1、1上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃Shanghai / Beicai Regeneration Planning上 海 北 蔡 綜 合 舊 改 片 區 規 劃 概 念 規 劃 與 城 市 設 計上 海 北 蔡 綜 合 舊 改 片 區 規 劃 概 念 規 劃 與 城 市 設 計2上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃Contents內容概覽基地分析功能定位整體城市設計及概念規劃SITE ANALYSISPROJECT POSITIONINGMASTER PLANNING & URBAN DESIGN3上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃基地分析SITE AN

2、ALYSIS4上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃本項目位于浦東，南鄰中環線華夏西路，交通便利，可便捷到達內環、中環和外環高架，與中心城區和郊區間聯系便捷?；噩F狀分析基地現狀分析區位交通區位交通5上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃現狀用地新舊并存、用地功能分布無序工業企業：布局分散，未形成一定規模的行業集群居住用地：現狀存在較多舊民居，建筑質量較差；部分成片居住區建筑密度大，缺乏完善的公建配套和公共空間公共服務設施：現狀僅在滬南路高科西路交叉口的老鎮中心存在小規模的集中公共服務設施現狀土地利用：用地布局不合理現狀土地利用：用地布局不合理基地現狀分析基地現狀分析6上海

3、北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃用地性質用地代碼用地面積比例（公頃）（% %）居住用地R285.80 53.69 R285.80 53.69 其中其中一類R110.78 2.02 二類R2243.7845.79 三類R40.120.02 社區級社會服務設施用地RC13.03 2.45 基礎教育設施用地RS18.09 3.40 公共設施用地C38.847.30 C38.847.30 其中行政辦公用地C15.551.04 商業金融用地C231.40 5.90 文化娛樂用地C30.63 0.12 商務辦公用地C80.56 0.11 其他公共設施用地C90.70 0.13 工業用地M57.

4、4810.80 M57.4810.80 綠化用地G61.3711.53 G61.3711.53 其中公共綠地G112.84 2.41 生產防護綠地G248.53 9.12 市政公用設施用地U6.03 1.13 U6.03 1.13 特殊用地D2.30 0.43 D2.30 0.43 倉儲用地W6.73 1.26 W6.73 1.26 道路廣場用地S73.80 13.86 S73.80 13.86 城市建設用地總面積532.35532.35100.00 100.00 水域及其它面積E201.43 E201.43 其中水域E1 135.54耕地E2 275.85宅基地E6 669.04空地E721

5、.00規劃范圍總用地733.78 733.78 注：現狀城市建設用地僅占規劃總用地的72.5%，土地利用地較低現狀用地構成及開發量測算現狀用地構成及開發量測算基地現狀分析基地現狀分析現狀建筑面積匯總表用地性質用地代碼建筑面積（萬方）居住用地R現狀建筑面積匯總表用地性質用地代碼建筑面積（萬方）居住用地R340.93 340.93 一類R14.59 其中二類R2312.99社區級社會服務設施用地RC11.36 基礎教育設施用地RS11.99 公共設施用地C公共設施用地C31.3331.33行政辦公用地C12.84其中商業金融業用地C226.8文化娛樂用地C30.48商務辦公用地C80.25醫療衛生

6、用地C90.96工業用地M工業用地M22.0222.02市政公用設施用地U市政公用設施用地U1.571.57水域和其它用地E水域和其它用地E53.0953.09其中耕地E20.28村鎮建設用地E652.22棄置地E70.59總建筑面積總建筑面積448.94 448.94 7上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃C：高壓線穿越工廠及村民住宅的上方CAA：村民房、宅基地、棄置地與新建住宅并存BB：北蔡老鎮中心公建業態低端城鎮風貌：典型的城鄉結合部特征，地區面貌亟待提升城鎮風貌：典型的城鄉結合部特征，地區面貌亟待提升基地現狀分析基地現狀分析8上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃

7、E：現狀居住小區新舊混雜，公共綠地、配套設施不足DD：現狀廠房、倉庫與周邊環境不協調E北蔡及基地發展現狀梳理北蔡及基地發展現狀梳理城鎮風貌：典型的城鄉結合部特征，城鎮面貌亟待提升城鎮風貌：典型的城鄉結合部特征，城鎮面貌亟待提升D9上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃現狀開發強度：土地開發的集約化程度較低現狀開發強度：土地開發的集約化程度較低花木FAR=1.3六里FAR=1.0周浦FAR=1.0御橋FAR=1.1現狀FAR=0.6楊思FAR=0.9基地的總體平均毛容積率僅為0.6左右（其中居住類地塊的開發強度僅為1.0左右，公服設施類也都低于1.5），不但遠遠低于周邊其他片區的開發水

