1、廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project目錄Contents效果展示00Show results項目概況01Project Overview商業研究02Business research規劃亮點03Planning highlights產品設計 04product design示范區方案 06Demonstration area scheme地庫溢價策略05 Basement premium strategy技術圖紙08Technical drawings立面策略07Facade strategy 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan

2、Dongyuan project方案一鳥瞰圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案一夜景圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案一彩色總圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案二鳥瞰圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業入口透視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project金街入口透視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Don

3、gyuan project沿街商業透視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project示范區效果圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅立面效果圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小區內庭院透視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小區透視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小區入口透視圖1項目概況河源印象 客家古邑，萬綠河源廣東河源東源項目 Guan

4、gdong Heyuan Dongyuan project1 河源位于廣東省東北部，北接江西省，南連珠江三角洲，是粵東北重要的交通樞紐，并且處于珠江三角洲 2 小時經濟圈內，擁有良好的區位及交通優勢，是廣東經濟北上的接力站和支撐點。2 基地位于源城區中心和東源縣交界處，地理位置優越。項目區位項目概況 | Project Overview擁有關鍵的區位及交通優勢， 地理位置良好。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project1 總體目標初步建成具有客家文化特色的“宜居、宜業、宜商、宜休閑”的濱江園林城市。2 產業目標以承接廣深莞的新型工業轉移和打造廣深后花園

5、的旅游業為發展方向。3 三大發展片區東部生態旅游發展片區，中部特色產業發展片區，西部城市服務發展片區。4 文化歷史悠久、影響深遠的客家文化。5 房地產市場河源房地產處于平穩發展階段，以改善需求為主，其職業特征以質量為主，數量與質量并重。項目概況 | Project Overview上位規劃本案位于西部城市服務發展片區，周邊發展前景良好。SITESITE廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project城市主干道城際鐵路市/縣政府中心市政府中心河源站縣政府中心火車站項目基地NSITE城市次干道城市支路（未建成）深業路永豐路永康路永和東路東江大道東源大道建設大道永

6、和西路建設大道永祥路廣場大道長深高速河源大道北越王大道仙塘站新河大道1 基地三面臨城市道路，北接規劃城市支路，交通可達性良好；2 基地附近有河源站和仙塘站，對外交通便捷。項目概況 | Project Overview區域交通交通可達性良好， 對外交通便捷。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectSITE東江大道深業路新河大道廣場大道東源大道（東）新河大道路寬 60m，雙向 10 車道（南）東江大道路寬 40m，雙向 6 車道（西）深業路路寬 40m，雙向 6 車道 （北）東源大道路寬 60m，雙向 10 車道N基地南鄰東江大道，東鄰新河大道，西鄰深業

7、路，北側為規劃道路；三面鄰近城市主干道，對外交通便捷。項目概況 | Project Overview四周交通三面鄰近城市主干道，對外交通便捷。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectSITE廣場大道東江大道新河大道深業路東源大道新洋潭村星光源江豪庭河源桃源國際御江帝景灣深業塞納灣江景灣廣東省河源市東源中學東源縣實驗中學東源公園東源中心市場寶晟城東源縣政府木京村總部經濟區（華豐國際貿易中心）東源縣第三小學萬綠桃源萬綠春天福新工業園越王大廈河源福新花園酒店順發百貨霸王花君臨苑康華花園綠地住宅商業工業辦公公共服務設施星光源江豪庭深業塞納灣廣東省河源市東源中

8、學霸王花新邨霸王花新邨寶晟城萬綠春天N1000m1 基地南近東江，南邊視野開闊；2 基地周邊多為成熟的住宅小區，商業及公共配套設施齊全；3 基地東北側靠近政府辦公機構。4 基地三面鄰近城市道路，北側為規劃道路，對外交通便捷。東江萬綠春天站東源路口油站項目概況 | Project Overview周邊現狀周邊多為成熟的住宅小區，南臨東江，景觀視野良好。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project1 基地周邊主要為住宅小區，兩公里范圍內有完善的公共配套設施；東源中學東源縣實驗中學河源職業技術學院河源技師學院河源市衛生學校源城區高蓮中學深圳中學河源實驗學校河源

9、市人民醫院河源市第二中學東源縣第三小學雅居樂中學東源縣崇文實驗學校河源市匯德實驗學校源城高塘小學東源縣婦幼保健院東源縣中醫院2200m1000m廣州大學附屬東江中學河源中學實驗學校坭坑小學N2200m1000m堅基購物中心河源匯景希爾頓逸林酒店東城農貿市場河源福新花園酒店東源中心市場河源市農副產品批發中心東源第一小學東源縣第一幼兒園桃源幼兒園萬隆城購物中心公共服務設施商業設施2 基地周邊商業設施齊全，主要為服務社區的小型商業，兩公里范圍處有較為大型的商業中心。東源杏林醫院SITESITE項目概況 | Project Overview周邊配套商業及公共配套設施齊全廣東河源東源項目 Guangdo

10、ng Heyuan Dongyuan project1 基地南側靠近東江，擁有良好的景觀視野；SITE客家文化公園東江灣公園東源公園縣政府中心東江畫廊風景區一般視野 General Vision良好視野 Good Vision2km東江雞公嶂萬綠湖風景區2 基地附近坐落多處公園和風景區，景觀資源優越。N項目概況 | Project Overview景觀資源南臨江景，視線優越，附近坐落多處休閑公園，景觀資源良好。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectSITESITE52.0348.6341.3239.7248.49NN東江大道深業路新河大道東源大道1

