1、SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰創翰創正榮長豐2號、3號、5號地塊概念規劃及建筑設計2020.01 規劃策略02目錄CONTEXTS 基地解讀01 產品策略04 規劃方案03 展示區設計05 立面設計06 1基地解讀THE SITE ？我們面對的是怎樣的一塊地？ SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE

2、:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰創翰創北城核心片區，距離合肥北城站僅1km，距離主城區約18公里本地塊交通優勢明顯，離高鐵站2.5km，汽車站4.4 km，周邊公共交通相當便利合肥北城站雙墩客運站雙墩鎮雙墩鎮主城區主城區雙鳳湖雙鳳湖國際度假區國際度假區合肥市合肥市工業區工業區大官塘水庫區大官塘水庫區SITETHE BASE INTERPRETATION僅供學習交流，請24小時內刪除，桃蕊兔玉資料鋪 https:/ SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:Feb

3、ruaryDATE:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰創翰創淮南線/合蚌客運專線濟河路龍湖北路泉河路月牙溝路楊廟路滬陜高速雙墩鎮政府合肥北城中學安徽省立醫院水岸人家都薈上城北城中環城北城中環城萬科公園大道左能太和街小學小學幼兒園合肥北城新區建設辦公室恒大帝景趙巷圣聯科瑞北郡雙墩中學元一高爾夫別墅區奧青城鳳湖嘉園新慧金水岸金水岸尚爵酒店北環小學華地森林語融僑天越萬科中央公園金地自在城萬科中央公園安徽元一雙鳳湖國際旅游度假區都薈上城阜陽北路地塊周邊配套完善，優質學區，雙鳳湖+高爾夫基地景觀資源豐富。本地塊位于雙墩鎮主城區北側，配套完善；毗

4、鄰雙鳳湖度假區，景觀資源豐富。THE BASE INTERPRETATIONSITE1SITE2SITE3 SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰創翰創北側現狀周邊主干道成形，交通較好,未來商業配套豐富，緊鄰地鐵8號線（勘察中），規劃多所學校、社區中心、城市公園等西側現狀南側現狀1東側現狀基地周邊現狀THE BASE INTERPRETATION2344SITE 2SITE 3231SITE 5西側現狀

5、東側現狀24 SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE:February，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰創翰創地段OK地處規劃主城區北端環境OK臨近多個規劃公園、雙鳳湖+高爾夫基地交通OK臨近北城高鐵+地鐵8號線配套OK配套豐富，距離較近未來潛力板塊地塊價值顯著地塊特征 區域價值：北城政務中心地鐵8號線、阜陽路高架幼兒園+小學+中學項目價值：鄰里中心、社區公園、配套商業小面積洋房容積率1.8 營銷整體形象定位營銷整體形象定位 （板塊核心地位）（直達城市中

6、心）（一站式教育）（優質生活配套）（爆款產品）（低密社區） 爆款產品、品質優先剛需、首改型活力社區【設計策略】 合肥近期我司的項目經驗長長豐豐CF201703CF201703地塊地塊肥西花肥西花世界世界160160地塊地塊項目項目 城市空間-需有高低錯落良好的城市形象；社區空間-特別注重規劃空間軸線關系及景觀大花園；合肥近期我司的項目經驗規劃審批：市場反饋：注重功能，注重面寬資源，注重總價 2規劃篇-品質優先PLANNING STRATEGY SITE:NANTONGSITE:NANTONG，JIANGSU,ChinaJIANGSU,ChinaDATE:FebruaryDATE:Februar

7、y，20192019ShanghaiShanghai- -HICHIC上海上海翰創翰創創造一種新的生活方式引領一種新的生活風尚打造一種新的生活維度最大化土地資源利用，合理制定開發策略“五大維度”切入點1.挖掘外在2. 規劃溢價3.產品溢價4.售樓體驗5.輕奢立面景觀資源滲透文化資源引入超大尺度景觀空間儀式感多層級空間爆款產品體驗型定制升級充分利用公園資源禮序空間打造多重院落空間經典立面塑造樹立標桿形象 SITE 2（50856.9）規劃推演規劃推演- -任務書條件輸入任務書條件輸入地塊規劃條件2號地塊用地面積50856.93號地塊用地面積30487.95號地塊用地面積43323.9建筑高度不大

8、于60米面寬沿主次干道面寬不應超過40米，地塊內部不超過60米。公建配套 地塊2：標準配建18班幼兒園一所， 地塊3：規劃總建筑面積不低于7000平方米社區中心；代建一城市公園并設不小于3000平方戶外運動場地 地塊5：規劃總建筑面積不低于6500平方米社區中心；代建一城市公園并設不小于3000平方戶外運動場地 物業管理按照不少于總建筑面積的千分之三；綠化率大于40%建筑密度20%容積率R1.8其他1. 地下停車為主2.地面停車率不宜超過10%SITE 3（30487.9）SITE 5（43323.9）限高45米容積率1.8密度20%三塊用地核心條件20F+洋房18F+洋房全高層限高60米的情

