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2020年四川成都浦江縣地塊（177畝 容積率2.0 高層+洋房+商墅+商業(yè)+防疫戶型）概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（300頁(yè)）.pdf

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2020年四川成都浦江縣地塊（177畝 容積率2.0 高層+洋房+商墅+商業(yè)+防疫戶型）概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（300頁(yè)）.pdf

1、 01前期分析 成都別名“錦城，位于四川省中部，素有“天府之國(guó)的美譽(yù)。本次規(guī)劃項(xiàng)目就位于這樣一個(gè)天時(shí)地利人和的地方，因此打造個(gè)怎樣的項(xiàng)目需要我們深思。一一一廠( ： 北緯t+301610.23仁 東經(jīng)E1033716.18外部條件整體資源無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，地緣性客戶為主，如何進(jìn)行規(guī)劃？ 02策劃思路 營(yíng)銷(xiāo)兩大核心問(wèn)題 周邊樓盤(pán) 競(jìng)品分析總結(jié)產(chǎn)品去化快高層：90以下洋房：110以下去化慢高層：110以上洋房：125以上兩面寬，2房或小3房為主兩面寬，小3房為主三面寬，3房為主三面寬，四房為主疊拼：160以上 四面寬，四房為主商墅：100？ 90% 地緣客群市場(chǎng)調(diào)研得出蒲江城區(qū)壽安本地企事業(yè)員工小私營(yíng)業(yè)

2、主二代子女改善剛需/剛改果農(nóng)拆遷戶私營(yíng)業(yè)主退休老人改善剛需/剛改多口之家單身貴族新婚夫婦多口之家人群結(jié)構(gòu) 企事業(yè)員工小私營(yíng)業(yè)主退休老人沒(méi) 那 么 有 錢(qián) 的 一 部 分 人 ， 看 中品 質(zhì) ， 社 區(qū) 環(huán) 境 ， 物 業(yè) 服 務(wù)改 善舒適度二代子女多口之家單身貴族積 蓄 不 多 ， 但 又 盼 房 心 切 。 婚房 ， 子 女 房 ， 升 級(jí) 房 。 看 中 周邊 配 套 ， 交 通 ， 物 業(yè) 服 務(wù)剛 需 / 剛 改多房間新婚夫婦拆遷戶兩地家庭投 資 ， 出 租 ， 辦 公 ， 有 多 套 房人 群 ， 看 中 周 邊 配 套 ， 交 通 ，社 區(qū) 品 質(zhì) 。無(wú) 特 定 需 求高溢價(jià)投資

3、客 當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策1.當(dāng)?shù)貞艨冢绫M一年（二者有一）2.住宅首套房首付30%（只要名下無(wú)其余房貸，都算首套房）；二套房首付50%；貸款年限30年（針對(duì)當(dāng)?shù)毓r(nóng)，20年貸款年限）3.商墅首付50%4.目前市場(chǎng) 全款購(gòu)房 與 貸款購(gòu)房 客戶各占50%貸款意識(shí)薄弱，導(dǎo)致總價(jià)難以進(jìn)一步提升劃算當(dāng)頭,買(mǎi)兩房的錢(qián)想要三房，買(mǎi)三房的錢(qián)想要四房 高層單價(jià)：6000-6500元/洋房單價(jià)：7000-8000元/市場(chǎng)調(diào)研得出商墅：目前還沒(méi)面世產(chǎn)品首付20萬(wàn)是當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房的一個(gè)坎甲方給出高層6100元/ ；洋房7100元/市場(chǎng)接受度，是否還存在溢價(jià)空間？60萬(wàn) 03規(guī)劃推導(dǎo) 針對(duì)當(dāng)?shù)匾恍┛腿鹤咴L調(diào)研得出客群反饋市場(chǎng)調(diào)

4、研1 . 回 答 ： 當(dāng) 地 有 考 慮 購(gòu) 房 人 群 ， 基 本 是 多 口 之 家 ， 有 老 人 ， 小 孩 。 需求 多 為 三 房 ， 總 價(jià) 要 求 低 。2 . 回 答 ： 還 有 就 是 父 母 考 慮 為 孩 子 買(mǎi) 房 ， 以 后 結(jié) 婚 準(zhǔn) 備 ， 述 求 為 兩 房 ，如 果 總 價(jià) 合 適 ， 三 房 最 好 。3 . 回 答 ： 平 時(shí) 都 是 在 家 做 飯 ， 現(xiàn) 住 的 老 小 區(qū) ， 廚 房 太 小 ， 兩 個(gè) 人 在 里面 都 嫌 擠 。 希 望 這 次 買(mǎi) 房 ， 能 有 一 個(gè) 大 一 點(diǎn) 的 廚 房 。 還 有 就 是 ， 客 廳大 一 點(diǎn) ， 逢

5、 年 過(guò) 節(jié) ， 少 不 了 來(lái) 客 人 ， 客 廳 能 擺 上 兩 三 張 桌 子4 . 回 答 ： 我 們 以 后 這 里 要 拆 遷 ， 住 了 幾 十 年 ， 附 近 的 鄰 居 挨 門(mén) 隔 戶 都認(rèn) 識(shí) ， 都 希 望 以 后 能 在 同 一 個(gè) 小 區(qū) 繼 續(xù) 做 鄰 居 ， 多 一 些 有 鄰 里 空 間 ，如 廣 場(chǎng) 或 壩 子 亭 子 ， 在 一 起 搞 搞 活 動(dòng) ， 擺 擺 龍 門(mén) 陣 。5 . 回 答 ： 以 后 差 不 多 都 是 帶 孫 子 了 ， 希 望 小 區(qū) 能 有 孩 子 玩 耍 的 地 方 。 貨值與品質(zhì)雙贏 強(qiáng)排測(cè)算 強(qiáng)排測(cè)算 強(qiáng)排測(cè)算樓型分析 強(qiáng)排測(cè)算

