1、寫字樓物業(yè)管理方案摘要根據(jù)光華大廈設計標準、市場定位、服務需求分析和凱晨置業(yè)對本項目物業(yè)管理的要求，我司為本項目提供五星級賓館式的物業(yè)管理服務，著重于管理服務的每一個細節(jié)，滿足業(yè)主高層次的精神需求，以卓越的物業(yè)管理創(chuàng)造“文明、高雅、安全、整潔、方便、舒適”的居住環(huán)境。凱德物業(yè)公司現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括高級寫字樓、高檔（涉外）公寓、涉外商住小區(qū)、大型居住區(qū)、工業(yè)廠區(qū)以及大型公共事業(yè)類的物業(yè)管理等，從中積累與總結出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。并與2002年通過新加坡國際標準認證機構ISO9001：2000版認證。通過認證，公司已建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的管理體系，已成為為貴司提供智能化、質(zhì)

2、量化、國際化、人性化的物業(yè)管理服務質(zhì)量的有效保障。我司將無錫光華大廈的管理標準定位在五星級賓館式服務標準上，提供物超所值的物業(yè)管理服務。經(jīng)測算維持本項目五星級酒店服務標準，年物業(yè)管理費為122.7萬元，平均物業(yè)管理費為4.09元/平方米/月。目錄一、 前言 3二、 公司簡介 4三、 項目概況與分析 631無錫光華大廈物業(yè)特點的分析 632管理思路 733管理目標 8四、 寫字樓物業(yè)管理初步方案 1041說明 1042管理機構設置及人員配置 1143崗位職責 1644各部門工作內(nèi)容 20五、 管理服務內(nèi)容和標準 2151客戶服務 2152安保服務 2353清潔綠化服務 2354維修服務 2455

3、俱樂部服務 2451424小時室內(nèi)維修有償服務收費標準（部分） 26515室內(nèi)保潔有償服務收費標準 27六、 各項工作檢查標準 2861客戶服務工作 2862安保工作 2863工程維修工作 2864保潔工作 28七、 各類應急處理措施 29八、 管理經(jīng)費測算 31九、結語 32一、 前言首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也非常重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務。本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提

4、出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！二、 公司簡介蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎上于2001年12月由新加坡新工集團下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務私人有限公司是最悠久、最權威的物業(yè)管理公司，公司除提供常規(guī)物業(yè)管理服務項目，還提供包括建筑設計審計

5、、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務等服務項目。在新加坡，CPGFM所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關關卡等大廈。目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設立了分支機構，并進行廣泛的業(yè)務開拓及合作。在中國，CPGFM的業(yè)務已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商

6、場）和甲級寫字樓等。凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術力量。合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應公司在管理水平上達到國際高質(zhì)量服務的要求，公司對新入職管理層人員學歷要求達到大專以上。合資后的凱德公司引進了新工在物業(yè)管理上先進的經(jīng)驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標準管理企業(yè)。公司在2002年2月順利通過新加坡國際標準認證公司的ISO9001：2000質(zhì)量認證。合資后的凱德公司依托新工強大的技術支持，同新

7、工共享資源，有能力承接各種類型的物業(yè)項目，能夠向客戶提供全面的物業(yè)管理服務，致力于為客戶提供一站式的服務，并不斷提供增值服務，為客戶帶來更大的服務價值。公司實行總經(jīng)理負責制。設人事行政部、質(zhì)管部、財務部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。現(xiàn)公司所接管物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小

8、區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，1999年榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，2001年新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度非常高的特點充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶提供策略性的物業(yè)設施管理服務，與客戶以伙伴的關系共同發(fā)展，通過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，提供滿足客戶商業(yè)運作需求的服務，并將現(xiàn)代化的高科技技術運用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；

9、確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境；保持物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務、吸引優(yōu)秀人才。”凱德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。三、 項目概況與分析31無錫光華大廈物業(yè)特點的分析311無錫光華大廈概述無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務公寓。大廈內(nèi)主要設施有：商業(yè)中心、服務中心、健身中心、娛樂中心、會所等。本方案針對6層以上住宅提供物業(yè)管理服務，6層以

10、下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。312項目特點和物業(yè)管理需求分折1、 本項目性質(zhì)為高級服務公寓，銷售定位為高級白領人士，業(yè)主檔次高，生活服務需求具有多樣性和個性化的特征；2、 大廈的業(yè)主層次高，時間價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時間，對服務的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務和家政服務需求大、依賴性強。3、 本項目內(nèi)設有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務項目仍屬常規(guī)項目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設備配置、服務人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。4、 本

