1、 住宅建設事業部管理制度【管理目標】第一條 住宅建設事業部通過持續的制度創新和管理創新，不斷提高管理水平，促進業務和部門的可持續發展，實現北京萬通的戰略目標和經營目標。【管理模式】第二條 住宅建設事業部實行制度化管理基礎上的目標管理，通過設計完整、科學、規范化的經濟指標體系，將事業部的目標層層分解、層層落實：1、以流程管理為軸心，對所有經營領域的關鍵業務確立有效、簡潔的程序和作業標準；圍繞基本業務流程，理順各種輔助流程的關系，不斷優化工作和業務流程，系統地改進流程管理。2、根據業務流程特點設定崗位職責。崗位職責能量化的都量化，不能量化的都細化，不能細化的都在崗位工作說明書上明確化。把任務分解到

2、各個部門、崗位和個人，層層落實，杜絕責任缺位和管理真空。【管理體制】第三條 住宅建設事業部采用矩陣制組織結構，下設計劃經營中心（4人）、產品管理中心（3人）、工程管理中心（3人）和營銷管理中心（4人）。第四條 北京萬通、住宅建設事業部與項目公司間的關系如下：北京萬通股份實業有限公司會計部預算部住宅建設事業部產品管理中心工程管理中心計劃經營中心項目公司總經理項目公司董事會營銷管理中心前期部財務部預算部工程部人事行政部市場部銷售部董事長其他部門主管財務副總1、北京萬通是決策和投資中心，住宅建設事業部是管理中心、利潤中心，項目公司是成本中心。2、北京萬通主要行使戰略管理、投資決策、資本經營、資金資產

3、管理等職能，住宅建設事業部負責具體的經營業務。3、北京萬通對住宅建設事業部的管理，以資金控制和財務管理為主。住宅建設事業部實行目標責任制，承擔管理責任。4、北京萬通通過行使以下權力對項目公司實行管理：1）按照現代企業制度和法人治理結構的要求，北京萬通作為出資者依法對全資子公司、控股子公司、參股子公司分別享有選擇、委派、推薦和提名管理者或監督者的權利。項目公司董事長由住宅建設事業部提名，北京萬通任命；其余董事會成員由住宅建設事業部委派。項目公司總經理由住宅建設事業部提名，北京萬通任命。北京萬通委托住宅建設事業部選擇、推薦、提名和委派管理者，實施人事管理權。2）北京萬通財務管理部直接委派項目公司財

4、務總監；北京萬通工程預算控制中心直接委派項目公司預算部經理。3）北京萬通財務管理部有資金調控權，統一調控項目公司的資金。4）北京萬通以投資者的身份，決定或參與投資企業的利潤分配決策，并依據最終分配決策收繳利潤。項目公司須按北京萬通的規范要求，如期如實地編報盈利預測書，執行利潤收繳方案。5）過程控制與結果審計權。第五條 住宅建設事業部受北京萬通委托負責住宅類物業的開發和投資，對項目公司進行管理。第六條 住宅建設事業部對項目公司管理遵循的原則：1、核心理念、外部形象和視覺標識的統一；2、企業標準和制度規范的統一；3、人力資源管理基本政策的統一；4、財務管理體系的統一；5、服務體系的統一。第七條 住

5、宅建設事業部主要通過行使以下權力實現對項目公司的管理：1、住宅建設事業部有提名項目公司總經理的權利；有選擇、委派項目公司副總經理和部門經理的權利。2、住宅建設事業部負責考核項目公司部門經理以上人員（不包括財務總監、財務經理與預算經理），并決定其薪酬；3、住宅建設事業部在北京萬通資金使用計劃指導下，調配、審批項目公司的資金使用。第八條 住宅建設事業部向項目公司董事會選擇、委派董事（不包括董事長、財務部委派的一名董事；如果是合資項目，還不包括項目合作方選派的董事）。第九條 項目公司董事會授權住宅建設事業部依照本制度管理項目公司。【管理手段】第九條 計劃和目標管理住宅建設事業部通過制定、執行以下計劃

6、，實現對項目公司的計劃和目標管理：1、業務類計劃和目標1）項目公司資金使用計劃；2）項目施工計劃；3）項目開發計劃；4）產品設計進度計劃；5）銷售計劃。2、非業務類計劃和目標1）住宅建設事業部資金使用計劃；2）管理費用計劃；3）人員編制計劃；4）總利潤和總利潤分解計劃；5）土地儲備與開發計劃；第十條 報表匯報制度項目公司以規定的格式、規定的內容、規定的程序，定期、不定期地向住宅建設事業部有關中心和北京萬通報送報表，事業部及時審批或備案，實現信息的及時、有效溝通。第十一條 重點項目跟蹤制度根據項目公司的利潤貢獻、項目風險等，確定重點項目；住宅建設事業部對重點項目實行持續跟蹤、重點關注，降低項目的

