1、2020.1規劃設計方案桐鄉經濟開發區2018-12地塊項目 烏鎮大道嘉興市通往嘉興桐鄉區位公司案例介紹01 01 綠地桐鄉智慧城一、綠地桐鄉智慧城一、二二期期02 02 綠地桐鄉東方公寓綠地桐鄉東方公寓03 03 綠地桐鄉云智大廈綠地桐鄉云智大廈04 04 綠地桐鄉智谷公寓綠地桐鄉智谷公寓05 05 弘陽烏鎮項目弘陽烏鎮項目0501030204 桐鄉經濟開發區22單元SITE01020304桐鄉區位公司案例介紹01綠地桐鄉智慧城一期二期占地面積：41145.92容積率：2.5項目業態：住宅，商業，辦公項目規模：14.8w，其中住宅9.2w，商業2.3w，辦公4.7w02綠地桐鄉東方公寓03綠

2、地桐鄉云智大廈04綠地桐鄉智谷公寓占地面積：21394.12容積率：2.5項目業態：住宅，商業項目規模：7.9w，其中住宅4.6w，商業0.5w占地面積：33978.03容積率：2.5項目業態：住宅，商業，辦公項目規模：14.8w，其中住宅4.0w，商業0.5w，辦公3.9w占地面積：83396.04容積率：2.6，住宅區域容積率約2.75項目業態：住宅，商業，辦公項目規模：29.6w，其中住宅12.7w，商業2.4w，辦公6.2w綠地桐鄉大一期，大二期整體規劃占地面積：22.1w項目業態：住宅，商業，辦公項目規模：76.7w，其中住宅34.5w，商業5.7w，辦公14.8w 市政府上位規劃“

3、公園里的科技新城”一、二期SITE一二期占地面積：22.1w項目業態：住宅，商業，辦公項目規模：76.7w，其中住宅34.5w，商業5.7w，辦公14.8w 土地使用性質：住宅用地規劃總用地面積：56787.22平方米容積率： 2.0建筑密度： 25%綠地率： 30%限高：50M人才公寓： 8800（按單元成幢布置在地塊南側，戶型在100-150平米/戶，戶型配置不低于2房2廳1廚1衛）配套：配建居家養老用房、物業社區用房及文化活動用房等停車：每套1.5輛和每百平1.1輛取大值（人才公寓每套1.5輛）地下機動車車位比例不小于80%用地條件分析不考慮商業，售樓處建議使用原來一期售樓處302m23

4、4m320m基地道路禁止開口段220KV高壓線 客群分析客群分析現金流型項目，剛需剛改盤，走量為首要目標94、105戶型市場需求大，124填補戶型空檔（2020年6月入市，預計大二期128戶型存量不足）物業類型總面積（萬）業態/產品標準目標客群面積戶型目標配比強排配比套數預估（戶）小高層/高層10.29剛需剛改/毛坯城南地緣客戶為主，占比50%，其次為振東及市區外溢客戶，占比25%，鄉鎮客戶占比25%943房2衛45%41.13%4081053房2衛40%41.13%4081244房2衛15%17.74%176車位1327營銷訴求宜做現金流型項目，剛需剛改盤，以走量為首要目標城南地緣客戶為主，

5、占比50%，其次為振東及市區外溢客戶，占比25%，鄉鎮客戶占比25%項目定位項目定位戶型配比戶型配比 二環南路（快速路）人民路振華路烏鎮互聯網產業園一、二期周邊情況缺少直接配套，北側500m桐鄉綠地中央廣場自帶配套；南側南二環路及500KV高壓線為不利因素住宅34.5w商業5.7w辦公14.8wSITE待開發 周邊建設情況：北側隔鳳翔東路為待開發空地，南側為二環南路，西側為固耐重工(嘉興)有限公司部分廠房，東側隔振華路為浙江嘉木家居有限公司 四至道路情況：南側為二環南路為城市次干路；北側鳳翔大道及東側振華路為城市支路。地塊距烏鎮大道僅700米 周邊不利因素：靠近地塊東南角及西南角各有一個高壓線

