1、 房地產企業開發項目房地產企業開發項目 成本分攤與成本核算技巧成本分攤與成本核算技巧 蔡蔡 昌昌中央財經大學稅務管理系主任中央財經大學稅務管理系主任著名房地產稅收籌劃實戰專家著名房地產稅收籌劃實戰專家 被譽為被譽為“用第三種眼光看稅收籌劃用第三種眼光看稅收籌劃”國際注冊高級會計師（國際注冊高級會計師（ICSPAICSPA）美國克萊姆森大學高級訪問學者美國克萊姆森大學高級訪問學者北京中經陽光稅收籌劃事務所首席專家北京中經陽光稅收籌劃事務所首席專家清華大學、北京大學客座教授清華大學、北京大學客座教授E-mail: E-mail: 1成本結構成本結構 開發項目成本開發項目成本 房地產成本核算的步驟：

2、房地產成本核算的步驟： 1 1、確定成本對象、確定成本對象 2 2、確定成本項目、確定成本項目 3 3、將成本支出計入成本對象具體項目、將成本支出計入成本對象具體項目 4 4、確定已銷開發產品成本、確定已銷開發產品成本 比較與掌握比較與掌握 ：確定成本對象的原則？：確定成本對象的原則？ 會計核算與稅法要求的差異會計核算與稅法要求的差異如何確定成本對象？如何確定成本對象？ 單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。 在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相在同一開發

3、地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，近、由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本核算對象。可以合并為一個成本核算對象。 成片分期（區）開發的項目，以各期（區）為成成片分期（區）開發的項目，以各期（區）為成本核算對象。本核算對象。會計成本對象的確定原則會計成本對象的確定原則 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。功能劃分成本核算對象。 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結同一小區

4、、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。構的，還應按結構劃分成本核算對象。 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。會計成本對象的確定原則會計成本對象的確定原則o成本的確認成本的確認 稅收成本一般按照會計核算的成本結果來確認。稅收成本一般按照會計核算的成本結果來確認。 操作要點操作要點 ： （1 1）成本是一種耗費，很多會計方法都會影響成）成本是一種耗費，很多會

5、計方法都會影響成本。如存貨發出計價方法、折舊方法、成本分配本。如存貨發出計價方法、折舊方法、成本分配方法、成本結轉方法等，直接影響到資產的計價、方法、成本結轉方法等，直接影響到資產的計價、成本和所得稅。成本和所得稅。 （2 2）成本要足額得到補償。）成本要足額得到補償。 （3 3）成本憑證的搜集與保存，尤其是內部憑證。）成本憑證的搜集與保存，尤其是內部憑證。成本概念與成本補償成本概念與成本補償 1 1、土地征用費及拆遷補償費、土地征用費及拆遷補償費 2 2、前期工程費、前期工程費 3 3、建筑安裝工程費、建筑安裝工程費 4 4、基礎設施建設費、基礎設施建設費 5 5、公共配套設施費、公共配套設

6、施費 6 6、開發間接費、開發間接費 請分析請分析: :哪些成本項目可控哪些成本項目可控? ?房地產六大成本項目房地產六大成本項目 為取得土地開發使用權（開發權）而發生為取得土地開發使用權（開發權）而發生的各項費用。主要包括以下項目：的各項費用。主要包括以下項目： 1 1、土地買價（出讓金）、土地買價（出讓金） 2 2、大市政配套費、大市政配套費 3 3、契稅、契稅 4 4、耕地占用稅、耕地占用稅 5 5、土地使用費、土地使用費 6 6、土地閑置費、土地閑置費 注意國家相關政策。注意國家相關政策。土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費 7 7、土地變更用途和超面積補交的地價及相、土地變更

