1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大盤實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值，遵循大盤實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值，遵循“二八二八”規(guī)律，其利潤是在項(xiàng)目中規(guī)律，其利潤是在項(xiàng)目中后期逐步得以實(shí)現(xiàn)的后期逐步得以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程：價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程： 第一步：前期啟動(dòng)階段主要以回現(xiàn)產(chǎn)品為主，最大限度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力促回收成本；并在市場檢驗(yàn)中建立自身形象； 第二步：中后期主要以回現(xiàn)產(chǎn)品及多物業(yè)組合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回現(xiàn)，以創(chuàng)新產(chǎn)品和溢價(jià)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。大盤價(jià)值大盤價(jià)值KPIKPI風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制核核心心競競爭爭力力市市場場形形象象價(jià)價(jià)值值實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)p p1 1p p2 2啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段發(fā)展階段穩(wěn)定階段穩(wěn)定階段p p0 0t t0 0t t1 1t t

2、2 2t t3 3回現(xiàn)產(chǎn)品少量實(shí)驗(yàn)性產(chǎn)品回現(xiàn)產(chǎn)品多物業(yè)組合標(biāo)桿產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品p p3 3項(xiàng)目前期項(xiàng)目前期項(xiàng)目中后期項(xiàng)目中后期社區(qū)成熟產(chǎn)品溢價(jià)完善配套實(shí)現(xiàn)利潤回收成本規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)322110nnnnnntptptpP總大盤價(jià)值公式：大盤價(jià)值公式：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)及已有成功案例總結(jié)，遠(yuǎn)郊大盤以不同核心驅(qū)動(dòng)可根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)及已有成功案例總結(jié)，遠(yuǎn)郊大盤以不同核心驅(qū)動(dòng)可劃分為五大開發(fā)模式劃分為五大開發(fā)模式天津萬科東麗湖南寧榮和山水美地?zé)o錫圣巴巴拉上海浦江新城廈門圣地亞哥深圳萬科城深圳曦城成都芙蓉古城重慶中安翡翠城成都中海國際社區(qū)廣州奧林匹克花園深圳四季花城深圳桃源居鄭州思念果嶺山水產(chǎn)業(yè)園模式產(chǎn)業(yè)

3、園模式（產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)）（產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)）旅游地產(chǎn)模式旅游地產(chǎn)模式（自然資源（自然資源驅(qū)動(dòng)）驅(qū)動(dòng)）郊區(qū)化居住郊區(qū)化居住模式（城市模式（城市郊區(qū)化驅(qū)動(dòng)）郊區(qū)化驅(qū)動(dòng)）主題地產(chǎn)模式主題地產(chǎn)模式（創(chuàng)建主題配套（創(chuàng)建主題配套驅(qū)動(dòng)）驅(qū)動(dòng)）核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力新市鎮(zhèn)模式新市鎮(zhèn)模式（復(fù)合資源（復(fù)合資源驅(qū)動(dòng)）驅(qū)動(dòng)）成都芙蓉古城、萬科十七英里萬科東麗湖四季花城、中安翡翠湖桃源居、奧林匹克花園、博鰲水城西安高科園區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目適用以中低收入人群被動(dòng)郊區(qū)化啟動(dòng)，以新市鎮(zhèn)為終極本項(xiàng)目適用以中低收入人群被動(dòng)郊區(qū)化啟動(dòng)，以新市鎮(zhèn)為終極發(fā)展方向的開發(fā)模式發(fā)展方向的開發(fā)模式旅游地產(chǎn)模式旅游地產(chǎn)模式不具備強(qiáng)勢稀缺資源，不能構(gòu)成

4、項(xiàng)目主要驅(qū)動(dòng)模式；但在項(xiàng)目前期，會有部分投資者被本項(xiàng)目自身景觀體系、郊區(qū)優(yōu)質(zhì)環(huán)境和投資價(jià)值所吸引，產(chǎn)生類似對休閑度假兼顧投資產(chǎn)品的需求。郊區(qū)化居住模式郊區(qū)化居住模式一：被動(dòng)郊區(qū)一：被動(dòng)郊區(qū)化化白領(lǐng)一居白領(lǐng)一居廣州市場存在大量因無力承擔(dān)市區(qū)高房價(jià)但又存在臵業(yè)需求的夾心層；隨著項(xiàng)目區(qū)域、知名度、影響力、配套的成熟，項(xiàng)目客戶和產(chǎn)品的衍化會向中端傾斜。郊區(qū)化居住模式郊區(qū)化居住模式二：主動(dòng)郊區(qū)二：主動(dòng)郊區(qū)化化高檔一居高檔一居距離成為制約項(xiàng)目成為高檔一居的核心問題，主動(dòng)郊區(qū)化臵業(yè)人群的臵業(yè)范圍當(dāng)前最遠(yuǎn)至山前大道板塊；地塊所處清遠(yuǎn)對主動(dòng)郊區(qū)臵業(yè)客戶的負(fù)面影響極大。主題地產(chǎn)模式主題地產(chǎn)模式不能構(gòu)成項(xiàng)目主要驅(qū)動(dòng)

5、因素，但可作為項(xiàng)目主要配套，制造賣點(diǎn)；隨著項(xiàng)目影響力增加，后期有可能成為項(xiàng)目重要發(fā)力因素。新市鎮(zhèn)模式新市鎮(zhèn)模式借鑒新市鎮(zhèn)模式的開發(fā)模式和產(chǎn)品、客戶衍變規(guī)律；打造“新市鎮(zhèn)概念的居住社區(qū)”。中低收入人群的被動(dòng)郊區(qū)化啟動(dòng)中低收入人群的被動(dòng)郊區(qū)化啟動(dòng)以新市鎮(zhèn)概念的居住區(qū)作為最終發(fā)展方向以新市鎮(zhèn)概念的居住區(qū)作為最終發(fā)展方向本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 4 主城區(qū)主城區(qū)華南快華南快速干線速干線華華南南板板塊塊番禺副中心區(qū)番禺副中心區(qū)中心區(qū)中心區(qū)白云區(qū)白云區(qū)花都區(qū)花都區(qū)地鐵地鐵3 3號線號線華南板塊位于緊鄰主城華南板塊位于緊鄰主城區(qū)的番禺副中心，便捷區(qū)的番禺副中心，便捷的交通更好得承載了城的交通更好得承載了城市