11、 基地及四周道路存在一定的高差變化；整體呈西部高，東部低的趨勢；2 基地內部場地平整；3 基地南北兩側為待建空地，周邊主要為住宅區和政府辦公。衛星地圖實地航拍圖項目概況 | Project Overview基地現狀場地內部平整，情況良好，四周道路存在一定高差變化。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project本項目位于河源市城區與東源縣行政中心之間，用地01/02/05地塊為二類居住用地，04地塊為商業用地。其中01-02地塊用地面積100864平方米，05地塊用地面積69019平方米（居住用地容積率上限2.95），建筑高度不超過100m。建設用地范圍線建

12、筑控制線商業用地萬達廣場二類居住用地N深業路新河大道規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道金街商業7.18%21383m2住宅91.47%272185.88m2幼兒園0.10%3000m2社區服務配套0.03%900m2金街商業8.06%16417m2住宅88.71%180609.05m2幼兒園1.96%4000m2社區醫院0.09%2000m2社區服務配套0.02%500m2項目概況 | Project Overview用地指標廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project公園綠地商業用地二類居住用地用地紅線場地標高建筑控制線71.8m深業路新河大

13、道規劃道路規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道東江辦公用地(規劃)東源三小東源中學星光源江豪庭深業塞納灣霸王花新邨御江帝景灣河源桃源國際SITE52.03m50.92m48.63m48.49m45.95m46.49m47.41m41.32m40.71m46.00mN1. 本項目基地現狀以空地為主，北側為廣場大道（規劃道路），東側為新河大道，西鄰源江豪庭小區，南側為東江公園。2. 基地及四周道路存在一定的高差變化，整體呈西部高，南部低的變化趨勢。項目概況 | Project Overview用地條件廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project深業路

14、新河大道規劃道路規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道東江辦公用地(規劃)東源三小東源中學星光源江豪庭深業塞納灣霸王花新邨御江帝景灣河源桃源國際深業路新河大道規劃道路規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道東江辦公用地(規劃)東源三小東源中學星光源江豪庭深業塞納灣霸王花新邨御江帝景灣河源桃源國際深業路新河大道規劃道路規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道東江辦公用地(規劃)東源三小東源中學星光源江豪庭深業塞納灣霸王花新邨御江帝景灣河源桃源國際深業路新河大道規劃道路規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道東江辦公用地(規劃)東源三小東源中學星光源江豪庭深業塞納灣霸王花新邨御江

15、帝景灣河源桃源國際昭示性分析基地西邊緊鄰深業路，東臨新河大道，北臨廣場大道昭示性較強，其中深業路一側人和車流量大，具有較高的商業價值。私密性分析基地西南側靠近住宅區和公園，基地內部道路車流量較少，周邊僅有居住建筑，私密性較強。噪音分析基地西、南側和東側靠近城市道路，交通車流量大，是主要的噪音來源。景觀分析基地南側為公園綠地和東江，環境安靜怡人，綠植豐富，具有最佳的景觀視野。NNNN項目概況 | Project Overview用地價值廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project項目優勢 | Project Benefits南側江景萬達廣場品牌效應連接河源

16、市中心和東源縣中心市政府中心縣政府中心SITERiver view on the south sideConnecting the center of Heyuan with the center of Dongyuan CountyWanda Plaza Brand Effect廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project我們的設計重點是？溢價策略住宅產品商業策略Business strategyResidential ProductsPremium strategy2商業研究廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan pro

17、ject商業設計認知 | Business Design Cognition如何利用基地特點打造豐富的商業空間？對于周邊已有 mall+ 商業街模式，如何打造差異性？如何充分利用區位優勢，打造河源商業標桿？廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectNSITE堅基購物中心萬隆城購物中心越王直街總建筑面積 6 萬平方米，總長約 1500 米，由越王直行街及越王環形街組成；主要業態有客家特色餐飲、酒吧文化街區、教育培訓配套、時尚潮品零售、健身休閑中心等核心業態，是國內綜合體內最長的步行街區。堅基購物中心總建筑面積約 22 萬平方米，是粵東北首席城市綜合體。集

18、購物、餐飲、娛樂、旅游、演出、休閑、文化、會展、辦公、商務、社交、居住于一體，致力于提升城市基本功能，向河源市民提供一種全新的生活方式。萬隆城購物中心功能齊全的現代綜合型購物中心，總建筑面積 17 萬平方米，其中商業面積 8 萬平方米；定位為年輕時尚的一站式生活體驗中心，集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化于一體。2.2km2.4km4.2km1基地周邊大型商業主要集中在西南五公里范圍內；2 基地周邊具有較為完善的小型社區商業。越王直街河源市商業中心3 高端全面：品質商業全面覆蓋1 年輕時尚：現代綜合一站式購物商業研究 | Business research項目周邊大型商業分布2 潮流街區：露天購物