8、平，也不能充分利用基地的良好的區位資源優勢。目前基地范圍內的土地使用開發較為粗放，土地開發的集約化程度較低。基地現狀分析基地現狀分析10上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃已建成通車的軌道交通M7號線在基地北側設有站點 規劃建設中的M18號線和13號線均穿越基地，且M18號線的成山路站位于基地范圍內應充分發揮基地與周邊現狀及規劃軌道交通站點的驅動作用，圍繞成山路站進行TOD高強度復合開發已建及規劃地鐵已建及規劃地鐵基地現狀分析基地現狀分析11上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃根據相關規劃，華夏西路為城市快速路，滬南路、高科西路為城市主干道，錦繡路、浦三路、嚴御路、南洋

9、涇路、高青路為城市次干道現狀上述城市主次干道骨架已基本形成，交通出行較為便利。但現狀支路的斷頭路較多，部分地塊通達性較差。規劃設計應注重路網系統的完善，以提高交通通達性現狀及規劃道路：主次干路框架基本形成，局部道路及支路網系統有待完善現狀及規劃道路：主次干路框架基本形成，局部道路及支路網系統有待完善基地現狀分析基地現狀分析12上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃基地內部水網豐富，規劃時應充分考慮依托現狀河流水系創造優美的景觀環境。建議將部分現狀面積較小，的零散水體納入所屬建設用地，提升水質，創建局部特色生態環境?，F狀河流水系：水網豐富，有利于構建優美的景觀環境現狀河流水系：水網豐富

10、，有利于構建優美的景觀環境基地現狀分析基地現狀分析13上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃根據現狀中學、小學、幼兒園的分布均勻，總體來說，中學的服務半徑基本能全覆蓋基地，小學、幼兒園則無法全覆蓋基地。未來應結合更新改造地塊性質和人口規模合理布局基礎教育設施?，F狀公建配套：基礎教育設施現狀公建配套：基礎教育設施基地現狀分析基地現狀分析14上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃基地現狀高壓線基地現狀高壓線高壓線穿越地塊，占用較多用地，并降低相鄰地塊的土地價值。規劃應對其走向進行合理的優化，通過改線或地埋的方式獲得更多的開發用地?；噩F狀分析基地現狀分析15上海北蔡綜合舊改片區

11、規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃拆改留分析現狀建筑質量拆改留分析現狀建筑質量基地現狀分析基地現狀分析16上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃拆改留分析現狀建筑年代拆改留分析現狀建筑年代基地現狀分析基地現狀分析17上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃拆改留分析土地權屬拆改留分析土地權屬基地現狀分析基地現狀分析18上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃拆改留拆改留結論結論基地現狀分析基地現狀分析總片區用地面積（公頃）用地占比（%）建筑面積（萬平方米）建筑面積占比（%）現狀保留區238.47 33 77.15 17 總片區用地面積（公頃）用地占比（%）建筑面積（萬平方米

12、）建筑面積占比（%）現狀保留區238.47 33 77.15 17 其中在建新建92.80 13 77.15 17 綠地 145.67 20 0.00 0 改造提升區182.56 24 267.39 60 改造提升區182.56 24 267.39 60 其中綜合整治137.79 18 198.57 44 遠景拆除44.77 6 68.82 15 拆除重建區312.35 43 104.40 23 總計733.38 100 448.94 100 拆除重建區312.35 43 104.40 23 總計733.38 100 448.94 100 19上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃大

13、北蔡區域依托優越的區位交通條件，將成為工作于張江高科、陸家嘴金融貿易區等周邊功能區的居住首選地 御橋商業商務中心現以大型專業市場和物流為主，從片區發展來看，大北蔡區域需要滿足居民服務的大型商業中心 新希望國際商務區的建設將有力地提升區域整體價值，基地可依托該商務區的建設，適當引入相關創新服務產業功能基地東側的高壓走廊防護綠地對基地的開發產生較大限制，規劃建議地埋依托滬南路、錦繡路可實現基地與北側的花木副中心、上海文化公園， 南側的御橋商業商務中心、康橋工業園區的有效聯動。滬南路、錦繡路將成為浦東重要的城市發展軸，基地內部可沿滬南路、錦繡路設置標志性節點，提升地塊的整體形象，增強區域標識性 規劃

14、基地應配置相應規模的商業功能，不僅為項目基地內居民提供服務，也為周邊眾多居住片區提供服務，打造地區商業中心基地周邊功能分析基地周邊功能分析大北蔡區域城市功能對基地開發的影響大北蔡區域城市功能對基地開發的影響20上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃基地優越的區位交通條件為提升基地功能定位，將本項目建設成為“中國浦東新型都市功能成長區”奠定了條件現狀土地集約化程度較低，可利用地鐵站點和門戶區域進行高強度復合開發基地內豐富的水系資源帶有利于構建優美的景觀環境現狀綠地為構建優美的生態環境奠定了良好的基礎地區風貌缺乏地域感和識別性現狀支路網系統不完善高壓線穿越地塊，占用較多用地，并降低相鄰地

