1、“營改增營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)“ “營改增營改增” ”的動因的動因12345“營改增營改增”政策背景政策背景“營改增營改增”對房地產(chǎn)公司未來開發(fā)成本的影對房地產(chǎn)公司未來開發(fā)成本的影響響“營改增營改增”對房地產(chǎn)公司未來稅負(fù)的影響對房地產(chǎn)公司未來稅負(fù)的影響房地產(chǎn)公司面對影響應(yīng)采取的策略房地產(chǎn)公司面對影響應(yīng)采取的策略1“營改增營改增”政策背景政策背景 2011 2011年年1111月月1616日，國務(wù)院下達(dá)了日，國務(wù)院下達(dá)了關(guān)于營業(yè)稅改征增關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案的通知值稅試點(diǎn)方案的通知，批準(zhǔn)自，批準(zhǔn)自20122012年年1 1月月1 1日日起在

2、上起在上海實(shí)行交通運(yùn)輸業(yè)包括陸路海實(shí)行交通運(yùn)輸業(yè)包括陸路, ,水路及航空運(yùn)輸?shù)炔糠脂F(xiàn)代水路及航空運(yùn)輸?shù)炔糠脂F(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)“營改增營改增”試點(diǎn)，并在現(xiàn)行增值稅試點(diǎn)，并在現(xiàn)行增值稅17%17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%13%低稅率基礎(chǔ)上，新增低稅率基礎(chǔ)上，新增 11% 11% 和和 6% 6% 兩檔低稅率。至兩檔低稅率。至此，我國新一輪稅制改革拉開了帷幕此，我國新一輪稅制改革拉開了帷幕 2013 2013年年5 5月月2424日，財政部日，財政部, ,稅務(wù)總局下發(fā)稅務(wù)總局下發(fā)交交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法點(diǎn)實(shí)施辦法，并于，并于2

3、0132013年年8 8月月1 1日日正式實(shí)行。正式實(shí)行。 由此，交通運(yùn)輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)由此，交通運(yùn)輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)“營改增營改增”范圍正式擴(kuò)大到全國范圍正式擴(kuò)大到全國20132013年年1212月月1212日，財政部日，財政部, ,稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于將關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知，批準(zhǔn)將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入批準(zhǔn)將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入“營改增營改增”試點(diǎn)，自試點(diǎn)，自20142014年年1 1月月1 1日日起生效。于是，交通運(yùn)輸業(yè)全部納入起生效。于是，交通運(yùn)輸業(yè)全部納入“營改增營改增”范圍范圍20142014

4、年年4 4月月2929日，日，關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知稅試點(diǎn)的通知得到國務(wù)院批準(zhǔn)，自得到國務(wù)院批準(zhǔn)，自20142014年年6 6月月1 1日日起電起電信業(yè)也納入了信業(yè)也納入了“營改增營改增”試點(diǎn)試點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)金融保險業(yè)下一個When ？2“十二五十二五”期間全面完成期間全面完成“營改增營改增”改革任務(wù)，改革任務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)將在不久實(shí)行將在不久實(shí)行 “營改增營改增”2房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)長 開發(fā)周期開發(fā)周期大 資金投入高 融資成本融資成本房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的主要稅種，依照當(dāng)

5、前稅制，涉及房地產(chǎn)開房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的主要稅種，依照當(dāng)前稅制，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)有發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)有1111種種這些稅費(fèi)包括營業(yè)稅這些稅費(fèi)包括營業(yè)稅, ,城建稅城建稅, ,教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加, ,土地增值稅土地增值稅, ,企業(yè)所企業(yè)所得稅得稅, ,房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅, ,土地使用稅土地使用稅, ,耕地占用稅耕地占用稅, ,個人所得稅個人所得稅, ,印花稅和契印花稅和契稅等稅等1111種稅費(fèi)種稅費(fèi)營業(yè)稅營業(yè)稅, ,土地增值稅和企業(yè)所得稅土地增值稅和企業(yè)所得稅是房企的三大稅種是房企的三大稅種 房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅表房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅表房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù)概況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他行業(yè)2013年中國稅收收入

6、共110497億元，比上年增加9.8%，同年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅3294億，比上年增長21.1%，營業(yè)稅5411億，比上年增長33.6%，企業(yè)所得稅2850億，比上年增長25.1%，2013年對64家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報統(tǒng)計平均凈利潤率是 10.85%去掉政府補(bǔ)助后的凈納稅額與凈利潤之比為1.15：1相當(dāng)于房企每賺 2.15 元，就要被征收1.15 1.15 元元的稅負(fù)。2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)“營改增營改增”的動的動因因一、完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收一、完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收二、增強(qiáng)財務(wù)管理，促進(jìn)公平二、增強(qiáng)財務(wù)管理，促進(jìn)公平三、消除重復(fù)征稅，減輕稅負(fù)三、消除重復(fù)征稅，減輕稅負(fù)四、促進(jìn)地方財稅體制的

