1、 目目 錄錄 決策背景決策背景 _ 3 3 一、內部因素一、內部因素 _ 3 二、外部環境二、外部環境 _ 3 第一部分第一部分 項目所屬區域介紹項目所屬區域介紹 _ 4 4 一、江寧區簡介一、江寧區簡介 _ 4 二、東山新市區簡介二、東山新市區簡介 _ 4 三、江寧開發區簡介三、江寧開發區簡介 _ 錯誤!未定義書簽。 第二部分第二部分 項目概況項目概況 _ 5 5 一、宗地位置一、宗地位置 _ 5 二、宗地四至范圍及規劃要點二、宗地四至范圍及規劃要點 _ 5 三、項目淵源三、項目淵源 _ 6 四、宗地現狀四、宗地現狀 _ 7 五、宗地緊鄰周邊的環境五、宗地緊鄰周邊的環境 _ 7 六、交通出行

2、六、交通出行 _ 7 七、生活配套七、生活配套 _ 9 八、市政配套八、市政配套 _ 9 九、土地出讓條件與程序九、土地出讓條件與程序 _ 9 十、地價分析十、地價分析 _ 11 第三部分第三部分 法律風險分析法律風險分析 _ 1313 一、項目的風險點及風險可能性預測一、項目的風險點及風險可能性預測 _ 13 二、風險控制手段二、風險控制手段 _ 14 三、總體評價三、總體評價 _ 14 第四部分第四部分 市場分析市場分析 _ 1414 一、南京房地產市場簡述一、南京房地產市場簡述 _ 14 二、江寧住宅市場分析二、江寧住宅市場分析 _ 17 三、開發區商業市場分析三、開發區商業市場分析 _

3、 23 四、項目產品建議書四、項目產品建議書 _ 25 五、本項目在同價競爭市場中的優劣勢分析五、本項目在同價競爭市場中的優劣勢分析 _ 26 六、本項目在所屬區域市場中的競爭優劣勢分析六、本項目在所屬區域市場中的競爭優劣勢分析 _ 28 附件：江寧及周邊片區典型樓盤附件：江寧及周邊片區典型樓盤_ 錯誤!未定義書簽。 第五部分第五部分 規劃設計初步分析規劃設計初步分析 _ 2929 一、規劃設計草案一、規劃設計草案 _ 29 二、規劃設計草案分析二、規劃設計草案分析 _ 29 第六部分第六部分 工程及銷工程及銷售計劃售計劃 _ 3333 一、一期開工時間確定一、一期開工時間確定 _ 33 二、

4、開發銷售計劃二、開發銷售計劃 _ 33 第七部分第七部分 成本及投資收益預測成本及投資收益預測 _ 3333 方案一（商業按方案一（商業按 2 萬考慮，商業用地地價自己分攤）萬考慮，商業用地地價自己分攤） _ 錯誤!未定義書簽。 方案二（不考慮商業，商業用地地價由住宅分攤）方案二（不考慮商業，商業用地地價由住宅分攤） _ 錯誤!未定義書簽。 第八部分第八部分 競爭對手競爭對手 _ 3737 第九部分第九部分 綜合分析與建議綜合分析與建議 _ 3737 一、優劣勢分析一、優劣勢分析 _ 37 二、結論與建議二、結論與建議 _ 38 決策背景決策背景 一一、內部因素、內部因素 1、本項目可為南京公

5、司提供持續發展條件，符合集團重點發展長江三角洲的戰略 南京公司金色家園項目將于 2004 年全部開發完畢，當年結算利潤不能滿足持續增長要求。本項目可售面積 47 萬平米，2004 年可結算面積約 10 萬平米，結算金額約 3 億元，并可為南京公司 2004-2006 年提供主要利潤來源。 2、本項目占地 654 畝，規模大，為城郊結合部項目，是集團最擅長開發的項目類型，南京公司可以充分利用集團資源快速成熟開發此項目。 3、金色家園項目的成功開發為集團全面啟動南京市場奠定了基礎，品牌效應也為下一步開發中檔項目創造了條件。 二、外部環境二、外部環境 1、本項目掛牌出讓，法律手續明晰，已完成“七通一

6、平” ，可迅速啟動開發。 2、增值潛力大。本項目所屬東山新市區在南京總體規劃上定位于南京“向南發展的增長級”和“承擔主城部分功能擴散和吸收南部農村城市化人口的職能” ，江寧開發區在南京的 3 個國家級開發區中規模最大、 發展最快， 本項目是開發區距南京主城最近的房地產項目之一，土地升值潛力大。 3、環境好。本項目所處的將軍路片區為近兩年住宅開發的熱點區域，已形成高品質住宅區氛圍，且為南京生態環境最好的地區之一，人文、歷史、教育氛圍濃厚。 4、市場機會明顯。本項目定位以 3000 元/平米的多層公寓為主，該價格產品為南京主流市場，需求量大，市場供應不足。 第一部分第一部分 項目所屬區域介紹項目所

7、屬區域介紹 江寧區位于南京南部，東山新市區屬于江寧區，是南京三大規劃新市區之一，國家級開發區江寧經濟技術開發區（以下簡稱“江寧開發區” ）屬于東山新市區。 本項目位于江寧開發區。 圖圖 1 1- -1 1 宗地所屬區位圖宗地所屬區位圖 一、江寧區簡介一、江寧區簡介 緊靠南京主城南部,緊鄰一環線。 2000 年撤縣設區。 面積 1600 平方公里，人口 75 萬人，其中非農業人口 18 萬人。 1995 到 2001 年 GDP 持續高速增長，年均增長率 13.07%。2001 年 GDP 達 114 億元,占南京 GDP 總額的 9%。 人均 GDP 在全市五個郊縣 （區） 中排名第一， 20

8、01 年人均 GDP 為 15221 元人民幣，約 1800 美元，相當于全市平均水平的 74%。 二、東山新市區簡介二、東山新市區簡介 東山新市區規劃面積 107 平方公里，占江寧區總面積的 6.7%。 東山新市區是南京“一城三區”中的一區東山新市區是南京“一城三區”中的一區 2001 年調整后的南京城市總體規劃將東山、仙西、浦口（江北）規劃為 3 個新市區，加上河西新城區，形成南京“一城三區” 的新城市建設格局。 “一城三區”的規劃如表 1-1 所示。 東山新市區是人口導入區東山新市區是人口導入區 東山新市區位于江寧區北部，緊鄰南京主城南部，其中心與市中心距離約 12 公里，承擔主城部分功

9、能和人口向南擴散的功能， 同時承載南京南部的江寧區、 溧水縣和高淳縣的農村人口城市化的功能。 2001 年人口 14.8 萬，2010 年規劃人口 30 萬，年均導入人口 1.5 萬人。遠景規劃 110萬人。 表表 1 1- -1 1 南京“一城三區”規劃南京“一城三區”規劃 功能定位功能定位 規劃面規劃面積積 規劃人規劃人口口 河西新城區河西新城區 以商務、體育、文化等功能為主的新城區中心； 居住與就業兼顧的中高檔居住區； 以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地。 56KM2 55 萬 仙西新市區仙西新市區 城鎮空間向東發展的增長級； 接受上海輻射以及新經濟發展的主要空間； 80KM2 50

10、萬 以發展教育和高新技術產業為主要方向。 浦口新市區浦口新市區 城鎮空間跨江發展的增長級； 相對獨立區域綜合服務功能； 承擔吸收來自北部農村城鎮化人口的功能。 90KM2 75 萬 東山（江寧）新市東山（江寧）新市區區 城鎮空間向南發展的增長極； 承擔主城部分功能擴散的職能； 吸收南部農村城市化人口。 107KM2 110 萬 第二部分第二部分 項目概況項目概況 一、宗地位置一、宗地位置 1、宗地北距南京市中心新街口約 11 公里,南距祿口機場 28 公里。 2、宗地位于江寧開發區一期西北部，東距已開發成熟的開發區中心百家湖僅 2 公里。 3、宗地西距將軍山、牛首-祖堂風景區 1 公里。 牛首

11、-祖堂風景區為南京的五大近郊公園之一， “杭州宋城集團”計劃投資 30 億元在牛首-祖堂山及以南建設 10KM2的黑森林旅游度假區。 二、宗地四至范圍及規劃要點二、宗地四至范圍及規劃要點 1、四至范圍、四至范圍 宗地東鄰 18 米規劃道路，隔 50 米綠化帶為機場高速路，西接將軍北路，南側為勝太西路及中和醫療器械、四方億通等工企單位和商業設施（無污染） ，北側為麻田路。如下圖所示。 2 2、宗地面積、形狀和尺寸、宗地面積、形狀和尺寸 宗地總面積 43.6 公頃，折合 654 畝，其中住宅用地為 567.9 畝、商業用地 77.4 畝、代征道路用地 8.7 畝。 如上圖所示，宗地中住宅用地和商業

12、用地形狀為規則四方形，尺寸如下表所示。 表表 2 2- -1 1 項目用地指標項目用地指標 面積和尺寸 宗地總面積 其中：居住用地 其中商業用地 其中代征道路 面積 43.60 萬平米 （654 畝） 37.86 萬平米 （567.9 畝） 5.16 萬平米 （77.4 畝） 5800 平米 （8.7 畝） 長 690 米 242 米 483 米 寬 562 米 226 米 12 米 3 3、政府提供的規劃要點、政府提供的規劃要點 政府規劃要點中要求居住用地和商業用地的容積率均為 1.2，商業用地內需建一座占地3 畝的加油站，其他無特殊要求，具體如下表所示。 表表 2 2- -2 2 規劃要點

13、規劃要點 土地規劃用途 商業、居住用地 容積率 居住用地容積率1.2，商業用地容積率2.0 居住用地可建建筑面積：454320 平米 商業用地可建建筑面積：103200 平米 建筑形態 以布置多層住宅為主，可布置部分小高層住宅 建筑限高 規劃要點無要求（答復中為小于 100 米） 日照間距與公建配套 執行建設部 2002 年 4 月 1 日頒布的城市居住區規劃設計規范 （GB50180-93） 建筑密度 居住25%，商業40% 綠化率 40%，公共綠地1.2 平方米/人 建筑退讓 將軍北路：多層以下退讓紅線10 米，小高層退讓紅線15 米 勝太西路：多層以下退讓紅線7 米，小高層退讓紅線10

14、米 機場高速：多層以下退讓控制線7 米，小高層退讓控制線10米 麻田路：多層以下退讓紅線7 米，小高層退讓紅線10 米 沿四側道路圍墻退讓紅線2 米，圍墻形式采用通透式，高度1.8 米 建設要求 商業用地內必須建一個占地面積約 3 畝的加油站，且位于沿東西走向的代征道路南側。 三、項目淵源三、項目淵源 1 1、宗地原為東南大學科技園用地的一部分。、宗地原為東南大學科技園用地的一部分。 東南大學科技園總用地面積 986 畝，均基本完成三通一平，除建成 2 層的東大科技園辦公樓（臨時建筑）外，尚未實質性開發。 東南大學科技園分為兩部分，一部分為宗地，原計劃作為建設教育產業園用地；另一部分為宗地以北

15、的 332 畝用地， 計劃作為教職工宿舍用地， 現該部分用地仍保持為教職工宿舍用地，目前正在平整場地和搭建圍墻。 2 2、 東大調整校區，宗地改為房地產開發用地。東大調整校區，宗地改為房地產開發用地。 近期，東大調整發展策略，決定將浦口校區遷至江寧，并意向在江寧開發區二期規劃的 方山大學城拿下 3700 畝土地，因此放棄了宗地，由政府將宗地改為房地產開發用地。 四、宗地現四、宗地現狀狀 1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一棟 2 層、建筑面積 500 平米左右的小樓（為東大科技園辦公樓，目前仍在使用）和建筑面積 300 平米左右的臨時用房，無其它建、構筑物。用地紅線范圍內所有建筑物、附著物的