15、塊的土地價值現狀公共服務設施及市政公用設施配套不足拆除重建區和綜合整治區面積較大，需要大量資金支撐優勢Opportunity劣勢 Constraint基地分析小結 Summary基地分析小結 Summary優劣勢分析優劣勢分析 Opportunity and Constraint21上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃21發展定位PROJECT POSITIONING22上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃北蔡中國浦東新型都市功能成長區全國城市更新示范北蔡中國浦東新型都市功能成長區全國城市更新示范戰略理念戰略理念項目總體發展定位項目總體發展定位?新業態商業服務+新興產業

16、+都市工業?新規劃資源整合+空間競合+功能復合+生態融合?新市鎮滾動開發+利益均衡+原住民保護+生態網格?新社區空間機理+都市風貌+配套功能+創新機制23上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃生 活 之 城生 長 之 城生 機 之 城生 態 之 城24上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃服務浦東輻射上海示范全國引領長三角生活之城生機之城生長之城生態之城生活之城生機之城生長之城生態之城北蔡片區新業態新規劃新社區新市鎮北蔡中國浦東新型都市功能成長區上善若水.品質人生形象定位形象定位項目總體發展定位項目總體發展定位高端商業綜合體新興產業服務園都市生態涵養帶現代城市聚居區25上海

17、北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃規劃愿景規劃愿景服務核產業園生活區生態網26上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃生活工作娛樂27上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃4 整體城市設計與概念規劃DESIGN27整體城市設計和概念規劃URBAN DESIGN & MASTER PLANNING ? 設計原則? 設計策略? 概念規劃? 城市設計28上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃功能重構、空間復合功能重構、空間復合設計原則設計原則多樣性空間的規劃和復合功能的設置，體現了低碳發展理念，創造協同效應，可以使經濟利益和生活質量得到大力提高。這些協同效應將超

18、越基地的限制，與周邊地區形成更緊密的聯系。這里將居住、娛樂、商業、科研辦公復合設置，融合生態之城、生長之城、生機之城、生活之城的理念，打造城市功能成長區。29上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃舒適宜居、注重景觀舒適宜居、注重景觀設計原則設計原則這里應該是一個復合宜居的區域，通過創造功能多樣化的高質量的片區和精心設計的城市空間，提升環境品質，打造綠色宜居新城。同時，這里將為人們提供自由、有趣、安全、舒適、高效的環境，充分反應當地具有特色的開發模式、景觀和文化特質。30上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃區域特色、強化可識別性區域特色、強化可識別性設計原則設計原則這里應該

19、是一個具有鮮明特點的區域，通過創造功能多樣化的高質量的片區和精心設計的城市空間，推動特色發展，形成鮮明的品牌形象。通過特色空間場所及文化特色的場所的營造，地標性建筑的打造，強化區域的可識別性，創造居民的歸屬感與認同感。31上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃以交通導向性為指導以交通導向性為指導設計原則設計原則導向性公交發展（TOD）是指：一個復合功能的住宅或商業區，最大限度地使用公共交通工具， 并鼓勵過境乘客量。一個典型的TOD社區的擁有一個中心站（火車站，地鐵站，電車站或巴士站），從中心站點向外圈，開發密度逐漸降低。 TOD 區域可服務的范圍為400-800米，此尺度被認為是適合

20、人行的適度規模。32上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃可持續發展性可持續發展性設計原則設計原則在可持續發展的內容里，我們將考慮: 環境和自然資源 社會和生活質量 經濟和成本效益在規劃階段，通過一下設計策略創造綠色低碳住區： 倡導城市功能混合布局 緊湊的方便步行的混合社區 鼓勵步行、自行車和公共交通組織清潔能源的利用及降低建筑能耗設計等多方面措施，綜合降低城市生活的能源消耗與碳排放。33上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃整體協同、區域聯動整體協同、區域聯動高壓走廊通過軸線拓展、圈層聯動等設計手法，實現與周邊功能區的協調發展。設計策略設計策略34上海北蔡綜合舊改片區規劃

21、上海北蔡綜合舊改片區規劃集約利用、緊湊發展集約利用、緊湊發展TOD高強度復合功能開發節點設計策略設計策略 基于城市更新的土地資源有限，合理配置城市功能，土地集約利用 在生態環境友好的前提下緊湊發展，適度提高開發強度，增強可實施性，體現節約用地的原則 依托基地軌道交通站點，發展TOD模式的高強度復合開發，綜合考慮地面功能與地下空間的開發 緊湊開發重要的核心地塊35上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃 特定功能區或將建筑內部，通過空間的串聯將相關聯的功能混合開發，將不同業態，如商務、商業、酒店展示、居住等具有明顯不同時段性的城市功能，通過土地混合使用的方法高效融合，保持功能片區城市活動