9、況下，產品組合可能性綠化率40%區分產品溢價力，明確資源權重高溢價產品沿街商業1F：2.8W2F：1.4W中溢價產品洋房售價：1.37W低溢價產品高層售價：1.27W商業只做一層、洋房最大化!配套用房不占密度，貨值保證！去化快！THE PLANNING DESIGN規劃推演-營銷要求輸入 商業價值界面研判：THE PLANNING DESIGN規劃推演-商業價值界面研判茨淮路串聯商業用地、公園綠地、學校用地商業價值高章華臺路串聯學校用地、幼兒園、公園綠地商業價值高城市主干道社區中心城市公園住宅三號地塊住宅二號地塊住宅五號地塊48班初中住宅用地商業用地章華臺路(商業價值高)茨淮路（商業價值高）商

10、業布置建議：首選沿茨淮路及章華臺路布置幼兒園學校24班小學 2號地塊破題策略 高層產品18F 88m 3面寬20F 93m 3面寬強排戶型選用集團標準化產品洋房產品88m 3面寬113m 3面寬 THE PLANNING DESIGN規劃推演-2號地塊20%密度用足，20F產品占比多，無商業，貨值低，空間擁擠洋房最大化 4棟高層20F，間距40米，用地不合理 標準化產品 貨值低 空間形態擁擠 物業用房單獨占地不合理洋房 63249高層 26328無商業12.01億40m40m 套內面積：72.19平米銷售面積：93平米在限高60米的情況下，20F與18F產品對比套內面積相同，20F產品銷售面積

11、整整大5.5平米,單套總價貴7萬18F產品20F產品套內面積：72.19平米銷售面積：98.5平米 THE PLANNING DESIGN規劃推演-2號地塊貨值：12.83億銷售面積：洋房 67886高層 27822無商業貨值一般三拼產品較多空間形態較擁擠18F高層，洋房最大化18F高層，商業底層用足18F+20F高層，商業底層用足推薦貨值：12.92億銷售面積：洋房 56628高層 37309商業 1500高層全18F貨值較高商業底層最大化空間形態較好推薦貨值：12.97億銷售面積：洋房 60058高層 34020商業 15002棟20F產品洋房量最高貨值最高商業底層最大化空間形態較好 TH

12、E PLANNING DESIGN規劃推演-2號地塊章華臺路規劃支三路茨淮路月牙溝路章華臺路規劃支三路茨淮路月牙溝路底層架空底層架空集團產品布局一 18F+15F+洋房集團產品布局二 2棟20F+3棟18F+洋房貨值：12.92億洋房5280056628高層3532037309商業15001500貨值較高商業底層最大化空間形態較好銷售面積：計容面積：貨值：12.97億洋房5599060058高層3208834020商業150015002棟20F產品洋房量最高貨值最高商業底層最大化空間形態較好銷售面積：計容面積： 面對周邊大量產品庫存，還有什么可能性嗎？原88m 3面寬打造洋房爆款-超面寬設計提

13、升至3.53.5面寬原113m 3面寬提升至4 4面寬 42m45m48m45m45m41mTHE PLANNING DESIGN規劃推演-2號地塊可提升點： 標準化產品進深大，間距浪費，利用不充分 11F產品多，均需設置消防登高面，影響綠化率 大戶型占比多提升18F高層，商業底層用足貨值：12.95億銷售面積：洋房 56826高層 36992商業 1650大面寬洋房布局產品溢價空間溢價8F8F9F9F9F9F11F11F11F11F11F11F11F11F 42m45m48m45m45m41m36m31m40m43m31m36m31m31mTHE PLANNING DESIGN規劃推演-2號

14、地塊18F+20F高層，商業底層用足貨值：13.03億銷售面積：洋房 60940高層 33200商業 1650大面寬洋房布局提升產品溢價空間溢價11F11F11F11F11F11F8F8F8F8F9F9F11F11F可提升點： 標準化產品進深大，間距浪費，利用不充分 11F產品多，均需設置消防登高面，影響綠化率 大戶型占比多 THE PLANNING DESIGN規劃推演-2號地塊章華臺路規劃支三路茨淮路月牙溝路章華臺路規劃支三路茨淮路月牙溝路底層架空底層架空大面寬洋房布局一 18F+15F+洋房大面寬洋房布局二 2棟20F+18F+洋房貨值：12.95億洋房5315256826高層34791

15、36992商業16501650大面寬洋房產品貨值較高商業底層最大化空間形態較好銷售面積：計容面積：貨值：13.03億洋房5693660940高層3099133200商業16501650大面寬洋房產品2棟20F產品洋房量最高貨值最高商業底層最大化空間形態較好銷售面積：計容面積： THE PLANNING DESIGN規劃推演-2號地塊大面寬洋房布局一 18F+15F+洋房大面寬洋房布局二 2棟20F+18F+洋房 章華臺路規劃支三路月牙溝路章華臺路規劃支三路月牙溝路底層架空底層架空大面寬洋房布局一 18F+15F+洋房大面寬洋房布局二 2棟20F+18F+洋房章華臺路規劃支三路月牙溝路章華臺路規