7、經營風險。第十二條 巡視制度住宅建設事業部定期、不定期地對項目公司進行巡視，指導、監督項目公司的工作。【計劃經營中心職責和崗位職責】一、計劃經營中心職責綜述（一） 組織事業部各中心和公司有關部門進行項目可行性論證；（二） 編制事業部項目經濟測算表和資金使用計劃，并全程監督；（三） 協助事業部領導制定事業部的年度目標和計劃，并監督計劃執行情況；（四） 建立、完善事業部、項目公司的工作流程和管理制度，并監督執行；（五） 協助事業部領導對事業部外派人員進行管理；（六） 事業部文件的文檔管理工作；（七） 戰略合作伙伴的選擇和數據庫的建立；（八） 土地資源拓展和儲備；（九） 協助其它部門的工作。二、計劃

8、經營中心職責（一）可行性分析階段和項目公司成立前：1、組織可行性論證1) 項目可行性論證整個階段，按照住宅建設事業部投資立項及審批流程，協調聯合工作小組的工作；2) 參與項目開發計劃和進度制定；3) 負責匯總、提交可行性分析報告；4) 組織項目可行性論證。2、編制事業部項目測算表和資金使用計劃1) 項目可行性論證和實施階段，及時向財務部、預算控制中心通報項目土地、前期等費用情況和當地市場銷售情況，協助財務部編制項目投資測算，并負責編制事業部項目經濟測算。2) 根據項目的開發計劃、經濟測算、管理費用等情況，領導編制項目資金使用計劃，報公司和事業部領導批準。（二）項目公司成立后：1、協助事業部領導

9、考核外派干部。2、監督報表制度的執行。監督項目公司財務管理部定期（每月、每季度、每年）向計劃經營中心報送項目財務報表；3、匯報資料整理、分析、匯報、反饋、歸檔工作1) 根據項目開發計劃和資金使用計劃，對匯報資料進行整理、分析，及時向領導匯報；2) 與事業部其它中心、財務部、工程預算部緊密配合，跟蹤項目進展情況，整理、分析資料，為領導決策提供幫助；3) 將各中心轉交資料進行整理、分類，進行檔案管理。4、執行重點項目跟蹤制度、項目巡視制度。（三）項目結束時：1、組織總結和分析1) 組織對項目開發情況進行總結、分析；2) 將分析結果形成文檔，并歸檔。2、匯總、歸檔有關項目開發的資料。（四）其他職責：

10、1、土地資源拓展和儲備；2、協助事業部領導制定事業部的年度目標和計劃，并監督計劃完成情況1) 根據公司發展要求，協助事業部領導制定事業部年度目標和計劃，并分解到每個分公司、項目；2) 與公司財務部、事業部有關部門緊密合作，全程監督目標和計劃的進度情況。3、流程和制度建設1) 組織、協調事業部、分公司、項目公司持續優化業務流程；2) 組織、協調事業部、分公司、項目公司建立和完善管理制度；3) 監督管理制度的執行。4、文檔管理和日常管理三、計劃經營中心崗位職責（一）計劃經營中心總監崗位職責1、計劃經營中心總監負責計劃經營中心的日常業務組織和管理工作，受住宅建設事業部總經理、副總經理領導；2、組織制

11、定事業部的年度目標和計劃，并監督計劃完成情況；3、組織、協調事業部、分公司、項目公司的業務流程優化和制度建設；4、組織事業部各中心和公司有關部門進行項目可行性論證；5、組織編制事業部項目經濟測算表和資金使用計劃，并全程監督；6、監督定期報表匯報制度的執行，負責貫徹重點項目跟蹤制度和項目巡視制度制度；7、組織土地資源拓展和儲備；8、監督檔案管理工作的實施；9、協助領導對外派人員進行管理；10、協調計劃經營中心需與其它部門、中心的合作的工作。（二）投資分析崗位職責1、協助領導制定事業部的年度目標和計劃，并監督計劃完成情況；根據公司發展要求，協助事業部領導制定事業部年度目標和計劃，并分解到每個分公司

12、、項目；與公司財務部、事業部有關部門緊密合作，全程監督目標和計劃的進度情況。2、組織、參與項目可行性論證；項目可行性論證整個階段，按照住宅建設事業部投資立項及審批流程，協調聯合工作小組的工作；參與項目開發計劃和進度制定；負責匯總、提交可行性分析報告；組織項目可行性論證。3、編制事業部項目經濟測算表和資金使用計劃，并全程監督；4、匯報資料的整理、分析、匯報、反饋工作；5、執行重點項目跟蹤制度、項目巡視制度。6、執行土地資源拓展和儲備工作。（三）文檔管理崗位職責1、事業部機要文件、項目檔案等文檔管理工作；2、負責事業部公文收發、登記、呈批、轉送、催辦、傳閱及歸檔工作；3、負責事業部日常文件處理及行

