1、金鷹 南通市中創(chuàng)區(qū) A6 地塊項目規(guī)劃及建筑概念方案2020.08 目錄1. 項目解讀篇2. 前期分析篇3. 規(guī)劃設計篇4. 產(chǎn)品設計篇5. 立面意向篇6. 成本控制篇 南通中創(chuàng)區(qū)標桿樹立優(yōu)享生活品質(zhì)新典范 復合業(yè)態(tài)大盤開發(fā)地塊由 2.73 高容積率構成A6 地塊總計容面積約為 12.6W 國際高度金鷹世界為南通塔尖圈層打造的國際化生活樣本在這里，將呈現(xiàn)的是最頂級、最前沿、最尊貴、最時尚的國際化居住產(chǎn)品 面對這樣的地塊我們應該如何去打造？ 掌握住宅趨勢掌握住宅發(fā)展新趨勢，以前瞻性視野站在未來的角度塑造新標桿公共空間共享化社區(qū)生活靈活化生活工作娛樂化景觀園林化 調(diào)研典型競品以核心競品做調(diào)研分析，

2、延續(xù)優(yōu)點，規(guī)避痛點，力求打造超越市場，領先標桿產(chǎn)品 周邊案例分析仁恒公園世紀高層 112 三房兩廳兩衛(wèi)高層 150 四房兩廳兩衛(wèi)高層 133 四房兩廳兩衛(wèi)高層 156 四房兩廳兩衛(wèi)景觀形態(tài)局促，產(chǎn)品力常規(guī) , 大面積產(chǎn)品偏弱 萬科方圓高層 130 三房兩廳兩衛(wèi)高層 180 四房兩廳兩衛(wèi)高層 156 四房兩廳兩衛(wèi)高層 230 四房兩廳三衛(wèi)景觀形態(tài)局促，整體排布兵營式，無明顯中心大花園周邊案例分析 華潤悅府高層 108 三房兩廳兩衛(wèi)高層 139 四房兩廳兩衛(wèi)高層 125 三加一房兩廳兩衛(wèi)景觀大尺度，戶型整體面積段偏小，屬于市場主流產(chǎn)品周邊案例分析 中海翠湖溪岸高層 125 三房兩廳兩衛(wèi)高層 143

3、 四房兩廳兩衛(wèi)高層 142 四房兩廳兩衛(wèi)高層 175 四房兩廳三衛(wèi)景觀形態(tài)局促，兵營式布局，高低配戶型產(chǎn)品力強周邊案例分析 調(diào)研結論A：項目在追求景觀最優(yōu)的時候，其產(chǎn)品力會趨于薄弱B：項目在塑造高競爭力產(chǎn)品時，往往會削弱規(guī)劃形態(tài)和景觀花園C：本項目需強化區(qū)位優(yōu)勢、毗鄰紫瑯湖的生態(tài)優(yōu)勢、綜合體配套優(yōu)勢規(guī)劃景觀產(chǎn)品品質(zhì) 我們要做的產(chǎn)品力要強！景觀花園要大！規(guī)劃形態(tài)要優(yōu)！ 02前期分析 NAN TONG江蘇省轄市 生態(tài)宜居城市 文化名城 歷史古城 城市印象文物古跡海濱城市全國精神文明建設先進城市 區(qū)位分析高通市江 蘇 省如皋崇川區(qū)海門啟動海安如東通州港閘南通市， 江蘇省轄市， 江蘇省國務院批復確定的

4、中國長三角北翼經(jīng)濟中心、 現(xiàn)代化港口城市、區(qū)集“黃金海岸”與“黃金水道”優(yōu)勢于一身，擁有長江岸線 226 千米，“據(jù)江海之會、扼南北之喉 ”，被譽為“北上海” 。 5km南通火車東站長江通戶大道世紀大道滬陜高速通盛大道通富北路沈海高速G345新開路東方大道通啟路工農(nóng)南路園林路交通分析基地位于南通市中創(chuàng)區(qū)，距離南通市中心區(qū)域 5km，交通通達性較好南通市中心區(qū)域SITE4.8km南通狼山汽車客運站 項目位于南通市中創(chuàng)區(qū)，周邊景觀豐富、配套資源完整，具有較強的價值支撐能力綠化商業(yè)行政學校車站醫(yī)療南通市小海中學南通市小海街道社區(qū)服務中心南通市婦幼保健院南通市紫珊瑚實驗學校南通大學恒大悅瓏灣通富國際商