22、，聚集人氣 平面和立體的混合使用將減少不同功能區之間的交通換乘（如居住、工作、商業服務、學校等），從而減少碳排放混合使用，提升價值混合使用，提升價值設計策略設計策略36上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃藍綠交織,城河交融藍綠交織,城河交融設計策略設計策略 利用現有豐富的水系資源，形成藍綠交織的生態網絡體系 構建多層次的綠化景觀空間，充分利用濱河綠帶、街頭綠地、地塊附屬綠地、林蔭綠帶等 在重要的濱水區域打造活力節點，構建城河交融的濱水公共空間37上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃多元驅動、分期開發多元驅動、分期開發設計策略設計策略 引入多元驅動，劃分更新片區 分期開發

23、，滾動實施38上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃規劃結構規劃結構概念規劃概念規劃 軸線拓展軸線拓展 核心驅動核心驅動 綠廊貫穿綠廊貫穿 片區聯動片區聯動39上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃土地利用土地利用概念規劃概念規劃40上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃用地性質用地代碼面積比例備注（公頃）（%）居住用地R421.91 用地性質用地代碼面積比例備注（公頃）（%）居住用地R421.91 60.41 60.41 其中其中一類住宅R110.62 1.52 二類住宅R2372.97 53.40 含安置房、保障房、經濟實用房社區級社會服務設施用地RC9.97

24、 1.43 基礎教育設施用地RS28.35 4.06 公共設施用地C51.63 公共設施用地C51.63 7.39 7.39 其中行政辦公用地C12.34 0.34 商業金融業用地C23.04 0.44 混合商業用地C/C8.11 1.16 體育設施用地C40.72 0.10 醫療衛生用地C510.76 1.54 教育科研設計用地C625.99 3.72 社會福利設施用地C90.67 0.10 商住混合用地R/C35.815.13 綠化用地G85.53 商住混合用地R/C35.815.13 綠化用地G85.53 12.25 12.25 其中公共綠地G154.63 7.82 生產防護綠地G230

25、.90 4.42 市政公用設施用地U2.67 市政公用設施用地U2.67 0.38 0.38 道路廣場用地S136.71 道路廣場用地S136.71 19.57 19.57 城市建設用地總面積698.45 城市建設用地總面積698.45 100.00 100.00 水域及其它面積E35.33 水域及其它面積E35.33 注：本著集約開發的規劃理念，新建的居住區公共服務設施RC盡可能不單獨占地，所需的配建面積在商住混合用地內通過垂直開發、混合使用實現土地利用指標表土地利用指標表概念規劃概念規劃41上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃總平面圖總平面圖概念規劃概念規劃?總用地面積：733

26、.78公頃?總建筑面積：1226萬平方米拆除區新建地塊建筑面積 ： 805萬方保留區（在建新建）建筑面積 ：71萬方改造區（不拆）建筑面積 ：193萬方改造區遠景拆除地塊新建建筑面積：157萬方?毛容積率：1226/733.78=1.67不含水系則毛容積率為：1226/695.24=1.7642上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃概念規劃概念規劃規劃建筑面積匯總表類別建筑面積（萬方）占比(%) 備注1、 居住用地1083.18 88.3 1、 居住用地1083.18 88.3 含安置房、保障房、經濟實用房住宅用地980.58 80.0 住宅用地980.58 80.0 其中一類住宅4

27、.40 0.4 二類住宅910.00 74.2 新建部分約615萬方，保留295萬方商住混合用地中住宅66.18 5.4 二類居住區服務設施80.46 6.6 居住區服務設施80.46 6.6 其中居住區服務設施用地中服務設施14.28 1.2 含社區行政、養老、文化、體育等設施商住混合用地中服務設施66.18 5.4 基礎教育設施22.14 1.8 22.14 1.8 含高中、初中、小學2、 城市公共服務設施140.05 11.4 2、 城市公共服務設施140.05 11.4 其中行政辦公用地0.96 0.1 商業金融用地0.64 0.1 體育設施用地0.34 0.0 醫療衛生用地0.48

28、0.0 科研設計用地(創新服務園區）85.00 6.9 混合商業用地52.63 4.3 3、 市政公用設施3.20 0.3 合計1226.43 1003、 市政公用設施3.20 0.3 合計1226.43 100開發量對比表開發量對比表現狀建筑面積匯總表用地性質用地代碼建筑面積（萬方）居住用地R現狀建筑面積匯總表用地性質用地代碼建筑面積（萬方）居住用地R340.93 340.93 一類R14.59 其中二類R2312.99社區級社會服務設施用地RC11.36 基礎教育設施用地RS11.99 公共設施用地C公共設施用地C31.3331.33行政辦公用地C12.84其中商業金融業用地C226.8文

29、化娛樂用地C30.48商務辦公用地C80.25醫療衛生用地C90.96工業用地M工業用地M22.0222.02市政公用設施用地U市政公用設施用地U1.571.57水域和其它用地E水域和其它用地E53.0953.09其中耕地E20.28村鎮建設用地E652.22棄置地E70.59總建筑面積總建筑面積448.94 448.94 注：規劃人口約18萬人43上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃日景鳥瞰圖日景鳥瞰圖概念規劃概念規劃水晶石進一步完善水晶石進一步完善44上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃夜景鳥瞰圖夜景鳥瞰圖概念規劃概念規劃水晶石進一步完善水晶石進一步完善45上海北蔡

