1、上海柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司2020年2月BIYUN INTERNATIONAL COMMUNITY BIYUN MANSION PROJECT CONCEPT DESIGN長(zhǎng)盛投資集團(tuán)海門(mén)崇明島項(xiàng)目建 筑 規(guī) 劃 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)基礎(chǔ)分析篇BASIC ANALYSIS01規(guī)劃策略篇PLANNING STRATEGYS02030405規(guī)劃分析篇PLANNING ANALYSIS06目錄CONTENTS產(chǎn)品分析篇PRODUCT ANALYSIS立面分析篇FACADE ANALYSIS售樓篇SALES OFFICEPART基 礎(chǔ) 分 析Basic Analysis01長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃

2、概念方案設(shè)計(jì)區(qū)位分析交通便利，生態(tài)極優(yōu)海門(mén)市啟東市上海市崇明區(qū)政府SITE基地位置海永鎮(zhèn)政府900米基地位于江蘇省南通市海門(mén)市崇明島的海永鎮(zhèn)境內(nèi)北側(cè)，距離鎮(zhèn)政府直線距離900米左右。第一，基地北臨南通、南面上海，大經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)優(yōu)越，交通便利。第二，基地位于崇明島內(nèi)，島內(nèi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，居住生態(tài)環(huán)境極優(yōu)。20km30km60km21km長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)基地南面為通向上海和南通主要干道永隆路，東側(cè)為海西路。公交車(chē)站位于永隆路和鴿龍港路。總體來(lái)說(shuō)，基地周邊交通相對(duì)比較便利，具備一定的可達(dá)性。SITE公交站公交站交通分析周邊現(xiàn)狀SITE農(nóng)田農(nóng)田農(nóng)田學(xué)校公寓辦公建筑廠房廠房132基

3、地北面為現(xiàn)狀公寓與辦公建筑，南面農(nóng)田，東側(cè)為學(xué)校，西側(cè)為廠房和農(nóng)田，基地周邊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低。長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)小結(jié)1. 1.項(xiàng)目周邊交通相對(duì)較好，具備一定的可達(dá)性2. 2.項(xiàng)目周邊配套較為缺乏3. 3.項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)程度較低，具有大量水系和農(nóng)田牧場(chǎng)，生態(tài)環(huán)境較好長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)融創(chuàng)海上桃源綠地長(zhǎng)島本案國(guó)瑞瀛臺(tái)藍(lán)湖灣3.5km0.7km大愛(ài)城周邊主要競(jìng)品藍(lán)湖灣藍(lán)湖灣占地面積：141000容積率:1.2類型：洋房，別墅面積段：洋房：88、93、112、115 m綠地長(zhǎng)島綠地長(zhǎng)島占地面積：199377容積率:1.06類型：聯(lián)排、別墅面積段：聯(lián)排103m 類獨(dú)

4、棟：125m融創(chuàng)海上桃源融創(chuàng)海上桃源占地面積：330000容積率:0.8類型：疊墅、合院、洋房面積段：洋房：95合院：89疊墅：135國(guó)瑞瀛臺(tái)國(guó)瑞瀛臺(tái)占地面積：1030420容積率:1.01類型：洋房、聯(lián)排別墅面積段：洋房：85、98 聯(lián)排：149大愛(ài)城占地面積：892128容積率:1.5類型：洋房面積段：洋房85、95、113m432157km12.5km3.5km長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)主力戶型主力戶型主力戶型135戶型，3室2廳2衛(wèi)洋房聯(lián)排合院藍(lán)湖灣綠地長(zhǎng)島融創(chuàng)海上桃源國(guó)瑞瀛臺(tái)大愛(ài)城115戶型，3室2廳1衛(wèi)118戶型，3室2廳2衛(wèi)115戶型，3室2廳2衛(wèi)103戶型，2室2

5、廳3衛(wèi)125戶型，4室2廳3衛(wèi)95戶型，2室2廳2衛(wèi)98戶型，3室2廳1衛(wèi)86戶型，2室2廳1衛(wèi)149戶型，4室3廳4衛(wèi)85戶型，3室2廳1衛(wèi)95戶型，3室2廳1衛(wèi)113戶型，4室2廳2衛(wèi)90戶型，3室2廳1衛(wèi)105戶型，3室2廳1衛(wèi)90戶型，3室2廳1衛(wèi)90戶型，3室2廳1衛(wèi)周邊主要競(jìng)品長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)競(jìng)品總結(jié)1. 項(xiàng)目周邊競(jìng)品主要為洋房與合院（合院、聯(lián)排面積均較大，最小的為103平）2. 競(jìng)品戶型結(jié)構(gòu)較為經(jīng)典，面寬資源分配常規(guī)，多為兩面寬、三面寬3.贈(zèng)送溢價(jià)，部分產(chǎn)品通過(guò)贈(zèng)送上層送露臺(tái)，一層送院子；合院贈(zèng)送私家庭院。關(guān)鍵詞：度假、療養(yǎng)、休閑關(guān)鍵詞：度假、療養(yǎng)、休閑具