5、業(yè)廣場中南世紀城南通紅星家具廣場3.5KM2KM南通市政府經(jīng)濟開發(fā)區(qū)公用事業(yè)管理局南通市建筑工程質(zhì)量司法鑒定所南通市瑞慈醫(yī)院配套分析 地塊位于中創(chuàng)區(qū)十號支路以東，三號路以北基地北側規(guī)劃綠地，南側住宅用地，西側為商業(yè)用地，東側為規(guī)劃綠地水街環(huán)繞用地東北兩側規(guī)劃設計地塊四至與現(xiàn)狀1234開放路十號支路B大道三號路十三號支路通滬大道南通大劇院1234SITE 優(yōu)劣勢總結S優(yōu)勢strengthW劣勢weaknessO機會opportunityT挑戰(zhàn)threats優(yōu)質(zhì)品牌 金鷹國際進駐南通已久，品牌優(yōu)勢明顯，品牌形象深入人心，市場基礎牢固 周邊規(guī)劃建筑會對本地塊日照有不利影響 南通市經(jīng)濟基礎較好，各項經(jīng)

6、濟指標逐年上升，城鎮(zhèn)化率仍有較大上升空間，市場有較大住房需求 中創(chuàng)區(qū)位于崇川區(qū)、通州區(qū)和南通開發(fā)區(qū)交界之處，被中央商務區(qū)、南通開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)基地、南通高新區(qū)等重要板塊所圍合。 周邊各大主流房企進駐，供貨量增大大，競爭加劇 如何讓多個業(yè)態(tài)各安其位，挖掘最大價值點 地塊附近規(guī)劃中學、小學、金鷹世界綜合體 項目地塊緊鄰地鐵站，方便快捷日照影響發(fā)展機遇紅海市場如何基于金鷹國際品牌的優(yōu)勢下，突破市場重圍，領跑市場？配套完善片區(qū)效應多業(yè)態(tài)復合出行便捷 設計策略打造快速去化的強產(chǎn)品力內(nèi)部降維，多面寬低總價優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品游園體驗，演繹多園林生活氣運神形形成超大尺度的景觀花園外部升維，產(chǎn)生高關注度話題效應塑造標桿品質(zhì)的優(yōu)

7、質(zhì)地標輕奢尊享，感受專屬定制社區(qū)形象定制高端體驗的精品公區(qū)嚴控成本，全方位考慮成本控制措施實現(xiàn)最大貨值的高經(jīng)濟性 03規(guī)劃設計 規(guī)劃設計條件268m204m三號路十三號支路十號支路A6 地塊為一類高層、二類高層產(chǎn)品。A6 地塊 :A6 地塊容積率 ： 2.73限高：80m建筑密度： 20%容積率 ： 2.731126 層（限高 80m）密度：20%平均層數(shù)：13.67F 14F最高層數(shù)：26F一類高層二類高層+最低層數(shù)：11F集中公共綠地： 3000 規(guī)范解讀 建筑間距和建筑面寬建筑間距小高層高層 根據(jù)江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定所規(guī)定，住宅之間平行布置時最小間距需滿足下表： 根據(jù)江蘇省城市規(guī)劃

8、管理技術規(guī)定所規(guī)定：當H 27 時，W 50（可放寬到 52.5M)高層（12 層以上）D 40小高層(711 層）D 30 & D H*1.33（11F*3*1.33=43.89M）用足各地塊規(guī)定限高，在日照允許的條件下更加節(jié)地出量建筑面寬2T4 產(chǎn)品 T4 產(chǎn)品 2T3 產(chǎn)品 2T2 產(chǎn)品 W 50（不符合規(guī)范）W 50（不符合規(guī)范）W 50（符合規(guī)范）備注：產(chǎn)品的面積段受限W 50（符合規(guī)范）H 27H 27H 27H 27根據(jù)當?shù)匾?guī)范，合理進行產(chǎn)品組合用足限高限寬高層產(chǎn)品可選擇 T2、T3 、T2+T2、T4 產(chǎn)品 規(guī)范解讀 日照影響分析的計算范圍被遮擋建筑的計算范圍遮擋建筑的計算范圍

9、遮擋建筑1.5H最大 150 米150 米1.5H大寒日方位角控制線遮擋計算范圍被遮擋建筑被遮擋建筑最大 150 米最大 150 米150 米大寒日方位角控制線大寒日方位角控制線遮擋計算范圍遮擋計算范圍1.5H150 米1.5H最大 150 米遮擋計算范圍大寒日方位角控制線遮擋建筑150 米被遮擋建筑擬建高層建筑以北，建筑高度 1.5 倍的扇形區(qū)域，最大 150M遮擋建筑已確定的被遮擋建筑為中心，南側半徑為 150MNN https:/ 量的測算site總用地面積： 4.61 萬平方米容積率：2.73總建筑面積：12.6 萬平方米A6 地塊：配套用房1879 住宅建筑面積124184 配套住宅