16、劃支三路月牙溝路底層架空底層架空集團產品布局一 18F+15F+洋房集團產品布局二 2棟20F+3棟18F+洋房集團產品大面寬洋房貨值：12.92億貨值：12.97億貨值：12.95億貨值：13.03億 2號地塊全18F鳥瞰圖 組團景觀組團景觀中央花園75M組團景觀95MTHE PLANNING DESIGN規劃空間分析中軸對稱多級空間組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀 品質提升-泛入口歸家體驗式大堂THE PLANNING DESIGN僅供學習交流，請24小時內刪除，桃蕊兔玉資料鋪 https:/ THE PLANNING DESIGN步行主入口步行流線地下車庫出入口車

17、行主入口車行流線P交通分析小區人車主入口小區人行入口PP地面停車10%沿外圍布置打造人車分流，車行動線全部在小區入口處解決。地面停車位 THE PLANNING DESIGN功能分析高層88戶型洋房88戶型洋房113戶型幼兒園商業及配套用房（配套用房設置二層）戶型配比表戶型配比表面積（）面積（）戶數戶數( (套套) ) 比例（比例（% %）高層高層88 88 39239241%41%洋房洋房888842042045%45%11311313213214%14%總計總計944944100%100% THE PLANNING DESIGN社區客廳四大主題規劃：環形慢跑道+中央草坪+定制化兒童樂園+老

18、年康體區+休閑活動綠地+綠蔭健身場360m健康步道中央草坪老年康體區定制化兒童樂園休閑活動綠地綠蔭健身場 THE PLANNING DESIGN0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8h圖例：日照參數設置：日照分析計算軟件：眾智日照12.0地點：合肥市長豐縣時間：大寒日8點-16點日照要求：大寒日2小時結論：住宅均滿足日照要求。 3號地塊破題策略 THE PLANNING DESIGN規劃推演-3號地塊貨值：7.74億銷售面積：洋房 43307高層 14256無商業洋房量最大貨值一般空間形態較擁擠洋房最大化商業底層用足推薦貨值：7.81億銷售面積：洋房 35244高層

19、 20706商業 1250商業底層最大化貨值最高空間形態較好 面對周邊大量產品庫存，還有什么可能性嗎？原86m 3面寬打造洋房爆款-超面寬設計提升至3.53.5面寬原112m 3面寬提升至4 4面寬 33m42m33m33m42mTHE PLANNING DESIGN規劃推演-3號地塊31m41m31m集團標準化產品提升產品溢價空間溢價可提升點： 標準化產品進深大，空間緊張 面寬利用不足，可做大面寬產品貨值：7.81億銷售面積：洋房 35640高層 20155商業 1330 THE PLANNING DESIGN規劃推演-3號地塊規劃支三路茨淮路阜陽北路章華臺路規劃支三路茨淮路阜陽北路章華臺路

20、底層架空底層架空底層架空底層架空集團標準化產品布局大面寬洋房布局貨值：7.81億洋房3291235244高層1959120706商業12501250集團標準化產品貨值較高商業底層最大化空間形態一般銷售面積：計容面積：貨值：7.81億洋房3335235640高層1907120155商業13301330大面寬洋房產品貨值最高商業底層最大化空間形態好銷售面積：計容面積： 3號地塊鳥瞰圖 組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀中央花園65M組團景觀組團景觀90MTHE PLANNING DESIGN規劃空間分析中軸對稱多級空間 THE PLANNING DESIGN步行主入口步行流線地下車庫出入口車行主入口

21、車行流線P交通分析P小區人車主入口小區人行入口P車行入口人行入口人行入口地面停車10%沿外圍布置打造人車分流，車行動線全部在小區入口處解決。地面停車位 THE PLANNING DESIGN功能分析高層88戶型洋房88戶型洋房113戶型幼兒園商業及配套用房（配套用房設置二層）戶型配比表戶型配比表面積（）面積（）戶數戶數( (套套) ) 比例（比例（% %）高層高層88 88 20420437%37%洋房洋房888826426448%48%113113848415%15%總計總計552552100%100% THE PLANNING DESIGN社區客廳四大主題規劃：環形慢跑道+中央草坪+定制化

22、兒童樂園+老年康體區+休閑活動綠地+綠蔭健身場中央草坪老年康體區定制化兒童樂園休閑活動綠地綠蔭健身場300m健康步道 THE PLANNING DESIGN0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8h圖例：日照參數設置：日照分析計算軟件：眾智日照12.0地點：合肥市長豐縣時間：大寒日8點-16點日照要求：大寒日2小時結論：住宅均滿足日照要求。 5號地塊破題策略 THE PLANNING DESIGN規劃推演-5號地塊20F高層、無商業，洋房最大化全18F高層，商業底層用足全20F高層，商業底層用足貨值：10.97億銷售面積：洋房 59200高層 22488無商業全20F