7、用途和超面積補交的地價及相關稅費關稅費 8 8、拆遷補償支出、拆遷補償支出 9 9、安置及動遷支出、安置及動遷支出 10 10、回遷房建造支出、回遷房建造支出 11 11、農作物補償費、農作物補償費 12 12、危房補償費、危房補償費會計處理：計入會計處理：計入“開發成本開發成本”各明細賬。各明細賬。 思考與提高思考與提高 ：土地閑置費用如何處理？：土地閑置費用如何處理？土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費o房地產企業應按照土地使用權出讓合同約定的土房地產企業應按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過合同約地用途、動工開發期限開發土地。因超過合同約定的動工開發

8、日期而繳納的土地閑置費，計入開定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入開發產品的建安成本。發產品的建安成本。o房地產開發企業會計制度房地產開發企業會計制度規定：土地閑置費規定：土地閑置費計入管理費用。計入管理費用。 國家稅務總局關于印發國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法企業所得稅處理辦法的通知的通知規定，土地閑置規定，土地閑置費計入（費計入（ ）。）。土地閑置費的政策與處理土地閑置費的政策與處理o關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知知（國辦發（國辦發200637200637號）號） 對超出合同約定動工開發日期

9、滿對超出合同約定動工開發日期滿1 1年未動工開發的，年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿工；滿2 2年未動工開發的，無償收回土地使用權。年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按合同約定日期動工建設，但開發建設面積對雖按合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足不足1/31/3或已投資額不足或已投資額不足1/41/4，且未經批準中止，且未經批準中止開發建設連續滿開發建設連續滿1 1年的，按閑置土地處置。年的，按閑置土地處置。【注意注意】：土地閑置期間需要繳納土地使用稅？：土地閑置期間需要繳納土地使用稅？土地閑置費的處理土地閑置

10、費的處理 項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。期費用。 下列費用可否列入前期工程費：下列費用可否列入前期工程費： 1 1、報批報建費、報批報建費 2 2、臨時設施費、臨時設施費【會計處理會計處理】：前期工程費計入：前期工程費計入“開發成本開發成本 前期費用前期費用”。前期工程費前期工程費 開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用，主要包括開發項目建筑工程費和安裝工費用，主要包括開發項目建筑工程費和安裝工程費等。程費等。 自營方式

11、發生的建筑安裝工程費和以出包自營方式發生的建筑安裝工程費和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為稱為“建安成本建安成本”。【會計處理會計處理】：根據不同的施工方式，采用不：根據不同的施工方式，采用不同的核算方法。主要分為發包方式和自營方式。同的核算方法。主要分為發包方式和自營方式。建筑安裝工程費建筑安裝工程費 開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程供氣、排污、排洪、通訊、照明等

12、社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。 會計處理會計處理 ：計入：計入“開發成本開發成本基礎設施費基礎設施費”基礎設施建設費基礎設施建設費 開發項目在開發過程中所發生的、獨立的非開發項目在開發過程中所發生的、獨立的非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈予營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。出。 會計處理會計處理 ：根據不同產權，分情況處理。：根據不同產權，分情況處理。公共配套設施費公共配套設施費 企業為直接組織和管理開發項目所發生的，企業為直接

13、組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。等。 會計處理會計處理 ：計入：計入“開發間接費用開發間接費用” 運用技巧運用技巧 ：比較：比較 開發間接費用開發間接費用+ + 管理費用管理費用開發間接費用開發間接費用2 2成本技巧成本技巧: : 核算方法與技巧核算方法與技巧會計

14、相關規定會計相關規定 企業應當以權責發生制為基礎進行會計確認、計企業應當以權責發生制為基礎進行會計確認、計量和報告。量和報告。 房地產企業所發生的成本支出，能夠分清成本核房地產企業所發生的成本支出，能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過相應明細科目進行歸集，再按一定標準用，可通過相應明細科目進行歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。分配計入各成本核算對象。如何計入成本對象和成本項目如何計入成本對象和成本項目稅法相關規定稅法相關規定

15、 企業在進行成本、費用的核算與扣除時，企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。本。 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。按規定扣除。 如何計入成本對象和成本項目如何計入成本對象和成本項目稅法相關規定稅法相關規定 已銷開發產品的計稅成本已銷開發產品的計稅成本 按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單按當期已實現

