1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022/6/142022/6/14房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2 一、房地產(chǎn)開發(fā)流程一、房地產(chǎn)開發(fā)流程本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3主要內(nèi)容主要內(nèi)容1、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程2、開發(fā)手續(xù)及文件3、關(guān)注幾個(gè)重要文件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。41 1、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程（中國(guó)、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程（中國(guó)5 5段模型）段模型）項(xiàng)目取得之前項(xiàng)目取得之前( (策劃階段策劃階段) )0.51年年前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備( (準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段) )建設(shè)及銷售建設(shè)及銷售( (實(shí)施階段實(shí)施階段) )竣工入伙竣工入伙( (完工階段完工階段)

2、 )物業(yè)交接物業(yè)交接/ /管理管理( (運(yùn)營(yíng)階段運(yùn)營(yíng)階段) )投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告項(xiàng)目取地策略報(bào)告項(xiàng)目取地策略報(bào)告資金籌措資金籌措組建公司組建公司簽訂土地合同簽訂土地合同資金籌措資金籌措勘察測(cè)量勘察測(cè)量規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)臨時(shí)供水供電臨時(shí)供水供電場(chǎng)地平整等場(chǎng)地平整等0.5年年開發(fā)報(bào)建開發(fā)報(bào)建工程招投標(biāo)工程招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)銷售與招商銷售與招商樓宇按揭樓宇按揭竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收驗(yàn)收備案驗(yàn)收備案入伙通告入伙通告初始登記初始登記轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記交接物業(yè)交接物業(yè)1.52.5年年0.5年年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5“垂直壟斷型垂直壟斷型”的中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的

3、中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈u1、中國(guó)房地產(chǎn)鏈條是政府垂直一體化的壟斷型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)u2、土地的壟斷供應(yīng)，土地成為房地產(chǎn)價(jià)值鏈的主體，無論鏈條上的哪一個(gè)環(huán)節(jié)，都必須通過土地才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和功能 u3、開發(fā)商是鏈條上的二級(jí)利益獲得者u4、其它如融資機(jī)構(gòu)（銀行、基金等）、開發(fā)隊(duì)伍（顧問、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、廣告）、中介機(jī)構(gòu)（策劃、代理銷售、經(jīng)紀(jì)等）等是鏈條上的三級(jí)利益分配者u5、三級(jí)利益獲得者扮演是服務(wù)機(jī)構(gòu)的角色，緊密圍繞在開發(fā)商周圍，構(gòu)成了整個(gè)鏈條的下游端。 開發(fā)商開發(fā)隊(duì)伍中介機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)l設(shè)計(jì)師l承建商l供應(yīng)商l顧問l策劃l經(jīng)紀(jì)l廣告政 府l銀行l(wèi)基金l信托中國(guó)中國(guó)現(xiàn)現(xiàn)有房地有房地產(chǎn)鏈產(chǎn)鏈從土地的供從土地的

4、供給給、到、到資資本的運(yùn)作等各本的運(yùn)作等各環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)，沒有完全市沒有完全市場(chǎng)場(chǎng)化化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6“水平分工型水平分工型”美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條u房地產(chǎn)的核心是資本運(yùn)作，基金或者投資銀行成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者u美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商角色更類似于接受委托的中間人，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，利用完善的中介服務(wù)市場(chǎng)將開發(fā)的各個(gè)功能環(huán)節(jié)外包，很少進(jìn)行產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的全程運(yùn)作。u地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求銀行等金融機(jī)構(gòu)銀行等金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)事務(wù)所建造商建造商市政配套市政配套土地經(jīng)紀(jì)土地經(jīng)紀(jì)健全的技術(shù)中介服務(wù)市場(chǎng)健全的技術(shù)中介服務(wù)市場(chǎng)