23、高層貨值較高配套占密度空間形態一般推薦貨值：10.91億銷售面積：洋房 39415高層 40176商業 1450高層全18F貨值較高商業底層最大化空間形態較好推薦貨值：10.99億銷售面積：洋房 48800高層 31680商業 1000全20F產品洋房量最高貨值最高商業面積較多空間形態較好 THE PLANNING DESIGN規劃推演-5號地塊規劃支二路清穎路章華臺路阜陽北路規劃支二路清穎路章華臺路阜陽北路集團產品布局一 全18F+洋房集團產品布局二 全20F+洋房貨值：10.91億洋房3673239415高層3801640176商業14501450貨值較高商業底層最大化空間形態較好銷售面積

24、：計容面積：貨值：10.99億洋房4546548800高層2976031680商業100010004棟20F產品洋房量最高貨值最高空間形態較好銷售面積：計容面積： 面對周邊大量產品庫存，還有什么可能性嗎？原86m 3面寬打造洋房爆款-超面寬設計提升至3.53.5面寬原112m 3面寬提升至4 4面寬 THE PLANNING DESIGN規劃推演-2號地塊提升18F高層，商業底層用足貨值：10.92 億銷售面積：洋房 39519高層 40176商業 1450大面寬洋房布局產品溢價空間溢價30m30m30m50m31m31m31m70m可提升點： 標準化產品進深大，樓棟間距小 面寬利用不充分 3

25、0m30m30m50m3m31m31m70mTHE PLANNING DESIGN規劃推演-2號地塊提升18F高層，商業底層用足貨值：10.99億銷售面積：洋房 48781高層 31680商業 1000大面寬洋房布局產品溢價空間溢價可提升點： 標準化產品進深大，樓棟間距小 面寬利用不充分 THE PLANNING DESIGN規劃推演-5號地塊規劃支二路章華臺路阜陽北路規劃支二路章華臺路阜陽北路大面寬洋房布局一 全18F+洋房大面寬洋房布局二 全20F+洋房貨值：10.92億洋房3676839519高層3801640176商業14501450貨值較高商業底層最大化空間形態較好銷售面積：計容面積

26、：貨值：10.99億洋房4546548781高層2976031680商業100010004棟20F產品洋房量最高貨值最高空間形態較好銷售面積：計容面積： THE PLANNING DESIGN規劃推演-5號地塊大面寬洋房布局一 全18F+洋房大面寬洋房布局二 全20F+洋房 集團產品大面寬洋房規劃支二路清穎路章華臺路阜陽北路規劃支二路清穎路章華臺路阜陽北路集團產品布局一 全18F+洋房集團產品布局二 全20F+洋房規劃支二路章華臺路阜陽北路規劃支二路章華臺路阜陽北路大面寬洋房布局一 全18F+洋房大面寬洋房布局二 全20F+洋房貨值：10.91億貨值：10.99億貨值：10.92億貨值：10.

27、99億僅供學習交流，請24小時內刪除，桃蕊兔玉資料鋪 https:/ 5號地塊全18F鳥瞰圖 THE PLANNING DESIGN規劃空間分析中軸對稱多級空間組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀中央花園中央花園56M97M組團景觀組團景觀 交通分析地面停車10%沿外圍布置打造人車分流，車行動線全部在小區入口處解決。THE PLANNING DESIGNPP小區人車主入口小區人行入口規劃支二清穎路章華臺路阜陽北路步行主入口步行流線地下車庫出入口車行主入口車行流線P地面停車位 1-2F商業3F配套功能分析戶型配比表戶型配比表面積（）面積（）戶數戶數( (套套) ) 比例（比例（% %

28、）高層高層88 88 41641652%52%洋房洋房888824824832%32%11311312812816%16%總計總計792792100%100%THE PLANNING DESIGN高層88戶型88戶型洋房113房型幼兒園商業及配套用房（配套用房設置二層） THE PLANNING DESIGN社區客廳四大主題規劃：環形慢跑道+中央草坪+定制化兒童樂園+老年康體區+休閑活動綠地+綠蔭健身場500m健康步道中央草坪老年康體區定制化兒童樂園休閑活動綠地綠蔭健身場休閑活動綠地綠蔭健身場綠蔭健身場綠蔭健身場 THE PLANNING DESIGN0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5

29、-6h6-7h7-8h8h圖例：日照參數設置：日照分析計算軟件：眾智日照12.0地點：合肥市長豐縣時間：大寒日8點-16點日照要求：大寒日2小時結論：住宅均滿足日照要求。 THE PLANNING DESIGN規劃推演-方案比選方案一大面寬洋房總圖方案二集團標準產品總圖方案一洋房大面寬產品總圖茨淮路濟河路阜陽北路規 劃 支 路 三規 劃 支 路 二章華臺路月牙溝路清 穎 路茨淮路濟河路阜陽北路規 劃 支 路 三規 劃 支 路 二章華臺路月牙溝路清 穎 路 4產品策略：打造爆款UNITS STRATEGY 產品才是第一生產力！三、四線城市該如何操盤，達到高周轉、快銷的目的？ 奧青城都薈上城華地森