16、銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。計算公式如下：位工程成本確認。計算公式如下： 可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總成本成本對象總可售面積成本對象總可售面積 已銷開發產品的計稅成本已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售已實現銷售的可售面積面積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本如何計入成本對象和成本項目如何計入成本對象和成本項目 企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施：設施：（1 1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或）

17、屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。的有關規定進行處理。 思考思考 ：如何處理？：如何處理？如何計入成本對象和成本項目如何計入成本對象和成本項目（2 2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應

18、按建造固定資產進行處理外，其他除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。一律按建造開發產品進行處理。【思考思考】：上述兩種方法哪種處理好？：上述兩種方法哪種處理好？ 如果產權不明確時，又該如何處理？如果產權不明確時，又該如何處理？如何計入成本對象和成本項目如何計入成本對象和成本項目 企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予償移交的，國

19、家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。扣后的差額應調整當期應納稅所得額。【思考思考】：國家經濟補償可能大于、小于或等：國家經濟補償可能大于、小于或等于建造成本，如何處理？于建造成本，如何處理？如何計入成本對象和成本項目如何計入成本對象和成本項目企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。行計量與核算。制造成本法是一種不完全成本，其中期間費用單制造成本法是一種不完全成本，其中期間費用單獨劃分、歸集、核算。獨劃分、歸集、核算。【思考思考】：開發成

20、本與期間費用如何劃分？：開發成本與期間費用如何劃分？已完工產品與未完工產品成本如何劃分？已完工產品與未完工產品成本如何劃分？ 已售產品與未售產品成本如何劃分？已售產品與未售產品成本如何劃分？ 如何計入成本對象和成本項目如何計入成本對象和成本項目1 1占地面積法占地面積法按已動工開發成本對象占地面積占開發用按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。地總面積的比例進行分配。2 2建筑面積法建筑面積法按已動工開發成本對象建筑面積占開發用按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。地總建筑面積的比例進行分配。成本分攤方法的會計與稅務處理成本分攤方法的會計與稅務處理

21、3 3直接成本法直接成本法按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。成本對象直接開發成本的比例進行分配。4 4預算造價法預算造價法按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。象預算造價的比例進行分配。5 5、其他成本分配方法、其他成本分配方法層高系數建筑面積法層高系數建筑面積法成本分攤方法的會計與稅務處理成本分攤方法的會計與稅務處理層高系數建筑面積法：層高系數建筑面積法：對同一項目中既包含住宅，又包含其他類型房產的，可以采對同一項目中既包含住宅，又包含

22、其他類型房產的，可以采用用“層高系數建筑面積分攤法層高系數建筑面積分攤法”作為成本分攤的計算方法。作為成本分攤的計算方法。（1 1）計算層高系數）計算層高系數在納稅人同一項目（包含不同類型房地產）中，選取住宅層在納稅人同一項目（包含不同類型房地產）中，選取住宅層高為基數，設定為高為基數，設定為1 1；層高低于住宅的，以；層高低于住宅的，以1 1為系數；其他的為系數；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數。高之比，計算出其層高系數。某類型用房層高系數某類型用房層高系數= =該類型用房層高該類型用房層高/

23、/ 住宅層高住宅層高成本分攤方法的會計與稅務處理成本分攤方法的會計與稅務處理（2 2）計算層高系數面積）計算層高系數面積總層高系數面積總層高系數面積=（某類型用房層高系數（某類型用房層高系數某類型用房可某類型用房可售建筑面積）售建筑面積）某類型用房已售部分的層高系數面積某類型用房已售部分的層高系數面積= =某類型用房層高系數某類型用房層高系數某類型用房已售建筑面積某類型用房已售建筑面積（3 3）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本= =房地產開發總成本房地產開發總成本/ / 總層高系數面積總層高系數面積某類型用房已售部某類型用房已售部分

