1、南 山 地 產 江 蘇 南 通興仁鎮富興南路東側、仁和景苑南側地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN2020.01項目愿景TARGET STRATEGY以大景觀、標志性、極致化為導向致力營造生態健康住宅社區引領南通生活方式以內在場地為藍本，創造大尺度景觀花園塑造生態健康住宅生活1.以生態健康住宅社區為本，凝聚項目品牌效應呈現區域內標志性居住社區典范2.高品質生態健康住宅社區，升級戶型產品力提供極致化居住體驗3.示范區設計DEMONSTRETION DESIGNCONTENTS 目錄前期分析

2、產品戶型立面研究成本控制DESIGN VISION規劃設計PLANNING AND DESIGN方案回顧PLAN AND DESIGNPRODUCT DESIGNFACADE INTENTIONBUDGET CONTROL設計理念DESIGN PHILOSOPHY南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN01前期分析DESIGN VISION通 州 區沈海高速沈海高速啟揚高速洋通高速通呂公路平海公路通富北路通達大橋通錫高速滬陜高速西 部： 南 通濱 江 新 區東 部：

3、 通 州灣 江 海 聯 動開 發 示 范 區南通東抵黃海，南瀕長江，與上海、蘇州隔江相望基地位于南通市通州區，與崇川區接壤南 部： 蘇 通長 江 大 橋項目區位LOCATION ANALYSIS南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN區位分析LOCATION ANALYSIS基地位于南通市通州區，距離崇川區圓融商圈直線距離7 公里， 距離南通站直線距離7 公里，距離興東國際機場直線距離 4.5 公里，處于發展片區，緊鄰通呂運河。地理位置優越。基地位于江海大道高架邊，

4、交通便捷，與城市環線穿越自如。通州區通 州 區基地位于通州區，周邊多條城市干道經過，離興東國際機場僅 15 分鐘車程南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN2KM10KM1KM商業 - 宜家樂購物廣場、興業路商業街。商業 - 北大街商圈、圓融商圈。地塊 2 公里范圍內配套設施為鎮區配套規模，可滿足日常所需。10 公里范圍內仍然可以便利的享受到市區核心商業、醫院、汽車、火車站及機場。學校 - 興仁幼兒園、興仁小學、興仁中學。醫院 - 興仁鎮興仁醫院。醫院 - 南通中醫

5、院、南通大學附屬醫院。政府 - 興仁鎮政府。火車站 - 南通站。派出所 - 興仁鎮派出所。汽車站 - 南通東汽車站。機場 - 南通興東國際機場。區位配套分析LOCATION ANALYSIS南通興東國際機場南通興東國際機場南通火車站（7 公里）（7.5 公里）（7 公里）（5.2 公里）（8 公里）（7 公里）（5 公里）北大街商圈南通中醫院南通大學附屬醫院圓融商圈南通汽車東站興仁小學興仁幼兒園興仁中學宜家樂購物興仁醫院興仁派出所周邊 2KM 內配套有學校、醫院和政府部門等配套資源豐富周邊 10KM 內商圈、醫院、汽車站、火車站、機場一應俱全南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHA

6、N NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN項目周邊交通主要依賴于富興南路，未來規劃路將實現與通呂公路、富興南路的連接，可達性好創業西路 - 支路，道路現狀良好富興南路 - 支路，道路兩側環境良好通呂公路 - 主干道，道路環境良好通富北路 - 主干道，道路環境良好城市主干路次級道路鐵路基 地通富北路通京大道立交創業西路寧啟鐵路線規劃路富興南路太平路新地南路規劃路人流方向交通分析TRAFFIC ANALYSIS南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT R

7、ESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN現狀分析CURRENT SITUATION ANALYSIS基地參觀路線基地北側：興仁派出所自建房廠房基地內部基地南側：江海大道高架基地西側：自建房基地東側：廠房仁和景苑北側仁和景苑西側仁和景苑南側基地內部基本平整，可快速開工，整體視野開闊，基本無遮擋。南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN周邊競品PERIPHERAL COMPETITION萬科 翡翠東第圓融 璽悅綠城 誠園遠創 東樾萬科翡翠東第（在售） 主