7、改變營業(yè)稅（全額征稅）增值稅（增加值征稅）營改增 增值稅鏈條更加完整稅收環(huán)環(huán)相扣消除重復(fù)征稅一、完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收一、完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收財務(wù)處理的規(guī)范原先施工行業(yè)粗放管理 增值稅發(fā)票營業(yè)稅普通銷售發(fā)票二、增強(qiáng)財務(wù)管理，促進(jìn)公平二、增強(qiáng)財務(wù)管理，促進(jìn)公平三、消除重復(fù)征稅，減輕稅負(fù)三、消除重復(fù)征稅，減輕稅負(fù)?全產(chǎn)業(yè)鏈總體稅負(fù)全產(chǎn)業(yè)鏈總體稅負(fù)VSVS房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)3“營改增營改增”對房地產(chǎn)公司未來稅負(fù)的影對房地產(chǎn)公司未來稅負(fù)的影響響營業(yè)稅營業(yè)稅價內(nèi)稅，計稅根據(jù)價內(nèi)稅，計稅根據(jù)全部業(yè)務(wù)收入全部業(yè)務(wù)收入依照依照5%5%稅率核算納稅，伴隨產(chǎn)品的流通進(jìn)行繳稅稅率核算納稅，伴隨產(chǎn)品的流通

8、進(jìn)行繳稅增值稅增值稅價外稅，計稅根據(jù)價外稅，計稅根據(jù)增值額增值額稅款扣減體制，對上一環(huán)節(jié)的納稅額進(jìn)行扣減稅款扣減體制，對上一環(huán)節(jié)的納稅額進(jìn)行扣減“營改增營改增”后稅率的假設(shè)：后稅率的假設(shè)：現(xiàn)行增值稅一般納稅人的增值稅稅率為17%，試點(diǎn)地區(qū)在進(jìn)行“營改增”的過程中又新增了11%和6%兩檔新的稅率。17% 11% 6%假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入為S S，則“營改增”前應(yīng)納營業(yè)稅應(yīng)納營業(yè)稅為 5%S5%S（城建稅及教育費(fèi)附加暫不考慮）。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為B B（B1B1為房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅率、B2B2為房地產(chǎn)上游行業(yè)的增值稅率），營業(yè)收入為S S，營業(yè)成本為C C，能夠取得的增值稅可抵扣金額

9、的比例為N N。則銷項稅額銷項稅額 =S/S/（1+B11+B1）B1B1進(jìn)項稅額進(jìn)項稅額 = CB2NCB2N企業(yè)的應(yīng)納增值稅企業(yè)的應(yīng)納增值稅 =S/S/（1+B11+B1）B1-CB2NB1-CB2N假設(shè)上游建筑企業(yè)的增值稅率為假設(shè)上游建筑企業(yè)的增值稅率為 6%6%，即，即 B2=6%B2=6%增值稅可抵扣金額能夠全部取得，即增值稅可抵扣金額能夠全部取得，即 N=100%N=100%當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷項增值稅率為當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷項增值稅率為17%17%，進(jìn)項增值稅率，進(jìn)項增值稅率為為6%6%時（建筑業(yè)時（建筑業(yè)“營改增營改增”后適用的增值稅稅率為后適用的增值稅稅率為6%6%），），如果要如果

10、要 5%S5%SS/S/（1+17%1+17%）17%-C6%100%17%-C6%100%，經(jīng)計算可得出結(jié)論：經(jīng)計算可得出結(jié)論：當(dāng)營業(yè)成本與營業(yè)收入之比當(dāng)營業(yè)成本與營業(yè)收入之比 C/S158.83%C/S158.83% 時，時，“營改增營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會降低，后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會降低，營業(yè)成本與營業(yè)收入之比可能大于營業(yè)成本與營業(yè)收入之比可能大于158.3% 158.3% 嗎嗎？17% 的選擇可能？當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷項增值稅率為11%，進(jìn)項增值稅率為6%時（建筑業(yè)“營改增”后適用的增值稅率為6%），令 5%SS/（1+11%）11%-6%100%，經(jīng)計算當(dāng)營業(yè)成本與營業(yè)收入之比 C/S