19、特色餐飲本案周邊大型商業業態完善，功能齊全，主要集中在西部源城區，東部東源縣中心缺乏大型優質商業。東源縣中心廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project麗日購物廣場新型零售生活提升連鎖規模的新興零售企業，占地面積 1.1 萬平方米，建筑面積 7.8 萬平方米。業態分布有化妝品、珠寶、零售、超市、服飾、運動產品、電器等。廣晟百貨本土老牌企業高端零售河源本土老牌企業，經營面積二萬多平方米；業態有高端化妝品、珠寶、零售、百貨超市、服飾、運動產品、電器、鞋品等。太平古街歷史文化休閑商業太平古街位于河源老城，是集文化、商業、旅游、休閑、餐飲為一體的特色古街。業態分

20、布從布匹棉襟、五金交電、瓷器藥材，到時令鮮蔬、醬料咸雜，及至油燭冥鏹、對聯等。優勢： 交通便利，氛圍良好位于中心城區內，在河源已經有一定的知名度和影響力， 人口相對集中， 交通便利， 商業氛圍良好。劣勢： 規劃混亂，品質參差不齊城區商業物業老化，環境一般，形象落后；交通擁堵，規劃混亂；業態雜亂，缺乏餐飲休閑娛樂業態。人人樂購物廣場價格親民大眾消費快速消費品連鎖百強企業，廣場營業面積 2.2 萬平方米，價格親民，品牌大眾。業態有服飾銷售，百貨超市，生活用品、食品、五金等。商業研究 | Business research河源市其他小型商業分布本案周邊小型商業可達性和商業氛圍良好，但規劃混亂，品質參

21、層不齊，缺乏優質餐飲業態和文化生活業態。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project 住宅小區（居民） 商辦用地（企業白領） 學校用地（教職工和學生） 工業用地（普通職工） 政府用地（公務員）縣政府中心SITE商業研究 | Business research消費群體研究本案周邊主要人群為住宅小區居民，其次為政府辦公和學校教職工，以及部分上班白領和企業職工。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project24h6121802481014162022 14:0019:00 19:0023:00 萬達mall 金街 社區 2

22、3:009:00 睡眠時光 購物時光 休閑聚餐 購物時光 娛樂電影 9:0012:00購物時光 shopping time購物時光 shopping time休閑聚餐Casual dinner娛樂電影Entertainment movie商業研究 | Business research消費人群分析節假日的單身上班族單身上班族時間自由，更注重生活質量的提升和日常娛樂的豐富性，傾向于優質的聚會空間和精致潮流的商業業態。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project24h6121802481014162022 14:0019:00 19:0023:00 金街 萬

23、達mall 社區 23:009:00 睡眠時光 兒童樂園 家庭聚餐 購物時光 休閑漫步 9:0012:00購物時光 shopping time兒童樂園Childrens playground家庭聚餐family dinner休閑漫步Leisure walk商業研究 | Business research消費人群分析三口之家的周末時光已婚中青年家庭通常以孩子為主，注重親子時光和孩童教育，他們更傾向于文化類商業業態和休閑放松的親子空間。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan projectABCDEFSITEN河源市商業中心東源縣行政中心主要人流方向次要人流方向300

24、0m （25萬人）1500mSITE公交人流來向公交人流來向基地位于河源市商業中心和東源縣行政中心之間，基地 3000m 范圍內總人口為 25 萬，人口密度較大。基地西側面向密集的商業和住宅區，南側有大學城教育片區，人流量較大 , 但由于西側 3km 處的河源商業中心的分流，進入基地的人流會受到影響；而基地東側的東源縣目前無較大規模商業；基地服務的外部人流主要為東側東源縣人口、往來于東源縣和市區的人流以及南側大學城片區的部分人流。AF/CD 鄰近城市干道和公交車站，具有較大的人流量。萬綠春天站800m1200m900m東源路口油站東源路口油站東源中學站萬綠桃源站商業研究 | Business

25、research主要人流來向分析750m800mAC/FD 鄰近等級較低的城市次級道路，人流量較小。往來于兩地的人流、東源縣當地居民、南側大學城人流將會成為本案的主要人流。主要人流公共交通河源市大學城大學城公交人流來向廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project1 高等商業價值區域2 中等商業價值區域高等商業價值區域解析：AF區域朝向城市道路，人流量較大，符合商業金角銀邊的價值規律，可以設置主要客流導入關鍵點。利用：以廣場、主入口標識等手法擴大與外部客流的商業展示面；利用其商業昭示性，以標志性商家表達項目的商業功能和品質。解析：FD區域面臨基地內規劃道路

26、，非客流主要進入點，但是臨街面大，展示性較好，與萬達廣場聯系緊密。CD靠近東側東源縣中心，南迎江對岸大學城人流，人流量大；由于臨近新河大道快速路，展示性好但可達性較差。利用：臨街面宜有足夠的步行道路區域和收放的空間，以建筑外觀的商業元素體現商業的品質感。3 一般商業價值區域解析：AC、BE區域面臨基地內規劃道路，在商業展示面上沒有優勢，商業氛圍受限。利用：通過建筑環境的打造，延伸商業建筑，增加情景性；適宜設置目的性較強及客群集聚效應好的業態。ABCDEF中等商業價值區域一般商業價值區域深業路規劃道路規劃道路東江大道萬達廣場N星光源江豪庭河源桃源國際深業塞納灣江景灣華豐國際貿易中心東源中學廣場大

