1、開發項目需注意維護和保證資金鏈的通暢，以盤活投資人的現金流為優先考量標準。項目整體原則1. 左手開發，右手銷售取用300畝左右的土地做前期試水樣板，在后續開發同時進行樣板區銷售，保證投資周轉的靈活性；2. 前期低密，后期提高首開樣板區以高端形象入市，奠定項目整體調性，在資本靈活的條件下加強后續的開發強度；3. 尊重市場，升級產品進一步深入以鄖陽為核心的十堰市場，順應消費者的生活品質訴求選擇產品類型。項目整體策略首期開發建議1. 首期開發地塊面積體量避免過大，建議為300畝以內；2. 首期開發地塊土地利用率做低，以1.11.4的容積率為佳；3. 首期地塊開發強度在整體開發強度上建議最弱，后期開發

2、強度逐步增加。產品選擇建議根據對十堰市場的增進調研（如增加鄖縣市場等），結合月亮湖的市場情況，綜合解讀疫情后十堰消費群體的購買態度和生活態度，進而確定合適的產品形象及類型。1、項目背景2、市場分析3、規劃方案1項目背景宏觀區位目的地距離用時鄖陽城區3km5min十堰東23km30min十堰市中心30KM40min武當山機場41km56min武當山風景區69KM70min基地扼守十堰西北大門基地位于十堰市鄖陽區，南臨漢江，東與鄖陽老城相接。3KM5min中觀區位城區空間有限，城市發展主軸向北延伸，鄖陽成十堰未來城市增長的主要空間載體p十堰2049遠景發展戰略規劃 城市格局：構建協同發展的組合城市

3、地區十堰國土總面積約92%是山地，素有“九山半水半分田”之稱。為改善城市發展空間瓶頸制約，十堰積極推進城區東拓、北擴、西進、南通、中優。組合城市包括中心城組團、鄖陽組團和武當山組團，形成各具功能特色、互動發展的T型組合城市格局。十堰正由一個狹長的帶狀結構，逐漸繪就大十堰的發展藍圖。未來以功能有機更新為主，打造環境優美、體驗多元的山城。未來承載城鎮人口規模為110-120萬人。引導新增人口和產業向北部鄖陽組團集聚，依托南北向軌道整合城市服務核心。中心城組團十堰城市發展的主要空間，主要承擔研發、教育、制造等功能，打造汽車城2.0。未來承載城鎮人口規模為60-70萬人。漢江北岸提升鄖陽老城的城市功能

4、，西部發展旅游和生態休閑功能，漢江南岸塑造產城融合的服務新城。鄖陽組團未來十堰城市增長的主要空間載體未來承載城鎮人口規模為12-18萬人。結合高鐵站地區打造門戶聞道空間板塊。結合武當山景區和附近山體打造進山悟道空間板塊。結合丹江天池區域打造濱湖體道空間板塊。武當山組團承擔高端功能的國際道都和文化旅游勝地上位規劃p概況十堰濱江新區緊鄰十堰東站，規劃總面積200平方公里，規劃期內近期建設用地60平方公里，遠期建設用地40平方公里，規劃總人口超過40萬人。隨著十武一級路的建設開通，十堰濱江新區到武當山玄岳門的時間將縮短到30分鐘，大十堰城市版圖將更加清晰。十堰濱江新區將形成“一江兩湖四區六鎮”空間發

5、展新格局。十堰生態濱江新區建設實現“山城”濱水夢想，領航十堰城市升級新方向十武一級路“一江”即漢江。“兩湖”即鄖陽湖、安陽湖。兩湖將構成生態濱江新區的生態核心、景觀核心、產業與城鎮發展核心。 “四區”即老城區、政務新區、長嶺新區、安陽科教產業區。其中老城區以商業文化休閑產業為主要功能，政務新區承擔鄖陽區行政與商務功能，長嶺新區打造鄖陽區高新技術產業基地，安陽科教區主要承擔科研、高等教育及高新技術產業的功能。“六鎮”包括譚家灣小鎮、城關小鎮、柳陂小鎮、鄖陽島、楊溪小鎮、青山小鎮。指依托山水資源，承接部分旅游服務功能，完善環湖產業鏈條，人口規模較小的城鎮居民點。上位規劃 | 十堰生態濱江新區子胥湖