11、81.83% C/S81.83% 時“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)降低。11% 的選擇可能？房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化測算及影響分析案例：案例：選取了房地產(chǎn)行業(yè)按營業(yè)收入金額排名前選取了房地產(chǎn)行業(yè)按營業(yè)收入金額排名前2020的上市公司的上市公司搜集其搜集其20132013年的年度財務(wù)報告，對其各年的營業(yè)收入、年的年度財務(wù)報告，對其各年的營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅等信息進(jìn)行統(tǒng)計營業(yè)成本、營業(yè)稅等信息進(jìn)行統(tǒng)計測算結(jié)果表明：房地產(chǎn)行業(yè)增稅率為11%，上游企業(yè)的增值稅率為6%時，被選房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)都明顯增加20家上市公司的預(yù)估增值稅都要比實(shí)際繳納的營業(yè)稅高所有企業(yè)的稅負(fù)增長率都是正數(shù)增值稅營業(yè)稅上述上述202

12、0家房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中家房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中沒有一家企業(yè)的營業(yè)成本沒有一家企業(yè)的營業(yè)成本C C與營業(yè)收入與營業(yè)收入S S之比能大于之比能大于81.83%81.83%。分析結(jié)論：分析結(jié)論：在房地產(chǎn)上游行業(yè)實(shí)行在房地產(chǎn)上游行業(yè)實(shí)行6%6%的增值稅率，在房地產(chǎn)行的增值稅率，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行業(yè)實(shí)行11%11%的稅率，可抵扣的稅率，可抵扣進(jìn)項稅額比例為進(jìn)項稅額比例為100%100%時，時，當(dāng)營業(yè)成本與營業(yè)收入之當(dāng)營業(yè)成本與營業(yè)收入之比小于比小于81.83%81.83%，房地產(chǎn)企，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會升高。業(yè)的稅負(fù)會升高。從營業(yè)稅和增值稅的直接稅負(fù)看，營改增后是增加的。但總的稅負(fù)如何？案例1案例2在可抵扣額度達(dá)到一定

13、水平后房地產(chǎn)企業(yè)便會實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減少如何提高可抵扣額度如何提高可抵扣額度 ？??？！4“營改增營改增”對房地產(chǎn)公司開發(fā)成本的影對房地產(chǎn)公司開發(fā)成本的影響響房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本主要指的是房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本主要指的是建安成本建安成本建安成本是由具備對應(yīng)資歷的建筑施工企業(yè)來承擔(dān)建安成本是由具備對應(yīng)資歷的建筑施工企業(yè)來承擔(dān)的，建筑施工公司也是下階段的，建筑施工公司也是下階段“營改增營改增”的行業(yè)。的行業(yè)。建施企業(yè)建施企業(yè)“營改增營改增”后使用的稅率為？后使用的稅率為？如果其稅負(fù)顯著提升如果其稅負(fù)顯著提升根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論，房地根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論，房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本會相應(yīng)增長。產(chǎn)企業(yè)的建安成本會相應(yīng)增長。第一

14、：有發(fā)票鋼筋、水泥等大頭材料能獲得增值稅專業(yè)發(fā)票無規(guī)范發(fā)票許多價值低但用途較廣的零散原料。（原料的供貨商是私營工商戶、五金店鋪、小范疇納稅原料的供貨商是私營工商戶、五金店鋪、小范疇納稅人，等等，大部分都是依照固定的稅款數(shù)額納稅，其營銷原料銷人，等等，大部分都是依照固定的稅款數(shù)額納稅，其營銷原料銷售后無法提供增值稅專業(yè)發(fā)票，）售后無法提供增值稅專業(yè)發(fā)票，）直接導(dǎo)致建筑公司增值稅進(jìn)項稅款額度不能實(shí)施有效扣減，使得應(yīng)納稅數(shù)額增多，稅負(fù)增大。第二: 稅務(wù)策略等因素致使稅負(fù)增大施工企業(yè)通常使用的原料（比如：建設(shè)用生產(chǎn)建筑原（比如：建設(shè)用生產(chǎn)建筑原料如砂石、泥土、石頭、自水、商品混凝土，等等。）料如砂石、

15、泥土、石頭、自水、商品混凝土，等等。）上述原料依增值稅策略，如果以6%稅率核算應(yīng)繳付的增值稅，建施企業(yè)能夠獲得可扣減的增值稅專業(yè)發(fā)票，銷項稅額比進(jìn)項稅額3%大，增加了建施企業(yè)的稅負(fù)。第三: 建施企業(yè)擁有大量的人力資源，其勞動力來源大多是流動性極大的農(nóng)民工，人工成本占據(jù)工程造價的30%，沒有辦法提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票人力資源成本增值稅進(jìn)項稅不能扣減，使建施企業(yè)的稅負(fù)變大。即使選擇具有一定體制的勞務(wù)公司，在營改增的制度即使選擇具有一定體制的勞務(wù)公司，在營改增的制度變化下，勞務(wù)公司或會將大額度的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到建筑變化下，勞務(wù)公司或會將大額度的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)身上，這同樣也會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。企業(yè)

