1、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程酒店公寓的投資、管理及風(fēng)險(xiǎn)酒店公寓的投資、管理及風(fēng)險(xiǎn)2012.6中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程個(gè)人簡(jiǎn)介：個(gè)人簡(jiǎn)介：張濤張濤亞太共管酒店管理協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)全國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇主任上海友擇機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)研究重點(diǎn)：研究重點(diǎn)：國(guó)際休閑旅游發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)旅游房地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假在中國(guó)的本土化改造。自1998年開始進(jìn)入酒店公寓領(lǐng)域，并一直站在行業(yè)實(shí)踐及理論研究的最前線。迄今已為近百家產(chǎn)權(quán)酒店提供顧問(wèn)咨詢服務(wù)；成功舉辦了七屆“全國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇”，牽頭成立了“亞太共管酒店管理協(xié)會(huì)”，建立了中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)，搭建了產(chǎn)權(quán)酒店

2、交換平臺(tái)TPC交換平臺(tái)。理論方面提出了產(chǎn)權(quán)酒店的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)解決方案，建立了基于信托的時(shí)權(quán)酒店的履約保障體系，研發(fā)了基于點(diǎn)數(shù)的中國(guó)酒店客房交換體系，制訂了中國(guó)酒店的交換標(biāo)準(zhǔn)，引入國(guó)際先進(jìn)的共管酒店運(yùn)作模式等等。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程雅詩(shī)閣集團(tuán)上海服務(wù)式公寓雅詩(shī)閣集團(tuán)上海服務(wù)式公寓中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程太湖城仕高爾夫酒店公寓太湖城仕高爾夫酒店公寓（2012）銷售價(jià)格：￥銷售價(jià)格：￥110000元元/平方米起平方米起中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程三亞蘭海三亞蘭海美麗新海岸美麗新海岸（2009）價(jià)格：均價(jià)價(jià)格：均價(jià)26000元元位置：

3、三亞市三亞灣路裝修：毛坯開發(fā)商：三亞安國(guó)海岸建設(shè)投資有限公司容積率：2.65銷售許可：三房預(yù)許字2009052號(hào)，三房預(yù)許字2009006號(hào)開盤時(shí)間：2009年10月入住時(shí)間：第一組團(tuán)2009年4月27日入住物業(yè)公司：蘭海物業(yè)管理,世邦魏理仕擔(dān)任管理顧問(wèn)物業(yè)費(fèi)：2.58元/月/平方米供暖方式：市政中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程鄭州紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)鄭州紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)（2009）銷售均價(jià)：￥銷售均價(jià)：￥4800元元/平方米（精裝）平方米（精裝）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程三亞玉海國(guó)際酒店公寓（三亞玉海國(guó)際酒店公寓（2007）用地性質(zhì)：住宅用地主力

4、戶型：56.29平方米房間數(shù)量：848戶銷售均價(jià)：有精裝修；起價(jià)起價(jià)6588元元/平米，平米，均價(jià)均價(jià)9000元元/平米；平米；并贈(zèng)送全套家電、家俬。每戶為分體式空調(diào)，無(wú)中央空調(diào)。裝修標(biāo)準(zhǔn)：全裝全配酒店配套：中西餐廳、兩個(gè)大堂、健身房、歌舞廳、多功能會(huì)議廳、24小時(shí)超市、郵政代辦、醫(yī)務(wù)室、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心、自助水療、游泳池、水療吧等。兌現(xiàn)業(yè)主回報(bào)比例：5%/年年，簽訂三年的租賃合同，并一次性返給客戶前兩年的租金。（4%租賃稅）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程上海駿豪國(guó)際酒店公寓上海駿豪國(guó)際酒店公寓 （2003）用地性質(zhì)：商業(yè)用地總套數(shù)：600套主力戶型：50多平

5、方米裝修狀況：全裝修建筑類別：全裝修高層物業(yè)地址：上海陜西北路開發(fā)商：上海富得世紀(jì)投資有限公司委托管理方：太平洋國(guó)際酒店管理公司均價(jià)：18000元元/平方米平方米包租：一年，稅前稅前8%，稅后7.3%配套設(shè)施：擁有接待中心，主題餐廳，以及六個(gè)大小不同的會(huì)議室，商務(wù)中心，健身房等中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程北京晶都苑（晶都國(guó)際）北京晶都苑（晶都國(guó)際）（2005）用地性質(zhì)：住宅總套數(shù)：439套銷售均價(jià)：￥10800元主力戶型：49平方米物業(yè)地址：北京朝陽(yáng)酒仙橋開發(fā)商：北京豐中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)方：北京建國(guó)物業(yè)管理有限公司委托管理方：北京晶都中興酒店管理有限公司包租：10年。

6、10年客戶收益如下：（1） 每年向業(yè)主回報(bào)首付款的每年向業(yè)主回報(bào)首付款的10，即，即1萬(wàn)元。萬(wàn)元。（2） 每月為業(yè)主回報(bào)平均每月為業(yè)主回報(bào)平均2400元左右的月供。元左右的月供。（3） 業(yè)主每年享受業(yè)主每年享受30天的免費(fèi)住宿。天的免費(fèi)住宿。（4） 業(yè)主是酒店金卡會(huì)員，可享受在酒店購(gòu)物、餐飲等各項(xiàng)簽單優(yōu)惠服務(wù)。業(yè)主是酒店金卡會(huì)員，可享受在酒店購(gòu)物、餐飲等各項(xiàng)簽單優(yōu)惠服務(wù)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程共同的特征：強(qiáng)調(diào)更好的（酒店式）物業(yè)管理共同的特征：強(qiáng)調(diào)更好的（酒店式）物業(yè)管理中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程產(chǎn)權(quán)酒店的定義產(chǎn)權(quán)酒店的定義產(chǎn)權(quán)酒店是指開發(fā)商將酒

7、店住宿單元（公寓）的產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主，小業(yè)主將自己擁有的住宿單元統(tǒng)一委托給一家酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期限及收益模式由雙方約定。【概念解析】1.開發(fā)商與小業(yè)主買賣的標(biāo)的一定是按照日租模式經(jīng)營(yíng)的酒店客房，所以以中長(zhǎng)期住宿租賃為主要特征的酒店式公寓不屬于我們界定的產(chǎn)權(quán)酒店范疇。2.開發(fā)商目前出讓酒店住宿單元產(chǎn)權(quán)的形式不限于將該住宿單元的完全產(chǎn)權(quán)出讓給一個(gè)小業(yè)主，也有采用以共有權(quán)形式出讓給多個(gè)小業(yè)主的。3.小業(yè)主與酒店管理公司約定的收益模式一般包括兩個(gè)方面內(nèi)容：投資回報(bào)的約定：目前主要有三種形式，第一種是經(jīng)營(yíng)分紅，第二種是固定投資回報(bào)，第三種是保底回報(bào)+經(jīng)營(yíng)分紅；免費(fèi)住宿天數(shù)的約定：不同的產(chǎn)權(quán)酒店