10、總戶數(shù)：124184139 893（戶）甲方提供項目定位：戶均面積：118*30%+138*45%+158*15%+178*10%=139 產(chǎn)品類型戶型建筑面積 套數(shù)比例小高和高層三室二廳一衛(wèi)11830%三室二廳二衛(wèi)13845%三室二廳二衛(wèi)15815%四室二廳二衛(wèi)17810%合計100%按照甲方提供配比要求地塊高層需要 893 戶 退界及住宅價值分析9M5M7M3M3M4M6M6M6M小高層住宅的次要朝向 , 退公共綠化帶 3m高層住宅或 B 24m 的次要朝向 退公共綠化帶 4m高層住宅的主要朝向 退公共綠化帶 6m小高層住宅道路紅線 8mH 18 層 退界線A6 地塊高低地塊東側北側居住價

11、值最高，且由東北側居住價值逐漸降低退界分析住宅價值分析 綠島桃源景觀資源最大化方案一 套路趨同的市場環(huán)境下我們只設計一個住區(qū) 還是創(chuàng)造一種全新的生活方式 ？ 遠離鋼鐵森林的束縛 出門即能眼含綠意，推窗便可夜望星空 歸家即享受私密生活 項目信息：用地面積：130000 ，容積率：2.69整體布局：住宅圍合式布置，打造一個大尺度中心花園景觀。案例借鑒 上海仁恒河濱花園尺 度 超級尺度景觀頂級科技配置綠 肺 案例借鑒 上海中鷹黑森林 中心花園圍 合 案例借鑒 杭州仁恒濱江園 打造南通“獨一無二”極致景觀，創(chuàng)造無出其右的林海社區(qū) 方案推導 丨規(guī)劃策略創(chuàng)造一片森林，逃離周邊嘈雜人流，打造一個森林里的社區(qū)

12、，社區(qū)中的森林商業(yè)用地商業(yè)用地住宅用地 方案推導 丨規(guī)劃策略水街環(huán)繞用地，隔絕外部嘈雜，規(guī)劃打造半島生態(tài)系統(tǒng)保留中央林海，居所延邊占角而置，形成外水內(nèi)林景觀商業(yè)用地隔壁用地噪音商業(yè)用地住宅用地 方案推導 丨用足邊界40m40m40m46m15m15m15m15m52m50m用足地塊邊界，極致可排 10 棟 T4 大高層26 層 T4 大高產(chǎn)品按極致間距貼邊布置現(xiàn)狀日照影響極致間距可排 10 棟 T4此區(qū)域日照受西南角地塊建筑遮擋，日照只能借用本案用地南部區(qū)域西側住宅間距均勻布置日照遮擋 方案推導 丨釋放用地內(nèi)部日照可行性置兩棟 21 層 T3 產(chǎn)品優(yōu)勢：1- 整盤規(guī)劃形態(tài)更完整；2- 進一步降

13、低梯戶比，提升產(chǎn)品舒適度解決方式 1：取消一棟 T4解決方式 2：置換兩棟 21 層 T3 產(chǎn)品日照遮擋日照通過解決方式 2：置換兩棟 21 層 T3 產(chǎn)品日照遮擋日照通過解決方式 1：取消一棟 T4 方案推導 丨景觀資源利用最大化規(guī)劃布局沿湖住宅端戶定制觀景戶型270觀景視角，景觀資源利用最大化置入大戶型產(chǎn)品獲得最大化觀景資源超大中心花園尺度相當于 1.5 個足球場用地價值最高處置入大高 T2，T3 產(chǎn)品270內(nèi)外觀景視角景觀資源最大化156m99m 方案一 丨鳥瞰圖 方案一 丨總平面圖 方案一 丨操盤思路分期開發(fā)，合理推盤換取空間溢價一期開盤：2.1W 二期開盤：4.6W 三次開盤：5.6

14、W 一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā) 方案一 丨規(guī)劃亮點闡述1. 規(guī)劃形態(tài)：圍合式規(guī)劃布局，中央集中超大景觀花園2. 景觀資源：中央景觀大花園， 270由內(nèi)至外觀景無遮擋。3. 產(chǎn)品升級 :住宅產(chǎn)品全面升級，定制化觀景戶型坐擁豪景156m99m 方案一 丨規(guī)劃亮點闡述1. 規(guī)劃形態(tài)：圍合式規(guī)劃布局，中央集中超大景觀花園2. 景觀資源：中央景觀大花園， 270由內(nèi)至外觀景無遮擋3. 產(chǎn)品升級 :住宅產(chǎn)品全面升級，定制化觀景戶型坐擁豪景 方案一 丨規(guī)劃亮點闡述觀景戶型1. 規(guī)劃形態(tài)：圍合式規(guī)劃布局，中央集中超大景觀花園2. 景觀資源：中央景觀大花園， 270由內(nèi)至外觀景無遮擋。3. 產(chǎn)品升級 :住宅產(chǎn)品全