6、生態新區成為十堰生態濱江新區的先行試驗區p2012年，市委、市政府審時度勢，提出了建設十堰生態濱江新區的發展戰略。在此大背景下，子胥湖生態新區應運而生，成為十堰生態濱江新區重要一極、十堰生態濱江新區的先行試驗區。p同年11月3日，湖北子胥湖集團生態新區開發有限公司成立，集團下設生態農業開發有限公司、潤景園林有限公司、建筑工程有限公司、置業開發有限公司等4個全資子公司。集團注冊資本金1億元。p2013年2月27日，子胥湖生態新區首批10個項目正式開工建設，這標志著承載了十堰大城夢想的生態濱江新區正式起航！p子胥湖生態新區位于鄖陽區城關鎮，總體規劃面積60平方公里，總體規劃區域投資150億元。其中

7、，核心區規劃面積15平方公里，投資56億元。上位規劃p項目配套建設：在子胥湖生態新區的核心區（17.88平方公里）范圍內，兩縱兩橫交通網絡已形成，部分配套基礎建設已部分建設完成，但還需要大量的基礎建設投入。p周邊地塊情況：項目東側（藍線范圍約442畝）土地已轉讓，意向打造高層住宅。site東側出讓地塊規劃方案項目現狀度假型資源較少，作為度假型物業的40年產權類產品風險較大周邊資源1.區位條件：緊鄰鄖陽城區，十堰城區半小時生活圈范圍內2.上位規劃：子胥湖生態新區功能定位3.項目現狀：片區基礎設施仍需完善；東側土地轉讓，更靠近鄖陽城區，開發剛需類產品更有優勢4.周邊資源：度假型資源較少，作為度假型

8、物業的40年產權類產品風險較大本項目是為以城市升級、居住改善為導向的濱水“生活社區”。項目背景 | 小結2市場分析2019年鄖陽區新建商品（住）房供應情況月份新建商品房批準預售（套）批準預售面積（平方米）新建商品住房批準預售（套）新建商品住房批準預售（平方米）1月00001-2月00001-3月00001-4月00001-5月18320138.4418320138.441-6月37539288.6937539288.691-7月37539288.6937539288.691-8月59161484.3959161484.391-9月59161484.3959161484.391-10月59161

9、484.3959161484.391-11月76384859.7875384170.821-12月1392236557.541241220796.862019年鄖陽區新建商品（住）房成交情況月份新建商品房銷售（套）銷售面積（平方米）新建商品住房銷售（套）新建商品住房銷售面積（平方米）1月9710773.939210469.421-2月1617574.891547431.381-3月30033839.6529033141.671-4月39644266.0737542783.391-5月52659361.7349757378.861-6月58665738.4254662909.321-7月6617

10、4144.0661871085.31-8月76286104.7871281258.781-9月84195496.978990539.821-10月936108728.2787499682.871-11月997114365.95928104908.611-12月1133130541.331064121083.99p供應情況：新建商品房批準預售 1392 套；其中新建商品住房批準預售1241 套。p銷售情況：新建商品房銷售 1133 套；其中新建商品住房銷售 1064 套，月均銷量為88.7套/月。p2019年，十堰市新建商品住房銷量為18852套，鄖陽區市場銷售額約占十堰整體市場的6%。市場分析

11、 | 鄖陽市場2019年鄖陽區庫存情況月份庫存商品住房（套）庫存面積（平方米）1月10191333811-2月9571259501-3月8211107091-4月7361010671-5月7971066101-6月9401202301-7月8681120541-8月9901240771-9月9131147961-10月8281056531-11月9361229251-12月20802435641月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月 1-10月 1-11月 1-12月05001000150020002500101995782173679794086899091382

12、893620802019鄖陽區庫存情況庫存商品住房（套）p庫存情況：截至2019年12月末，已批準預售尚未售出的商品住房 2080 套，面積 24.3564萬平方米。p去化周期：根據2019年銷量情況，預計去化周期約23個月，整體去化壓力較大。已批準預售尚未售罄的商品住房項目：新天地D08地塊1#、2#、3#、5#、7#、9#、10#樓；外灘一號6#樓；新天地D08地塊6#、8#、11#、12#樓；漢江璟城1#、11#、12#樓；碧水鄖天1-6#樓；祥源灣180低密度二組團62#、73#樓；漢江畫苑新增商業。市場分析 | 鄖陽市場1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月01000