11、項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強，對固定人群的服務不僅需要講究親情服務，更要不斷創(chuàng)新。5、 本項目在服務上也需顧及到外籍人士在風土人情、生活習慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。6、 在大廈內(nèi)有比較嚴密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準入內(nèi)。7、 大廈內(nèi)部配套設施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。8、 本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設備系統(tǒng)管理要求較高；32管理思路根據(jù)無錫光華大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：1、 根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管

12、理標準定位在五星級酒店標準上。2、 本項目采取酒店式管理關鍵在客戶服務和俱樂部服務，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務和俱樂部服務的項目、內(nèi)容和標準。3、 俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設置上并無大的差別，區(qū)分的標準在于檔次的高低，而檔次的高低關鍵在于俱樂部能提供一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應嚴格控制對外服務范圍。4、 項目員工全部招用有五星級酒店服務經(jīng)驗的管理和服務人員。5、 大廈的服務對象多為高級白領及外籍人士，委托性服務比較多，我司認為在服務項目上應多樣化，并且嚴格按照五星級酒店的標準，如提供班車服

13、務以及各類代辦服務等。6、 針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，建議在設置小區(qū)配套設備上應重點考慮。7、 本項目6層以下為商業(yè)中心，人群進出流量大，應考慮大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。8、 定期安排本項目上的人員參加培訓和到五星級酒店學習，不斷提高大廈的管理水平。33管理目標331管理總目標按照國家建設部頒布的全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準，接管后一年內(nèi)達到國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準。332管理體系目標接管后，三個月內(nèi)建立一套符合ISO9000標準的管理體系，使本項目管理和服務工作更加規(guī)范和符合國際標準。333管理分項目標1、客戶服務 客戶服務滿意率99%以上；

14、有效投訴率1%以下； 物業(yè)管理費收繳率98%以上； 回訪率100%。2、安保服務 重大管理責任事故發(fā)生率0 一般管理責任事故發(fā)生率0.1%以下 安保服務滿意率99%3、維修保養(yǎng)服務 維修及時率100% 維修合格率100% 設備完好率100% 維修回訪率100% 維修服務滿意率99%4、保潔服務 保潔合格率100% 保潔服務滿意率99%5、綠化養(yǎng)護服務 綠化成活率100% 綠化養(yǎng)護合格率100% 綠化養(yǎng)護滿意率99%四、 物業(yè)管理初步方案41說明本計劃書僅為今后服務的基本架構，主要提供無錫光華大廈項目的物業(yè)管理，包括客戶服務、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。在順利進場接管無錫光華大廈后，我們

15、將根據(jù)實際情況，按照凱德公司現(xiàn)有的ISO9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務的操作手冊進行進一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項目，為客戶提供超值服務。42管理機構設置及人員配置421管理架構我公司擬設無錫光華大廈項目部，全面負責公司在無錫光華大廈的日常管理運作，統(tǒng)管整個無錫光華大廈的內(nèi)外事務。項目部下設：客戶服務部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。項目部架構圖如下所示：422人員配置項目部將按照公司ISO9001質(zhì)量標準和無錫光華大廈的實際情況，科學、合理的設置機構和安排人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理各項目標，本著“精干、合理、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。423崗位安排部門崗位名稱編號人數(shù)工作區(qū)

16、域項目部經(jīng)理0011項目部助理0021項目部管理員0032項目部司機0042服務員0054大廳保潔隊隊長0061公共區(qū)域保潔員0079公共區(qū)域保安隊保安隊長0081大廈內(nèi)保安員00912大廈內(nèi)維修班維修工0104大廈內(nèi)424服務時間及人員安排人員時間周一周二周三周四周五周六周日經(jīng)理08:30-17:301110011助理08:30-17:301001111管理員08:00-20:001211222保潔員06:00-14:00333333308:30-17:30333333314:00-22:003333333保安員08:30-17:30111111007:00-19:00666666619:0

17、0-07:006666666維修工08:00-20:00111111108:00-17:00111112220:00-08:001111111425骨干人員的素質(zhì)要求部門崗位人數(shù)職責具備條件項目部經(jīng)理1人全面負責無錫光華大廈項目部工作本科以上文化，物業(yè)管理相關專業(yè)，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，英語流利，協(xié)調(diào)能力強，精通ISO 9001質(zhì)量體系。助理1人協(xié)助項目經(jīng)理，負責無錫光華大廈的日常運作大專以上文化，物業(yè)管理相關專業(yè)，具有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO 9001質(zhì)量體系。管理員2人費用結算、客戶回訪、檔案管理大專文化，品貌端正、普通話標準。司機2人接送客戶往返上海、蘇州市內(nèi)高中文化，持A照

