1、成本管理成本管理房地產成本控制房地產成本控制工程目標成本的制定、支工程目標成本的制定、支解與落實解與落實工程清單招標管理工程清單招標管理工程成本數據庫的建立工程成本數據庫的建立成本成本管理理念管理理念內容要點：內容要點：內容要點：內容要點：5WIH5WIH 1，成本管理的目的，成本管理的目的（WHY)提升價值提升價值2，房地產項目的成本構成，房地產項目的成本構成（WHAT)全成本，全成本，空間與時間分布空間與時間分布3，房地產項目成本管理的出發點，房地產項目成本管理的出發點（WHERE)確確定與控制定與控制4，成本管理的階段，成本管理的階段（WHEN)全過程全過程5, 成本管理的責任人成本管理

2、的責任人（WHO) 全員全員6，成本管理的方法，成本管理的方法(HOW）目標管理目標管理成本管理的目的（成本管理的目的（WHY)1，房地產公司是企業，房地產公司是企業，利潤利潤是企業用永恒目標是企業用永恒目標2，利潤與成本的關系，利潤與成本的關系 收入一定的情況下，成本越低，利潤越大3，成成本本管管理理的的目目的的與與企企業業的的目目標標是是一一致致的的機機構構/團隊的目標團隊的目標4，成成本本管管理理的的目目標標是是保保證證成成本本的的支支出出獲獲得得最最有有效的收益效的收益-提升價值提升價值 成本控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵提升價值的五

3、種途徑提升價值的五種途徑 價值工程的基本公式：價值工程的基本公式：V=F/CV-value ,性價比F-function ,產品、功能/性能、服務、收益C-cost, 費用/成本C下降，F上升C不變，F上升C下降，F不變C小幅上升，F大幅上升C大幅下降，F小幅下降-具體選擇哪種途徑，與市場環境、公司經營理念、產品方針有關-價值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長遠的，需要綜合平衡與決策房地產項目成本的構成（房地產項目成本的構成（WHAT)全成本全成本的概念的概念1，成本構成，成本構成建造成本建造成本=前期前期+建安建安+室外及配套室外及配套開發成本開發成本=土地土地+建造建造+開發間接開發

4、間接全成本（即項目發展成本）全成本（即項目發展成本）=開發成本開發成本+期間費期間費（營銷和管理）（營銷和管理）2，時間與空間上的分布，時間與空間上的分布時間：建設全過程都在發生時間：建設全過程都在發生空間：公司空間：公司+現場；實體現場；實體+費用費用成本管理的出發點（成本管理的出發點（WHERE)WHERE)兩大基本內容兩大基本內容-合理確定合理確定和和有效控制有效控制1，合理確定，合理確定確定是控制的前提和基礎，市場定價原則，確定是控制的前提和基礎，市場定價原則，沒有準確只有合理；沒有準確只有合理；成本的決定因素：成本的決定因素：外部外部-市場；內部市場；內部-產品策劃與定產品策劃與定位

5、；位；成本的影響因素成本的影響因素: 諸多經營、技術、管理方面諸多經營、技術、管理方面;成本確定的方法成本確定的方法: 決不是靠定額算出來的；靠對市場決不是靠定額算出來的；靠對市場和產品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場和產品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場成本確定的過程成本確定的過程:行業特點決定成本的特點：單件性、行業特點決定成本的特點：單件性、復雜性、多次性；從虛到實；復雜性、多次性；從虛到實；成本實現關鍵環節成本實現關鍵環節：招標（發包），使產品與市場結：招標（發包），使產品與市場結合合-招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價

6、的最有效手段-定標的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產品定標的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產品成本管理的出發點（成本管理的出發點（WHERE)WHERE)兩大基本內容兩大基本內容-合理確定合理確定和和有效控制有效控制2，有效控制，有效控制動態監控，做到隨時心中有數動態監控，做到隨時心中有數-控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標；因此，控控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標；因此，控制可理解為一系統對外界影響的調節功能；此項調節功能可使系制可理解為一系統對外界影響的調節功能；此項調節功能可使系統的結果或產出不偏離既定目標。統的結果或產出不偏離既定目