16、拆遷補償費包含在土地中標價款中。 2、 宗地地勢平坦，東北側靠近用地邊界（18 米規劃路）處有一座占地面積約 5000 平米、高 4-5 米的小山包。 3、 宗地東側的機場高速路比宗地高，且北低南高，高差為 1-4 米。 五、宗地緊鄰周邊的環境五、宗地緊鄰周邊的環境 1 1、景觀環境、景觀環境 宗地緊鄰周邊的住宅開發、教育和科技園產業的氣氛濃重，但目前入住居民相對較少。 宗地南側為南京航空航天大學、民辦正德學院、中英合辦英華高級學校，具有良好的文化氛圍。 宗地西側和北側均為住宅區，占地面積約 2400 畝，目前均處于開發初期，開發氛圍濃。宗地緊臨北側為東南大學教職工宿舍，目前正準備建設中。 宗

17、地東側為南汽菲亞特集團等知名企業。 2 2、周邊噪音分析、周邊噪音分析 （1 1）機場高速車流分析）機場高速車流分析 白天 12:0012:30 時段為車流高峰期，平均車流量約 15-20 輛/分鐘，夜間由于航班少，車流量較少。 （2 2）噪音分析）噪音分析 主要噪音源為機場高速的車流噪音。 宗地東側邊界、 距機場高速 70 米處的噪音， 南北兩端高、 中部低， 噪音強度 55-68dB, 最高噪音強度 68dB,位于宗地內的土坡上（約 5 米高） 。 注：點位距機場高速注：點位距機場高速 7070 米，自北向南分布，相鄰點位間隔米，自北向南分布，相鄰點位間隔 100100 米左右。米左右。

18、宗地內部及其它側邊界的平均噪音強度為 5258dB。 六、交通出行六、交通出行 1 1、 道路道路 東大科技園辦公樓東大科技園辦公樓 （宗地內部）（宗地內部） 科技園標志牌科技園標志牌 （宗地南側）（宗地南側） 正在平整場地、搭建圍墻正在平整場地、搭建圍墻 （北部地塊）（北部地塊） 正在修建的道路正在修建的道路 （宗地內部）（宗地內部） 宗地所屬開發區一期內道路建設完善，從宗地可便捷地接駁一環線和二環線、通達南京市中心新街口和江寧區政府所在地東山鎮等，如下圖所示。 （1 1）與南京市中心的聯系：距離新街口）與南京市中心的聯系：距離新街口 1111 公里，車程公里，車程 2020- -2525

19、分鐘分鐘 可通過將軍路共青團路中山南路直接通往新街口市中心。 將軍路共青團路紅線寬 60 米，雙向六車道。 可通過將軍路共青團路、機場高速、寧溧公路、寧丹公路通往一環線（繞城公路）和老城快速路環線，再通過城市內部路網到達主城各個區域。 （2 2）與江寧區政府所在地東山鎮的聯系：距離）與江寧區政府所在地東山鎮的聯系：距離 5 5 公里，車程公里，車程 1515 分鐘分鐘 主要有三條道路： 秦淮西路：紅線寬 34 米，三塊板，雙向四車道。 勝太西路：紅線寬 34 米，三塊板，雙向四車道。 天元路：紅線寬 34 米，三塊板，雙向四車道。 2 2、 公交出行公交出行 由于宗地所處江寧開發區一期入住居民

20、較少， 因此目前宗地周邊公交線路較少、 不方便，但隨開發區內住宅開發量和入住居民的增加，預計公交將很快得到改善,屆時無需設小區巴士。 （1 1）2 2 條公交線路通往主城條公交線路通往主城 105 路每 5 分鐘一班車，連接主城（雨花臺）與河海大學，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北側 300 米；時雨線連接主城（雨花臺）與東山，將軍北路站位于宗地北側 500 米。 均為無人售票車， 由于道路寬、 車輛少、 上下乘客少， 由宗地至雨花臺僅 10 分鐘。 主城（雨花臺）至宗地最晚班次 21：00，宗地至主城（雨花臺）最晚班次 20：30。 （2 2）101101、103103 路連接主城與東

21、山，路連接主城與東山，102102、106106 路連路連接主城與開發區，但最近的站點距宗地均接主城與開發區，但最近的站點距宗地均在在 1 1. .5 5 公里以上，超出步行距離，乘車不方便。公里以上，超出步行距離，乘車不方便。 3 3、 軌道交通軌道交通 規劃有兩條連接市中心的軌道交通線經過宗地附近， 但估計最早到 2010 年才通車。 根據全市軌道交通規劃， 地鐵 5 號線由主城沿機場高速從項目東側穿過， 通往祿口機場；地鐵 3 號線由主城沿寧溧公路到達江寧開發區百家湖。 由于 2 號線 04 年開工、 09 年才能建成， 因此 2 條規劃地鐵線的建成時間均在 2010年以后。3 號線的建

22、設時間較 5 號線早，預計 08 年前后可能開工，但距宗地約 2 公里，已超出步行范圍。 圖圖 2 2- -7 7 宗地周邊軌道交通規劃宗地周邊軌道交通規劃 七、生活配套七、生活配套 （1 1）生活配套的區域分布）生活配套的區域分布 宗地周邊已具備基本生活配套，主要分布在勝太路沿線和東山鎮，其中勝太路主要為銀行、郵政電信、超市、酒店、藥店等基本生活配套，商場、醫院等大型配套主要分布在東山鎮。最近的集貿市場離小區約 1.5 公里。 其它重要配套有： 超市：麥德龍、歐倍德，距宗地 3 公里。 中小學：英華國際學校、南師附中分校（全國 10 大重點中學） 、新區小學和新區中學。 賓館酒店：湖濱金陵飯

23、店（五星級金陵飯店的分店）和水秀苑大酒店（四星級涉外） 。 八、市政配套八、市政配套 項目地處開發區一期，目前已經開發成熟，市政管線可滿足開發要求。 將軍路、麻田路和勝太西路已有給水、雨水和污水管，18 米規劃道路目前有雨水和污水井。 將軍路和 18 米規劃道路均有 1 個供宗地使用的配電箱。 18 米規劃道路有電話線，勝太西路有有線電視、網通和鐵通線路。 九、土地出讓條件與程序九、土地出讓條件與程序 宗地出讓形式為掛牌，出讓條件和程序最主要的特點為： 從公告到確定買家 28 天（2003/1/15-2/12） ，且期間有春節假期。 總額為 2.616 億元人民幣，單價為 40 萬元/畝（含土

24、地出讓金） 。 付款急，6 個月內付清（2003/8/12 日前） 土地已拆平，政府答應即可中標后交地。 具體出讓條件和程序如下： 1 1、出讓條件、出讓條件 表表 2 2- -6 6 掛牌出讓條件掛牌出讓條件 出讓方式出讓方式 掛牌，在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，進行現場書面競價，出價最高者為競得人。 交地標準交地標準 外部條件（道路、水、電、氣、場地平整等）均以現狀為準。用地紅線范圍內所有建筑物、附著物的拆遷補償費包含在土地中標價款中。 出讓年限出讓年限 居住用地 70 年，商業用地 40 年。 競買人資格競買人資格 境內外的公司、企業和其它組織。 獨立競買、聯合

25、競買皆可。聯合競買者須提供聯合競買協議。 項目公司的成項目公司的成立立 競得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發成立項目公司。 底價底價 2.616 億元（40 萬元/畝） 加價幅度加價幅度 100 萬元的整數倍。 競買保證金競買保證金 2600 萬元。 未競得者：競買截止之日后三日內退回（不計利息） ； 競得者：抵作土地使用權成交價款。 報名時間報名時間 工作日 2003 年 1 月 15 日至 2003 年 1 月 29 日（星期三） 。 答疑時間答疑時間 書面答疑。 2003 年 1 月 24 日下午 4：00 之前提交； 經審查具備競買資格的報名者 2003 年 1 月 26

26、 日下午 2：005：00 領取答復。 報價時間報價時間 工作日 2003 年 1 月 15 日上午 8：30 至 2003 年 2 月 12 日（星期三）下午2：00； 2003 年 2 月 12 日（星期三）下午 2：00 之后，按本批掛牌地塊編號順序分別進入現場書面競價程序 （本項目排第一） ： 競買報價時間在每新一輪有效報價之后順延 3 分鐘，3 分鐘之內無有效報價的，掛牌競價過程結束。 報價方式報價方式 現場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 報價幣種報價幣種 人民幣。 競得人的確定競得人的確定 “價高者得”原則，報價低于底價為廢標。 成交價款構成成交價款構成 包括土地拆遷

27、安置補償費、土地掛牌出讓工作費用、政府土地收益；不含其它稅費。 除中標價款外，中標發展商需繳納中標價款 4%的契稅、中標價款 2%的出讓業務費、土地權屬用途變更費 2 元/建筑面積和省集中 2 元/建筑面積。 付款條件付款條件 成交當日（2003 年 2 月 12 日） ，付 30%； 成交 15 日內簽訂土地出讓合同（2003 年 2 月 27 日之前） ，付 30%； 成交半年內（2003 年 8 月 12 日之前） ，交清剩下的 40%。 交地時間交地時間 交清全部地價款后交地。 開工時間開工時間 雙方在簽訂土地出讓合同時約定。不能按期開工的，應提前 30 日向出讓人提出延建申請，延建時

28、間最長不得超過一年。 2 2、出讓程序、出讓程序 （1 1）報名）報名 時間：時間：工作日 2003 年 1 月 15 日至 2003 年 1 月 29 日（星期三） 所需資料：所需資料： 報名表（一式兩份） ； 組織機構代碼證書及企業法人營業執照（留存復印件，同時提供原件進行審核） ； 法定代表人證明書及法定代表人身份證（留存復印件，同時提供原件進行審核） ； 資質等級證書（留存復印件，同時提供原件進行審核） ； 銀行出具的資信證明文件（原件） ； 主要開發經歷（原件） ； 競買保證金 2600 萬元，以資金到帳為準（最后一天報名必須用本票支付） 。 （2 2）答疑）答疑 書面答疑。 必須于

29、 2003 年 1 月 24 日（星期五）下午 4：00 之前以書面形式提交江寧區土地市場管理辦公室。 經審查具備競買資格的報名者于 2003 年 1 月 26 日下午 2：005：00 領取書面答復。 2003 年 1 月 25 日起不再接受任何形式的質疑。 報價報價 方式：方式： 必須采用南京市土地市場管理辦公室統一制作的 國有土地使用權掛牌出讓競買報價書 ，進行現場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 時間：時間： 工作日 2003 年 1 月 15 日上午 8：30 至 2003 年 2 月 12 日（星期三）下午 2：00； 2003 年 2 月 12 日（星期三）下午 2：

30、00 之后，按本批掛牌出讓地塊編號順序分別進入現場書面競價程序： 競買報價時間在每新一輪有效報價之后順延 3 分鐘， 3 分鐘之內無有效報價的，掛牌競價過程結束。 江寧區國土資源局當場宣布本次掛牌出讓競買結果，并與競得者簽訂國有土地使用權掛牌出讓成交確認書 。 無效報價：無效報價： 報價低于底價； 報價不高于前一輪報價； 未按加價幅度報價； 報價書未蓋單位公章； 報價書未經法人代表簽署，或雖經委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規定； 報價書未填寫齊全或未按規定的格式填寫清楚； 一份報價書中有兩個或兩個以上報價； 未報名、未繳納競買保證金而參加競買的； 實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致