24、的層高系數面積分的層高系數面積成本分攤方法的會計與稅務處理成本分攤方法的會計與稅務處理 1 1土地成本的分攤土地成本的分攤 土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。意。 土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。進行分配，待土地

25、整體開發完畢再行調整。 土地成本的分攤土地成本的分攤 2 2公共配套設施費公共配套設施費 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。開發成本，應按建筑面積法進行分配。 3 3其他成本項目其他成本項目 其他成本項目分配法由企業自行確定。其他成本項目分配法由企業自行確定。公共配套設施費的分攤公共配套設施費的分攤4 4利息費用的分攤利息費用的分攤一般常見分攤方法：一般常見分攤方法：（1 1）直接成本法）直接成本法（2 2）預算造價法）預算造價法可以考慮的其他方法：借款費用資本化可以考慮的其他方法：借款費用資本化【思考思考】：可以

26、按照建筑面積法分攤利息成：可以按照建筑面積法分攤利息成本嗎？本嗎？利息費用的分攤利息費用的分攤2022/6/1433o開發間接費用開發間接費用國稅發國稅發【20092009】3131號：企業為直接組織和管理開發項目所號：企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。項目營銷設施

27、建造費等。【稅收籌劃稅收籌劃】：“管理費用管理費用” ” 向向“開發間接費用開發間接費用”的轉化的轉化【會計處理會計處理】：如何核算：如何核算“開發間接費用開發間接費用” ：設置一級科：設置一級科目還是二級科目？目還是二級科目？開發間接費用的會計與稅務處理開發間接費用的會計與稅務處理2022/6/1434o開發間接費用開發間接費用土增稅暫行條例實施細則（財法字土增稅暫行條例實施細則（財法字【19951995】6 6號）：直接組號）：直接組織、管理開發項目而發生的費用，包括工資、職工福利織、管理開發項目而發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、費、折舊費、修

28、理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。周轉房攤銷等。【稅務指引稅務指引】：會計核算的：會計核算的“項目營銷設施建造費項目營銷設施建造費”，如樣，如樣板間、售樓部等設施建造支出以及開盤前發生的沙盤、板間、售樓部等設施建造支出以及開盤前發生的沙盤、模型等投入費用可按國稅發模型等投入費用可按國稅發【20092009】3131號文件列入開號文件列入開發間接費用，在企業所得稅前列支扣除。發間接費用，在企業所得稅前列支扣除。【思考思考】可否在土地增值稅清算時扣除？可否在土地增值稅清算時扣除？開發間接費用的會計與稅務處理開發間接費用的會計與稅務處理售樓部的成本核算技巧售樓部的成本核算技巧售樓部隱藏

29、著什么稅務秘密？售樓部隱藏著什么稅務秘密？【思考思考】：樣板房的裝修費：樣板房的裝修費 如何處理？如何處理？售樓部隱藏著什么稅務秘密？售樓部隱藏著什么稅務秘密？ 損失的稅務處理技巧損失的稅務處理技巧 1.1.成本對象在建造過程中如發生單項工程或單成本對象在建造過程中如發生單項工程或單位工程報廢或毀損，應按減去殘料價值或保險位工程報廢或毀損，應按減去殘料價值或保險公司、責任人賠償后的凈損失，直接計入繼續公司、責任人賠償后的凈損失，直接計入繼續施工工程的開發成本。施工工程的開發成本。 2.2.成本對象如整體報廢或毀損，其損失可按規成本對象如整體報廢或毀損，其損失可按規定報稅務部門批準后，按報廢原因

30、分別計入管定報稅務部門批準后，按報廢原因分別計入管理費用或營業外支出。理費用或營業外支出。成本對象報廢或毀損的會計與稅務處理成本對象報廢或毀損的會計與稅務處理 操作要點操作要點 報廢、毀損等損失應當盡早確認報廢、毀損等損失應當盡早確認 政策：政策： 財稅財稅【20092009】5757號號 國家稅務總局國家稅務總局20112011年年2525號公告號公告 【稅務指引稅務指引】： （1 1） （2 2） （3 3）成本對象報廢或毀損的會計與稅務處理成本對象報廢或毀損的會計與稅務處理 【原則原則】：不論會計如何處理，預提費用一般不論會計如何處理，預提費用一般不得作為計稅成本扣除，僅有以下三項可以預