18、，有3年以上大巴駕駛經(jīng)驗，能吃苦。服務員4人前臺接待、服務提供高中文化，品貌端正、普通話標準，有賓館飯店工作經(jīng)驗。維修班維修工4人處理日常報修及設施設備的保養(yǎng)與巡檢四級以上技術等級，熟悉各種設施設備的維修與養(yǎng)護。保安隊保安員16人安全保衛(wèi)、巡邏22周歲以上40周歲以下，高中以上學歷，退役軍人，身高173178CM，雙眼裸視力1.2以上，身體健康，反應敏捷。有安保經(jīng)驗。清潔綠化部隊長1人日常保潔、檢查、培訓、考核有保潔管理工作經(jīng)驗、有一定的協(xié)調(diào)能力，工作認真負責。清潔工13人打掃室內(nèi)外衛(wèi)生能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。426員工培訓詳見ISO9001質(zhì)量管理程序文件WY/QP6.2.2-200142

19、7員工日常考核詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/QP5.5.1-01-2001428獎懲詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/QP5.5.1-01-200143崗位職責431項目經(jīng)理 主持無錫光華大廈的日常管理工作。根據(jù)無錫光華大廈各時期的實際狀況，提出改進和提高物業(yè)管理工作水平的意見措施。 對公司和業(yè)主雙方負責和匯報工作，按時向公司和業(yè)主提交工作計劃和小結，聽取業(yè)主的意見和要求，并在規(guī)定期限內(nèi)落實執(zhí)行。 負責召集員工每月例會，檢查工作落實情況，布置工作任務，協(xié)調(diào)員工關系，就項目物業(yè)管理執(zhí)行中的問題提出解決方案。若發(fā)生重大事件或超出崗位職責權限的應立即向公司和業(yè)主匯報。 進行巡視，

20、對設備運行保養(yǎng)、安保、保潔和綠化等方面的服務情況進行了解，每天檢查各個重點環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 發(fā)生緊急事件時，立即組織相關責任人員進行處理，按應急方案制定的措施執(zhí)行。對發(fā)生的緊急事件應在事后組織相關責任人員總結、學習，分析原因并寫出報告向公司和業(yè)主匯報。 每月組織一次對機電設備、建筑物、公共設施和環(huán)境等方面的綜合性檢查，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，或書面通知有關員工，要求整改。 監(jiān)管財務各類款項的收支，督促帳目日結日清，控制成本、編制預算。 統(tǒng)一協(xié)調(diào)各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實情況。 負責對分包合同相應條款的審核、修改，并對員工的工作情況進行監(jiān)督、檢查、評定。 負責參與、組織每季的物業(yè)管

21、理質(zhì)量大檢查及配合作好質(zhì)量管理體系評審的有關工作。 負責外部的溝通和聯(lián)系，及時處理投訴，并向當事人通報處理意見和結果。432項目助理 協(xié)助經(jīng)理做好部門日常工作； 分管前臺服務、清潔工作及經(jīng)營場所，對小區(qū)每日實施全面檢查； 協(xié)助經(jīng)理做好定期回訪及對客戶投訴的處理； 負責短期服務公寓工作，包括：客戶接待、收費、房間檢查等； 對銷售部開出的物業(yè)聯(lián)系單的發(fā)放與落實，全面掌握客戶入住前的各項準備情況，確保客戶按期無誤入住； 辦理外籍人員住宿登記，各類施工證的辦理及押金收取工作； 每周房況表統(tǒng)計及住戶檔案的及時修改； 鐘點工的安排，健身房等的管理； 項目經(jīng)理交辦的其他工作。433客戶服務主管 負責制定大廈

22、管理的服務標準、規(guī)范，服務人員的配置； 協(xié)助項目經(jīng)理全面負責對客戶服務質(zhì)量的檢查、督導、評價，發(fā)現(xiàn)不合格項及時整改； 負責對服務人員的技能、態(tài)度、禮儀的培訓、考核，并保存考核記錄； 負責前臺服務管理的質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)不合格項及時處理、督導； 征詢客戶建議、意見、服務信息反饋，收集整理，處理解決； 負責延伸服務項目的開發(fā)和延伸服務收費管理； 完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。434工程維修主管 制定設備設施管理計劃，設備設施運行、修理、維保的標準、規(guī)范； 檢查、監(jiān)督設備設施服務管理，發(fā)現(xiàn)情況立即采取措施； 負責維保人員的合理配置、培訓和考核評價； 制定并執(zhí)行維修服務承諾制度，認真聽取各部門及客戶對維修人