31、； 其它按規定應屬無效的。 （4 4）競買結果的確定原則）競買結果的確定原則 掛牌競價過程結束，按照以下規定確定競買結果： 在掛牌競價過程中只有一個競買者， 且報價不低于底價， 并符合其它出讓條件， 則土地使用權由該競買者得。 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。 在掛牌競價過程中無人報價或雖有報價但報價低于底價，則此次出讓不成交。 （5 5）簽約）簽約 競得者必須于成交 15 日內（2003 年 2 月 27 日之前）與江寧區國土局簽訂國有土地使用權出讓合同 ，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的

32、競買保證金不予退還，并負責賠償區國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費用。 十、地價分析十、地價分析 1 1、江寧地價分析、江寧地價分析 2001 年前，江寧區及開發區土地以協議出讓為主，地價 15-25 萬/畝，宗地周邊的項目 如運盛美之國花園、金陵置業金陵翠屏、天創青年翠屏、開元、中惠翠屏國際城等以此方式和價格獲得。 瑞景文華項目用地（2001A2）為江寧開發區第一次以公開招標方式出讓的土地，出讓時間為 2001 年 7 月，但因報價低于底價（30 萬/畝）而流標，后以 35 萬/畝出讓給南京綠城。 2002 年江寧區共舉行 2 次土地招標拍賣，成交 6 塊地，住宅土

33、地面積 58.6 公頃，建筑面積 85.3 萬平米，其中，江寧開發區 3 幅，土地面積 34.2 公頃，建筑面積 40.4 萬平米，成交總價 2.10 億元，樓面地價在 584 元940 元/平方米之間。 2 2、主要競爭片區規劃與地價分析、主要競爭片區規劃與地價分析 （1 1）寧南新區）寧南新區 受河西的帶動和地鐵 1 號線建設影響，寧南新區的地價目前已達 100 萬/畝以上，是江寧開發區的 2 倍左右。 仁恒地產 1998 年獲得寧南新區地塊，開發仁恒翠竹園項目，當時的地價為 60 萬/畝，但直到去年菜 2001 年底才正式啟動該項目，土地的資金成本也較高。 2002 年 10 月，雨花城

34、鎮開發的“以地補路”項目掛牌出讓，土地面積 32.9 萬平米，建筑面積 39 萬平米，雨花城鎮開發以底價 51376.76 萬元（104 萬/畝、樓面單價 1314元/平米）拿下。 2003 年 1 月 23 日，寧南新區的一塊土地面積 4300 平米、建筑面積 7700 平米的地塊掛牌出讓，南京恒春以 1900 萬元拿下，地價達到 296 萬/畝、樓面單價 2468 元/平米。 （2 2）河西新城區）河西新城區 河西距主城最近，定位最高，是南京的新城區。 北部地區已基本開發完畢。 中部地區規劃居住用地 8 km2，規劃居住人口 17 萬人（5.7 萬戶） ，以中高檔住宅開發為主，是近 5 年

35、政府投資最大的建設區域，受奧體中心、新城區中心和地鐵 1 號線建設的帶動，近期河西中部的住宅開發在“一城三區”優勢最大，地價也最高，約 150 萬/畝，是江寧開發區的 3 倍左右。 南部地區規劃居住用地 5.5 km2，規劃居住人口 6 萬人（3 萬戶） ，定位于低密度高檔住宅區。 （3 3）仙西新市區）仙西新市區 仙西是僅次于河西的政府重點投資建設區域，總規劃面積 80 km2。 住宅開發的主要帶動因素為仙林大學城（中心地區投資 5 億元，2005 年建成）和2009 年建成的地鐵 2 號線。 受紫金山阻隔，仙西與主城的聯系不方便。 2003 年將正式拍賣土地，預計售價在 50 萬元/畝以上

36、。 （4 4）浦口新市區）浦口新市區 受長江天塹影響，浦口與主城的聯系不方便，是對住宅開發影響最大的因素。 現有基礎較東山（江寧）差。 宗地所處區域（東山新市區）與上述地區的比較：宗地所處區域（東山新市區）與上述地區的比較： 地價和售價比河西和寧南低，未來將與寧南和河西連片發展，升值潛力大。 距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。 現有基礎比仙西和浦口好， 仙西和浦口的發展取決于政府投資， 政策風險相對較大。 3 3、20022002 年南京土地招投標概述年南京土地招投標概述 從全市范圍來看，江寧招投標地價（樓面單價）比主城低 1000 元/平米左右，價格優勢明顯，升值潛力大。 上市：上市：42

37、幅，土地面積 263 萬平米，建筑面積 369 萬平米 成交：成交：38 幅，土地面積 248 萬平米，建筑面積 326 萬平米 流標：流標：4 幅，土地面積 15 萬平米，建筑面積 43 萬平米 退標：退標：1 幅，土地面積 1.5 萬平米，建筑面積 3 萬平米 以地補路：以地補路：7 幅，土地面積 57 萬平米，建筑面積 78 萬平米 成交地塊平均面積：成交地塊平均面積：土地面積 6.53 萬平米，建筑面積 8.58 萬平米 最大地塊：最大地塊：聚寶山，凈地面積 746 畝，建筑面積 51 萬平米 成交地塊建筑面積區域分布：成交地塊建筑面積區域分布：城東江寧城南城北城中河西 成交總價：成交

38、總價：44.62 億元，其中，主城主城 39.34 億元，江寧江寧 5.28 億元 單幅地塊最高總價：單幅地塊最高總價：聚寶山，9.11 億元 平均樓面單價：平均樓面單價： 1369 元/平米，其中，主城主城 1646 元/平米，江寧江寧 607 元/平米 最高樓面單價：最高樓面單價：住宅城東“苜衛路”地塊 3595 元/平米，商住珠江路地塊6681 元/平米 第三部分第三部分 法律風險分析法律風險分析 一、項目的風險點及風險可能性預測一、項目的風險點及風險可能性預測 1 1、政策性風險、政策性風險 掛牌文件中沒有明確部分規劃、配套和外部條件，雖然在答疑回復中進行了解釋，但由于政府不同意將答疑

39、回復列入土地出讓合同的附件， 且南京公司未曾在江寧區開發項目， 對江寧區和開發區政府部門的辦事效率、風格、習慣等了解不深，對報批報建、規費收取、區級稅收減免等方面的程序、規定和執行力度情況不熟悉，有可能影響開發進度、增加開發成本。 江寧于 2000 年底撤縣設區，在三年的過渡期內保持政策不變，2003 年底，土地、規劃等權力將收回市里，因此，在該項目報批報建的關鍵時期可能將面臨政府權力的交接問題。從金色家園項目實際操作進程來看， 政府對于已經答應的條件和政策， 由于領導變更等原因，在實際執行過程中會出現政策變化或拖延執行的情況，因此，在新舊政策的過渡時期，該項目可能存在政策風險。 2 2、關于

40、商業用地的風險、關于商業用地的風險 根據規劃要點，該項目允許建造商業建筑面積約 10 萬平米，其規模已超出小區配套商業的范疇，而公司對商業項目的操作經驗相對缺乏，因此，商業部分的處理是本項目決策的關鍵之一，也是最大的風險之一。 二、風險控制手段二、風險控制手段 （1 1）關于政策性風險，要求政府對書面答疑的答復予以蓋章確認。關于政策性風險，要求政府對書面答疑的答復予以蓋章確認。 （2 2） 關于商業用地的風險，通過保守的財務測算控制其風險。關于商業用地的風險，通過保守的財務測算控制其風險。 按照開發經驗， 商業用房總面積占小區總建筑面積%-%， 為合理的配套商業面積，銷售不會有壓力。本項目住宅

41、建筑面積約 45 萬平方米，%-%的商業用房約萬平方米。本項目商業用地規劃允許建設商業用房面積為 10 萬平方米，但為控制風險，在財務測算中僅按商業用房為只建 2 萬平方米進行測算。 三、總體評價三、總體評價 根據金色家園項目的實際操作經驗，本項目的政策性風險基本在可控范圍之內；同時，保守的財務測算有效地控制了商業用地帶來的風險。因此，總體而言，本項目風險可控。 第四部分第四部分 市場分析市場分析 一、南京房地產市場簡述一、南京房地產市場簡述 （一）（一）19991999- -20022002 年南京房地產市場回顧年南京房地產市場回顧 2000 年以來，南京商品房市場投資、需求持續加速增長，供

42、需基本平衡，價格持續上升； 土地招投標從無到有， 增速迅猛； 二手房市場成倍增長； 外地開發商積極進入南京市場。 2002 年南京房地產市場的統計數據尚未公布，從市房產局市場處獲悉，2002 年，南京市區（不含江寧區、浦口區、六合區，以下簡稱市區）批準上市商品房 381 萬，同比增加17.6%； 商品房銷售面積 346 萬， 同比增加 13.45%； 供需比 1： 0.91； 商品房銷售均價 3516元/；商品房銷售總金額 121.7 億元；此外，江寧區商品房銷售面積 217 萬；銷售均價1566 元/；銷售金額 34 億元。2002 年全市商品房銷售總金額 155 億元，其中住宅約 130億

43、元，此外，二手房銷售總金額達 44 億元。 1 1、19991999- -20022002 年南京房地產市場特點分析年南京房地產市場特點分析 （1 1）房地產投資持續加速增長）房地產投資持續加速增長 2000 年以來南京房地產開發投資持續加速增長，2002 年 1-10 月全市共完成投資 96.4億元，同比增長率 21%。 （市統計局數據） （2 2）商品房供應量穩定，）商品房供應量穩定，2 2002002 年為年為 381381 萬萬（市房產局市場處口頭數據） （3 3）商品房需求持續高速增長）商品房需求持續高速增長 2000 年以來，南京商品房銷售量持續加速增長，平均增長率達 22.6%,

44、其中住宅銷售量平均增長率達 21.6%。2002 年商品房銷售面積達 346 萬，增幅達 13.45%，銷售總金額達121.7 億元，其中住宅銷售面積約為 310 萬，增幅為 15.68%。 （4 4）商品房供需趨于平衡、空置面積持續下降、空置率合理）商品房供需趨于平衡、空置面積持續下降、空置率合理 2002 年商品房批準上市面積和銷售面積比達 1：0.91。 1999-2001 年，商品房空置面積平均每年下降 4 萬，其中住宅平均每年下降 8 萬。 2002 年 6 月底，商品房空置面積僅 78 萬，同比下降 10.8%。 2001 年商品房空置率為 7.1%，低于國際空置率紅線 10%，遠

45、低于全國平均水平 26%，房地產市場運行呈現健康狀態。 （商品房空置率=商品房空置/近三年竣工商品房面積之和） （5 5）商品住宅銷售價格加速上升）商品住宅銷售價格加速上升 1999-2000 年，南京市商品房銷售均價持續下跌，2001 年出現強勁反彈，增長 10.7%，銷售均價高達 3486 元/，據國家統計局統計，在全國 35 個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。2002 年南京商品房銷售均價為 3516 元/（市房產局市場處口頭數據）,基本與 2001 年持平。 2000 年以來，南京市住宅銷售均價持續加速上漲，年均增長率 5.5%，2002 年上半年銷售均價為 2920