7、標。-控制的要素：目標、偏差測定、修正控制的要素：目標、偏差測定、修正-有效控制的前提：目標要合理實在；實際結果要及時反饋有效控制的前提：目標要合理實在；實際結果要及時反饋-控制不等于限制：心中有數就可以說在控制之中，時刻掌握實際與控制不等于限制：心中有數就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標偏差目標偏差的原因、幅度、造成后果的原因、幅度、造成后果 ，進而做出相應的調整方案，進而做出相應的調整方案3，技術經濟相結合的原則，技術經濟相結合的原則不論是確定還是控制不論是確定還是控制成本管理的階段成本管理的階段（WHEN)全過程全過程1，階段階段立項立項策劃策劃設計設計發包發包施工施工竣工竣工維護維

8、護2，對應成本實現過程對應成本實現過程-由虛到實由虛到實虛擬：估、概、預算虛擬：估、概、預算現實：合同價、付款、結算價現實：合同價、付款、結算價- 從虛到實的轉折點就是發包從虛到實的轉折點就是發包各階段成本管理重點內容各階段成本管理重點內容立項階段立項階段成本測算，項目經濟性評價成本測算，項目經濟性評價策劃階段策劃階段選擇性價比最好的產品，制定產品目標與發展選擇性價比最好的產品，制定產品目標與發展計劃計劃設計階段（賣什么、設計什么、施工什么）設計階段（賣什么、設計什么、施工什么）方案：最經濟合理方案，符合項目定位方案：最經濟合理方案，符合項目定位-初步：材料設備的合理選型初步：材料設備的合理選

9、型- 施工圖：限額設計，圖紙的質量和施工圖：限額設計，圖紙的質量和時間時間保證保證發包階段發包階段通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關系）合同（與合作伙伴雙贏的關系）施工階段施工階段變更和簽證的管理，付款審核變更和簽證的管理，付款審核竣工階段竣工階段結算、索賠辦理結算、索賠辦理成本管理的責任主體（成本管理的責任主體（WHO)全員全員1，所有與產品制造相關的部門，都有成本管理的責任，都，所有與產品制造相關的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識要具有成本意識 只要考慮了性價比問題，就是有成本意識只要考慮了性價比問題，就是有成

10、本意識只要考慮了性價比問題，就是有成本意識只要考慮了性價比問題，就是有成本意識2，責任成本管理體系的建立，責任成本管理體系的建立 目的：令全員實施自覺的成本管理行為目的：令全員實施自覺的成本管理行為目的：令全員實施自覺的成本管理行為目的：令全員實施自覺的成本管理行為 要素：要素：要素：要素： （1 1）責任范圍；）責任范圍；）責任范圍；）責任范圍； （2 2）責任人）責任人）責任人）責任人 （3 3）評價標準；）評價標準；）評價標準；）評價標準； （4 4）評價人）評價人）評價人）評價人3, 房地產公司成本管理專業人員的職責房地產公司成本管理專業人員的職責全面、全過程成本管理，而非單純編制預結

11、算工作全面、全過程成本管理，而非單純編制預結算工作了解產品、掌握市場，制定目標，全程監控；了解產品、掌握市場，制定目標，全程監控；甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產品定位；甲方的工作就是協甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產品定位；甲方的工作就是協調，不論是設計、工程還是成本人員；專業人員是專家型的管理者（不是大調，不論是設計、工程還是成本人員；專業人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）廚是美食家）成本管理的基本方法（成本管理的基本方法（HOW)目標管理目標管理1，目標管理的內容目標管理的內容-目標的確定與控制兩目標的確定與控制兩方面方面2，目標確定的依據目標確定的依據經驗數據

12、庫、市場調經驗數據庫、市場調研、產品把握研、產品把握3，實現目標動態監控的手段實現目標動態監控的手段信息化信息化4，目標管理的過程目標管理的過程PDCA 循環循環成本管理的認識過程成本管理的認識過程三個階段三個階段造價計算（概、預、結）造價計算（概、預、結）-定額模式下，強調個人經驗，追求算定額模式下，強調個人經驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；得快、算量準，定額熟、套價正確；成本控制成本控制強調不能突破目標值強調不能突破目標值提升價值提升價值強調企業強調企業/團隊的共同目標：利潤，講求性價比，發掘團隊的共同目標：利潤，講求性價比，發掘價值，創造價值價值，創造價值 -當前指導思想：當前