13、200030004000500060004544502950295070472951025410498655965137468854462019年鄖陽區新建商品（住）房銷售均價銷售均價（元/平方米）2019年鄖陽區新建商品（住）房銷售均價月份銷售均價（元/平方米）1月45442月50293月50294月50705月47296月51027月54108月49869月559610月513711月468812月5446p銷售均價： 5446 元/平方米，同比增長 31.58 %。p從整體上來說，房價整體上漲依然是鄖陽區的銷售主旋律，但鄖陽區消費者相比十堰市區消費者來說，對價格的敏感度還是更高一些。平穩

14、期均價逐步趨向持平橫盤，以5000元/平方米上下波動為主上升期相對小幅回落后以400元/平上漲，到7月達到頂峰漲停期在上漲和回落中反復，最高突破5500元/平市場分析 | 鄖陽市場鄖陽商品住宅項目項目產品類型戶型均價核心賣點鄖陽新天地普通高層3室2廳2衛( 97.58)、3室2廳1衛 （88.66）、3室2廳2衛（109.09）5400元/離漢江近，地理位置很好,臨近十堰市,所以銷售狀況較好外灘1號普通高層洋房3室2廳2衛（115）、3室2廳1衛（107）、3室2廳1衛（95）、2室2廳1衛（83)洋房120-190平米高層4450元/洋房6000-6800元/離漢江近，地理位置很好,所以銷售

15、狀況較好新時代江嶼城普通住宅2室2廳1衛(85.7m) 、2室2廳2衛（93.48m）、2室2廳2衛（ 103.9m）、2室2廳2衛（ 114.27m）、3室2廳2衛（124.05m）、3室2廳2衛（138.71m）待定一線江景奢宅漢江璟城普通住宅3室2廳2衛1陽臺（105）、3室2廳2衛2陽臺（128.26）4800元/位于鄖陽東部新城，臨近鄖陽區客運總站碧水鄖天嶺秀普通住宅待定3588元/周邊生活便利；棚棚戶區改造區改造項目目祥源灣別墅最新銷售階段為建面約170、270的聯排別墅；480、930的獨棟別墅聯排別墅均價7800元/；獨棟別墅均價12000元/度假型社區在售項目數量少，以剛性需

16、求購房為主，改善型產品和主打品質的產品較少市場分析 | 鄖陽市場1.供銷情況：2019年，鄖陽區新建商品住房銷售1064套，月均88.7套，占十堰全市市場份額6%。2.去化周期：預計去化周期約23個月，整體去化壓力較大。3.銷售均價：銷售均價約5446元/平米，同十堰中心城區存在差距4.在售產品：在售項目數量少，以剛性需求購房為主，改善型產品和主打品質的產品較少鄖陽區高層剛需產品存量大，客群有限，對本項目來說，面向鄖陽的高層產品不適合；要打開市場，需從十堰尋求客源，開發適合十堰客戶需求的產品市場分析 | 鄖陽市場2019年十堰城區新建商品房供應情況月份十堰城區新建商品房批準預售十堰城區新建商品

17、住房批準預售數量（套）面積（萬平方米）數量（套）面積（萬平方米）2019年1月189622.33187721.282019年2月144014.56137914.12019年3月4475.914435.832019年4月98211.4297710.922019年5月106711.4786710.332019年6月350432.72276232.552019年7月274830.38271930.052019年8月263131.53235426.672019年9月181420.15181420.152019年10月163915.08121413.092019年11月191222.87190422.7

18、22019年12月206222.19179920.76合計22142240.6120109228.45p供應情況：2019年十堰城區（不含鄖陽）建商品房批準預售共計22142 套；其中新建商品住房批準預售20109 套。市場分析 | 十堰市場2019年十堰城區存量房成交情況月份十堰城區存量房銷售十堰城區存量房銷售數量（套） 面積（萬平方米）數量（套）面積（萬平方米）2019年1月5865.535775.42019年2月3173.043082.732019年3月7416.757216.632019年4月8508.078247.632019年5月7896.997756.952019年6月7136.

