1、平谷區(qū)域投資優(yōu)勢(shì)展示平谷區(qū)域投資優(yōu)勢(shì)展示經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)平谷區(qū)位于北京市東北部，屬北京市轄區(qū)，西南距城區(qū)平谷區(qū)位于北京市東北部，屬北京市轄區(qū)，西南距城區(qū)(東直門東直門)70公里，南公里，南與河北省三河市為鄰，北與本市密云縣接壤，西與本市順義區(qū)接界，東南分與河北省三河市為鄰，北與本市密云縣接壤，西與本市順義區(qū)接界，東南分別與天津市薊縣、河北省興隆縣毗連。別與天津市薊縣、河北省興隆縣毗連。特殊的地理位置把平谷融于首都經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中，具有發(fā)展產(chǎn)業(yè)的特殊的地理位置把平谷融于首都經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中，具有發(fā)展產(chǎn)業(yè)的特殊區(qū)位優(yōu)勢(shì)特殊區(qū)位優(yōu)勢(shì) 城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)q“十一五十一五”期間

2、北京實(shí)現(xiàn)期間北京實(shí)現(xiàn)“新北京，新奧運(yùn)新北京，新奧運(yùn)”戰(zhàn)略，新的北京戰(zhàn)略，新的北京城市規(guī)劃將平谷定位為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)城市規(guī)劃將平谷定位為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)q北京市委，市政府制定了財(cái)政資金向郊區(qū)傾斜的政策，加快了北京市委，市政府制定了財(cái)政資金向郊區(qū)傾斜的政策，加快了平谷區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平谷區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q“十一五十一五”期間，隨著京平高速路通車，市政基礎(chǔ)設(shè)施將日趨期間，隨著京平高速路通車，市政基礎(chǔ)設(shè)施將日趨完善完善q“十一五十一五”期間城市人口由期間城市人口由12萬(wàn)增加到萬(wàn)增加到20萬(wàn)，城市建設(shè)用地現(xiàn)萬(wàn)，城市建設(shè)用地現(xiàn)狀由狀由13平方公里擴(kuò)大到平方公里擴(kuò)大到23平方公里平方公里地塊優(yōu)勢(shì)地塊優(yōu)勢(shì)q根據(jù)平谷

3、區(qū)整體概念性規(guī)劃，平谷南城定位為生態(tài)居住區(qū)根據(jù)平谷區(qū)整體概念性規(guī)劃，平谷南城定位為生態(tài)居住區(qū)q改造中的泃河環(huán)繞整個(gè)南城生態(tài)居住區(qū)，將形成一道自然亮麗的風(fēng)改造中的泃河環(huán)繞整個(gè)南城生態(tài)居住區(qū)，將形成一道自然亮麗的風(fēng)景線景線區(qū)域道路交通優(yōu)勢(shì)區(qū)域道路交通優(yōu)勢(shì)l 平谷區(qū)境內(nèi)現(xiàn)有總長(zhǎng)平谷區(qū)境內(nèi)現(xiàn)有總長(zhǎng)1000公里的標(biāo)準(zhǔn)化公路，隨著京平高速路的通公里的標(biāo)準(zhǔn)化公路，隨著京平高速路的通車，驅(qū)車車，驅(qū)車30分鐘即可到達(dá)北京市區(qū)分鐘即可到達(dá)北京市區(qū)l 大秦電氣化鐵路穿過(guò)平谷區(qū)，開設(shè)有客貨站，地方鐵路與全國(guó)各大鐵大秦電氣化鐵路穿過(guò)平谷區(qū)，開設(shè)有客貨站，地方鐵路與全國(guó)各大鐵路干線相連路干線相連 l 距首都機(jī)場(chǎng)距首都機(jī)場(chǎng)

4、40公里，距天津新港公里，距天津新港130公里，陸海空運(yùn)輸便利公里，陸海空運(yùn)輸便利 便利交通的優(yōu)勢(shì)，有利于平谷與其它區(qū)域的快速連接，人流互動(dòng)加速，外來(lái)人群更加方便快捷的到達(dá)平谷區(qū)，對(duì)生活以及工作帶來(lái)諸多便利本項(xiàng)目投資的前景本項(xiàng)目投資的前景n 本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)土地資源的整合及土地的集約利用 n平谷南大門城中村改造將加快整個(gè)平谷區(qū)域舊城改造的步伐，樹立平谷新城區(qū)標(biāo)志型形象n 平谷南大門城中村改造項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)居住條件及消費(fèi)習(xí)慣的新標(biāo)尺，大大改善居民居住及生活條件，創(chuàng)造巨大社會(huì)效益。n 由具有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)大型開發(fā)企業(yè)深圳德業(yè)基投資有限公司進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)，憑借多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，將創(chuàng)造更高經(jīng)濟(jì)效益。更高