13、指導思想：結合產品和市場，以造價計算和成結合產品和市場，以造價計算和成本分析為基礎，以目標管理為方法，以技術管理為本分析為基礎，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產品價值的實現為目標開展成本管理工作保障，以產品價值的實現為目標開展成本管理工作房地產公司成本管理總體思路房地產公司成本管理總體思路成本管理的基本內容：成本管理的基本內容： - -點、線、面點、線、面1 1，兩個重點：招標及合約、預結算，兩個重點：招標及合約、預結算2 2，一條主線：項目成本全過程動態控制，一條主線：項目成本全過程動態控制3 3，兩個基本面：信息平臺（數據與工具）、制度建設，兩個基本面：信息平臺（數據與工具）、制度

14、建設成本部門的工作思路：成本部門的工作思路：1 1，三個層次三個層次三個層次三個層次：基本的審算工作、控制體系的建立與運行、：基本的審算工作、控制體系的建立與運行、產品與市場研究產品與市場研究2 2，三大主題三大主題三大主題三大主題：項目建設、業務建設、組織建設：項目建設、業務建設、組織建設3 3，兩條管理原則兩條管理原則兩條管理原則兩條管理原則：計劃管理、目標管理：計劃管理、目標管理4，一個工作準則一個工作準則一個工作準則一個工作準則：靠數據說話，留下作業痕跡：靠數據說話，留下作業痕跡成本管理工作基本面成本管理工作基本面成本目標管理辦法成本目標管理辦法供方管理制度供方管理制度招標管理辦法招標

15、管理辦法合同管理辦法合同管理辦法成本信息化管理辦法成本信息化管理辦法變更及簽證管理辦法變更及簽證管理辦法付款及結算管理辦法付款及結算管理辦法其他：材料采購及認價管理；資料管理；預算編制其他：材料采購及認價管理；資料管理；預算編制深度要求深度要求成本目標的制定成本目標的制定基本原則基本原則1 1，目標的內涵目標的內涵：不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產品目標后的產品目標2 2，目標的作用：目標的作用：目標不一定是上限而是基準，目標的作用在目標不一定是上限而是基準，目標的作用在于心中有數于心中有數3 3，目標的范圍：，目標的范圍：成本目標是整個項目團

16、隊的目標，目標范圍成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本覆蓋全成本 成本目標的制定成本目標的制定主要過程主要過程1 1，制定的時間，制定的時間：目標制定從立項時就已經開始，區分控制目標與經濟測目標制定從立項時就已經開始，區分控制目標與經濟測算數據，要求不同，考慮風險因素；算數據，要求不同，考慮風險因素；策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標；對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標；規劃方案確定后，形成正式目標成本規劃方案確定后，形成正式目標成本施工圖完成后，可根據預算對目標

17、做調整（通常是在偏施工圖完成后，可根據預算對目標做調整（通常是在偏差較大的情況下）；差較大的情況下）；2 2，制定的方法，制定的方法3 3，制定的要求，制定的要求成本目標的制定成本目標的制定主要過程主要過程1 1，制定的時間，制定的時間：2 2，制定的方法，制定的方法：成本與首先是由產品的定位與檔次決定的，因此成本目成本與首先是由產品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產品目標的互動溝通中共同制定，在發包前的標要在與產品目標的互動溝通中共同制定，在發包前的階段經歷由粗到細的過程。一般的依據文件有：項目發階段經歷由粗到細的過程。一般的依據文件有：項目發展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標

18、準；展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準；前期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產品的深前期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產品的深入考慮，不要因為今后會發生變化而不作預先設定。入考慮，不要因為今后會發生變化而不作預先設定。最好能結合公司產品特點，制定公司通用的標準和表格，最好能結合公司產品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調整，可以節省時間，減少誤各項目的不同點在局部作調整，可以節省時間，減少誤解；解；符合公司利潤要求，經過各方的討論和審批（可能集團符合公司利潤要求，經過各方的討論和審批（可能集團審批），正式發布審批），正式發布3 3，制定的要求，制定的要求

19、：成本目標的制定成本目標的制定主要過程主要過程1 1，制定的時間，制定的時間：2 2，制定的方法，制定的方法：3 3，制定的要求，制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結合產品，有充分合理確定的前提條件：了解市場、結合產品，有充分的數據支持，通過市場調研和數據庫；的數據支持，通過市場調研和數據庫；內容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能內容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；不同；盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統的總數，盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統的總數，便于今后的對比分析；便于今后的對比分析；盡可能作為績效考核指標；所有房地產公司都會做測盡可能作為績