46、元/（市統計局數據），同比增長 211 元/，增長率高達 7.8%。 （6 6）土地市場供應量成倍上升）土地市場供應量成倍上升 2000 年開始實行土地招投標制度 3 年來出讓土地總量明顯不足（土地招投標數據包括江寧區，不含浦口區、六合區）。 2000 和 2001 年土地成交量非常低。2002 年成交土地面積和成交建筑面積呈巨幅增長，分別達到 248 萬和 326 萬。 2000 年至 2002 年底，共成交土地面積 284.2 萬，可建建筑面積 406.9 萬，其中 2002 年的出讓量占了 80左右。 2002 年招投標土地平均樓面單價 1369 元/，最高樓面地價達 3595 元/。

47、土地供應主要集中在江寧和城南：其中江寧土地出讓面積占總量的 40%左右。 （7 7）二手房日趨活躍，）二手房日趨活躍，20022002 年上半年成交量首次超過新房成交量，成為帶動市場快速發展年上半年成交量首次超過新房成交量，成為帶動市場快速發展的重要因素的重要因素 成交量與成交額持續上升：1999 年以來，二手房成交量成倍增長，2002 年上半年成交 1.3 萬套，成交面積 104 萬，首次超過新房成交量（102 萬） 。 全年成交金額達 44億元。 價格上漲幅度超過新房：2001 年，二手房平均成交價格 2182 元/，增長率 10%，超過同年住宅銷售價格增長率（6.3%） 。 （8 8）經

48、濟適用房供應量小，缺乏對商品房市場的沖擊能力，）經濟適用房供應量小，缺乏對商品房市場的沖擊能力，20022002 年開始建設力度明顯加大年開始建設力度明顯加大 1999 年以來，南京市累計供應經濟適用房 50 萬，年供應量僅占商品住宅銷售總量的 6-8%左右。 2002 年，配合河西、仙西等新區建設，經濟適用房建設力度開始明顯加大：已經確定、并將于 2003 年逐漸上市的共 165 萬，包括定向供給河西拆遷居民的 68 萬、定向供給仙西拆遷居民的 75 萬、面向全市的景家村小區 （二、 三期） 22 萬。因此， 今后幾年，大規模城市建設（拆遷戶）產生的住宅需求大部分將通過經濟適用房消化，城建對

49、住宅需求的帶動作用將會減小。 （9 9）個人購房比例持續上升，已經接近）個人購房比例持續上升，已經接近 100%100% 1999 年以來，商品住宅個人購房比例逐年上升，2002 年上半年高達 98.9%。 （1010）住宅金融支撐住宅市場快速發展）住宅金融支撐住宅市場快速發展 1999 年以來，按揭貸款成倍增長，至 2001 年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 （1111）單個樓盤開發規模逐漸加大）單個樓盤開發規模逐漸加大 2002 年，南京市單個樓盤開發規模明顯加大，例如，10 月份房產局主辦的房展會共 88個樓盤參展，其中，10 萬以上樓盤 30 個，占參展樓盤總數的 30%，其中 20

50、 萬以上樓盤10 個，50 萬平方米以上樓盤 3 個。 （1212）外地發展商積極進入南京市場，綜合開發水平不斷提高）外地發展商積極進入南京市場，綜合開發水平不斷提高 本地發展商不斷提高開發水平： 本地發展商大量引進國內外知名設計單位和代理公司，開發水平不斷提高。 外地發展商積極進入南京市場：2002 年進入南京市場的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會、浙江名城、常州新城、江蘇陽光、浙江贊成等，進入方式既有招投標拿地，也有政府招商項目；正在尋找進入機會的有世茂、金地、中海、中房等。 2 2、19991999- -20022002 年南京房地產市場需求增長的主要影響因素分析年南京房地產市場

51、需求增長的主要影響因素分析 （1 1）大規模城建與拆遷提供客源）大規模城建與拆遷提供客源 1999 年以來，南京市共拆遷居民 4.057 萬戶，占同期商品房交易總套數的 25%左右。 2002 年 1-5 月完成居民拆遷 1.2 萬戶，全年居民拆遷量約為 3.6 萬戶，按每戶住宅需求 80 計算，則拆遷擴大住宅需求 288 萬，占 2002 年全年住宅銷售量的近 50%。 （2 2）政策推動）政策推動 2002 年 5 月，南京市政府出臺交易稅費減免（契稅實際支付比例由 2%下降為 0.75%） 、簡化公房上市手續、戶口政策向購房者傾斜（購買商品房、二手房均可落戶）等重大利好政策，其中，各類購

52、房稅費合計減幅超過 60%，直接帶動了住宅市場的發展。 （3 3）居民收入增長）居民收入增長 2000 年以來，城鎮居民人均可支配收入增長率均高于住宅銷售價格增長率，平均每年高 2.7 個百分點。 2002 年上半年， 城鎮居民人均可支配收入大幅增長， 達到 4746 元， 增長率 12.3%，高于同期住宅銷售價格增長率（7.8%）4.5 個百分點。 （4 4）外來人口帶動）外來人口帶動 據市公安局統計，1999 年以來，外地人在南京購房落戶的共 17868 戶（36485 人） ，占同期商品房交易總套數的 10%左右。 （二）未來南京房地產市場預測（二）未來南京房地產市場預測 1 1、土地市

53、場供應減速上升、土地市場供應減速上升 2000 年實施土地招投標制度來，2000 年和 2001 年土地供應及成交總量很少，2002 年土地成交量劇增至 243 萬，土地成交建筑面積首次超過當年商品房銷售面積 50%。 根據 2000 和 2001 年土地供應量不足帶來的影響，預計 2003 年土地成交總量將超過2002 年成交量，但增幅將放緩。 2 2、商品房供應量平穩提高、商品房供應量平穩提高 1999 年至 2001 年商品房供應量一直十分平穩，維持在 320 萬，2002 年出現較大增長，達 381 萬。 考慮受到前幾年全市土地供應緊縮的影響，預計 2003 年商品房供應總量將維持去年

54、的水平，略有提高。 3 3、商品房需求量繼續高速增長、商品房需求量繼續高速增長 舊城改造和新區開發將帶來比 2002 年更大規模的拆遷量，據政府部門消息，2003 年僅河西拆遷總量就為 2 萬畝，拆遷住戶將成為商品房需求的重要來源。 2002 年刺激商品房需求的很多利好政策依然發生作用，如稅費減免、賣舊買新、購房落戶等都將直接拉動需求上升。 近年來股市的低迷及南京房地產健康穩步發展使得消費者對于房地產存在較強看漲心理，有助于帶動提前消費。 南京人均居住面積僅為 10 ，明顯低于上海，而人均儲蓄達到近 1.6 萬元，接近于上海，商品房需求的上升存在較大空間。 2002 年商品房銷售面積近 350

55、 萬（不含江寧、江北，下同） ，受到上述諸多利好因素影響， 預計 2003 年商品房需求量將繼續高速增長， 按增長 10%計算， 2003 年將達 385 萬。 4 4、商品房銷售價格繼續攀升、商品房銷售價格繼續攀升 隨著 2002 年國有土地公開出讓制度的實施，土地成本大幅上升，2003 年商品房售價將繼續穩步攀升。 二、江寧住宅市場分析二、江寧住宅市場分析 （一）江寧整體市場概述（一）江寧整體市場概述 南京住宅開發三大片區之一：2000 年撤縣設區后迅速崛起，與河西、城東并列南京住宅開發三大片區。片區內有開發區、東山鎮、岔路口及湯山麒麟等細分片區，其中開發區、東山鎮和岔路口為三大主要細分片

56、區。 供應量位居各大片區之首：2000 年撤縣設區前后，共協議出讓土地 800 萬，三年共開發完成約 300 萬，僅三大主要細分片區在建擬建住宅建筑面積總量就達到 550 萬，2003 年在建總量將超過 180 萬，占全市三分之一。 年需求量占全市的三分之一左右：2002 年江寧區房地產銷售金額達 34 億元，銷售面積達 217 萬，其中住宅銷售面積近 200 萬。 供需比略高于全市水平：2002 年全市供需比約為 1：0.91，其中，江寧地區偏高。 中低端市場定位： 住宅均價在各大片區中最低， 2002 年銷售平均價格 1566 元/，樓盤整體品質低于全市平均水平。 主力戶型面積：多層 70

57、-150 ，別墅 200-400 主力總價：多層 16-36 萬元/套；別墅 100-160 萬元/套 客戶特征：江寧本區客源與區外客源之比約為 3：7；城區的中低收入階層、拆遷戶；城區二次置業的中高收入階層；江寧經濟開發區內的企業工作人員；東山本地客源。 樓盤平均規模在各大片區中最大， 一般都在 10 萬以上， 其中 30 萬以上樓盤有11 個，最大的翠屏國際城和武夷綠洲占地面積均達到 80 萬。 建筑形態以多層和別墅為主，是南京最主要的別墅區，目前幾乎沒有小高層，但有5 個大型社區意向后期將建設小高層。 本地發展商為主，多項目發展較少：江寧所有樓盤的 40 多家發展商中，南京和江寧本地發展

58、商占了 30 多家，如東恒、金陵置業、百家湖、21 世紀等，外來發展商僅 7 家，有中惠、運盛、萊茵達、武夷等；此外，在江寧地區開發達到 2 個項目的公司目前較少，僅6 家。 （二）江寧三大細分片區及周邊細分片區市場研究（二）江寧三大細分片區及周邊細分片區市場研究 結合本項目市場定位，需要重點研究江寧三大細分片區：開發區、東山鎮和岔路口。2002年這三個細分片區住宅銷售量 120 ，占整個江寧區住宅銷售量的 60。三大細分片區銷售價格為多層平均 2300 元/，別墅平均 3300 元/，高于江寧區整體水平。 同時，也有必要對本項目北側的寧南新區細分片區進行分析。 1 1、開發區片區、開發區片區

59、 本項目屬于開發區片區本項目屬于開發區片區 市場綜述市場綜述 開發現狀：開發區片區位于全新規劃開發的江寧經濟技術開發區，目前區內產業、教育和住宅開發共同發展。住宅開發時間短，約 3 年，共完成開發住宅面積約 100 萬；是目前江寧區樓盤最為集中的一個片區， 樓盤數目和開發面積都居于首位， 住宅品質和均價最高，且江寧區別墅主要集中在該片區，已初步形成別墅區形象。 發展前景：區域內企業及學校的大規模建設發展為住宅業發展提供了良好的發展空間，隨著樓盤品質的提高， 區域樓盤需求量和售價上升趨勢顯著， 將繼續成為江寧樓價的領跑者。 樓盤狀況樓盤狀況 供應量：根據周邊估計未來住宅剩余供應總量達 250 萬

60、左右。 需求量： 過去 3 年年均需求量約 33 萬， 預計隨著交通狀況及區域配套改善， 未來 23 年將有較大增幅。 樓盤均價：在江寧區最高，多層 2300 元/，別墅 3500 元/，且價格區間跨度較大，最低的聯排別墅僅 2800 元/，最高的百家湖中獨立別墅達 20000 元/。 主力戶型面積：多層 100-150 ；別墅：200-400 。 主力總價：多層 24-36 萬元/套，別墅 100-160 萬元/套 建筑形態：多層（55） 、別墅（45）為主，基本每個項目均有，個別項目有小高層。 樓盤規模：普遍占地 20 公頃以上，建筑面積達到 10 萬以上，最大的翠屏國際城占地面積達到 8