5、房產(chǎn)投資商房產(chǎn)投資商房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)代理物業(yè)代理資本運(yùn)營(yíng)和專業(yè)分工為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資本運(yùn)營(yíng)和專業(yè)分工為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7 房地產(chǎn)開發(fā)流程（美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)流程（美國(guó)8 8段模型）段模型）提出投資設(shè)想提出投資設(shè)想投資設(shè)想投資設(shè)想細(xì)化細(xì)化可行性研究可行性研究簽署正式委簽署正式委托協(xié)議托協(xié)議房地產(chǎn)資產(chǎn)管房地產(chǎn)資產(chǎn)管理理合同談判合同談判竣工入伙竣工入伙工程建設(shè)工程建設(shè)1、尋找多個(gè)可選、尋找多個(gè)可選擇的投資機(jī)會(huì)擇的投資機(jī)會(huì):2、快速判斷可行、快速判斷可行性性1、選擇實(shí)現(xiàn)其開發(fā)、選擇實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想用地設(shè)想用地;2、探討技術(shù)可行、探討技術(shù)可行;3、與潛在租客、銀、與潛在租客、

6、銀行、合作伙伴、專業(yè)行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸人士接觸4、做初步方案、做初步方案5、探討獲取用地的、探討獲取用地的可行性可行性1、市場(chǎng)研究，估算、市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率；市場(chǎng)吸納率；2、預(yù)估成本、價(jià)格、預(yù)估成本、價(jià)格3、報(bào)送計(jì)劃到政府、報(bào)送計(jì)劃到政府4、從法律、技術(shù)和、從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面判斷項(xiàng)目可經(jīng)濟(jì)方面判斷項(xiàng)目可行性行性1、確定設(shè)計(jì)方案；、確定設(shè)計(jì)方案；2、得到貸款承諾、得到貸款承諾3、確定總承包商、確定總承包商4、確定租售方案、確定租售方案5、獲得政府的用地、獲得政府的用地、規(guī)劃等許可規(guī)劃等許可1、合作開發(fā)協(xié)議；、合作開發(fā)協(xié)議；2、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議期融資協(xié)

7、議3、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同同4、工程施工合同、工程施工合同5、保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)合同6、預(yù)租（售）合同、預(yù)租（售）合同1、物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣；、物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣；2、延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量、延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量3、非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中、非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。82 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程程 序序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位1、簽訂土地使用權(quán)出讓合同書土地使用權(quán)出讓合同書國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局2、申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記1. 深圳市房地產(chǎn)初

8、始登記申請(qǐng)書； 2. 申請(qǐng)人身份證明； 3. 土地權(quán)屬證明； 4. 登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書 ; 5. 違法用地經(jīng)處理并準(zhǔn)許留用的，應(yīng)提交行政處罰決定書及繳交的罰款發(fā)票； 6. 法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。 房地產(chǎn)證（土地）國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局3、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可以招標(biāo)拍賣掛牌取得為例：1、申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人身份證明3、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書4、土地使用權(quán)出讓合同書 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。92 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程程 序序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦經(jīng)辦單位單位4、立項(xiàng)審批1、申請(qǐng)報(bào)告；

9、2、深圳市年度項(xiàng)目申報(bào)表；3、可行性報(bào)告（投資3000萬以上）；4、項(xiàng)目法人注冊(cè)文件；5、項(xiàng)目資本金證明文件；6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等固定資產(chǎn)投資許可證發(fā)展計(jì)劃局5、設(shè)計(jì)方案審批1、申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人身份證明資料 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、土地使用權(quán)出讓合同書；5、有關(guān)專業(yè)主管部門對(duì)設(shè)計(jì)方案的審查意見；6、設(shè)計(jì)方案及有關(guān)圖紙；7、設(shè)計(jì)單位資質(zhì) 建筑工程設(shè)計(jì)方案審批意見書規(guī)劃局6、擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批（一般多層民用和工業(yè)建筑略）1、申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人身份證明資料 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、土地使用權(quán)出讓合同書；5、有關(guān)專業(yè)主管部門對(duì)設(shè)計(jì)方案的審查意見；6、設(shè)計(jì)方案及有關(guān)圖紙；7、深圳市建筑工程方案設(shè)