6、塔，正南側高壓通過，離地高度約15米浙江嘉木家居有限公司烏鎮互聯網產業園浙江海得新能源有限公司為固耐重工(嘉興)有限公司鳳翔東路振華路二環南路500KV高壓線周邊情況缺少直接配套，北側500m桐鄉綠地中央廣場自帶配套；南側南二環路及500KV高壓線為不利因素123456788SITE5674213 思考與總結如何提升項目競爭力？全景規劃，提升信心加強聯系，與一二期整體聯動內部造景，提升社區空間品質高低配提升貨值，并在此前提下將桐鄉文化，禮序/低密/宜居/公園等主題植入社區差異化產品，錯位競爭缺少配套及會所，與一二期高容積率城市住宅形成差異戶型全面升級發揮2.0容積率優勢，打造與一二期升級產品，

7、彌補用地不足地塊面臨的三個問題：1、用地脫離于一二期整體體系2、不單獨配置售樓處/會所，缺少直接配套，距離一二期配套有500M距離3、南側南二環路的噪音干擾及500KV高壓線影響立面公建化，升級控成本現代整體風格下，增加特色，兼顧成本 案例鏡鑒What is the emphasis 案例對標 KEY WORS：延續一二期線性公園主題，提升城市層面形象及社區品質/ HIGHpark 紐約高線公園KEY WORS：大盤整體規劃，利用高壓線運動公園碧云國際社區 碧云國際社區KEY WORS：大盤整體規劃/變廢為寶，利用高壓線碧云體育公園 KEY WORS： 植入桐鄉地方文化，打造低密、宜居社區中赫

8、萬柳書院 中赫萬柳書院KEY WORS： 植入桐鄉地方文化，打造低密、宜居社區 案例總結如何打造與一二期差異化產品？IntensiveTopicMuti-levelComplexEcology全景規劃全景規劃充分利用地上的空間，將充分利用地上的空間，將地下空間地上化，以空間地下空間地上化，以空間有兩重使用價值為佳。有兩重使用價值為佳。公園體系公園體系文化植入文化植入產品升級產品升級立面升級立面升級充分激活車輛上蓋“屋頂充分激活車輛上蓋“屋頂層”的空間，形成立體復層”的空間，形成立體復合城市型空間。合城市型空間。商業與住宅業態在本案狹商業與住宅業態在本案狹小地塊中如何布局？小地塊中如何布局？核心

9、是立體綠化系統，除核心是立體綠化系統，除此之外結合城市綠地也大此之外結合城市綠地也大有可為。有可為。結合文脈形成獨一無二的結合文脈形成獨一無二的氣質，是該項目的重要引氣質，是該項目的重要引爆點。爆點。 全景規劃What is the point 大盤整體&定位差異 城市住宅宜居社區生態綠地大盤整體分析與大盤整體空間聯系，給客戶營銷信心；同時對地塊打造差異化定位與產品 大盤整體分析振華路：形象/配套+線性公園；南二環路：形象/生態綠地；西側及北側：次干道/林蔭小路人民路振華路城市主干道一、二期鳳翔東路城市次干道基地位置南二環路：城市形象/生態界面經一路城市支路通往桐鄉站 3112振華路：形象/配

10、套+線性公園23I 全景規劃11 、沿振華路形象界面營造全景規劃1 1、沿振華路形象界面營造振華路：形象/配套+線性公園起禮序式入口 鬧中取靜 全景規劃11、沿振華路形象界面營造振華路：形象/配套+線性公園起禮序式入口 鬧中取靜 全景規劃2 2、沿南二環路生態界面營造西側及北側：次干道/林蔭小路4545 全景規劃22、沿南二環路生態界面營造南二環路：形象/生態綠地獨享運動公園 共享陽光草坪 全景規劃2 2、沿南二環路生態界面營造南二環路：形象/生態綠地獨享運動公園 共享陽光草坪 全景規劃22、沿南二環路生態界面營造西側及北側：次干道/林蔭小路 67全景規劃2 2、沿鳳翔東路生態界面營造鳳翔東路