6、有全球引領(lǐng)示范作用的世界級(jí)生態(tài)島以度假療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑、農(nóng)業(yè)科創(chuàng)功能為主導(dǎo)合院產(chǎn)品最大化最大溢價(jià)商辦產(chǎn)權(quán)劣勢(shì)扭轉(zhuǎn)高贈(zèng)送率小面積下產(chǎn)品舒適度提升立體化建筑空間（露臺(tái)/院落/挑空）周期成本降低地庫(kù)優(yōu)化區(qū)域特色分析長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)目標(biāo)1. 通過(guò)對(duì)區(qū)域特色和周邊競(jìng)品的分析，得出：地塊的產(chǎn)品定位為二居產(chǎn)品和度假產(chǎn)品2. 我們提升產(chǎn)品力的關(guān)鍵點(diǎn)：超高的附加值、多套房設(shè)計(jì)、大寬廳、大露臺(tái)贈(zèng)送、私家庭院贈(zèng)送入口庭院園中園下沉庭院側(cè)庭院主庭院屋頂露臺(tái),周?chē)吧M收眼底全套房設(shè)計(jì)奢華地下空間采光下沉庭院地下挑高家庭廳泰禾姑蘇院子泰禾姑蘇院子金地泗水風(fēng)華金地泗水風(fēng)華泰禾大城小院泰禾大城小院泰禾

7、姑蘇院子泰禾姑蘇院子柏濤在上海及周邊地區(qū)完成的典型項(xiàng)目PART規(guī) 劃 策 略Planning Strategy02長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)規(guī)劃條件用地編號(hào)01-09-（008）-035用地性質(zhì)商服用地用地規(guī)模47519容積率0.9地上建筑規(guī)模42767建筑控制高度18 m建筑密度45%綠地率15%SITES=47519至上海、南通至上海、南通長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)在同等住宅產(chǎn)品的條件下，不同商業(yè)位置的排布的比選商業(yè)昭示性: 強(qiáng)可達(dá)性:實(shí)用性:對(duì)低層住宅影響:東南角南面結(jié)合入口大門(mén)北面洋房下底商?hào)|面衛(wèi)生站南面強(qiáng)強(qiáng)較小商業(yè)昭示性:較強(qiáng)可達(dá)性:實(shí)用性:對(duì)低層住宅影響

8、:強(qiáng)強(qiáng)較小商業(yè)昭示性:較弱可達(dá)性:實(shí)用性:對(duì)低層住宅影響:較強(qiáng)較弱小商業(yè)昭示性:較弱可達(dá)性:實(shí)用性:對(duì)低層住宅影響:較強(qiáng)較弱較小 長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)多層產(chǎn)多層產(chǎn)品類型品類型6F6F洋房洋房5F5F洋房洋房4F4F疊加疊加6F6F疊加疊加4F LOFT4F LOFT6F SOHO6F SOHO總圖總圖產(chǎn)品層高產(chǎn)品層高2.9m1層層4.5m，45層層3m3.0m2.9m4.5m2.9m產(chǎn)品產(chǎn)品商業(yè)商業(yè)+ +合合院比例院比例65.37%61.54%51.45%56.53%43.76%64.87%產(chǎn)品力產(chǎn)品力一般一般強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)較弱較弱建議建議在同等低層產(chǎn)品的條件下，不同

9、多層產(chǎn)品的排布測(cè)算與比選在同等低層產(chǎn)品的條件下，不同多層產(chǎn)品的排布測(cè)算與比選 長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)商業(yè)位置比選及多層經(jīng)濟(jì)性測(cè)算結(jié)論：1 1、商業(yè)位置建議在地塊的東南角，昭示性實(shí)用性更強(qiáng)。2 2 、多層產(chǎn)品的選擇上，從產(chǎn)品力和經(jīng)濟(jì)性性上綜合考慮，56F56F的洋房為佳。長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)市面上低層產(chǎn)品類型一層別墅三層別墅特點(diǎn)：容積率:0.20.2- -0.30.3產(chǎn)品面積段：8080- -100100案例：綠城桃李春風(fēng)特點(diǎn)：容積率:0.60.6- -0.90.9產(chǎn)品面積段：130130以上案例：萬(wàn)科桂語(yǔ)里二層別墅特點(diǎn)：容積率:0.30.3- -0.50.

10、5產(chǎn)品面積段：100100- -130130案例：融創(chuàng)海上桃源長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)特點(diǎn)：產(chǎn)品面積段：8080- -100100院落空間豐富一層平面圖1F-83 - 2房2廳2衛(wèi)容積率:0.30.3面積小，層數(shù)低，附加值贈(zèng)送較少綠城桃花源(1F合院產(chǎn)品)長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)融創(chuàng)海上桃源(2F合院產(chǎn)品)產(chǎn)品面積段：135135產(chǎn)品舒適性：強(qiáng)特點(diǎn)：院落空間較大容積率:0.5 52F-135 - 2房2廳2衛(wèi)附加值贈(zèng)送：較高長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)特點(diǎn)：低層容積率度:0.880.88產(chǎn)品面積段：130130以上產(chǎn)品舒適性：強(qiáng)附加值贈(zèng)送：高萬(wàn)科桂語(yǔ)

11、里(3F合院產(chǎn)品)長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)規(guī)劃推導(dǎo)1, 1,周邊競(jìng)品（融創(chuàng)海上桃園為2F+2F+地下一層產(chǎn)品），在合院產(chǎn)品線上，為保證產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，不建議做3F3F產(chǎn)品。3,3,本項(xiàng)目為商服用地，可利用商辦產(chǎn)權(quán)豎向優(yōu)勢(shì)，2F2F產(chǎn)品首層和二層分別可以通過(guò)夾層和閣樓增加超高產(chǎn)品附贈(zèng)率。2,2,本項(xiàng)目地塊容積率為0.90.9，1F1F產(chǎn)品超低容積率無(wú)法保證低層產(chǎn)品的占比。結(jié)論：本地塊合院產(chǎn)品建議采用2F2F產(chǎn)品形式長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)測(cè)算2 2 、在同等庭院贈(zèng)送及產(chǎn)品面寬條件下，首層占地的測(cè)算和比選3 3 、產(chǎn)品面寬與總圖經(jīng)濟(jì)性測(cè)算與比選1 1、 同等產(chǎn)品級(jí)

