1、商業(yè)招商規(guī)劃及策略報(bào)告升龍又一城報(bào)告框架目錄項(xiàng)目整體商業(yè)定位商業(yè)主題定位招商步驟招商人員編制及管理招商政策項(xiàng)目整體商業(yè)定位ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃案4 外部：商業(yè)環(huán)境影響外部：商業(yè)環(huán)境影響 外部環(huán)境：外部環(huán)境：1、周邊商業(yè)主要集中在瑞達(dá)路與科學(xué)大道附近，多為社區(qū)臨街底商形式，以小規(guī)模餐飲為主，有少量小型超市、酒店和健身場(chǎng)所。2、本項(xiàng)目商業(yè)版塊依托大型的生活社區(qū)（體量約120萬平），周邊毗鄰政府機(jī)關(guān)、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)城及都市村莊，都很好為商業(yè)拉動(dòng)了人流客源。定位思路：定位思路：對(duì)此商業(yè)真空地帶，必須有滿足不同消費(fèi)需求的全業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，從生活化、功能化、主題化出

2、發(fā)，使其成為滿足高新區(qū)及周邊居民的第三生活空間的區(qū)域商業(yè)名片商業(yè)名片。4商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 瑞達(dá)路總平圖高新區(qū)內(nèi)以大學(xué)生、高級(jí)知識(shí)分子、企業(yè)員工、中高層管理人員為主。其中大學(xué)生群體占比較大。ShengLong Business規(guī)劃報(bào)告目標(biāo)消費(fèi)群構(gòu)成高收入高中低20%50%30%中收入低收入ShengLongBusiness18-40歲中高消費(fèi)人群為主目標(biāo)消費(fèi)群定位規(guī)劃報(bào)告中檔消費(fèi)為主高端消費(fèi)：群體較少中檔消費(fèi)：主要針對(duì)在高新區(qū)工作的商務(wù)精英及周邊都市村莊居民、部分游客。中、低檔消費(fèi)：主要針對(duì)周邊學(xué)校在校生及外來務(wù)工人員ShengLong Business規(guī)劃報(bào)告商業(yè)檔次定位完善項(xiàng)目整體功能業(yè)態(tài)、

3、順應(yīng)群體定位需求完善項(xiàng)目整體功能業(yè)態(tài)、順應(yīng)群體定位需求在前續(xù)工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)定位主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并結(jié)合區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)和區(qū)域商業(yè)現(xiàn)實(shí)和未來競(jìng)爭(zhēng)的需求，選擇合適的品牌資源，在保證項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上凸顯主題特色。以目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特性制定項(xiàng)目的商業(yè)主題定位，并以主題性為指導(dǎo)原則落實(shí)后續(xù)的定位過程和細(xì)節(jié)。以項(xiàng)目主題性為核心，所有業(yè)態(tài)都要圍繞主題性和目標(biāo)客群的需求出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，以業(yè)態(tài)合理排布和組合體現(xiàn)項(xiàng)目的功能性特征。8 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位： 系統(tǒng)分析產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，得出符合商業(yè)的市場(chǎng)定位系統(tǒng)分析產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，得出符合商業(yè)的市場(chǎng)定位商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位品牌落

4、位組合品牌落位組合商業(yè)主題ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃案10 2011 HanBroad Corporation. 項(xiàng)目主題概念：項(xiàng)目主題概念： 我們是最好玩、最有趣、最豐富、最時(shí)尚、最特別的10 2011 HanBroad Corporation.10項(xiàng)目概念主題項(xiàng)目概念主題我們不只提供購(gòu)物，我們還提供快樂；我們不只是購(gòu)物中心，我們還是全新生活方式！living mallliving mall項(xiàng)目倡導(dǎo)理念： 業(yè)態(tài)選擇時(shí)尚度高及新穎化業(yè)態(tài)選擇時(shí)尚度高及新穎化：盡量以滿足商務(wù)人士及年輕人的提供個(gè)性和特色服務(wù)的特色品牌為主，以滿足不同人的個(gè)性喜好；時(shí)尚及流行時(shí)尚品牌時(shí)尚

5、及流行時(shí)尚品牌所擁有廣泛的受眾群體，是項(xiàng)目零售品牌構(gòu)成的主力，在此基礎(chǔ)上，盡量引入一些獨(dú)有品牌，形成整體構(gòu)成的特色，打造新穎化的品牌構(gòu)成11 2011 HanBroad Corporation.11 2011 HanBroad Corporation.11 2011 HanBroad Corporation.11業(yè)態(tài)定位原則業(yè)態(tài)定位原則項(xiàng)目主題定位為核心所有的業(yè)態(tài)規(guī)劃都必須圍繞living mallliving mall的生活形態(tài)特征關(guān)鍵詞：個(gè)性/休閑/品質(zhì)生活而定；切實(shí)符合目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向和需求業(yè)態(tài)要從潛在消費(fèi)者的需求角度出發(fā)，我們會(huì)通過研究目標(biāo)客群的消費(fèi)類型制定相關(guān)業(yè)態(tài)組合，保障項(xiàng)目定