6、人口的外溢市人口的外溢區(qū)位：華南板塊位于區(qū)位：華南板塊位于廣州市廣州市番禺區(qū)北部番禺區(qū)北部，因華南快速干，因華南快速干道橫貫其間而得名；道橫貫其間而得名；0606年底開通的年底開通的星光快速，將星光快速，將其與廣州腹地緊密相連其與廣州腹地緊密相連；廣州地鐵廣州地鐵3 3號線號線的開通使得去的開通使得去往廣州各區(qū)更加方便；往廣州各區(qū)更加方便；從從20012001年經(jīng)過八年的發(fā)展，年經(jīng)過八年的發(fā)展，華南板塊從嚴(yán)來洋房最低價(jià)華南板塊從嚴(yán)來洋房最低價(jià)28002800元元/ /平米平米，到今天最高，到今天最高2 2萬多元萬多元/ /平米，幾乎翻了平米，幾乎翻了1010倍。倍。從化從化認(rèn)識華南板塊：認(rèn)識華

7、南板塊：經(jīng)過八年開發(fā)，八大開發(fā)商共同進(jìn)入，造就了一個(gè)載中國經(jīng)過八年開發(fā)，八大開發(fā)商共同進(jìn)入，造就了一個(gè)載中國房地產(chǎn)史冊的“華南板塊”大盤時(shí)代，是與本項(xiàng)目所在區(qū)域相類似的成功板塊房地產(chǎn)史冊的“華南板塊”大盤時(shí)代，是與本項(xiàng)目所在區(qū)域相類似的成功板塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 5 華南板塊的發(fā)展華南板塊的發(fā)展: :從最初的高性價(jià)比郊區(qū)盤，到從最初的高性價(jià)比郊區(qū)盤，到20042004年以后逐漸開始的廣州品年以后逐漸開始的廣州品質(zhì)居住轉(zhuǎn)移，最終形成了一個(gè)成熟的高品質(zhì)居住板塊質(zhì)居住轉(zhuǎn)移，最終形成了一個(gè)成熟的高品質(zhì)居住板塊華南板塊房地產(chǎn)開發(fā)起步較早，華南板塊房地產(chǎn)開發(fā)起步較早，1991年第一個(gè)項(xiàng)目祈福新村面市

8、，在長達(dá)年第一個(gè)項(xiàng)目祈福新村面市，在長達(dá)10多多年的發(fā)展之后，年的發(fā)展之后，04年后價(jià)格持續(xù)上漲，華南板塊開始向品質(zhì)居家型的轉(zhuǎn)移。年后價(jià)格持續(xù)上漲，華南板塊開始向品質(zhì)居家型的轉(zhuǎn)移。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 6 品牌開發(fā)商聯(lián)合牽引品牌開發(fā)商聯(lián)合牽引: :八大開發(fā)商共同發(fā)力，資源型大盤拉動(dòng)，成就區(qū)域共八大開發(fā)商共同發(fā)力，資源型大盤拉動(dòng)，成就區(qū)域共榮。是典型的房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程的典型榮。是典型的房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程的典型星河灣星河灣75萬建面萬建面華南新城華南新城300萬建面萬建面雅居樂雅居樂434萬建面萬建面華南碧桂園華南碧桂園58萬建面萬建面南國奧園南國奧園75萬建面萬建面錦繡

9、香江錦繡香江374萬建面萬建面祈福新村祈福新村480萬建面萬建面廣地花園廣地花園107萬建面萬建面洛溪大橋洛溪大橋華南快速干線華南快速干線20012001年年4 4月月1818日，華南板日，華南板塊的八大金剛聯(lián)合發(fā)表了塊的八大金剛聯(lián)合發(fā)表了新世紀(jì)宣言新世紀(jì)宣言。正是這。正是這一聯(lián)合行動(dòng)，打破了廣州一聯(lián)合行動(dòng)，打破了廣州各大區(qū)域的既有平衡，華各大區(qū)域的既有平衡，華南板塊正式隆重登場。南板塊正式隆重登場。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 7 廣州大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)廣州大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)北部調(diào)整完善區(qū)北部調(diào)整完善區(qū)市橋調(diào)整區(qū)市橋調(diào)整區(qū)廣州新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)廣州新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)都市農(nóng)業(yè)區(qū)都市農(nóng)業(yè)區(qū)南沙新港重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域南

10、沙新港重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域華南板塊華南板塊區(qū)域規(guī)劃利好推動(dòng)區(qū)域規(guī)劃利好推動(dòng): :規(guī)劃大利好主導(dǎo)政府發(fā)展向南傾斜，規(guī)劃利好明顯，市場規(guī)劃大利好主導(dǎo)政府發(fā)展向南傾斜，規(guī)劃利好明顯，市場熱點(diǎn)逐漸向南聚焦熱點(diǎn)逐漸向南聚焦20002000年年5 5月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，番禺撤市改為廣州市番番禺撤市改為廣州市番禺區(qū)。成為廣州市“南拓”的重要組成。禺區(qū)。成為廣州市“南拓”的重要組成。20032003年，廣州市對番禺片區(qū)進(jìn)行了高強(qiáng)度的基礎(chǔ)設(shè)施年，廣州市對番禺片區(qū)進(jìn)行了高強(qiáng)度的基礎(chǔ)設(shè)施投入，投入，總投資約總投資約1 1千億元千億元。著力改善城市基礎(chǔ)建設(shè)、。著力改善城市基礎(chǔ)建設(shè)、投資環(huán)境。投資環(huán)境。大力治理