11、：形象/生態綠地76 6全景規劃 規劃方案What is the point 差異化定位低密/宜居/文化/生態兼顧貨值 方案匯總排除全小高層布局方案匯總全小高層全高層高層+小高層11F小高層容積率不足布局沒有亮點17F高層景觀優勢：中央大公園產品優勢：95三面寬105三面寬/四面寬125全四面寬獨梯入戶成本優勢：樓棟最少沿高壓線棟數最少高層在北側和西側L型貨值優勢：小高層面積占比最大，貨值最大中軸花園,景觀較好天際線豐富大面寬小高層95高層存在較差的兩面寬拼接戶型高層在北側和東西側U型景觀優勢：中央大公園產品優勢：95三面寬105三面寬/四面寬125四面寬獨梯入戶天際線豐富高層在北側兩排南北型

12、景觀優勢：中央大公園天際線豐富對西側地塊影響最小大面寬小高層95高層存在較差的兩面寬拼接戶型 規劃結構方案四全高層17F高層貨值：14.92億風險點：無天際線變化方案一高層+小高層（L型）17F高層+11F小高層貨值：15.16億風險點：出現兩面寬拼接戶型，且大戶型沿路方案三高層+小高層（南北型）17F高層+11F小高層貨值：15.13億風險點：出現兩面寬拼接戶型，且大戶型沿路方案二高層+小高層（U型）17F高層+11F小高層貨值：15.13億風險點：小高層單價是否存在溢價空間貨值計算貨值差距不大，推薦戶型較好，最好去化的方案二和方案四 方案展示方案二 中央公園方案一 宜居之城全高層高層在北側

13、和東西側17F高層17F高層+11F小高層（U型布局 ）戶型面積段（）戶型面積段（）戶數戶數戶數比（%）戶數比（%） 目標戶數比（%）目標戶數比（%）9544044.72%45%10536837.40%40%12517617.89%15%總計總計984100%100%住宅戶型配比住宅戶型配比貨值：15.13億戶型建筑面積（）戶型建筑面積（）戶數戶數戶數比（%）戶數比（%） 要求戶數比（%）要求戶數比（%）9544244.92%45%10537438.01%40%12516817.07%15%總計總計984100%100%住宅戶型配比住宅戶型配比貨值：14.92億 沿南側排布形式判斷選擇正南北布

14、局VSVS用地紅線平行正南北布局高壓線距離更遠（92M92M）和高壓線保持角度，視覺影響更小朝向正南北地庫更省高壓線距離較近（82M82M）平行高壓線，視覺影響更大朝向南偏東28.128.1 地庫不省82m82m92m92m92m92m92m92m 方案一 宜居之城（17F+11F17F+11F）住宅10.29w10.29w（其中1111層小高層4.17w4.17w）人才公寓0.88w0.88w、配套0.19w0.19w數量單位56787.22平方米凈用地56787.22平方米0.00平方米0.00平方米172146.67平方米113574.44平方米113574.44平方米111694.44

15、平方米61164.00平方米600戶41730.44平方米384戶8800.00平方米64戶0.00平方米0.00平方米0.00平方米1880.00平方米140.00平方米105.00平方米235.00平方米800.0平方米480.00平方米120.00平方米0.00平方米0.00平方米0.00平方米0.00平方米1048戶984戶600戶384戶64戶58572.23平方米0.00平方米45815.04平方米3671.23平方米非機動車機械0普通2392.0025.00%50.00米30.00%1591輛1572輛1476輛295輛0輛1181輛96輛19輛0輛77輛19輛4輛0輛15輛24

16、47輛2410輛2234輛176輛38輛總建筑面積方案一經濟技術指標方案一經濟技術指標項目備注總用地面積85.1885.180.00綠化用地建筑用地道路用地0.00地上建筑面積其中計容建筑面積其中住宅其中高層小高層人才公寓商業建筑其中商業安置商業社區配套用房公共文化設施用房0.12/戶消控室居家養老服務用房千分之二變電房一個消控三個變電開閉所一個開閉所物業、社區服務用千分之七不計容面積其中贈送面積空中花園建筑面積（避難層）架空層建筑面積住宅總戶數其中可售住宅戶數其中高層住宅小高層住宅人才公寓綠化率機動車停車數量地下室面積其中機械車庫面積普通車庫面積每輛36非機動車庫面積每輛1.5人防區已包含在