30、林語金地自在城萬科公園大道金科半島一號萬科蘇高新中央公園恒泰阿奎利亞三期恒泰阿奎利亞三期弘陽時光里文一錦門北韻御景嘉苑新城北宸紫郡北城板塊雙鳳工業園板塊SITE崗集板塊梅沖湖板塊北部組團各板塊潛在供應量（單位：萬）板塊在售庫存未推項目總量雙鳳工業園板塊2.22.202.2梅沖湖板塊35.4035.4北城政務板塊北城政務板塊119.8119.80119.8崗集板塊16.916.9016.9總計174.30174.3北部組團北城政務板塊典型項目在售情況項目名稱物業類型主力面積（）備案均價（元/）潛在供應量（萬）萬科蘇高新中央萬科蘇高新中央公園公園精裝高層精裝高層精裝洋房精裝洋房高層高層90-121

31、洋房洋房98-124高層高層14800洋房洋房1494822.8萬科公園大道萬科公園大道精裝高層精裝高層毛坯洋房毛坯洋房高層高層89-100洋房洋房96-124高層高層14800洋房洋房1399917.5金地自在城金地自在城精裝高層精裝高層精裝洋房精裝洋房高層高層89-100洋房洋房110-1201440023.9融僑天越融僑天越精裝高層精裝高層78-991440018.4都薈上城高層、洋房高層95-98洋房111-113高層13223洋房1360015.4品牌房企進駐，北城政務板塊同質化嚴重，客戶分流明顯項目5公里范圍內樓盤以高層為主，洋房產品較少，開發商品牌溢價！產品溢價！競品細況THE

32、PROJECT STRATEGY僅供學習交流，請24小時內刪除，桃蕊兔玉資料鋪 https:/ THE LAYOUT DESIGN都薈上城（售罄）產品類型：高層 洋房產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析競品特征：競品特征： 戶型分布在95117間，主要針對改善，少部分剛需客戶 以三面寬為主以三面寬為主，贈送率一般 高層產品大進深陽臺，贈送雙飄窗和設備平臺。 洋房對比高層戶型無明顯優勢，競爭力洋房對比高層戶型無明顯優勢，競爭力稍弱。稍弱。 銷售銷售報價報價( (元元/ /) ) 1300013000- -1400014000三房兩廳一衛三房兩廳一衛9595贈送陽臺南贈送設備平臺北贈送飄

33、窗南兩房兩廳一衛兩房兩廳一衛9999贈送陽臺南贈送設備平臺北贈送飄窗南三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛112112贈送陽臺南贈送設備平臺北贈送飄窗南三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛117117贈送陽臺南贈送設備平臺北贈送飄窗南 三房兩廳一衛三房兩廳一衛8989贈送陽臺南贈送設備平臺北贈送飄窗南三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛118118贈送陽臺南贈送設備平臺北贈送飄窗南三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛125125贈送陽臺南贈送設備平臺北贈送飄窗南THE LAYOUT DESIGN萬科公園大道（在售）產品類型：高層 洋房產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析競品特征：競品特征： 戶型分布在90125間，主要針對改善，少

34、部分剛需客戶 贈送率一般，為為三面寬三面寬為主為主 89/98戶型去化速度最快，三房兩廳一衛，大進深陽臺，戶型方正。 銷售報價銷售報價( (元元/ /) 14000) 14000- -1500015000 三房兩廳一衛三房兩廳一衛9090贈送陽臺南贈送設備平臺無贈送飄窗南三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛110110贈送陽臺南贈送設備平臺無贈送飄窗南三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛110110贈送陽臺南贈送設備平臺無贈送飄窗南THE LAYOUT DESIGN金地自在城（在售）產品類型：高層 洋房產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析競品特征：競品特征：戶型分布在90110間，主要針對改善，少部分剛需客

35、戶贈送率一般，以三以三面寬面寬為主為主89/90/98戶型去化速度最快，三房兩廳一衛，注重功能性，戶型方正。銷售銷售報價報價( (元元/ /) ) 1400014000- -1500015000 三房兩廳一衛三房兩廳一衛7878贈送陽臺南贈送設備平臺無贈送飄窗南三房兩廳一衛三房兩廳一衛8888贈送陽臺南贈送設備平臺無贈送飄窗南三房兩廳一衛三房兩廳一衛9898贈送陽臺南贈送設備平臺無贈送飄窗南THE LAYOUT DESIGN產品類型：高層產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析競品特征：競品特征： 戶型分布在7898間，主要針對改善，少部分剛需客戶 贈送率一般，以三以三面寬為主面寬為主