8、，約定的小業(yè)主免費(fèi)住宿天數(shù)不同，從幾天到幾個(gè)月不等，也有的產(chǎn)權(quán)酒店不提供免費(fèi)住宿。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展的四個(gè)階段探索階段（1993-1999）破冰階段（2000）井噴階段（2001-2003）理性發(fā)展階段（2004-至今）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程探索階段（探索階段（1993-1999）中國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生于二十世紀(jì)九十年代初期的海南，當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，為了盤活手中的樓盤，有些開發(fā)商參照國(guó)外的產(chǎn)權(quán)酒店概念，將手中的樓盤包裝成可以委托經(jīng)營(yíng)的“假日住宅”，如海口

9、市的蘭夢(mèng)家園、三亞?wèn)|方花園酒店、萬(wàn)華大廈等。從此“產(chǎn)權(quán)酒店”四個(gè)字開始進(jìn)入了中國(guó)人的視野。然而這種創(chuàng)新概念，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體萎縮的大勢(shì)之下，依然無(wú)力回天。上述幾個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有逃過(guò)失敗的命運(yùn)，后來(lái)三亞?wèn)|方花園、萬(wàn)華大廈變成了小戶型住宅，蘭夢(mèng)家園一直處于爛尾狀態(tài)。又由于這些“產(chǎn)權(quán)酒店”主要是在海南本地銷售，所以沒(méi)有形成任何市場(chǎng)影響力。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程破冰階段（破冰階段（2000年）年）2000年，海航集團(tuán)收購(gòu)了康樂(lè)園大酒店，并將其準(zhǔn)備建設(shè)的四期規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)酒店對(duì)外銷售，銷售地點(diǎn)選在廣州、北京、上海，并獲得了比較理想的銷售業(yè)績(jī)。產(chǎn)權(quán)酒店概念開始受到了各地房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注，

10、產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)開始進(jìn)入快速發(fā)展的軌道。可以說(shuō)海航康樂(lè)園大酒店產(chǎn)權(quán)酒店操作的成功對(duì)于中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)發(fā)展具有里程碑式的意義。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程井噴階段（井噴階段（2001-2003）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程理性發(fā)展階段（理性發(fā)展階段（2004至今）至今）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程成功與失敗成功與失敗中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程星級(jí)檔次星級(jí)檔次中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程投資回報(bào)方式投資回報(bào)方式中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程評(píng)估成本評(píng)估成本Title in here評(píng)

11、估經(jīng)營(yíng)評(píng)估經(jīng)營(yíng)Title in here評(píng)估銷售評(píng)估銷售Title in here1、籌建成本2、運(yùn)營(yíng)成本3、銷售及交易成本1、客源分析與住宿率的量化2、平均房?jī)r(jià)與客房設(shè)計(jì)優(yōu)化4、配套設(shè)施與經(jīng)營(yíng)面積效率5、酒店的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)6、創(chuàng)新模式：旅游綜合體的共管酒店模式1、政策風(fēng)險(xiǎn)分析2、產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展現(xiàn)狀3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營(yíng)銷策略4、增值服務(wù)體系度假交換平臺(tái)投資產(chǎn)權(quán)酒店，賺錢嗎？投資產(chǎn)權(quán)酒店，賺錢嗎？中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程投資人顧問(wèn)公司酒店管理公司建筑設(shè)計(jì)公司籌建流程籌建流程- 評(píng)估成本評(píng)估成本Step 1Step 2Step 3Step 4Step 5Step 6Step 7St

12、ep 8Step 9項(xiàng)目的市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究篩選建筑設(shè)計(jì)師和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)+項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)鑒定和篩選酒店管理公司酒店管理公司合同談判項(xiàng)目建造開業(yè)籌備正式營(yíng)業(yè)資產(chǎn)管理 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程可研報(bào)告費(fèi)用可研報(bào)告費(fèi)用周期：62個(gè)工作日收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：￥30萬(wàn)解決的問(wèn)題- 評(píng)估成本評(píng)估成本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程選擇管理公司費(fèi)用選擇管理公司費(fèi)用周期:6個(gè)月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1、資料準(zhǔn)備費(fèi)：￥30萬(wàn)2、律師費(fèi)：50萬(wàn)（每加一個(gè)品牌加10萬(wàn)）3、技術(shù)支援費(fèi)：￥5萬(wàn)/月4、品牌中介費(fèi)：國(guó)際一線品牌：180萬(wàn)國(guó)際二線品牌：120萬(wàn)國(guó)際三線品牌：100萬(wàn)國(guó)內(nèi)一線品

13、牌：80萬(wàn)國(guó)內(nèi)二線品牌：50萬(wàn)- 評(píng)估成本評(píng)估成本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程美國(guó)豪生酒店管理集團(tuán)美國(guó)豪生酒店管理集團(tuán)北京帝景豪庭酒店公寓上海綠地豪生全套房酒店長(zhǎng)沙芙蓉國(guó)豪廷大酒店西安世紀(jì)金花酒店合肥雙龍豪生王朝大酒店國(guó)中星城大連百年匯豪生酒店溫州萬(wàn)和豪生大酒店三亞灣國(guó)光豪生酒店蘇州中央鼎寓豪生國(guó)際酒店常州九洲豪生花園大酒店武漢漢陽(yáng)豪生酒店美國(guó)戴斯（美國(guó)戴斯（Days Inn）北京中欣戴斯國(guó)際酒店哈爾濱times財(cái)富公館上海亞龍戴斯酒店日照君臨天下戴斯大酒店嘉興新洲戴斯大酒店遼寧戴斯大酒店上海紅樓戴斯財(cái)富酒店重慶戴斯圣杰溫泉酒店重慶戴斯大衛(wèi)營(yíng)國(guó)際酒店管理品牌與產(chǎn)權(quán)酒店國(guó)際酒

14、店管理品牌與產(chǎn)權(quán)酒店中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程國(guó)際酒店管理品牌與產(chǎn)權(quán)酒店（續(xù)）國(guó)際酒店管理品牌與產(chǎn)權(quán)酒店（續(xù)）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程主設(shè)計(jì)主設(shè)計(jì)輔助設(shè)計(jì)輔助設(shè)計(jì)1、建筑設(shè)計(jì)（方案設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)）：2、內(nèi)部裝潢設(shè)計(jì)：（室內(nèi)裝飾、裝修、陳設(shè)總造價(jià)的6-12%)1、燈光設(shè)計(jì)2、家具設(shè)計(jì)3、藝術(shù)/附屬設(shè)施設(shè)計(jì)4、服務(wù)流程設(shè)計(jì)5、超高結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6、綜合機(jī)電設(shè)計(jì)7、室內(nèi)外園景設(shè)計(jì)8、特別燈光與聲學(xué)設(shè)計(jì)9、后勤區(qū)設(shè)計(jì)10、品牌標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)11、綠色設(shè)計(jì)12、智能化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用【費(fèi)用評(píng)估】：酒店設(shè)計(jì)成本控制在總造價(jià)的3-8%，設(shè)計(jì)變更費(fèi)用應(yīng)控制在建安工程總造價(jià)