12、配下，不同產(chǎn)品模式及組合方式比選長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)“一”字合院“C”“C”字型合院“L L”型合院南北入理論容積率:院子情況:停車(chē)經(jīng)濟(jì)性: “L L”型合院東西入高理論容積率: 0.630.63院子情況:停車(chē)經(jīng)濟(jì)性:一般理論容積率: 0.800.80院子情況:停車(chē)經(jīng)濟(jì)性:較高理論容積率: 0.780.78院子情況:一般停車(chē)經(jīng)濟(jì)性:1 1、同等產(chǎn)品級(jí)配下，不同產(chǎn)品模式及組合方式比選院子完整，舒適性高0.780.78院子不夠整，適用于超大戶型院子私密性好，但存在嚴(yán)重對(duì)視院子私密性好，存在對(duì)視 長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)“一”字型南北入“L L”型東西入院子情況:

13、院子情況:院子情況:院子情況:1 1、同等產(chǎn)品級(jí)配下，不同產(chǎn)品模式及組合方式比選院子完整，舒適性高院子私密性好，但存在嚴(yán)重對(duì)視院子私密性差好，存在對(duì)視。“一”字型南北入圍合形式“L L”型東西入圍合式日照:日照:個(gè)別戶型日照較差均好性較差日照:日照自遮擋嚴(yán)重日照:一半戶型為西南朝向自遮擋厲害日照均好性差院子完整，舒適性較高均好性差 合院商業(yè)比例: 65.37%65.37%合院商業(yè)比例: 64.85%64.85%合院商業(yè)比例: 65.06%65.06%合院商業(yè)比例: 65.28%65.28%院子情況:日照:優(yōu)合院商業(yè)比例: 56.37%56.37%院子私密性差好，存在對(duì)視。優(yōu)長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目

14、建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)首層占地首層占地A2戶型首層戶型首層50，A1戶型首層面積戶型首層面積55A1戶型首層戶型首層55，A2戶型首層面積戶型首層面積60A1戶型首層戶型首層60，A2戶型首層面積戶型首層面積65建筑面寬建筑面寬7.2m兩面寬兩面寬+9.3m三面三面寬寬6.9m兩面寬兩面寬+9.0m三面三面寬寬6m1.5面寬面寬+7.5m兩面兩面寬寬7.2m兩面寬兩面寬+9.3m三面三面寬寬6.9m兩面寬兩面寬+9.0m三面三面寬寬6m1.5面寬面寬+7.5m兩面兩面寬寬7.2m兩面寬兩面寬+9.3m三面三面寬寬6.9m兩面寬兩面寬+9.0m三面三面寬寬6m1.5面寬面寬+7.5m兩面兩面寬寬總

15、圖總圖合院商業(yè)比例合院商業(yè)比例65.47%70.01%77.21%63.51%68.37%75.62%58.15%63.18%67.33%貨值貨值8.17億億8.38億8.72億8.08億8.31億8.65億7.82億8.06億8.25億產(chǎn)品力產(chǎn)品力強(qiáng)較強(qiáng)一般強(qiáng)較強(qiáng)一般強(qiáng)較強(qiáng)一般A1 A1 A2A2產(chǎn)品不同占地及面寬的規(guī)劃布局分析長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)首層占地首層占地A1戶型首層戶型首層50，A2戶型首層面積戶型首層面積55A1戶型首層戶型首層55，A2戶型首層面積戶型首層面積60A1戶型首層戶型首層60，A2戶型首層面積戶型首層面積65總圖總圖商業(yè)商業(yè)+合院比例合院比例70

16、.01%68.37%63.18%貨值貨值8.38億8.31億8.06億產(chǎn)品力產(chǎn)品力較差較強(qiáng)強(qiáng)建議建議 2 2、在同等庭院贈(zèng)送及產(chǎn)品面寬條件下，首層占地的測(cè)算和比選長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)首層占地首層占地7.2m兩面寬兩面寬+9.3m三面寬三面寬6.9m兩面寬兩面寬+9.0m三面寬三面寬6.0m1.5面寬面寬+7.5m兩面寬兩面寬總圖總圖商業(yè)商業(yè)+合院比例合院比例63.51%68.37%75.62%貨值貨值8.08億8.31億8.65億產(chǎn)品力產(chǎn)品力強(qiáng)較強(qiáng)差建議建議 3 3、產(chǎn)品面寬與總圖經(jīng)濟(jì)性測(cè)算與比選長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)傳統(tǒng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性測(cè)算結(jié)論：1、產(chǎn)品建議選

17、擇55占地,首層院子占比約1:1的模式2 、產(chǎn)品面寬大戶型9米3個(gè)面寬 小戶型6.9米2個(gè)面寬模式3 、產(chǎn)品采用南北入戶形式，“一”字型的產(chǎn)品形式為佳長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)是否還有其他做法的可能性目前傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品保證一定舒適度下別墅比例只能做到66%左右，任然有比較大的數(shù)量低溢價(jià)的洋房產(chǎn)品長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)3F疊院產(chǎn)品綠城-藍(lán)城春風(fēng)江南1F大平層戶型2-3F上疊戶型上疊院子下疊院子3F疊墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品面積段：83-1881.高容積率2. 提升產(chǎn)品舒適度3. 更附加值高2-3F地下室贈(zèng)送1F地下室贈(zèng)送二層大露臺(tái)的私家庭院感受長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概