23、員的意見，并采取相應措施解決存在問題； 對設備實行三級保養(yǎng)制度，如有改造更新計劃，報經(jīng)理審核后實施 按公司程序做好各類備品備件的采購管理工作，并做好相應的報表； 完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。435安保隊長 負責制定各安保崗位的服務標準、規(guī)范； 負責消防管理、培訓、義務消防隊伍的訓練，不定期檢查消防器材，確保完好； 負責對安保人員的崗位培訓、考核，并做好記錄； 巡視門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗和車管崗的安保服務質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)不合格及時處理； 負責停車場、地下車庫等安保服務巡查、標志牌完整，并管理停車費收繳； 檢查監(jiān)控中心的設備系統(tǒng)管理、服務狀態(tài)； 制定治安、火警應急預案，發(fā)生應急服務應第一時間投入應急服務管

24、理； 完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。436清潔綠化隊長 制定大廈的保潔計劃、操作標準及規(guī)范，并負責實施； 巡視保潔區(qū)域，保持公寓環(huán)境整潔，無垃圾，無堆物，地面清潔，發(fā)現(xiàn)不合格及時處理； 巡視綠化養(yǎng)護區(qū)域，綠化養(yǎng)護良好，花木生長保持美觀，無雜草、無垃圾、無枯枝落葉； 室內(nèi)擺綠優(yōu)良，使客戶滿意； 巡查停車場、地下車庫清潔，通道暢通； 完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。44各部門工作內(nèi)容441客戶服務工作詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/WI6.2.2-01-2001442安保工作詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/WI7.5.0-05-01-2001443工程維修工作詳見ISO9001質(zhì)量管

25、理工作指導書WY/WI6.3.0-02-2001444保潔工作詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/WI7.5.0-02-01-2001五、 管理服務內(nèi)容和標準51客戶服務511接待服務 儀表儀容端莊整潔； 按規(guī)定著裝，服裝整潔，佩戴胸卡，頭發(fā)梳理整齊，淡妝、不留長指甲、不涂抹指甲油； 接聽電話，做好來電記錄； 為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務；512問訊服務 接受問訊及查詢； 處理客戶的郵件； 函件、雜志收發(fā)管理。514票務服務 客戶至大堂或電話預定汽車、火車、飛機和其它票務； 經(jīng)確認后給予辦理； 預定成功后電話通知客戶或上門服務；515叫車、洗車服務 為客戶聯(lián)系預定出租車或其它用車服

26、務； 代客戶到洗車場洗車；516引導服務 門崗安保提供引導客戶至俱樂部服務；517收費、繳費服務 代客戶繳水費、電費、煤氣費等各類費用；518信息服務 交通方面信息； 主要娛樂休閑、購物、體育信息； 旅游觀光場所信息；519代訂報刊雜志服務 為客戶提供訂閱報刊雜志的信息； 根據(jù)客戶要求代訂各類報刊雜志；5110商務中心服務； 客戶可收發(fā)傳真； 商務中心可以為客戶提供打字、復印、秘書服務； 可提供上網(wǎng)服務；5111家政服務 代請代搬家具公司； 代請保姆、清潔鐘點服務； 代請家教52安保服務521大廳崗服務 外來人員進出管理 物品出門管理 大廈的安全防范522巡邏崗服務 大廈公共區(qū)域安全防范管理

27、業(yè)主裝修狀況巡視管理（裝修施工、裝修時間、垃圾清運、電梯使用）523監(jiān)控服務 24小時監(jiān)控服務 異常情況及時處理 大廈的安全防范524車管服務 車輛停放管理 機動車泊位使用管理53清潔綠化服務531清潔服務 維護公共區(qū)域清潔 負責垃圾清運532綠化服務 綠化養(yǎng)護 更新室內(nèi)擺綠533住戶特約清潔服務 代辦家庭單位保潔服務； 代請清洗地毯、地板打蠟；54維修服務541設備運行 設備的日常檢查 設備日常與定期維護保養(yǎng)542維修保養(yǎng) 公用設施的檢查 公用設施的維護與修理 入室維修服務55俱樂部服務551健身房 健身房按會所規(guī)定的服務時間開放； 在健身房使用設施和設備應注意安全，違章操作者，由自己承擔風

