1、1營改增后房地產相關稅費計算201 營改增02 增值稅計算 目錄CONTENTS03 土地增值稅計算 3PART 1營改增4營改增| 對比分析自2016年5月1日起全國各行業全面實行營改增價內稅全額計征稅率5%營業稅價外稅差額計征（銷項-進項）不同行業稅率不同（服務業6%，房地產業11%，采購材料17%等）增值稅注：應稅服務年銷售額小于為500萬元(不含稅銷售額)，是小規模納稅人，適用3%的增值稅率1、稅種不同2、征收范圍不同3、稅率不同5例：某代理項目合同金額1000萬，期間發生廣告費20萬，人工成本300萬，計算營業稅和增值稅營改增| 對比分析明確兩個概念：銷項稅： 銷售業務產生的增值稅（
2、開出發票） 1000/(1+6%)6%=56.6萬進項稅： 采購業務產生的增值稅 （接受發票） 20/(1+6%)6%=1.1萬應繳營業稅為：10005%=50萬應繳增值稅為： 1000/(1+6%)6%- 20/(1+6%)6%= 56.6-1.1=55.5萬價內稅價外稅銷項稅進項稅6PART 2增值稅計算7房地產項目增值稅基本知識8對于房地產行業征稅范圍境內銷售或者租賃不動產稅率11%、5%計稅方法一般計稅方法：當期銷項稅額-當期進項稅額簡易計稅方法：應納稅額征收率納稅義務發生時間收到預收款時預繳增值稅3%，待產權發生轉移時，再清算應納稅款，并扣除已預繳的增值稅款。備注：房地產老項目指建筑
3、工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項目1、新項目采用一般計稅方式，房地產老項目既可以選擇一般計稅方式也可以選擇簡易計稅方式，房地產老項目一經選擇簡易計稅方式，36個月不得變更計稅方法。2、采用簡易計稅方法，按5%的征收率計征，進項稅不予抵扣。3、產生收入時預繳增值稅，產權發生轉移時，清算應納稅款，影響現金流量表。增值稅計算房地產項目9例：某房地產項目2016年5月份銷售取得預售房款6億元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值稅專用發票進項稅額總額3000萬元。增值稅計算房地產項目簡易計稅方法：應納稅額X征收率=60000萬/(1+5%)x5%=
4、2857萬5%征收率，不能抵扣進項稅一般計稅方法：當期銷項稅額-當期進項稅額=60000萬/(1+11%)x11%-3000萬=2946萬11%征收率，能抵扣進項稅一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，無論是一般計稅項目還是簡易計稅項目，均應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅應預繳稅款=預收款（1+適用稅率）3%簡易計稅方法：2016年5月預繳增值稅=60000萬/(1+5%)x3%=1714萬2016年12月補繳增值稅2857萬 -1714萬=1143萬一般計稅方法：2016年5月預繳增值稅=60000萬/(1+11%)x3%=1622萬2016年12月補繳增值稅2946萬
5、 -1622萬=1324萬1、計算方式比較2、對現金流的影響10經濟測算中增值稅具體算法11應繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+11%）11%-抵扣稅額允許扣除的土地金額=土地價款（不含契稅）*（當期銷售建筑面積/總建筑面積）法律依據1：關于允許扣除的金額，依據財稅【2016】36，房地產企業營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業性收據，扣除11%。當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款允許抵扣的外購項目主要有：建筑服務、設計服務、材料采購、廣告服務、房屋中介費、物業管理費、水電費、電信費、不動產租賃費、辦公用
6、品、審計費、咨詢費等。法律依據2：1.關于前期工程費，根據財稅【2016】36號文件的規定，設計費等前期工程費按6%繳納增值稅2.關于建筑安裝工程費、基礎設施費和材料采購費，依據財稅【2016】36號文件，建筑服務11%，原材料采購17%，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅計算公式備注增值稅計算房地產項目12例：某房地產企業于2014年1月受讓土地使用權開發兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預售房款6億元。2016年8月項目竣工，一
7、次性支付給施工方3億元工程價款，同月，企業自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費5000萬元。另外2016年取得其余進項增值稅發票300萬。計算2016年12月應繳增值稅。（施工方和乙公司為小規模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）1、銷售收入和當期允許扣除的土地價款：預售房款6億元，土地價款3億元2016年12月計算銷售額時允許扣除的土地價款=土地價款（本期銷售建筑面積總可售建筑面積）=30000土地價款（600002016年5月后銷售的6萬方200000總建筑面積）=9000萬元3、2016年5月預繳增值稅：= 6000020162016年年5 5月月后后