11、南廣州環(huán)境大力治理南廣州環(huán)境20022002年，廣州投入年，廣州投入4747億多元億多元治理珠江，全面啟動(dòng)“青山綠地”工程治理珠江，全面啟動(dòng)“青山綠地”工程全亞洲第二會展向南發(fā)展全亞洲第二會展向南發(fā)展琶洲會展區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)琶洲會展區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高，高，20022002年國際會展中心一期啟用年國際會展中心一期啟用廣州大學(xué)城快速啟動(dòng)廣州大學(xué)城快速啟動(dòng)20042004年年9 9月，中山大學(xué)、華月，中山大學(xué)、華南理工大學(xué)、華南師范大學(xué)、廣州大學(xué)等南理工大學(xué)、華南師范大學(xué)、廣州大學(xué)等1010所高等院所高等院校新生全面入駐。校新生全面入駐。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 8 基礎(chǔ)交通建設(shè)的推動(dòng)基礎(chǔ)交通建設(shè)的推動(dòng):

12、:位于緊鄰主城區(qū)的番禺副中心，華南快速路等便捷位于緊鄰主城區(qū)的番禺副中心，華南快速路等便捷的交通建設(shè)更好地承載了城市人口的外溢的交通建設(shè)更好地承載了城市人口的外溢區(qū)位：華南板塊位于廣州市番禺區(qū)北部，因華南快速干道橫貫其間而得名；06年底開通的星光快速，將其與廣州腹地緊密相連；廣州地鐵3號線的開通使得去往廣州各區(qū)更加方便。番禺副番禺副中心中心主城區(qū)主城區(qū)華南快華南快速干線速干線地鐵地鐵3 3號線號線本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 9 熱點(diǎn)區(qū)域共榮，高性價(jià)比優(yōu)勢熱點(diǎn)區(qū)域共榮，高性價(jià)比優(yōu)勢: :到了板塊發(fā)展中期，區(qū)域熱度已成熟，到了板塊發(fā)展中期，區(qū)域熱度已成熟，番禺區(qū)既是大盤的熱點(diǎn)片區(qū)，也是價(jià)格洼地區(qū)番禺

13、區(qū)既是大盤的熱點(diǎn)片區(qū)，也是價(jià)格洼地區(qū)芳村芳村花都花都主城區(qū)主城區(qū)廣園東廣園東番禺番禺南海、順德南海、順德叢化叢化花都：封閉市場，企業(yè)員花都：封閉市場，企業(yè)員工和生意人構(gòu)成了主體，房工和生意人構(gòu)成了主體，房地產(chǎn)發(fā)展緩慢。地產(chǎn)發(fā)展緩慢。芳村：有廣鋼等傳統(tǒng)企業(yè)，芳村：有廣鋼等傳統(tǒng)企業(yè)，環(huán)境污染嚴(yán)重，物業(yè)檔次低。環(huán)境污染嚴(yán)重，物業(yè)檔次低。叢化：溫泉旅游區(qū)，目前叢化：溫泉旅游區(qū)，目前主推度假產(chǎn)品，資源良好，主推度假產(chǎn)品，資源良好，但市場反映一般。但市場反映一般。廣園東：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中片廣園東：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中片區(qū)，大盤熱點(diǎn)片區(qū)，現(xiàn)時(shí)居區(qū)，大盤熱點(diǎn)片區(qū)，現(xiàn)時(shí)居住配套不夠成熟。住配套不夠成熟。主城區(qū)：繁華的金融、

14、商主城區(qū)：繁華的金融、商貿(mào)、服務(wù)中心。貿(mào)、服務(wù)中心。南海、順德：東面鄰近廣南海、順德：東面鄰近廣州地區(qū)，相對低價(jià)策略，吸州地區(qū)，相對低價(jià)策略，吸引廣州客戶購買。引廣州客戶購買。番禺：產(chǎn)業(yè)少，環(huán)境良好，番禺：產(chǎn)業(yè)少，環(huán)境良好，新興的居住區(qū)，大盤集中。新興的居住區(qū)，大盤集中。7,9005,5006,4007,2006,300廣園東廣園東別墅別墅番禺番禺別墅別墅白云白云洋房洋房花都花都聯(lián)排聯(lián)排南海南海洋房洋房20052005年各區(qū)域同類物業(yè)中番禺區(qū)價(jià)年各區(qū)域同類物業(yè)中番禺區(qū)價(jià)格最低格最低廣州房地產(chǎn)市場的板塊競爭廣州房地產(chǎn)市場的板塊競爭大盤熱大盤熱點(diǎn)區(qū)點(diǎn)區(qū)價(jià)格洼地成為郊區(qū)住宅的價(jià)格洼地成為郊區(qū)住宅的巨

15、大優(yōu)勢巨大優(yōu)勢本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1010 郊區(qū)大盤，配套先行郊區(qū)大盤，配套先行: :郊區(qū)大盤內(nèi)全面完善的功能配套，可以有效地克服區(qū)郊區(qū)大盤內(nèi)全面完善的功能配套，可以有效地克服區(qū)域陌生感，并滿足業(yè)主生活需求域陌生感，并滿足業(yè)主生活需求華南碧桂園華南碧桂園5300平方米的森林泳湖（附設(shè)室內(nèi)恒溫泳池、桑拿）、3423平方米的室內(nèi)體育館、18個(gè)可舉辦國際級賽事的標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、室內(nèi)及室外羽毛球場、籃球場、8道的保齡球館、桌球活動(dòng)中心、乒乓球活動(dòng)中心廣州雅居樂花園廣州雅居樂花園20,00020,000平方米平方米半山歐半山歐陸風(fēng)情豪華會所，設(shè)施包括三大風(fēng)情園林陸風(fēng)情豪華會所，設(shè)施包括三大風(fēng)情園林泳池、恒