61、0 萬，建筑面積為 80 萬。 客戶狀況客戶狀況 主力客群：中等收入白領、國營企事業單位管理人員、專業及技術人員、公務員。 輔助客群：離退休人員。 發展商狀況發展商狀況 本地發展商為主：目前開發區近 80的樓盤由南京及江寧當地發展商開發。 外來發展商為輔：其中包括香港的運盛實業和中惠房產、蘇州的金德茂置業等。 表表 4 4- -1 1 開發區片區主要樓盤基礎信息開發區片區主要樓盤基礎信息 樓盤名稱 發展商 占地面積（萬） 建筑面積（萬） 建筑形態 （棟） 均價 （元/） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬） 美之國 花園 運盛實業 41 20 別墅（聯排、獨立、雙拼） 聯排 3600 20

62、03.6/11 200-400 2003.3 開盤 20 左岸名苑 龍盛房產 約 7 5.22 別墅、高層、小高層 聯排 3600 2003.5 別墅 220 以上 5.22 金陵翠屏 金陵置業 47 別墅 翠屏清華 天創建設 16.7 21 高檔多層 公寓 約 3000 80250 未開盤 21 翠屏國際城 中惠房產 80 80 別墅、多層、小高層 多層 2500 別墅 3600 一期 2002.12 160500 一期多層 80% 78 瑞景文華 立信地產 22.4 15.23 別墅（聯排、獨立、雙拼） 別墅 4000 二期 2003.1 一期 90% 12 愛濤漪水園 愛濤置業 31.2

63、 19 別墅、多層 別墅 3000 一期 2003.5 17 江南 文樞苑 江寧房產 17 12 別墅、多層 2200 現房 基本首磬 0 湖濱世紀 花園 天創建設 實業 20 22 多層、別墅 八期 多層 2300 八期 2003.8 93159 2 百家湖花園 百家湖房產 20 28.5 多層、小高層、獨立別墅 多層 2300 小高層 3300 別墅 20000 二期 2003.6 142229 二期 60% 12 21 世紀 世紀園 21 世紀房產 40 多層 2100 二期 2003.8 36 同曦鳴城 同曦房產 25.5 多層、商業 2450 2003.5 20 盛唐 藝術園 盛唐藝

64、術投資 33 18 別墅（獨立、雙拼） 4000-5000 2003.12 獨立 280-500 雙拼 240-280 未開盤 18 江南青年城 20 20 多層 2003.12 未開盤 20 2 2、東山鎮片區、東山鎮片區 市場綜述市場綜述 開發現狀： 東山鎮片區樓盤數目和開發面積均僅次于開發區， 近 3 年來建成樓盤面積約110 萬，依托區政府所在地東山鎮老縣城，片區生活配套設施狀況在江寧地區最好。 發展前景：由于處于江寧老縣城區，隨著中心地區開發日益完善，開發用地不斷減少，大型樓盤遠離鎮中心的現象比較顯著，近期開盤的 30 萬以上的樓盤基本上都分布在東山鎮的邊緣地區。 樓盤狀況樓盤狀況

65、供應量：目前樓盤剩余供應總量達 180 萬左右。 需求量：年需求量約 37 萬。 樓盤均價：多層 2150 元/，別墅 2800 元/。江寧片區最低。 主力戶型面積：多層二房 70-100 、三房 100-130 。 主力總價：多層 16-30 萬元/套 建筑形態：多層（80）為主，此外，約有一半項目帶有別墅（15） ，但總量不大。 樓盤規模：普遍占地面積 10 萬以上，最大的武夷綠洲占地面積達到 80 萬。 客戶狀況客戶狀況 主力客群：南京城區的中低收入階層、拆遷戶；東山本地居民。 輔助客群：江寧經濟開發區內的企業工作人員；南京城區二次置業的中高收入階層。 發展商狀況發展商狀況 本地發展商為

66、主：目前東山鎮近 80的樓盤由江寧當地及南京發展商開發。 外來發展商為輔：其中包括浙江的萊茵達置業、福建的武夷房產等。 表表 4 4- -2 2 東山鎮片區主要東山鎮片區主要樓盤（樓盤（300300 畝以上）基礎信息畝以上）基礎信息 樓盤名稱 發展商 占地面積 （萬） 建筑面積 （萬） 建筑形態 （棟） 均價 （元/） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬） 武夷綠洲 武寧房產 80 70 多層、小高層、別墅 約 2200 約 2003.12 未定 未開盤 70 武夷花園 武夷房產 26.7 26 多層、別墅 多層 2400 別墅 2800 9 期 2003.10 95172 已售磬 0 秦

67、淮綠洲 省國投 30 20 別墅、花園洋房 不詳 未定 未定 未開盤 20 萊茵東郡 萊茵達 置業 46.4 37 4 層準別墅式公寓 2000 不詳 80130 37 市政 天元城 江寧市政 建設房產 30.4 39.8 多層、別墅 多層 2100 一期 2003.6 二房 85109 三房 110-160 一期 90% 35 3 3、岔路口片區、岔路口片區 開發現狀： 岔路口是江寧地區與主城相連接的地帶， 處于交通要沖， 周邊整體環境較差，原有開發規模不大，近年來建成樓盤面積約 60 萬。 發展前景：片區面積較小，開發空間十分有限，雖距離主城較近，但片區環境較亂，發展前景一般。近幾年內片區

68、供應量將主要來自于明月港灣和天地新城。 樓盤狀況樓盤狀況 供應量：目前樓盤剩余供應總量達 120 萬左右，近期供應量約 40 萬。 需求量：年需求量約 21 萬。 樓盤均價：多層 2200 元/，別墅 3200 元/。 主力戶型面積：多層二房 70-100 、三房 100-130 。 主力總價：多層 16-30 萬元/套 建筑形態：多層（90）為主，別墅、小高層較少。 樓盤規模：規模大小相差比較懸殊，最小的天水雅居占地不到 2 萬，最大的天地新城占地達到 56 萬。 客戶狀況客戶狀況 主力客群：南京城區的中低收入階層、拆遷戶；外來人口購房。 輔助客群：江寧經濟開發區內的企業工作人員；原江寧縣城

69、居民。 發展商狀況發展商狀況 本地發展商控制：目前岔路口所有樓盤均由南京及江寧當地發展商開發。 表表 4 4- -3 3 岔路口片區主要樓盤（岔路口片區主要樓盤（300300 畝以上）基礎信息畝以上）基礎信息 樓盤名稱 發展商 占地面積 （萬） 建筑面積 （萬） 建筑形態 （棟） 均價 （元/） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬） 明月港灣 明月建設 29.4 30 多層、小高層、別墅 一期多層2300 一期 2003.12 二房 80-87 三房 102-117 一期 95% 27 天地新城 天地房產 56 52 多層、別墅、小高層 三期 2400 三期 2003.12 二房 9597

70、 三房 127137 三期 90% 40 南方花園 經緯房產 50 55 多層 2550 A、B 組團已交房，C 組團2004.1 二房 6575 三房 98134 一期 95% 35 4 4、寧南新區片區、寧南新區片區 市場綜述市場綜述 開發現狀： 寧南新區總占地 8.9 平方公里， 是南京市重點開發五大城市新區之一， 90 年代中期開始規劃建設，2001 年開發啟動，2 年來共建成樓盤面積近 30 萬，區內基礎設施配套完備，且有占地 5.6 公頃的花神湖，環境較好。 發展前景：區域原為大片平地，現通過周邊綠化，整體環境良好，但周邊大校機場軍用飛機的飛行噪音給區域內樓盤品質帶來不小影響。 區

71、域內地塊比較規整， 樓盤面積較大，即將開盤的 2 個樓盤面積均在 30 萬以上，后續開發總量將超過 150 萬。 樓盤狀況樓盤狀況 供應量：目前樓盤剩余供應總量達 130 萬左右，近期供應量約 40 萬。 需求量：年需求量約 15 萬。 樓盤均價：多層 3800 元/，別墅 8000 元/。 建筑形態：小高層、多層為主，僅玉蘭山莊有別墅。 樓盤規模：規模較大，均在 10 萬以上，最大的秀林苑占地面積達到 50 萬。 客戶狀況客戶狀況 主力客群：寧南新區的自有客源(家境殷實的拆遷戶/改善居住條件)；周邊效益好的大型企業（如中興通訊）的職工；主城區購買力強的二次置業家庭。 輔助客群：江寧經濟開發區

72、內的企業工作人員；中途分流的江寧客源。 發展商狀況發展商狀況 本地發展商為主：目前，南京本地發展商開發占地面積占寧南新區總量的近 70。 外來知名發展商：新加坡仁恒地產，現在寧南新區有兩個項目，占開發總量的 30。 表表 4 4- -4 4 寧南新區片區主要樓盤基礎信息寧南新區片區主要樓盤基礎信息 樓盤名稱 發展商 占地面積 （萬） 建筑面積 （萬） 建筑形態 （棟） 均價 （元/） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬） 翠竹園 仁恒地產 24 33.5 小高層 40 3800 一期 2003 年底 119-150 三房171-202 躍層 一期 70% 25 玉蘭山莊 仁恒地產 17.3

73、 7.8 別墅、公寓 8000 2003.6 別墅 、公寓 80% 1.6 康盛花園 康益房產 12 18 小高層 7 多層 21 三期 3500 四期 3800 四期 2003 年底 84-93 二房100-131 三房 三期 50% 四期 未開 6 秀林苑 宇城房產 江東房產 50 60 多層、小高層 未定 未定 未定 未開盤 60 翠島花城 雨花城鎮 綜合開發 33.2 37.8 多層、小高層、高層均有 約 4500 未定 未定 未開盤 37.8 花好月苑 （寧南新區 邊緣樓盤） 雨花房產 3 3.1 5-6 多層 10 4150 2003.6 二房 90-100 三房 98-161 四

74、房 138-163 銷售 20% 2.5 （三）江寧及周邊片區典型樓盤（見附件）（三）江寧及周邊片區典型樓盤（見附件） 三、開發區商業市場分析三、開發區商業市場分析 1 1、開發區發展現狀及規劃、開發區發展現狀及規劃 開發區規劃總面積 70 平方公里，其中一期面積 25 平方公里，已基本建成，二期 45 平方公里， 全面建設已開始啟動。 整個開發區規劃形成的六大功能區域中包括有一個金融商貿區。 由于目前開發區一期住宅尚未全部完成開發，已開發住宅入住率較低，不足 50%，現狀常住人口約 2 萬人，流動人口較多，近 8 萬人；一期規劃人口約 15 萬人。 開發區一期現已開發住宅建筑面積約 100

75、萬，其中高檔住宅建筑面積約 25 萬，后續待開發建筑面積約 300 萬，如果按照建筑面積的 4%配比商業，則開發區一期商業面積共需要 16 萬。 2 2、開發區一期商業現狀和發展、開發區一期商業現狀和發展 開發區一期的現狀商業主要為勝太路商業街，商業發展現狀一般。 但在建和規劃建設商業總面積較大，主要項目為同曦鳴城商業中心，建筑面積達到 8.5萬，集中在開發區一期的東部，距離宗地約 4 公里。 圖圖 4 4- -8 8 開發區商業現狀及規劃分布圖開發區商業現狀及規劃分布圖 （1 1）勝太路商業街）勝太路商業街 目前開發區最繁榮的商業街，主要形式為沿街商鋪，開業量占建成量約 80，已有 200多