8、力產品精裝小高層 118-168 ，精裝洋房 98 ，裝修標準 1500 元 / ，疊墅 140 售價精裝小高層 17200 元 / ，精裝洋房 20370 元 / ，疊墅 28000 元 / 樓面價10123 元 / 圓融璽悅（在售） 主力產品精裝小高層 110-163 ，精裝 141-163 ，裝修標準 1800 元 / 售價精裝小高層 21600 元 / 樓面價7857 元 / 融創盛和九里桃源（售罄，僅剩一套樣板別墅） 主力產品精裝洋房 108-142 ，裝修標準 1800 元 / ，毛坯合院 195 售價精裝洋房 19520 元 / ，合院 38090 元 / 樓面價8136 元 /

9、 綠城誠園（在售） 主力產品精裝小高層 98-200 ，裝修標準 1800 元 / 售價精裝小高層 24480 元 / 樓面價10482 元 / 遠創東樾（在售） 主力產品精裝小高層、高層 106-201 ，裝修標準 1800 元 / 售價精裝高層 26310 元 / ，精裝小高 28360 元 / 樓面價13982 元 / 龍湖 天宸原著龍湖天宸原著（在售） 主力產品精裝洋房 98 -140 , 精裝別墅：約 200 售價精裝洋房均價 21500 元 / ，精裝別墅均價 36000 元 / 融創 盛和 九里桃源南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG

10、 ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN90 以下90 -100 100 -110 110 -120 120 -130 130 以上新東區市北高新板塊萬科 翡翠東第龍湖 天宸原著融創 盛和 九里桃源圓融 璽悅綠城 誠園遠創 東樾基地萬科 翡翠東第圓融 璽悅融創 盛和 九里桃源龍湖 天宸原著綠城 誠園遠創 東樾融創 盛和 九里桃源龍湖 天宸原著綠城 誠園遠創 東樾圓融 璽悅萬科 翡翠東第競品分析COMPETITION ANALYSIS南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RE

11、SIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN競品分析COMPETITION ANALYSIS萬科 翡翠東第面積（）房型983 室 2 廳 1 廚 1 衛1183 室 2 廳 1 廚 2 衛1283 室 2 廳 1 廚 2 衛1484 室 2 廳 1 廚 2 衛1684 室 3 廳 2 廚 2 衛20370/ 一梯兩戶 / 兩梯四戶35%項目名稱戶型配置均價梯戶比綠化率圓融 璽悅面積（）房型1103 室 2 廳 1 廚 1 衛1304 室 2 廳 1 廚 2 衛1414 室 2 廳 1 廚 2 衛1444 室 2 廳 1 廚 2 衛1634 室 2 廳 1 廚 3 衛21600/ 兩梯

12、四戶32%融創 盛和 九里桃園面積（）房型1083 室 2 廳 1 廚 1 衛1253 室 2 廳 1 廚 2 衛1424 室 2 廳 1 廚 2 衛19520/ 兩梯四戶35%龍湖 天宸原著面積（）房型983 室 2 廳 1 廚 1 衛1173 室 2 廳 1 廚 2 衛1404 室 2 廳 1 廚 2 衛21500/ 一梯兩戶35%綠城 誠園面積（）房型963 室 2 廳 1 廚 1 衛1183 室 2 廳 1 廚 2 衛1283 室 2 廳 1 廚 2 衛2005 室 2 廳 1 廚 3 衛24480/ 兩梯四戶34%遠創 東樾面積（）房型1063 室 2 廳 1 廚 1 衛1243 室

13、 2 廳 1 廚 2 衛1333 室 2 廳 1 廚 2 衛1404 室 2 廳 1 廚 3 衛1554 室 2 廳 1 廚 3 衛2014 室 2 廳 1 廚 3 衛26310/ 一梯兩戶40%產品 結構朝向 景觀戶型 特點規劃 特點戶型面積段 96-201 主力戶型為 3 居競品樓盤為 T2 較多，T2 的接受度較高各競品樓盤都優先考慮良好的順應紅線的良好采光朝向，都盡可能創造景觀空間秩序90 -100 多用三面寬、3 房 2 廳 1 衛戶型100-110 多用三面寬、3 房 2 廳 1 衛戶型110-120 多用三面寬、4 房 2 廳 2 衛戶型排布方式多以行列式布局，競品容積率均在 2