27、道（規劃道路）商業研究 | Business research商業價值分析AF 商業價值最高，FD CD 次之，AC、BE 較為一般。 AF FE ED CD AC BE新河大道500m500m 內僅一處可通過路口廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project深業路新河大道規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道星光源江豪庭河源桃源國際深業塞納灣江景灣華豐國際貿易中心東源中學05地塊01地塊02地塊N萬達廣場深業路新河大道規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道深業塞納灣江景灣星光源江豪庭河源桃源國際華豐國際貿易中心東源中學N萬達廣場商業研究 |

28、Business research金街商業布局對比方向二金街位于基地規劃路交接兩側優 ：金街一部分與萬達廣場聯系緊密，另一部分位于 05 和 02地塊之間，具有一定的人流量。劣 ：位于 02 和 05 地塊之間的金街主要服務小區內部居民，對外開放性不足，商業價值低。方向一金街位于廣場大道一側優 ：金街兩端入口人流量較大，整體呈線性布局，便于打造不同主題街區。劣 ：金街與萬達廣場脫離，不利于商業氛圍的延續。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project深業路新河大道規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道05地塊01地塊02地塊N星光源江豪庭河源桃源國際

29、深業塞納灣江景灣華豐國際貿易中心東源中學深業路新河大道規劃道路規劃道路廣場大道（規劃道路）東江大道深業塞納灣江景灣星光源江豪庭河源桃源國際華豐國際貿易中心東源中學N萬達廣場萬達廣場商業研究 | Business research金街商業布局對比方向三金街位于臨近深業路（城市主干道）一側優 ： 交通便利， 商業價值高， 外部人流量較大， 與萬達廣場聯系緊密。劣：金街全部集中于 05 地塊，與任務書 01-02 地塊內指標要求有矛盾。方向四金街位于基地中間規劃道路一側優：金街位于深業路和新河大道之間，兩端入口人流量較大，金街整體呈線性布局，商業連貫性好，便于打造不同主題街區。劣：金街沿街面一側主要

30、朝向地塊內規劃道路，商業價值中等。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方向三 | Third direction商業價值最大化：西側最優商業界面與萬達廣場緊密互動金街全部集中于 05地 塊， 與 任 務 書01-02 地塊內指標要求有矛盾。區域標桿文化鄰里河源城市新名片商業愿景Business vision文化/culture生活/life鄰里/neighborhood 鄰里式沿街商業 網點廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅塔樓住宅塔樓住宅塔樓住宅塔樓 鄰里式沿街商業 網點生活超市特色商鋪餐飲

31、美容美發銀行網點鄰里式沿街商業網點，以全方位、多功能、各層次的綜合性社區商業服務業為主，業態銀行、超市、郵政、餐飲、美容美發、藥店等。商業研究 | Business research商業主題建議主題情景化商業街區“家與生活”廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project主題情景化商業街區，以“家與生活”為主題，涵蓋家具、家飾、燈飾、園藝、休閑娛樂、教育培訓等全程一站式體驗。休閑娛樂街區教育培訓藝術園藝居家用品主題情景化商業街區“家與生活”商業研究 | Business research商業主題建議廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dong

32、yuan project深業路新河大道規劃道路規劃道路東江大道N深業塞納灣江景灣星光源江豪庭河源桃源國際華豐國際貿易中心東源中學建設用地范圍線金街底商萬達廣場特色飲食人文美學美好家居創新體驗金街商業：主體情景化商業街區特色飲食文化（河源客家傳統美食）人文美學（跨界書店、創意文具 ）美好家居生活（簡約家居、特色園藝）創新活力體驗（興趣培訓、DIY手工）萬達廣場：全面、品牌、大型大型品牌超市、品牌餐飲IMAX萬達影城、電玩城、兒童樂園電器、百貨優勢互補金街商業 為主體情景化商業街區：以“家與生活”為主題、與萬達廣場業態形成優勢互補，涵蓋家具、家飾、燈飾、園藝、休閑娛樂等全程一站式體驗。商業研究 |

33、 Business research商業業態布局建議廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project東江釀豆腐九重塔東江鹽焗雞牛筋糕豬腳粉商業研究 | Business research亮點業態發展建議特色飲食文化再現河源客家美食，打造現代與傳統相結合的飲食文化生活空間河源飲食文化歷史悠久，風味獨特的東江菜深受人們的喜愛，已成為東江文化特色中不可或缺的部分。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project配套文化劇場、融合咖啡廳、創意文具、講座等功能打造跨界書店，豐富項目文化內涵，創造文藝打卡空間。書店閱讀咖啡親子閱讀區創

34、意文具兒童劇場商業研究 | Business research亮點業態發展建議人文美學品牌建議廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research亮點業態發展建議美好家居生活簡約家居特色園藝，創造充滿設計感和現代感的美好家居生活空間。品牌建議廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project繪畫課堂興趣培養木作擺件木作課堂陶藝木作實驗室商業研究 | Business research亮點業態發展建議創新活力智慧實驗室創意手工 =DIY 生活體驗空間主要為白領人士和學生設置，鼓勵人們