76、家商貿流通、飲食服務企業入駐，其中國內知名的上海聯華、蘇果超市共計 10 家。 （2 2）同曦鳴城商業中心）同曦鳴城商業中心 同曦鳴城位于江寧開發區中心地段，寧溧路與勝太東路交匯處，是集多種商業配套、辦公、休閑、居住功能于一體的大型項目，擬建成開發區的商業中心。項目共分二期，第一期總建筑面積 14.5 萬，其中商業面積 7 萬，單身公寓 3 萬；第二期總建筑面積 11 萬，其中商業面積 1.5 萬，高尚水景住宅面積 9.5 萬。 同曦鳴城立足于開發區商業中心定位，在總體規劃中商鋪、商務、辦公建筑與配套占相當比例，推出 shopping mall 概念。主要內容包括 600 米長的休閑購物步行街

77、（有 400 多家商鋪） 、2 萬的百貨購物中心、1.6 萬的文化購物中心及同曦商務中心、同曦大廈、同宇大廈等寫字樓。 3 3、開發區周邊地區商業現狀、開發區周邊地區商業現狀 （1 1）雨花商貿區大賣場（距宗地約）雨花商貿區大賣場（距宗地約 5 5 公里）公里） 岔路口往北， 寧溧公路沿線周邊雨花商貿區集中有兩大倉儲超市麥德龍南京商場和歐倍德建材超市，建成 2-3 年，是目前南京最大的一塊倉儲超市片區。 麥德龍南京商場總占地面積 4 萬多，主商場建筑面積近 1.6 萬。 歐倍德建材超市營業面積約 1.5 萬。 （2 2）東山鎮商業特色街（距宗地約）東山鎮商業特色街（距宗地約 5 5 公里）公里

78、） 東山鎮集中有若干條商業街，包括大街東路、二馬路歐式商業步行街、溫州商業街、中國旅游街、竹山路電子一條街及中國女人街等。 圖圖 4 4- -8 8 開發區周邊商業現狀分布圖開發區周邊商業現狀分布圖 二馬路步行街全長 460 米，整體呈北斗星狀布局，2 萬沿街立面采用古典歐式與時尚造型相結合，并以羅馬柱廊、休閑座椅、鐘樓、雕塑點綴其中。 溫州商業街全長 1000 米，占地 158 畝，總建筑面積 24 萬。全部采用國際化的街景設計形式，定位于集休閑、娛樂、購物、美食等功能于一體的現代化綜合產業街區，主要經營溫州特色產品和世界著名品牌，2 年內建成。 竹山路科技電子文化一條街，全長 2000 米

79、，貫通東山鎮和江寧科學園，規劃占地面積6.4 萬，總建筑面積為 16 萬多，擬建成建成集科技、電子、文化為一體的特色街區。 中國女人街占地 4.6 公頃，建筑面積 8.6 萬，是全國同類單體商業最大的特色街。 4 4、 開發區商業發展前景分析開發區商業發展前景分析 開發區周邊有兩大商業地帶， 一個是雨花商貿區的大賣場， 一個是東山鎮的特色商業街，兩片區域商業發展形態有所不同， 但發展水平都大大超前于開發區， 對于開發區的商業發展帶來一定壓力。 受開發區居住人數的限制，現狀商業水平僅 2 萬多，規劃在建商業面積近 10 萬，通過對開發區規劃住宅開發總面積的分析，開發區一期商業需求總量僅 16 萬

80、，近 2年需求量約 10 萬，本項目可建的 6 萬商業存在一定操作風險。 開發區面積較大，樓盤分布較廣，企業、學校也較多，目前開發區內共有常住人口和流動人口共 10 萬人，其中光是將軍路沿線的河海大學江寧校區、南航江寧校區及正德學院三所學校就有師生近 2 萬人 （宗地南側南航有師生 1 萬多人、 宗地西側民辦正德學院有師生 5000 多人） ， 因此開發區特別是將軍路沿線需要有一定數量的配套商業設施。 根據本項目規模計算出滿足自身需要的商業面積為 1.8 萬，考慮到開發區內其它人口可能帶動的商業需求，一期商業面積安排可以達到 2 萬。 四、項目產品建議書四、項目產品建議書 （一）住宅產品建議書

81、（一）住宅產品建議書 1 1、 市場定位市場定位 定位定位：一個兼具教育、健康特色的環境優美的大規模中檔社區萬科四季花城 住宅銷售價格住宅銷售價格 均價均價 3350 元/ 單價單價 多層 3000 元/ 小高層 3200 元/ 情景洋房 4000 元/ 雙拼別墅 5000 元/ 2、 客戶定位客戶定位 定位定位：受過良好教育的白領和專業人士 目標客群描述目標客群描述 年齡年齡 主力客群為 2535 歲，輔以 5060 歲老人 職業職業 多為外企及民企的中等收入白領， 國營企事業單位管理人員， 專業及技術人員， 公務員， 輔以部分離退休人員。 客源分布于全市各區， 一期江寧開發區和高校區域客群

82、占較大比重 家庭年收入家庭年收入 520 萬元 3、 產品定位產品定位 定位定位：以中檔公寓為主、輔以部分別墅式洋房的大規模社區 細節要求細節要求 采用南北向布局，并確保每戶客廳、主人房等重要房間都面向主要景觀。 洋房客廳盡可能采用橫廳，開間不低于 7 米，公寓客廳開間不低于 4 米。 從建筑選材、外立面形態、景觀設計、植物選用、停車方式等等方面較為顯著的體現出洋房與公寓的差異，且洋房戶型須有所創新。 雙拼別墅外墻采用涂料石材。 會所配 400-500 室外泳池，3-4 片網球場。 注重集中園景及組團園景的設計和品質。 4、 銷售計劃銷售計劃 本項目共計住宅建筑總量 44.7 萬，分 4 年開

83、發銷售完成 （二）商業產品建議書（二）商業產品建議書 1 1、產品定位、產品定位 根據商業市場分析得出本項目社區和將軍路沿線項目需要有一定數量集中商業設施。 因此本項目的商業存在一定的市場空間，定位為港匯步行街大型超市； 建立特色街區港匯步行街： 通過獨特的定位， 以優越的商業、 休閑、 娛樂環境，吸引開發區及來自江寧或主城其他區域的客群，主要為小區的商業配套。 引入大型倉儲式超市沃爾瑪等： 不僅可以大幅消化商業面積， 同時可刺激區域人氣上升，帶動其他商業的需求，促進區域商業多層次全面發展。 通過發展， 將這片商業打造成為將軍路沿線商業中心， 江寧地區重要的商業圈之一和時尚休閑去所。 2 2、

84、開發計劃、開發計劃 開發分兩期： 第一期為特色街區-港匯步行街，建筑面積 2 萬。計劃 2004 年開工，2005 年和 2006年銷售完畢。 第二期為大型倉儲超市，建筑面積待定。 3 3、價格定位和銷售計劃、價格定位和銷售計劃 （1）商業物業一期銷售均價 6000 元/。 （2） 本報告的財務測算中暫不考慮二期商業物業的開發和收益。 五、本項目在同價競爭市場中的優劣勢分析五、本項目在同價競爭市場中的優劣勢分析 1 1、同價位競爭市場概況、同價位競爭市場概況 基于本項目主力公寓售價定位為 3000 元/，故對目前南京售價 3000 元/左右的住宅產品進行統計分析，結論如下：未來 23 年內南京

85、 3000 元/左右售價的產品將會供應不足。同價位競爭市場的相對薄弱，將為本項目提供一個較寬松的市場空間。 2003 年南京房地產供給市場顯現出的一個顯著特點2000 元/左右和 4000 元/左右售價的產品數量較多，3000 元/左右售價的產品明顯不足。 目前南京主城區（老城區+河西）售價為 2800-3200 元/段的住宅產品剩余總量不到 65 萬。 普遍規模較小， 大部分將在 2004 年前開發完成， 總量在 10 萬以上的樓盤僅 2 個。 近幾年來南京土地出讓成本逐年上升，目前主城區剩余待開發土地開發產品未來售價將不會低于 3500 元/。 江北地區目前樓盤最高售價剛達到 2000 元

86、/， 雖然隨著行政區劃及總體規劃調整，總體市場呈現利好，但受交通影響，2 年內達到 3000 元/的可能性較小。 具體地，主城區（老城區+河西）2800-3200 元/的住宅產品基本處于價格分布的最低 端，主要位于如下三大區域： 城北地區（余量約城北地區（余量約 2828 萬）萬） 樓盤名稱 發展商 占地面積（萬） 建筑面積（萬） 建筑形態 （棟） 均價 （元/） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬） 田園美居 棲霞城鄉 3.1 3.6 6 層多層 9 約 3200 2003.12 三房 103-135 未開盤 3.6 陽光嘉園 東恒建設 13 20 一期：6 層多層 7、 11 層小高層

87、 7 3200 2003.12 二房 81-95 三房 109-137 多層售磬 小 高 層 尚未開盤 18 陽光雅居 棲霞 房地產 5 8.5 多層 16 小高層 3 2500 2003.12 三房 86-135 一期 90% 后期未售 6 城東南地區（余量約城東南地區（余量約 2323 萬）萬） 樓盤名稱 發展商 占地面積（萬） 建筑面積（萬） 建筑形態 （棟） 均價 （元/） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬） 江南明珠 萬達地產 20 21 多層 3200 一期2003.5 銷售一般 15 春天家園 秦淮城鎮 綜合開發 7.5 10 6 層多層 21 一期 2800 一期2003

88、.1 三房 96-101 一 期 基 本售磬 6 明都雅苑 地靈房產 4.2 4.5 6 層多層 15 3000 2003.8 二房 83-105 三房 117-120 銷售 70% 1 九龍雅苑 九龍房產 2.5 4 6 層多層 2 9 層小高層 4 3250 2003.3 二房 87-107 三房 110-120 銷售 70% 1.2 河西地區（余量約河西地區（余量約 1212 萬）萬） 樓盤名稱 發展商 占地面積（萬） 建筑面積（萬） 建筑形態 （棟） 均價 （元/） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬） 金虹花園 城建 集團 5.43 11 9 棟多層、8棟 11 層 一期 295

89、0 一期2002.8 二期未定 多層全兩房 93 小高層全三房 103 二期未售、一期售完 8 康橋翠灣 八達房產 5.6 8 小高層 3 多層 14 一期 2800二期未定 二期 2003 年底 二期 三房 110 一期 90%、二期未售 4 2 2、本項目在同價位競爭市場中的競爭優劣勢分析、本項目在同價位競爭市場中的競爭優劣勢分析 （1）主城區競爭樓盤將主要為東恒建設的陽光嘉園和萬達地產的江南明珠 四季花城競爭優勢明顯： 萬科地產全國跨地區發展，規模和影響都處于領先地位，品牌效應明顯。 江寧開發區教育和投資環境良好，將軍路沿線中高檔居住區格局已初步形成。 四季花城開售時，主城區競爭樓盤售價

90、將達到 3500 元/左右，價格優勢顯著。 萬科成熟規范的設計、施工、銷售、物管流程構成獨特的產品優勢。 距河西新城區中心（2005 年建成）8 公里，交通便利，快速通道 10-20 分鐘可到達。 主城區 2 個競爭樓盤附近均有鐵路通過，存在明顯的噪音影響。 競爭劣勢存在一定影響： 項目位于江寧區， 距主城商業中心新街口約 11 公里， 比主城區競爭樓盤遠 45 公里。 項目處于開發初期，各方面配套尚未到位，競爭樓盤開發 2 年已形成成熟社區。 （2）江北地區競爭樓盤主要為未來江北中心區附近的樓盤，如蘇寧地產待開發樓盤等 四季花城競爭優勢十分明顯： 萬科地產全國跨地區發展，規模和影響都處于領先