19、476926.282019年7月9038.298898.182019年8月8888.218758.082019年9月7306.937196.612019年10月6976.376916.282019年11月7126.426986.332019年12月7126.517046.32合計863879.58847377.42p銷售情況： 2019年十堰城區新建商品房銷售共計22252 套，其中新建商品住房銷售 18852 套；城區存量房共計成交8638套，存量住房成交8473套。p去化情況： 2019年十堰共去化商品房套數為30890套，商品住房套數為27325套 ，月均銷量為2277套/月。2019年

20、十堰城區新建商品房成交情況月份十堰城區新建商品房銷售十堰城區新建商品住房銷售數量（套）面積（萬平方米）數量（套）面積（萬平方米）2019年1月234724.77200321.832019年2月120213.27119113.222019年3月137215.23133214.692019年4月151814.83110411.532019年5月201622.41178119.342019年6月185118.55143615.822019年7月196722.1171819.282019年8月182419.23161517.782019年9月189220.09163418.132019年10月1925

21、18.59131214.272019年11月213624.09185320.642019年12月220224.78187321.38合計22252237.9418852207.91市場分析 | 十堰市場p庫存情況：截至2019年12月末，已批準預售尚未售出的商品住房7060 套，面積 67.63萬平方米。p去化周期：根據2019年銷量情況，預計去化周期約3.1個月，去化壓力不大。2019年十堰城區商品住房庫存情況月份庫存商品住房（套）庫存面積（萬平方米）1月567746.551-2月586547.411-3月497638.551-4月484937.941-5月393528.941-6月5261

22、45.661-7月626256.431-8月700765.321-9月700768.471-10月708366.161-11月713468.241-12月706067.63（以上數據來自十堰市房地產服務中心網上公示）1月1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月010002000300040005000600070008000010203040506070802019年十堰城區商品住房庫存情況數量（套）面積（萬）市場分析 | 十堰市場p銷售均價： 2019年十堰城區新房均價6600 元/。房價方面基本保持平穩態勢，整體是“穩中有升”。p目前十堰房

23、地產市場仍然以剛需和改善型為主，在需求端的穩定發酵下，不難理解十堰房價能夠保持持續上漲。p綜合對比十堰市兩主城區的房價，基本也都能夠保持在6500元/以上的價位，可作未來定價的綜合參考數值。市場分析 | 十堰市場p十堰購房群體消費偏好及期望市場分析 | 十堰市場市場分析 | 十堰市場從購房者年齡來看，以25-35歲人群為主，占比達49%，隨著新時代思想潮流年輕人的成長，已有部分90后具備購買力，但目前階段大多數仍以剛性需求為主；35歲以上的購房人群占比42%，也是一個不小的比重，而這一部分人更具有購買改善型商品住房的較大可能。2019年十堰市購房消費者最為關注的套均面積為90-120平方米平方

24、米，關注120平以上套均面積的人約占比29%。同時，十堰人民整體上更多關注三居室、四居室的戶型，較少關注一二居室的戶型，這也與他們更多關注較大一點的套均面積相輔相成。從購房者的期待價位上看，5500-6500元/平方米平方米和6500-7500元/平方米平方米的期待人數占比分別為36%和30%，而對于8500元以上的接受人群占比則為11%。對于總價來說，十堰人民對90萬以上的總價接受度占比51%，而總價120萬以上的接受度則占比17%。最后，人們期待所購買的十堰區域中仍以傳統老城區為主，項目所在地位于的鄖陽區及其他縣市地產的購買期待值僅為購房群體的4.6%。p十堰購房群體消費偏好及期望分析十堰

25、客群的改善型需求在擴大，單價8500元/的需求達到11%，面積120以上的需求達到29%， 總結120萬以上的需求占比17% 。若以最低的期待人群比例綜合十堰市的商品房住宅去化銷量來計算，鄖陽區的年度整體期待供應量約為1257套。疫情影響對經濟影響的大小，取決于疫情防控的進展和成效。疫情期間，樓市成交肯定會受到影響。但疫情結束后，將有兩個方面的市場可能性：1.使貨幣政策更變靈活。一旦疫情穩定，穩增長、穩就業將成為重點工作，屆時宏觀政策上一定程度會放松貨幣政策和財政政策，因此今年降準降息的力度可能會變大。而從歷史上看，利率的走低對樓市的回暖很有作用。2.今年房地產調控政策有機會比去年放松。疫情主