13、政事務。【產品管理中心管理制度】一、產品管理中心職能綜述在公司總戰略的指導下，在住宅事業部計劃經營中心和營銷管理中心的配合下具體實施建設開發項目的方案設計及技術設計工作，并全程參與項目開發階段的施工管理，保證項目的設計成果正確實施并把握項目的宏觀成本控制，最大限度地實現公司對產品的目標定位及商業計劃。二、產品管理中心具體職責（一） 開發項目的方案設計及技術設計的全程管理（二） 開發項目的產品研發（三） 配合項目公司進行施工過程（主要是建筑的內外裝飾及環境施工）的管理（四） 設計變更的審批（五） 建筑成本的宏觀控制（六） 建筑材料及設備的審批三、各職責工作內容詳述（一） 開發項目的方案設計及技術

14、設計的全程管理1. 參與項目的市場調查及定位報告的編制工作；2. 負責項目設計概念的編制工作；3. 負責設計方案的招標及議標的組織工作；4. 根據可研報告中對產品的定位及成本要求編制開發項目的技術設計 任務書并全程控制技術設計的質量和進度；5. 在綜合考慮實際效果及性價比的情況下對建筑材料及設備進行審批；（二） 開發項目的產品研發1. 掌握公司計劃進入地區房地產設計發展的最新動態，定期組織相關設計人員進行參觀、學習、交流等活動；2. 負責相關新材料、新技術、新工藝的搜集及推廣應用工作；3. 負責搜集整理設計方面的工程通用規范及常規作法。4. 總結萬通產品的共性特點及成功經驗并研究其在設計中的通

15、用性。（三） 配合項目公司進行施工過程（主要是建筑的內外裝飾及環境施工）的管理1. 負責組織各階段圖紙的內部審核及設計交底工作，參與項目的圖 紙會審工作；2. 負責解決施工過程中出現的設計問題。3. 協助駐現場設計師檢查施工圖紙的實施情況，解決設計問題。4. 深入施工現場，配合駐現場建筑師做好環境施工的特殊效果的把關工作， 5. 參與項目的驗收6. 負責項目竣工驗收開始至入伙前的設計整改工作（四） 設計變更的審批1. 開工前：負責對涉及開發項目的概念設計、規劃設計招投標（規劃、單體、裝修、綠化景觀）及施工圖設計的組織和審查.2. 開工后：1) 負責審查和協調項目建筑功能、立面、景觀、形象、裝修

16、效果控制等的設計變更及管理；2) 負責賣場的重點跟蹤、樣板房施工的效果審驗及優化、售樓處及環境施工的效果審驗及優化、精裝表面工藝的質量審查；3) 負責為解決現場技術問題提供原則性意見；4) 負責設計變更、重大變更直接協調設計院解決，做好變更原因、必要性及最終 變更意見決策. （五） 建筑成本的宏觀控制1. 負責從設計角度控制項目成本并建立相應設計成本控制體系；2. 從材料及設備的選擇上控制項目成本；（六） 建筑材料及設備的審批1. 配合設計師負責主要裝飾材料、設備選型的審批工作；2. 負責裝修樣板間的審批工作；四、管理工作程序（一） 設計單位選擇方法1. 職責按照項目發展的要求，對設計單位進行

17、選擇、評估和控制，以保證設計單位的設計能力和成果滿足項目發展的要求職2. 程序1) 產品管理中心各建筑師應經常性收集各類設計單位信息，掌握各專業設計單位的基本情況，建立設計單位資料庫；2) 產品管理中心根據開發項目的特點和設計公司的專業特長選擇入圍設計單位，在征詢入圍設計單位意向后發出設計招標函;3) 在收齊入圍設計單位在規定期限內的回復函后，根據設計公司所能提供的服務質量及設計費用等因素確定入選的設計單位；（二） 設計過程的管理1） 設計部建筑師根據項目發展計劃編制項目設計工作計劃，控制中標設計單位工作進度；2） 當方案設計需進行修改時，設計部項目建筑師負責將方案評審的修改意見反饋給設計單位

18、，并對方案修改的過程進行跟蹤，完成后將修改的方案報主管領導審批；3） 施工圖設計；n 設計部項目建筑師安排設計單位進行施工圖的設計，向設計單位明確施工圖設計的具體內容、時間要求并進行跟蹤完成；n 如項目方案設計單位及施工圖設計分別由兩家設計單位負責設計，則由設計管理部經理會同項目建筑師安排兩家設計單位進行設計交底，避免出現設計工作中的缺項或漏項；4） 項目施工過程中，項目建筑師負責與設計單位保持密切聯系，具體工作主要為：n 根據項目發展的實際需要，向設計單位提出設計修改要求與建議；n 審核設計單位的修改通知，確保設計修改符合項目發展的要求，并對設計更改實時控制。避免設計單位直接發函施工單位進行

19、更改，從而導致設計失控；n 組織設計單位從設計角度做好項目成本的控制工作。（三） 設計變更管理辦法1. 設計變更均采用書面的形式；2. 設計變更書面形式為設計變更審核單；3. 設計變更審核單由駐現場建筑師發出，產品管理中心審批答復；4. 設計變更審核單主要用于下述修改工作：1) 施工圖錯誤導致難以施工需進行的修改；2) 業主買樓提出要求需進行的修改；3) 設計單位提供的修改通知單需進行的修改；4) 發現現場施工錯誤需進行的修改；5) 樣板施工效果不佳需修改或更換樣板；6) 施工單位或地盤對施工圖設計理解表示不清，需進一步明確的；7) 對施工圖內的施工作法及材料使用有異議的，結合實際情況提出更好

