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江南郡都商住樓及商鋪項目可行性研究報告（工程、銷售、財務(wù)估算）（12頁）.pdf

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江南郡都商住樓及商鋪項目可行性研究報告（工程、銷售、財務(wù)估算）（12頁）.pdf

1、江江南南郡郡都都項項目目可可行行性性報報告告之之投資估算、財務(wù)及銷售測算投資估算、財務(wù)及銷售測算第一章第一章項目的投資估算項目的投資估算 1.1 1.1 投資估算投資估算 1.1.1 1.1.1 估算范圍估算范圍根據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案及其具體情況，項目的投資估算考慮項目的建設(shè)費用以及其它費用，因此，項目投資估算范圍主要包括：工程建設(shè)費用、工程建設(shè)其它費用、預(yù)備費及流動資金等。 1.1.2 1.1.2 估算依據(jù)及說明估算依據(jù)及說明 1、廣西壯族自治區(qū)建筑裝飾裝修工程消耗量定額（2013 年）； 2、廣西壯族自治區(qū)建筑裝飾裝修工程費用定額（2013年）

2、； 3、廣西壯族自治區(qū)安裝工程消耗量定額（2015 年）； 4、廣西壯族自治區(qū)市政工程消耗量定額（2014 年） 5、廣西壯族自治區(qū)園林綠化工程消耗量定額（2013 年版） 6、關(guān)于進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)項目專業(yè)服務(wù)價格的通知（發(fā)改價格2015299 號文）； 7、關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程定額人工費及有關(guān)費率的通知（桂建標(biāo)20155 號文） 8、廣西壯族自治區(qū)轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費行為等有關(guān)問題的通知（桂價費201155 號） 9、廣西壯族自治區(qū)物價局轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步放開建設(shè)項目專業(yè)服務(wù)價格的通知（桂價費201532 號） 10、廣西

3、壯族自治區(qū)建設(shè)工程費用定額（2016 年） 11、工程建設(shè)其它費用根據(jù)廣西壯族自治區(qū)工程建設(shè)其他費用定額（2010 年版）的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。 1.1.3 1.1.3 建設(shè)其他費用估算依據(jù)建設(shè)其他費用估算依據(jù) 1、建設(shè)用地費：按法院相關(guān)裁定。 2、建設(shè)單位管理費：按桂財建20031 號估算。 3、前期工作費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調(diào)節(jié)價。 4、工程造價咨詢費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調(diào)節(jié)價。 5、施工圖審查費：按勘察設(shè)計費和勘察費之和的 6.5%估算。 6、工程監(jiān)理費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調(diào)節(jié)價。 7、勘察費：按發(fā)改價格2015299

4、號文，采用市場調(diào)節(jié)價。 8、工程設(shè)計費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調(diào)節(jié)價。 9、場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費：取第一部分工程建設(shè)費用的 0.5%。 10、招標(biāo)代理費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調(diào)節(jié)價。 11、地質(zhì)災(zāi)害評價費，按桂價費2015572 號取費。 12、環(huán)境影響咨詢費：按計價格2015125 號取費。 13、預(yù)備費：按工程建設(shè)費用與工程建設(shè)其他費用之和的 7%估算。 1.2 1.2 估算結(jié)果估算結(jié)果經(jīng)估算，項目估算總投資萬元。其中：工程建安費用萬元；其它費用萬元；稅費萬元；項目投資估算結(jié)果詳見表 1-1。 5 表表 1 1- -1 1 項目調(diào)整

5、后建設(shè)投資估算表項目調(diào)整后建設(shè)投資估算表序號工程或費用名稱估算價值（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占投資比例(%) 備注建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用合計單位數(shù)量單價（元） 1 第一部份費用第一部份費用（建安工程費）（建安工程費） 10315.310315.3 m m2 2 75.22%75.22% 1.1 勘探費及邊坡支護(hù)費 309.5 m2 1.2 1#1#樓建筑及配套樓建筑及配套 3979.53979.5 m2 商場 3335.0 2235.0 m2 22233.8 1500 已支付 1100 萬電梯 836.0 836.0 m2 9000 1000

6、已包含 2#樓電梯地下停車場 558.5 558.5 m2 13961.9 400 人防設(shè)備 350.0 350.0 m2 已包含 2#樓人防 1.3 2#2#樓建筑及配套樓建筑及配套 4574.24574.2 m2 商場 525.0 525.0 m2 3500 1500 寫字樓公寓 3660.3 3660.3 m2 33276 1100 地下停車場 388.9 388.9 m2 9721.3 400 6 1.4 小區(qū)配套工程小區(qū)配套工程 1761.61761.6 m2 防水工程 497.5 497.5 m2 82919.3 60 道路工程 69.1 69.1 m2 5766.5 120