20、效考核指標；所有房地產公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執行和監控，沒有用算，只是沒有作為正式的目標去執行和監控，沒有用目標對控制結果進行考核目標對控制結果進行考核 成本目標的制定成本目標的制定工作案例工作案例1 1，某中學成本控制綱要，某中學成本控制綱要：注意前期制定的過程、計注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調整劃和人員，如何調整2 2，某中學成本測算，某中學成本測算：注意全成本的范圍，對產品的注意全成本的范圍，對產品的明確明確3 3，成本調研報告格式，成本調研報告格式：4 4，成本目標評審要點，成本目標評審要點成本目標的分解成本目標的分解 - - 分解是為了落實分解是為了落實1

21、1，要滿足動態控制的需要：要滿足動態控制的需要：按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只目開發過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標能分解合同而不是分解目標2 2，要滿足成本分析的需要：，要滿足成本分析的需要：按照標準成本科目（公司內部的，沒有行業標準）分解，一般只按照標準成本科目（公司內部的，沒有行業標準）分解，一般只在末級科目上可以增加；在末級科目上可以增加；3 3，按內部職責劃分：，按內部職責劃分：成本費用總額分解到各相關責任

22、部門，列入成本費用總額分解到各相關責任部門，列入KPIKPI4 4，分解到設計限額：，分解到設計限額：也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經考慮到了也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經考慮到了設計限額設計限額5 5，分攤問題：，分攤問題：作為成本控制目標以已發生為準，但在經濟測算時要分攤，建安作為成本控制目標以已發生為準，但在經濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據服務范圍在各期之間費之外的費用分配到單體上；公建配套根據服務范圍在各期之間分攤；分攤；成本目標的分解成本目標的分解工作案例工作案例1 1，按招標和合同項分解，按招標和合同項分解：2 2，按科

23、目細分，按科目細分：3 3，責任劃分，責任劃分：4 4，設計限額，設計限額成本目標的實現成本目標的實現產品的實現導致目標的落實，使預測成本分塊、分產品的實現導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變為實際成本；步變為實際成本；要有保證目標實現的方法，技術經濟相結合的手段；要有保證目標實現的方法，技術經濟相結合的手段；重點是在設計和招標過程中，在設計和合約中體現重點是在設計和招標過程中，在設計和合約中體現甲方的意圖，保護設計和施工的成果不會出現定位甲方的意圖，保護設計和施工的成果不會出現定位和檔次上的偏差；和檔次上的偏差；既要有完整的流程，更要強調項目操作團隊的成本既要有完整的流程，更要強調項目操作

24、團隊的成本意識與溝通，對產品和技術的控制與對成本的控制意識與溝通，對產品和技術的控制與對成本的控制同步實現；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；同步實現；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；動態監控的環節（招標、變更、結算）與手段（軟動態監控的環節（招標、變更、結算）與手段（軟件與報表）；件與報表）；調整也是一種落實，關鍵是要心中有數，調整的原調整也是一種落實，關鍵是要心中有數，調整的原因、內容、幅度、產生的影響等；調整的對象包括因、內容、幅度、產生的影響等；調整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期；成本目標、實施方案和利潤預期；調整提出原則：誰主張，誰舉證；調整提出原則：誰主張，誰舉證；成本目

25、標的落實成本目標的落實- -工作案例工作案例1 1，月報表：，月報表：2 2，每月變更匯總：，每月變更匯總：3 3，調整所需文件，調整所需文件：4 4，價值分析報告，價值分析報告：5 5，后評估報告，后評估報告小結：小結：1 1，成本控制操作的關鍵環節，成本控制操作的關鍵環節事前有目標：項目總成本目標及分解事前有目標：項目總成本目標及分解事中有監控：月報表事中有監控：月報表事后有分析：后評估報告事后有分析：后評估報告2 2，成本控制指導思想，成本控制指導思想成本控制就是要做到心中有數，而不是簡單成本控制就是要做到心中有數，而不是簡單的限制和壓低成本，的限制和壓低成本，成本確定是要找到合理值不是