18、念方案設(shè)計(jì)3F疊院產(chǎn)品-商辦產(chǎn)權(quán)豎向優(yōu)勢(shì)利用地下是人防可偷設(shè)備夾層，所以本案只能抬高地庫(kù)1m來(lái)增加層高，后續(xù)作為首層地面首層地面標(biāo)高-1.00閣樓2.9夾層3m夾層1.首層5米層高加上偷地下室1米可以隔成兩層2.3層利用4.2米的層高加閣樓的高度可將閣樓更好的利用。利用商辦層高優(yōu)勢(shì)，3層變5層地上加一層地下的超高贈(zèng)送，由于產(chǎn)品豎向?qū)訑?shù)過(guò)多，則更易于疊院形式的產(chǎn)品長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院比例做到：78%3F疊院產(chǎn)品-規(guī)劃測(cè)算保證3面寬戶型，與高院子贈(zèng)送的前提下PART規(guī) 劃 分 析Planning Analysis03長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)規(guī)劃方案一長(zhǎng)盛集團(tuán)

19、海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案一鳥(niǎo)瞰圖長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案一總平面圖、技術(shù)指標(biāo)業(yè)態(tài)戶型面積層數(shù)戶數(shù)單元數(shù)總面積面積比例洋房858561681414008.132.75%合院10010121291291302965.77%合院110111212712714097沿街商業(yè)1000物業(yè)用房2730.64%配電房3600.84%合計(jì)42442767.1100.00%海門(mén)崇明島項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)單位備注總用地面積47519總建筑面積68177.41 地上計(jì)容建筑面積42767.1其中住宅41134.1其中洋房14008.1合院27126商業(yè)配套用房1633其中物業(yè)用房273沿街商

20、業(yè)360配電房1000地下建筑面積25410.31 其中車(chē)庫(kù)面積10158.35 地下贈(zèng)送面積（不含夾層）15251.96 容積率0.90 綠地率15%建筑密度42.82%住宅戶數(shù)424戶住宅人數(shù)1357人3.2人/戶建筑限高18m機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)256 輛長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案一功能分布合院產(chǎn)品為主要產(chǎn)品洋房布置于地塊北側(cè)一排商業(yè)布置于地塊東南角配電房分開(kāi)布置滿足全區(qū)配電半徑人行大堂布置于地塊南側(cè)洋房住宅合院人行大堂配套商業(yè)長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案一公共空間體系利用傳統(tǒng)院落的街巷布局形式，在方案一的小區(qū)公共空間的設(shè)置中引入了留園的設(shè)計(jì)手法，在公共區(qū)域布置形

21、成有節(jié)奏韻律的街、門(mén)、巷、徑、園、院、宅園林空間序列。同時(shí)依靠住宅組團(tuán)的圍合，形成獨(dú)立的組團(tuán)公共空間。場(chǎng)街宅里弄河院序列空間營(yíng)造、多重入戶體驗(yàn)街坊里宅弄院長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案一交通組織人行流線車(chē)行流線消防流線（隱形消防道路）入口即進(jìn)入地庫(kù)，全區(qū)無(wú)車(chē)設(shè)計(jì)。地塊內(nèi)部消防車(chē)為隱形車(chē)道，與景觀道路結(jié)合在劃分的處理上，避免簡(jiǎn)單的重復(fù)，也便于街巷間的通達(dá)，及歸家路線的便捷。采用道路分級(jí)（街巷坊多級(jí)路網(wǎng)）實(shí)現(xiàn)建筑街巷間疏密有度，所謂“疏可走馬，密不透風(fēng)”，形成既開(kāi)放又圍合的組織關(guān)系地庫(kù)出入口小區(qū)次入口小區(qū)主入口長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)地下室模式分析全地庫(kù)模式半地庫(kù)-

22、-單邊停車(chē)半地庫(kù)- -雙邊停車(chē)1.對(duì)規(guī)劃影響小，疊墅比例為75%75%2.小區(qū)品質(zhì)高，人車(chē)分流，庭院面積大3.滿足規(guī)范要求，落地性強(qiáng)4.地庫(kù)開(kāi)挖為基準(zhǔn)標(biāo)高往下約4.64.6米1.對(duì)規(guī)劃影響較大，疊墅比例為65%65%2.人車(chē)混行3.入戶高差大4.如滿足規(guī)范用地地庫(kù)頂板標(biāo)高，則無(wú)法贈(zèng)送首層層高5.車(chē)庫(kù)占用地下贈(zèng)送部分，地下贈(zèng)送率降低6.地下開(kāi)挖是基準(zhǔn)標(biāo)高往下約1.81.8米1.對(duì)規(guī)劃影響較大，疊墅比例為65%65%2.人車(chē)混行3.產(chǎn)品均好性差（地下贈(zèng)送率，室外停車(chē)和室內(nèi)停車(chē)區(qū)別，入戶方式區(qū)別，大小間距區(qū)別等）4.如滿足規(guī)范用地地庫(kù)頂板標(biāo)高，則無(wú)法贈(zèng)送首層層高5.車(chē)庫(kù)占用地下贈(zèng)送部分，地下贈(zèng)送率降

23、低6.地下開(kāi)挖是基準(zhǔn)標(biāo)高往下約1.81.8米 長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)集中式地庫(kù)停車(chē)地庫(kù)經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)，開(kāi)挖面積小成本低地下室模式分析魚(yú)骨狀地庫(kù)停車(chē)局部魚(yú)骨狀集中式停車(chē)地庫(kù)經(jīng)濟(jì)性差，開(kāi)挖面積大成本高合院停車(chē)歸家流線過(guò)長(zhǎng)，用戶感受差私家停車(chē)位獨(dú)立入戶，用戶感受好地庫(kù)經(jīng)濟(jì)性適中，分期開(kāi)發(fā)可規(guī)避周期問(wèn)題大戶型私家停車(chē)入戶，小戶型采用集中豎向電梯就近入戶，用戶感受較好 長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案一地下車(chē)庫(kù)平面圖及指標(biāo)地下總建筑面積 18085.69 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē) 308輛單車(chē)位指標(biāo) 5.3*2.5m地庫(kù)層高 3.9m圖例用地紅線低層退界線地庫(kù)邊界線地庫(kù)道路機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位回填土不開(kāi)