36、三房兩廳一衛，三房戶型首付40萬以內，注重功能性，戶型方正。 銷售報價銷售報價( (元元/ /) ) 1300013000- -1400014000融僑天越（在售） THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -競品分析小結競品分析小結現存競品研究總結：產品類型：多以高層為主，缺少高溢價洋房產品面積：主打總面積在90-100面積段面寬：多為兩/三面寬為主，產品過時附 加 值：南北飄窗+南陽臺+設備平臺有待改善：產品的空間設計缺乏一定的趣味性潛在供應：當前顯性庫存98萬方，板塊大庫存150萬方，去化周期時間長；主打高溢價洋房產品，產品創新跳出競爭，快速跑量是關鍵。 營銷定位營銷定位周邊

37、產品周邊產品集團產品集團產品產品類型產品類型面積段面積段戶型戶型面寬面寬面寬面寬高層883房2廳1衛洋房883房2廳2衛1134房2廳2衛THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -營銷定位營銷定位3面寬3面寬3面寬3面寬3面寬3面寬 位置飄窗（不計入面積）陽臺架空層露臺、空中花園、入戶花園、設備平臺（按陽臺規則計入面積）規定飄窗應突出外墻面，下方不應有樓（地）板的延伸飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）不應小于0.45米，結構凈高不應大于2.1米，進深（自外墻外緣至飄窗外邊線）不應大于0.6米。挑空全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算民用建筑底層設架空層用作通道、布置綠化小品

38、、居民休閑設施等公共用途的，扣除樓梯間、電梯間、設備用房、門廳、過道等圍合部分后，其建筑面積可不計入建筑容積率，但應計入總建筑面積。架空層應以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞，不得圍合封閉、改作他用或出售、出租?！痹谥黧w結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。居住類建筑每層陽臺（含各類形式的陽臺、露臺、入戶花園、空中花園、活動平臺等非公共活動空間）水平投影面積之和不應超過該層建水平投影面積之和不應超過該層建筑水平投影面積的筑水平投影面積的15%15%，進深不應，進深不應大于大于2 2米，米，規范合肥市控制性詳細規劃通則（試行）房屋建筑面積計算通則合肥市控制性詳細規劃通則（試行

39、）合肥市控制性詳細規劃通則（試行）面積規范解讀THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -營銷定位營銷定位戶型設計策略：戶型設計策略：陽臺陽臺面積面積按標準層按標準層面積面積15%15%盡量做盡量做足，進深不超足，進深不超2 2米。米。 全贈送全贈送半贈送半贈送THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析改造前改造后9393戶型戶型2 2房房2 2廳廳1 1衛衛20F20F高層高層2T42T4產品產品計容面積：計容面積：93+93+93+9393+93+93+93銷售面積：銷售面積：99+99+99+9999+99+99+99高層-99戶型銷售面

40、積套型編號套型套內面積層套內面積建筑面積（不含粉刷）分攤面積建筑面積銷售面積得房率贈送面積(含飄窗)C69.35 277.40 370.29 23.87 93.22 99.34 74.39%9.15 C69.35 23.87 93.22 99.34 9.15 C69.35 23.87 93.22 99.34 9.15 C69.35 23.87 93.22 99.34 9.15 全贈送全贈送半贈送半贈送THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析8787戶型戶型2 2房房2 2廳廳1 1衛衛18F18F高層高層2T42T4產品產品計容面積：計容面積：87+91

41、+91+8787+91+91+87銷售面積：銷售面積：93+94+94+9393+94+94+93高層-99戶型銷售面積套型編號套型套內面積層套內面積建筑面積（不含粉刷）分攤面積建筑面積銷售面積得房率贈送面積(含飄窗)D69.65 284.80 354.6017.8587.50 93.89 79.60%8.73 D72.7518.64 91.3994.625.57 D72.7518.6491.39 94.62 5.57 D69.65 17.85 87.5093.89 8.73 9191戶型戶型3 3房房2 2廳廳1 1衛衛改造前改造后中間套無法利用中間套無法利用陽臺贈送房間陽臺贈送房間 18層

42、產品中間套贈送無法用足，還有什么可能性？ 全贈送全贈送半贈送半贈送THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析改造前改造后8787戶型戶型3 3房房2 2廳廳1 1衛衛推薦方案推薦方案- -18F18F高層高層2T42T4產品產品計容面積：計容面積：87+83+83+8787+83+83+87銷售面積：銷售面積：93+90+90+9393+90+90+93高層-93戶型銷售面積套型編號套型套內面積層套內面積建筑面積（不含粉刷）分攤面積建筑面積銷售面積得房率贈送面積(含飄窗)D69.98 274.60 338.36 17.06 87.04 93.56 80.4