35、學習、交流和探索生活趣味。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業策略廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業設計核心1 突破傳統商業街區理念， 營造更為豐富的具有流動性的商業室內外空間， 有利于視線導入；2 植入大交通概念，商街內部與城市道路多維度連通，地上地下互動交融；3 更多提供外擺空間，提升商業價值及增強互動感；4 形成多個放大的商業節點，增強商業活力。廣東河源東源項目 Guangdong Hey

36、uan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間結構 人流引導：金街軸線串聯多處特色景觀節點，與萬達廣場充分互動立體休閑平臺連廊中心廣場公交站點入口廣場中心廣場入口廣場金街連廊入口廣場萬達廣場引導引導引導引導引導引導互動內聚利用景觀聚集引導人流內聚N廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間尺度 金街空間尺度27m50m54m45m24m30m24m78m78m60m70m1 主街寬 12m18m。2 金街入口放大為入口廣場。3 金街以 45m78m

37、 為一段，設置廣場或特色景觀節點，既保持了金街商業的連貫性，又增加了商業空間的趣味性。N主街空間尺度意向主街空間尺度意向廣場空間尺度意向入口空間效果圖廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間配置 金街商鋪配置原則1 金街單鋪銷售面積以 40 80 為主。主力店鋪位以 100 120 為主。2 商業入口、轉角處、廣場節點布置主力店或大面積商鋪。3 沿西側最優商業鋪位布置特色主力店，最大程度吸引人流。金街一層平面圖金街負一層平面圖N廣場主力店意向廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan D

38、ongyuan project商業研究 | Business research商業空間優化商業鋪位尺寸優化2F1F優化12m14m12m14m16m14m12m14m金街金街增加進深減少層數2 增加 01 02 地塊的商業鋪位進深，消化原本二層的商鋪面積，使金街商業充分吸引人流，收益最大化。N16m14m12m14m主街商鋪商鋪商鋪1 金街二層商業人流引流困難，商業收益限制較大。引流困難的商業二層往往人氣不如一層廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間結構 入口廣場：大氣的入口廣場，既是引導性入

39、口空間，又是作為金街昭示門戶。金街入口設置主力店，配合廣場節點吸引人流。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間結構 中心廣場：通過中心廣場，商業內街，局部架空空間，打造豐富的商業節點，充分吸引大量商業人流至金街。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間結構 地景式商業廣場地景式商業廣場，既能引導人流，又能打造宜人景觀環境，景觀與功能，地景與空間，空間與商業，相生相伴。廣東河源東源項目 Guang

40、dong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間結構 商業內街：聚合性空間廣場聚合性空間廣場，趣味活動，藝術展會的首選地，人與人之間的大型交流互動平臺，為集體性的故事提供舞臺。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間結構 商業屋頂花園 & 多層退臺多層退臺空間層次豐富，尺度宜人。屋頂花園：休閑， 購物 ， 綠化于一體，空間體驗豐富。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Bu

41、siness research商業空間結構 空中連廊：空中連廊，成為連接不同維度空間的互動平臺，空中漫步多樣體驗。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間結構 空中跑道：陽光健身，多彩生活金街屋頂做環形跑道，完善住宅的健身配套；屋頂跑道環繞商業街，與金街、廣場產生互動，吸引人流打卡購物。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業空間結構 網紅景點：金街與萬達廣場相近處設置巨型摩天輪，打造趣味景觀亮點，成

42、為休閑娛樂首選之地，網紅打卡點；萬達商業廣場廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project萬達商業廣場商業研究 | Business research商業空間結構 業態互補：環狀空中連廊，加強商業金街與萬達Mall之間的聯系，創造業態互補的商業氛圍。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業研究 | Business research商業特色空間 休閑互動的商業外擺空間外帶窗口互動外擺空間互動外擺空間休閑外擺空間3規劃設計規劃篇濱江景觀資源充分利用，極致密度最大化貨值，發揮產品戶型競爭力 廣東河源東源項目 Gu

43、angdong Heyuan Dongyuan Project規劃設計 | Planning and Design規劃亮點 1大尺度中央景觀公園極致視覺享受，充足活動空間利用生態景觀，提升側廳溢價廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project中央景觀組團景觀中央景觀中央景觀中央景觀規劃設計 | Planning and Design規劃亮點 2多層次景觀空間序列十字景觀軸，極具體驗感的遞進空間，強調序列感和空間儀式感入口廣場組團景觀中心廣場中央景觀廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project規劃設計 | Planni

44、ng and Design各戶型最大化南向，面景設計N有利于各樓棟打開視野，所有戶型各朝向視野都無遮擋有利于各樓棟打開視野，所有戶型各朝向視野都無遮擋錯位布局，避免對視蝶型塔樓平面，最大化南向戶型規劃亮點 3錯位布局廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project規劃設計 | Planning and Design江景最大化利用偏角擴大視野景觀視野最大化設計，提升品質規劃亮點 4江景最大化廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project規劃設計 | Planning and Design230M130M170M110M規劃

45、亮點 5樓王溢價規劃最大 230m 縱深院景，一線東江美景廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project規劃設計 | Planning and Design規劃亮點 6全齡共享社區11223344556677碧草如茵多功能廣場趣味小品慢跑步道鳥語花香魅影森林休閑廣場兒童樂享空間青年交往空間中老年休閑空間4產品策略產品篇選擇合適的產品是提升產品溢價的關鍵 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project小結： 從河源城區和東源縣樓盤概況來看，在售主力戶型面積范圍為90-120平方米的三房、125-140平方米的四房，140