14、.0 左右競品樓盤中較少出現大中庭景觀，以小型景觀居多，當地樓間距普遍在 30-50 米之間南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN用地分析SITE ANALYSIS10M10M創 業 西 路 ( 規劃路 )創 業 西 路富興南路新地南路規劃路綠化帶綠化帶353M218M自建房自建房工業區（待拆）仁和景苑建筑退讓線河道規劃用地情況：項目名稱：興仁鎮富興南路東側、 仁和景苑南側地塊用地性質：二類居住用地（R2）建筑性質：住宅、配套用房等用地面積：73208 建筑密度：

15、 20%容積率：1.3-1.5綠地率： 30%展示區：1200 限高：上界高程 40M，下界高程 -10M地面停車率： 10%物業管理用房：計容 4停車位： 1.2 輛 /100 建筑紅線南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN地塊特征地段地處通州區邊界，毗鄰崇川區，發展潛力巨大交通近興東國際機場，南通火車站，交通便利周邊近學校、醫院和政府機構，基礎設施比較完善用地分析SITE ANALYSISE A K N E S S劣勢WH R E A T S挑戰TT R E

16、N G T H S優 勢SP P O RT U N I T Y機 會OSOWT1、緊鄰市區東西主干道，- 江海大道，西側通富路連接港閘、心動、開發區、往東直達沈海高速入口，交通便利，機場近在咫尺，可達性高。 2、地塊規模尚可，內部平整，可快速開工，整體視野開闊，適宜開發居住，南側江海大道，未來通勤極為方便容，適宜打造品質宜居社區。1、興仁鎮將列入南通中心城區發展規劃。 2、片區庫存較低，具有較高投資價值。地塊距離港閘核心區域距離較短1、項目周邊較多自建房，短期無改觀，降低客戶第一印象，并且周邊工廠可能會產生噪音等污染。 2、項目周邊缺乏成規模的商業、生活配套，現有配套檔次、品類不足1、建筑高度

17、 40M。2、如何最大化挖掘地塊價值南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN02設計理念DESIGNPHILOSOPHY樹立新圈層文化、健康生活方式居住聚集地為愿景打造“自由呼吸”的生態健康住宅社區圈層文化生態健康運動健康LAYERS OF CULTUREEXERCISE AND HEALTHECOLOGICAL HEALTH提升內在產品創新力室外擴展健身區豐富植被資源鄰里間共享客廳夜光跑道充足日照覆蓋私享會所室內健身會所生態健康社區配套寬景陽臺 暢享生態健康生活健

18、身跑步道 提供運動健康生活方式豐富植被資源 暢享生態健康生活03方案回顧PLAN AND DESIGN第一輪總圖方案（90 戶型兩面寬 戶型配比 90/105/125 占比 40%/45%/15%）方案推導PLANNING STRATEGY方案一方案二方案三特點特點特點原始強排方案全 11F 小高層中軸中心大景觀125 戶型全點式布局9F+11F 方案9F 小高沿東側排布125 戶型全點式布局展示區橫向設置4F+11F 高低配方案4F/6F 疊拼產品沿東南角布置南北側小戶型展示區橫向設置此輪使用兩面寬 90 戶型產品排布，產品力不足，需進一步改進深化第二輪總圖方案（90 戶型三面寬 戶型配比

19、90/105/125 占比 40%/45%/15%）方案推導PLANNING STRATEGY方案一方案二方案三此輪使用三面寬 90 戶型產品排布，受限于 60m 面寬限制，排布密集，需進一步優化特點特點特點全 11F 小高層設置部分二面寬 90 端廳戶型小戶型南北側排布展示區豎向排布全 11F 小高層小戶型沿外部道路排布規劃布局呈包圍式布局展示區豎向排布全 11F 小高層小戶型集中北側、西南角布置面寬突破至 65 米展示區豎向排布第三輪總圖方案（90 戶型三面寬 戶型配比 90/105/125 占比 40%/45%/15%）方案推導PLANNING STRATEGY方案一方案二方案三此輪面寬