15、的工程總造價(jià)的5%以內(nèi)以內(nèi)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成本項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成本【成本評(píng)估】：人力資源成本及行政費(fèi)用開支，工程總造價(jià)的1-3%- 評(píng)估成本評(píng)估成本籌建小組組長(zhǎng)(全面負(fù)責(zé))籌建小組副組長(zhǎng)（擅長(zhǎng)工程建筑項(xiàng)目管理）籌建小組副組長(zhǎng)（擅長(zhǎng)酒店開業(yè)及經(jīng)營(yíng)）財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部合約部招投標(biāo)辦公室綜合服務(wù)部中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程項(xiàng)目資金籌措成本項(xiàng)目資金籌措成本1、股權(quán)2、銀行貸款3、產(chǎn)權(quán)預(yù)售款4、信托5、FDI（外國(guó)直接投資）- 評(píng)估成本評(píng)估成本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程從融資角度分析銀行貸款與產(chǎn)權(quán)酒店從融資角度分析銀行貸

16、款與產(chǎn)權(quán)酒店中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程項(xiàng)目建造成本項(xiàng)目建造成本勘察費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)（在建工程險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，工傷險(xiǎn)等）監(jiān)理：建安投資額的3.57土建費(fèi)用裝修費(fèi)用材料與設(shè)備采購(gòu)【成本評(píng)估】：建造成本占酒店建設(shè)成本的80-85%。國(guó)內(nèi)高星級(jí)酒店的造價(jià)基本都在￥6000元以上。- 評(píng)估成本評(píng)估成本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程國(guó)際國(guó)內(nèi)酒店造價(jià)比較國(guó)際國(guó)內(nèi)酒店造價(jià)比較中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程開業(yè)籌備費(fèi)用開業(yè)籌備費(fèi)用添置設(shè)備、設(shè)施費(fèi)用汽車、廚具、灶具、計(jì)算機(jī)

17、、復(fù)印機(jī)等，還要考慮運(yùn)輸費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)。家具用品費(fèi)用客房家具，餐廳家具，會(huì)議室家具，辦公家具，公共區(qū)域家具，客房用品，廚房用品，保潔用品等。局部裝飾費(fèi)用如雕塑，掛畫，壁畫等裝飾藝術(shù)品。勞動(dòng)力成本由管理人員、服務(wù)人員和技術(shù)人員的工資、福利等組成。酒店保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，公眾責(zé)任險(xiǎn)，團(tuán)隊(duì)人身意外傷害綜合險(xiǎn)，機(jī)動(dòng)車輛險(xiǎn)，機(jī)器損壞險(xiǎn)，現(xiàn)金險(xiǎn)，雇主責(zé)任險(xiǎn)，利益損失險(xiǎn)，雇員忠誠(chéng)險(xiǎn)，電腦保險(xiǎn)等等。營(yíng)業(yè)流動(dòng)資金包括3個(gè)月的人工成本，庫(kù)存物品，水煤電氣等開支費(fèi)用。【費(fèi)用評(píng)估】：酒店建設(shè)費(fèi)用的建設(shè)費(fèi)用的3-5%- 評(píng)估成本評(píng)估成本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程- 評(píng)估成本評(píng)估成本時(shí)間成本時(shí)間成本從建

18、筑設(shè)計(jì)至試營(yíng)業(yè)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控（從建筑設(shè)計(jì)至試營(yíng)業(yè)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控（3-3.5年）年）設(shè)計(jì)及土建期：周期為半年左右，包括設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)及最終設(shè)計(jì)方案的定稿；土建的招標(biāo)、土建施工合同的簽訂。這一時(shí)期，籌建方和土建單位以及設(shè)計(jì)單位的配合，是這一周期時(shí)間的保證。結(jié)構(gòu)建造和設(shè)備、設(shè)施定購(gòu)期：周期一般是在一年左右。承建單位在酒店建筑結(jié)構(gòu)施工的同時(shí)，籌建方開始進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的選擇、比價(jià)、定購(gòu)。設(shè)備、設(shè)施安裝，內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、施工和營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備期：周期一般是一年半左右。在酒店建筑結(jié)構(gòu)完成的情況下，定購(gòu)的設(shè)備、設(shè)施隨著內(nèi)裝修的進(jìn)程而逐步進(jìn)行安裝。內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)又需要進(jìn)行招、投標(biāo)，設(shè)計(jì)方案最終確定后，內(nèi)裝修的隊(duì)伍

19、和安裝隊(duì)伍基本上是同時(shí)進(jìn)場(chǎng)。營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備包括人員的招募，家具及各類用品的采購(gòu)，人員的培訓(xùn)，市場(chǎng)計(jì)劃的制定等等。【思考】1、是土建、精裝兩次驗(yàn)收，還是精裝一次驗(yàn)收？（工期與成本）2、裝飾、裝修設(shè)計(jì)的先后（或同步）次序中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程- 評(píng)估成本評(píng)估成本開業(yè)籌備案例開業(yè)籌備案例蘇州沃格精品酒店蘇州沃格精品酒店中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)備注：備注：1、兩種利潤(rùn)計(jì)算方式分析：A.凈利潤(rùn)=（產(chǎn)權(quán)委托部分總收入32.6%-小業(yè)主投資回報(bào)）（1-25%）B.凈利潤(rùn)=產(chǎn)權(quán)委托部分總收入32.6%（1-25%）-小業(yè)主投資回報(bào)2、對(duì)于開發(fā)商自留部

20、分面積，可以自營(yíng)或出租，成本率這里不再詳細(xì)闡述。- 評(píng)估成本評(píng)估成本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)勞動(dòng)成本勞動(dòng)成本酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，與用工人數(shù)的關(guān)系客房裝修材料，與用工人數(shù)的關(guān)系可能會(huì)影響客房清潔效率的因素包括：地毯還是地板，家具材質(zhì)是否方便清潔和設(shè)計(jì)是否復(fù)雜，衛(wèi)浴、臺(tái)盆、瓷磚的選擇等等。每層房間數(shù)量，與用工人數(shù)的關(guān)系1個(gè)客房服務(wù)員做房的數(shù)量為10-13間。每層客房數(shù)量規(guī)劃也會(huì)對(duì)用工人數(shù)產(chǎn)生影響。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理成本管理成本基本管理費(fèi)：總收入1-2%獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)：GOP4-8%（GOP=總收入-營(yíng)運(yùn)成本）中國(guó)商業(yè)地

21、產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程總收入的定義和范圍總收入的定義和范圍1、客房收入2、出售食品、飲料和煙草的銷售收入（包括外帶食品和飲料的銷售）3、提供電話設(shè)施的收費(fèi)4、通過(guò)租賃、許可或特許經(jīng)營(yíng)所取得的租金收入（但不包含該等承租人、被許可人或被特許人的收入）5、停車場(chǎng)收費(fèi)6、外匯兌換傭金7、酒店提供服務(wù)的收費(fèi)8、業(yè)主中斷保險(xiǎn)或其他收入損失保險(xiǎn)的收益（管理公司直接收到該等保險(xiǎn)收益的除外）9、因酒店?duì)I運(yùn)產(chǎn)生的法律訴訟而獲得的賠償10、按照酒店業(yè)統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度應(yīng)被作為總收入的其他收入。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程營(yíng)運(yùn)支出的定義和范圍營(yíng)運(yùn)支出的定義和范圍1、雇員成本，包含酒店所有

