)利率就是一個(gè)穩(wěn)定且均衡的，并非您目前看到的這么高。(七) 現(xiàn)在想投資，但擔(dān)心資產(chǎn)縮水答：1. 你說(shuō)的很對(duì)，誰(shuí)也不能保證房子資產(chǎn)不會(huì)縮水，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)是一種長(zhǎng)期上漲的，你對(duì)比一下10年前，看看漲了多少？2. 2套房首付50%與現(xiàn)在的60%相差不是太多，為了能夠住上好的房子，

12、多付這10%也是值得的。現(xiàn)在銀行存款利率不高，各種投資風(fēng)險(xiǎn)又大，回報(bào)率又低，幾乎很難找到一個(gè)穩(wěn)定的投資渠道，所以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資潛力仍然比其他投資渠道要高很多，您資產(chǎn)的保值增值完全可以得到保證；3. 近期，政府對(duì)地產(chǎn)監(jiān)管的目標(biāo)是通過(guò)抑制不合理需求實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，不是直接打壓合理的房?jī)r(jià)，限購(gòu)也是臨時(shí)的。現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)住房剛性需求還是很大的，雖在地產(chǎn)調(diào)整轉(zhuǎn)型期房?jī)r(jià)不會(huì)全面回漲，但調(diào)控一放松肯定會(huì)產(chǎn)生全面回漲。(八) 對(duì)于投資者想購(gòu)買(mǎi)多套房源，但是限購(gòu)，買(mǎi)不了？答：如果您有屬于個(gè)人的公司，可以以公司的名義進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。如果沒(méi)有公司，可以虛注冊(cè)一個(gè)公司來(lái)購(gòu)買(mǎi)。需要強(qiáng)調(diào)的是公司購(gòu)買(mǎi)商品房需要一次性付款。當(dāng)

13、然啦，一次性付款可以省去您需要按揭麻煩以及后期的還款麻煩。這樣就可以避開(kāi)限購(gòu)了。(九) 現(xiàn)在銀行征信查的這么嚴(yán)，我這么忙，買(mǎi)房手續(xù)這么麻煩，不想買(mǎi)了答：這一點(diǎn)您不用擔(dān)心，我們一定會(huì)盡全力為您解決問(wèn)題，辦法是人想出來(lái)的，我們會(huì)盡量幫助您，盡量讓你在購(gòu)房后少操心。(十) 鄭州將來(lái)也會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅，我買(mǎi)房還要納稅，那還要倒貼錢(qián)嗎？答：重慶只針對(duì)豪宅征稅，稅率為一次性0.5%-1.2%，只針對(duì)新購(gòu)的、價(jià)格較高的豪宅，鄭州目前價(jià)格較合理，沒(méi)必要征稅來(lái)打壓！上海只針對(duì)人均住房占到60平以上的，主要是上海住房緊張，鄭州人口還沒(méi)有密集到上海那種情況！鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)離征稅還很遙遠(yuǎn)，即使征收，也會(huì)只針對(duì)超高端的物業(yè)，比如別墅等，不用擔(dān)心!同致行地產(chǎn)2011.02.11

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