24、挖地庫(kù)出入口進(jìn)地庫(kù)電梯長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)規(guī)劃方案二長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案二鳥(niǎo)瞰圖長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案二總平面圖、技術(shù)指標(biāo)業(yè)態(tài)戶型面積層數(shù)戶數(shù)單元數(shù)總面積面積比例洋房8585610298671.120.28%合院1001012156781545978.24%合院11010911567817004沿街商業(yè)1000配電房3600.84%物業(yè)2730.64%合計(jì)41442767.1100.00%海門(mén)崇明島項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)單位備注總用地面積47519總建筑面積75796.10 地上計(jì)容建筑面積42767.1其中住宅41134.1其中洋房86

25、71.1合院32463商業(yè)配套用房1633其中物業(yè)用房273沿街商業(yè)1000配電房360地下建筑面積33029.00 其中車(chē)庫(kù)面積18521.00 地下贈(zèng)送（不含夾層）14508.00 容積率0.90 綠地率15%建筑密度42.32%住宅戶數(shù)414戶住宅人數(shù)1325人3.2人/戶建筑限高18m機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)312 輛長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案二功能分布洋房住宅合院人行大堂配套商業(yè)疊院產(chǎn)品為主要產(chǎn)品洋房布置于地塊北側(cè)一排商業(yè)布置于地塊東南角配電房分開(kāi)布置滿足全區(qū)配電半徑人行大堂布置于地塊南側(cè)長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案二公共空間體系利用傳統(tǒng)院落的街巷布局形式，在方案

26、一的小區(qū)公共空間的設(shè)置中引入了留園的設(shè)計(jì)手法，在公共區(qū)域布置形成有節(jié)奏韻律的街、門(mén)、巷、徑、園、院、宅園林空間序列。同時(shí)依靠住宅組團(tuán)的圍合，形成獨(dú)立的組團(tuán)公共空間。序列空間營(yíng)造、多重入戶體驗(yàn)街坊里宅弄院長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)方案一交通組織人行流線車(chē)行流線消防流線（隱形消防道路）入口即進(jìn)入地庫(kù)，全區(qū)無(wú)車(chē)設(shè)計(jì)。地塊內(nèi)部消防車(chē)為隱形車(chē)道，與景觀道路結(jié)合在劃分的處理上，避免簡(jiǎn)單的重復(fù)，也便于街巷間的通達(dá)，及歸家路線的便捷。采用道路分級(jí)（街巷坊多級(jí)路網(wǎng)）實(shí)現(xiàn)建筑街巷間疏密有度，所謂“疏可走馬，密不透風(fēng)”，形成既開(kāi)放又圍合的組織關(guān)系地庫(kù)出入口小區(qū)次入口小區(qū)主入口長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)

27、劃概念方案設(shè)計(jì)方案二地下車(chē)庫(kù)平面圖及指標(biāo)地下總建筑面積 33029.6 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē) 312輛單車(chē)位指標(biāo) 5.3*2.5m地庫(kù)層高 3.9m圖例用地紅線低層退界線地庫(kù)邊界線地庫(kù)道路機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位回填土不開(kāi)挖地庫(kù)出入口PART產(chǎn) 品 分 析Product Analysis04長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院產(chǎn)品分析洋房產(chǎn)品分析疊院產(chǎn)品分析長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院產(chǎn)品分布圖合院占比：63.43%商業(yè)占比：2.34%洋房占比：32.75%110100長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院產(chǎn)品組團(tuán)首層平面8.2m1.5m4.7m8.2m1.5m4.0m8.2m1.5m4

28、.7m8.2m1.5m4.0m2.5m4.7m4.0m9.0m6.2m10.5m4.0m2.5m9.0m6.2m10.5m4.0m9.0m9.0m10.5m4.0m10.5m6.9m6.9m長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院產(chǎn)品組團(tuán)地下一層平面組團(tuán)戶數(shù)：24戶停車(chē)數(shù)：36輛每戶車(chē)位數(shù)：1.5輛長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院產(chǎn)品組團(tuán)形態(tài)鳥(niǎo)瞰圖長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院產(chǎn)品組團(tuán)形態(tài)透視圖長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)6.4m8.0m2.5m南北家庭廳樓梯廚房衣帽間更衣室書(shū)房餐廳家庭廳健身區(qū)車(chē)道停車(chē)位健身區(qū)書(shū)房樓梯廚房衣帽間更衣室書(shū)房餐廳書(shū)房日照間

29、距 （10.2-3-0.9）*1.33*0.9=7.548合院組團(tuán)剖面分析南北剖長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)贈(zèng)送閣樓贈(zèng)送夾層贈(zèng)送南向庭院贈(zèng)送地下夾層贈(zèng)送地下一層合院產(chǎn)品體塊分析閣樓二層夾層一層地下夾層地下一層贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送閣樓贈(zèng)送夾層贈(zèng)送南向庭院贈(zèng)送地下夾層贈(zèng)送地下一層計(jì)容建筑面積：110.33地下贈(zèng)送面積： 146.2院子贈(zèng)送面積： 62.5夾層贈(zèng)送面積： 69.98閣樓贈(zèng)送面積： 46.62露臺(tái)贈(zèng)送面積： 19.16挑空贈(zèng)送面積： 3.68天井贈(zèng)送面積： 6.8實(shí)得（使用面積）： 465.27實(shí)得（不含院子）： 402.77得房率：365%計(jì)容建筑面積：98.67地下贈(zèng)送面積：