17、地下室內，面積9085.96平方米容積率建筑密度限高配套停車數2輛/100非機動車停車數量其中住宅停車數配套機動車停車數1.0輛/100其中地面停車數百分之二十地下機械車位地下普通停車數每2.0輛/100，每輛1.5其中商品住宅停車數其中住宅機動車停車數人才公寓停車數地下普通停車數商品住宅機動車停車數1.5輛/每戶地下普通停車數人才公寓機動車停車數百分之二十地下機械車位其中地面停車數百分之二十地下機械車位其中地面停車數 產品優勢產品面寬全面升級南側：爆款戶型90三面寬小洋房周邊：95高層，全三面寬105高層三面寬/四面寬中央： 125洋房，全四面寬景觀、配套最理想分布大尺度中央公園+多進公園體

18、系人才公寓：放置在價值最低區配套：東側集中，形成城市界面戶型配比與營銷要求一致！戶型配比圖例：配套人才公寓9511層12511層9517層10517層戶型面積段（）戶型面積段（）戶數戶數戶數比（%）戶數比（%） 目標戶數比（%）目標戶數比（%）9544044.72%45%10536837.40%40%12517617.89%15%總計總計984100%100%住宅戶型配比住宅戶型配比 中正禮序 中軸對稱周禮考工記匠人營國記載第一級：文化街區第二級：庭院入口第三級：禮儀廊道第四級：緣緣之心第五級：白菊廣場 四季花園白菊廣場四季花園緣緣堂子夜庭健身倉泛會所私享花園四季花園四季花園文化廣場兒童天地四

19、季花園私享花園私享花園私享花園次入口人車分流入口私享花園四季花園緣緣堂白菊廣場泛會所尊享入戶空間共享陽光草坪共享陽光草坪嬉戲樂園架空層私享會所情景風情花園健身館運動公園運動公園景觀分析理想家/全齡段互動多進公園體系 起起形象主入口，人車分流，鬧中取靜 起起形象主入口，人車分流，鬧中取靜 承承林蔭大道，儀式感，迎賓感 轉轉中央庭院空間，步移景異，多重體驗 合合緣緣堂，桐鄉文化之源，社區之心，百變空間 合合緣緣堂，桐鄉文化之源，社區之心，百變空間 規劃策略：理想家概念植入室外收納室外收納夜跑準備處驅蚊器售賣機人車管理WIFI無障礙飲水處售賣機噴霧系統噴霧系統無障礙“ “理想家” ” 體系植入全齡段

20、互動 方案分析流線/景觀人行出入口人行出入口車行出入口車行出入口車行出入口 地庫分析單車指標32 /輛地下車庫面積約40544.81規劃要求停車1591個地上停車 319個（20%）地下停車 1272 個地下設計停車 1273個單車指標31.85/輛36/輛結論：地上停車20%，地下一層可滿足規劃要求圖例：停車位車庫出入口建筑主環路停車：每套1.5輛和每百平1.1輛取大值（人才公寓每套1.5輛）地下機動車車位比例不小于80% THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊日

21、照分析結論：所有住宅均滿足大寒日累計3小時日照要求圖例：軟件：眾智日照地點：桐鄉時間：大寒日計算條件：開始時刻：8:00結束時刻: 16:00計算精度：5分鐘網格間距：0.6米窗臺高：0.9米主要朝向的居室大寒日滿窗日照不應低于3小時每套住宅至少應有1個居室達到日照標準，當一套住宅中居住空間超過（含）4個居室時，其應有2個居室達到日照標準 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊尊享入口車行/人行體系 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPM

22、ENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊挑空雙大堂車行/人行體系 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊方案二 中央公園( (全17F)17F)住宅10.29w10.29w（其中1111層小高層4.17w4.17w）人才公寓0.88w0.88w、配套0.19w0.19w數量單位56787.22平方米凈用地56787.22平方米0.00平方米0.00平方米172146.67平方米113574.44平方米11

23、3574.44平方米111694.44平方米102894.44平方米984戶0.00平方米0戶8800.00平方米64戶0.00平方米0.00平方米0.00平方米1880.00平方米140.00平方米105.00平方米235.00平方米800.0平方米480.00平方米120.00平方米0.00平方米0.00平方米0.00平方米0.00平方米1048戶984戶984戶0戶64戶58572.23平方米0.00平方米45815.04平方米3671.23平方米非機動車機械0普通2392.0025.00%50.00米30.00%1591輛1572輛1476輛295輛0輛1181輛96輛19輛0輛77輛

24、19輛4輛0輛15輛2447輛2410輛2234輛176輛38輛總建筑面積方案二經濟技術指標方案二經濟技術指標項目備注總用地面積85.1885.180.00綠化用地建筑用地道路用地0.00地上建筑面積其中計容建筑面積其中住宅其中高層小高層人才公寓商業建筑其中商業安置商業社區配套用房公共文化設施用房0.12/戶消控室居家養老服務用房千分之二變電房一個消控三個變電開閉所一個開閉所物業、社區服務用千分之七不計容面積其中贈送面積空中花園建筑面積（避難層）架空層建筑面積住宅總戶數其中可售住宅戶數其中高層住宅小高層住宅人才公寓綠化率機動車停車數量地下室面積其中機械車庫面積普通車庫面積每輛36非機動車庫面積

25、每輛1.5人防區已包含在地下室內，面積9085.96平方米容積率建筑密度限高配套停車數2輛/100非機動車停車數量其中住宅停車數配套機動車停車數1.0輛/100其中地面停車數百分之二十地下機械車位地下普通停車數每2.0輛/100，每輛1.5其中商品住宅停車數其中住宅機動車停車數人才公寓停車數地下普通停車數商品住宅機動車停車數1.5輛/每戶地下普通停車數人才公寓機動車停車數百分之二十地下機械車位其中地面停車數百分之二十地下機械車位其中地面停車數 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2

26、018-12地塊產品優勢產品面寬全面升級南側：爆款戶型90三面寬周邊：95全三面寬105三面寬/四面寬中央： 125全四面寬景觀、配套最理想分布更大尺度中央公園+多進公園體系有儀式感的中軸對稱人才公寓：放置在價值最低區配套：東側集中，形成城市界面戶型配比與營銷要求一致！戶型配比圖例：配套人才公寓9517層12517層9517層10517層戶型建筑面積（）戶型建筑面積（）戶數戶數戶數比（%）戶數比（%） 要求戶數比（%）要求戶數比（%）9544244.92%45%10537438.01%40%12516817.07%15%總計總計984100%100%住宅戶型配比住宅戶型配比 景觀優勢六大公園體

27、系，打造公園里的國際社區六大公園體系延續經典軸線對稱布局模式線性公園運動公園口袋公園中央公園禮儀軸線禮儀軸線組團公園組團公園組團公園組團公園組團公園組團公園組團公園線性公園線性公園口袋公園線性公園線性公園線性公園口袋公園禮儀軸線中央公園組團公園運動公園 整體鳥瞰 形象入口 形象入口 禮序中軸 中央公園 底層架空泛會所 底層架空泛會所 成本優勢樓棟數最少，建造成本最省只開挖一層，樓棟對齊，節省地庫成本圖例：停車位車庫出入口建筑主環路 方案分析流線/景觀人行出入口人行出入口車行出入口車行出入口車行出入口 地庫分析單車指標31 /輛圖例：停車位車庫出入口建筑主環路停車：每套1.5輛和每百平1.1輛取