20、限制突破至 63m，由于首開區位置有調整，總圖進一步深化特點特點全 11F 小高層面寬突破至 63 米規劃布局呈包圍式布局與方案二區別于首開樓棟組合方式全 11F 小高層不突破 60 米面寬保留部分二面寬 90 端廳戶型展示區豎向布置特點全 11F 小高層小戶型沿外部道路排布規劃布局呈包圍式布局展示區豎向布置第四輪總圖方案（90 戶型三面寬 戶型配比 90/105/125 占比 45%/40%/15%）方案推導PLANNING STRATEGY方案一方案二此輪售樓處移至地塊西側，經方案比選，在方案一的基礎上進一步深化特點特點全 11F 小高層面寬（經甲方溝通）最大可突破至 66 米小戶型沿外側

21、道路布置，規劃呈包圍式布局方案平行布置，形成兩縱五橫景觀軸全 11F 小高層面寬（經甲方溝通）最大可突破至 66 米小戶型沿南北側布置方案錯位布置，形成中心樓王空間景觀04規劃設計PLANNING AND DESIGN總平面圖MASTERPLAN序號數量備注173208.00151396.15109812.00規劃上限109812m2107307.002505.00公共服務用房1200.00設置在地塊東南角，建筑面積不小于1200m配電房500.00物管用房610.00居住總建筑面積（含地下）4配置公廁80.00建筑面積不小于80m治安聯防站30.00建筑面積不小于30m郵政服務用房25.00

22、建筑面積不小于25m垃圾分類收集站60.00建筑面積不小于60m41584.1510600.06每1萬平地上住宅建筑面積設置不小于50平，應當設置在地下一層或以上建筑中26985.77地上住宅建筑面積的3，一半以上建筑面積設置在地上建筑中3998.321056337913231331190住宅：1.2車位/100 ，配套行政辦公及文化設施：1.4車位/100 ；(住宅停車位100%預留充電樁 )2221住宅：2車位/100 ，配套行政辦公及文化設施：3車位/1005容積率1.3 FAR1.56建筑密度20%7綠地率30%8可售比住宅建筑面積/總建筑面積地塊項目經濟指標表項目項目總用地2總建筑面

23、積總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積其中住宅建筑面積其中配套用房面積其中4停車數人防面積普通地庫非機動車庫3居住人數商品房套數地上機動車停車位地下機動車停車位30%機動車停車位其中非機動車停車位1.520%居住人數71%戶型層數面積套數配比甲方要求占地95+95114301247344.79%45%4446.2105+10511450454294504.5125+125111925015414.58%15%1925合計107307.001056100.00%10875.7單體面積統計表小高層40.63%40%南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG Z

24、HOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN方案推導PLANNING STRATEGY縱向極致化50.0m46.8m46.8m50.4m51.0m最小化北側建筑間距，增加 125 大戶型南向間距，臻享 50m 花園空間46.8m46.8m50.0m50.4m51.0m南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN125105方案推導PLANNING STRATEGY橫向極致化 ( 以基地最北側為例 )用足場地橫向面寬，滿足規劃要求前

25、提下，保證單戶面寬最大化210.68m59.72m59.72m10.5m5.3m5.3m10.5m59.72m5.3m（預留 0.3）5.3m（預留 0.3）6.0m（最小防火間距）10.5m（預留 0.5）6.7m( 退道路紅線 10m)16.0m（入口最小舒適尺度）10.5m（預留 0.5）10.5m（預留 0.5）南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN功能分析FUNCTION ANALYSIS南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN T

26、ONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN95 戶型105 戶型125 戶型公共服務用房配電間售樓處 / 配套用房流線分析TRAFFIC ANALYSIS南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN城市道路人行流線車行進入車庫出入口展示區出入口小區出入口消防分析FIRE CONTROL ANALYSIS南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRIC

27、T RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN消防車道消防車出入口消防登高面景觀分析LANDSCAPE ANALYSIS南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN景觀通廊高層觀景視線綠化景觀分區示意PARTITION EXAMPLE一期二期三期展示區一期二期三期展示區展示區一期二期三期一期 （33888m住宅）二期 （42366m住宅）三期 （31056m住宅）南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU

28、 DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN戶型面積戶型面積套數占比面積套數占比面積套數占比面積套數占比902+1三房1衛1584017645.00%1782019842.19%1463016248.98%4829053645.00%1053房2衛1386013239.38%1617015438.28%1289412243.17%4292440840.00%1253+1四房2衛55008815.63%82506619.53%2347187.86%1609717215.00%小計35200396100.00%42240418100.00%29871302100.