43、0%8.86 D67.32 16.41 83.73 90.00 7.42 D67.32 16.41 83.73 90.00 7.42 D69.98 17.06 87.04 93.56 8.86 8383戶型戶型3 3房房2 2廳廳1 1衛衛 解函數解函數X雙陽臺雙陽臺THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析8787戶型戶型3 3房房2 2廳廳1 1衛衛8383戶型戶型3 3房房2 2廳廳1 1衛衛推薦方案推薦方案- - 18F18F高層高層2T42T4產品產品計容面積：計容面積：87+83+83+8787+83+83+87銷售面積：銷售面積：93+90+

44、90+9393+90+90+93 洋房洋房T2T2產品產品計容面積：計容面積：88+8688+86銷售面積：銷售面積：95+9295+92全贈送全贈送半贈送半贈送THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析8888戶型戶型2 2房房2 2廳廳2 2衛衛8686戶型戶型2 2房房2 2廳廳2 2衛衛洋房-95/92戶型銷售面積套型編號套型套內面積層套內面積建筑面積（不含粉刷）分攤面積 建筑面積銷售面積得房率贈送面積(含飄窗)B70.84 139.81 171.21 17.83 88.67 95.56 79.89%9.17 B68.97 17.36 86.33

45、92.42 8.37 改造前改造后 全贈送全贈送半贈送半贈送THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析洋房洋房T2T2產品產品計容面積：計容面積：112+112112+112銷售面積：銷售面積：121+121121+121洋房-121戶型銷售面積套型編號套型套內面積層套內面積建筑面積（不含粉刷）分攤面積 建筑面積銷售面積得房率贈送面積(含飄窗)A91.53 183.06 221.55 21.16 112.69 121.02 81.23%11.91 A91.53 21.16 112.69 121.02 11.91 改造前改造后112112戶型戶型3 3房房2

46、 2廳廳2 2衛衛 洋房售價賣13700，能否賣的更高更快？ 針對競品產品策略洋房戶型面寬全面升級本項目產品88m 3.5面寬112 m 4面寬競品產品88 m 3面寬112 m 3面寬 除了常規做法，如何脫穎而出？“N + X”常規配置核心賣點 THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析改造前改造后洋房產品洋房產品計容面積：計容面積：88+8888+88銷售面積：銷售面積：94+9494+94洋房-94戶型銷售面積套型編號套型套內面積層套內面積建筑面積（不含粉刷）分攤面積建筑面積銷售面積得房率贈送面積(含飄窗)S89a(HF-T2-322)74.62 1

47、49.24 175.13 14.21 88.83 94.67 84.01%11.21 S89a(HF-T2-322)74.62 14.21 88.83 94.67 11.21 全贈送全贈送半贈送半贈送3.53.5面寬面寬 解函數解函數X可變空間可變空間- -多一個書房多一個書房THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析8888戶型戶型3+13+1房房2 2廳廳2 2衛衛洋房產品洋房產品計容面積：計容面積：88+8888+88銷售面積：銷售面積：94+9494+943.53.5面寬面寬 全贈送全贈送半贈送半贈送THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設

48、計- -主要主要競品分析競品分析改造前改造后113113戶型戶型4 4房房2 2廳廳2 2衛衛洋房產品（方案一）洋房產品（方案一）計容面積：計容面積：113+113113+113銷售面積：銷售面積：120+120120+120洋房-120戶型方案一銷售面積幢面積核算套型編號套型套內面積層套內面積建筑面積（不含粉刷）分攤面積建筑面積銷售面積得房率贈送面積(含飄窗)A98.92 197.84 223.68 14.18 113.10 120.82 87.46%12.16 A98.92 14.18 113.10 120.82 12.16 4 4面寬面寬 解函數解函數XTHE LAYOUT DESIGN

49、產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析家政間巡游空間家政間巡游空間改造前改造后113113戶型戶型4 4房房2 2廳廳2 2衛衛洋房產品（方案一）洋房產品（方案一）計容面積：計容面積：113+113113+113銷售面積：銷售面積：120+120120+1204 4面寬面寬 全贈送全贈送半贈送半贈送THE LAYOUT DESIGN產品產品設計設計- -主要主要競品分析競品分析洋房-120戶型方案二銷售面積幢面積核算套型編號套型套內面積層套內面積建筑面積（不含粉刷）分攤面積建筑面積銷售面積得房率贈送面積(含飄窗)A98.34 196.68 223.88 14.86 113.20 120

50、.92 86.87%12.43 A98.34 14.86 113.20 120.92 12.43 113113戶型戶型4 4房房2 2廳廳2 2衛衛洋房產品（方案二）洋房產品（方案二）計容面積：計容面積：113+113113+113銷售面積：銷售面積：120+120120+120改造前改造后 5展示區設計策略SHOW AREA STRATEGY THE DEMONSTRATION PLOT示范區設計示范區設計策略策略示范區設計原則優先落位形象展示有效引導多重使用 樣板區利用待建社區中心并結合公園統籌考慮社區中心總建筑面積不低于6500平方米其中：社區服務站：1000平方米；文體活動中心：200