16、身上，這同樣也會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。第四: 建施企業(yè)許多機(jī)械設(shè)施的出租在“營改增”后稅負(fù)顯著增大，成本的居高不下，將導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本明顯增多。其他影響因素之一：一、土地成本的扣除一、土地成本的扣除增值稅發(fā)票？增值稅發(fā)票？二、公共配套成本二、公共配套成本三、期初存貨、固定資產(chǎn)怎么辦？三、期初存貨、固定資產(chǎn)怎么辦？其他影響因素之二：一、新舊稅制銜接一、新舊稅制銜接稅務(wù)核算難度大稅務(wù)核算難度大二、會計核算體系的改變二、會計核算體系的改變?nèi)㈤_票、認(rèn)證、報稅等系列風(fēng)險三、開票、認(rèn)證、報稅等系列風(fēng)險其他影響因素之三：發(fā)票！發(fā)票管理嚴(yán)格、違規(guī)處理嚴(yán)厲發(fā)票管理嚴(yán)格、違規(guī)處理嚴(yán)厲刑法第205、2

17、06、208條規(guī)定 ！5房地產(chǎn)公司面對影響應(yīng)采取的策略房地產(chǎn)公司面對影響應(yīng)采取的策略1.1.強(qiáng)化納稅意識強(qiáng)化納稅意識關(guān)注關(guān)注“營改增營改增”的進(jìn)展情況，并強(qiáng)化培訓(xùn)工作（全員）的進(jìn)展情況，并強(qiáng)化培訓(xùn)工作（全員）財會工作人員應(yīng)掌握財會工作人員應(yīng)掌握“營改增營改增”的相關(guān)策略，并依據(jù)策略改的相關(guān)策略，并依據(jù)策略改善會計核算辦法，提升會計核算水準(zhǔn)；善會計核算辦法，提升會計核算水準(zhǔn)；其他部門應(yīng)與財務(wù)會計部門通力合作，訂立并履行有關(guān)體制其他部門應(yīng)與財務(wù)會計部門通力合作，訂立并履行有關(guān)體制目的目的1 1、房地產(chǎn)公司的進(jìn)項稅被合理扣減、房地產(chǎn)公司的進(jìn)項稅被合理扣減 2 2、協(xié)助財務(wù)部門完善稅務(wù)策劃方案。、協(xié)助

18、財務(wù)部門完善稅務(wù)策劃方案。2. 2. 把好發(fā)票源頭把好發(fā)票源頭在“營改增”后，房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本會相應(yīng)增多，挑選施工公司時要將增值稅專門發(fā)票的出具作為首要要素，從源頭上預(yù)防和把控風(fēng)險。應(yīng)盡可能減少零散原料的供應(yīng)，規(guī)避不能獲取增值稅專門發(fā)票的情況出現(xiàn)。3.3.重視采購管理，避免合同陷阱重視采購管理，避免合同陷阱調(diào)整原有采購模式：調(diào)整原有采購模式：“票、款、貨票、款、貨”一致一致對不同納稅類型的供應(yīng)商進(jìn)行評審，測算價格平衡點(diǎn)對不同納稅類型的供應(yīng)商進(jìn)行評審，測算價格平衡點(diǎn)簽訂采購合同時，須關(guān)注含稅價格、開票時限與條件等要素，簽訂采購合同時，須關(guān)注含稅價格、開票時限與條件等要素，規(guī)避合同陷阱規(guī)避合同

19、陷阱目的目的保證合同的進(jìn)項稅被合理扣減保證合同的進(jìn)項稅被合理扣減4. 4. 做好過渡期的籌劃準(zhǔn)備做好過渡期的籌劃準(zhǔn)備借鑒其他行業(yè)營改增經(jīng)驗，規(guī)避各種風(fēng)險。對政策進(jìn)行消化疏理，對賬務(wù)中存在的風(fēng)險自查補(bǔ)救，做好營改增和匯算清繳的準(zhǔn)備。 “營改增營改增”的實(shí)行，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。的實(shí)行，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。房地產(chǎn)企業(yè)要做的就是以這次稅改為契機(jī)，加強(qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要做的就是以這次稅改為契機(jī)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，推進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，趁早做好房地產(chǎn)開內(nèi)部管理，推進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，趁早做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)項目的稅收籌劃稅收籌劃，盡量避免由營改增制度改革帶來，盡量避免由營改增制度改革帶來的盈利損失，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式前進(jìn)。的盈利損失，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式前進(jìn)。THANKS