30、127.34院子贈(zèng)送面積： 51.14夾層贈(zèng)送面積： 56.78閣樓贈(zèng)送面積： 51.01露臺(tái)贈(zèng)送面積： 5.77挑空贈(zèng)送面積：3.52天井贈(zèng)送面積： 5.6實(shí)得（使用面積）： 399.83實(shí)得（不含院子）： 348.69得房率：353.4%110戶型100戶型長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)計(jì)容建筑面積 地下贈(zèng)送面積 院子贈(zèng)送面積 夾層贈(zèng)送面積 閣樓贈(zèng)送面積 露臺(tái)贈(zèng)送面積 挑空贈(zèng)送面積 天井贈(zèng)送面積實(shí)得使用面積實(shí)得建筑面積（不含院子） 得房率98.6798.67127.34127.3451.1451.1456.7856.7851.0151.015.775.773.523.525.65

31、.6399.83399.83348.69348.69353.40%353.40%合院A1戶型高度在2200以上的范圍1、南北入戶兩層合院2、戶型面積993、兩開(kāi)間：3.5+3.44、高得房率：353.4%長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院A1戶型計(jì)容建筑面積 地下贈(zèng)送面積 院子贈(zèng)送面積 夾層贈(zèng)送面積 閣樓贈(zèng)送面積 露臺(tái)贈(zèng)送面積 挑空贈(zèng)送面積 天井贈(zèng)送面積實(shí)得使用面積實(shí)得建筑面積（不含院子） 得房率98.6798.67127.34127.3451.1451.1456.7856.7851.0151.015.775.773.523.525.65.6399.83399.83348.69348

32、.69353.40%353.40%長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)（改造前）合院A1戶型長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)計(jì)容建筑面積 地下贈(zèng)送面積 院子贈(zèng)送面積夾層贈(zèng)送面積 閣樓贈(zèng)送面積 露臺(tái)贈(zèng)送面積挑空贈(zèng)送面積 天井贈(zèng)送面積實(shí)得使用面積 實(shí)得建筑面積（不含院子） 得房率110.33110.33146.2146.262.562.569.9869.9846.6246.6219.1619.163.683.686.86.8465.27465.27402.77402.77365%365%高度在2200以上的范圍合院A2戶型平面方案11、南北入戶兩層合院2、戶型面積1103、三開(kāi)間4、高

33、得房率：365%長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院A2戶型平面方案1計(jì)容建筑面積 地下贈(zèng)送面積 院子贈(zèng)送面積夾層贈(zèng)送面積 閣樓贈(zèng)送面積 露臺(tái)贈(zèng)送面積挑空贈(zèng)送面積 天井贈(zèng)送面積實(shí)得使用面積 實(shí)得建筑面積（不含院子） 得房率110.33110.33146.2146.262.562.569.9869.9846.6246.6219.1619.163.683.686.86.8465.27465.27402.77402.77365%365%長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院A2戶型平面方案1（改造前）長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)高度在2200以上的范圍計(jì)容建筑面積 地下贈(zèng)送

34、面積 院子贈(zèng)送面積 夾層贈(zèng)送面積 閣樓贈(zèng)送面積 露臺(tái)贈(zèng)送面積 挑空贈(zèng)送面積 天井贈(zèng)送面積 實(shí)得使用面積 實(shí)得建筑面積（不含院子）得房率109.68109.68138.8138.866.266.266.2866.2849.6449.6413133.483.486.46.4453.48453.48387.28387.28353%353%合院A2戶型平面方案21、南北入戶兩層合院2、戶型面積1103、三開(kāi)間4、高得房率：353%長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院A2戶型平面方案2計(jì)容建筑面積 地下贈(zèng)送面積 院子贈(zèng)送面積 夾層贈(zèng)送面積 閣樓贈(zèng)送面積 露臺(tái)贈(zèng)送面積 挑空贈(zèng)送面積 天井贈(zèng)送面積

35、實(shí)得使用面積 實(shí)得建筑面積（不含院子）得房率109.68109.68138.8138.866.266.266.2866.2849.6449.6413133.483.486.46.4453.48453.48387.28387.28353%353%長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)合院A2戶型平面方案2（改造前）長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)地下是人防可偷設(shè)備夾層，所以本案只能抬高地庫(kù)1m來(lái)增加層高，后續(xù)作為首層地面首層地面標(biāo)高-1.00閣樓2.9夾層3m夾層剖面改造1、通過(guò)設(shè)備夾層，首層層高調(diào)整至6m;可設(shè)3m的夾層2、二層增設(shè)閣樓夾層3、地下贈(zèng)送兩層4、與競(jìng)品比地上贈(zèng)送多，實(shí)得

36、有效面積多合院贈(zèng)送面積：地上買(mǎi)二得四，地下贈(zèng)送兩層，總計(jì)買(mǎi)二得六長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)疊院產(chǎn)品分布圖合院占比：上疊：36.46%下疊：40.10%合計(jì)：76.56%商業(yè)占比：2.34%洋房占比：20.26%長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)疊院產(chǎn)品組團(tuán)首層平面5.5m2.5m2.5m2.5m5.5m2.5m10m10m10m10m10m10m5.5m2.5m2.5m11.5m2.5m5.5m2.5m2.5m11.5m5.5m2.5m11.5m長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)疊院產(chǎn)品組團(tuán)地下一層平面組團(tuán)戶數(shù)：24戶停車(chē)數(shù)：48輛每戶車(chē)位數(shù)：2輛一個(gè)單元4+4戶8個(gè)