15、面升級，定制化觀景戶型坐擁豪景 圖例：118 戶型138 戶型158 戶型178 戶型樓型戶型面積 / 戶數(shù)套數(shù)比例面積比例高層3 房 2 廳 2 衛(wèi)11835439.1%41772.0033.6%3+1 房 2 廳 2 衛(wèi)13937040.8%51430.0041.4%3+1 房 2 廳 2 衛(wèi)158788.6%12324.009.9%4 房 2 廳 3 衛(wèi)17910411.5%18627.4415.0%合計906100.0%124513.44 100.0%方案一 丨產(chǎn)品分布 城市中大隱于市 遠離塵囂社區(qū)半島 綠林 獨立空間圍合，獨特尊崇感受私密感安全感領域感 共享書屋共享健身中心共享健康小

16、屋共享廚房打造集智慧 + 健康 + 全齡于一體的智慧未來社區(qū)規(guī)劃設計共享健康小屋一個近距離醫(yī)療中心，為社區(qū)成員提供健康保障智能管理系統(tǒng)網(wǎng)絡智慧共享社區(qū)共享廚房社區(qū)成員分享美食的同事獲得社交體驗感，共享健身中心社交 + 運動的組合模式讓運動更多彩，獲得更有趣健康生活共享書屋共享書屋提供一個豐富可變的社交綜合體。 。 。 。 。 。智慧未來社區(qū) 親子廣場陽光草坪夜光廊道沉浸式場景，感官升級，絕佳互動體驗規(guī)劃設計沉浸式社區(qū)VR 動感跑道跟隨人的運動亮起的燈光，給黑夜增添一抹動感色彩沉浸式健康運動沉浸式生活體驗趣味攀爬沉浸式的趣味攀爬，變化無窮的豐富場景，永感新鮮的趣味體驗親子廣場沉浸式動感空間帶給人

17、豐富的視覺享受，充分促進親子互動夜光廊道燦爛的夜光廊道，點亮戶外空間，為戶外休閑帶來新的體驗。 。 。 。 。 。vr 動感跑道親子廣場趣味攀爬 規(guī)劃設計森林氧吧營造宜人社區(qū)森林氧吧，如山林谷澗中沐浴春風景觀中心的森林空間釋放出充沛的氧氣， 清新空氣中彌漫整個場地，業(yè)主可在層次豐富的戶外活動場地中暢游氧氣環(huán)抱中央森林面積：12470 可釋放氧氣量：每天 1089Kg, 每周 7624KgO2O2O2O2O2O2 附錄四 日照影響分析 第三條（1）被遮擋建筑的計算范圍：擬建高層建筑以北，建筑高度 1.5 倍的扇形陰影范圍，最大不超過 150 米范圍內(nèi)的現(xiàn)狀，在建或規(guī)劃的建筑。（2）遮擋建筑的計算

18、范圍：以已經(jīng)確定的被遮擋建筑為中心，南側半徑 150 米的扇形范圍內(nèi)的現(xiàn)狀、在建或規(guī)劃的建筑。按照條例：由于用地在 150m 陰影范圍范圍外，可忽略西南角商業(yè)建筑最本案的日照影響細研規(guī)范：江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定150m 景觀資源最大化衍生方案 - 不考慮西南側商業(yè)的日照影響方案1-1 方案 1-1 丨鳥瞰圖 方案 1-1 丨總平面圖 圖例：118 戶型138 戶型158 戶型178 戶型樓型戶型面積 / 戶數(shù)套數(shù)比例面積比例高層3 房 2 廳 2 衛(wèi)11931235.3%37128.0029.9%3+1 房 2 廳 2 衛(wèi)14136441.2%513240041.3%3+1 房 2 廳 2

19、 衛(wèi)15910411.8%16536.0013.3%4 房 2 廳 3 衛(wèi)18410411.8%19165.1215.4%合計884100.0%124513.12 100.0%方案 1-1 丨產(chǎn)品分布 綠洲園林前庭后院 皇家園林18F 最大化方案二 11F 溢價18F 溢價0( 元 / )0( 元 / )5005001000100015001500200020002K 元500-1K 元11F 溢價18F 溢價方案推導 11F 與大高價差 2K 元18F 與大高價差 0.5-1K 元11F 間距最低需滿足 43 米18F 間距最低需滿足 40 米溢價比較建筑間距比較11F18FD 40D 30