8、銷售銷售6 6億億（1+11%房地產增值稅率房地產增值稅率11%11%）3%預繳預繳3%3%=1622萬元2、計算抵扣稅額（工程價款、采購材料、裝修費、其余增值稅發票）=30000工程價款工程價款（1+3%）3%小規模納稅人增值稅率小規模納稅人增值稅率3%3%+10000采購材料采購材料（1+17%）17%銷售或進口貨銷售或進口貨物增值稅率物增值稅率17%17%+5000裝修費裝修費（1+3%）3%小規模納稅人小規模納稅人3%3%+300進項稅發票進項稅發票=2772萬元應繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+11%）11%-抵扣稅額案例信息整理：1、預售收入6億元2、土地總建
9、面20萬方，當期銷售6萬方，出讓金3億元3、可抵扣項：3億工程價款（征收率3%），裝修費5000萬元（征收率3%），自行采購材料1億元（征收率17%），其余增值稅進項發票300萬元增值稅計算房地產項目13應繳增值稅=（銷售收入-當期允許扣除的土地金額）/（1+11%）11%-抵扣稅額2016年12月應補繳增值稅=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%）11%-進項稅額-預繳稅款=（6000020162016年后收入年后收入-9000當期允許扣除的土地價款當期允許扣除的土地價款）（1+11%）11%-2772抵稅額抵稅額-1622預繳稅款預繳稅款=660萬元。套用公式增值稅計
10、算房地產項目例：某房地產企業于2014年1月受讓土地使用權開發兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預售房款6億元。2016年8月項目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價款，同月，企業自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費5000萬元。另外2016年取得其余進項增值稅發票300萬。計算2016年12月應繳增值稅。（施工方和乙公司為小規模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）14除了經濟測算，對咨詢業務還有什么啟示？15增值稅計算|
11、其他啟示n代理及咨詢業務適用增值稅率6%n營改增后的合同談判：合同中明確合同價款是否含稅；轉移部分稅負談判的籌碼：我們為其開具的增值稅專用發票可以抵扣，降低其繳納的增值稅；若開發商選擇的是5%的征收率，則無法抵扣進項稅，會增加談判難度項目營改增前營改增后無法轉嫁全部轉嫁部分轉嫁我司現金流入100100105.66101營業稅/銷項稅5100/1.06*0.06=5.665.66101/1.06*0.06=5.71收入（會計上）100100-5.66=94.34100101-5.71=95.2816PART 3土地增值稅計算17土地增值稅| 計算公式土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物
12、及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。什么是土地增值稅？(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的不征稅(國家才是所有者，才能出讓；(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅；(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。對“轉讓”的解讀18土地增值稅| 計算公式應交土地增值稅=增值額*相應稅率-扣除項目總額*速算扣除系數土地增值稅是累進稅，按四級累進稅
13、率表中稅率計稅級數增值額與扣除項目金額比率（%）稅率（%）速算扣除系數（%）增值稅公式1不超過50%30%0%土地增值稅稅額=增值額30%扣除項目金額0%250%100%40%5%土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5%3100%200%50%15%土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15%4超過200%60%35%土地增值稅稅額=增值稅60%扣除項目金額35%計算公式計算步驟1、計算增值額=銷售收入/（1+11%）-扣除項目總額2、計算增值率=增值額/扣除項目總額3、根據增值率查表代入公式19土地增值稅| 計算公式扣除項目1、土地成本2、房地產開發成本3、房地產開發費用4、舊房及建筑
14、物評估價格5、相關稅金6、加計扣除扣除項目總額：（一）至（六）項之和20土地增值稅| 計算公式扣除項目法律依據：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（一）土地成本=土地出讓金及契稅21土地增值稅| 計算公式扣除項目法律依據：（二）房地產開發成本：納稅人房地產開發項目實際發生的成本。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位
15、的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化、等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（二）房地產開發成本土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發間接費用開發成本細項金額房地產開發成本土地征用及拆遷補償費不涉及增值稅前期工程費對應稅率6%建筑安裝工程費對應稅率11%工程材料對應稅率17%基礎設施費對