28、險，在使用設備或設施時，服務人員應主動向客人演示； 使用健身房者應衣著適當； 14歲以下者不準進入健身房； 不得將食品或飲料攜入健身房，嚴禁在健身房吸煙。552閱覽室 按規(guī)定的時間開放； 為住戶提供中外報刊雜志坐堂閱覽；553棋牌室 謝絕18歲以下者進入棋牌室； 可以根據(jù)時點確定收費標準；56室內(nèi)維修24小時有償服務收費標準（部分）維修類別維修項目收費標準維修類別維修項目收費標準通用維修水、電工20元/小時窗、門、鎖更換執(zhí)手10元/只泥工20元/小時更換不銹鋼半圓鎖10元/只木工20元/小時其它更換12吋滑撐20元/副水暖維修調(diào)換、修理臺盆落水20元/只更換14吋滑撐25元/副普通龍頭安裝、更

29、換、修理5元/只更換滑輪10元/只高檔龍頭安裝、更換、修理15元/只更換窗紗20元/平方米更換金屬軟管5元/根裝橡皮條5元/米抽水馬桶水箱修理20元/只更換玻璃50元/平方米角閥修理與更換10元/只安裝窗簾15元/扇分戶水表更換20元/只掛畫、掛鏡框5元/個修理、更換水閥10元/只安裝毛巾架5元/只熱水器安裝30元/臺安裝浴簾10元/個拆熱水器20元/臺更換信箱鎖15元/把熱水器維修150元/只修理信箱鎖10元/把飲水器維修20元/只更換鐵門鎖（需電焊）30元/把油煙機維修50元/只更換木門鎖15元/把拆抽油煙機20元/只修理門鎖10元/把安裝抽油煙機30元/臺更換日光燈管、燈泡5元/次拆空調(diào)

30、150元/臺修理、更換開關10元/個安裝空調(diào)（分體）250元/臺修理、更換插座10元/個安裝空調(diào)（窗計）150元/臺修理、更換電話盒10元/個空調(diào)維修50元/臺修理、更換電視盒10元/個安裝消毒機20元/臺更換空氣開關15元/個洗衣機維修30元/臺更換漏電開關15元/個管道疏通疏通蹲、座廁50元/只燈具修理15元/個疏通浴缸50元/只燈具安裝20元/個疏通地漏30元/只門鈴安裝5元/個疏通洗臉盆洗菜池下水30元/只排氣扇安裝、修理15元/臺疏通下水主管60元/次吊扇修理20元/只更換電線6元/米注：上述維修費用為參考標準，若與昆山當?shù)貥藴什灰恢拢庸芎笞飨鄳{(diào)整。57室內(nèi)保潔有償服務收費標準保

31、潔類別收費標準備注鐘點工服務10元/小時保姆服務1000元/月家教服務1000元/月地板打蠟5元/平方米包工包料大理石拋光5元/平方米包工包料六、 各項工作檢查標準61客戶服務工作詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/WI6.2.2-01-200162安保工作詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/WI7.5.0-05-01-200163工程維修工作詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/WI6.3.0-02-200164保潔工作詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/WI7.5.0-02-01-2001七、 各類應急處理措施詳見ISO9001質(zhì)量管理工作指導書WY/WI7.5.0-

32、06-01-2001八、 管理經(jīng)費測算本計劃書中我司特別注明物業(yè)管理服務費主要由管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；安保費；辦公費；物業(yè)項目部固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費等構成，經(jīng)過初步測算無錫光華大廈全年物業(yè)管理費為122.7萬元，平均物業(yè)管理費為4.09元/平方米/月。九、結語蘇州凱德物業(yè)有限公司是由蘇州工業(yè)園區(qū)建屋房產(chǎn)有限公司和新加坡新工集團強強聯(lián)手總投資50萬美元組建的擁有國家二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術力量，可以為客戶提供高水平、高質(zhì)量的物業(yè)管理服務。我們的服務宗旨是“客戶至上”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合新加坡先進的管理方式方法和本地的實際情況，制定出一套行之有效的管理方案，以滿足業(yè)主的商業(yè)需求和戰(zhàn)略目的。我們視客戶為我們親密的伙伴，關心他們的企業(yè)效益，以高度的責任心為客戶服務，以最大的努力降低營運成本，最終達到互惠互利的長遠合作目的。最后，衷心地祝愿蘇州工業(yè)園區(qū)xx公司事業(yè)成功！