22、員工（包括總經(jīng)理）的薪酬，遣散費(fèi)，其他報(bào)酬及其社會(huì)福利待遇。2、所有酒店出售的食品、飲料及所有其他貨物、器物、商品和財(cái)產(chǎn)的成本。3、酒店?duì)I運(yùn)中的消費(fèi)或使用的存貨項(xiàng)目和小型營(yíng)運(yùn)設(shè)備的成本。4、為酒店（而非管理公司管理的其他酒店）刊登廣告和商業(yè)促銷的所有成本和費(fèi)用、分?jǐn)偝杀尽⒁约胺謹(jǐn)偩频昱c管理公司的一家或多家酒店共同參加的廣告和商業(yè)促銷的任何其他成本和費(fèi)用。5、酒店獨(dú)立并區(qū)別于管理公司其他酒店的人員培訓(xùn)費(fèi)用，以及酒店按比例承擔(dān)的酒店與管理公司的一家或多家酒店共同參加的人員培訓(xùn)項(xiàng)目的成本和開支。6、管理公司為使酒店保持良好營(yíng)運(yùn)狀態(tài)二進(jìn)行的維護(hù)和維修支出。7、所有酒店內(nèi)其他貨物和服務(wù)的成本。8、修理、

23、維護(hù)酒店的成本9、電話、能源、氣、電、清潔服務(wù)、冷熱水、蒸汽、加熱、空調(diào)和通風(fēng)、托護(hù)和看護(hù)服務(wù)、滅蟲、除草、電梯維護(hù)的成本以及按照品牌標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)酒店而產(chǎn)生的一般修理和維護(hù)開支。10、支付給銷售代理、信用卡公司和預(yù)留開支的傭金、費(fèi)用和開支。11、向管理公司支付的基本管理費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)、品牌許可費(fèi)、預(yù)訂費(fèi)和市場(chǎng)推廣費(fèi)等（但不包括獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)）12、與酒店經(jīng)營(yíng)有關(guān)的所有稅費(fèi)（所得稅、酒店房產(chǎn)稅和個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅除外）和公共費(fèi)用。13、與酒店經(jīng)營(yíng)有關(guān)的律師費(fèi)、審計(jì)費(fèi)和其他專業(yè)服務(wù)費(fèi)用。14、根據(jù)酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)慣例或酒店業(yè)統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度應(yīng)列入酒店?duì)I運(yùn)成本的費(fèi)用。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)

24、營(yíng)能源成本能源成本能源的浪費(fèi)往往來(lái)自于能源的虛耗能源的浪費(fèi)往往來(lái)自于能源的虛耗冷負(fù)荷：酒店冷負(fù)荷值應(yīng)在50-100w/m2，而實(shí)際設(shè)計(jì)值常常達(dá)到90-130w/m2，總成能耗的巨大浪費(fèi)。另外酒店過(guò)高的層高，大堂未設(shè)置旋轉(zhuǎn)門或雙層門，造成冷量的浪費(fèi)和流失。照明：酒店各類空間的照明標(biāo)準(zhǔn)大堂100150Lx門廳100150Lx總臺(tái)150300Lx餐廳100150Lx宴會(huì)廳150300Lx客房50100Lx寫字臺(tái)100200Lx衛(wèi)生間50100Lx辦公區(qū)150300Lx走道、樓梯100150Lx熱水：客房熱水40-50kg/間天，熱交換器的水溫控制在55，鍋爐功率大于總用熱量的10-15%即可。中國(guó)商

25、業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程小業(yè)主的稅收成本小業(yè)主的稅收成本營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅：實(shí)際收入的5%個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅：4000元時(shí)：實(shí)際收入*(1-20%)*10%或=4000元時(shí)：實(shí)際收入-800元*10%備注：備注：海南及部分省市執(zhí)行的是4-5%的綜合稅- 評(píng)估成本評(píng)估成本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程銷售及產(chǎn)權(quán)交易成本（略）銷售及產(chǎn)權(quán)交易成本（略）銷售推廣費(fèi)用（參考下嘉蓮華）營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加土地增值稅印花稅契稅- 評(píng)估成本評(píng)估成本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程客源分類客源分類住酒店有兩類客戶，本地的，外地的；本地的目的主要

26、為休閑、開會(huì)，休閑包括打麻將，約會(huì)；開會(huì)包括商務(wù)談判，董事會(huì)，年會(huì)，產(chǎn)品宣傳會(huì)等；外地的分為來(lái)玩的，來(lái)工作的；來(lái)玩的又分為觀光的，休閑的，探親訪友的；來(lái)工作的主要是商務(wù)談判，聚眾開會(huì)的，來(lái)當(dāng)?shù)乜疾斓? 評(píng)估經(jīng)營(yíng)評(píng)估經(jīng)營(yíng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程影響客源的七大因素影響客源的七大因素中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程客源評(píng)估客源評(píng)估中國(guó)經(jīng)濟(jì)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)及旅游概況旅游概況城市酒城市酒店市場(chǎng)店市場(chǎng)概況概況城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境環(huán)境項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)目區(qū)位分析位分析中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程住宿率量化分析住宿率量化分析滲透率滲透率影響酒店市場(chǎng)滲透率水平的要素：

27、地點(diǎn)和規(guī)模；到達(dá)主要商業(yè)、商務(wù)區(qū)的可進(jìn)入性和臨近程度；品牌的親疏性；設(shè)施的品質(zhì)和環(huán)境的舒適性；服務(wù)的品質(zhì)；與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，其房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)和折扣政策；市場(chǎng)營(yíng)銷的力度；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手酒店產(chǎn)品的年限；品牌價(jià)值和認(rèn)知；品牌忠誠(chéng)計(jì)劃等。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程案例：淮安鼎立財(cái)富廣場(chǎng)酒店（案例：淮安鼎立財(cái)富廣場(chǎng)酒店（2008）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程平均房?jī)r(jià)的量化分析平均房?jī)r(jià)的量化分析千分之一法：平均房?jī)r(jià)=（土地使用費(fèi)造價(jià)設(shè)施設(shè)備成本）客房總數(shù)1000成本倒推法：平均房?jī)r(jià)=（小業(yè)主年度投資回報(bào)總額+產(chǎn)權(quán)客房營(yíng)運(yùn)成本）/產(chǎn)權(quán)客房數(shù)量住宿率類比法平均房?jī)r(jià)=競(jìng)爭(zhēng)酒店房?jī)r(jià)品

28、牌價(jià)值加權(quán)酒店設(shè)計(jì)加權(quán)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程品牌的價(jià)值品牌的價(jià)值中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程酒店客房設(shè)計(jì)酒店客房設(shè)計(jì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程配套設(shè)施面積配套設(shè)施面積大堂大堂中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程配套設(shè)施面積配套設(shè)施面積其他公用設(shè)施面積其他公用設(shè)施面積中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程經(jīng)營(yíng)面積的效率經(jīng)營(yíng)面積的效率每間房的項(xiàng)目分?jǐn)偅ㄆ骄┟娣e五星級(jí)酒店的項(xiàng)目分?jǐn)偯娣e應(yīng)控制在120至至130平方米，但是中國(guó)不少度假酒店面積甚至超過(guò)了200平方米。客房部分面積占項(xiàng)目總面積的比例五星級(jí)酒店（凈）