20、的施工方案的。5. 設計變更的分類:分為現場變更和技術變更兩類：1) 現場變更：凡由施工工藝、工序所引起的變更稱為現場變更；2) 技術變更：凡涉及效果、功能等重大設計修改的變更稱為技術變更；（四） 施工現場設計協調與效果控制程序為確保現場施工滿足設計意圖，最終效果達到設計要求。由駐本部建筑師與駐現場建筑師負責設計協調和現場控制。 程序1. 駐本部建筑師與駐現場建筑師職責一致，對設計成果貫徹控制目標一致，形成搭檔關系；2. 駐本部建筑師為設計部常駐人員，負責項目設計期間重點部位的設計管理，駐本部建筑師應著重于宏觀設計角度進行設計控制；3. 駐現場建筑師為常駐項目施工現場，負責項目實施期間和后期技

21、術管理，駐現場建筑師應著重于具體實施過程中實施細節的設計控制；4. 對于現場的問題，駐本部建筑師應會同駐現場建筑師即時解決處理，不能即時解決的問題則做好記錄，交由設計單位或通過部門或公司評委會研究給予處理。重大的設計問題則由駐現場建筑師組織設計單位到現場查看，協同駐現場建筑師與施工單位一并商量解決；5. 根據現場問題的不同性質如需對設計進行變更的可參設計變更工作程序執行處理。6. 駐本部建筑師應到施工現場巡視，對施工現場的效果進行以下控制及檢查：7. 實際做法是否與設計相符；8. 材料是否與樣板相符；9. 色彩是否與原方案相同；10. 駐現場建筑師應根據現場實際狀況判斷實施是否達到設計要求的預

22、期效果，并及時向設計部建筑師反映效果情況；11. 發展中階段性駐本部建筑師負責組織設計部及公司領導參加的評審會對項目成果和最終成果的效果進行評審，對現場效果達不到預期效果的需提出修改意見，項目設計小組做好記錄。12. 建筑師或裝飾設計師安排設計單位進行施工圖的設計，向設計單位明確施工圖設計的具體內容、時間要求并進行跟蹤完成；13. 建筑師或裝飾設計師負責將施工圖發放相關部門；14. 施工階段的設計跟蹤；15. 建筑師或裝飾設計師組織設計部相關設計師進行圖紙會審工作；16. 在項目施工中，建筑師或裝飾設計師負責檢查設計圖紙的實施情況，及時糾正施工偏差；17. 對公司提出的其他修改意見和現場與設計

23、不符的情況，建筑師或裝飾設計師應及時調整設計方案并與設計單位聯系，商討修改方案，發出工程指令，并向工程部交底。18. 材料選樣；19. 設計部建筑師或裝飾設計師要求設計單位做出項目裝修材料樣板，并編寫裝修材料樣品清單，在合約分判及發標時提供確定樣板給工程部、合約部；20. 樣板評審由設計部組織進行，正式評審意見由駐本部建筑師或裝修設計師匯總，報公司領導通過評審意見，并將調整后確定樣板作為實施依據；21. 材料施工樣板：有必要定樣的所有面層材料及基層材料，工程部須協調分包在材料采購前送樣至建筑師或裝飾設計師進行確認，由建筑師或裝飾設計師在樣板上簽字后存放于駐現場建筑師處，在材料進場時依照樣板進行

24、驗收；22. 公共裝飾工程由設計部配合工程部進行施工技術支持，設計部側重設計效果的把握，工程部側重現場質量、進度、協調等方面的管理工作；23. 設計交底：施工單位辦理完畢開工報告及手續后，由工程部組織，設計部建筑師或裝飾設計師協同，由設計單位向施工單位負責人進行技術交底，應明確施工質量控制要素，安全文明施工等現場管理的各項要求，并由工程部做好會議紀要，多方簽字后生效，設計部備案。【工程管理中心職責和崗位職責】一、工程管理中心職責（一） 制定工程管理制度并監督實施（二） 指導項目公司完成施工工程的WBS工作分解、里程碑計劃、進度總計劃。（三） 審核施工設計文件（四） 建立合格的總承包商、設備供應

25、商和材料供應商數據庫，并配合工程預算中心進行招投標工作（五） 負責項目的設備和材料采購（六） 指導項目公司對工程施工進行全生命周期的管理（七） 建立應急事件管理系統（待建）（八） 組織業務學習，提高工程管理人員業務水平二、項目公司工程部職責（一） 項目前期和建筑設計階段1. 在工程管理中心指導下對工程項目進行WBS工作分解2. 制定工程總計劃和里程碑計劃（附表1）3. 負責收集項目施工所涉及的有關政策法規：主要是項目所在地的特殊的施工技術標準4. 配合項目前期人員做好施工準備工作：平整土地工程；臨時水電工程；臨時現場辦公室及道路、圍墻等工程5. 負責收集項目所在地的工程建設資料：工程總承包商和