29、00%1073111116100.00%第一批第二批第三批小計備注：1、按可售總建107311計算，最小按90計算，請最小3房戶型盡量往90靠，壓縮面積和總價；2、90盡量設計靠外圍馬路，整體以90包圍105包圍125；3、3批次推售，位置排布能級遞增，利于溢價。營銷建議方案配比日照分析SUNSHINE ANALYSIS 1 小時1-2 小時2-3 小時3-4 小時4-5 小時5-6 小時日照標準：住宅建筑大寒日累計日照不得低于 3 小時。（南通日照系數為 1.33，本案住宅建筑間距根據規劃條件1.38 排布，日照情況寬裕）條件：1、地理位置：東經 120 53，北緯 32 22、日照基準年選

30、取公元 2001 年3、日照標準日和有效時間帶：大寒日 8:00 16:00（真太陽時），冬至日 9:00 15:00（真太陽時）。4、采樣時間間隔選取 1 分鐘。計算結果：住宅日照均滿足當地規范要求。南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN歸家流線分析HOME STREAMLINE ANALYSIS入口廣場小區大門景觀中軸組團景觀入戶玄關歸家儀式感體驗化 / 地上歸家流線景觀入口多組團小區景觀風雨連廊入戶大堂南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN

31、NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN入口標志地下車庫地下大堂電梯廳入戶玄關歸家儀式感體驗化 / 地下歸家流線歸家流線分析HOME STREAMLINE ANALYSIS電梯井電梯井地下大堂車庫入口地下大堂地庫入口私家車位地庫大堂地下車庫南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN寵物驛站特色鋪裝移動花箱嬰兒車停放區信奶箱歸家流線分析HOME STREAMLINE ANALYSIS歸家儀式感體驗

32、化 / 單元入戶精細化設計后勤流線住戶流線樓棟情景雕塑樓棟LOGO指示牌入戶大堂信報箱快遞流線鄰里交流空間無障礙流線生活垃圾收集門禁系統鄰里交流空間雨具收納休憩區信奶箱垃圾收集站南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN產品戶型PRODUCT DESIGN05產品價值提升一全系列標配雙陽臺產品價值提升二全系列標配對景玄關產品價值提升三全系列標配 U 型廚房產品價值提升四雙大堂入戶體系產品價值提升五配置升級（全系中央空調、標準三房、主臥套、寬廳設置）95 戶型平面95

33、FLAT PLAN95 -3 房 2 廳 1 衛3421極致三房設計 提升性價比 分廳設計 生活的多種可能性大面寬陽臺 超大景觀視野對景獨立玄關 提升歸家儀式感戶型面積：93.87 全贈送面積半贈送面積1234南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小 高 層 產 品 分 析 -95 方案一95 戶型平面95 FLAT PLAN小 高 層 產 品 分 析 -95 方案二95 -3 房 2 廳 1 衛321極致三房設計 提升性價比 格局緊湊 餐客廳一體大面寬陽臺 超大

34、景觀視野戶型面積：94.51 全贈送面積半贈送面積123南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN大公攤全棟面積陽臺一半 設備平臺飄窗小計-942+1房2廳1衛77.479.9294.514.963.871.5010.3310.93%104.84-942+1房2廳1衛77.479.9294.514.963.871.5010.3310.93%104.84實際享有面積(）352079.13贈送面積得房率81.97%編號建筑面積(）特征套內面積(）陽臺全面積(）陽臺占比贈送

35、比例11.28%95 戶型平面95 FLAT PLAN小 高 層 產 品 分 析 -95 方案三95 -3 房 2 廳 1 衛3421極致三房設計 提升性價比 分廳設計 生活的多種可能性大面寬陽臺 超大景觀視野對景獨立玄關 提升歸家儀式感戶型面積：94.35 全贈送面積半贈送面積1234南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN大公攤全棟面積陽臺一半 設備平臺飄窗小計3房2廳1衛76.339.9294.354.963.311.549.8110.40%104.163房2