30、綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃北片區總平面圖北片區總平面圖概念規劃概念規劃46上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃北片區土地利用指標表北片區土地利用指標表概念規劃概念規劃用地性質用地代碼面積比例（公頃）（%）用地性質用地代碼用地面積（公頃）比例（用地性質用地代碼面積比例（公頃）（%）用地性質用地代碼用地面積（公頃）比例（%）居住用地R203.39 ）居住用地R203.39 62.02 62.02 其中其中一類R17.88 2.40 二類R2176.64 53.86 社區級社會服務設施用地RC3.39 1.03 基礎教育設施用地RS15.48 4.72 公共設施用地C47.

31、61 公共設施用地C47.61 14.52 14.52 其中行政辦公用地C12.34 0.71 商業金融業用地C22.31 0.70 混合商業用地C/C8.11 2.47 醫療衛生用地C510.76 3.28 商住混合用地R/C24.09 7.35 綠化用地G34.45 綠化用地G34.45 10.50 10.50 其中公共綠地G129.31 8.94 生產防護綠地G25.14 1.57 市政公用設施用地U2.45 市政公用設施用地U2.45 0.75 0.75 道路廣場用地S40.04 道路廣場用地S40.04 12.21 12.21 城市建設用地總面積327.94 城市建設用地總面積327

32、.94 100.00 100.00 水域及其它面積E22.48 規劃范圍總用地350.42 水域及其它面積E22.48 規劃范圍總用地350.42 我方會進一步核算北片區總的開發量我方會進一步核算北片區總的開發量47上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃北片區夜景鳥瞰圖北片區夜景鳥瞰圖概念規劃概念規劃48上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃南片區總平面圖南片區總平面圖概念規劃概念規劃49上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃南片區土地利用指標表南片區土地利用指標表概念規劃概念規劃用地性質用地代碼面積比例（公頃）（%）居住用地R218.52 用地性質用地代碼面積比

33、例（公頃）（%）居住用地R218.52 57.00 57.00 其中其中一類R12.74 0.71 二類R2196.33 51.21 社區級社會服務設施用地RC6.58 1.72 基礎教育設施用地RS12.87 3.36 公共設施用地C39.83 公共設施用地C39.83 10.39 10.39 其中行政辦公用地C10.00 0.00 商業金融業用地C20.73 0.19 混合商業用地C/C0.00 0.00 體育設施用地C40.72 0.19 教育科研設計用地C625.99 6.78 社會福利設施用地C90.67 0.17 商住混合用地商住混合用地R/C11.72 R/C11.72 3.06

34、 3.06 綠化用地G51.08 綠化用地G51.08 13.32 13.32 其中公共綠地G125.32 6.60 生產防護綠地G225.76 6.72 市政公用設施用地U0.22 市政公用設施用地U0.22 0.06 0.06 道路廣場用地S60.86 道路廣場用地S60.86 15.88 15.88 城市建設用地總面積370.51 城市建設用地總面積370.51 96.65 96.65 水域及其它面積E12.85 水域及其它面積E12.85 我方會進一步核算南片區總的開發量我方會進一步核算南片區總的開發量50上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃南片區夜景鳥瞰圖南片區夜景鳥瞰圖

35、概念規劃概念規劃51上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃道路系統規劃道路系統規劃概念規劃概念規劃52上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃道路系統規劃-斷面設計道路系統規劃-斷面設計概念規劃概念規劃53上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃道路系統規劃-斷面設計道路系統規劃-斷面設計概念規劃概念規劃54上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃道路系統規劃-斷面設計道路系統規劃-斷面設計概念規劃概念規劃55上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃公共交通系統規劃公共交通系統規劃概念規劃概念規劃56上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?景

36、觀系統-藍綠交織，與自然融合景觀系統-藍綠交織，與自然融合綠地系統規劃綠地系統規劃概念規劃概念規劃57上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃綠地系統規劃意向綠地系統規劃意向小區、庭院綠地屋頂綠化城市公園、廣場濱水綠帶概念規劃概念規劃58上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃景觀系統規劃景觀系統規劃概念規劃概念規劃59上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃開發強度開發強度概念規劃概念規劃60上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃建筑高度建筑高度概念規劃概念規劃61上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?方便步行的社區中心公共設施配套規劃居住區及社

37、區中心公共設施配套規劃居住區及社區中心概念規劃概念規劃62上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃公共設施配套規劃教育設施公共設施配套規劃教育設施概念規劃概念規劃63上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃公共設施配套規劃基礎教育設施公共設施配套規劃基礎教育設施概念規劃概念規劃64上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃公共設施配套規劃其他公共服務設施公共設施配套規劃其他公共服務設施社區服務中心：5-10萬人文化活動分中心：5-10萬人，服務半徑500-1000米體育設施 ：240平米/千人概念規劃概念規劃65上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃城市設計概念