31、不得作為計稅成本扣除，僅有以下三項可以預提并稅前扣除：提并稅前扣除： 1 1出包工程款出包工程款 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預預提，但最高不得超過合同總金額的提，但最高不得超過合同總金額的1010。預提費用的核算與扣除問題預提費用的核算與扣除問題 2 2公共配套設施建造費用公共配套設施建造費用 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已價合理預提建造費用。此類公共

32、配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。 3 3報批報建費用、物業完善費報批報建費用、物業完善費 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提，如企業承擔的物業管理基金善費用可以按規定預提，如企業承擔的物業管理基金、公建維修基金等。、公建維修基金等。預提費用的核算與扣除問題預提費用的核算與扣除問題2022/6/1441o工資薪金工資薪金 1.1.工資薪金的范圍工資薪金的范

33、圍 基本工資、獎金、津貼補貼、年終加薪、加基本工資、獎金、津貼補貼、年終加薪、加班工資、其他類似工資的支出。班工資、其他類似工資的支出。 2.2.工資薪金稅前扣除的條件工資薪金稅前扣除的條件 （1 1）已經實際支付；）已經實際支付； （2 2）足額扣繳個稅；）足額扣繳個稅； （3 3）合理范圍的標準。）合理范圍的標準。工資薪金的會計核算與操作技巧工資薪金的會計核算與操作技巧o合理的工資薪金扣除問題合理的工資薪金扣除問題 【政策解讀政策解讀】：關于企業工資薪金及職工福利：關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知費扣除問題的通知 （國稅函（國稅函2009320093號）號） 【籌劃思路籌劃思路】

34、 1.1.適當提高工資薪金適當提高工資薪金 2. 2.分紅額轉化為工資薪金分紅額轉化為工資薪金工資薪金的會計核算與扣除工資薪金的會計核算與扣除2022/6/1443 3.3.工資薪金的稅收籌劃工資薪金的稅收籌劃 （1 1）工資福利化：教育、旅游、休閑、健身。）工資福利化：教育、旅游、休閑、健身。 （2 2）工資均衡化：各期工資薪金懸殊較大時，）工資均衡化：各期工資薪金懸殊較大時，要均衡化處理。要均衡化處理。 （3 3）基本工資及年終獎金的合理規劃）基本工資及年終獎金的合理規劃 【政策分析政策分析】： 基本工資、平時獎金及年終獎金基本工資、平時獎金及年終獎金工資薪金的籌劃與操作技巧工資薪金的籌劃

35、與操作技巧2022/6/1444 工資與年終獎金的權衡與籌劃工資與年終獎金的權衡與籌劃 某房地產公司總經理稅前收入某房地產公司總經理稅前收入3030萬元，如何使萬元，如何使個人所得稅支出最小化？個人所得稅支出最小化？ 方案一：按月平均發放方案一：按月平均發放 應納稅額應納稅額 （300000/12300000/1220002000）25251375 12= 525001375 12= 52500（元）（元） 方案二：每月方案二：每月2000020000元，年終獎元，年終獎6000060000元元 應納稅額應納稅額=（200002000020002000）2020375 375 12+12+（6

36、0000156000015125125） 4757547575（元）（元） 較方案一節稅：較方案一節稅：5250052500475754757549254925（元）（元） 還有多種組合：大家可以進行測算比較其稅負。還有多種組合：大家可以進行測算比較其稅負。 3 3成本技巧成本技巧: : 成本分拆技術成本分拆技術2022/6/1446o成本核算對象的確認原則成本核算對象的確認原則 （1 1）以單獨編制設計預算和施工預算的單位工程）以單獨編制設計預算和施工預算的單位工程為成本對象。為成本對象。 （2 2）對同一開發地點、結構類型相同的群體開）對同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工