26、準確值成本確定是要找到合理值不是準確值不論確定與控制，必須面向市場、面向產品，不論確定與控制，必須面向市場、面向產品，技術與經濟相結合技術與經濟相結合工程量清單招標管理工程量清單招標管理 1. 1.為什么要采用清單招標，與費率招標相比有多大益為什么要采用清單招標，與費率招標相比有多大益處？處？充分競爭、了解市場、掌握投標細節：在總價和單價上都充分充分競爭、了解市場、掌握投標細節：在總價和單價上都充分競爭，可以體現各單位的真實成本，施工方案，對項目的了解競爭，可以體現各單位的真實成本，施工方案，對項目的了解程度等，分析投標報價的針對性，可以知道其重視程度，也可程度等，分析投標報價的針對性，可以知

27、道其重視程度，也可以反映管理水平；以反映管理水平；事先定價、心中有數：競爭是降價最有力的武器，事先定價、心中有數：競爭是降價最有力的武器，在投標階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和在投標階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進場之后會由主動變被動；單價，進場之后會由主動變被動；承包范圍和內容事先明確，減少索賠：促使招標過承包范圍和內容事先明確，減少索賠：促使招標過程中將圖紙和現場的問題事先提出和解決程中將圖紙和現場的問題事先提出和解決付款、變更、結算過程簡化、清晰：減少了施工過付款、變更、結算過程簡化、清晰：減少了施工過程中的扯皮；程中的扯皮；存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應；

28、存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應；工程量清單招標管理工程量清單招標管理 2 2，清單招標的組織及過程清單招標的組織及過程招標范圍：制度化，不招標的審批與認定招標范圍：制度化，不招標的審批與認定組織者、參與者、決策者組織者、參與者、決策者根據各公司的組織架構和根據各公司的組織架構和經營特點各環節的參與人與參與度可能不同經營特點各環節的參與人與參與度可能不同 ；準備過程：調研考察（廣泛性和準對性，公司、項目、準備過程：調研考察（廣泛性和準對性，公司、項目、基地）、標前會議、文件準備（圖紙、清單、技術要基地）、標前會議、文件準備（圖紙、清單、技術要求、樣板）求、樣板）招招標標過過程程：發發標

29、標、答答疑疑、開開標標、評評標標、談談判判、定定標標，每每個個過過程程都都要要遵遵循循“ “靠靠數數據據說說話話、留留有有作作業業痕痕跡跡” ”的的原則原則善善后后工工作作：合合同同簽簽訂訂與與交交底底（合合同同附附件件、材材料料問問題題）、數據分析與積累、資料整理、樣板管理數據分析與積累、資料整理、樣板管理工程量清單招標管理工程量清單招標管理 3 3，清單招標的合同管理，清單招標的合同管理 合同制定的雙贏原則，要考慮誠信風險；合同制定的雙贏原則，要考慮誠信風險；明確合同的目的：分工協作，賺社會的錢明確合同的目的：分工協作，賺社會的錢基本概念；一般是總價、單價、成本加酬金；最后一種中國基本概念

30、；一般是總價、單價、成本加酬金；最后一種中國用的較少；總價包括固定總價和可調總價，單價包括有暫定用的較少；總價包括固定總價和可調總價，單價包括有暫定量的單價和純單價；量的單價和純單價；單價單價/ /總價合同的選擇：要看具體項目的復雜程度，與時間總價合同的選擇：要看具體項目的復雜程度，與時間長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關；還可以綜合選用的長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關；還可以綜合選用的方式，單價中有總價，如，一些內容就是一項定一個價，局方式，單價中有總價，如，一些內容就是一項定一個價，局部總價；總價中有單價，比如有些可能價格或實際數量上差部總價；總價中有單價，比如有些可能價格或實際數量上

31、差別較大的項目，某消防工程種的防火封堵、土方工程；別較大的項目，某消防工程種的防火封堵、土方工程；最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風險都零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風險都給了施工單位給了施工單位變更與調價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注意變更與調價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注意報價時的成本水平；總之承包的內容明確才能包死，若想制報價時的成本水平；總之承包的內容明確才能包死，若想制定品牌必須在招標示提出；定品牌必須在招標示提出；付款、結算辦理