38、城市設計概念城市設計城市設計66上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃建議將整個項目舊改更新分成5個片區滾動實施，每個片區引入核心驅動要素和引擎項目片區更新劃分片區更新劃分城市設計城市設計區域功能定位更新策略區域功能定位更新策略A片區舊改安居示范區工廠及宅基地的拆遷重建是本片區更新的重點新建區域內將建設舊城改造居住安置示范區，提升整個項目的社會效益B片區綜合提升住區保留及改造地塊較多，南新、綠川等多層居住小區是片區更新的重點，通過完善的設施配套在錦繡路陳春路交叉口建設居住區級公共設施中心C片區創新服務園區打造集都市工業、商務辦公、文化休閑、科技研發、居住等多種業態于一體的特色園區D片

39、區門戶形象區依托原北蔡鎮中心及滬南路城市功能軸的帶動，在北側設置浦東區級高端商業商務設施，提升片區能級E片區綠色低碳住區依托軌道交通18號線引入TOD開發模式，配建居住區級公共設施中心，推動老居住區的更新重建，并帶動東側LEED生態社區開發67上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?現狀土地利用圖A片區更新策略 現狀條件A片區更新策略 現狀條件城市設計城市設計68上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?拆改留建議圖?拆改留建議指標表A片區更新策略 拆改留建議A片區更新策略 拆改留建議?拆除區川楊河南岸、規劃高青路北側的工廠、宅基地、城中村等土地利用效率低下、建筑質量較差的地

40、方高壓線下方的工廠及城中村下南路西側的宅基地、城中村?改造區艾南小區、南新六村、南新公寓、文匯小區等多層住宅小區?保留區現狀建筑質量和居住環境較好的三林世博家園城市設計城市設計A片區用地面積（公頃） 用地占比（%） 建筑面積（萬平方米 建筑面積占比（%）現狀保留區67.9331 47.3443 A片區用地面積（公頃） 用地占比（%） 建筑面積（萬平方米 建筑面積占比（%）現狀保留區67.9331 47.3443 其中在建新建37.6617 47.34 43 綠地30.2714 0.00 0 改造提升區16.448 27.6325 改造提升區16.448 27.6325 其中綜合整治7.143

41、13.09 12 遠景拆除9.34 14.54 13 拆除重建區132.3561 35.90 32 總計216.72100 110.87100 拆除重建區132.3561 35.90 32 總計216.72100 110.87100 69上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃A片區更新策略 更新策略A片區更新策略 更新策略城市設計城市設計?舊城更新策略居住西北側和東南側新建居住以安置居、保障房、經濟適用房為主，新建商品房為輔南新六村、文匯小區進行更新，拆除部分多層住宅，增建小區公共綠地，沿濱河、道路界面新建高層住宅，以提升城市形象合理配套居住區公共服務中心保留并提升現有三林世博家園內

42、居住區公共服務中心；沿高清路、嚴御路交叉處集中規劃公共服務設施用地，教育設施保留現狀幼兒園1所，小學2所；在北側新浦路附近增加幼兒園、小學各1所，高清路、嚴御路附近配套建設幼兒園1所營造多樣化的綠化空間川揚河：規劃30米寬濱河綠帶西立新河：建設寬窄不等的濱河綠帶，配建1處生態體育公園大寨河:西側設置40米的濱河休閑綠帶沿中環線華夏西路規劃防護綠地70上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?規劃總指標A片區更新策略 土地利用規劃A片區更新策略 土地利用規劃城市設計城市設計?總用地面積（圖中紅線）：216.72公頃?總建筑面積： 333萬平方米拆除區新建地塊建筑面積255萬方保留區建筑面

43、積 47萬方改造區地塊（不拆）建筑面積 13萬方改造區遠景拆除地塊新建建筑面積 30萬?毛容積率：333/216.72=1.5471上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃A片區更新策略 總平面設計A片區更新策略 總平面設計城市設計城市設計A片區位置示意圖72上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃A片區更新策略 整體鳥瞰圖A片區更新策略 整體鳥瞰圖城市設計城市設計73上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃A片區更新策略 住宅區效果示意A片區更新策略 住宅區效果示意城市設計城市設計74上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃A片區更新策略 社區公園效果示意A片

44、區更新策略 社區公園效果示意城市設計城市設計75上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?現狀土地利用圖B片區更新策略 現狀條件B片區更新策略 現狀條件城市設計城市設計76上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃綠川新苑綠川小區綠苑別墅綠川馨康苑綠川新苑張家宅陳家宅綠星小區南新三村南新四村朱家宅錢家宅在建小區海上國際花園文化馨苑錦三角天池二村海東公寓天池一村改成保留改成保留?拆改留建議指標表B片區更新策略 拆改留建議B片區更新策略 拆改留建議城市設計城市設計?拆除區主要集中在川楊河以南區域，錦繡路與陳春路交叉口的城中村（土地已進入儲備中心）、錦繡路與規劃高青路交叉口的城中村，沿