29、客房面積占總項(xiàng)目的比例應(yīng)盡量向40%靠近。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程酒店的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)酒店的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂(lè)其它服務(wù)項(xiàng)目客房出租客房產(chǎn)權(quán)出售客房使用權(quán)的出售 酒酒 店店會(huì)員入會(huì)費(fèi)年度維護(hù)費(fèi)會(huì)員小業(yè)主中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程時(shí)權(quán)酒店的定義時(shí)權(quán)酒店的定義所有以會(huì)員制、協(xié)議、租賃、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購(gòu)買者獲得了對(duì)于住宿或其他設(shè)施在某些特定年度中低于1年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上。源自RealEstateTimeshareingActCH721Flori

30、da中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程標(biāo)準(zhǔn)時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)品將酒店指定住宿單元的使用權(quán)分割出售，每個(gè)購(gòu)買者將擁有該住宿單元每年一周，共計(jì)若干年的免費(fèi)住宿權(quán)利，時(shí)權(quán)酒店的購(gòu)買者每年還需交納一筆物業(yè)維護(hù)費(fèi)用，以保持住宿單元的正常使用、維護(hù)和更新。同時(shí)購(gòu)買者可以申請(qǐng)成為該酒店加盟的度假交換網(wǎng)絡(luò)的會(huì)員，通過(guò)交換網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買者可以將自己所擁有的住宿權(quán)交換到網(wǎng)絡(luò)中的其他酒店使用。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程時(shí)權(quán)酒店會(huì)員基本權(quán)利時(shí)權(quán)酒店會(huì)員基本權(quán)利住宿權(quán)：住宿權(quán)：可以在購(gòu)買的酒店享受同檔次客房每年若干天，共計(jì)若干年的免費(fèi)住宿；交換權(quán)：交換權(quán)：可以通過(guò)交換，享受國(guó)內(nèi)、國(guó)

31、際交換網(wǎng)絡(luò)內(nèi)酒店的免費(fèi)住宿；存儲(chǔ)權(quán)：存儲(chǔ)權(quán)：當(dāng)年不用，可以將住宿權(quán)存儲(chǔ)到下一年使用；預(yù)借權(quán)：預(yù)借權(quán)：當(dāng)年不夠用，可以將明年的住宿權(quán)借到當(dāng)年使用；贈(zèng)予權(quán)：贈(zèng)予權(quán)：可以將當(dāng)年的住宿權(quán)贈(zèng)送給親戚、朋友使用；轉(zhuǎn)讓權(quán)：轉(zhuǎn)讓權(quán)：可以將時(shí)權(quán)酒店的會(huì)籍轉(zhuǎn)讓給第三方；優(yōu)惠權(quán)：優(yōu)惠權(quán)：可以享受本酒店和交換網(wǎng)絡(luò)內(nèi)酒店的配套服務(wù)設(shè)施的優(yōu)惠。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程時(shí)權(quán)酒店的本質(zhì)時(shí)權(quán)酒店的本質(zhì)房地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)酒店）酒店時(shí)權(quán)酒店1份40年365天=14600份50份從本質(zhì)而言，時(shí)權(quán)酒店實(shí)際上市介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。對(duì)于某個(gè)住宿設(shè)施的制度安排中，一個(gè)極端就是房地產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)商直接把

32、房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)銷售給消費(fèi)者，消費(fèi)者取得了對(duì)于房產(chǎn)終身處置權(quán)。另一個(gè)極端是酒店產(chǎn)品，以酒店40年的產(chǎn)權(quán)年限計(jì)算，它相當(dāng)于把某個(gè)房間的使用權(quán)分割成14600份來(lái)銷售，消費(fèi)者每購(gòu)買一天的產(chǎn)品，就購(gòu)買了該房間一天的使用權(quán)。時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)品介于兩者之間，以每年平均使用1周的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，它相當(dāng)于將房產(chǎn)的使用權(quán)分割成52份銷售給不同的消費(fèi)者。也就是說(shuō)，與房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，它沒(méi)有房地產(chǎn)那么完整；與酒店產(chǎn)品相比，它分割的份數(shù)沒(méi)有那么零碎。時(shí)權(quán)酒店就是將房產(chǎn)住宿權(quán)按一定程度分割出售的一種住宿產(chǎn)品。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程好處好處1：無(wú)需出讓酒店產(chǎn)權(quán)：無(wú)需出讓酒店產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)所有權(quán)使用權(quán)收

33、益權(quán)處置權(quán)時(shí)權(quán)酒店會(huì)員中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程好處好處2：無(wú)需更改經(jīng)營(yíng)方式：無(wú)需更改經(jīng)營(yíng)方式酒店客房酒 店 前 臺(tái) check in酒 店 預(yù) 訂 確 認(rèn)團(tuán)隊(duì)、會(huì)議散 客時(shí)權(quán)酒店會(huì)員。 。酒店客房中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程好處好處3：更多長(zhǎng)期客源：更多長(zhǎng)期客源 平衡淡旺季節(jié)平衡淡旺季節(jié)20世紀(jì)80年代，在發(fā)展成熟的美美國(guó)國(guó)市場(chǎng)，當(dāng)傳統(tǒng)飯店業(yè)陷入普遍的經(jīng)營(yíng)困難中時(shí)，時(shí)權(quán)酒店房產(chǎn)的出租率超過(guò)85%。在90年代初期，英英國(guó)國(guó)飯店業(yè)時(shí)權(quán)酒店設(shè)施的出租率超過(guò)70%，高于當(dāng)時(shí)平均水平的60%。而在墨墨西西哥哥的巴亞爾塔港，時(shí)權(quán)酒店設(shè)施的平均出租率為75%，當(dāng)?shù)?/p>

34、飯店業(yè)的出租率僅為46%。實(shí)踐證明，時(shí)權(quán)酒店對(duì)于消除季節(jié)波動(dòng)、平抑淡旺季收入、提高出租率有著很大的幫助。特別是對(duì)于一些人文節(jié)日，通過(guò)國(guó)內(nèi)外互換所能獲得的收益是十分明顯的。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程好處好處4：更多推廣渠道：更多推廣渠道 更高品牌知名度更高品牌知名度通過(guò)在全國(guó)范圍內(nèi)建立時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)品銷售中心，可以增加酒店在國(guó)內(nèi)的認(rèn)知度。交換網(wǎng)站的加盟酒店專屬頁(yè)面宣傳，會(huì)員手冊(cè)及會(huì)員期刊，使酒店的促銷價(jià)格、優(yōu)惠信息以及最新的宣傳動(dòng)態(tài)都將及時(shí)的發(fā)送到每個(gè)會(huì)員手中。加盟度假交換網(wǎng)絡(luò)后每年都會(huì)有大量的位于全國(guó)乃至世界各地的分時(shí)度假會(huì)員通過(guò)度假交換網(wǎng)絡(luò)來(lái)酒店住宿，從而給酒店/度假村帶來(lái)