6、位能夠符合消費(fèi)者的需求項(xiàng)目目標(biāo)核心客戶群為：中高檔收入的商務(wù)及年輕時(shí)尚階層。12業(yè)態(tài)定位12ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃案ShengLong Business項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比規(guī)劃報(bào)告其他5%零售30%娛樂44%餐飲12%早教培訓(xùn)9%ShengLong Business關(guān)聯(lián)互動(dòng)互補(bǔ)定向消費(fèi)引導(dǎo)消費(fèi)沖動(dòng)消費(fèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布情況規(guī)劃報(bào)告F1F2F3F4-F1零售餐飲娛樂早教、童玩培訓(xùn)其他金融ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃案商業(yè)定位樓層面積(M2)業(yè)態(tài)規(guī)劃說明負(fù)一層15014平方超市、電器、餐飲以超市、電器為主，其余面積為餐飲類。一層14438.34平方零

7、售業(yè)態(tài)、洋快餐飲以知名零售業(yè)態(tài)為主力店，并設(shè)置一些化妝品、飾品專賣店。二層13249.6平方生活休閑、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚流行元素以生活休閑、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚流行元素主要業(yè)態(tài)穿插男裝。三層15221.02平方娛樂、餐飲、兒童區(qū)主要設(shè)置影院、電玩、餐飲及兒童區(qū)（兒童攝影、兒童樂園、兒童早教等）。四層12537.7平方娛樂、培訓(xùn)、餐飲以娛樂為主力業(yè)態(tài)，比如：影院、KTV等ShengLong Business項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)意配比規(guī)劃報(bào)告B1業(yè)態(tài)及配比：B1層：建筑面積20109平方米，使用面積為15014平方米。規(guī)劃業(yè)態(tài)：超市、電器、生活配套（超市外租區(qū)）零售88%餐飲12%ShengLong Business項(xiàng)目各

8、層業(yè)態(tài)意配比規(guī)劃報(bào)告1F：建筑面積14438.34平方米，使用面積為8145.2平方米。品類組合：珠寶、化妝、表行、名品、品牌集合店、餐飲、甜品站等零售84% 餐飲2%、金融配套14%1F：以知名零售業(yè)態(tài)為主要支撐，因其品牌知名度及號(hào)召力較強(qiáng)，裝修風(fēng)格潮流化，更能體現(xiàn)商場(chǎng)檔次。同時(shí)穿插部分洋快餐、甜品站及金融配套，可提供給顧客休憩及商務(wù)辦公類場(chǎng)所。ShengLong Business項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)意配比規(guī)劃報(bào)告2F：建筑面積13249.6平方米，使用面積為8247.02平方米。品類組合：珠寶、化妝、表行、名品、品牌集合店、餐飲、甜品站等零售76% 餐飲7%、休閑17%2F：以生活休閑、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚

9、流行元素的零售業(yè)態(tài)為主要支撐，對(duì)比一樓的業(yè)態(tài)進(jìn)行錯(cuò)位互補(bǔ)，滿足不同消費(fèi)客群。3FShengLong Business項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)意配比規(guī)劃報(bào)告娛樂46% 餐飲30% 兒童類18%零售5% 其他配套1%3F：在此樓層可以看到業(yè)態(tài)配比的一個(gè)變化，本樓層主要以娛樂、休閑、兒童類業(yè)態(tài)為支撐。零售比例縮小，娛樂、餐飲、兒童類比重加大，這樣有效的緩解顧客購(gòu)物疲勞，使顧客長(zhǎng)時(shí)間逗留購(gòu)物中心，達(dá)到持續(xù)消費(fèi)的狀態(tài)。3F：建筑面積15221.02平方米，使用面積為11622平方米。品類組合：電影院、電玩城、特色餐飲（韓式、法式、意式、泰式等）、家居、兒童服飾、兒童早教、兒童樂園、兒童攝影、美發(fā)等4FShengLo

10、ng Business項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)意配比規(guī)劃報(bào)告娛樂60% 餐飲13%培訓(xùn)10% 配套17%4F：由于顧客在高樓層零售業(yè)態(tài)的購(gòu)買力相對(duì)較低，并且1-3層零售業(yè)態(tài)組合豐富，已經(jīng)能夠滿足顧客需求。本層的培訓(xùn)類、配套類的定位互補(bǔ)，最終滿足顧客一站式購(gòu)物。4F：建筑面積15221.02平方米，使用面積為11622平方米。品類組合：電影院、KTV、餐飲、書吧、美容養(yǎng)生等招商步驟ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃案一、主力店先行招商原則1、招商應(yīng)遵循主力店先行、次主力店隨后的原則。大型商業(yè)物業(yè)租賃對(duì)象并非是直接的購(gòu)物消費(fèi)者而是大型商家，特別是主力店。主力店對(duì)租賃的面積、停車位的面積、