20、 & D H*1.33 方案推導 丨 11F 方向 &18F 方向方案對比用足地塊邊界，極致可排 10 棟 T4 大高層11 層方向排布18 層方向排布11F 方向做滿容積率只能布置兩棟18F 方向分區(qū)明確，溢價更高實際并不能造成高溢價且規(guī)劃形態(tài)不成體系 我們的規(guī)劃策略，如何舊物新用延續(xù)傳統(tǒng)，推陳出新 多重院落庭院深深 前庭后院層層遞進從中軸到街巷從儀式到私密從理智到感性 后院 放松 雅趣內(nèi)在精神的后花園 個人屬性 前庭 軸線對稱象征秩序與威儀 公共屬性 方案二 丨鳥瞰圖 方案二 丨總平面圖 方案二 丨規(guī)劃亮點闡述1.18F 最大化 18F 產(chǎn)品最大化排布 , 梯戶比更優(yōu)，最大化 T2/T32

21、. 景觀均好性前庭后院，多重院落景觀融合3. 產(chǎn)品升級 :住宅產(chǎn)品全面升級 方案二 丨規(guī)劃亮點闡述1.18F 最大化 18F 產(chǎn)品最大化排布 , 梯戶比更優(yōu)，最大化 T2/T32. 景觀均好性前庭后院，多重院落景觀融合3. 產(chǎn)品升級 :住宅產(chǎn)品全面升級 方案二 丨規(guī)劃亮點闡述1.18F 最大化 18F 產(chǎn)品最大化排布 , 梯戶比更優(yōu)，最大化 T2/T32. 景觀均好性前庭后院，多重院落景觀融合3. 產(chǎn)品升級 :住宅產(chǎn)品全面升級 圖例：118 戶型138 戶型158 戶型178 戶型樓型戶型面積 / 戶數(shù)套數(shù)比例面積比例高層3 房 2 廳 2 衛(wèi)11928632.1%34034.0027.4%3

22、+1 房 2 廳 2 衛(wèi)14143648.9%61476.0049.5%4 房 2 廳 2 衛(wèi)15910211.4%16218.0013.1%4+1 房 2 廳 3 衛(wèi)183687.6%12419.5210.0%合計892100.0%124147.52 100.0%方案二 丨產(chǎn)品分布 1. 極致邊界利用（圍合式規(guī)劃布局結構）2. 區(qū)內(nèi)超尺度共享中心花園3. 270超大觀景轉(zhuǎn)角陽臺4. 核心區(qū)落位（T2 產(chǎn)品 178 戶型樓王落位）1. 極致邊界利用（圍合式規(guī)劃布局結構）2. 區(qū)內(nèi)超尺度共享中心花園3. 升級為沿河雙景觀帶4. 升級大面積段產(chǎn)品（158、178 戶型 T2）1. 中軸對稱多重院落

23、空間布局2. 資源景觀均好性，多個主題花園3.17F 產(chǎn)品最大化 , 梯戶比最優(yōu)方案一方案 1-1方案二總圖對比 配套分析圖例：變電所下沉廣場公共配套開閉所公共衛(wèi)生間、垃圾站方案一方案 1-1方案二 交通分析圖例：市政道路車行道路地上停車位 車行主入口 人行主入口地庫出入口方案一方案 1-1方案二 圖例：市政道路消防道路消防出入口消防登高面消防分析方案一方案 1-1方案二 間距分析建筑間距滿足規(guī)范要求方案一方案 1-1方案二 圖例：中央景觀綠帶景觀軸 城市綠帶下沉廣場景觀節(jié)點景觀分析方案一方案 1-1方案二 方案一 日照分析圖經(jīng)緯度：經(jīng)度 120 53 ，緯度 32 2有效時間帶：太陽時上午

24、8 時至下午四時（大寒日）時間統(tǒng)計方式：累積計算最小連續(xù)日照在累計時不應小于 30 分鐘時間間隔：不超過一分鐘采樣點間距：不超過 1 米1-2 小時0 小時1 小時2 小時3 小時4 小時5 小時6 小時7 小時結論：經(jīng)分析，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑，所有住宅均滿足大寒日日照不少于 2 個小時。 方案 1-1 日照分析圖經(jīng)緯度：經(jīng)度 120 53 ，緯度 32 2有效時間帶：太陽時上午 8 時至下午四時（大寒日）時間統(tǒng)計方式：累積計算最小連續(xù)日照在累計時不應小于 30 分鐘時間間隔：不超過一分鐘采樣點間距：不超過 1 米1-2 小時0 小時1 小時2 小時3 小時4 小時5 小時6 小時7 小時結論：經(jīng)