16、溫泳池、童話世界水上樂園、五泳池、恒溫泳池、童話世界水上樂園、五大國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、熒光保齡球場、攀巖、大國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、熒光保齡球場、攀巖、射箭、地中海射箭、地中海SPASPA、大型、大型KTVKTV、親子兒童、親子兒童游樂室等逾百項(xiàng)設(shè)施。游樂室等逾百項(xiàng)設(shè)施。森林泳湖森林泳湖會所會所本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1111 個(gè)盤均有自身明顯差異化特點(diǎn)個(gè)盤均有自身明顯差異化特點(diǎn): :各大開發(fā)商憑借各自的資源打造具有獨(dú)特特各大開發(fā)商憑借各自的資源打造具有獨(dú)特特色的核心競爭力，形成彼此獨(dú)立的核心價(jià)值點(diǎn)及形象定位色的核心競爭力，形成彼此獨(dú)立的核心價(jià)值點(diǎn)及形象定位星河灣：星河灣：2 2公里騎江觀光木道，獨(dú)占江景資

17、源公里騎江觀光木道，獨(dú)占江景資源錦繡香江：廣州首席生態(tài)豪宅社區(qū)錦繡香江：廣州首席生態(tài)豪宅社區(qū)南國奧園：奧運(yùn)主題運(yùn)動(dòng)社區(qū)南國奧園：奧運(yùn)主題運(yùn)動(dòng)社區(qū)華南碧桂園：郊區(qū)理想生活模式華南碧桂園：郊區(qū)理想生活模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1212 大盤產(chǎn)品組合豐富大盤產(chǎn)品組合豐富: :在郊區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)中，隨著項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間及區(qū)域成熟在郊區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)中，隨著項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間及區(qū)域成熟度變化，產(chǎn)品類型多元化、戶型多樣，以組團(tuán)為單位，有效覆蓋各類客戶度變化，產(chǎn)品類型多元化、戶型多樣，以組團(tuán)為單位，有效覆蓋各類客戶華南碧桂園華南碧桂園的住宅分為的住宅分為洋房、聯(lián)排別墅、洋房、聯(lián)排別墅、別墅和超豪宅四個(gè)組團(tuán)別墅和超豪

18、宅四個(gè)組團(tuán)，戶型多樣，并大，戶型多樣，并大膽創(chuàng)新。膽創(chuàng)新。洋房組團(tuán)從立面風(fēng)格上洋房組團(tuán)從立面風(fēng)格上為超現(xiàn)代型、現(xiàn)代型、為超現(xiàn)代型、現(xiàn)代型、古典型，古典型，戶型規(guī)格達(dá)戶型規(guī)格達(dá)3030種種，面積面積從從5757330330平方平方米米不等。不等。別墅的戶型面積在別墅的戶型面積在232630平方米平方米之間，有之間，有22種種規(guī)格。規(guī)格。聯(lián)排別墅的聯(lián)排別墅的戶型設(shè)計(jì)做了徹戶型設(shè)計(jì)做了徹底底改良改良，克服了“進(jìn)深”深克服了“進(jìn)深”深而開間小的缺點(diǎn)。而開間小的缺點(diǎn)。雅居樂雅居樂操作的郊區(qū)大盤均為操作的郊區(qū)大盤均為容積率容積率1 1- -1.51.5之間之間的中低密度社區(qū)，整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)情的中低密度社

19、區(qū)，整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)情本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1313 華南板塊客戶演變：華南板塊客戶演變：客戶圈層的自然擴(kuò)展軌跡客戶圈層的自然擴(kuò)展軌跡社區(qū)啟動(dòng)階段社區(qū)啟動(dòng)階段性價(jià)比性價(jià)比/品質(zhì)驅(qū)動(dòng)階段品質(zhì)驅(qū)動(dòng)階段高端化階段高端化階段階段階段客戶客戶特征特征由于配套問題，房地產(chǎn)市場由于配套問題，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，客戶多為番禺的發(fā)展緩慢，客戶多為番禺的客戶客戶隨著交通的改善，區(qū)域的發(fā)隨著交通的改善，區(qū)域的發(fā)展，越秀、海珠、天河以及展，越秀、海珠、天河以及荔灣中心城區(qū)的客戶增加，荔灣中心城區(qū)的客戶增加，逐漸成為市場主力逐漸成為市場主力隨著樓盤豪宅化，客戶隨著樓盤豪宅化，客戶逐漸演變成為高端客戶逐漸演變成為高端客戶

20、由于交通等條件的限制，區(qū)由于交通等條件的限制，區(qū)域一直沒有實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展域一直沒有實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展階段階段區(qū)域區(qū)域特征特征華南快速干線接通，地區(qū)進(jìn)華南快速干線接通，地區(qū)進(jìn)入全面開發(fā)狀態(tài)，多個(gè)大型入全面開發(fā)狀態(tài)，多個(gè)大型開發(fā)商取得地塊，大規(guī)模開開發(fā)商取得地塊，大規(guī)模開發(fā)開始發(fā)開始區(qū)域發(fā)展成熟，樓盤逐區(qū)域發(fā)展成熟，樓盤逐漸高端豪宅化漸高端豪宅化番禺客戶番禺客戶廣州中心城市城區(qū)客戶廣州中心城市城區(qū)客戶（以白云為主）（以白云為主）番禺客戶番禺客戶廣州中心城市城區(qū)客戶廣州中心城市城區(qū)客戶（以白云為主）（以白云為主）境外客戶境外客戶（包括香港人）（包括香港人）階段階段客戶客戶結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)圖示圖示本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