36、廳1衛76.339.9294.354.963.311.549.8110.40%104.16實際享有面積(）352075.72贈送面積得房率80.90%建筑面積(）特征套內面積(）陽臺全面積(）陽臺占比贈送比例11.30%大公攤全棟面積陽臺一半 設備平臺飄窗小計-942+1房2廳1衛77.479.9294.514.963.871.5010.3310.93%104.84-942+1房2廳1衛77.479.9294.514.963.871.5010.3310.93%104.84實際享有面積(）352079.13贈送面積得房率81.97%編號建筑面積(）特征套內面積(）陽臺全面積(）陽臺占比贈送比例1

37、1.28%105 戶型平面105 FLAT PLAN105 -3 房 2 廳 1 衛3421舒適三房設計 提升性價比 分廳設計 生活的多種可能性雙面寬陽臺 超大景觀視野對景獨立玄關 提升歸家儀式感戶型面積：104.75 全贈送面積半贈送面積1234南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小 高 層 產 品 分 析 -105 方案一105 戶型平面105 FLAT PLAN大公攤全棟面積陽臺一半 設備平臺飄窗小計-1052+1房2廳2衛87.2810.90104.41

38、5.452.101.509.058.67%113.46-1052+1房2廳2衛87.2810.90104.415.452.101.509.058.67%113.46實際享有面積(）352297.04贈送面積得房率83.59%編號建筑面積(）特征套內面積(）陽臺全面積(）陽臺占比贈送比例11.19%105 -3 房 2 廳 1 衛321舒適三房設計 提升性價比 分廳設計 生活的多種可能性雙面寬陽臺 超大景觀視野戶型面積：104.41 全贈送面積半贈送面積南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA

39、 CONCEPT PLAN小 高 層 產 品 分 析 -105 方案二123125 戶型平面125 FLAT PLAN125 -3+1 房 2 廳 2 衛3421可變空間設計 滿足不同居住需求 獨立電梯廳 提升品質感橫廳設計 加大景觀延伸面雙面寬陽臺 超大景觀視野對景獨立玄關 提升歸家儀式感主臥套房設計 提升居住舒適度 主衛 4 件套設計 提升居住享受567戶型面積：124.92 全贈送面積半贈送面積1234675南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小 高 層

40、產 品 分 析 -125 方案一125 戶型平面125 FLAT PLAN125 -3+1 房 2 廳 2 衛3421可變空間設計 滿足不同居住需求 獨立電梯廳 提升品質感橫廳設計 加大景觀延伸面雙面寬陽臺 超大景觀視野對景獨立玄關 提升歸家儀式感主臥套房設計 提升居住舒適度 56戶型面積：124.67 全贈送面積半贈送面積123465大公攤全棟面積陽臺一半 設備平臺飄窗小計-1253+1房2廳2衛101.6112.76124.676.383.355.1714.9011.95%139.57-1253+1房2廳2衛101.6112.76124.676.383.355.1714.9011.95%1

41、39.57陽臺占比贈送比例實際享有面積(）352742.7610.93%贈送面積得房率81.50%編號建筑面積(）特征套內面積(）陽臺全面積(）南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小 高 層 產 品 分 析 -125 方案二3.4M2.9M3.2M戶型對比95 FLAT PLAN95 -3 房 2 廳 1 衛君蘭天悅 98 招商海門國際 89 1舒適三房設計1雙面寬陽臺22中海寰宇天下3.3M3.2M?中海寰宇天下3.3M3.2M?3.3M3.0M3.4M南山地

42、產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN本項目 95 3M3M3.3M3M3.6M戶型對比95 FLAT PLAN105 -3 房 2 廳 1 衛萬科翡翠公園 105 中海寰宇天下3.3M3.2M?中海寰宇天下3.3M3.2M?圓融璽悅 110 3.6M3.7M3.2M戶型借鑒點：盡可能做到南北通透，保證南向大開間中西廚設計入戶玄關設計3.6M3.8M3.0M本項目 105 南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DI