26、要出現在今年一季度，地方財政壓力肯定有，在樓市一城一策的情況下，一些地方可能適當激活樓市以實現穩增長目標。十堰公積金貸款（二套房貸款額度）政策調整前后變化變化事項現有政策全新政策 （2020年1月1日開始）市區（包括鄖陽）50萬35萬縣（市）35萬25萬p政策及疫情對未來市場的可能影響政策影響1.十堰住房公積金貸款將于2020年1月1日開始執行的政策中，將降低二套房最高貸款額度，十堰城區最高貸款額度降至35萬元，縣（市）最高貸款額度降至25萬元。新政的實施，對于使用公積金的改善型的購房者而言，首付增加，貸款年限也變短了，這無異于增加了購房的所需成本，估計有部分人的買房心態會受到影響。但是此次政

27、策只針對于打算購置二套或二套以上的公積金客戶，此類客戶的基數較小，部分需求客戶可能會轉移至商業貸款。整體來看，此次新政的實行，對于改善型需求的購房者會有所影響。2.在2月3日創記錄單日公開市場操作投放1.2萬億元之后，2月4日人民銀行繼續充足供應流動性，當日公開市場操作逆回購投放資金5000億元，央行兩日投放流動性累計達1.7萬億元，充分顯示央行穩定市場預期、提振市場信心的決心。市場分析 | 十堰市場對于十堰客群來說，低密度的改善型高品質產品是吸引十堰客戶選擇鄖陽的唯一理由1.供銷情況：2019十堰整年去化商品住房套數為27325套，月均去化2277套2.去化周期：截止12月庫存7060套，預

28、計去化周期約3.1個月，去化壓力不大3.銷售均價：城區新房銷售均價約6600元/平米4.消費偏好：市場上剛需消費為主，改善型需求在擴大市場分析 | 十堰市場20283866603961317376SITE1234567891010111213151716181921222324252627333534363745424143444652565447515548576563646768697071727374667914772930585962387578498081321.樂業城2.興業花園3.東環世紀廣場4.德正苑5.東城華府6.裕洋未來城7.莊儀橡樹灣8.祥安東城國際花園9.武當御苑10.

29、藍寶灣11.恒融楓尚城12.芙蓉華府13.外灘1號14.嘉和新世界 15.鄖陽新天地觀邸16.國瑞藍山郡17.興麗城18.宏錦天地19.東岳尚城20.中庚香山新城21.民生國際22.龍津大廈二期23.東方一品24.冠城美立方25.東城之光26.祥安玫瑰苑27.華夏淺水灣28.凱旋城2期 29.興昌庭院30.城邦華夏公館31.太學府32.楚天都市熙園 33.公元海34.四方新城和園35.國瑞文旅城36.億科紅郡37.漢江領譽38.騰龍國際39.神定瀾灣40.君臨天下41.九州龍城42.遠洋悅府43.柳林公館44.康泰花園45.金色里程46.翰林世家禧園47.南北世紀城48.京東壹號49.芳華里5

30、0.泰山綠谷51.東正棕櫚泉52.朝陽麗景53.中房香山苑54.大洋五洲55.盧浮宮56.匯通金港57.中瑞領航城二期58.祥源灣（別墅）59.中國中鐵世紀山水 60.東正國際三期61.華西城62.全興星湖灣 63.國瑞中心64.東風陽光城四期錦程世家65.萬達廣場66.大家十里桃源67.招商蘭溪谷68.唐城中岳匯69.大美盛城3期70.上海名都71.友德公園72.全興廣場73.漢成國賓府74.匯霖智慧城75.十堰國際金融中心76.四方新城云邸（疊排）77.百強世紀城百強中心78.恒大城御峰（全裝修）79.漢成天街（商鋪）80.四方新城匠園（疊墅）81.匯霖K-MALL時尚廣場（商鋪） 500