5、的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)合更高的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)合產(chǎn)品定位分析篇產(chǎn)品定位分析篇項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目有利因素項(xiàng)目有利因素項(xiàng)目地塊基本規(guī)整，成品字形布局，有利于各類物業(yè)的排布；地塊內(nèi)有一條市政主干線從南至北貫穿，為日后精品社區(qū)的延展創(chuàng)造條件；地塊北側(cè)緊領(lǐng)府前街，在此處建設(shè)商業(yè)物業(yè)可以很好體現(xiàn)其展示性，并可以與平谷商業(yè)中心區(qū)形成互動(dòng)；項(xiàng)目南側(cè)緊臨泃河，為社區(qū)打造生態(tài)景觀提供良好的自然條件，為社區(qū)創(chuàng)造水景園林提供便利項(xiàng)目南側(cè)中心部分將打造成為進(jìn)入平谷的南大門，而本項(xiàng)目將成為來(lái)訪者看到的第一道景觀。 項(xiàng)目不利因素項(xiàng)目不利因素 本項(xiàng)目地塊內(nèi)現(xiàn)有住戶1309戶

6、，人口數(shù)3528人，對(duì)此部分住戶將以回遷的形式安置。回遷住宅對(duì)本案打造精品社區(qū)造成影響，為了減弱這一影響我司會(huì)在后面的規(guī)劃布局及景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中考慮規(guī)避問(wèn)題。 本項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量較大，現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積很難在平谷區(qū)內(nèi)消化，這為日后的商戶經(jīng)營(yíng)埋下隱患。我司建議貴司考慮酌情減少商業(yè)體量，并在今后的商業(yè)招商過(guò)程中采取統(tǒng)一布局統(tǒng)一招商的形式，以避免因體量過(guò)大帶來(lái)的同類業(yè)態(tài)惡性競(jìng)爭(zhēng)。 產(chǎn)品產(chǎn)品SWOTSWOT分析分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S S）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O O）整體規(guī)模較大，規(guī)模效應(yīng)顯著，易于打造項(xiàng)目整體環(huán)境。本案位于平谷縣城的南大門，可識(shí)別性較強(qiáng)。商業(yè)體量較大，有較大的發(fā)展空間，

7、容易形成較好的商業(yè)氛圍。本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局均勻合理，對(duì)商業(yè)總體發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得以提高。區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)住宅類物業(yè)供應(yīng)量較小存在較大缺口，未來(lái)需求較為旺盛。區(qū)域中高端客戶的二次置業(yè)為本案提供了更為充分的客源。區(qū)域同類經(jīng)營(yíng)定位的商業(yè)物業(yè)目前尚不存在，市場(chǎng)存在空白，投資經(jīng)營(yíng)前景看好。京平高速的建造有利于吸引區(qū)域外客戶來(lái)此區(qū)域居住。商鋪投資逐漸成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，投資前景看好。酒店在區(qū)域內(nèi)存在空白點(diǎn)。項(xiàng)目劣勢(shì)分析（項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W W）項(xiàng)目威脅分析（項(xiàng)目威脅分析（T T）項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)測(cè)性對(duì)于項(xiàng)目的影響較大。本案并非平谷縣城的商業(yè)中心區(qū)，未來(lái)規(guī)劃為居住區(qū)，不利于

8、綜合物業(yè)的打造。本項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人群的消費(fèi)力檔次相對(duì)較低，較之本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)檔次存在之差異性所帶來(lái)的影響。平谷區(qū)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)力有限，尚未形成中高檔次的消費(fèi)需求。隨著平谷區(qū)房地產(chǎn)不斷發(fā)展和成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。平谷縣城中心商業(yè)區(qū)對(duì)消費(fèi)者的吸引對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)沖擊較大。平谷區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)辦公類物業(yè)的需求較小。通過(guò)項(xiàng)目矩陣所列因素的綜合分析，從項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)出發(fā)，充分利用項(xiàng)目所擁有的機(jī)會(huì)，并盡力消除項(xiàng)目劣勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目矩陣所列因素的綜合分析，從項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)出發(fā)，充分利用項(xiàng)目所擁有的機(jī)會(huì)，并盡力消除項(xiàng)目劣勢(shì)，去除威脅，對(duì)項(xiàng)目所能夠發(fā)揮的商業(yè)影響力和商業(yè)定位做出合理的認(rèn)知，以期合理規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。去除