21、 1414 華南板塊區(qū)域成熟路徑華南板塊區(qū)域成熟路徑: :客戶居住層次逐步提升客戶居住層次逐步提升廣州華南板塊廣州華南板塊第一階段：第一階段：19981998- -20032003年年（性價(jià)比拉動(dòng)）（性價(jià)比拉動(dòng)）第二階段：第二階段：20042004- -20062006年年（生活品質(zhì)提升）（生活品質(zhì)提升）第二階段：第二階段：20072007- -20092009年年（稀缺下的價(jià)值拉動(dòng)）（稀缺下的價(jià)值拉動(dòng)）政策政策2000年5月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，番禺撤市改為廣州市番禺區(qū)。成為廣州市“南拓”的重要組成。廣州大學(xué)城快速啟動(dòng)，廣州市對番禺片區(qū)進(jìn)行了高強(qiáng)度的基礎(chǔ)設(shè)施投入，總投資約1千億元。2007年華南板

22、塊升級為番禺新城。市政服務(wù)的強(qiáng)化與投入。房地房地產(chǎn)產(chǎn)2001年4月18日，華南板塊的八大金剛聯(lián)合發(fā)表了新世紀(jì)宣言，祈福新村、碧桂園、雅居樂、合生創(chuàng)展、廣地花園、錦繡香江、南國奧園、星河灣大盤同時(shí)拉動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力，配套更為成熟與完善。星河灣配套（基本生活配套）：四季會所，7-11、宏城超市、中學(xué)、靈格風(fēng)幼兒園； （品質(zhì)生活配套）：高爾夫練習(xí)場、沿江木棧道、酒店國際公寓星河灣建立廣州豪宅地位，南國奧園、雅居樂、錦繡香江等也以產(chǎn)品的提升等，同時(shí)拉高整體板塊的形象與價(jià)值交通交通華南快速干線接通、番禺大橋通車洛溪大橋撤費(fèi)2006年12月地鐵三號線通車，2007年1月星光快線通車產(chǎn)品產(chǎn)品星河灣：以中小面

23、積舒居產(chǎn)品為主，40-200平米，帶800-1500元/平米裝修星河灣：以大面積舒居產(chǎn)品為主，205612m2平米，帶3800元/平米裝修星河灣：以大面積舒居產(chǎn)品為主，195-475m2平米，帶4000-6000元/平米裝修價(jià)格價(jià)格星河灣：4500-5500元/平米同片區(qū)：3000-4000元/平米廣州豪宅：7000-10000元/平星河灣：星河灣：70007000- -1200012000元元/ /平米平米同片區(qū)：4500-5000元/平米廣州豪宅：金海灣廣州豪宅：金海灣2500025000元元/ /平米平米星河灣：星河灣：1500015000- -2000020000元元/ /平米平米同片

24、區(qū)：9000-11000元/平米廣州豪宅：譽(yù)峰廣州豪宅：譽(yù)峰3600036000元元/ /平米平米高端居住形成高端居住形成階段階段豪宅居住形成豪宅居住形成階段階段居住轉(zhuǎn)移形成居住轉(zhuǎn)移形成階段階段本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1515 區(qū)內(nèi)個(gè)盤：雅居樂花園區(qū)內(nèi)個(gè)盤：雅居樂花園差異化的建筑風(fēng)格，從性價(jià)比到品質(zhì)差異化的建筑風(fēng)格，從性價(jià)比到品質(zhì)依托差異化的建筑風(fēng)格，從早期性價(jià)比制勝逐步轉(zhuǎn)向高品質(zhì)、高形象物業(yè)發(fā)展，實(shí)依托差異化的建筑風(fēng)格，從早期性價(jià)比制勝逐步轉(zhuǎn)向高品質(zhì)、高形象物業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)價(jià)值升級現(xiàn)價(jià)值升級區(qū)位：區(qū)位：項(xiàng)目位于廣州市番禺區(qū)規(guī)模：規(guī)模：總占地4800畝開發(fā)節(jié)奏：開發(fā)節(jié)奏：開發(fā)初期考慮廣州市場客戶需

25、求，戶型偏??；隨著開發(fā)規(guī)模不斷加大，項(xiàng)目品牌的不斷升級，戶型有所放大，并借勢于09在雅居樂花園附近推出高端住宅“劍橋郡”，洋房均價(jià)直逼2萬02000400060008000100001200014000160001800020000200420052006200720082009雅居樂花園與番禺一手房均價(jià)走勢對比雅居樂花園與番禺一手房均價(jià)走勢對比雅居樂花園雅居樂花園番禺區(qū)均價(jià)番禺區(qū)均價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1616 完善配套完善配套標(biāo)志性巴厘度假型會所標(biāo)志性巴厘度假型會所+ +穿梭巴士穿梭巴士+ +餐飲，滿足初期業(yè)主基本的配套需求餐飲，滿足初期業(yè)主基本的配套需求社區(qū)配套：社區(qū)配套：標(biāo)志性會所標(biāo)

26、志性會所中心花園中心花園自由綠地自由綠地觀星臺觀星臺童趣沙海童趣沙海國家自然林保護(hù)區(qū)國家自然林保護(hù)區(qū)山頂公園山頂公園加拿大國際幼兒園加拿大國際幼兒園國際風(fēng)情商業(yè)街國際風(fēng)情商業(yè)街交通：交通：目前已開通目前已開通8 8條穿梭條穿梭巴線路，分別為：宏巴線路，分別為：宏城廣場、白云賓館、城廣場、白云賓館、海珠廣場、番禺賓館、海珠廣場、番禺賓館、天河汽車站、黃埔開天河汽車站、黃埔開發(fā)區(qū)、南方大廈、機(jī)發(fā)區(qū)、南方大廈、機(jī)場賓館等場賓館等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1717 雅居樂花園成功關(guān)鍵點(diǎn)：高品質(zhì)形象樹立雅居樂花園成功關(guān)鍵點(diǎn)：高品質(zhì)形象樹立郊區(qū)高端高品質(zhì)形象的關(guān)鍵點(diǎn)：配套先行郊區(qū)高端高品質(zhì)形象的關(guān)鍵點(diǎn)：配套先