35、大量的國(guó)際、國(guó)內(nèi)度假游客，有利于提高酒店在國(guó)際、國(guó)內(nèi)的知名度及美譽(yù)度。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程時(shí)權(quán)酒店時(shí)權(quán)酒店=多利潤(rùn)中心多利潤(rùn)中心交換公司會(huì)員開發(fā)商一次性購(gòu)置費(fèi)每 年維護(hù)費(fèi)每 年年 費(fèi)交換發(fā)生交換費(fèi)時(shí)權(quán)酒店會(huì)員需支付的費(fèi)用假設(shè)：一個(gè)酒店拿200間客房做時(shí)權(quán)酒店，時(shí)權(quán)會(huì)員銷售價(jià)格2萬(wàn)元，年度維護(hù)費(fèi)￥750元/會(huì)員，那么由時(shí)權(quán)酒店銷售將帶來(lái)：1、資本運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)：資本運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)：（2萬(wàn)/會(huì)員50會(huì)員/間200間）（1-30%）-50萬(wàn)（前期啟動(dòng)費(fèi)用）=￥13950萬(wàn)元2、管理利潤(rùn)：、管理利潤(rùn)：50會(huì)員/間200間750元/會(huì)員.年=￥750萬(wàn)/年3、額外銷售利潤(rùn)、額外銷售利潤(rùn)從

36、亞洲地區(qū)的情況來(lái)看，會(huì)員在支付購(gòu)買產(chǎn)品和年度維護(hù)費(fèi)用之外，平均還會(huì)額外消費(fèi)1020美元。（資料來(lái)源：RCI）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程時(shí)權(quán)酒店的發(fā)展歷程（一）時(shí)權(quán)酒店的發(fā)展歷程（一）TIMESHARE起源于二十世紀(jì)六十年代的法國(guó)阿爾卑斯山，到了二十世紀(jì)七十年代早期，在加勒比海和FT.LANDERDALE幾家受財(cái)政困擾的大廈轉(zhuǎn)向了分時(shí)度假行業(yè)，證明了TIMESHARE概念是一個(gè)成功的度假選擇。不久，TIMESHARE開始在美國(guó)被廣泛接受，二十世紀(jì)七十年代中期，銷售額躍升至超過(guò)五千萬(wàn)，在這次早期的增長(zhǎng)過(guò)程中，財(cái)政不穩(wěn)定的發(fā)展商抱著迅速賺取利益的目的進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，創(chuàng)建了許多質(zhì)量

37、和管理很差的房產(chǎn)和令客戶不滿意的交換經(jīng)歷，導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)不穩(wěn)定，并在公眾中產(chǎn)生了不好的印象。但是，TIMESHARE的基礎(chǔ)概念仍然保持為一個(gè)可行的度假選擇，二十世紀(jì)八十年代，這個(gè)市場(chǎng)開始從旅游服務(wù)行業(yè)吸引財(cái)政穩(wěn)定、受尊敬的公司加入。這些公司將“TIMESHARE”改為“VACATIONOWNERSHIP”，并增強(qiáng)了它的可能性，質(zhì)量和穩(wěn)定性。一批高質(zhì)量的度假村因而產(chǎn)生，使這個(gè)行業(yè)合法化，并實(shí)質(zhì)性地提高了它的普遍性。今天，這個(gè)行業(yè)每年的銷售額超過(guò)60億，且在服務(wù)行業(yè)中是消費(fèi)者的滿意比率最高的行業(yè)之一。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程時(shí)權(quán)酒店的發(fā)展歷程（二）時(shí)權(quán)酒店的發(fā)展歷程（二）19

38、64在法國(guó)阿爾卑斯山脈旁，創(chuàng)始者想到了這樣一種“時(shí)權(quán)共享”的方法。1974全球第一大假期交換公司RCI公司成立總部設(shè)在美國(guó)印第安州。1976第二大交換公司II公司成立，總部設(shè)在美國(guó)佛羅里達(dá)州。1980在美國(guó)通過(guò)有關(guān)時(shí)權(quán)酒店的法令以規(guī)范這個(gè)行業(yè)。1984萬(wàn)豪（MARRIOTT）酒店加入這一行業(yè)。1988在華爾街上市時(shí)至今已有達(dá)6，200萬(wàn)股票交易。1989參與交換計(jì)劃的家庭超過(guò)百萬(wàn)。1990迪士尼加入這一行業(yè)。1993希爾頓加入這一行業(yè)。1994凱悅酒店加入這一行業(yè)。1997四季酒店加入這一行業(yè)。1997第三大交換公司DAE公司成立，總部設(shè)在澳大利亞黃金海岸。2006中國(guó)度假交換平臺(tái)TPC成立，

39、總部設(shè)在中國(guó)上海。2009中國(guó)交換公司行宮網(wǎng)絡(luò)成立，總部設(shè)在中國(guó)蘇州中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程國(guó)際時(shí)權(quán)酒店經(jīng)典案例（一）國(guó)際時(shí)權(quán)酒店經(jīng)典案例（一）萬(wàn)豪國(guó)際度假俱樂(lè)部萬(wàn)豪國(guó)際度假俱樂(lè)部MARROITTVACATIONOWNERSHIPINTERNATIONAL的銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：1994年年銷售額達(dá)2.12億美元；1998年年銷售額達(dá)4.25億美元；2000年年銷售額超過(guò)6.9億美元；2003年年銷售額超過(guò)10億美元。MarriottVacationClubInternational在世界各旅游熱點(diǎn)提供分時(shí)度假酒店，無(wú)論您在全球多個(gè)地區(qū)旅游的時(shí)候，也可以入住周全完善的Marri

40、ottVacationClubInternational，任何時(shí)候，享受畢生難忘的旅游體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)寫意人生的夢(mèng)想。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程 萬(wàn)豪時(shí)權(quán)酒店會(huì)員的消費(fèi)傾向萬(wàn)豪時(shí)權(quán)酒店會(huì)員的消費(fèi)傾向萬(wàn)豪國(guó)際度假俱樂(lè)部會(huì)員的消費(fèi)傾向35%選擇在萬(wàn)豪度假地消費(fèi)5%選擇出租20%選擇萬(wàn)豪度假地內(nèi)部交換25%選擇萬(wàn)豪集團(tuán)飯店、游船等其他產(chǎn)品消費(fèi)15%選擇與國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)其他度假地交換中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程國(guó)際時(shí)權(quán)酒店經(jīng)典案例（二）國(guó)際時(shí)權(quán)酒店經(jīng)典案例（二）希爾頓希爾頓-格蘭德度假俱樂(lè)部格蘭德度假俱樂(lè)部在著名飯店集團(tuán)中成功地建立起時(shí)權(quán)酒店板塊的飯店還有希爾頓集團(tuán)。