10、計(jì)審批意見書建筑工程擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批意見書規(guī)劃局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。102 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程程 序序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位7、施工圖審批1、申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人身份證明資料 ；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、土地使用權(quán)出讓合同書；5、深圳市建筑工程方案設(shè)計(jì)審批意見書；6、深圳市建筑工程擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批意見書；7、環(huán)保、人防、衛(wèi)生、文物保護(hù)、消防等相關(guān)主管部門的審查意見；8、施工圖設(shè)計(jì)文件等建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局8、辦理有關(guān)手續(xù)及繳費(fèi)1、合同備案（勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理和施工合同）； 2、人防、燃?xì)狻紫伔乐魏退帘３址桨傅膶彶椋?3、質(zhì)量監(jiān)查和安全監(jiān)查登記；4、交

11、費(fèi)：散裝水泥基金、墻改保證金、交易咨詢服務(wù)費(fèi)。建設(shè)局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。112 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程程 序序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦經(jīng)辦單位單位9、施工報(bào)批申請(qǐng)(開工申請(qǐng))1、申請(qǐng)表；2、經(jīng)辦人身份證明材料；3、規(guī)劃許可證明文件；4、施工合同；5、監(jiān)理合同和總監(jiān)理工程師任命書；6、保證工程質(zhì)量、施工安全檢查的基本技術(shù)資料；7、支付保函收訖證明建筑工程施工許可證建設(shè)局10、施工招投標(biāo)（招標(biāo)工程）1、施工招標(biāo)申請(qǐng) 2、招標(biāo)文件 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4、立項(xiàng)批文 5、資信證明和資金到位證明 6、企業(yè)性質(zhì)的有效證明 7、由定額站審定的工程造價(jià)確定施工單位，簽定承包合同建

12、設(shè)局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。122 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程序程序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位11、預(yù)售1、行政許可申請(qǐng)書 ；2、身份證明；3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；4、土地使用權(quán)房地產(chǎn)證；5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證； 6、會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的已投入開發(fā)建設(shè)資金的驗(yàn)資報(bào)告；7、施工進(jìn)度和竣工交付日期說明及建設(shè)工程監(jiān)理單位出具的進(jìn)度報(bào)告及工程形象進(jìn)度報(bào)告，7 層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂， 7 層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成 2/3 結(jié)構(gòu)工程；8、商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售面積及分戶匯總表、交

13、付使用后的物業(yè)管理，附預(yù)售查丈報(bào)告及商品房的總平面、立面、剖面圖及分層平面圖）； 9、預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；10、市地名辦出具的命名批復(fù)房地產(chǎn)預(yù)售許可證國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。132 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程序程序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位12、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收與備案1、深圳市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案申請(qǐng)表；2、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（原件）或核驗(yàn)證書 ；3、配套的燃?xì)夤こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告（原件）或驗(yàn)收證書 ；4、消防、電梯驗(yàn)收合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書 建設(shè)局13、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收1、申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人身份證明；3、深圳市

14、建設(shè)工程用地許可證；4、土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議；5、深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證及全套圖紙；6、建設(shè)工程竣工測(cè)量和竣工查丈報(bào)告及圖紙深圳市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證規(guī)劃局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。142 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程序程序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位14、初始登記1. 深圳市房地產(chǎn)初始登記申請(qǐng)表；2. 申請(qǐng)人身份證明； 3. 土地使用權(quán)屬證明； 4. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證）； 5. 施工許可證； 6. 建筑物竣工驗(yàn)收證明； 7. 工程結(jié)算書； 8. 建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）； 9. 有資

15、質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書； 10. 房地產(chǎn)分棟、分戶匯總表； 房地產(chǎn)證 國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。152 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件項(xiàng)目取得之前項(xiàng)目取得之前（策劃階段）（策劃階段）前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備（準(zhǔn)備階段）（準(zhǔn)備階段）建設(shè)及銷售建設(shè)及銷售（實(shí)施階段）（實(shí)施階段）竣工入伙竣工入伙（完工階段）（完工階段）物業(yè)交接物業(yè)交接/ /運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)（運(yùn)營(yíng)階段）（運(yùn)營(yíng)階段）6 6 建設(shè)工程規(guī)劃許可證7 7 施工許可證8 8 預(yù)售許可證9 9房地產(chǎn)預(yù)售合同1010竣工驗(yàn)收備案證明書1111房地產(chǎn)證1土地出讓合同2 房地產(chǎn)證(土地)3 建設(shè)用地規(guī)劃許可證4 開發(fā)資質(zhì)證書5立項(xiàng)批文本