25、分析，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑，所有住宅均滿足大寒日日照不少于 2 個小時。 方案二 日照分析圖經(jīng)緯度：經(jīng)度 120 53 ，緯度 32 2有效時間帶：太陽時上午 8 時至下午四時（大寒日）時間統(tǒng)計方式：累積計算最小連續(xù)日照在累計時不應小于 30 分鐘時間間隔：不超過一分鐘采樣點間距：不超過 1 米1-2 小時0 小時1 小時2 小時3 小時4 小時5 小時6 小時7 小時結論：經(jīng)分析，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑，所有住宅均滿足大寒日日照不少于 2 個小時。 營 造 最 后“ 一 公 里 ” 的 高 品 質(zhì) 歸 家 體 驗“五大空間 ”社區(qū)入口社交場地單元入口親密地庫歸家園路 社區(qū)入口社區(qū)第一印象，大氣穩(wěn)重，中正對

26、稱1 歸家園路人車分流，打造從公共到私密的三級歸家園路2一級園路公共二級園路半私密三級園路私密 社交場地打造精品下沉庭院，專屬定制公共社區(qū)3 社交場地中央景觀，社區(qū)共享社交場所3156m99m 社交場地七大主題，打造不同主題全齡社交花園3鄰里見面會歸家環(huán)社區(qū)會客廳童頑匯融樂匯萌寵匯志趣社運動匯歸心社區(qū) 單元入口近人尺度的石材裝飾4 單元入口人性化精細化大堂設計4門禁系統(tǒng)鄰里交流空間雨具收納休憩區(qū)信奶箱垃圾收集站鄰里交流空間泛大堂大堂休息區(qū)信奶間雨具收納樓棟LOGO指示牌樓棟情景雕塑生活垃圾收集 親密地庫地上地下雙大堂設計，陽光地庫大堂設計5休息區(qū)休息區(qū)地下大堂下沉庭院陽光地下大堂地下地上雙大堂

27、 04產(chǎn)品設計 | 價值挖掘 |入 戶 花 園極 致 景 觀| 極致附贈 |精研法規(guī)極致附贈研究競品比較超越| 空間創(chuàng)新 |可 變 空 間超 大 方 廳我們的產(chǎn)品策略| 超越競品 | 周邊競品林立，紅海競爭仁恒公園世紀中海翠湖溪岸萬科方圓中海上東區(qū)華潤悅府南通五山花苑中創(chuàng)大都會海尚家園SITE5.0KM3.0KM容積率1.8產(chǎn)品小高、洋房、疊墅面積段小高 112/133/150/156 洋房 183 ，疊墅 207、229 售價小高 28850 元 / 疊墅 45340 元 / 容積率1.97產(chǎn)品洋房 + 高層面積段125/170 售價16590、19180、20560 元/ 容積率2.27產(chǎn)

28、品小高層面積段130/156/180/230 售價31848 元 / 容積率2.28產(chǎn)品高層面積段25/143/170 售價19770 元 / 容積率2.29產(chǎn)品高層面積段107/139 售價未售容積率0.9產(chǎn)品/面積段86/115/129/159 售價10500 元 / 容積率1.98產(chǎn)品高層 + 洋房面積段98/115/122 售價22908 元 / 容積率1.82產(chǎn)品/面積段78/110/126/133 售價14090 華宇地塊中海上東區(qū)南通五山花苑SITE5.0KM3.0KM華潤、萬科遠創(chuàng)東樾仁恒公園世紀中創(chuàng)大都會海尚家園紫瑯公園競品分析 1181384 房3 房3 房4 房4 房4

29、房4+1 房4+1 房33.53443.544158178開間仁恒公園世紀仁恒公園世紀仁恒公園世紀中海翠湖溪岸中海翠湖溪岸萬科方園萬科方園中海翠湖溪岸居室數(shù)雙衛(wèi)明衛(wèi)南北通透入戶儀式（玄關）產(chǎn)品格局傳統(tǒng)，同質(zhì)化嚴重周邊樓盤產(chǎn)品分析 精研規(guī)范，將面積贈送做到極致，通過產(chǎn)品的設計提升溢價規(guī)范解讀精研法規(guī)，極致附贈廚房 / 衛(wèi)生間居室設備平臺居室 2.1m陽臺（主體結構外） ）不計面積計 1/2 面積進深 700 毫米的飄窗，開窗凈寬不大于所屬房間開間的2/3 不計算面積。進深 700mm飄窗不計面積陽臺按 1/2 計算面積，不能超過本層建筑面積的 12%設備平臺只能廚房、衛(wèi)生間相連與室內(nèi)，面積不超過

30、4， 不計算面積。 | 可變空間 | 寬景陽臺 |LDK 一體化 | 全屋收納 | 可洄游超大方廳 - 讓家自由生長 |產(chǎn)品策略 - 產(chǎn)品空間創(chuàng)新 可變空間 LDK 一體化 超大方廳設計，洄游空間，強調(diào)趣味性 全屋收納 寬景陽臺 產(chǎn)品展示 -178 南北通廳 電梯獨立入戶 中西廚設計，南北通透 可分可合的寬廳設計 衛(wèi)生間干濕分離 雙面寬陽臺 豪華主臥套獨享電梯廳、雙面寬陽臺注：半贈送全贈送洄游流線1235642345613900200033001800300028003000320052001800320063003400 步入式衣帽間、270度觀景陽臺產(chǎn)品展示 -178 端廳 電梯獨立入戶