9、威脅，對(duì)項(xiàng)目所能夠發(fā)揮的商業(yè)影響力和商業(yè)定位做出合理的認(rèn)知，以期合理規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)品定位展示（住宅篇）產(chǎn)品定位展示（住宅篇）平谷東南居住核心、中高檔、景觀生態(tài)精品社區(qū)平谷東南居住核心、中高檔、景觀生態(tài)精品社區(qū) 本案住宅部分市場(chǎng)定位本案住宅部分市場(chǎng)定位地塊地塊A A、B B內(nèi)分布本項(xiàng)目大部分商業(yè)物業(yè)內(nèi)分布本項(xiàng)目大部分商業(yè)物業(yè)地塊地塊C C、D D內(nèi)主要分布小高層，兼有部分多層；內(nèi)主要分布小高層，兼有部分多層；地塊地塊F F、G G、H H、I I內(nèi)分布多層商品住宅；內(nèi)分布多層商品住宅；地塊地塊J J、K K內(nèi)分布低密度花園洋房，其中內(nèi)分布低密度花園洋房，其中K K內(nèi)分內(nèi)分布部分多層商品

10、住宅；布部分多層商品住宅；地塊地塊E E內(nèi)分布回遷住宅。內(nèi)分布回遷住宅。 住宅產(chǎn)品客戶定位住宅產(chǎn)品客戶定位v 本項(xiàng)目南部低密度花園洋房客群定位于企事業(yè)單位高管及私營(yíng)企業(yè)主。他們年齡在3550歲之間，多為二次置業(yè)或兩代共同居住；在平谷有自已獨(dú)特的地位或可發(fā)展的事業(yè)，需要更加舒適、私密并能體現(xiàn)地位的居住環(huán)境。 v 中部商品住宅客群定位于企事業(yè)單位中堅(jiān)一族，他們年齡主要集中在3040歲之間，多為3口之家，部分與父母同住；他們正處于事業(yè)的上升期，是不可動(dòng)搖的職場(chǎng)主力、骨干、精英，他們知識(shí)層次和個(gè)人修為更高，更容易接受新觀念、新事物。 v 本項(xiàng)目的地緣性客戶是本案地塊周邊居住的居民，及部分平谷其他區(qū)域居

11、住的農(nóng)民。他們的特點(diǎn)是一直在平谷居住，年齡較大，對(duì)本地區(qū)的環(huán)境已經(jīng)習(xí)慣，不愿搬離該區(qū)域，利用多年積蓄一步到位購(gòu)買商品住宅，或給自己居住，或給子女居住 客戶由以下三類人群組成：產(chǎn)品定位展示（商業(yè)篇）產(chǎn)品定位展示（商業(yè)篇）本案商業(yè)部分市場(chǎng)定位本案商業(yè)部分市場(chǎng)定位集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)一體的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)一體的新型、新興的新新商業(yè)中心新型、新興的新新商業(yè)中心 集中商業(yè)主題定位集中商業(yè)主題定位集中商業(yè)主題定位集中商業(yè)主題定位 社區(qū)商業(yè)主題定位社區(qū)商業(yè)主題定位社區(qū)商業(yè)主題定位社區(qū)商業(yè)主題定位生態(tài)小鎮(zhèn)鄰里商業(yè)中心街區(qū)生態(tài)小鎮(zhèn)鄰里商業(yè)中心街區(qū) 商業(yè)發(fā)展總體架構(gòu)商業(yè)發(fā)展總體架構(gòu) 功能之一功能之一

12、為本案自身的商業(yè)配套；為本案自身的商業(yè)配套；功能之二功能之二 為周邊消費(fèi)群體的購(gòu)物中心；為周邊消費(fèi)群體的購(gòu)物中心；功能之三功能之三 為外來(lái)消費(fèi)群體的餐飲、購(gòu)物、為外來(lái)消費(fèi)群體的餐飲、購(gòu)物、 休閑、娛樂(lè)等綜合服務(wù)中心休閑、娛樂(lè)等綜合服務(wù)中心 商業(yè)客戶定位商業(yè)客戶定位終端消費(fèi)者定位終端消費(fèi)者定位核心層客戶群核心層客戶群：生活工作在本案，周邊1公里范圍之內(nèi)，其步行時(shí)間在15分鐘以內(nèi)的人群，包括本項(xiàng)目及周邊的入住人群。此客戶群占本項(xiàng)目消費(fèi)人群的60% 。緊密層客戶群：緊密層客戶群：周邊3公里范圍內(nèi)，包括平谷縣城東部、南部的所有人群。其到達(dá)本商業(yè)區(qū)的時(shí)間在15分鐘之內(nèi)的消費(fèi)者。本項(xiàng)目消費(fèi)人群的30%來(lái)自