46、-200平方米有一定的市場；另外，小戶型產品缺失，大戶型豪宅也有一定市場。9070東源縣三房四房以上兩房四房萬綠春天星光源江豪庭霸王花新城御江帝景灣源城區110130150170190210桃源國際萬綠桃源壹號教育城江山一品凱旋國際萬隆都市100鴻潤華府寶豪御龍灣華僑城雅居樂花園堅基美麗城恒大名都住宅市場研究 | Residence Market Research河源市區和東源縣住宅市場分析廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project住宅市場研究 | Residence Market Research項目周邊競品取樣御江帝景灣萬綠桃源萬綠春天霸王花新城桃

47、源國際星光源江豪庭總面積：100000容積率：3類型：高層住宅均價：5000總面積：100000容積率：2.7類型：高層住宅均價：7000總面積：152738容積率：2.84類型：高層住宅均價：5500總面積：45981容積率：3.7類型：高層住宅均價：5800總面積：346191容積率：2.9類型：高層住宅均價：7000總面積：90354容積率：2.02類型：高層住宅均價：6200對周邊競品取樣分析，深入研究與充分準備廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project住宅市場研究 | Residence Market Research項目周邊競品分析落位優于

48、競品的產品 + 貨值最大化根據區域對標競品，設定本方案的產品定位霸王花新城111-148m290m2三房兩廳一衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛四房兩廳兩衛四房兩廳兩衛產品定位100m2115m2128m2140m2111m2三房兩廳兩衛95m2三房兩廳兩衛116m2三房兩廳兩衛89m2兩房兩廳一衛119m2三房兩廳兩衛114m2三房兩廳兩衛123m2四房兩廳兩衛113m2三房兩廳兩衛124m2四房兩廳兩衛124m2四房兩廳兩衛142m2四 房兩廳兩衛221m2六房三廳三衛137m2四房兩廳兩衛140m2五房兩廳兩衛133m2四房兩廳兩衛130m2四房兩廳兩衛148m2四房兩廳兩衛以三、 四面寬、四房

49、大戶型為主；產 品 小 面 積、寬景陽臺為優勢；大 戶 型 產 品，高贈送有優勢165m2五房兩廳兩衛95-165m2116-142m289-221m2119-137m2114-140m2桃源國際御江帝景灣萬綠桃源萬綠春天星光源江豪庭競品規律總結 競品高層主力戶型 89-113m2，剛需戶型居多，以二、三面寬為主 ； 128-143m2 改善戶型居多，三、四面寬為主； 競品高層標準層梯戶比以T4居多，部分 T5；產品類型以四房二廳二衛為主，部分有六房三廳三衛； 競品高層主力戶型贈送方式，多以贈送入戶花園、設備平臺為主。產品突破點策略 1：做足贈送面積策略 2：極致觀景面寬策略 3：南北通透大空

50、間策略 4：豪華與緊湊戶型兼備廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project90m2戶型05地塊02地塊01地塊100m2戶型115m2戶型128m2戶型140m2戶型產品設計 | Product Design戶型配比統計廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project產品設計 | Product Design標準層載體選取Y 型 T4 標準層V S通過對現有產品及市面成熟產品的歸納和比較，剛需盤主要以傳統 T4 標準層形式為主。根據日照遮陽規范，應盡量避免東西向窗戶，當戶型窗戶法線方向在暖色區域內，需要考慮立面遮陽。標

51、準層形式對比優勢 1優勢 2優勢 3Y 型 T4 標準層形式在市場認可度也比較高，其在視線及產品舒適度方面優勢都較為明顯。Y 型 T4 標準層形式既可單獨一棟，又可以雙拼組合，相對靈活。Y 型 T4 標準層形式順時針旋轉在 15以內，可以不用考慮遮陽問題。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project南北通透布局偏角戶型打開視野尊享侯梯廳產品標準層分析140m2+115m2140m2 戶型采用獨立入戶的雙套房設計，滿足多代居及適老性需求；115m2戶型中利用洄游動線串聯，將小住宅變“大”。產品設計 | Product Design廣東河源東源項目 Guan

52、gdong Heyuan Dongyuan Project全景陽臺豪華主臥豎向流線核心筒便于拉開戶型距離，提高舒適度產品標準層分析128m2+90m2產品設計 | Product Design128m2大戶型采用大面寬， 面景化布局， 南北通透；其中90m2戶型強調實用、 居家，緊湊方正的戶型格局，有利于提升使用空間。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project入戶花園童享空間通透式客廳產品標準層分析128m2+115m2+100m2產品設計 | Product DesignT4 拼接戶型實現兩梯四戶高效便捷的入戶體驗；入戶打造空中花園庭院，為住戶提供多

53、樣生態空間。廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project產品設計 | Product Design產品戶型級配表廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project產品戶型分析90m2戶型設計三房二廳一衛方正緊湊 南向三面寬 實用居家充分利用空間，小細節大品質干濕分離，滿足需求主臥明亮飄窗，窗外綠意盡入眼簾可根據需求靈活改造獨立玄關“三分離”式衛生間舒適主臥室多功能書房產品設計 | Product Design廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project產品戶型分析115m2戶型設計