31、洄游空間，雙流線設計 中西廚設計 奢華大尺寸觀景廳 270觀景陽臺 豪華主臥套，步入式衣帽間注：半贈送全贈送洄游流線1234562345611500131001500300025001700300021005000380032007004500330040002100 電梯獨立入戶 洄游空間，雙流線設計 中西廚設計，南北通透 可分可合的方廳設計 雙面寬觀景陽臺 豪華主臥套產(chǎn)品展示 -178 南北通廳注：半贈送全贈送洄游流線超大方廳設計、雙面面寬觀景2345611234564000200034001800230035003200630034001800540034002300 產(chǎn)品 PK中海翠湖

32、溪岸中海翠湖溪岸178178產(chǎn)品 PKwin12無洄游空間無 270觀景大陽臺12南北不通無入口洄游空間12含有洄游空間含有 270觀景大陽臺12南北通透含有入口洄游空間winPK 戶型 1PK 戶型 1 產(chǎn)品展示 -158 南北通廳 洄游空間 獨梯入戶 LDK 一體化設計 二面寬陽臺 豪華主臥套 衛(wèi)生間干濕分離窗前觀景區(qū)、超大方廳設計注：半贈送全贈送洄游流線23456134562119003100170018002500380029004600350018005100320026002500 產(chǎn)品展示 -158 南北通廳 洄游空間 獨梯入戶 中西廚設計 二面寬陽臺 豪華主臥套 衛(wèi)生間干濕分離

33、注：半贈送全贈送洄游流線234561345621LDK一體化設計、雙面寬陽臺330019001900405039003200450034004500230033003250700 產(chǎn)品展示 -158 端廳注：半贈送全贈送洄游流線轉(zhuǎn)角觀景臺、專享衣帽間 電梯獨立入戶 中西廚設計 轉(zhuǎn)角雙陽臺 豪華主臥套234561 洄游空間 衛(wèi)生間干濕分離3456211500270023001700300015004200320039001900800180045003000300070015200 產(chǎn)品 PK萬科方圓萬科方圓158158產(chǎn)品 PKwin123.5 面寬南北不通1233.5 面寬次臥無衣帽間南側雙

34、面陽臺124 面寬南北通透1233.5 面寬次臥含有專享衣帽間大面寬 270轉(zhuǎn)角觀景陽臺winPK 戶型 1PK 戶型 1 產(chǎn)品展示 -138 南北通廳 入戶花園設計 洄游空間設計 中西廚設計，南北通透 可分可合的寬廳設計 觀景雙陽臺 衛(wèi)生間干濕分離專屬入戶花園、三面寬觀景345621234561注：半贈送全贈送洄游流線290060003600180029001400450018003000170024004200700 產(chǎn)品展示 -138 角廳 入戶花園設計 洄游空間設計 中西廚設計，南北通透 可分可合的寬廳設計 觀景雙陽臺 豪華主臥套345621234561注：半贈送全贈送洄游流線超大角廳

35、廳設計、三面寬觀景36003000240026001800300030002200400011007003300160026001400 產(chǎn)品展示 -118 觀景雙陽臺 豪華主臥套 衛(wèi)生間干濕分離 LDK 一體化設計3421注：半贈送全贈送洄游流線2341400030003600180029002300460019001200290029001700雙面寬陽臺、豪華主臥套 仁恒公園世紀中海翠湖溪岸PK 戶型PK 戶型118138 產(chǎn)品 PKwinwin123餐廳面寬狹小沒有主臥專享衣帽間居室尺度小123無入戶花園南北通風較為狹小無可變空間123餐廳面寬寬敞主臥專享衣帽間居室尺度大123含有入戶

36、花園南北通風寬敞含有可變空間 | 通風訴求 |南 北 通 風衛(wèi) 生 間 通 風| 儲藏囤貨 |通 風 存 放美 食 孵 化| 獨立消洗 |玄關洗消干濕分離| 可變空間 |居 家 辦公可 分 可合| 隔離居室 |雙 流 線居 家 隔 離 艙2020 疫情爆發(fā)后我們需要什么？ 防疫戶型可變第五空間（工作學習遛娃）獨立洗消隔離居室臨時防護門健身陽臺美食孵化囤貨備戰(zhàn) BB1AA僅供學習交流，請24小時內(nèi)刪除，桃蕊兔m產(chǎn)品展示 -T4-138 +118 +118 +138 BAB1產(chǎn)品展示 - T3-138 +118 +138 產(chǎn)品展示 -T2-158 +138 C2B2 CC產(chǎn)品展示 - T2-158