43、STRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN舒適三房設計1對景獨立玄關23M3M3.2M3.7M3.6M123.6M3M3.9M12345戶型對比95 FLAT PLAN125 -3+1 房 2 廳 2 衛遠創東樾 124 君蘭天悅 121 中海寰宇天下3.3M3.2M?中海寰宇天下3.3M3.2M?本項目 125 3.4M3.9M3.6M小高1213室2衛5.4M3M3.5M南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN可變空間設計1對景雙陽

44、臺4獨立電梯2橫廳設計3主臥套房設計53M3.8M3M6.3M首層平面FIRST PLAN105+105 首層平面 （11F)125+125 首層平面 （11F)拼接戶型平面SPLICING FLAT PLAN105+95+125+125 標準層平面 （11F)南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLANABCCCAB拼接戶型平面SPLICING FLAT PLAN105+105+95 標準層平面（11F)南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN

45、TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLANABBBBBAA拼接戶型平面SPLICING FLAT PLAN105+105三拼 標準層平面 （11F)南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLANBBBBBBBB拼接戶型平面SPLICING FLAT PLAN95+95 三拼 標準層平面（11F)南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RE

46、SIDENTIAL AREA CONCEPT PLANAAAAAAAA125 平米 私人訂制小太陽之家KEY WORDS: 私密性、舒適性戶型臨摹PLAN FACSIMILE 育嬰房的房門與過道能輕松通過嬰兒床，夜間放置于臥床邊寬闊空間內，便于貼身照顧嬰兒。 男主臥室緊挨育嬰房，既保證休息不受干擾，也能方便照顧嬰兒。 設置老人房，方便照看嬰兒的老人居住。南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN育嬰房老人房男主臥室兒童活動區客廳戶型臨摹PLAN FACSIMILE12

47、5 平米 私人訂制三代同堂KEY WORDS: 完整性、獨立性 打造全功能兒童房，結合客廳提供舒適的成長環境。 主臥套房緊挨兒童房，方便照看兒童。 大床老人房，享兒孫繞膝之樂。南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN主臥套房兒童房老人房書房客廳戶型臨摹PLAN FACSIMILE125 平米 私人訂制青年之家KEY WORDS: 完整性、獨立性 超大客廳、休閑廳、吧臺創造開放的共享交流空間，亦可檢具會客、家庭影院、娛樂等多樣功能，創造個性化空間。 靠近玄關可做工作室

48、，業務往來，客戶到訪等不影響家庭正常生活。南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN主臥套房休閑廳書房多功能廳戶型室內意向UNIT INTERIOR INTENTION戶型室內意向UNIT INTERIOR INTENTION示范區設計DEMONSTRETION DESIGN06項目分析PROJECT ANALYSIS位置 1：優勢：臨近現狀道路，可快速展示項目效果；示范區后期改建配套用房，對總圖影響小；用地紅線與道路之間空地可作為售樓處前場，結合樓棟之間做示范區后場

49、，便于效果展示。劣勢：遠離道路交叉口，展示面相對受限位置 2：優勢：道路交叉口展示效果好，后期可作為規劃要求的服務用房，對總圖影響小 ； 利用用地紅線與道路之間空地作為售樓處前場空間。劣勢：創業西路及太平路均為規劃路，且規劃期限較長，不利于售樓處快速呈現使用2用地紅線服務中心退讓線用地面積：73208 平方米16m16m10m示范區選址分析：結合周邊現狀，建議示范區設置在富興南路位置 處建設方便，便于示范區快速呈現。112展示面展示面1富興南路創業西路（規劃中）太 平 路項目分析PROJECT ANALYSIS南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG

50、ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN設計理念DESIGH CONCEPT期許高品質、情景化體驗感受，售樓最終還原公共配套用房示范區景觀后期可作為小區公共景觀綠化，提升小區品質提前把小區景觀作為營銷道具展示給住戶增加情景化體驗，同時又能減少二次改建投入EXPECT設計理念DESIGN CONCEPT南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN設計理念DESIGH CONCEPT我們要打造什么設計理念DESIGN CONCE

51、PT南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN設計理念DESIGH CONCEPT定位TARGET吸引客戶（年輕人為主）對人的關懷（關注人的感受）成為活動中心 （空間價值）設計理念DESIGN CONCEPT南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN我們的設計原則立面少改造結構零改造功能多樣性設計理念DESIGH CONCEPT立面造型如何在