41、1991年底，位于BeverlyHills在全球擁有或經(jīng)營(yíng)230家著名飯店的希爾頓集團(tuán)，與一家名為格蘭德的度假俱樂(lè)部開展了合作。希爾頓-格蘭德度假俱樂(lè)部（HGVC），就是由上述兩家公司合資組建的，它兼有希爾頓的知名度、雄厚資本實(shí)力和格蘭德的管理經(jīng)驗(yàn)、度假地系統(tǒng)、老客戶資源。格蘭德是一家組建于20世紀(jì)70年代末的合資公司，它的會(huì)員家庭達(dá)5萬(wàn)多戶，銷售額達(dá)6億美元以上。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程 希爾頓希爾頓-格蘭德度假俱樂(lè)部的產(chǎn)品特點(diǎn)格蘭德度假俱樂(lè)部的產(chǎn)品特點(diǎn)希爾頓-格蘭德度假俱樂(lè)部的產(chǎn)品形式是基于某處房產(chǎn)之上的點(diǎn)數(shù)制系統(tǒng)，根據(jù)住宿單元的面積和淡旺季節(jié)給予不同的點(diǎn)數(shù)。主要優(yōu)

42、點(diǎn)有：它的“原始營(yíng)地”概念使得顧客將擁有對(duì)原購(gòu)買度假地房產(chǎn)的優(yōu)先使用權(quán)，點(diǎn)數(shù)制又使得顧客能以天為單位消費(fèi)其產(chǎn)品會(huì)員可以將房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)換為希爾頓的常客優(yōu)惠積分，這樣他們就可以在230多家希爾頓飯店中消費(fèi)。希爾頓-格蘭德度假俱樂(lè)部加入RCI的交換網(wǎng)絡(luò)，購(gòu)買產(chǎn)品者將自動(dòng)成為RCI的會(huì)員，并可以通過(guò)其交換系統(tǒng)參與全球性的交換。希爾頓-格蘭德俱樂(lè)部還可以提供折扣機(jī)票、租車和其他旅行等產(chǎn)品。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程時(shí)權(quán)酒店在中國(guó)的發(fā)展歷程時(shí)權(quán)酒店在中國(guó)的發(fā)展歷程代理國(guó)外時(shí)權(quán)代理國(guó)外時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品中國(guó)單體時(shí)權(quán)中國(guó)單體時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品中國(guó)俱樂(lè)部產(chǎn)品中國(guó)俱樂(lè)部產(chǎn)品（天數(shù)制）（天

43、數(shù)制）中國(guó)俱樂(lè)部產(chǎn)中國(guó)俱樂(lè)部產(chǎn)品（點(diǎn)數(shù)制）品（點(diǎn)數(shù)制）1994-19971998-20032003-20062007-至今代表產(chǎn)品主要為西班牙等地的時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)品主要代表為珠海石景山旅游度假中心，北京九華山莊、上海太陽(yáng)島、青島SPR等主要代表為云南太陽(yáng)度假，天倫度假俱樂(lè)部和泰達(dá)度假等主要代表為海航金爵度假俱樂(lè)部中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程中國(guó)時(shí)權(quán)酒店銷售現(xiàn)狀（中國(guó)時(shí)權(quán)酒店銷售現(xiàn)狀（2008）銷售額￥3600萬(wàn)元銷售額￥4200萬(wàn)元銷售額￥7000萬(wàn)元中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程案例：頤尚溫泉度假俱樂(lè)部案例：頤尚溫泉度假俱樂(lè)部中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁

44、EMBA課程課程旅游綜合體酒店運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新模式旅游綜合體酒店運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新模式共管酒店共管酒店中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程總經(jīng)理業(yè)主關(guān)系營(yíng)銷預(yù)訂/前臺(tái)客房管理工程維護(hù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)保安共管公寓度假村共管公寓度假村中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程業(yè)主關(guān)系部業(yè)主關(guān)系部接聽業(yè)主的電話接受業(yè)主預(yù)訂其自己的度假單元編印物業(yè)簡(jiǎn)報(bào)協(xié)助生成提供給業(yè)主的月度報(bào)表在業(yè)主入住之前檢查度假單元，保證無(wú)懈可擊，應(yīng)該供應(yīng)的物品充足協(xié)助總經(jīng)理處理業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)要求和問(wèn)題檢查列入租賃業(yè)務(wù)的度假單元，每年提供一份檢查報(bào)告，報(bào)告細(xì)節(jié)包括每套單元的狀況，如果有的話，業(yè)主應(yīng)該為改善其單元需要做的事情。例如更換搖晃的餐

45、廳用品，更換起居室污臟的地毯。協(xié)調(diào)和組織業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、業(yè)主活動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程市場(chǎng)營(yíng)銷的目標(biāo)客戶市場(chǎng)營(yíng)銷的目標(biāo)客戶l休閑度假者或家庭l會(huì)議l季節(jié)性旅游者中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程 市場(chǎng)營(yíng)銷的主要方法市場(chǎng)營(yíng)銷的主要方法口碑宣傳（業(yè)主和租戶、旅行作家、旅行代理商和批發(fā)商，行業(yè)中的其他人員）包價(jià)旅行和協(xié)作廣告（食品、飲料、娛樂(lè)設(shè)施、交通、商品、景點(diǎn)門票等等）目的地營(yíng)銷：（當(dāng)?shù)卣⑸虝?huì)、旅游局、旅行社）內(nèi)部營(yíng)銷：（租戶和未簽租賃合同的業(yè)主）外部營(yíng)銷：區(qū)域營(yíng)銷中心（OPC），互聯(lián)網(wǎng)、小冊(cè)子，簡(jiǎn)報(bào)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程預(yù)訂和前

46、臺(tái)預(yù)訂和前臺(tái)業(yè)主和業(yè)主的客人：一樣需要前臺(tái)預(yù)訂，需要由業(yè)主指定與管理公司聯(lián)系人，防止同一家庭不同家庭成員提出沖突的預(yù)訂要求；租戶：需要提前預(yù)訂，并支付住宿費(fèi)用；預(yù)訂可以來(lái)自交換系統(tǒng)的客人；房間分配原則上采用輪換出租；中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程客房管理客房管理度假單元的規(guī)模和位置，房屋清潔時(shí)間90分鐘賓客抵達(dá)和離店的模式配備員工方面的考慮（錯(cuò)開清潔時(shí)間，兼職員工，客房服務(wù)外包，交通補(bǔ)助）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程維護(hù)和工程（采購(gòu)代理）維護(hù)和工程（采購(gòu)代理）公共區(qū)域業(yè)主委員會(huì)度假單元業(yè)主個(gè)人維護(hù)和工程確認(rèn)分析報(bào)價(jià)業(yè)主開始準(zhǔn)備工單維修與工程執(zhí)行工單業(yè)委會(huì)決