28、大值（人才公寓每套1.5輛）地下機動車車位比例不小于80%地下車庫面積約39836.85規劃要求停車1591個地上停車 319個（20%）地下停車 1272 個地下設計停車 1273個單車指標31.29/輛36/輛結論：地上停車20%，地下一層可滿足規劃要求 日照分析結論：所有住宅均滿足大寒日累計3小時日照要求圖例：軟件：眾智日照地點：桐鄉時間：大寒日計算條件：開始時刻：8:00結束時刻: 16:00計算精度：5分鐘網格間距：0.6米窗臺高：0.9米主要朝向的居室大寒日滿窗日照不應低于3小時每套住宅至少應有1個居室達到日照標準，當一套住宅中居住空間超過（含）4個居室時，其應有2個居室達到日照標

29、準 方案展示方案二 中央公園方案一 宜居之城全高層高層在北側和東西側17F高層17F高層+11F小高層（U型布局 ）戶型面積段（）戶型面積段（）戶數戶數戶數比（%）戶數比（%） 目標戶數比（%）目標戶數比（%）9544044.72%45%10536837.40%40%12517617.89%15%總計總計984100%100%住宅戶型配比住宅戶型配比貨值：15.13億戶型建筑面積（）戶型建筑面積（）戶數戶數戶數比（%）戶數比（%） 要求戶數比（%）要求戶數比（%）9544244.92%45%10537438.01%40%12516817.07%15%總計總計984100%100%住宅戶型配比住

30、宅戶型配比貨值：14.92億 產品升級What is the point 爆款產品95-105-125 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊面積（）戶型套數配比已售套數總存量去化速度去化周期1003房2衛322.7%3201.83 0.0 105、1063房2衛16213.6%16119.20 0.1 108、1093房2衛433.6%4032.29 1.3 1183房2衛23820.0%1815710.34 5.5 121、1243房2衛29524.8%2878

31、16.40 0.5 1334房2衛645.4%6133.49 0.9 1374房2衛1028.6%69333.94 8.4 1524房2衛16313.7%138257.89 3.2 1704房3衛907.6%35552.00 27.5 面積（）戶型套數配比已售套數總存量去化速度去化周期652房1衛887.3%5533221.5 92、953房2衛60049.7%150450607.5 1063房2衛21818.0%7714130.84.6 1284房2衛21818.0%5616222.47.2 1434房2衛847.0%0840-【大二期】開盤時間：2019年9月底；銷售計算周期：2.5個月【

32、大一期】開盤時間：2018年4月；銷售計算周期：17.5個月戶型性價比低戶型性價比低面積大總價高，有一定去化壓力面積大總價高，有一定去化壓力銷量較高銷量較高營銷要求物業類型物業類型總面積總面積（萬（萬）業態業態/產品標準產品標準目標客群目標客群面積面積戶型戶型目標配比目標配比強排配比強排配比套數預估套數預估（戶）（戶）小高層/高層10.29剛需剛改/毛坯城南地緣客戶為主，占比50%，其次為振東及市區外溢客戶，占比25%，鄉鎮客戶占比25%953房2衛45%41.13%4081053房2衛40%41.13%4081254房2衛15%17.74%176車位1327項目策略：宜做現金流型項目，剛需剛

33、改盤，以走量為首要目標項目策略：宜做現金流型項目，剛需剛改盤，以走量為首要目標95、105戶型市場需求大，戶型市場需求大，125填補戶型空檔（填補戶型空檔（2020年年6月入市，預計大二期月入市，預計大二期128戶型存量不足）戶型存量不足）營銷要求提升主力戶型品質提升主力戶型品質保證戶型面寬保證戶型面寬兩面寬兩面寬T2戶型取消戶型取消控制戶型面積控制戶型面積 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊競品分析綠地中央廣場一二期95三面寬中間戶三面寬中間戶95兩面寬拼接戶

34、兩面寬拼接戶105兩面寬端戶兩面寬端戶125三面寬拼接戶三面寬拼接戶125三面寬端戶三面寬端戶105三面寬中間戶三面寬中間戶 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊開發商龍湖項目地址桐鄉高鐵站北約500m，合悅大道與悅容路交匯處占地面積67985容積率1.5拿地2017.10.25日，樓面價4020元/；溢價率13.88%規劃住宅為5幢27F高層（兩梯四戶）+132套排屋主力戶型893+2+2；1244+2+2規劃戶數總戶數868戶首開時間2018年8.26首開89