37、 +158 C1C1產(chǎn)品展示 - T2-158 +158 產(chǎn)品展示 -T2-178 +178 D1D1 產(chǎn)品展示 -T2-178 +178 DD 產(chǎn)品展示 -T2-178 +178 D2D2 05立面意向 立面設計思考本案應具有的調(diào)性如何打造本項目的品質(zhì)感 包容會通胸懷寬廣、包容萬物、兼收并蓄、融會貫通突破傳統(tǒng)、超越現(xiàn)有、引領風騷、爭創(chuàng)一流敢為人先城市精神南通市 江海明珠萃取城市文脈精華，定義當下 古典ART-DECO2000-20052005-20102010-20152015-2018新古典新中式現(xiàn)代時代印記建筑表皮風格隨著時代的變遷而改變，如今，我們的表情尊容如何定義？ 現(xiàn)代典雅現(xiàn)代現(xiàn)代

38、典雅現(xiàn)代典雅仁恒公園世紀萬科方圓華潤悅府中海翠湖溪岸周邊競品分析對標樓盤集團品 牌結論：周邊競品以現(xiàn)代典雅居多， 用現(xiàn)代建筑風格符合南通城市發(fā)展風貌、與 A7 地塊和諧統(tǒng)一 立面選型 立面選型 立面選型 06成本控制 限額設計，成本為王控制成本是項目實現(xiàn)落地主要因素之一從設計的前端用最經(jīng)濟的方法呈現(xiàn)最佳的效果規(guī)劃設計階段的成本控制是實現(xiàn)”事前控制“的關鍵！ 車庫成本控制產(chǎn)品成本控制立面成本控制成本控制策略柱網(wǎng)選擇控制埋深層高控制整齊的柱網(wǎng)及結構立面材質(zhì)選擇土建細部構造 主體內(nèi)設置停車位 - 減少單車位面積成本控制策略 大柱網(wǎng)大小柱網(wǎng)小柱網(wǎng) 大柱網(wǎng) :8.1Mx8.1M 大小柱網(wǎng)：8.1Mx6.

39、1M/5.0M( 推薦采用，經(jīng)濟實用） 小柱網(wǎng)：5.4Mx6.1M/5.0M柱網(wǎng)選擇 - 大小柱網(wǎng)停車充分利用塔樓空間不同柱網(wǎng)尺寸下結構高度統(tǒng)計計算表（覆土厚度 1.5m）兩層地下室不同柱網(wǎng)布置經(jīng)濟比較（僅供參考）柱網(wǎng)尺寸（mm）柱網(wǎng)布置地下一層頂板地下二層頂板地下室平均含鋼量每立方砼含鋼量(KG/m 砼）每立方砼含鋼量(KG/m 砼）每立方砼含鋼量(KG/m 砼）每平方米建筑面積含鋼量(KG/m）每平方米建筑面積含鋼量(KG/m）每平方米建筑面積含鋼量(KG/m）208661423018749.2197601132517344.57.8mx7.8m 柱網(wǎng) 7.8mx6.1/5.1m柱網(wǎng) 78

40、00 x7800500 x900900800/600600500 x800/500 x600450 x600結論：采用小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)可減小梁高 300mm結論：大小柱網(wǎng)經(jīng)濟性好7800 x5100/61005400 x5100/6100主梁截面（mm）結構高度（mm）3.6m 以上的開間，剪力墻開口可達到 2.4m，提高停車率開間不夠的情況下，可考慮做局部結構轉(zhuǎn)換，提高停車效率，根據(jù)實際項目一處轉(zhuǎn)換造價約 3000 元。局部結構轉(zhuǎn)化，增加停車輛選擇大小柱網(wǎng)經(jīng)濟實用充分利用塔樓空間提高停車效率 地庫成本控制 在建造成本中 , 主體工程 ( 含防水 ) 約占總成本的 40%-51%,而外立面裝飾僅占 4%-6%, 因此整齊的柱網(wǎng)和結構是成本控制的第一要素。成本控制降低配置成本控制廉價材料結構方正，節(jié)省造價可售面積建安成本分析178 +178 標準層示意成本控制策略 產(chǎn)品成本控制 立面設計盡量少用石材及金屬外墻，以真石漆和涂料的組合達到美觀的效果充分運用土建構造做法呈現(xiàn)立面，既保證項目外立面效果，同時大幅降低項目建造成本主體窗檻墻保溫 + 真石漆頭部大線腳保溫 + 真石漆基座大線腳石材成本控制策略 立面成本控制 THANK YOU!