45、錦繡路建設高品質居住社區板泉路、陳春路兩側的南新、綠川小區中部分多層住宅，配建服務居民的居住區公共服務設施?改造區川楊河北側的天池一村、二村、海東公寓等多層住宅小區川楊河南側的綠川、南新居住小區?保留區現狀建筑質量和居住環境較好的海上國際花園及在建小區?拆改留建議圖B片區用地面積（公頃）用地占比（%）建筑面積（萬平方米）建筑面積占比（%）現狀保留區95.1345 18.2413 B片區用地面積（公頃）用地占比（%）建筑面積（萬平方米）建筑面積占比（%）現狀保留區95.1345 18.2413 其中在建新建43.1121 18.2413 綠地52.0225 0.00 0 改造提升區72.80 3

46、5 99.68 74 改造提升區72.80 35 99.68 74 其中綜合整治51.80 25 68.8151 遠景拆除21.00 10 30.8723 拆除重建區41.1920 17.31 13 總計209.12 100 135.23 100 拆除重建區41.1920 17.31 13 總計209.12 100 135.23 100 77上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?規劃總指標B片區更新策略 土地利用規劃B片區更新策略 土地利用規劃城市設計城市設計?總用地面積（圖中紅線）：209.12公頃?總建筑面積： 281萬平方米拆除區新建地塊建筑面積 122萬方保留區（在建新建）

47、建筑面積 11萬方改造區地塊（不拆）建筑面積 69萬方改造區遠景拆除地塊新建建筑面積 79萬方?毛容積率：281/209.12=1.3478上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃B片區更新策略 總平面設計B片區更新策略 總平面設計城市設計城市設計B片區位置示意圖79上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃B片區更新策略 整體鳥瞰B片區更新策略 整體鳥瞰城市設計城市設計80上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃B片區更新策略 住宅區效果示意B片區更新策略 住宅區效果示意城市設計城市設計81上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?拆改留更新建議圖?拆改留建議指

48、標表對德爾福的改造將成為本片區更新的特色，未來將進行功能業態更新、場所文脈延續C片區將打造集都市工業、商務辦公、文化休閑、科技研發、居住等多種業態于一體的特色園區C片區更新策略 更新原則C片區更新策略 更新原則城市設計城市設計C片區用地面積（公頃）用地占比（%）建筑面積（萬平方米）建筑面積占比（%）現狀保留區7.60 14 0.00 0改造提升區10.40 19 5.00 34 拆除重建區37.00 67 9.73 66 總計55.00 100 14.73 100?現狀土地利用圖82上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃發展定位核心功能物業項目集都市工業、商務辦公、文化休閑、科技研發

49、、居住等多種業態于一體的特色園區商務、都市工業創新商務公園 More.商務花園科技研發及其他專業服務 創業中心文化休閑 SOHO創意商業街居住 高級公寓 酒店式服務公寓?核心功能及業態?土地利用規劃及開發指標C片區更新策略 土地利用規劃C片區更新策略 土地利用規劃城市設計城市設計總用地面積（圖中紅線）：54.97公頃總建筑面積： 135萬平方米毛容積率：135/54.97=2.5拆除區域用地面積 37公頃，扣除耕地、棄置地、道路廣場、綠化等實際拆遷面積為 26公頃，拆除建筑面積9.73萬平方米規劃后凈地塊面積 41公頃，建筑面積 135萬平米拆建比：14.73/135=9:183上海北蔡綜合舊

50、改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃C片區更新策略建筑功能示意C片區更新策略建筑功能示意城市設計城市設計84上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃C片區更新策略建筑高度示意C片區更新策略建筑高度示意城市設計城市設計85上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃C片區更新策略 總平面設計C片區更新策略 總平面設計城市設計城市設計C片區位置示意圖86上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃C片區更新策略 立面示意C片區更新策略 立面示意城市設計城市設計87上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃C片區更新策略 效果示意C片區更新策略 效果示意城市設計城市設計88上海北

51、蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃C片區更新策略 研發辦公區效果示意C片區更新策略 研發辦公區效果示意城市設計城市設計89上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?現狀土地利用圖?拆改留更新建議圖?拆改留建議指標表北蔡鎮中心及滬南路城市功能軸的更新是本片區更新的重點規劃在高科西路、滬南路的門戶區域，依托文化公園、軌道交通7號線站點配套浦東地區級高端商業商務設施，提升片區能級城市設計城市設計D片區更新策略 更新原則D片區更新策略 更新原則D片區用地面積（公頃）用地占比（%）建筑面積（萬平方米）建筑面積占比（%）現狀保留區44.00 33 11.29 10 D片區用地面積（公頃）用