13、于此外圍輻射客戶群外圍輻射客戶群：由于本項(xiàng)目臨近位于平谷縣城的南大門，未來(lái)京平公路的重要口徑。包括居住和生活在北京其它地區(qū)的客戶、路過(guò)此地區(qū)的外來(lái)客流以及游客等客戶群，因此其外圍客群相對(duì)較少可達(dá)到本項(xiàng)目客戶群的10%。 商業(yè)客戶定位商業(yè)客戶定位經(jīng)營(yíng)客戶定位經(jīng)營(yíng)客戶定位按按經(jīng)營(yíng)規(guī)摸劃分：經(jīng)營(yíng)規(guī)摸劃分：集團(tuán)客戶：集團(tuán)客戶：針對(duì)此種客戶尤其是知名大企業(yè)的引進(jìn)，比如大型百貨或者超市類，一般所占的商場(chǎng)面積較大，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍提升十分有利，因此積極尋找這類客戶是本項(xiàng)目提升商業(yè)價(jià)值的一個(gè)重要途徑。國(guó)內(nèi)知名商家：國(guó)內(nèi)知名商家：近幾年，在北京入駐的商家中，國(guó)內(nèi)的商家較為活躍，尤其是江浙沿海一帶的商家，本項(xiàng)目

14、對(duì)其極具吸引力，其集團(tuán)招商引資的可能性極大。零散客戶：零散客戶：零散客戶一般租賃期較長(zhǎng)，而且招商的難度較大，本項(xiàng)目需在硬件設(shè)置和經(jīng)營(yíng)管理上采取一定的策略來(lái)吸引這類商家。 按按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分：商業(yè)客戶定位商業(yè)客戶定位包括百貨、專業(yè)市場(chǎng)、超市、會(huì)所、精品店（品牌服裝、皮具、鐘表、化妝品、珠寶、兒童用品）、餐飲街、休閑娛樂(lè)、社區(qū)配套以及綜合服務(wù)設(shè)施等。 按按經(jīng)營(yíng)檔次劃分：經(jīng)營(yíng)檔次劃分：以中檔為主，中高檔商品和低檔商品為輔。集中商業(yè)中，專業(yè)市場(chǎng)作為區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)檔次從低檔到中檔的過(guò)渡產(chǎn)品，以經(jīng)營(yíng)符合目前平谷區(qū)區(qū)域消費(fèi)者需求的較低檔次的商品為主，而百貨、超市以及餐飲街等均一中檔次商品為主，寫字樓

15、和酒店類物業(yè)應(yīng)打造為平谷區(qū)域頂級(jí)產(chǎn)品，以中高檔為主；社區(qū)商業(yè)則各檔次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存 產(chǎn)品整體規(guī)劃定位篇產(chǎn)品整體規(guī)劃定位篇總體規(guī)劃思路總體規(guī)劃思路 生態(tài)組團(tuán)式純居住社區(qū)與平谷商業(yè)航母中心區(qū)生態(tài)組團(tuán)式純居住社區(qū)與平谷商業(yè)航母中心區(qū) 社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議組團(tuán)式社區(qū)格局 ，滿足了不同建筑形式及社區(qū)檔次的劃分，每一組團(tuán)都具有精心設(shè)計(jì)的組團(tuán)中心花園，圍繞整體主題各成特色 建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場(chǎng)所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。 社區(qū)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)建議社區(qū)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)建議 住宅群體空間組織建議住宅群體空間組織建議 組團(tuán)特色建議組團(tuán)特色建議 組團(tuán)入口處要重點(diǎn)處理，以形成各自的特點(diǎn)，突出個(gè)性，建議每組團(tuán)可以以不同的名稱進(jìn)行命名，增強(qiáng)趣味性和識(shí)別性 建筑設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)建議住宅建筑設(shè)計(jì)建議住宅建筑設(shè)計(jì)建議低密度六層板樓為主、小高層為輔 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議大面積使用環(huán)保型玻璃幕墻與高檔外墻文化磚相結(jié)合大面積使用環(huán)保型玻璃幕墻與高檔外墻文化磚相結(jié)合 項(xiàng)目規(guī)劃前景項(xiàng)目規(guī)劃前景新新規(guī)劃社區(qū)將是一個(gè)大規(guī)模、高檔次，具有豐富規(guī)劃社區(qū)將是一個(gè)大規(guī)模、高檔次，具有豐富文化內(nèi)涵的生態(tài)居住區(qū)文化內(nèi)涵的生態(tài)居住區(qū)