47、定是否進(jìn)行維修準(zhǔn)備工單中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)共管公寓度假村最少保持三套會(huì)計(jì)記錄：1、賓客（單元租戶）賬目2、業(yè)主賬目業(yè)主賬目3、業(yè)委會(huì)賬目中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程共管公寓度假村的預(yù)算共管公寓度假村的預(yù)算財(cái)務(wù)費(fèi)用業(yè)主預(yù)收賬款有限公共設(shè)施的費(fèi)用業(yè)委會(huì)的預(yù)算中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程案例：海陽(yáng)櫻花國(guó)際案例：海陽(yáng)櫻花國(guó)際（2010）本案本案中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程本項(xiàng)目擬將高層公寓區(qū)按照共管酒店模式運(yùn)營(yíng)，其中46#、47#樓按照標(biāo)準(zhǔn)酒店運(yùn)營(yíng)，其他高層公寓可以按自愿原則委托酒店代為管理。露天溫

48、泉區(qū)露天溫泉區(qū)46#47#高層公寓區(qū)高層公寓區(qū)嵩山溫泉嵩山溫泉會(huì)所會(huì)所會(huì)議中心會(huì)議中心櫻花國(guó)際櫻花國(guó)際酒店酒店櫻花國(guó)際櫻花國(guó)際酒店酒店高層公寓區(qū)高層公寓區(qū)案例：海陽(yáng)櫻花國(guó)際（續(xù)）案例：海陽(yáng)櫻花國(guó)際（續(xù)）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程政策風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)分析1996年，房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2001年，商品房銷售管理辦法2006年，天津市公寓項(xiàng)目建設(shè)管理暫行辦法2010年，關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋2011年，海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理辦法- 評(píng)估銷售評(píng)估銷售中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程產(chǎn)品設(shè)

49、計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)案例：麗水飛達(dá)國(guó)際酒店案例：麗水飛達(dá)國(guó)際酒店附加價(jià)值：附加價(jià)值：投資回報(bào)：10%(10年)免費(fèi)住宿：14天/年交換平臺(tái)：DAE&TPC銷售價(jià)格營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（產(chǎn)權(quán)酒店客房部分）/（銷售面積投資回報(bào)率）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程麗水飛達(dá)國(guó)際酒店麗水飛達(dá)國(guó)際酒店產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：具有國(guó)際運(yùn)營(yíng)理念的產(chǎn)權(quán)式酒店案名建議：案名建議：麗水飛達(dá)國(guó)際大酒店廣告核心概念廣告核心概念麗水首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店概念總價(jià)低回報(bào)率高導(dǎo)入全球DAE國(guó)際化管理運(yùn)營(yíng)模式中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程麗水飛達(dá)國(guó)際酒店麗水飛達(dá)國(guó)際酒店推廣思路推廣思路按照銷售節(jié)點(diǎn)，整體推廣共分

50、三個(gè)階段：準(zhǔn)備期（07.1007.11）普及產(chǎn)權(quán)酒店概念，推廣樹立項(xiàng)目形象，設(shè)售樓處銷售進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)行來(lái)客的接待工作蓄水期（07.1107.12）海陸空三位一體的媒體轟炸，引爆市場(chǎng)關(guān)注通過(guò)舉行SP活動(dòng)來(lái)預(yù)熱市場(chǎng)強(qiáng)銷期（08.0108.03）借勢(shì)借人氣旺勢(shì)，提高客戶落單率，制造輿論話題旺勢(shì)以話題炒市場(chǎng)，推動(dòng)后期銷售再掀高潮三階段之間層層推進(jìn)，如海岸之浪，一浪高一浪，最后掀起全市場(chǎng)的關(guān)注大潮三階段之間層層推進(jìn)，如海岸之浪，一浪高一浪，最后掀起全市場(chǎng)的關(guān)注大潮中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程麗水飛達(dá)國(guó)際酒店麗水飛達(dá)國(guó)際酒店高炮高炮中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程麗水飛達(dá)國(guó)

51、際酒店麗水飛達(dá)國(guó)際酒店道旗、燈箱道旗、燈箱中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程麗水飛達(dá)國(guó)際酒店麗水飛達(dá)國(guó)際酒店報(bào)廣報(bào)廣中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程麗水飛達(dá)國(guó)際酒店麗水飛達(dá)國(guó)際酒店DM中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程麗水飛達(dá)國(guó)際酒店麗水飛達(dá)國(guó)際酒店軟文軟文利用第五屆全國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇事件營(yíng)銷產(chǎn)權(quán)酒店，杭城論劍系列軟文，教育市場(chǎng)1、產(chǎn)權(quán)酒店正式登陸麗水2、麗水房地產(chǎn)投資新動(dòng)向3、股市神話不再，市場(chǎng)呼喚更穩(wěn)健的投資產(chǎn)品4、房地產(chǎn)最后的原始股5、旅游新時(shí)尚假期交換中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程麗水飛達(dá)國(guó)際酒店麗水飛達(dá)國(guó)際酒店其他其

52、他調(diào)查問(wèn)卷：利用在市中心進(jìn)行調(diào)查問(wèn)卷，宣傳產(chǎn)權(quán)酒店概念及飛達(dá)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品廣播訪談：麗水飛達(dá)國(guó)際大酒店向產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)軍傳單派發(fā)：包括麗水市區(qū)及轄下縣級(jí)市，如著名僑鄉(xiāng)青田等精準(zhǔn)營(yíng)銷：短信群發(fā)SP活動(dòng)：快樂(lè)“飛達(dá)”，贏在2008麗水市華僑界2008元宵聯(lián)誼會(huì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程增值服務(wù)體系增值服務(wù)體系TPC度假交換平臺(tái)度假交換平臺(tái)北 京青 島西 安杭 州上 海三 亞產(chǎn)權(quán)酒店小業(yè)主產(chǎn)權(quán)酒店小業(yè)主中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程服務(wù)模式服務(wù)模式中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程WWW.TPCHOME.CNWWW.TPCHOME.CN中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁

53、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程魏小安魏小安著名旅游經(jīng)濟(jì)和管理專家，歷任國(guó)家旅游局政策法規(guī)司、飯店管理司、規(guī)劃發(fā)展與財(cái)務(wù)司司長(zhǎng)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員。現(xiàn)任中國(guó)旅游研究院學(xué)術(shù)委員會(huì)主任，中國(guó)旅游協(xié)會(huì)休閑度假分會(huì)秘書長(zhǎng)，全國(guó)休閑標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)主任委員。從我國(guó)整個(gè)酒店業(yè)和旅游業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)成為酒店業(yè)的重要組成部分。但是產(chǎn)權(quán)酒店是否能可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵是能不能形成內(nèi)部資源的整合，構(gòu)筑大平臺(tái)，大家一起來(lái)發(fā)展。產(chǎn)權(quán)酒店的產(chǎn)權(quán)分割形成了一個(gè)均質(zhì)產(chǎn)品的基本形態(tài)，這個(gè)形態(tài)是聯(lián)合的基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)酒店的業(yè)主要求對(duì)各個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店都有很大的壓力，這是聯(lián)合的動(dòng)力。產(chǎn)權(quán)酒店以度假的特點(diǎn)形成的差異化，是我們?cè)谑袌?chǎng)上的品牌。有這么三條，這個(gè)聯(lián)合是完全可以達(dá)到的，形成一個(gè)現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)組織。（摘自“首屆全國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇”的發(fā)言）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA課程課程THEEND