31、05000-60006000-70007000-80008000十堰房價地圖物業項目名稱戶型單價（元/）總價（百萬）子胥湖占比單價總價高層百強世紀城百強中心99-135、169.95、189.69 8700117恒大城御峰141.36、124.42、130.488415118大家十里桃源97（3室2廳2衛）119（3室2廳1衛）141（4室2廳2衛）7500106洋房大家十里桃源166（5室2廳2衛）141（4室2廳2衛）163（4室3廳3衛）8567142月亮湖疊排、疊墅、聯排四方新城云邸A戶型：上疊182、中疊178、下疊172，B戶型：均165起價12000、最高15000258四方新城

32、匠園復式面積145.62-156.23；平層面積143.79-148.17；三層復式面積268.44-274.53；9000140-247祥源灣170、2707500127.5-202.5別墅祥源灣480、620、93012000576-1116合院四方新城云廬250-2804-5W1000月亮湖市場分析 | 十堰市場產品聯排、疊排、洋房營造優于城區的生活環境價格低于聯排、疊排、洋房類產品總價，等同于城區公寓總價客群鄖陽客戶：鄖陽高品質生活標桿十堰客戶：城區公寓的價格，類別墅的生活競品選擇鄖陽區外灘1號鄖陽新天地新時代江嶼城祥源灣中心城區大家十里桃源四方新城競品分析開發商十堰百信房地產開發有限

33、公司項目位置十堰市鄖陽區濱江大道1號占地面積共約400畝，分2期建設，一期占地約60畝建筑面積一期15萬平米，由5幢高層、6幢花園洋房、1幢商務酒店組成建筑風格簡歐容積率3綠地率32.69%產權70年總戶數1072戶停車位1072個物業類別洋房+高層戶型高層單套面積約83-116m；花園洋房單套面積約120-190m在售價格高層均價4450元/平米；洋房均價6000-6800元/平米外灘1號地處鄖陽區重點開發打造的外灘板塊核心，位于鄖陽區濱江大道1號。距離鄖陽新車站僅一路之隔。從項目出發經濱江大道3分鐘車程可直達漢江大橋，沿十堰大道30分鐘可達市區，步行至鄖陽區 僅12分鐘路程，周邊生活配套一

34、應俱全。主打新區交通地段。 競品分析 | 鄖陽市場 | 外灘1號銷售節點銷售動態2019.4.9外灘1號目前主要在在售的是高層以及花園洋房，1#-11#樓均有部分在售，高層建筑面積約83-116平米房源均價4450元/平米；花園洋房建筑面積約120-190平米房源均價6000-6800元/平米2018.11.19外灘1號目前主要在在售的是高層以及花園洋房，1#-11#樓均有部分在售，高層建筑面積約83-116平米房源均價4450元/平米；花園洋房建筑面積約120-190平米房源均價6000-6800元/平米2018.10.14外灘一號目前在售房源為95平米及部分洋房，售價4300元起2018.

35、8.176#在售 A1 A4 售價4300/平方 A2 A3售價4280/平方2016.6.27外灘1號銷售中心開放，VIP卡5000抵20000謀定江景房。周邊配套（縣級配置） 園區配套醫院縣人民醫院、縣中醫院 健身設施銀行農行、工行、建行、農商行 商超壽康永樂、城東農貿市場 教育城關三中、城關一小、實驗中學 競品分析 | 鄖陽市場 | 外灘1號94.6m 三室兩廳一衛 102.73m 三室兩廳一衛 107.44m 三室兩廳一衛 p在售戶型：高層類115.51m 三室兩廳兩衛 競品分析 | 鄖陽市場 | 外灘1號137.74m 四室兩廳兩衛 143.8m 四室兩廳兩衛 p在售戶型：洋房類競品