16、應稅率11%公共配套設施費不涉及增值稅開發間接費用不涉及增值稅凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本22土地增值稅| 計算公式扣除項目（三）房地產開發費用（有關的銷售費用、管理費用、財務費用。）法律依據：（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證
17、明的，房地產開發費用按本條（一）（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。其他房地產開發費用， 按（一）（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。房地產開發費用=銀行利息+（土地成本+房地產開發成本）5%利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。法律解讀23土地增值稅| 計算公式扣除項目（四）舊房及建筑物評估價格法律依據：（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以
18、成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。（五）相關稅金法律依據：（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）加計扣除法律依據：（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）（二）項規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。（土地成本+房地產開發成本）20%增值稅（城市建設維護稅7%+教育附加費3%+地方教育附加費2%）20%（根據財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知財稅2004134號文件規定，房地產公司支付給被拆遷戶的拆遷補償費是否
19、應納契稅應繳納。文件規定如下： “一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。(一)以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。）2、允許扣除的開發成本=5000拆遷補償拆遷補償+30000工程價款價外稅工程價款價外稅（1+3%）+10000采購材料價外稅采購材料價外稅（1+17%）+5000裝修費價外稅裝修費價外稅（1+3%）+1600前期開發等可抵扣稅額前期開發等可抵扣稅額=49128萬元3、允許扣
20、除的開發費用=（31050+49128）5%（前兩項的（前兩項的5%5%作為管理費用與不可預見費）作為管理費用與不可預見費）+5000（利息全（利息全額抵扣）額抵扣）=9009萬元24土地增值稅| 計算公式例：某房地產企業2016年5月后銷售16億元。土地出讓金為3億元，拆遷補償5000萬元，契稅1050萬元，2016年8月項目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價款，同月，企業自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費5000萬元。另外2016年前期開發費用可抵扣稅額1600萬，銀行利息5000萬元。其中交納增值稅2282萬元，計算應繳土地增值稅。（施工方和乙公司為小規
21、模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）扣除總額=31050+49128+9009+274+16036=105497萬元(1)收入總額=不含增值稅房款收入=1600002016年5月的收入（1+11%）2016年5月后的收入交增值稅=144144萬元一、計算收入二、計算扣除項1、允許扣除的土地價款=土地出讓金+契稅=30000土地出讓金+1050契稅（土地出讓金與拆遷費之和的3%）=31050萬元(3)增值額=收入總額-扣除總額=144144-105497=38647萬元(4)增值率=增值額扣除額100%=38647105497100%=36.6%(5)應納土地增值稅額=增值額稅率-扣除額
22、扣除率=3864730%-1054970%=11594萬元4、相關稅金=增值稅（7%城市建設費城市建設費+3%教育費附加教育費附加+2%地方教育費附加地方教育費附加）=2282(7%+3%+2%）=274萬元5、加計扣除額=（31050+49128）20%=16036萬元（房地產行業加計扣除一二項（房地產行業加計扣除一二項2%2%）25土地增值稅| 其余法律條例其余法律條例第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；（二）因國家建設需要依法征收、收回的房地產。第九條納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目
23、金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。第十條條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。第十一條條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）（二）（三）（五）（六）項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應就其全部增值額按規定計稅。法律中規定的特殊條款用專業贏得尊重Professionwinrespect
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