32、：盡量按照實際完成工程量付款、結算辦理：盡量按照實際完成工程量工程量清單招標管理工程量清單招標管理 4 4，關于標底的討論，關于標底的討論 正確認識標底：合理范圍的參考，不是準確的價格，正確認識標底：合理范圍的參考，不是準確的價格，例：領導要求說出到底哪個是準確的例：領導要求說出到底哪個是準確的是否需要標底：很多單位說沒有標底，使沒有專門編是否需要標底：很多單位說沒有標底，使沒有專門編制，但對可能的造價水平都有個預期，目標也是一種制，但對可能的造價水平都有個預期，目標也是一種標底；標底；如何取定標底：調研，按定額或市場價格計算，甲方如何取定標底：調研，按定額或市場價格計算，甲方的企業定額就是成

33、本經驗數據的企業定額就是成本經驗數據工程量清單招標管理工程量清單招標管理 5 5，關于談判的討論，關于談判的討論是否需要標后談判：談判的目的是降價，各公司的認是否需要標后談判：談判的目的是降價，各公司的認識與習慣，最終為自身營造什么樣的市場環境；方式：識與習慣，最終為自身營造什么樣的市場環境；方式：不談或多次報價、多輪談判；不談或多次報價、多輪談判；如何有效的談判：有針準對性：從質量、技術、進度、如何有效的談判：有針準對性：從質量、技術、進度、服務、付款等方面以及報價中的問題入手服務、付款等方面以及報價中的問題入手誰負責：不同目的不同的人員，從澄清、優化和摸底誰負責：不同目的不同的人員，從澄清

34、、優化和摸底的角度出發或最終拍板角度的角度出發或最終拍板角度工程量清單招標管理工程量清單招標管理 6 6，評標原則與要點，評標原則與要點根本目的，要知道各家報價的差別在哪里，選定合適根本目的，要知道各家報價的差別在哪里，選定合適的隊伍（產品和服務）和價格，報證項目順利實施的隊伍（產品和服務）和價格，報證項目順利實施合理低價的概念與把握：技術與經濟結合，與項目特合理低價的概念與把握：技術與經濟結合，與項目特征結合征結合深層次的重點分析，要有單價分析表；深層次的重點分析，要有單價分析表；預防不平衡報價：分項之間、費用之間，可用圖表預防不平衡報價：分項之間、費用之間，可用圖表必須與目標做對比分析必須

35、與目標做對比分析表格要統一，招標文件中充分考慮評標的需要表格要統一，招標文件中充分考慮評標的需要工程量清單招標管理工程量清單招標管理 7 7，招標成功的關鍵，招標成功的關鍵為自身營造規范的市場環境，才能得到市場上的優質為自身營造規范的市場環境，才能得到市場上的優質資源資源市場調研充分，了解投標人及其產品的底細，合理確市場調研充分，了解投標人及其產品的底細，合理確定入圍的產品和隊伍（檔次標準一致，新老結合）；定入圍的產品和隊伍（檔次標準一致，新老結合）；招標范圍、要求明確，圖紙文件內容清楚，加強樣板招標范圍、要求明確，圖紙文件內容清楚，加強樣板管理管理投標報價的方式明確（如算量不同如何處理），表

36、格投標報價的方式明確（如算量不同如何處理），表格統一；統一；評標充分、到位評標充分、到位總之：準備充分、到位。時間上有保障總之：準備充分、到位。時間上有保障工程量清單招標管理工程量清單招標管理 8 8，幾個常見問題，幾個常見問題有特殊照顧對象有特殊照顧對象給機會，低價中標；長期合作伙伴給機會，低價中標；長期合作伙伴優先優先圖紙不夠完備圖紙不夠完備先出招標圖，之后出變更；先作暫定先出招標圖，之后出變更；先作暫定價，并保留甲方分包的權利；價，并保留甲方分包的權利；時間過于緊迫時間過于緊迫幾方同時算量；加快評標速度；準備幾方同時算量；加快評標速度；準備充分，壓縮談判時間充分，壓縮談判時間工程量清單招

37、標管理工程量清單招標管理 9 9，總包及主要分包案例，總包及主要分包案例總包總包電梯電梯 ：有針對性定產品有針對性定產品 技術要求技術要求鋁合金：配件細節的掌握鋁合金：配件細節的掌握 及分析思路及分析思路裝修：材料和樣板的要求裝修：材料和樣板的要求環境綠化：要建立實物量的標準環境綠化：要建立實物量的標準智能化：兩次，首先是系統的優化與確認智能化：兩次，首先是系統的優化與確認第三部分第三部分 工程成本數據庫的建立工程成本數據庫的建立 1. 1.目的與作用目的與作用掌握市場信息，積累經驗數據，為合理確定作數據支持，也為掌握市場信息，積累經驗數據，為合理確定作數據支持，也為保證公司的成本控制標準穩定