27、行+ +標(biāo)志性會所標(biāo)志性會所+ +差異化差異化如何在保證大盤運(yùn)作成功的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升？配套先行配套先行：在開發(fā)初期，完善自身配套營造濃郁的居住風(fēng)味，配套打造上從生活必需逐步向娛樂、休閑配套過渡；標(biāo)志性會所標(biāo)志性會所：打造極具異域風(fēng)情的大型會所，塑造高品質(zhì)生活的居住氛圍，提升物業(yè)價(jià)值；差異化：差異化：從園林、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品等多方面著手，與華南板塊其他大盤產(chǎn)生差異化，逐步從初期性價(jià)比制勝向后期高品質(zhì)高端物業(yè)方向發(fā)展。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1818 020004000600080001000012000200420052006200720082009區(qū)內(nèi)個(gè)盤：南國奧園區(qū)內(nèi)個(gè)盤：南國奧園住宅開發(fā)與運(yùn)

28、動(dòng)時(shí)尚概念嫁接住宅開發(fā)與運(yùn)動(dòng)時(shí)尚概念嫁接奧林匹克運(yùn)動(dòng)文化社區(qū)，住宅開發(fā)與運(yùn)動(dòng)時(shí)尚概念嫁接，產(chǎn)生附加值，并提升強(qiáng)化奧林匹克運(yùn)動(dòng)文化社區(qū)，住宅開發(fā)與運(yùn)動(dòng)時(shí)尚概念嫁接，產(chǎn)生附加值，并提升強(qiáng)化奧園企業(yè)品牌奧園企業(yè)品牌區(qū)位：區(qū)位：廣州番禺區(qū)漢溪大道鐘村鎮(zhèn)漢溪村附近規(guī)模：規(guī)模：占地1000畝，總建筑面積75萬平方米，項(xiàng)目由洛杉磯奧運(yùn)村、卡薩布蘭卡奧運(yùn)村、雅典奧運(yùn)村、悉尼奧運(yùn)村、北京奧運(yùn)村五個(gè)組團(tuán)構(gòu)成。特色：特色：項(xiàng)目賦予了運(yùn)動(dòng)健康的主題，并通過多功能體育會所和高爾夫等運(yùn)動(dòng)設(shè)施的建設(shè)把項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)傳遞給客戶，最終得到客戶的廣泛認(rèn)可南國奧園南國奧園番禺區(qū)均價(jià)番禺區(qū)均價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1919 新生活的領(lǐng)導(dǎo)

29、者新生活的領(lǐng)導(dǎo)者規(guī)劃設(shè)計(jì)將運(yùn)動(dòng)主題極致化，首個(gè)提出以奧林匹克運(yùn)動(dòng)為主題的社區(qū)，成為新生規(guī)劃設(shè)計(jì)將運(yùn)動(dòng)主題極致化，首個(gè)提出以奧林匹克運(yùn)動(dòng)為主題的社區(qū)，成為新生活的領(lǐng)導(dǎo)者活的領(lǐng)導(dǎo)者“新生活的領(lǐng)跑者”新生活的領(lǐng)跑者”“運(yùn)動(dòng)就在家門口”“運(yùn)動(dòng)就在家門口”“生活就像高爾夫”“生活就像高爾夫”南奧的成功是方方面南奧的成功是方方面面的，就產(chǎn)品而言，面的，就產(chǎn)品而言，離不開前瞻性的規(guī)劃離不開前瞻性的規(guī)劃創(chuàng)新，更在規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新，更在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注入“平民高爾夫”中注入“平民高爾夫”的主元素，使其在華的主元素，使其在華南板塊中克敵制勝的南板塊中克敵制勝的秘密武器之一。秘密武器之一。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2020 倡

30、導(dǎo)健康的生活方式倡導(dǎo)健康的生活方式園林主題設(shè)計(jì)強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)主題，竭力促進(jìn)社區(qū)高爾夫運(yùn)動(dòng)，倡導(dǎo)健康的生活方式園林主題設(shè)計(jì)強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)主題，竭力促進(jìn)社區(qū)高爾夫運(yùn)動(dòng)，倡導(dǎo)健康的生活方式亞洲最好的社區(qū)高爾夫練習(xí)場亞洲最好的社區(qū)高爾夫練習(xí)場社區(qū)高爾夫景觀公園社區(qū)高爾夫景觀公園在南奧，打一場高球，只打一場網(wǎng)球的花費(fèi)在南奧，打一場高球，只打一場網(wǎng)球的花費(fèi)以禮相待，以球會友以禮相待，以球會友本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2121 南國奧園成功的關(guān)鍵點(diǎn)：南國奧園成功的關(guān)鍵點(diǎn)：主題差異化，將奧林匹克運(yùn)動(dòng)主題塑造極致化主題差異化，將奧林匹克運(yùn)動(dòng)主題塑造極致化如何在保證大盤運(yùn)作成功的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升？標(biāo)志性標(biāo)志性：竭力打造奧運(yùn)主題，