16、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。163 3、關(guān)注幾個(gè)重要文件、關(guān)注幾個(gè)重要文件二：二：“四證四證”三：預(yù)售許可證三：預(yù)售許可證一：土地出讓合同一：土地出讓合同/補(bǔ)充協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估的意義是什么？一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估的意義是什么？我們必須能回答以下幾個(gè)問題：我們必須能回答以下幾個(gè)問題：Q1Q1：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款 商業(yè)銀行只能對(duì)已取得國(guó)有

17、土地使用證、建設(shè)用地國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證可證的項(xiàng)目發(fā)放貸款 （即四證齊全） 商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于資本金比例不低于35% （資本金指所有者權(quán)益）Q2Q2：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19Q3Q3：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？ 借款企業(yè)借款

18、企業(yè) 企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等財(cái)務(wù)狀況 已開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況、發(fā)展商口碑、樓盤質(zhì)量 持續(xù)開發(fā)的能力 項(xiàng)目本身項(xiàng)目本身 項(xiàng)目條件：位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、土地現(xiàn)狀、限制條件 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（判斷項(xiàng)目定位） 項(xiàng)目的施工計(jì)劃、投資計(jì)劃安排 項(xiàng)目市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)狀況 產(chǎn)品定位 競(jìng)爭(zhēng) 置業(yè)特點(diǎn) 價(jià)格 在售樓盤 項(xiàng)目合法性如何？ 借款企業(yè)的資信、償債能力？ 項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力如何？ 項(xiàng)目如何籌措資金？ 項(xiàng)目的貸款額度及貸款期限？ 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如何？ 項(xiàng)目的擔(dān)保能力如何？ 項(xiàng)目貸款主要風(fēng)險(xiǎn)是什么？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告框架項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告框架報(bào)告摘要報(bào)告摘要評(píng)估假設(shè)和限制條件項(xiàng)目評(píng)估說

19、明承貸主體簡(jiǎn)介評(píng)估結(jié)論與建議借款企業(yè)評(píng)估借款企業(yè)評(píng)估貸款企業(yè)概況經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及償債能力評(píng)估企業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備貸款企業(yè)綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目概況與背景項(xiàng)目概況與背景項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)合法性分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)合作情況項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析總體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析及定位判斷項(xiàng)目銷售價(jià)格確定及銷售率預(yù)測(cè)項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資估算與資金籌措與資金籌措測(cè)算前提條件項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告框架項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告框架項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析分析項(xiàng)目銷售收入和銷售稅金測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目盈虧平衡

20、分項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析析和敏感性分析項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目?jī)攤芰?xiàng)目?jī)攤芰Ψ治龇治鲞€款來源分析貸款償還期測(cè)算貸款方式及貸款方式及擔(dān)保能力分析擔(dān)保能力分析貸款方式分析擔(dān)保能力分析銀行效益銀行效益分析分析銀行效益貸款風(fēng)險(xiǎn)及貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施防范措施貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22附表：貸款項(xiàng)目評(píng)估用表附表：貸款項(xiàng)目評(píng)估用表附表1：項(xiàng)目評(píng)估情況表附表2：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表3：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表3：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表4：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表5：資金來源與運(yùn)用表附表6：損益及利潤(rùn)分配表附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表8：

21、貸款償還期測(cè)算表附表9：敏感性分析表本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23二、不同過程中各自扮演不同的角色二、不同過程中各自扮演不同的角色Q1Q1Q1Q1：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？客戶人員客戶人員技術(shù)人員技術(shù)人員我們的客戶我們的客戶？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24不同的角色不同的角色 向客戶提交所需資料清單； 主動(dòng)讓客戶介紹項(xiàng)目背景； 了解貸款目的（如：裝修貸款） 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及用途復(fù)雜程度初步判斷收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 與客戶協(xié)商報(bào)告提交時(shí)間； 收費(fèi)談判及簽定合同； 收取定金。客戶人員：客戶人員：

