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房地產(chǎn)銷售升龍又一城新政應(yīng)對策略（3頁）.docx

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房地產(chǎn)銷售升龍又一城新政應(yīng)對策略（3頁）.docx

1、升龍又一城針對鄭州“新政”應(yīng)對策略一、背景：房管局于8月30日召集各大開發(fā)商召開“銷售價格控制會”，紀(jì)要如下：一、概要：此次會議不發(fā)正式文件，但勒令各開發(fā)商嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)鄭州房價零增長，達(dá)到鄭州房價漲幅退出全國前十名的目的。另土地供應(yīng)方面計劃年底前新增住宅用地410.87公頃。二、核心內(nèi)容：1. 相關(guān)要求9月1日起正式執(zhí)行。2. 非鄭州戶口人員，居住證須滿3年方可購房（原1年）。3. 鄭州戶口人員不滿20歲，不得購房。鄭州戶口滿20歲人員名下無房者，限購1套。4. 中小戶型配套費(fèi)可延遲至辦理預(yù)售前繳納。5. 非正常住宅容積率1.0以下，面積144以上，須封頂后方可辦理預(yù)售。6. 正常商品住宅

2、首次報預(yù)售時，須一次性將同一建規(guī)證下所有樓棟價格同時申報，并劃分為90平米以下，90-144平米，144平米以上，項(xiàng)目整體均價，四項(xiàng)申報。7. 正常商品住宅預(yù)售申報價格不得高于同地段、同品質(zhì)其他樓盤最近3個月網(wǎng)簽均價。8. 正常商品住宅網(wǎng)簽均價不得高于預(yù)售申報價格（分面積段及整體均價考核），同時不得高于本項(xiàng)目最近3個月網(wǎng)簽均價，否則將停網(wǎng)簽。9. 價格考核按項(xiàng)目計，即無論項(xiàng)目有多少塊地，不能通過分地塊更換案名達(dá)到新開項(xiàng)目無之前均價對比標(biāo)準(zhǔn)的目的。注：裝修房預(yù)售價格申報分毛坯部分和裝修部分，房管局僅考核毛坯價格，裝修標(biāo)準(zhǔn)需單獨(dú)提交。（本次會議僅為口頭通報，具體細(xì)則仍有未明確之處，待官方信息）二、

3、新政分析：n 核心內(nèi)容第2、3條：限購力度加大，外來人口購房難度增加；項(xiàng)目情況：項(xiàng)目成交業(yè)主，外來人口較多，購房門檻增加，后期住宅產(chǎn)品銷售簽約勢必受到一定的影響，此次新政僅提出暫住證年限的增加，未提到納稅證明的具體要求，須待新政細(xì)則落實(shí)之后，再做討論；而針對20歲以下人口禁止購房及20歲以上限購一套，須按規(guī)定執(zhí)行n 核心內(nèi)容第4、5、6條：對項(xiàng)目營銷無影響；項(xiàng)目情況：項(xiàng)目目前已推未售及可售未推的商品住宅產(chǎn)品，多以90左右產(chǎn)品為主，144以下剩余產(chǎn)品較少，且項(xiàng)目住宅容積率遠(yuǎn)超1.0，故F區(qū)剩余住宅預(yù)售報批暫無影響；n 核心內(nèi)容第7-9條：嚴(yán)格限制了項(xiàng)目商品住宅的價格上漲幅度；項(xiàng)目情況：報預(yù)算價

4、格不能超出周邊項(xiàng)目3個月網(wǎng)簽均價，因無法控制其他項(xiàng)目網(wǎng)簽均價，故第7條須按規(guī)定執(zhí)行；第8條對項(xiàng)目影響較大；第九條則基本無影響；n 總之，政府將從限購、限價及預(yù)售報批等三個主要方面限制鄭州商業(yè)住宅的價格快速上漲，項(xiàng)目后續(xù)住宅產(chǎn)品的價格上漲將受到一定的限制。三、應(yīng)對策略：1、針對第8條，項(xiàng)目在8月份已刻意提高網(wǎng)簽均價，后續(xù)可繼續(xù)控制每月住宅簽約量來提高每月簽約均價，通過多月的累計來提高本項(xiàng)目簽約均價，從而達(dá)到提高后續(xù)產(chǎn)品銷售價格的目的；2、目前區(qū)域內(nèi)除萬科對外釋放外，尚未有任何在售項(xiàng)目住宅產(chǎn)品為精裝修產(chǎn)品，項(xiàng)目可考慮針對F區(qū)4#、5#、6#三棟住宅樓，做精裝修；由于區(qū)域內(nèi)無產(chǎn)品可對比，且本項(xiàng)目工程速度較快，預(yù)計區(qū)域精裝修住宅價格將有本項(xiàng)目首次報批申請，存在一定的價格拔升空間；簡而言之，借助精裝修，打破同類產(chǎn)品對比的規(guī)定，間接提高后續(xù)產(chǎn)品整體房價，來實(shí)現(xiàn)住宅利潤的增加，但是存在無法報批甚至封查的風(fēng)險；3、目前網(wǎng)傳，本次限購政策針對區(qū)域仍為金水、中原、二七、惠濟(jì)、鄭東五大區(qū)域，高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)未在限購范圍內(nèi)，若真如此，項(xiàng)目可借助本區(qū)域不限購的優(yōu)勢，作為推廣重點(diǎn)，提高市場關(guān)注度，同時借助項(xiàng)目目前業(yè)主客群龐大的獨(dú)特優(yōu)勢，發(fā)揮老帶新作用，快速圈定客戶，實(shí)現(xiàn)新加推商品住宅產(chǎn)品快速推售的同時達(dá)到商品住宅價格的攀升，利潤的最大化。升龍又一城營銷部2013年8月31日

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