52、售樓處與配套用房屬性上完美切換？01設計理念DESIGH CONCEPT如何做到最小的改造，成本可控？02解決策略SOLUTION STRATEGY造型兼顧公共配套用房純凈立面雕塑建筑示范區辦公屬性、公建化簡奢時尚、典雅貴氣解決策略SOLUTION STRATEGY南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN停車場前場景觀售樓部樣板房人流方向人流方向施工流線圖例：主要人流方向示范區流線施工流線示范區規劃結構PLANNING STRUCTURE南山地產 南通通州區 住宅地

53、塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN一期開發范圍售樓處示范區車行入口示范區人行入口員工停車入口2F345612導入段景觀2景觀節點3入口前場4銷售中心5樣板區6停車接待1單元入戶單元入戶示范區總平面圖及功能平面GENERAL PLAN南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN示范區車行入口示范區人行入口售樓處2F實體樣板房12512510595示范區基本數據說明售

54、樓處：700 平方米示范區面積：約 5000 平方米示范區功能分區及流線分析STREAMLINE ANALYSIS南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN流線方案一圖例：城市道路人行流線車行流線樣板房售樓處景觀前場停車區訪客停車區20 個20 個員工停車區南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN流線方案二樣板一層室內景墻參考售樓處2F實體

55、樣板房示范區車行入口示范區人行入口訪客停車區20 個20 個員工停車區示范區功能分區及流線分析STREAMLINE ANALYSIS圖例：城市道路人行流線車行流線樣板房售樓處景觀前場停車區12512510595售樓處平面示意SALES OFFICE PLAN一層平面圖二層平面圖南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN總面積：696 本層面積：432 本層面積：264 （改造前）配套平面示意FACILITY PLAN一層平面圖二層平面圖南山地產 南通通州區 住宅地塊概

56、念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN總面積：760 本層面積：432 本層面積：328 （改造后）立面研究FACADE INTENTION07售樓處立面意向FACADE INTENTION南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN售樓處立面意向FACADE INTENTION南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU

57、DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN景觀意向LANDSCAPE INTENTION南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小區入口意向ENTRANCE INTENTION形象展示意向UNIT ENTRANCE INTENTION住宅立面意向FACADE INTENTION新亞洲風格南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA C

58、ONCEPT PLAN住宅立面意向FACADE INTENTION現代典雅風格南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN住宅立面意向FACADE INTENTION現代風格南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN成本控制BUDGET CONTROL08南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHO

59、U DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN成本控制BUDGET CONTROL結構方正，節省造價在建安成本中，主體工程（含防水）約占總成本的 42%-51%，而外立面裝飾僅占 4%-6%，因此整齊的柱網和結構是成本控制的第一要素。可售面積建安成本分析成本控制降低配置成本控制廉價的材料建筑的平面設計對建筑成本的影響至關重要， 一般形狀越復雜造價也就越高，因而在滿足建筑功能的基礎之上注重建筑設計的簡潔化，實現成本的降低。125 +125 標準層平面示意局部剖面示意成本控制BUDGET CONTROL立面設計盡量少用石材和金屬鋁板材料，以真石漆和涂料的組合達到美

60、觀的立面效果。立面材料優化，節省造價門頭 石材（石材占比不超5%）墻身 真石漆涂料（二層以上使用涂料）頂部 深咖色涂料（挑檐采用土建構造）南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN南山地產 南通通州區 住宅地塊概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN成本控制BUDGET CONTROL地下車庫布局規整，外輪廓簡潔、緊湊、方正，小柱網結構，降低建造成本。精細化設計地庫與總圖各樓棟位置，達到地上樓棟與地庫柱網之間“親密無間”6.7M5.3M5.3M5.3M5.3M5.3M5.5M5.5M5.5M10.6M10.6M8.1M8.1M46.8M布局規整，節省造價成本控制要素戶型結構整齊的柱網和結構是成本控制的第一要素立面材料少用石材和金屬鋁板材料地庫排布車庫排布規整，外輪廓簡潔，小柱網結構門窗工程保證美觀好用的前提下，盡量減少窗地比系數后期改造示范區考慮配套用房性質，面積盡量吻合，減少后期改造THANKS!