26、各個專業承包商的情況；工程材料的價格情況；設備和材料供應商的情況（附表2）6. 配合工程成本管理部進行費用估算7. 負責制定項目風險管理計劃（附表3）8. 負責制定工程分包時間計劃表（附表4）9. 負責制定工程設備采購和材料采購時間計劃表（附表5，6）和在施工過程中評審供應商（附表7）（二） 項目施工工程階段1. 負責工程進度管理2. 負責工程質量管理3. 配合工程成本管理部對項目進行費用管理4. 負責工程風險管理5. 負責工程采購管理6. 配合工程成本管理部進行合同管理（附表8）7. 協調工程變更管理（三） 項目銷售階段1. 負責對工程產品進行保養和維護2. 按照產品營銷中心要求更改建筑產品

27、，并進行變更控制管理3. 對工程進行項目后評估和總結經驗教訓三、工程管理制度1. 工程管理中心受住宅建設事業部副總經理領導，在其職責范圍內開展工作。2. 項目公司工程部業務上受工程管理中心領導，全面履行工程部的管理職能。3. 項目公司工程部工作上受項目公司總經理領導。4. 項目公司工程部經理由公司工程管理中心派駐，其他各個專業工程師由項目所在地招聘。工程部經理的任免、工資待遇及獎金，由住宅建設事業部確定，并報人力資源部經理。5. 工程管理中心、項目公司工程部在項目全過程運作中必須與工程預算中心、住宅建設事業部的產品管理中心和營銷管理中心相配合，多溝通協調，保證工作準確、順利和及時。四、工程管理

28、中心與項目公司工程部的工作流程1. 項目的WBS工作分解和總計劃進度制定2. 制定項目工程目標：項目描述；項目總預算描述；項目總工期描述3. WBS工作分解：按照過程或結果進行WBS工作分解，如有必要編寫WBS工作分解字典4. 制定項目開發總計劃：與產品管理中心和項目公司前期人員協調溝通，共同制定項目開發總計劃和里程碑計劃(附件1)，并不定期根據實際情況更新計劃。將總計劃遞交給工程預算中心制定資金使用計劃。五、項目管理報告工程管理中心負責對公司所有項目進行定期監控，并且不定時地進行現場巡查。項目公司工程部每個月必須向工程管理中心匯報項目狀況，包括但不限于以下內容：1) 項目費用報告（包括直接費

29、：材料、設備、水電、工程款和工程雜費；間接費：人員工資、非工程雜費和交際費）（附表2）2) 合同管理（附表3）3) 項目進度報告：工程分包時間計劃（附表4）；工程設備采購和材料采購時間計劃表（附表5）4) 項目狀態分析（用掙值法分析）（附表2）5) 項目變更范圍的對比，（包括費用對比、進度影響等指標）（附表6）6) 項目人員狀況7) 項目質量報告（評估項目質量）：施工過程中評審供應商（附表7）8) 項目風險報告（評估風險，更新項目風險管理計劃）（附表8）9) 項目安全報告10) 項目環保報告：噪音、水污染、空氣污染和人體健康11) 項目目前所遇問題及其解決方案六、確定專業承包商、材料供應商和設

30、備供應商1. 選擇專業承包商、材料供應商和設備供應商：2. 工程管理中心根據項目WBS工作分解結構，收集有關資料，考察質量保證能力及施工質量水平，其內容如下：1) 法人資格：企業名稱、營業執照、注冊地點、企業等級等； 產品質量水平、生產能力、生產規模、生產業績及售后服務；信譽；2) 對比類似工程項目的歷史情況，參考以往提供產品的質量等全面情況及其他客戶的反映等；（附表9）3) 審核專業承包商、材料供應商和設備供應商的質量報告和質量記錄；（附表10）4) 具備ISO9000認證的企業可直接得到專業承包商資格；5) 列出合格專業承包商、材料供應商和設備供應商的名單。3. 專業承包商、材料供應商和設

31、備供應商的評定方法： 工程管理中心負責會同有關部門根據產品的不同類型、重要程度采用不同的評定方式：1) 現場評定：對影響工程質量的關鍵分項工程，工程管理中心組織有關人員對專業承包商、材料供應商和設備供應商作現場考察評價；2) 會議評定：工程管理中心組織召集相關單位召開會議，對不同專業承包商、材料供應商和設備供應商產品的歷史資料（質量、信譽、按期交貨能力及售后服務能力）進行評定；3) 會議評定與現場評定相結合。4. 工程管理中心按以上評定結果確定合格專業承包商，編制合格專業承包商、材料供應商和設備供應商的名錄并對其排序，建立合格專業承包商、材料供應商和設備供應商檔案，保存有關記錄和資料。5. 合

