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百達(dá)商場物業(yè)管理租賃方案.ppt

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百達(dá)商場物業(yè)管理租賃方案.ppt

1、百達(dá)商場物業(yè)管理租賃方案百達(dá)商場物業(yè)管理租賃方案市中心綜合體物業(yè)公司簡介物業(yè)公司簡介株洲市百達(dá)物業(yè)有限公司成立于2009年6月，注冊資本500萬元，是具有物業(yè)管理資質(zhì)等級一級，專業(yè)從事物業(yè)管理工作的物業(yè)企業(yè)。公司現(xiàn)有管理人員500人，中高級管理人員50人，98%員工持物業(yè)管理上證崗及專業(yè)崗位資格證文件，組建了一批高素質(zhì)的管理隊伍。公司開建之初嚴(yán)格導(dǎo)入質(zhì)量管理體系及環(huán)境管理體系的管理要素，并與公司初建期的實際情況相結(jié)合進(jìn)行管理，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的實現(xiàn)，以滿足物業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的竟?fàn)幮枨蟆?項目簡介項目簡介項目地理位置，位于中心廣場西北面，現(xiàn)（中國電信位置），臨株洲兩條主力干道；南北橫臥株

2、洲大橋；東北面株洲市百貨大樓，千金電影院；西南面家潤多廣場；東南面麥當(dāng)勞、桂林人、書城；人口密度大，交通便利，離汽車長途站和火車站都比較近。又是傳統(tǒng)的商區(qū) 、家電、衣服、圖書、飲食核心區(qū)。還有沿江風(fēng)光帶，距娛樂區(qū)也很近。項目簡介，總建筑面積為160000平方米，共8層，其中地下1層，地上7層，每層建筑面積2000m2。目錄目錄商業(yè)定位商業(yè)定位租戶的選取租戶的選取租金的確定租金的確定出租方案出租方案租賃方案租賃方案定位說明定位說明商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運營管理。強(qiáng)調(diào)對經(jīng)營

3、環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運營管理。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能夠最大限度做到對經(jīng)夠最大限度做到對經(jīng)營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。而對于本項目而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會分散在很而對于本項目而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會分散在很多經(jīng)營者和投資者多經(jīng)營者和投資者手里，后期隨著項目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，收手里，后期隨著項目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，收回部分經(jīng)營權(quán)。回部分經(jīng)營權(quán)。因此，核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)、運營管理因此，核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)、運營管

4、理目標(biāo)區(qū)域定位目標(biāo)區(qū)域定位周邊主要商業(yè)及商圈分布圖本項目目標(biāo)區(qū)域定位目標(biāo)區(qū)域定位經(jīng)營功能定位經(jīng)營功能定位area locationfunctional localization商業(yè)定位商業(yè)定位 business position經(jīng)營功能定位租戶的選取租戶的選取 Select One that holds a 基本承租戶基本承租戶主要承租戶主要承租戶一般承租戶一般承租戶百貨公司百貨公司連鎖店連鎖店超級市場超級市場自選商業(yè)自選商業(yè)家電商店家電商店家具商店家具商店食品店食品店服裝商店服裝商店皮鞋店皮鞋店按照承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用分類按照經(jīng)營形式分類按照經(jīng)營品種分類選擇好才是真的好租戶

5、的類型租戶的類型影響選取的綜合因素影響選取的綜合因素綜合因素綜合因素租戶的財務(wù)狀況和能力租戶的財務(wù)狀況和能力租戶的聲譽租戶的聲譽租戶組合與位置分配租戶組合與位置分配商場規(guī)模的大小商場規(guī)模的大小租戶所需要的物業(yè)服務(wù)租戶所需要的物業(yè)服務(wù)主要承租戶與一般承租戶的配合主要承租戶與一般承租戶的配合根據(jù)因素確定租戶選擇根據(jù)因素確定租戶選擇租租戶戶的聲譽的聲譽一個新建立的企業(yè)可能缺乏有關(guān)聲譽的記錄，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以評估其經(jīng)營思想和策略，一個企業(yè)如果有一種清晰的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，確定了合理的商品種類和適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的價格水平，會優(yōu)于那些沒有進(jìn)行市場策劃的企業(yè)。租租戶戶的的財務(wù)財務(wù)狀況和能力狀況和能力那些被

6、證明財務(wù)狀況好、極有聲譽的大公司是重點選擇對象。租租戶組戶組合與位置分配合與位置分配主要應(yīng)依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍而定。當(dāng)購物中心內(nèi)有兩個或兩個以上的承租戶時，應(yīng)注意他們各自提供的商品與服務(wù)種類是否搭配合理，且與次要承租戶提供的商品與服務(wù)是否為補(bǔ)充。租租戶戶所需要的物所需要的物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù) 商業(yè)場所骨從事經(jīng)營活動的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的使用面積來開展其經(jīng)營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別、整個經(jīng)營地點的客流量有多大等。主要承租主要承租戶戶與一般承租與一般承租戶戶的配合的配合安排好租戶在商場中的比例關(guān)系，既能穩(wěn)定項目正常經(jīng)營活動的正常開展，同