91、地位，品牌效應明顯。 江寧開發區教育和投資環境良好，將軍路沿線中高檔居住區格局已初步形成。 萬科成熟規范的設計、施工、銷售、物管流程構成獨特的產品優勢。 交通優勢明顯， 相對于江北， 江寧到市區的交通便利程度和車行時間狀況更好，維持到 2006 年 （長江三橋竣工） 的現狀交通條件將使江北樓盤品質大打折扣。 競爭劣勢影響不大： 價格劣勢，江北樓盤售價低于 3000 元/。 江北樓盤主要沿江開發和靠山開發， 自然景觀得天獨厚， 而四季花城附近有山無水。 六、本項目在所屬區域市場中的競爭優劣勢分析六、本項目在所屬區域市場中的競爭優劣勢分析 本項目在所屬區域的市場競爭主要來自兩個層面，一是開發區片區

92、與周邊其它片區的市場競爭；二是四季花城與開發區內其它樓盤的市場競爭。 1 1、開發區片區與周邊其它片區間的市場競爭、開發區片區與周邊其它片區間的市場競爭 與周邊東山鎮、岔路口、寧南新區等片區相比，開發區競爭優勢明顯： 開發區擁有較好的教育及投資環境， 區內企業和學校的發展為住宅產業發展奠定了良好的基礎，升值潛力巨大。 開發區特別是將軍路沿線和百家湖周邊環境自然環境獨特，優于其它片區。 開發區樓盤均價雖略高于東山鎮和岔路口，但明顯低于寧南新區。 目前開發區片區的競爭劣勢也比較顯著： 開發區雖有江寧最大住宅片區， 但由于缺乏大型商業設施及生活配套設施， 目 前區域人氣仍不高。 開發區將軍路沿線開發

93、“同質化”十分嚴重，產品結構單一，別墅產品過剩。 區位劣勢，距主城商業中心新街口比寧南新區遠 47 公里。 2 2、四季花城與開發區內其它樓盤間的市場競爭、四季花城與開發區內其它樓盤間的市場競爭 相對于片區內其它樓盤，四季花城競爭優勢明顯： 萬科具有品牌優勢與較強的專業能力。 公寓為主，產品類型多樣化，利于從本片區中“同質化”群體中脫穎而出。 花園洋房產品獨特，具有較強的產品優勢。 區位優勢，處于開發區北部將軍路旁，鄰近秦淮新河，距離主城很近，緊周邊的住宅開發已趨于成熟。 項目含可建 6 萬左右大型商業用地，經過合理運作，可成為項目賣點之一。 四季花城的競爭劣勢主要為： 價格劣勢，預計四季花城

94、屆時公寓（多層和小高層）售價仍將高于周邊樓盤近500 元/。 與將軍路西側樓盤相比，四季花城無山水直接相鄰。 第五部分第五部分 規劃設計初步分析規劃設計初步分析 一、規劃設計草案一、規劃設計草案 二、規劃設計草案分析二、規劃設計草案分析 1 1、規劃設計形、規劃設計形態分析態分析 （1 1） 項目概況項目概況 土地名稱/項目名稱 2003年1月新項目地塊 當地政策法規要求 日照間距系數 住宅南北日照間距及公建設施配套， 按照建設部2002年4月1日頒布的 城市居住區規劃設計規范GB50180-93執行 消防間距 參照規范 其它間距 規劃設計要點 總用地面積 地塊總面積654畝，其中規劃用地北側

95、居住用地面積567.9畝；用地內西南角處須集中布置商業設施（其中須包含一個面積約為3畝的加油站） ，服務于周邊地區，其用地面積為77.4畝；代征道路用地面積8.7畝 有規劃要點 總建筑面積 居住地塊：454342.72m （依據容積率1.2計算所得） 商業地塊：59523.10 容積率 居住地塊建筑容積率不得大于1.2 建筑密度 居住地塊建筑密度不得大于25； 商業地塊建筑密度不得大于40 綠地率 居住地塊綠地率不小于40， 公共綠地不小于1.2平米/人 車位總數 規劃設計應按有關規定配建機動車輛 與非機動車輛停車場（庫） 限高要求 配套的名稱 與面積要求 退紅線要求 1、 沿四側道路圍墻退讓

96、紅線不得小于2米，圍墻形式采用通透式，高度不得小于1.8米； 2、 規劃建筑多層以下退讓西側用地紅線不得小于10米， 退讓其他各邊用地紅線不得小于7米；小高層建筑退讓西側用地紅線不得小于15米， 退讓其他各邊用地紅線不得小于10米。 （2 2） 住宅形態分析住宅形態分析 住宅由小高層（11.5 層） 、多層（6 層） 、情景花園洋房（4.5 層）和雙拼別墅（2.5層）四種建筑形態構成，住宅層高為 2.9 米。 建筑朝向大部分控制在南偏東 15 度內，未來規劃中可根據具體的設計調整朝向。 通過對宗地位置整體分析及參照規劃要點，各形態建筑的分布位置如下： 小高層小高層均為一梯兩戶，南向取景；主要分

97、布于宗地的北段，樓棟間可作為小區的主要景觀分布地點之一。 雙拼別墅雙拼別墅考慮到分期開發和環境情況，集中分布于宗地中部的東側，可考慮作為人工湖的分布地點，人工湖的形態不宜采用規整的幾何形式。 情景花園洋房情景花園洋房位于宗地的中部地段，別墅用地的南側和西側，為普通多層公寓和別墅之間的過渡。 多層多層主要分布于宗地的西側和南側地段，為項目的主要產品類型；南側的多層用地內間距較大，并有集中的綠地設置；西側的多層因為在其東側分布設置了有序列的高層，可結合情景花園洋房的景觀綜合考慮。 （3 3） 公建配套分公建配套分析析 根據規劃要點的要求， 在宗地的西南側集中布置商業設施， 目前按照容積率 1.2

98、進行初步考慮；從建設規模和形態來看，該集中商業除了可以滿足本小區的居民生活，還可為周邊居住區的居民提供集中購物和休閑的地點；商業內容可以考慮餐飲、酒吧、書店、理發店等；此外，考慮到小區居民的日常生活方便，需要在小區內進行點狀布置便利店等生活服務設施。 小區的會所設置了兩處， 分別位于小區的南段和北段； 每個面積約為 2000 多平米，合計為 4500 平米；由于會所為兩個，故結合一期的銷售，在一期入口附近設置一個（即南段的會所） ，可以作為賣場考慮；此外兩個會所在功能設置上可以有所區別，各自具有不同的特點和建筑形式。 考慮到小區的開發規模，設置了一個 8 班幼兒園，位于小區的中段，建筑面積為2

99、400 平米，用地面積為 3000 平米；其位置可以考慮在項目二期或者三期建設。 行政管理和市政公用配套設施可根據小區的需要結合住宅及周邊地點布置。 （4 4） 綠化系統分析綠化系統分析 宗地東側退線 50 米，可以起到與東側高速路的隔離噪音效果；此外，宗地東側主要分布為部分小高層、雙拼別墅和情景花園洋房，因此環境景觀設計上作為重點考慮，形成比較集中的綠地。 小區沿小區道路形成線狀綠化， 并結合沿小區道路西側序列布置的小高層在局部空間形態上進行縮放，設置人工湖等水景及植被、園林小品。 （5 5） 交通系統分析交通系統分析 小區主要出入口共兩個，分別設置在宗地西南側及北側。 小區主要道路南北走向

100、。 小區內的車行道路均為雙車道設置考慮。 3 3、 項目分期開發情況項目分期開發情況 4 4、 綜合經濟技術指標綜合經濟技術指標 項目名稱 2003年1月新項目地塊 有無規劃要點 有 項目規劃總用地 436021.80M 容積率 1.2 居住區用地 378618.93M 建筑密度 21.15% 總建筑面積（不含集中商業） 454342.72M 綠地率 45 住宅總建筑面積 444992.72M 住宅總戶數 3763戶 公共服務設施總面積 9350M 汽車位總數 1813個 住住 宅宅 內 容 類 型 建筑面積 占住宅總建筑 面積比例(%) 擬結構形式 備注 雙拼別墅（13層） 22249.64

101、M 5 異形柱框架結構 2.5層 多層公寓（46層） 222496.36M 50 磚混結構 6層 情景花園洋房（46層） 88998.54M 20% 框架結構 4.5層 小高層住宅（711.5層） 111248.18M 25 框架結構 11.5層 中高層住宅（1218層） 無 無 高層住宅（19層100m） 無 無 超高層住宅（100m） 無 無 公公 共共 服服 務務 設設 施施 內 容 類 型 建筑面積(M ) 用地面積(M) 商業（集中商業設施） 20000 49602.58 加油站 （未知） 2000 會所 4500 學校 無 幼兒園 2400 3000 市政公用 1800 行政管理

102、650 人防及地下車庫 （不計入容積率） 25350 (其中必需配建人防為16350，另增加地下車庫為9000) 汽汽 車車 停停 車車 內 容 停車方式 車位數 占總停車數量比例(%) 地下、半地下 429（地下車庫） 23.66 架空層 無 地面車庫 無 地面露天 1384 76.34 交交 樓樓 標標 準準 內 容 裝修標準 占住宅總建筑面積比例(%) 毛坯房 100（營銷未定，暫按此） 僅提供廚衛裝修 未定 提供全套精裝修 未定 第六部分第六部分 工程及銷售計劃工程及銷售計劃 一、一期開工時間確定一、一期開工時間確定 按集團設計流程和南京正常的報批報建時間，本項目一期預計在2004年1

103、月中旬可以開工。 二、開發銷售計劃二、開發銷售計劃 項目開發周期 5 年，分四期開發，2007 年底開發完畢。 2004年 2005年 2006年 2007年 合計 均價 （元/平米） 多層 2920 3010 3124 3000 小高層 3170 3220 3200 情景洋房 3650 3935 4241 4000 雙拼別墅 4740 5200 5000 商業 5600 6400 6000 結算面積 （平米） 總計 10萬 14.11萬 14.51萬 7.88萬 46.50萬 多層 8萬 9.95萬 4.30萬 22.25萬 小高層 4.5萬 6.62萬 11.12萬 情景洋房 2萬 3.1

104、6萬 3.74萬 8.90萬 雙拼別墅 0.97萬 1.26萬 2.23萬 商業 1萬 1萬 2萬 結算金額(元) 3.07億 4.80億 5.46億 2.79億 16.11億 部分部分 成本及投資收益預測成本及投資收益預測 （一）成本預測（一）成本預測 1 1、建安成本測算依據、建安成本測算依據 以下內容因缺乏相關資料，本次測算暫按假定做法考慮： 報批報建費嚴格按政府文件計取，未考慮打折或免收情況； 因場地較平整，僅考慮平均 0.4M 左右的場地平整； 因無相關地質報告，建筑基礎暫按江寧區域已建建筑基礎類型均按沉管樁考慮； 水電氣暫按政府接至場地邊考慮； 人防暫按單獨設置人防地下室，人防面積

105、按高層的投影面積加多層建筑面積的 4%考慮。 聯建小學一個，面積為 9000M2，地價按 2400 萬的六分之一進行分攤，工程建設費單價按 1600 元/M2 估算，按六分之一進行分攤。 2 2、成本測算匯總、成本測算匯總 項目單位成本 2497 元/平米，單位投資為 2601 元/平米，總投資 120942 萬元，資本化利息 3025 萬元記入開發間接費中。 表表 7 7- -1 1 成本測算匯總成本測算匯總 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 比例 一、土地獲得價款 27930.94 600.67 二、開發前期準備費 8276.18 177.99 三、主體建筑工程費 46682