37、停車(chē)位長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)疊院產(chǎn)品組團(tuán)形態(tài)鳥(niǎo)瞰圖長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)疊院產(chǎn)品組團(tuán)形態(tài)透視圖長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)15m11.7m2.5m南北家庭廳健身區(qū)廚房臥室餐廳主臥庭院臥室起居室餐廳家庭廳健身區(qū)廚房臥室餐廳主臥庭院臥室起居室餐廳車(chē)道停車(chē)位停車(chē)位日照間距 （13.2-3-0.9）*1.33*0.9=11.1311.7疊院組團(tuán)剖面分析-南北剖長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)疊院產(chǎn)品體塊分析閣樓二層夾層一層地下夾層地下一層三層下疊贈(zèng)送夾層上疊贈(zèng)送閣樓上疊贈(zèng)送南向庭院上疊贈(zèng)送地下夾層上疊贈(zèng)送地下一層上疊贈(zèng)送南向庭院下疊贈(zèng)送南向庭院下

38、疊贈(zèng)送北向庭院下疊贈(zèng)送地下一層下疊贈(zèng)送地下夾層上疊下疊計(jì)容建筑面積：108.75地下贈(zèng)送面積： 108.6院子贈(zèng)送面積： 65.35夾層贈(zèng)送面積： 101.7閣樓贈(zèng)送面積： 0露臺(tái)贈(zèng)送面積： 0天井贈(zèng)送面積： 0實(shí)得（使用面積）： 384.4實(shí)得（不含院子）： 319.05得房率：293.4%計(jì)容建筑面積：101.45地下贈(zèng)送面積： 57.59院子贈(zèng)送面積： 43.4夾層贈(zèng)送面積： 0閣樓贈(zèng)送面積：47.93露臺(tái)贈(zèng)送面積： 19.7天井贈(zèng)送面積： 16.64實(shí)得（使用面積）： 267.01實(shí)得（不含院子）： 220.40得房率：220.40%下疊上疊長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)疊院

39、B1(下疊110戶型)一層南入產(chǎn)品套內(nèi)建筑面積總套內(nèi)總建筑面積得房率（不含贈(zèng)送）計(jì)容建筑面積地下贈(zèng)送面積夾層閣樓或上空贈(zèng)送面積院子贈(zèng)送面積露臺(tái)贈(zèng)送面積天井贈(zèng)送面積實(shí)得建筑面積（不含院子）實(shí)得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497.4101.45101.4557.5957.5

40、947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)疊院B1(下疊110戶型)一層北入產(chǎn)品套內(nèi)建筑面積總套內(nèi)總建筑面積得房率（不含贈(zèng)送）計(jì)容建筑面積地下贈(zèng)送面積夾層閣樓或上空贈(zèng)送面積院子贈(zèng)送面積露臺(tái)贈(zèng)送面積天井贈(zèng)送面積實(shí)得建筑面積（不含院子）實(shí)得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6

41、101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)（改造后）疊院B1(下疊110戶型)產(chǎn)品套內(nèi)建筑面積總套內(nèi)總建筑面積得房率（不含贈(zèng)送）計(jì)容建筑面積地下贈(zèng)送面積夾層閣樓或上空贈(zèng)送面積院子贈(zèng)送面積露臺(tái)贈(zèng)送面積天井贈(zèng)送面積實(shí)得建筑

42、面積（不含院子）實(shí)得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112

43、長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)（改造前）疊院B1(上疊100戶型)產(chǎn)品套內(nèi)建筑面積總套內(nèi)總建筑面積得房率（不含贈(zèng)送）計(jì)容建筑面積地下贈(zèng)送面積夾層閣樓或上空贈(zèng)送面積院子贈(zèng)送面積露臺(tái)贈(zèng)送面積天井贈(zèng)送面積實(shí)得建筑面積（不含院子）實(shí)得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497

44、.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)（改造后）疊院B1(上疊100戶型)高度在2200以上的范圍產(chǎn)品套內(nèi)建筑面積總套內(nèi)總建筑面積得房率（不含贈(zèng)送）計(jì)容建筑面積地下贈(zèng)送面積夾層閣樓或上空贈(zèng)送面積院子贈(zèng)送面積露臺(tái)贈(zèng)送面積天井贈(zèng)送面積實(shí)得建筑面積（不含院子）實(shí)得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.642

45、0.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)地下是人防可偷設(shè)備夾層，所以本案只能抬高地庫(kù)1m來(lái)增加層高，后續(xù)作為首層地面首層地面標(biāo)高-1.00閣樓2

46、.9夾層3m夾層剖面改造1、通過(guò)設(shè)備夾層，首層層高調(diào)整至6m;可設(shè)3m的夾層2、二層增設(shè)閣樓夾層3、地下贈(zèng)送兩層4、與競(jìng)品比地上贈(zèng)送多，實(shí)得有效面積多疊院贈(zèng)送面積：地上買(mǎi)二得五，地下贈(zèng)送兩層，總計(jì)買(mǎi)二得七長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)戶型套型配置套內(nèi)建筑面積建筑面積得房率標(biāo)準(zhǔn)層面積 總套內(nèi)建筑面積總建筑面積層數(shù)854房2廳2衛(wèi)61.9585.97 72.06%343.8601486.82063.166洋房85戶型長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)洋房85戶型辦公平面圖(改造前)長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)洋房贈(zèng)送面積：一層送地下室，頂層送閣樓剖面改造1、一層5.7m