7、小區(qū)供電 670 670 m2 小區(qū)供水 70 70 m2 小區(qū)綠化 60 60 m2 小區(qū)通訊 45 45 m2 公共裝飾工程 150 150 m2 監(jiān)控工程 120 120 m2 排污排水工程 80 80 m2 2 第二部分費用第二部分費用 1596.81596.8 11.65%11.65% 2.1 建安勞保費 253.6 253.6 m2 2.2 建設(shè)單位管理費 88.4 88.4 7367.7*1.2% 2.3 前期工作費 70 70 樁基檢測、人防設(shè)計、環(huán)評、能評等費用 2.4 勘查費 309.5 309.5 7 2.5 設(shè)計費 180 180 按計價格200210 號文 2.6 施

8、工圖審圖費 11.6 11.6 (2.7+2.8)7% 2.7 施工監(jiān)理費 450 450 11% 2.8 招標(biāo)代理費 12.7 12.7 30.55+(1-10000)*0.05% 2.9 城鎮(zhèn)建設(shè)市政工程配套費 221.0 221.0 13% 3 建設(shè)投資建設(shè)投資 11912.1 86.88% 1+2+3 4 營業(yè)稅（營改增）營業(yè)稅（營改增） 1800 1800 13.12% 33000*5.6% 5 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 0 0 0 目前無法計算目前無法計算 6 建設(shè)項目總投資建設(shè)項目總投資 13712.1 13712.1 100.0 3+4+ 5 8 第二章第二章財務(wù)估算財務(wù)估算 2

9、.1 2.1 概述概述本項目的經(jīng)濟(jì)效益分析，參照國家發(fā)改委建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)方法與參數(shù)（第三版）的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合項目的實際特點進(jìn)行分析。 2 2.2.2 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析 2.2.12.2.1 產(chǎn)權(quán)銷售經(jīng)濟(jì)效益分析產(chǎn)權(quán)銷售經(jīng)濟(jì)效益分析（一）（一）1#樓商住樓銷售收入樓商住樓銷售收入表 2-1 1#樓商住樓銷售分析表：單位：萬元資產(chǎn)項目建筑面積街鋪估價二樓以上住宅估價車位估價 1 街鋪 2 住宅 3 車位個合計（二）商品房及底商銷售收入（二）商品房及底商銷售收入表 2-2 商品房及底商銷售分析表：單位：萬元資產(chǎn)項目建筑面積住宅評估值元/ 商鋪評估值萬

10、元/ 車位估價萬 9 1 商品房 2 底商 3 車位個合計（三）綜合收益估算（三）綜合收益估算表 2-3 現(xiàn)金收益及綜合收益估算序號項目名稱金額（萬元）備注 1 總銷售收入 2 投資成本建筑成本+營業(yè)稅 3 債務(wù)成本拿地后現(xiàn)金支付的債務(wù) 4 所得稅（123）暫按 25計算 5 稅后利潤現(xiàn)金利潤初步估算，項目銷售后可獲得現(xiàn)金利潤萬元。 2.3 2.3 評價結(jié)論評價結(jié)論從上述財務(wù)評價的測算結(jié)果可以看出，與同地區(qū)、同期的同類建筑的價格比較，項目投資經(jīng)濟(jì)合理，符合貴港市當(dāng)?shù)毓こ绦星閮r格，財務(wù)可行。 10 第三章第三章項目銷售測算項目銷售測算 3.13.1 項目優(yōu)化

11、方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目優(yōu)化方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目單位數(shù)值備注規(guī)劃總用地面積 m2 25435.4 約 38.15 畝規(guī)劃凈用地面積 m2 19668.9 約 29.50 畝工程總建筑面積 m2 82919.3 其中計算容積率建筑面積 m2 59009.7 其中 1#樓商業(yè)樓建筑面積 m2 18360 天地樓 2#樓商業(yè)裙樓建筑面積 m2 2441.68 2#樓寫字樓建筑面積 m2 34638.02 2#樓商業(yè)樓建筑面積 m2 3570 天地樓不計容建筑面積 m2 其中 1#樓地下室建筑面積 m2 13961.9 2#樓地下室建筑面積 m2 9271.3 機(jī)房及架空建筑面積

12、m2 676.3 建筑密度 % 47.6% 容積率 3.00 綠地率 % 15% 1#樓地下停車位個 459 2#樓地下停車位個 208 11 3.23.2 項目優(yōu)化方案銷售預(yù)測項目優(yōu)化方案銷售預(yù)測 1、目前周邊競品銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計表目前周邊競品銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 2 2、未來、未來 1 1 年內(nèi)競品統(tǒng)計表年內(nèi)競品統(tǒng)計表 3 3、2015201520182018 年港南區(qū)商品房樓盤情況統(tǒng)計表年港南區(qū)商品房樓盤情況統(tǒng)計表 4、本項目本項目市場銷售預(yù)測市場銷售預(yù)測表表 1#樓銷售預(yù)測樓層類型建面() 分層單價天地樓總價數(shù)量銷售總額說明 1 天地樓1 層 2 天地樓2 層 3 天地樓3 層 4 天地樓4 層 5 天地樓5 層合計商品房銷售預(yù)測樓層類型建面市場單價總價預(yù)估比例實現(xiàn)銷售額說明 12 1 底商內(nèi)街鋪 2 層以上商品房負(fù)一層車位合計總計

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