31、從社區(qū)規(guī)劃、園林打造、產(chǎn)品打造上全面樹立運(yùn)動(dòng)主題地產(chǎn)的標(biāo)桿；主題差異化：主題差異化：營造運(yùn)動(dòng)社區(qū)氛圍，倡導(dǎo)健康的生活方式，獨(dú)樹一臶強(qiáng)勢建立差異化，并建立起運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值與企業(yè)品牌的雙重提升。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2222 區(qū)內(nèi)個(gè)盤：星河灣樹立南中國豪宅標(biāo)桿星河灣以高端路線為主要風(fēng)格，受到全國頂級買家的追捧星河灣以高端路線為主要風(fēng)格，受到全國頂級買家的追捧星河灣基本指標(biāo)：星河灣基本指標(biāo)：總占地面積：約總占地面積：約8080多萬平方米，多萬平方米，建筑面積：總規(guī)劃建筑面積：總規(guī)劃120120萬平方米萬平方米容積率：容積率： 1.2 1.2 綠化率：綠化率：5050建筑密度：建筑密度

32、：2020居住戶數(shù)：居住戶數(shù)：72507250戶戶星河灣初期重金投入震撼展示建立形星河灣初期重金投入震撼展示建立形象，中期在園林、品質(zhì)上做文章，后象，中期在園林、品質(zhì)上做文章，后期將奢華發(fā)揮到極致期將奢華發(fā)揮到極致星河灣近一期星河灣近一期【星河灣海怡半島星河灣海怡半島】：占地面積：占地面積：4242萬多平米萬多平米建筑面積：建筑面積：9393萬平方米萬平方米首推一期六棟高層，共首推一期六棟高層，共600600多套多套擁有廣州市區(qū)最寬的江面，整個(gè)項(xiàng)目北擁有廣州市區(qū)最寬的江面，整個(gè)項(xiàng)目北面的江面寬度達(dá)到面的江面寬度達(dá)到12001200米，江景極為米，江景極為壯觀壯觀主力戶型：主力戶型：250250

33、平米，部分平米，部分300300- -500500多多平米大單位，少量平米大單位，少量9090平米平米價(jià)格：均價(jià)價(jià)格：均價(jià)2100021000- -2200022000元元/ /平米，帶平米，帶約約65006500元元/ /平米裝修平米裝修。開盤優(yōu)惠。開盤優(yōu)惠9595折；折；星河灣老業(yè)主優(yōu)惠星河灣老業(yè)主優(yōu)惠9393折。折。銷售情況：銷售情況：開盤當(dāng)天銷售開盤當(dāng)天銷售50%50%，銷售，銷售額額10.910.9億。億。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2323 產(chǎn)品設(shè)計(jì)奢華【星河灣海怡半島星河灣海怡半島】-戶型整體偏大，設(shè)計(jì)高度舒適、奢華戶型整體偏大，設(shè)計(jì)高度舒適、奢華星河灣星河灣海怡半島主力戶型約為海怡半

34、島主力戶型約為250250500500平方米的四房和五房單位平方米的四房和五房單位，延續(xù)星河灣一貫高舒適度、高豪華感的設(shè)計(jì)原則；延續(xù)星河灣一貫高舒適度、高豪華感的設(shè)計(jì)原則；總體風(fēng)格概括為：總體風(fēng)格概括為：大氣、豪華、舒適大氣、豪華、舒適。大陽臺、多陽臺設(shè)計(jì)大陽臺、多陽臺設(shè)計(jì)，使業(yè)主，使業(yè)主可擁有多角度、開放式的親景感受，享受更寬闊的江景和園景；可擁有多角度、開放式的親景感受，享受更寬闊的江景和園景；采用市面上罕見的白水玉石、綠玉石、貝殼馬賽克等裝飾材料，更有采用市面上罕見的白水玉石、綠玉石、貝殼馬賽克等裝飾材料，更有從土耳其引進(jìn)的世界唯一石材從土耳其引進(jìn)的世界唯一石材“星河彩虹”星河彩虹”?？?/p>

35、廳客廳餐廳餐廳工作室工作室臥室臥室臥室臥室274274平米戶型平米戶型本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2424 營造舒適宜居生活從實(shí)木棧道、休閑公園、清水魚池等，星河灣重金打造社區(qū)園從實(shí)木棧道、休閑公園、清水魚池等，星河灣重金打造社區(qū)園林林項(xiàng)目擁有長項(xiàng)目擁有長18301830米、外飄米、外飄8 8米，中國首米，中國首條騎江條騎江實(shí)木休閑大道實(shí)木休閑大道，多種異域風(fēng)情水，多種異域風(fēng)情水景園林；景園林；2 2個(gè)全天候橋底個(gè)全天候橋底休閑公園休閑公園；數(shù)數(shù)十個(gè)瀑布、噴泉、泳池、園林水景十個(gè)瀑布、噴泉、泳池、園林水景；多；多個(gè)免費(fèi)開放的組團(tuán)個(gè)免費(fèi)開放的組團(tuán)游泳池游泳池；并獨(dú)家引入；并獨(dú)家引入寶墨園寶墨園“天然活

36、水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)天然活水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)”，實(shí)，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)了清水養(yǎng)魚清水養(yǎng)魚的奇跡。共同演繹著星河的奇跡。共同演繹著星河灣灣“水文化水文化”風(fēng)采風(fēng)采本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2525 星河灣成功的關(guān)鍵點(diǎn)：星河灣成功的關(guān)鍵點(diǎn)：走高端路線走高端路線, ,建設(shè)圈層生活建設(shè)圈層生活, ,打造奢華宜居生活打造奢華宜居生活如何在保證大盤運(yùn)作成功的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升？標(biāo)志性標(biāo)志性：設(shè)計(jì)高度舒適、奢華，重金打造產(chǎn)品及園林，樹立豪宅地產(chǎn)的標(biāo)桿；定位差異化：定位差異化：注重豪宅圈層文化打造，極至于高端圈層文化營銷，用圈層客戶價(jià)值定位樓盤價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌突破房地產(chǎn)局限。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2626 華南板塊成功因素總結(jié)：華南