54、三房二廳二衛充分利用空間，小細節大品質多功能空間變換，可分可合環形洄游流線，豐富生活體驗最大化提高贈送面積，同時提升視野獨立玄關多變空間聯動洄游動線全景陽臺產品設計 | Product Design方正舒適 南向三面寬 面景大陽臺廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project產品戶型分析128m2戶型設計四房二廳二衛餐廚相連，料理生活更加便利客廳餐廳精致一體，營造闊綽空間客廳餐廳精致一體，營造闊綽空間精致餐廚南北通透雙廳“十字軸線”空間最大化提高贈送面積，同時提升視野豪華主臥套間產品設計 | Product Design南北通透 南向四面寬 多功能組合客廳

55、廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan Project產品戶型分析140m2戶型設計四房二廳二衛中西餐廚相連，豐富料理生活中西餐廚結合獨立入戶的老人房，滿足多代居需求童享房間靠近主臥，便于照顧需求雙套房適老性設計樂享兒童房最大化提高贈送面積，同時提升視野豪華主臥套間產品設計 | Product Design南北通透 南向四面寬 豪華主臥5地庫溢價策略 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project地庫溢價策略 | Basement premium車庫輪廓線優化21外輪廓線與商業、幼兒園脫開外輪廓線簡潔、緊湊、方正 幼兒園 商業

56、 幼兒園3半數以上塔樓與地庫脫開保持地庫完整性，從而提高停車效率，同時也保證每棟樓有通道與地塊便捷聯通。盡量避免出現無效面積或布車障礙問題。 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project地庫溢價策略 | Basement premium基地現狀呈坡狀，做半地下室的好處利用地勢高差做半地下室車庫充分利用地形，順應地勢，減少開挖1. 避免大面積開挖，減少土方量2. 場地高差恰好一層地下室和覆土的高度，方便作出高差變化和聯系基地現狀呈坡狀，做半地下室的好處利用地勢高差做半地下室車庫充分利用地形，順應地勢，減少開挖隨地勢形成半地下室車庫，減少土方量，同時多余土方

57、用作車庫上方覆土層1. 避免大面積開挖，減少土方量2. 場地高差恰好一層地下室和覆土的高度，方便作出高差變化和聯系原始基地地形 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project常規做法：8100 大柱網，梁高 800mm, 所需層高較高。優化做法：1. 優化柱網，調整為 5300mm 小柱網，從而減少梁高；2. 機電設備優化，減少設備所占高度。柱網優化結合本項目情況，若要進一步壓縮成本，采用小柱網方式，單方造價比大柱網節省 12% 左右地庫溢價策略 | Basement premium 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan p

58、roject局部商業與半地下室車庫接壤，局部車庫可作為商業贈送利用半地下室作為商業贈送戶均贈送面積高達 20 ，提高商業溢價地庫溢價策略 | Basement premium 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project超大空間營造尊貴入戶體驗地下室單元入口前導區及港灣落客區2 地下室大堂前導區1導向示意區3 港灣式落客區4大堂電梯廳5地下室車庫出入口前導區緩沖區12歸家識別區3 導向示意地庫溢價策略 | Basement premium6示范區方案深業路SITE規劃道路金街商業金街商業金街商業金街商業萬達廣場東江購物人流已建成社區周邊居住人流城市人流城

59、市觀光人流ZX-D02-0507 地塊ZX-D02-0102 地塊示范區售樓處選址示范區售樓處選址：1、深業路為城市主干道，人流量較大；臨近東江擁有城市觀光人流；近萬達廣場共享購物人流；貼近成熟社區坐擁附近常住人流。2、要求售樓處不拆改同時快速建造，選擇金街端頭處，方便售樓部未來商業化改造及建造的便利。3、售樓部要求具有昭示性、景觀性及引導性，選擇金街端頭處建造極具視覺沖擊力的造型元素，很好的達到了詔示引流的效果。56m40m大盤售樓處多體驗的豐富感受設計策略體驗、關懷、價值對城市街角廣場的沖擊力昭示、景觀、引導設計策略順應開發條件的多元適應性設計策略復合、適應、多元我們的設計原則立面少改造結

60、構零改造具網紅特質Our design principles設計原則設計策略體驗型銷售設計策略泛景觀示范區LAND USAGE周邊用地性質123487大門車行入口停車步入人行入口后勤入口入口廣場主題前場影音宣傳沙盤接待洽談區往二層景觀廊道景觀廊道5138景觀廊道主題前場大門一層平面流線6一層售樓處建筑面積：870（共1440）LAND USAGE周邊用地性質通往樣板間通向花園景觀大門8910111213101113二層平面流線社區花園景觀大門歸家步道歸家步道二層售樓處建筑平面：570（共1440）首開示范區 - 景觀首開示范區 - 住宅首開示范區 - 住宅首開示范區 - 金街商業首開示范區范圍