37、時間相近，由同一單位施工，發項目，如果開竣工時間相近，由同一單位施工，可以合并為一個成本對象。可以合并為一個成本對象。 （3 3）單獨建筑的停車場，應作為成本對象單獨）單獨建筑的停車場，應作為成本對象單獨核算。但利用地下基礎設施形成的停車場，作為核算。但利用地下基礎設施形成的停車場，作為公共配套設施處理。公共配套設施處理。成本核算對象的稅務確認成本核算對象的稅務確認國稅發國稅發200931200931號規定的計稅成本對象的確定原則：號規定的計稅成本對象的確定原則： 1 1可否銷售原則可否銷售原則 開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進

38、行成本核算；不能對外經營銷售的，可先成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。攤入能夠對外經營銷售的成本對象。 2 2分類歸集原則分類歸集原則 對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。進行核算。計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則 3 3功能區分原則功能區分原則 開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使開發項目某

39、組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 4 4定價差異原則定價差異原則 開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。行核算。計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則 5 5成本差異原則成本差異原則 開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。行核算。 6 6權

40、益區分原則權益區分原則 開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則 【3131號文件規定號文件規定】：成本對象由企業在開工之：成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。 o最新政策修改：最新政策修改： 關于房地產

41、開發企業成本對象管理問題的公告關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告 國家稅務總局公告國家稅務總局公告20142014年第年第3535號號2014-6-162014-6-16【政策分析與提示政策分析與提示】如何把握該文件？如何把握該文件？計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則2022/6/1451o成本核算對象的確認原則成本核算對象的確認原則【稅務指引稅務指引】：成本對象在開工之前合理確定，并：成本對象在開工之前合理確定，并報稅務機關備案。報稅務機關備案。 【政策變化政策變化】國家稅務總局公告國家稅務總局公告20142014年第年第3535號號 領會掌握文件精神領會掌握文件精神領會掌握

42、文件精神領會掌握文件精神成本核算對象的確認成本核算對象的確認2022/6/1452o成本核算賬務技巧成本核算賬務技巧 1 1、成本與費用的轉化、成本與費用的轉化 【案例案例】：能進成本不做費用：能進成本不做費用 2 2、降低自持物業成本、降低自持物業成本 【案例案例】：酒店自持：土地成本、圍墻、景：酒店自持：土地成本、圍墻、景觀成本處理技巧觀成本處理技巧 3 3、采用定期攤銷方法、采用定期攤銷方法 【案例案例】：頂部穹窿的攤銷處理：頂部穹窿的攤銷處理涉稅成本核算的稅務技巧涉稅成本核算的稅務技巧2022/6/1453o涉稅合同運用技巧涉稅合同運用技巧 1 1、分體工程項目的分簽技巧、分體工程項目

43、的分簽技巧 2 2、單獨工程施工、裝修的成本切割、單獨工程施工、裝修的成本切割 3 3、建安工程轉包、建安工程轉包 設計、成立、運營一家建筑公司設計、成立、運營一家建筑公司 經濟合同是一個稅控工具，經濟合同經濟合同是一個稅控工具，經濟合同 的法律效力成就其功能。的法律效力成就其功能。涉稅成本核算的處理技巧涉稅成本核算的處理技巧2022/6/1454o涉稅成本分拆技巧涉稅成本分拆技巧 1 1、成本分拆的秘密、成本分拆的秘密 商業地產、別墅與普通住宅的成本分拆策略商業地產、別墅與普通住宅的成本分拆策略 2 2、【思考思考】請問你有哪些成本分拆操作？請問你有哪些成本分拆操作？涉稅成本核算的處理技巧涉