37、板塊成功因素總結(jié)：充分借勢區(qū)域城市規(guī)劃及交通規(guī)劃利好，項(xiàng)目產(chǎn)品升級與充分借勢區(qū)域城市規(guī)劃及交通規(guī)劃利好，項(xiàng)目產(chǎn)品升級與區(qū)域城市化進(jìn)程相結(jié)合；區(qū)域城市化進(jìn)程相結(jié)合；城市人口外溢，居住趨向近郊區(qū)化趨勢，加速區(qū)域發(fā)展；城市人口外溢，居住趨向近郊區(qū)化趨勢，加速區(qū)域發(fā)展；區(qū)域資源型大盤共榮，主力開發(fā)商共同牽引，炒作區(qū)域；區(qū)域資源型大盤共榮，主力開發(fā)商共同牽引，炒作區(qū)域；大盤高性價(jià)比驅(qū)動(dòng)，吸引中低收入者，聚焦人氣；大盤高性價(jià)比驅(qū)動(dòng)，吸引中低收入者，聚焦人氣；區(qū)域內(nèi)形成個(gè)盤項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)，差異化定位，吸引目標(biāo)客群。區(qū)域內(nèi)形成個(gè)盤項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)，差異化定位，吸引目標(biāo)客群。1 12 23 35 54 4本報(bào)告是嚴(yán)格

38、保密的。龍?zhí)涟鎵K成熟階段預(yù)測龍?zhí)涟鎵K成熟階段預(yù)測環(huán)境治理先行環(huán)境治理先行住宅開發(fā)啟動(dòng)住宅開發(fā)啟動(dòng)1、環(huán)境治理，路面、水系、植被等的改善，居住雛形形成治理環(huán)境，增強(qiáng)開發(fā)商治理環(huán)境，增強(qiáng)開發(fā)商對區(qū)域開發(fā)的信心對區(qū)域開發(fā)的信心2、住宅建設(shè)啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)住宅開發(fā)為區(qū)域帶來人住宅開發(fā)為區(qū)域帶來人氣氣3、公共交通規(guī)劃，為龍?zhí)涟鎵K與清遠(yuǎn)中心城區(qū)之間以及到廣州市區(qū)的連接提供基本的交通系統(tǒng)啟動(dòng)期（啟動(dòng)期（2 2年）年）快速發(fā)展期（快速發(fā)展期（3 3- -5 5年）年）成熟期（成熟期（5 5- -8 8年）年）開發(fā)時(shí)序開發(fā)時(shí)序完善基本配套完善基本配套特色項(xiàng)目開發(fā)特色項(xiàng)目開發(fā)提升區(qū)域價(jià)值提升區(qū)域價(jià)值1、生活購物中心建

39、設(shè)2、市民廣場、國道擴(kuò)建建設(shè)廣場、購物中心建設(shè)提升區(qū)廣場、購物中心建設(shè)提升區(qū)域價(jià)值域價(jià)值3、特色商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)4、適量商務(wù)辦公及酒店開發(fā)特色商業(yè)、酒店辦公展現(xiàn)龍?zhí)厣虡I(yè)、酒店辦公展現(xiàn)龍?zhí)撂厣?，突出區(qū)域形象塘特色，突出區(qū)域形象5、住宅項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定開發(fā)，中小學(xué)配套建設(shè)跟進(jìn)6、軌道交通等快速交通啟動(dòng)，完善區(qū)域交通系統(tǒng)1、區(qū)域級大型商場和酒店物業(yè)放量開發(fā)2、部分商務(wù)辦公功能跟進(jìn)大型商場、酒店以及部大型商場、酒店以及部分商務(wù)辦公的建設(shè)最終分商務(wù)辦公的建設(shè)最終確立龍?zhí)羺^(qū)域形象確立龍?zhí)羺^(qū)域形象3、高檔生活配套如甲級醫(yī)院、圖書館、體育中心等，進(jìn)一步提升配套水平4、住宅開發(fā)快速發(fā)展大型高檔配套跟進(jìn)大型高檔配套跟進(jìn)

40、各物業(yè)開發(fā)速度加快各物業(yè)開發(fā)速度加快展現(xiàn)區(qū)域形象展現(xiàn)區(qū)域形象關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序的影響對本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序的影響按兵不動(dòng)，等待環(huán)按兵不動(dòng)，等待環(huán)境改善、區(qū)域增值境改善、區(qū)域增值啟動(dòng)期（啟動(dòng)期（2 2年）年）快速發(fā)展期（快速發(fā)展期（3 3- -5 5年）年）成熟期（成熟期（5 5- -8 8年）年）本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（以（以20112011年為節(jié)點(diǎn)）年為節(jié)點(diǎn)）借勢各大開發(fā)商共同開發(fā)，借勢各大開發(fā)商共同開發(fā)，區(qū)域具有一定成熟度，憑區(qū)域具有一定成熟度，憑借自身規(guī)模、資源及創(chuàng)新借自身規(guī)模、資源及創(chuàng)新產(chǎn)品形象面市產(chǎn)品形象面市依托龍?zhí)涟鎵K成熟的居依托龍?zhí)涟鎵K成熟的居住生活氛圍，主打城市住生活氛圍，主打城市化高品質(zhì)居住生活化高品質(zhì)居住生活以高性價(jià)比的郊區(qū)第一居所物業(yè)為主提高居住物業(yè)的開發(fā)強(qiáng)度，以滿足新增外來人口的城市化需求配合居住物業(yè)的開發(fā)，滿足日常生活需要的商業(yè)配套隨著市場成熟可依托地塊的商業(yè)價(jià)值開發(fā)一定量的區(qū)域性商業(yè)設(shè)施商務(wù)設(shè)施的開發(fā)盡量推后，保留一定的彈性？如果政府措施遲如果政府措施遲遲不能到位，我遲不能到位，我們該怎么辦？們該怎么辦？