61、首開示范區 - 首層金街考慮周轉快，選擇人流量大、昭示性強的區域；首開45億貨值區域，選擇4棟塔樓+單側雙層商業金街首開模式。大盤及首開示范區范圍包括：4棟住宅（5.2萬平米-貨值5億）+單側金街商業（0.5萬平米-貨值1.2億）+示范性區域景觀首開示范區 - 景觀首開示范區 - 住宅首開示范區 - 商業金街大盤及首開示范區示意首開示范區范圍年輕、時尚活力、體驗高端、簡潔售樓處立面設計售樓處立面采用整體式設計手法，體塊的穿插與組合保持建筑整體高端、簡潔的特色；虛實體塊的對比彰顯建筑的力度；體塊的異形突變增加其特有的活力，格柵與垂直綠化的結合使建筑富有生機。在建筑完成售樓處的使命后，其建筑本身含

62、有的活躍元素，可令其只需稍許改造，便可成為極具標識性的商業主力店。售樓處材料選型設計立面材料我們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術U型玻璃U-GLASS有著理想的透光性、隔熱性、保溫性和較高的機械強度鋁型材格柵ALUMINUM PROFILE GRILLE膜厚均勻，有超強的金屬質感，高檔美觀。并且氧化膜質地堅硬，非常耐磨立面材料我們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術U型玻璃U-GLASS有著理想的透光性、隔熱性、保溫性和較高的機械強度超白玻璃一種超透明玻璃，透光率可達91.5%。 具有優越的物理、機械及光學性能。立面材料我

63、們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術U型玻璃U-GLASS有著理想的透光性、隔熱性、保溫性和較高的機械強度金屬鋁板ALUMINIUM PLATE高強度建筑復核材料。強度大、重量輕、平整度高，不易傳導聲和熱售樓處室內設計水吧接待洽談區售樓處改商業立面設計將售樓處整體素雅的超白玻置換成元素活躍的彩釉玻璃，使立面“像素化”跳動的彩色元素，加強其標志性的地位，轉角旗艦店統領整個商業金街，凸顯出新型高端的商業街區。售樓處商業7立面策略 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project立面策略 | Facade design住宅立面定

64、位現代典雅 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project城市韻律建筑韻律立面策略 | Facade design 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅立面OPT1OPT2立面策略 | Facade design 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅立面材質12灰白色真石漆深灰色真石漆立面策略 | Facade design商業立面設計面向年輕化，富有活力的消費群體，商業立面采用幾何式單元組合方式設計，立面整體效果高端、簡潔，是現代商業立面設計的主流。商

65、業立面材料選型設計立面材料PLAN DISPLAY我們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術超白玻璃一種超透明玻璃，透光率可達91.5%。 具有優越的物理、機械及光學性能。彩釉玻璃這種產品具有很高的功能性和裝飾性。它有許多不同的顏色和花紋，如條狀、網狀和電狀圖案等等。立面材料PLAN DISPLAY我們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術超白玻璃一種超透明玻璃，透光率可達91.5%。 具有優越的物理、機械及光學性能。石材顏色美觀，外觀色澤可保持百年以上，質地、紋路均勻，顏色豐富，顆粒均勻細密，間隙小立面材料PLAN DISPLA

66、Y我們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術超白玻璃一種超透明玻璃，透光率可達91.5%。 具有優越的物理、機械及光學性能。立面材料我們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術U型玻璃U-GLASS有著理想的透光性、隔熱性、保溫性和較高的機械強度膜厚均勻，有超強的金屬質感，高檔美觀。并且氧化膜質地堅硬，非常耐磨立面材料我們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術U型玻璃U-GLASS有著理想的透光性、隔熱性、保溫性和較高的機械強度鋁型材格柵ALUMINUM PROFILE GRILLE膜厚均勻，有超強的

67、金屬質感，高檔美觀。并且氧化膜質地堅硬，非常耐磨立面材料我們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術U型玻璃U-GLASS有著理想的透光性、隔熱性、保溫性和較高的機械強度高強度建筑復核材料。強度大、重量輕、平整度高，不易傳導聲和熱立面材料我們采用新的建筑材料和新的建筑工藝，重新定義建筑的內在美，演繹現代生活藝術U型玻璃U-GLASS有著理想的透光性、隔熱性、保溫性和較高的機械強度金屬鋁板ALUMINIUM PLATE高強度建筑復核材料。強度大、重量輕、平整度高，不易傳導聲和熱 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案

68、一鳥瞰圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案一夜景圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案一彩色總圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project方案二鳥瞰圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project商業入口透視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project金街入口透視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project沿街商業透

69、視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project示范區效果圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project住宅立面效果圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小區內庭院透視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小區透視圖 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project小區入口透視圖8技術圖紙 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技術

70、圖紙 | Technical drawings技術圖紙 | Technical drawings 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技術圖紙 | Technical drawings技術圖紙 | Technical drawings 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技術圖紙 | Technical drawings 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技術圖紙 | Technical drawings技術圖紙 | Technical drawin

71、gs示范區一層平面圖本層建筑面積：870 ；總建筑面積：1440 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技術圖紙 | Technical drawings技術圖紙 | Technical drawings示范區二層平面圖本層建筑面積：570 ；總建筑面積：1440 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技術圖紙 | Technical drawings技術圖紙 | Technical drawings 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技術圖紙 | Technical drawings 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技術圖紙 | Technical drawings 廣東河源東源項目 Guangdong Heyuan Dongyuan project技術圖紙 | Technical drawings技術圖紙 | Technical drawings剖面圖