11、貨架的陳列、空間的高度等都有一系列的要求，如果在做設(shè)計(jì)時(shí)不符合這樣的要求，那么項(xiàng)目開發(fā)越深入，后期招商的困難就越大。因此必須按照主力店的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)，主力店的成功進(jìn)駐，也能帶動(dòng)中小店的招商工作，一般情況下，知名品牌的主力店的成功經(jīng)營(yíng)，可以吸引更多的消費(fèi)人群，從而促進(jìn)中小店的銷售。2、由于主力店招商時(shí)間長(zhǎng)，因此也應(yīng)安排在建筑設(shè)計(jì)之前。3、另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。因此影院位于3、4層的東端，超市位于B1層的北端，而電

12、器賣場(chǎng)則位于B1層的西端。ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃案二、次主力店隨后原則1、之所以次主力店隨后，是因?yàn)橐恍┐沃髁Φ晟碳覍?duì)建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)會(huì)有不同的要求。比如：餐飲、SPA、KTV、電玩等所要求的上水、下水、排煙、排污、燃?xì)狻㈦娏俊⒊兄亍⒏粢舻葪l件不同，所以需要提前招商確定主力店、次主力店，這樣有利于商業(yè)物業(yè)的施工建設(shè)，避免建筑物以后的翻修改動(dòng)，以節(jié)省建設(shè)成本。ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃案三、零售核心店緊跟原則1、零售核心店一般指的是：大型知名品牌，比如：凌致公司、依戀公司、拉夏公司、艾格公司、歐時(shí)力公司等核心商戶可以為商業(yè)物業(yè)帶來

13、大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)的信心，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的招商；而每個(gè)零售行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的典范和楷模，他們的行為活動(dòng)對(duì)行業(yè)內(nèi)其他商家的經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，對(duì)行業(yè)內(nèi)其他商家具有重要的帶動(dòng)效應(yīng)。2、引入知名的零售主力商戶、行業(yè)的品牌商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)促進(jìn)對(duì)其他商戶的招商。在商業(yè)物業(yè)的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營(yíng)需求，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的招商工作。ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃案招商人員編制及管理ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃

14、案洼劉項(xiàng)目招商人員編制如何做好團(tuán)隊(duì)管理1、商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專業(yè)性和實(shí)效性很強(qiáng)的工作，招商團(tuán)隊(duì)的每個(gè)組員都要具備 相當(dāng)?shù)目箟耗芰σ约澳托院晚g性。并且具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。2、 對(duì)于招商工作的管理要隨時(shí)監(jiān)督并且加強(qiáng)規(guī)范性，鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)成員對(duì)新興業(yè)態(tài)、品類、品牌的開發(fā)及拓展 。定期召開碰頭會(huì)，主要進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)上的相互交流、學(xué)習(xí)，及下達(dá)階段性的工作任務(wù)與項(xiàng)目進(jìn)展信息。3、招商團(tuán)隊(duì)主要通過以下四點(diǎn)進(jìn)行管理： 通過制定團(tuán)隊(duì)人員的崗位職責(zé)及規(guī)范流程，用制度監(jiān)督團(tuán)隊(duì)的日常工作。 通過招商流程和獎(jiǎng)勵(lì)方案促進(jìn)工作業(yè)績(jī)和積極性。 通過市場(chǎng)調(diào)研的各項(xiàng)內(nèi)容打造團(tuán)隊(duì)的學(xué)習(xí)、分享、默契氛圍。 通過儀容儀表、行為舉止、言談?dòng)谜Z體現(xiàn)基本素質(zhì)及樹立公司形象。招商政策ShengLong Business升龍又一城 商業(yè)規(guī)劃案商務(wù)條款內(nèi)容1、項(xiàng)目合作方式：租賃、聯(lián)營(yíng)、租賃+聯(lián)營(yíng)等形式2、租賃位置、面積、年限3、租金標(biāo)準(zhǔn)：B1： 元 /月 1F： 元 /月 2F： 元 /月 3F： 元 /月 4F： 元 /月 4、遞增率： 休閑、娛樂類：25年內(nèi)：10%30%， 610年內(nèi)：40%100% ； 零 售 類：35年內(nèi)：510%5、物業(yè)管理費(fèi)6、中央空調(diào)使用費(fèi)7、履約保證金8、租金支付方式9、裝修期10、經(jīng)營(yíng)免租期