6、 規(guī)劃策略場(chǎng)地分析（視覺(jué)景觀） 強(qiáng)排測(cè)算 強(qiáng)排測(cè)算強(qiáng)排推導(dǎo) 強(qiáng)排測(cè)算 強(qiáng)排測(cè)算強(qiáng)排推導(dǎo) 強(qiáng)排測(cè)算 強(qiáng)排測(cè)算 強(qiáng)排測(cè)算 方案推導(dǎo) 強(qiáng)排測(cè)算 04方案詳解 日照分析圖 共有 36 戶日照不滿足當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，占總圖套數(shù) 2%小于1小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí) 沿街商墅底層為商鋪，上部可改為住宅外立面可一體化設(shè)計(jì) 商墅做足 20%，強(qiáng)排總圖形態(tài)總圖強(qiáng)排 效果圖 方案二 B 效果圖 方案二 B 效果圖 方案二 B 日照分析北地塊住宅日照滿足大寒日滿窗日照不小于 2 小時(shí)戶數(shù)為 1079 戶，占總戶數(shù)的 92.7%；南地塊住宅日照滿足大寒日滿窗日照不小于 2 小時(shí)戶數(shù)為 916 戶，占總戶數(shù)的 92

7、.9%本項(xiàng)目住宅日照滿足 10% 以?xún)?nèi)日照不滿足大寒日滿窗日照不小于 2 小時(shí)共計(jì) 120 戶不滿足日照要求小于1小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí) 全高層方案（大中庭） 總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)值單位備注118564.37118564.37A、B地塊用地范圍301561.06237128.74233244.00233244.000.000.003124.350.003124.35452.34物業(yè)管理用房不小于總建筑面積的3，且不小于400；50%在地上188.04按住宅建筑面積0.8配建，面積不小于20120.00出讓條件要求配建64432.3264432.3249690.69每車(chē)位32計(jì)算142

8、93.63建筑基底面積0.00448.00地下占50%0.002371個(gè)每100/1.0個(gè)474個(gè)總車(chē)位20%1897個(gè)2371個(gè)每100/1.0個(gè)2.0014.59%25%25.00%30%60m17293.63物業(yè)管理用房（地上）垃圾房公廁不計(jì)容總建筑面積其中地下車(chē)庫(kù)面積普通車(chē)庫(kù)面積人防車(chē)庫(kù)面積凈用地面積總建筑面積總計(jì)容建筑面積其中住宅建筑面積其中高層100洋房120洋房洋房+商墅地下室物業(yè)管理用房（地下）其中商業(yè)其中商墅沿街商業(yè)非機(jī)動(dòng)車(chē)位容積率建筑密度綠地率建筑限高建筑基地面積架空層面積機(jī)動(dòng)車(chē)位其中地上機(jī)動(dòng)車(chē)位地下機(jī)動(dòng)車(chē)位壽安177畝 南北地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（全高層）項(xiàng)目總用地面積 洋

9、房（小高）最大化 05戶型設(shè)計(jì) 核心筒一字型布局，得房率高，公攤小，有利于產(chǎn)品核心筒分析 洋房 120 室內(nèi)意向 高層 90 室內(nèi)意向 疊墅 75 室內(nèi)意向 06地庫(kù)策略 07示范區(qū)+ 鄰里 售樓處風(fēng)格演變示范區(qū)近些年來(lái)風(fēng)格的大趨勢(shì)為簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、個(gè)性。 空間意向 效果展示 - 鳥(niǎo)瞰方案一 材料分析方案一高強(qiáng)度建筑復(fù)合材料。強(qiáng)度大、重量輕、平整度高，不易傳導(dǎo)聲和熱。金屬鋁板ALUMINIUM PLATE高強(qiáng)度建筑復(fù)合材料。強(qiáng)度大、重量輕、平整度高， 不易傳導(dǎo)聲和熱。有著理想的透光性、隔熱性、保溫性和較高的機(jī)械強(qiáng)度，施工簡(jiǎn)便，而且有著獨(dú)特的建筑與裝飾效果.U型玻璃low-e玻璃U-STYLE GL

10、ASSLOW-E GLASS高強(qiáng)度建筑材料。質(zhì)地堅(jiān)硬致密、強(qiáng)度高、抗風(fēng)化、耐腐蝕、 耐磨損、 吸水性低，光澤美觀。花崗巖G R A N I T E 08立面探討 復(fù)古 經(jīng)典細(xì)節(jié) 尊貴創(chuàng)新 融合現(xiàn)代典雅風(fēng)格特征 西式經(jīng)典建筑比例形體錯(cuò)落有致基座增加凹槽中式符號(hào)化元素金屬裝飾線條色彩明快靚麗精致化窗套主墻面凹縫斜切面窗臺(tái)簡(jiǎn)化西式線腳凹縫做收分效果精簡(jiǎn)頭部體量現(xiàn)代典雅風(fēng)格設(shè)計(jì)手法 原始形體豎向劃分中軸對(duì)稱(chēng)精細(xì)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)橫向比例經(jīng)典三段式比例傳承建筑形式方案立面構(gòu)成多層住宅高層住宅由三段式比例結(jié)合橫縱向細(xì)部特征形成較豐富的構(gòu)架表情 商墅效果展示 商墅效果展示 商墅效果展示 洋房效果展示 洋房效果展示 洋房效果展示 高層效果展示 高層效果展示 高層效果展示 THANKS


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