35、297套，124135套，排屋66套去化情況89剩余80套、124剩余約60套，排屋剩余約102套最新價格高層均價約13000元/客群地緣性客戶為主4036393837893+2+21244+2+2183-2255+3+3競品分析龍湖天宸原著 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊開發商碧桂園項目地址桐鄉市梧桐街道秋華路北側、春曉路西側占地面積5.3萬容積率2.3拿地拿地時間：2019/1/25 樓面價：6706 /規劃18幢16F-23F高層主力戶型105/126

36、規劃戶數1080套首開時間2019.8.24首開105/126/140/166共460套去化情況65%最新價格17200元/，送車位客戶來源本地客為主，大部分都是城北片區的顧客1053+2+21264+2+21404+2+21664+2+2競品分析碧桂園北城春曉 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊開發商桐鄉祥生房地產開發有限公司項目地址桐鄉市振東新區校場東路與二環東路交匯處占地面積62852容積率1.7拿地2017-12-7拿地，樓面價12243元/規劃高層22

37、-25F，154376套；17084套；排屋82套主力戶型150、170、230、250、280規劃戶數總戶數542戶首開時間2018年9月20日去化情況高層剩余230套，排屋剩余15套最新價格高層均價約19000元/；排屋34500元/客群濮院工廠企業主等高端購買力客群為主155 4+2+2170 4+2+22405+3+4競品分析祥生國玥公館 資料鋪 https:/ THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊產品配置全面升級南向第一排9090爆款產品受噪音及高壓線影

38、響125 125 三面寬升級為四面寬獨梯入戶+寬陽臺+豪華主臥套95/10595/105兩面寬升級全三面寬/ /四面寬寬陽臺+主臥套 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊爆款產品9090三面寬小洋房 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊9595三面寬小洋房設計亮點：1.餐客廳一體化設計，7.1M大縱廳2.戶型方正，3面寬3.2+1房2

39、廳2衛，主臥超大舒適套間4.南向大面寬陽臺5.北向贈送大陽臺（改造后為臥室）6.餐廳，客廳空間獨立，南北通透7.入戶雙流線，獨立家政空間 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊1234戶型展示親子主題1兒童活動區，寶寶的專屬游戲天地親子書桌，陪寶寶寫字涂鴉育嬰臺設置在餐廳與衛生間中間，方便浣洗寵物專屬空間，狗狗陪伴嬰兒成長2349595三面寬小洋房 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONG

40、XIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊 “開放” 廚房，廚房成為餐廳一部分 “分離” 衛生間，提高安全性123廚衛設計戶型展示開敞式廚房，讓做飯變得更有趣，參與性更強干濕分離衛生間，保持沐浴之外的場地干燥衛生，提高安全性家政臺，給媽媽提供專屬的熨燙等儲藏空間1329595三面寬小洋房 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊大尺度收納空間600mm小尺度收納空間600mm衣服、被子玩具、書籍、碗碟收納空間多達12立方相當于一輛2.5噸東風大卡車裝載容量 收

41、納精細化設計戶型展示9595三面寬小洋房 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊競品對比VS得房率高三面寬南向雙陽臺得房率低兩面寬南向單陽臺智谷公寓戶型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊95/10595/105高層 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONG

42、XIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊9595高層中間戶三面寬設計亮點：1.餐客廳一體化設計，6.5M大縱廳2.戶型方正，3面寬3.2+1房2廳2衛，主臥舒適套間4.南向大面寬陽臺5.北向贈送設備平臺（改造后為書房）6.餐廳，客廳空間獨立，南北通透THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊競品對比VS得房率高南向雙陽臺得房率低南向單陽臺智谷公寓戶型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22

43、TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊105105高層中間戶四面寬設計亮點：1.餐客廳一體化設計，5.6M大橫廳2.戶型方正，4面寬3.3房2廳2衛，主臥超大舒適套間4.南向大面寬陽臺5.北向贈送設備平臺（改造后為書房）6.餐廳，客廳空間獨立 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊競品對比VS四面寬餐客廳均有采光南向雙陽臺三面寬餐廳無直接采光南向單陽臺智谷公寓戶型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE

44、 BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊設計亮點：1.餐客廳一體化設計，7.1M大縱廳2.戶型方正，3面寬3.3房2廳2衛，主臥超大舒適套間4.南向大面寬陽臺5.北向贈送設備平臺（改造后為臥室）6.餐廳，客廳空間獨立105105高層端戶三面寬THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊競品對比VS三面寬主臥南北通透兩面寬主臥衛生間側面采光智谷公寓戶型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT Z

45、ONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊125125四面寬洋房 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊設計亮點：1.餐客廳一體化設計，6.7M大橫廳2.餐廳，客廳空間獨立3.4房2廳2衛，主臥超大舒適套間4.北向贈送設備平臺（改造后為臥室）5.南向大面寬陽臺6.私家獨立電梯廳入戶體驗125125高層橫廳 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22T

46、ONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊設計亮點：1.餐客廳一體化設計，8.8M大縱廳2.餐廳，客廳空間獨立3.4房2廳2衛，主臥超大舒適套間4.北向贈送設備平臺（改造后為臥室）5.南向大面寬陽臺6.私家獨立電梯廳入戶體驗125125高層豎廳 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊競品對比四面寬獨梯入戶/獨立門廳餐客廳均有采光戶型方案A南北通廳戶型方案B橫廳四面寬獨梯入戶/獨立門廳餐廳無直接采光VS三面寬公共入戶/無獨立門廳餐廳無直接采光智谷公寓戶型

47、 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊125125高層 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊設計亮點：1.餐客廳一體化設計，6.7M大橫廳2.餐廳，客廳空間獨立，南北通透3.3+1房2廳2衛，主臥超大舒適套間4.北向贈送設備平臺（改造后為臥室）5.南向大面寬陽臺，視野開闊，極盡奢華體驗125125高層橫廳 THE PLANNING O

48、F ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊設計亮點：1.餐客廳一體化設計，8.8M大縱廳2.餐廳，客廳空間獨立，南北通透3.4房2廳2衛，主臥超大舒適套間4.北向贈送設備平臺（改造后為臥室）5.南向大面寬陽臺，視野開闊，極盡奢華體驗125125高層豎廳 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊競品對比VS四面寬餐客廳均有采光三面寬餐廳無直接采光戶型方案A南北通廳戶型方案B

49、橫廳四面寬餐客廳均有采光智谷公寓戶型 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊啟動策略What is the point 售樓處/接待點 THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊啟動策略現有售樓處，距離本地塊2000米THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIAN

50、G桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊方案一 售樓處居中模式400-500平方案二 售樓處轉角模式100-200平方案三 接待點模式僅打造入口形象三種啟動策略 售樓處居中模式 售樓處轉角模式 沿街設置接待點模式THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊建筑立面What is the point 立面提升策略公建化/文化感 住宅立面Design Proposal涂料涂料一體板 住宅立面Design Proposal涂料涂料住宅立面Design Proposal涂料涂料

51、一體板 住宅立面Design Proposal涂料涂料THE PLANNING OF ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE BLOCK 2017-22TONGXIANG桐鄉經濟開發區發展大道2018-12地塊全景規劃加強與大盤整體聯系，南二環路/振華路等城市界面營造規劃提升沿振華路城市形象起承轉合/多級入戶理想家景觀體系高低配提升貨值內部造景，品質剛需宜居/禮序/文化/生態產品提升根據用地價值布置產品人才公寓/小戶型爆款產品全面升級（對標一二期/競品）95/105兩面寬三面寬125三面寬四面寬立面提升公建化/文化感簡約現代第五立面成本控制差異定位，錯位競爭打造有別于一二期高容積率城市住宅的全新產品基于用地特征，定制設計策略1、脫離體系 2、配套缺失 3、噪音及高壓線干擾 4、容積率2.0成本控制規劃布局戶型規整地庫最省立面