51、0平方米；社區衛生站：300平方米；菜市場：1500平方米；社區便民商業：1000平方米；其他配套功能； 前期分析示范區方案一. .瑞氣祥云方案二. .山水畫中游 方案二.*.*方案一 瑞氣祥云建筑形象草圖 建筑形象飄逸如云 5優雅庭院6沙盤展示13精致水院入口公園24入口展廳入口廣場THE DEMONSTRATION PLOT示范區設計示范區設計總圖及參觀流線總圖及參觀流線7臨時樣板房8后場院落245131678臨時停車位濟水路（次干道）規劃支二路阜陽北路樣板區出入口設計策略：兼顧院落的體驗與外觀的標志性 THE DEMONSTRATION PLOT示范區設計示范區設計入口廣場入口廣場五重奏

52、之一：入口廣場活力四射 THE DEMONSTRATION PLOT示范區設計示范區設計入口庭院入口庭院五重奏之二：入口水景平靜祥和 THE DEMONSTRATION PLOT示范區設計示范區設計中央天井中央天井五重奏之三：中央天井別有洞天 THE DEMONSTRATION PLOT示范區設計示范區設計沙盤區沙盤區五重奏之四：沙盤展示拔云見日 THE DEMONSTRATION PLOT示范區設計示范區設計洽談區洽談區五重奏之五：公園美景盡收眼底 THE DEMONSTRATION PLOT示范區設計示范區設計流線分析流線分析一層平面一層平面二層平面二層平面城市城市公園公園通向樣板區通向樣

53、板區樣板房樣板房樣板房樣板房樣板區總建筑面積約樣板區總建筑面積約23002300平方米，首層面積約平方米，首層面積約17001700平方米，二層面積約平方米，二層面積約600600平方米。平方米。 THE DEMONSTRATION PLOT示范區改造策略示范區改造策略臨時停車位濟水路（次干道）規劃支二路阜陽北路臨時停車位濟水路（次干道）規劃支二路阜陽北路社區服務站社區服務站2F2F文體活動中心文體活動中心1F1F3F3F農貿市場農貿市場便民商業等便民商業等售樓處不做改造，后期在售樓處樣板房區域加建社區中心的其它功能性建筑，降低成本，形象整體且統一。售樓處不做改造，后期在售樓處樣板房區域加建社

54、區中心的其它功能性建筑，降低成本，形象整體且統一。城市公園城市公園入口廣場入口廣場 如何結合社區配套全方位展現未來生活愿景？如何結合公園資源打造特色游園體驗？作為項目起點，如何最大化體現文化品質調性？經卷第一 文化品質調性經卷第二 自在游園經卷第三 未來愿景方案二 山水畫中游 畫衍經行山水殊勝設計概念設計概念以傳統山水畫為摹本，結合中式造園手法，營造山水畫中游山水畫中游的的意境意境，在如畫的山水中愜意衍行，用澄懷玄逸的筆墨山水體悟生活，呈現出尚雅清遠的意境。 傳統山水畫中提煉出層巒起伏的屋頂形式通過高低起伏的體量，打造標志性立面, , 形成網紅景點效應。 園林游走-從中國頂級園林留園空間原型出

55、發，將整體地塊打造為園林式體驗場景。通過建筑體量的錯動及路徑的設計，將公園景色滲入建筑內部，創造人在畫中游的意境的同時，賦予場地新的營銷特色。小桃塢至樂軒藏書閣蓬萊園遠翠閣又一村清風院活潑地讀書處可亭飛虹橋浣云池涵碧樓玲瓏院園林游走，公園景觀盡收眼底 綠色慢行系統+獨有空中觀園-結合跑步與自行車專用道，將示范區整體場地形成一個生態公園慢行系統，展現未來的高品質生活愿景。部分路徑設計為游廊及觀景平臺，漂浮于花園之上，漫游式俯瞰公園美景，打造項目的獨特唯美性?？罩杏^園，獨有的品質樓盤展示 6立面設計策略ELEVATION DESIGN 立面策略超越競品+城市標桿+控制造價ELEVATION DES

56、IGN立面設計立面設計 打造高貴不貴的品質樓盤打造高貴不貴的品質樓盤施工便捷施工便捷風情溢價風情溢價成本可控成本可控本案立面風格設計原則本案立面風格設計原則ELEVATION DESIGN立面設計立面設計 現代ELEVATION DESIGN立面設計立面設計 ELEVATION DESIGN立面設計立面設計新亞洲 新中式立面意向丨王府風格ELEVATION DESIGN立面設計立面設計 ELEVATION DESIGN立面設計立面設計酒店式入戶大堂ELEVATION DESIGN立面設計立面設計社區泛入口ELEVATION DESIGN立面設計立面設計新中式 ELEVATION DESIGN立面設計立面設計沿街及配套用房ELEVATION DESIGN立面設計立面設計沿街及配套用房