38、性；保證公司的成本控制標準穩定性；要建立制度，將成本信息管理落實要建立制度，將成本信息管理落實2，數據庫的主要內容與形式數據庫的主要內容與形式成本管理數據庫包括成本管理信息（供方、法規）與成本成本管理數據庫包括成本管理信息（供方、法規）與成本信息信息成本數據不僅包括經濟指標（價的指標），還應包括技術成本數據不僅包括經濟指標（價的指標），還應包括技術指標（量的指標）；定額也是一種成本數據庫指標（量的指標）；定額也是一種成本數據庫成本數據內容很多，概括為三個層次的成本數據：項目及成本數據內容很多，概括為三個層次的成本數據：項目及單體、分部分項及專項工程、人材機及設備單體、分部分項及專項工程、人材機

39、及設備成本數據的相關信息也要同時記載：時間、技術特征、來成本數據的相關信息也要同時記載：時間、技術特征、來源，充分反映市場和產品的特征；源，充分反映市場和產品的特征；數據庫形式：不一定，可以用工具軟件：數據庫形式：不一定，可以用工具軟件：EXCELEXCEL，AEECSSAEECSS等，等，也可以是專用軟件：通用（如明源）、定制也可以是專用軟件：通用（如明源）、定制 （如萬科、金（如萬科、金地）地）3 3，數據庫的建立方法，數據庫的建立方法第三部分第三部分 工程成本數據庫的建立工程成本數據庫的建立 1 1，目的與作用，目的與作用2，數據庫的主要內容與形式數據庫的主要內容與形式3 3，數據庫的建

40、立與維護，數據庫的建立與維護工作內容：工作內容：建立制度與規范，制定成本數據的標準建立制度與規范，制定成本數據的標準與分類；分析整理（與分類；分析整理（BCISBCIS的方法）；錄入與維護的方法）；錄入與維護工作時間工作時間： 在幾個節點上進行：調研、詢價、招標、在幾個節點上進行：調研、詢價、招標、合同、結算；最好能與工作過程結合而不是做為額外合同、結算；最好能與工作過程結合而不是做為額外的工作的工作工作人員工作人員：專職或專業人員專職或專業人員第三部分第三部分 工程成本數據庫的建立工程成本數據庫的建立 成本分析是建立數據庫的基礎，成本分析中有以成本分析是建立數據庫的基礎，成本分析中有以下幾個

41、值得注意的問題（針對項目）下幾個值得注意的問題（針對項目）1 1，成本分析的成本分析的原則：類似于會計：明晰性原則，重要性、可比性、一貫性；類似于會計：明晰性原則，重要性、可比性、一貫性； 實際發實際發生原則（以實際結算成本為主）生原則（以實際結算成本為主） 2 2，分析方法的統一分析方法的統一成本分析與成本標準科目要對應，各公司結合自身情況制定；成本分析與成本標準科目要對應，各公司結合自身情況制定；一般財務有成本核算的科目，成本數據統計的口徑盡量與之對一般財務有成本核算的科目，成本數據統計的口徑盡量與之對應，可以歸并或細化，但不要交叉，使兩方面數據具有互相檢應，可以歸并或細化，但不要交叉，使

42、兩方面數據具有互相檢查的作用；查的作用； 3 3，面積的可比性面積的可比性分析指標用的建筑面積有幾種：可售面積、建筑面積（多次、分析指標用的建筑面積有幾種：可售面積、建筑面積（多次、不同角度）、承建面積，弄清各自的含義和用途不同角度）、承建面積，弄清各自的含義和用途4 4，類似性類似性成本數據庫的數據將用于類似的項目成本數據庫的數據將用于類似的項目，因此要掌握從些方面體因此要掌握從些方面體現類似性，并將特征數據與成本數據同時保留。現類似性，并將特征數據與成本數據同時保留。第三部分第三部分 工程成本數據庫的建立工程成本數據庫的建立 工作案例工作案例1 1，相關制度： 2 2，分析表格分析表格3 3，成本管理信息庫：成本管理信息庫：檢索、供方、法規4 4，成本數據庫：，成本數據庫：單價庫ACCESS， 電梯EXCEL