44、稅成本核算的處理技巧案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本綜綜合合體體項項目目開開開開放放放放式式式式廣廣廣廣場場場場2022/6/1456o原來的成本分拆方法原來的成本分拆方法- -建筑面積法建筑面積法o改變成本分拆方法改變成本分拆方法- -占地面積法占地面積法o【分析分析】 案例分析：成本分拆的技巧案例分析：成本分拆的技巧4成本控制成本控制 成本全程控制實務成本全程控制實務 1.1. 土地、土建、設備費用土地、土建、設備費用 2. 2. 配套及其他收費支出配套及其他收費支出 3. 3. 管理費用與籌資費用管理費用與籌資費用房地產成本管理三大內容房地產成本管理三大內容 1.1. 成本管

45、理方式粗放，缺少體系成本管理方式粗放，缺少體系 2. 2. 合同管理不到位，變更難以控制合同管理不到位，變更難以控制 3. 3. 資金管理缺乏手段與方法資金管理缺乏手段與方法房地產成本管理三大缺陷房地產成本管理三大缺陷 1.1. 組織優秀的項目團隊組織優秀的項目團隊建筑師建筑師+ +造價工程師造價工程師+ +營銷策劃師（或委托策劃營銷策劃師（或委托策劃公司）公司）+ +工程技術人員工程技術人員+ +投資分析師投資分析師+ +會計師會計師+ +經經營管理者（或項目經理）營管理者（或項目經理） 2. 2. 進行詳細的成本分析進行詳細的成本分析 （1 1）成本分析）成本分析 （2 2）稅費分析）稅費

46、分析 （3 3）不可預見費用的分析）不可預見費用的分析投資決策階段的成本控制投資決策階段的成本控制 1. 1. 根據項目定位確定合理的容積率根據項目定位確定合理的容積率 2 2做好設計方案評審與優化工作做好設計方案評審與優化工作 3 3實行限額施工圖設計，獎懲分明實行限額施工圖設計，獎懲分明 對設計單位施工圖限額設計指標有：對設計單位施工圖限額設計指標有： （1 1）每平方米鋼筋含量指標；）每平方米鋼筋含量指標； （2 2）單位施工圖預算指標；）單位施工圖預算指標； （3 3）設計變更費用限額指標。）設計變更費用限額指標。 4 4加強設計質量檢查監督加強設計質量檢查監督項目設計階段的成本控制項

47、目設計階段的成本控制 1 1做好招投標工作的基本措施做好招投標工作的基本措施（1 1）單位工程：總承包為主，分包為輔）單位工程：總承包為主，分包為輔（2 2）甲供材料）甲供材料（3 3）配套及園林景觀）配套及園林景觀（4 4）土石方工程）土石方工程 2 2合同管理中的成本控制方法合同管理中的成本控制方法（1 1）完備性）完備性+ +嚴密性：避免分歧嚴密性：避免分歧（2 2）操作性）操作性+ +預算性預算性 ：實際可控：實際可控招投標和合同階段的成本控制招投標和合同階段的成本控制 1 1設計變更、現場簽證的監督和管理設計變更、現場簽證的監督和管理 2 2設備和材料的品質與價格管理設備和材料的品質

48、與價格管理 3 3資金計劃執行的監控資金計劃執行的監控施工階段的成本控制施工階段的成本控制 1 1會議確認制會議確認制 結算原則采用會議確認制。結算原則采用會議確認制。 2 2二次復核、審計制二次復核、審計制 建立切實可行的二次復核、審計機制，使建立切實可行的二次復核、審計機制，使 結算工作處于受監控狀態。結算工作處于受監控狀態。 3 3獎懲制度獎懲制度 必須設置獎懲制度必須設置獎懲制度結算階段的成本控制結算階段的成本控制 1 1綜合型房地產企業綜合型房地產企業 六大管理方略六大管理方略 2 2精細型房地產企業精細型房地產企業 五大管理方略五大管理方略四類房地產企業的成本管理四類房地產企業的成本管理 3 3積極型房地產企業積極型房地產企業 五大管理方略五大管理方略 4. 4. 簡化型房地產企業簡化型房地產企業 五大管理方略五大管理方略四類房地產企業的成本管理四類房地產企業的成本管理 點燃智慧點燃智慧 啟迪思維啟迪思維