32、格的專業承包商、材料供應商和設備供應商名錄由工程管理中心批準。6. 合格專業承包商、材料供應商和設備供應商變更時，由工程管理中心按本程序重作評定。7. 工程管理中心協助工程預算中心進行工程招投標工作。8. 工程管理中心負責進行專業承包商和采購招標工作。（附圖1）9. 對專業承包商、材料供應商和設備供應商進行動態管理，在施工過程中定期考核他們的情況，填寫他們的質量記錄。定期監督檢查，以便對其篩選；（附表7）七、合同的簽訂和變更1. 簽訂合同必須有法定代表人的授權才能生效，所有合同由根據已經批準的項目計劃簽訂；2. 合同簽訂后如發現問題需要變更，必須由原合同簽訂人代表公司及時通知專業承包商、材料供

33、應商和設備供應商進行變更。3. 合同的簽訂必須按照會簽制度執行八、合同的執行1. 合同簽訂后，經辦人應嚴格按合同條款的要求督促對方履行合同。2. 合同中如規定對專業承包商、材料供應商和設備供應商的施工過程進行監督，項目工程部應派人按合同規定去專業承包商、材料供應商和設備供應商處監督并做好有關記錄，按合同規定的條款執行。九、工程變更管理工程變更管理統一由工程管理中心負責。建筑設計、結構設計和施工方案變更必須由工程管理中心批準，由工程預算中心進行費用審核。批準和審核后，按照變更合同額的大小，部分授權給項目公司。30萬合同額（同筆合同額）以下的變更項目公司負責實施并報管理中心備案；30萬合同額以上的

34、變更由工程管理中心處理。整個變更管理應遵循變更管理流程（附圖2）進行。十、審核工程結構設計文件：從產品管理中心接到建筑施工文件后，應對建筑施工圖紙進行審核，確保沒有重大差錯后下發到項目公司工程部，如發現有重大差錯，聯系產品管理中心并附上差錯說明。十一、建立應急事件管理以動態博弈網絡為技術，建立應急事件管理系統。主要是針對罷工、承包商違約逃跑、自然災害、重大工程事故等突發事件的處理預案計劃和資源動態調配十二、工程管理中心與項目公司的關系工程管理中心與項目公司工程部的權限明細表授權負責實施并備案管理中心工程管理中心負責需要工程管理中心批準后實施是否包括在月項目報告內WBS工作分解是施工總計劃是是施

35、工里程碑計劃是是材料采購（同筆合同額50萬元）是是材料采購（同筆合同額30萬元）（是是材料采購（30萬30萬元）是是工程招投標（同筆合同額30萬元）是是工程進度管理是是工程質量管理是是工程風險管理是是工程費用管理是是工程變更管理（同筆合同額30萬元）是是工程變更管理（同筆合同額30萬元）是是工程合同管理是是十三、附錄：附表1：里程碑計劃附表2：費用報告附表3：合同一覽表附表4：招投標時間計劃附表5：材料和設備采購計劃附表6：變更報告附表7：履約評估單附表8： 風險管理計劃附表9： 資格登記表附表10： 資格評定單附圖1：材料采購和設備供應商招標流程附圖2：工程變更管理流程附表1：里程碑計劃編號

36、里程碑描述里程碑時間點備注附表2：費用報告BCWSBCWPACWPSVCV狀態描述備注工程款材料款設備款工程雜費管理費附表3：合同一覽表分包商編號分包項目描述分包預算價簽定合同價變更工程合同價代工實際總價聯系電話/傳真附表4：招投標時間計劃分包商編號分包項目描述分包項目預算價發標日期投標截止日期評標日期授標日期聯系電話/傳真附表5：材料及設備采購計劃供應商編號設備或材料名稱采購預算價格采購數量采購申請日期推薦采購名單日期批準采購日期材料或設備到工地日期聯系電話/傳真附表6：變更報告變更編號變更內容涉及范圍變更的影響費用變更的進度影響變更的質量影響附表7：履約評估單 編號： 工程名稱工程地點分包

37、單位分包項目填制單位檢查時間 年 月 日考核內容考 核 意 見項目經理部簽 字工程質量安 全工程進度文明施工綜合評定評定意見好較好一般差部門負責人簽字 注：此表內容由項目公司工程部填寫。附表8：風險管理計劃編號風險來源風險類別風險描述風險等級發生概率風險后果風險征兆風險應對措施備注備注：說明風險狀態（包括已發生和不會發生的風險）附表9：資格登記單 編號： 企業名稱企業負責人企業登記號注冊日期年檢日期注冊地址聯系電話郵政編碼企業性質等級業務聯系人年 檢 日 期業務員工 管 理 人 員技術人員經營業績：調查人意見： 填報日期： 填報單位簽字蓋章：附表10：資格評定單 編號： 分包工程項目名單分包商