22、負(fù)責(zé)解釋資料清單的內(nèi)容； 確認(rèn)所需資料清單是否齊全； 記錄客戶介紹項(xiàng)目背景內(nèi)容； 了解項(xiàng)目規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)理念及優(yōu)勢(shì)； 確定項(xiàng)目借款主體、貸款目的； 了解項(xiàng)目的總投資、預(yù)期銷售價(jià)格、還款來源； 確認(rèn)項(xiàng)目貸款額度、貸款期限及貸款利率； 了解項(xiàng)目自有資金情況是否達(dá)到35%； 項(xiàng)目資金投入情況； 根據(jù)所提供資料初步判斷項(xiàng)目存在的問題并進(jìn)行溝通確認(rèn)； 特殊情況下我們?cè)?jīng)處理辦法及案例； 協(xié)助客戶人員確定報(bào)告提交日期。技術(shù)人員：技術(shù)人員：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25項(xiàng)目評(píng)估所必須收集的資料項(xiàng)目評(píng)估所必須收集的資料u合法性資料u借款企業(yè)財(cái)務(wù)資料u項(xiàng)目資料土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議（轉(zhuǎn)讓合同等）付清地價(jià)款

23、證明及房地產(chǎn)證（土地）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資許可證（或深圳市發(fā)展計(jì)劃批文）借款企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書借款企業(yè)情況介紹（公司簡(jiǎn)史、公司管理層簡(jiǎn)歷、已開發(fā)項(xiàng)目、在開發(fā)項(xiàng)目、待開發(fā)項(xiàng)目、土地儲(chǔ)備情況）公司公司借款情況項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資概算和投資計(jì)劃工程建設(shè)計(jì)劃、施工進(jìn)度（工程進(jìn)度橫道圖）項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃（自有資金、擬貸款資金、融資計(jì)劃）項(xiàng)目自有資金構(gòu)成及來源說明（提供相關(guān)票據(jù)）擔(dān)保企業(yè)介紹、近三年經(jīng)審計(jì)后財(cái)務(wù)報(bào)告及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)告本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26Q2Q2Q2Q2：報(bào)告撰寫過程中我們可能遇到什么情：報(bào)告撰寫過程中我

24、們可能遇到什么情：報(bào)告撰寫過程中我們可能遇到什么情：報(bào)告撰寫過程中我們可能遇到什么情況？況？況？況？u討論：在這些情況下技術(shù)人員和客戶人員如何處理？可能是：u資金缺口達(dá)不到企業(yè)所需要的貸款額度？u自有資金達(dá)不到35%？u項(xiàng)目合法性手續(xù)不全？u客戶預(yù)期銷售價(jià)格偏高？u擔(dān)保抵押物不足值？u客戶提供資料不全導(dǎo)致報(bào)告不能按時(shí)出具？u本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27 三、附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)幾個(gè)指標(biāo)三、附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)幾個(gè)指標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)需掌握的幾個(gè)概念項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)需掌握的幾個(gè)概念u參考中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法u按照房地產(chǎn)項(xiàng)目未來獲取收益方式劃分:出售型房地產(chǎn)項(xiàng)

25、目、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目、混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目1、房地產(chǎn)開發(fā)總投資、房地產(chǎn)開發(fā)總投資：包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金開發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用經(jīng)營(yíng)資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入、房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入：包括房地產(chǎn)的銷售收入、租金收入、自營(yíng)收入等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)幾大指標(biāo)（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)幾大指標(biāo)（一）u現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力

26、分析（全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表）u資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃u損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況1、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)FIRRMARR或FIRRic，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。ic行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率應(yīng)按照當(dāng)?shù)仄骄饺≈担话銥?%10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基

27、準(zhǔn)收益率ic ，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的投資回收期：指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間，一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開始期的起始年算起本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)幾大指標(biāo)（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)幾大指標(biāo)（二）2、靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng) 稅金及附加稅后利潤(rùn)總額=利潤(rùn)總額-所得稅成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資*100%稅后成本利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)總額/總投資*100%投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/總投資*100%稅后投資利潤(rùn)率=年平均稅后利潤(rùn)總額/總投資*100%借款償還期（Pd）=借款償還后開發(fā)出現(xiàn)盈余期數(shù)-開發(fā)借款期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31 謝謝各位