106、.58 1003.94 四、主體安裝工程費 6166.17 132.61 五、社區管網工程費 7581.25 163.04 六、園林環境費 3849.98 82.8 七、配套設施費 7062.3 151.88 八、開發間接費 8560.81 184.11 開發成本合計 116110.21116110.21 2497.032497.03 100 九、期間費費 4831.78 103.91 管理費用 2415.89 51.96 銷售費用 2415.89 51.96 項目總投資 120942120942 26012601 （二）稅務分析（二）稅務分析 1、應交營業稅金及附加按 5.55%計算 為 8

107、939 萬元； 2、企業所得稅按 33%計算，為 10100 萬元； 3、契稅按地價合同額的 4%計算 為 1046 萬元，記入地價成本； 4、土地增值稅，目前南京土地增值稅采用預征方式，別墅銷售收入按 3%的預征率計算為 334 萬，商業銷售收入按 2的預征率計算為 240 萬，結算返還的可能性不大，所以預繳的土地增值稅全部計入經營稅金。普通住宅因有 20的免稅空間，且預征率 0.05，即使預征總額也不到 70 萬。 5、關于稅收優惠，目前南京金色家園項目享受營業稅返還優惠（至 2005 年 5 月） ，因02 年南京市營業稅由市區分享，如不注冊新公司，營業稅返還享受在上年實際入庫營業稅的基

108、礎上有一定返還，增加部分減半。且不注冊新公司，05 年以前可暫時不在國稅登記，繳納所得稅。 但不注冊新公司， 可能會與地方利益沖突， 給項目順利進展帶來障礙， 弊大于利。如注冊新公司，按目前各區地方財政政策應可爭取到部分優惠，因沒有老基數，返還比例較小。所得稅返還風險較大，不作考慮。 表表 7 7- -3 3 稅費標準稅費標準 稅稅 項項 稅率稅率% % 計稅依據計稅依據 預計稅額預計稅額( (萬元萬元) ) 計算說明計算說明 營業稅 5% 營業收入 8053 銷售收入*稅率 城建稅 7% 營業稅 564 營業稅 7% 教育費附加 4% 營業稅 322 營業稅 4% 土地增值稅 3% 別墅銷售

109、額 334 預繳 2 商業銷售額 240 地方基金 0.3% 營業收入 483 從去年開始部分基金已陸續取消且免繳、少繳的空間較多 印花稅 0.042% 營業收入 68 按核定征收方式，以營業收入為計稅基數 契稅 4% 中標地價 1046 地價合同額 4% 企業所得稅 33% 應納稅所得額 10100 不考慮納稅調整 （三）經濟指標分析（三）經濟指標分析 1 1、成本及投資收益預測假設和前提、成本及投資收益預測假設和前提 本次測算暫按投標底價 2.616 億元計算，按凈用地約 43 萬/畝，可售面積樓面地價為601 元/平米，住宅銷售均價 3350 元/平米，商業銷售均價為 6000 元/平米

110、，測算時不考慮稅收返還因素。 表表 7 7- -4 4 項目售價項目售價 功能功能 建筑面積建筑面積 （m2） 可售面積可售面積 （m2） 售價售價 （元（元/ / m2） 營業收入營業收入 （萬元）（萬元） 雙拼別墅雙拼別墅 22250 22250 5000 11125 多層多層 222496 222496 3000 66745 小高層小高層 111248 111248 3200 35594 情景洋房情景洋房 88999 88999 4000 35595 商業商業 20000 20000 6000 12000 合計合計 464993464993 464993464993 34643464 1

111、61059161059 2 2、主要經濟指標、主要經濟指標 內部收益率為 25.7%； 銷售凈利率 12.7%； 總投資回報率 17%。 3 3、各期利潤體現、各期利潤體現 本項目分四期開發，每期工期約為 6 至 12 個月，項目稅后利潤 20505 萬元，單位面積毛利 762 元，單位面積凈利 441 元。 表表 7 7- -6 6 各年利潤體現各年利潤體現 項項 目目 合計合計 利潤體現利潤體現 20042004 年年 20052005 年年 20062006 年年 20072007 年年 結算面積結算面積(m2) 464993464993 100000100000 14106014106

112、0 145115145115 7881878818 平均售價(元/m2) 34643464 30663066 34013401 37603760 35353535 營業收入（萬元）營業收入（萬元） 161161059059 3066030660 4797647976 5455754557 2786627866 營業稅及附加 （萬元） 95139513 17021702 27752775 32943294 17431743 單位成本(元/m2) 24972497 23532353 24772477 25712571 25792579 銷售成本（萬元） 116110116110 235322353

113、2 3494234942 3731237312 2032420324 項目利潤（萬元）項目利潤（萬元） 3543735437 54265426 1025910259 1395213952 57995799 期間費用（萬元） 48324832 920920 14391439 16371637 836836 其中： 管理費用 （萬元） 24162416 460460 720720 818818 41418 8 銷售費用 （萬元） 24162416 460460 720720 818818 418418 稅前利潤（萬元） 3060530605 45064506 88208820 1231512315

114、 49634963 所得稅（33%） 1010010100 14871487 29112911 40644064 16381638 稅后利潤（萬元）稅后利潤（萬元） 2050520505 30193019 59105910 82518251 33253325 單位毛利(元/m2) 762762 543543 727727 961961 736736 單位凈利(元/m2) 441441 302302 419419 569569 422422 表表 7 7- -10 10 現金流量表現金流量表 項目項目 20032003 年年 20042004 年年 20052005 年年 20062006 年年

115、 20072007 年年 合計合計 一、現金流入一、現金流入 銷售面積（m2） 100,000 141,060 145,115 78,818 464,993 銷售額 30,660 47,976 54,557 27,866 161,059 回款額 24,528 44,513 53,241 38,777 161,059 小計小計 24,528 44,513 53,241 38,777 161,059 現金流入現值 NPV 114,156 二、現金流出二、現金流出 1、付地價款 27,931 27,931 2、付工程款 600 12,579 23,601 22,965 19,873 79,618 3

116、、開發間接費 1,107 1,661 1,661 1,107 5,536 4、期間費用 920 1,439 1,637 836 4,832 項目投資合計 28,531 14,606 26,701 26,262 21,816 117,917 5、營業稅及附加 1,361 2,582 3,221 2,348 9,513 6、所得稅 1,487 2,911 4,064 1,638 10,100 小計小計 28,531 17,455 32,194 33,547 25,802 137,529 現金流出現值 NPV 103,485 三、凈現金流量三、凈現金流量 -28,531 7,073 123,19 1

117、9,694 12,975 23,530 四、累計凈流量四、累計凈流量 -28.531 -21.458 -9.139 10.555 23.530 五、平均資金占用五、平均資金占用 -142.65 -24.994 -15.298 708 17.043 六、資金成本六、資金成本 791 1.386 848 3.025 第八部分第八部分 競爭對手競爭對手 據了解，截至答疑截止日期 1 月 24 日，另有 3-4 家發展商到江寧國土局咨詢了解本項目，其中 1 家為江蘇建江工業有限公司，另外，江寧本地發展商中，江山和武夷曾參加了最近江寧區的土地掛牌活動，并表現出較強的實力，需要重點關注。 1 1、南京江山

118、房地產開發公司、南京江山房地產開發公司 江山為江寧本地發展商，曾開發萬欣花園，目前在建項目為萬欣翠園，建筑面積 10 萬平米，尚未公開發售。 江山參與了 2002 年 10 月的土地掛牌，與南京基礎設施開發總公司爭奪 2002B01 地塊，最后一輪才放棄，最高報價 15078.4 萬元（樓面單價 580 元/平米） ，比中標價低 120 萬元。總體來看，江山報價比較理智，加價幅度小，一般采取緊跟策略，較難甩掉。 2 2、南京武夷房地產開發有限公司、南京武夷房地產開發有限公司 1993 年成立, 香港武夷集團有限公司控股 70%，香港武夷集團為上市公司“中國武夷”的主要分公司之一。成立以來，武夷

119、在南京有 2 個開發項目“武夷花園” （見下圖）和武夷綠洲,其中，武夷綠洲位于江寧民營科技園，目前尚未推出，武夷花園位于江寧岔路口，占地面積 34 萬平米，建筑面積 36 萬平米，其中 1-7 期已經入伙，8 期今年 10 月交付，第 9-10 期即將開盤，明年全面封園。總體開發水平一般，但在江寧有較高知名度。 由于長期在江寧岔路口開發，因此，武夷的積極參與，一方面反映出武夷對江寧市場依然充滿信心，另一方面，其報價也最能體現地塊的真實價值。 2002 年 10 月初，武夷競買位于東山岔路口、占地 37 萬平米、559 畝的 2002A03 汽車城地塊（其中，住宅用地 224 畝） ，最高報價

120、18262.915 萬元，合樓面單價 510 元/平米，比中標價低 28%。 2002 年 10 月底，武夷同時競買 2002B01 和 2002B03 地塊，其中 B01 地塊以參與為主，只報價 1 次，報價 9538.4 萬元，合樓面單價 366 元/平米，比中標價低 60%；B03 地塊為其主攻地塊，最后一輪才放棄，最高報價 3338.4375 萬元，合樓面單價 935 元/平米，比中標價低 20 萬元。 第九部分第九部分 綜合分析與建議綜合分析與建議 一、優劣勢分析一、優劣勢分析 1 1、優勢、優勢 啟動快。 前期東南大學已花費近三年時間從事場地的拆遷、 基礎配套設施的建設工作，現場地

121、已拆平，相關市政配套已通到地塊周邊，交地后可迅速投入開發，滿足南京公司2004 年結算的需要，并可成為南京公司 2004-2006 年的核心項目。 規模大。為城郊結合部項目，是集團最擅長開發的項目類型，南京公司可以充分利用集團資源快速成熟開發此項目。 增值潛力大。按照南京市政府的有關規定，國有土地協議出讓的最低價江寧區為150 元/平方米，折合每畝約 10 萬元左右，加上拆遷、基礎設施建設及場地平整，該地塊的熟地成本也應在 25 萬元/畝以上。另外，東山新市區在南京總體規劃上定位于南京“向南發展的增長級”和“承擔主城部分功能擴散和吸收南部農村城市化人口的職能” ，江寧開發區在南京的 3 個國家

122、級開發區中規模最大、 發展最快， 本項目是開發區距南京主城最近的房地產項目之一，土地升值潛力大。 環境好。 本項目所處的將軍路片區為近兩年住宅開發的熱點區域， 已形成高品質住宅區氛圍，且為南京生態環境最好的地區之一，人文、歷史、教育氛圍濃厚。 市場機會明顯。 本項目定位以 3000 元/平米的多層公寓為主， 該價格產品為南京主流市場，需求量大，市場供應不足。 2 2、劣勢、劣勢 江寧市場供應量大，市場競爭激烈。未來 3-5 年內，僅南京城南和江寧板塊就有約700 萬平方米的供應量，且江寧地區在建項目的地價普遍低于本項目。 付款時間短，壓力大，資金成本高。 商業規模大，現有居住人口尚不足以支撐，公司缺乏相關開發經驗，有一定的操作風險。 目前周邊社區配套、人氣不足，生活氛圍還有待進一步營造。 道路通暢，但目前公共交通數量少。 江寧區 2000 年底才撤縣設區，還不是成熟的城區概念。 機場高速有一定噪音影響。 二、結論與建議二、結論與建議 綜上所述，該地塊是江寧最好的地塊，也是目前價格、區位等綜合地塊質素最適宜萬科開發的項目。建議參與掛牌。