38、名稱審 核 項 目分包商資質等級考 核分包商技術能力考 核審 核 內 容審 核 部 門審 核 人 簽 字評價評價負責人簽字評價考核結果單位負責人簽字備 注 經辦人： 年 月 日項目公司提出材料申請/設備供應商招標日程表附圖1工程管理中心準備材料、設備供應商及產品清單材料供應商報價/設備供應商招標工程預算中心標價分析招標內容澄清商務談判覆價并定價合約初稿審批合約簽署附圖2 建筑設計變更 工程變更要求30萬元住宅事業部批準更新進度計劃和費用計劃項目公司工程部負責變更工程實施工程管理中心負責變更合同制定變更評估報告工程管理中心變更評估報告30萬元工程預算中心填寫變更申請單結構設計變更 【營銷管理中心

39、職責和崗位職責】一、營銷管理中心與項目公司市場部、銷售部關系營銷管理中心與項目公司市場部關系項目完全授權授權處置需報營銷管理中心報請營銷管理中心核準后處置營銷計劃的制定和調整整體營銷計劃的制定營銷管理中心領導制定市場推廣行動方案的制定營銷管理中心制定市場推廣行動方案的調整營銷管理中心負責調整市場推廣行動方案的執行市場部全權負責廣告公司、物業管理公司、律師行、代理公司的考察、招標和管理項目公司市場部進行管理并將評估報告報事業部備案營銷管理中心組織招標協助產品管理中心改善產品市場部根據市場的變化，及時向項目公司設計部門提出建議，完善產品，并報營銷管理中心備案客戶服務客戶登記市場部建立客戶資料庫，并

40、及時報營銷管理中心客戶活動組織各類有利于項目進展的客戶聯誼和客戶拓展活動，報營銷管理中心客戶通訊、簡報定期編制“客戶通訊”、“項目簡報”，準時向客戶發送客戶投訴處理負責接待客戶投訴，統計投訴情況，建立客戶投訴記錄和回復制度項目公司網站建設負責公司網站的建立、維護、更新和管理工作；負責建立網上服務信息系統，收集積累客戶資源，擴大信息交流平臺銷售控制負責管理銷控，統計銷售進度和各戶型銷售情況，并及時報營銷管理中心銷售渠道的管理考察、建立銷售渠道，管理中介代理商，及時報營銷管理中心營銷管理中心與項目公司銷售部關系項目完全授權授權處置需報營銷管理中心報請營銷管理中心核準后處置銷售計劃的制定和調整整體銷

41、售計劃的制定營銷管理中心領導制定分階段銷售計劃的制定營銷管理中心制定銷售計劃的調整營銷管理中心調整銷售計劃的執行銷售部全權負責客戶登記銷售部協助市場部建立客戶資料庫協助產品管理中心改善產品銷售部根據市場的變化，及時向項目公司設計部門提出建議，完善產品，并報營銷管理中心備案銷售現場的管理銷售現場的日常經營管理，包括售樓處、樣板間等現場銷售工具的管理房展會及其它促銷活動的現場服務依據公司的銷售方案執行并報營銷管理中心備案銷售過程中的法律手續服務全權處置銷售人員培訓全權處置二、營銷管理中心職責綜述1. 完善市場、銷售方面的業務流程，制定、推行、監督實施有關管理制度。2. 制定營銷計劃和銷售方案，根據

42、項目公司和當地市場情況，領導或協助項目公司市場部、銷售部完成營銷工作。3. 收集、分析項目公司報送的市場和銷售資料，及時向事業部領導的匯報，向項目公司反饋。4. 協助計劃經營中心完成投資立項可行性論證、檔案管理工作，協助產品管理中心進行產品設計和改進。5. 房地產市場和區域市場的研究和分析。6. 培養、儲備市場、銷售干部，協助領導選派、調派市場、銷售干部。7. 協助事業部領導對項目公司市場部、銷售部經理進行考核。8. 戰略合作伙伴的選擇和數據庫建設。9. 協助其它部門的工作。三、營銷管理中心職責（一）可行性分析階段和項目公司成立前：1、參與項目可行性論證，進行市場定位，協助產品管理中心進行產品

43、設計。1) 在項目可行性分析階段，進行區域經濟、文化與房地產市場分析；2) 進行目標客戶的研究和分析；3) 進行市場定位；4) 協助計劃經營中心、財務部、預算控制中心完成項目經濟測算；5) 和產品管理中心共同完成目標地塊分析和策劃，協助產品管理中心進行產品設計；6) 協助工程管理中心完成項目開發計劃，參與項目開發計劃和開發進度的制定；7) 和公司其他有關部門共同完成項目可行性分析。2、制定市場營銷方案和競爭策略。與客戶服務中心、法律部、事業部其他中心合作，根據市場調研結果和公司、項目實際情況，進行客戶定位、價格策略管理工作，組織制定分公司、項目公司的營銷方案和競爭策略。3、銷售方案的制定。根據

44、事業部目標和計劃，以及市場策略，組織制定項目銷售方案。（二）項目公司市場部和銷售部成立后：1、外派市場、銷售干部的建議，協助事業部領導考核項目公司市場部和銷售部外派干部。1) 根據當地的市場情況和事業部計劃，向事業部領導推薦項目公司市場部和銷售部外派干部。2) 協助事業部領導考核項目公司市場部、銷售部外派干部。2、監督報表制度的執行。根據事業部報表制度，監督項目公司每星期、每月末、每季末、每年末向住宅建設事業部營銷管理中心上報市場、銷售資料（廣告公司、物業管理公司、律師行、代理公司的管理資料；協助產品管理中心改善產品建議；客戶資料和客戶活動資料；銷控資料；銷售渠道資料；房展會及其他促銷活動的現