52、地占比（%）建筑面積（萬平方米）建筑面積占比（%）現狀保留區44.00 33 11.29 10 其中在建新建10.49 8 11.29 10 綠地33.51 25 0.00 0 改造提升區47.93 35 87.18 75 改造提升區47.93 35 87.18 75 其中綜合整治37.3227 69.76 60 遠景拆除10.618 17.42 15 拆除重建區42.6132 17.31 15 總計134.54 100 115.78 100 拆除重建區42.6132 17.31 15 總計134.54 100 115.78 100 90上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?規劃總

53、指標城市設計城市設計D片區更新策略 土地利用規劃D片區更新策略 土地利用規劃?總用地面積（圖中紅線）：134.54公頃?總建筑面積： 276萬平方米拆除區新建地塊建筑面積 160萬方保留區（在建新建）建筑面積 13萬方改造區地塊（不拆）建筑面積 70萬方改造區遠景拆除地塊新建建筑面積 33萬?毛容積率：276/134.54=2.0591上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃D片區更新策略 總平面設計D片區更新策略 總平面設計城市設計城市設計D片區位置示意圖92上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃D片區更新策略 立面示意D片區更新策略 立面示意城市設計城市設計11 112

54、2立面1立面2立面1立面293上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃D片區更新策略 立面示意D片區更新策略 立面示意城市設計城市設計13 394上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃D片區更新策略重要節點城市設計 - 建筑功能示意D片區更新策略重要節點城市設計 - 建筑功能示意城市設計城市設計95上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃城市設計城市設計D片區更新策略重要節點城市設計 - 建筑功能示意D片區更新策略重要節點城市設計 - 建筑功能示意96上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃D片區更新策略 效果示意D片區更新策略 效果示意城市設計城市設計97上

55、海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃D片區更新策略 效果示意D片區更新策略 效果示意城市設計城市設計98上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃D片區更新策略 效果示意D片區更新策略 效果示意城市設計城市設計99上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃D片區更新策略 效果示意D片區更新策略 效果示意城市設計城市設計100上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃D片區更新策略 效果示意D片區更新策略 效果示意城市設計城市設計101上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃?拆改留更新建議圖?拆改留建議指標表依托軌道交通18號線引入TOD開發模式，配建居住區

56、級公共設施中心，推動老居住區的更新重建，并帶動東側LEED生態社區開發城市設計城市設計E片區更新策略 更新原則E片區更新策略 更新原則E片區用地面積（公頃）用地占比（%）建筑面積（萬平方米）建筑面積占比（%）現狀保留區23.8120 0.28 1 E片區用地面積（公頃）用地占比（%）建筑面積（萬平方米）建筑面積占比（%）現狀保留區23.8120 0.28 1 其中在建新建1.541 0.28 1 綠地22.2719 0.00 0 改造提升區34.9930 47.90 66 改造提升區34.9930 47.90 66 其中綜合整治31.1327 41.91 58 遠景拆除3.863 5.99 8

57、 拆除重建區59.250 24.15 33 總計118.00 100 72.33 100 拆除重建區59.250 24.15 33 總計118.00 100 72.33 100 ?現狀土地利用圖102上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃城市設計城市設計E片區更新策略 更新策略E片區更新策略 更新策略緊湊的方便步行的混合型社區 便捷性及可達性緊湊的方便步行的混合型社區 便捷性及可達性?低碳規劃策略綠色交通體系 低碳連接綠色交通體系 低碳連接布局和朝向 氣候適應性設計布局和朝向 氣候適應性設計景觀系統 與自然融合景觀系統 與自然融合103上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃

58、?規劃總指標城市設計城市設計E片區更新策略 土地利用規劃E片區更新策略 土地利用規劃?總用地面積（圖中紅線）：118.33公頃?總建筑面積：187萬平方米拆除區新建地塊建筑面積 133萬方保留區（在建新建）建筑面積0.28萬方改造區（不拆）建筑面積 41.9萬方改造區遠景拆除地塊新建建筑面積 14萬?毛容積率：189/118.33=1.66104上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃E片區更新策略 總平面設計E片區更新策略 總平面設計城市設計城市設計E片區位置示意圖105上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃E片區更新策略 效果示意E片區更新策略 效果示意城市設計城市設計1

59、06上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃E片區更新策略 效果示意E片區更新策略 效果示意城市設計城市設計107上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃E片區更新策略 住宅社區效果示意E片區更新策略 住宅社區效果示意城市設計城市設計108上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃E片區更新策略重要節點城市設計 建筑功能示意E片區更新策略重要節點城市設計 建筑功能示意城市設計城市設計109上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃E片區更新策略重要節點城市設計 建筑高度示意E片區更新策略重要節點城市設計 建筑高度示意城市設計城市設計110上海北蔡綜合舊改片區規劃上海北蔡綜合舊改片區規劃E片區更新策略 TOD內部空間效果示意E片區更新策略 TOD內部空間效果示意城市設計城市設計