47、層改造為兩層，一層附贈(zèng)地下室。2、頂層改為兩層，頂層送閣樓。頂層改為2.9m和3.4閣樓一層送地下室頂層送閣樓長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)院落尺度對(duì)比9m4m3.65m2m合院110戶型（方案A）9m4m5.5m2m合院110戶型（方案B）5.5m6.9m3.5m1.1m合院100戶型10m5.5m7.9m2.5m下疊110戶型7m4.5m上疊100戶型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、單戶土地資源面積小但院落占比大2、院落層次多（合院南北院，疊院立體院）3、房型配置高長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)產(chǎn)品產(chǎn)品合院合院A1（100）合院合院A2（110方案方案1）合院合院A2（110方案方案2）

48、疊院疊院B2（110）疊院疊院B1（100）計(jì)容建筑面積98.67110.3109.68109101房間配置3+2房4+2房4+2房4+2房3+1房贈(zèng)送面積301.16354.94343.8275.6165.56其中院子面積51.1462.566.265.343.4不含院子250.02292.47277.6210.3122.16其中地下127.34146.2138.8108.657.59夾層閣樓或上空116.91127.08125.8101.764.57露臺(tái)5.7719.1613019.7得房率(不含院子）353.4%365%353%293.4%220.4%首層/庭院51.1462.566.2

49、116/19269/112產(chǎn)品總結(jié)PART立 面 分 析Facade Analysis05合院立面篇立面意向1深色石材鋁單板&鋁塑復(fù)合板鋁單板單價(jià)：250-280元/（3mm厚氟碳噴涂）鋁塑板單價(jià)：130-150元/（3mm厚氟碳噴涂）常用涂料單價(jià)參考金屬材料單價(jià)參考淺色石材真石漆單價(jià)：40-60元/仿石涂料深色金屬板深色金屬板紫點(diǎn)金麻單價(jià)：400500元/材質(zhì)：花崗石石材單價(jià)參考金屬板仿石涂料金屬格柵鏤空金屬板淺灰色石材維多利亞灰單價(jià)：280元/材質(zhì)：大理石色系：灰色紫點(diǎn)金麻單價(jià)：400500元/材質(zhì)：花崗石仿銅不銹鋼板單價(jià)：400元/（1mm厚）仿銅拉絲石材單價(jià)參考金屬材料單價(jià)參考立面意向

50、2深色鋁板玻璃欄桿深色鋁板真石漆單價(jià)：40-60元/鋁單板&鋁塑復(fù)合板鋁單板單價(jià)：250-280元/（3mm厚氟碳噴涂）鋁塑板單價(jià)：130-150元/（3mm厚氟碳噴涂）常用涂料單價(jià)參考金屬材料單價(jià)參考仿石涂料立面意向3金屬板常用涂料單價(jià)參考金屬材料單價(jià)參考真石漆單價(jià)：40-60元/鋁單板&鋁塑復(fù)合板鋁單板單價(jià)：250-280元/（3mm厚氟碳噴涂）鋁塑板單價(jià)：130-150元/（3mm厚氟碳噴涂）仿石涂料立面意向4深色金屬框仿銅不銹鋼板單價(jià)：400元/（1mm厚）仿銅拉絲洋房立面篇洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向方案詳解方案詳解SCHEME

51、 ILLUSTRATIONPART售 樓 處 篇Sales Office06長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)售樓處選址策略ABC城市主干道規(guī)劃道路A緊鄰主干道永隆路和海西路交叉口，交通方便，招示性好，能利用東側(cè)景觀資源作為示范區(qū)景觀。對(duì)后期改造為商業(yè)，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)較有利。BC緊鄰小區(qū)主入口，有利于后期改造成商業(yè)，提供商業(yè)溢價(jià)。且交通較為方便。位于項(xiàng)目用地西南角，招示性較差。不建議售樓處選址此處。D位于項(xiàng)目用地西北角，招示性較差。且西側(cè)為廠房，不建議售樓處選址此處。D辦公建筑廠房長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)樣板間選址策略城市主干道規(guī)劃道路11、樣板間位于基地東南角，適宜單獨(dú)建設(shè)2

52、、同時(shí)能利用東側(cè)景觀資源，結(jié)合示范區(qū)景觀綜合設(shè)計(jì)參觀流線21、緊鄰售樓處，流線方便2、前期單獨(dú)施工對(duì)周邊有一定影響3、無(wú)法利用東側(cè)的景觀資源21長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)城市主干道規(guī)劃道路11、空間尺度充2、能充分利用東側(cè)綠地景觀資源3、有效結(jié)合樣板房流線設(shè)計(jì)1、前場(chǎng)空間較局促2、東側(cè)景觀資源利用較少3、難以和樣板房流線結(jié)合設(shè)計(jì)景觀示范區(qū)選址策略121長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)單位（）總占地面積4215 其中紅線外3436紅線內(nèi)779其中售樓處占地面積548聯(lián)排樣板間210 景觀面積21 地塊外用地線售樓處占地樣板房示范區(qū)總平面圖樣板房售樓處景觀示范區(qū)示范區(qū)出入口停

53、車(chē)場(chǎng)長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)示范區(qū)功能流線分析1281停車(chē)場(chǎng)示范區(qū)入口主庭院四水歸堂大堂售樓處內(nèi)庭院2345678售樓流線46397景觀前院59停車(chē)流線樣板房長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)改造分析售樓處平面改造為商業(yè)平面長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)立面意向陽(yáng)光城檀院長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)立面意向長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)立面意向鄭州正榮府長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)立面意向長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)立面意向新城常州璞樾和山長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)立面意向長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)立面意向金地招商依云水岸長(zhǎng)盛集團(tuán)海門(mén)崇明項(xiàng)目建筑規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)上海柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司2020年2月THANK YOU