45、場組織方案）3、匯報資料整理、分析、匯報、反饋、歸檔工作1) 收集、整理、分析項目公司上報的市場、銷售資料（具體內容如上）；2) 將分析結果及時向事業部領導匯報，及時向項目公司市場部、銷售部核準、反饋；3) 及時將資料、分析結果轉交計劃經營管理中心，協助計劃經營中心完成資料的歸檔、保管工作。4、執行重點項目追蹤制度追蹤重點項目的市場、銷售情況。5、執行巡視制度每月或不定期巡視各項目公司，協助項目公司解決問題，并及時向事業部領導匯報。6、執行交流與學習制度定期或不定期組織項目公司外派干部進行業務和管理交流和學習，分析其他公司和本公司在市場和銷售業務、管理方面的經驗，提升人員能力，促進公司的市場和

46、銷售能力。7、對項目公司市場部、銷售部外派干部的考核協助住宅建設事業部領導和其他部門，從業務聯系角度，對項目公司市場部、銷售部外派干部進行考核。8、其他協助其他部門的工作協助產品管理中心完善產品，協助客戶管理中心進行客戶服務，協助公共關系部進行品牌管理。（三）項目結束時：1、組織總結和分析1) 主要從營銷角度，組織對項目開發情況進行總結、分析；2) 將分析結果形成文檔，并協助計劃經營中心歸檔。2、協助客戶服務中心完善客戶資料數據庫，完善客戶服務工作（四）其他職責：1、進行市場調研、分析，建設營銷資料數據庫1) 為了準確及時了解房地產行業最新動態，根據公司業務發展需要，組織市場調研和外協專題研究

47、；2) 總結、分析公司已建、在建項目的營銷工作經驗，建立公司營銷資料數據庫。2、戰略合作伙伴的選擇和數據庫的建立。3、營銷管理中心日常管理四、營銷管理中心崗位職責（一）營銷管理總監崗位職責1. 營銷管理總監負責營銷管理中心的日常業務組織和管理工作，受住宅建設事業部總經理、副總經理領導；2. 組織制定項目整體營銷計劃及整體銷售計劃，并監督各項目公司實施事業部批準的營銷計劃及銷售計劃；3. 審核項目公司市場部、銷售部提交的分階段市場推廣方案和銷售方案，報事業部批準后，監督項目公司業務部門執行；4. 組織市場調研和市場分析；5. 監督項目公司市場部、銷售部定期報表匯報制度的執行，負責貫徹重點項目跟蹤

48、制度、項目巡視制度和交流學習制度；6. 戰略合作伙伴的選擇和數據庫的建立；7. 協調營銷管理中心需與其它部門、中心的合作的工作。（二）策劃人員職責1. 根據市場動態的變化，針對公司所開發物業進行定期或不定期的市場調查、分析與研究工作，編制市場調研報告；2. 參與項目可行性論證；在項目可行性分析階段，進行區域經濟、文化與房地產市場分析；進行目標客戶的研究和分析；和產品管理中心共同完成目標地塊分析和策劃；參與項目開發計劃和開發進度的制定；和有關部門共同完成項目可行性分析。3. 制定項目整體營銷計劃和銷售計劃，協助營銷管理中心總監審核市場推廣行動方案及其調整、分階段銷售計劃及其調整；4. 整理、分析

49、、項目公司市場部、銷售部提交的備案文件（廣告公司、物業管理公司、律師行、代理公司管理資料；客戶活動資料；銷售渠道資料；房展會及其他促銷活動的現場組織方案），及時匯報和反饋；5. 協助計劃經營中心完成資料歸檔工作，協助產品管理中心完善產品；6. 執行重點項目跟蹤制度、項目巡視制度；7. 營銷資料數據庫的建設；8. 協助公共關系部樹立品牌形象，提高品牌知名度和美譽度。（三）銷售管理人員職責1. 參與項目可行性論證；在項目可行性分析階段，進行區域經濟、文化與房地產市場分析；進行目標客戶的研究和分析；和產品管理中心共同完成目標地塊分析和策劃；參與項目開發計劃和開發進度的制定；和有關部門共同完成項目可行性分析。2. 制定項目整體營銷計劃和銷售計劃，協助營銷管理中心總監審核市場推廣行動方案及其調整、分階段銷售計劃及其調整； 3. 整理、分析項目公司市場部、銷售部提交的備案文件（客戶資料；銷控資料；），監督銷售計劃的執行，協助營銷管理中心總監監督項目銷售進展情況。；4. 執行重點項目跟蹤制度、項目巡視制度； 5. 協助計劃經營中心完成資料歸檔工作，協助客戶中心完善客戶資料數據庫、維持、改進客戶關系。