7、時又能不斷地更新項目，使項目具有一定的活力。商商場規(guī)場規(guī)模的大小模的大小本項目總建筑面積為1.6萬平方米屬中型商場，其經(jīng)營的商品和零售企業(yè)形式應(yīng)該盡量齊全，各種其他商業(yè)機(jī)構(gòu)也應(yīng)該具備，同時應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本租戶。租金的確定租金的確定 ascertain the rent租賃成交價租賃進(jìn)程租賃期限的確定車位租賃費用及免車位策略媒體組合推廣預(yù)算費用付款方式租賃相關(guān)費用租價報價明細(xì)租賃報價租賃報價租賃報價本項目整體租賃報價區(qū)間在預(yù)租期（出租率未達(dá)到30%時）為人民幣100-150元/建筑平方米/月（含物業(yè)管理費）；整體報價區(qū)間在較成熟期（出租率達(dá)到30%-60時）和成熟期相

8、對預(yù)租期分別上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分別達(dá)到人民幣130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物業(yè)管理費）；根據(jù)項目實際情況、市場整體狀況及目標(biāo)客戶群的租金支付能力，結(jié)合各階段市場實際情況進(jìn)行項目租賃價格預(yù)測和階段性調(diào)整。租價報價明細(xì)租價報價明細(xì)單位：元/平方米.月租賃成交價租賃成交價單位：元/平方米.月車位租賃費用及免車位策略車位租賃費用及免車位策略對于整層租賃的客戶擬提供地下二個免費停車車位的策略；半層租賃的客戶原則不上提供免費車位。租賃一層以上客戶和知名企業(yè)客戶單獨洽談。租賃進(jìn)程租賃進(jìn)程媒體組合推廣預(yù)算費用媒體組合推廣預(yù)算費用租賃

9、方案租賃方案 Leasing Plan 出租的促進(jìn)策略商場的管理出租方式的管理招商原則廣告策劃商場的管理商場的管理統(tǒng)一管理商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。分散經(jīng)營是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。管理模式的五個管理模式的五個統(tǒng)一一統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費調(diào)控等形式，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容

10、。即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶服務(wù)提升項目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認(rèn)知度。即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺即統(tǒng)一進(jìn)行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境分散分散經(jīng)營為了達(dá)到為了達(dá)到為了達(dá)到為了達(dá)到“統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理, , ,分散經(jīng)營分散經(jīng)營分散經(jīng)營分散經(jīng)營”的的的的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該管理模式，在商鋪銷

11、售合同中都應(yīng)該管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。管理地位。管理地位。管理地位。組織架構(gòu)架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計說明：組織架構(gòu)設(shè)計說明：商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊： 1、物業(yè)服務(wù)部分（保安、保潔、設(shè)備管理） 2、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理） 3、行政財務(wù)（租金收取、客戶回報支付等）其中由商業(yè)

12、招商和運營部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個管理公司的核心運營機(jī)構(gòu)。 n公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組直接管理所有商戶。組織結(jié)構(gòu)構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)理保保潔安組組物管部運營部辦公室財務(wù)部設(shè)備組會計組出納組招商組客服組物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)建筑、建筑、維護(hù)設(shè)備維護(hù)設(shè)備、保、保證證水水電電氣氣熱熱正常供正常供應(yīng)應(yīng)、公用面、公用面積積的保的保潔潔、保安防、保安防盜、盜、車輛車輛管理、管理、綠綠化養(yǎng)化養(yǎng)護(hù)護(hù)、意外事故、意外事故處處理等。理等。出租方式的管理出租方式的管理一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場

13、情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。租金計算可采用兩種形式：出租的促進(jìn)策略出租的促進(jìn)策略進(jìn)行特色經(jīng)營,擴(kuò)大商場的吸引力提高商業(yè)場所的產(chǎn)品檔次,擴(kuò)大消費. 加強(qiáng)廣告宣傳,提高商廈的知名度節(jié)慶日經(jīng)常舉行活動,促進(jìn)客流量根據(jù)租賃時間長短,一次性交納租金的多少來進(jìn)性優(yōu)惠政策顧客帶顧客來進(jìn)行租賃,可減免一定的物業(yè)費等招商原則招商原則1、二個重點、二個重點重點引進(jìn)在市內(nèi)有影響力、有實力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作。對名家、名企、名品重點招商2、四個、四個優(yōu)先先廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約；名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；獨家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)；特色項目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。實行“二個重點四個優(yōu)先”的基本原則注：租賃面積到500平米以上優(yōu)先引進(jìn) 廣告策劃廣告策劃廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等。協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會。The end,thank you!

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