36、分析 | 鄖陽市場 | 外灘1號鄖陽新天地由中岳集團下屬公司中岳成峰公司實力打造，項目位于十堰濱江生態新城中央商務區（CBD）首站，鄖陽大橋橋頭堡。鄖十城際公交鄖陽新天地站到十堰市區僅20分鐘車程，坐享十堰30分鐘城市核心生活圈。以鄖陽區第一個百萬方生活大盤為核心賣點。樓盤名稱鄖陽新天地觀邸開發商湖北中岳成峰房地產有限公司 占地面積45709平方米 建筑面積231318.8平方米 容積率3.0綠地率-產權70年總戶數4669戶停車位-建筑類別高層項目位置湖北省十堰市鄖陽區解放南路 在售價格均價5400元/平米競品分析 | 鄖陽市場 | 鄖陽新天地銷售節點銷售動態2019.12.25【觀邸9#樓

37、】 98127品質華宅。方正的戶型布局，瞰景陽臺。給全家帶來完美的居住體驗。均價5400元/。2019.1.3鄖陽新天地觀邸1#、2#樓在售，5#樓全面認籌中。2018.11.191#樓建面約88、105、109房源在售，均價5200元/。周邊配套 園區配套醫院人民醫院、中醫院2萬國際時尚購物中心1500米異國風情步行街10萬商業配套7萬法式皇家園林景觀20萬生態地下停車場銀行農行、建行、楚農商行商超金座歡樂街教育柳林幼兒園在建九年一貫制中小學校 競品分析 | 鄖陽市場 | 鄖陽新天地98127品質華宅方正的戶型布局，瞰景陽臺帶來通透寬闊舒敞的生活空間p在售戶型：高層競品分析 | 鄖陽市場 |

38、 鄖陽新天地p樣板房風格：Art-Deco以及法式風格（與建筑風格一致）競品分析 | 鄖陽市場 | 鄖陽新天地新時代江嶼城擁有3公里絕版江岸線，致力于打造一線江景奢宅。項目緊鄰鄖陽區濱江休閑公園、網紅沙灘公園、古城墻遺址公園，以及未來規劃的體育公園、濱江碼頭購物公園。涵蓋了鄖陽音樂廳、漢秀文化廣場、鄖陽記憶水岸公園、體育館、古城墻遺址、文化展覽館、圖書館、游船碼頭、鄖陽印象水舞秀等水岸生活配套。在鄖陽區內具備較好的生活氛圍競爭力。樓盤名稱新時代江嶼城 開發商湖北尊源置業有限公司 占地面積159377.42平方米建筑面積496554.15平方米容積率2.5綠地率35%產權70年總戶數3288戶停

39、車位-建筑類別高層項目位置十堰市鄖陽區雙慶路與濱江大道交匯處 在售價格待定 競品分析 | 鄖陽市場 | 新時代江嶼城銷售節點銷售動態2020.1.16營銷中心開放202.1.15VIP卡火熱辦理中，VIP卡的客戶可享受優先認籌資格。并在開盤當天享受開盤總價優惠5000元。1.16日濱江文化藝術生活館盛世開放，VIP卡火熱辦理中，VIP卡的客戶可享受優先認籌資格。并在開盤當天享受開盤總價優惠5000元。 備注：本項目處于待售階段周邊配套（縣級配置） 園區配套醫院中醫院、婦幼保健院、人民醫院規劃萬方商業配套銀行中國銀行（解放路）、建設銀行（解放路）、湖北銀行 、郵政儲蓄銀行商超金座壽康永樂購物中心

40、、鄖陽路商業街、解放路商業街教育鄖陽幼兒園、鄖陽區第二幼兒園、鄖陽區實驗小學、鄖陽區實驗中學、鄖陽區一中競品分析 | 鄖陽市場 | 新時代江嶼城p待售戶型：高層競品分析 | 鄖陽市場 | 新時代江嶼城p效果圖競品分析 | 鄖陽市場 | 新時代江嶼城坐落在鄖陽鳳凰島生態文化旅游區，與本項目隔江相望。祥源灣是祥源控股精心打造的集養生、居住、休閑度假為一體的一座高品質風景區度假型社區，是十堰唯一純別墅住宅，總占地面積約3.2平方公里（項目占地3000多畝）。規劃建設水上、山地、游艇、航空四大運動度假區以及唐吉可德小鎮、精品酒店、濕地公園、親子樂園等，給居旅人士提供豐富的度假生活選擇。開發商湖北中祥置

41、業發展有限公司位置十堰市鄖陽區鄖陽島南湖路199號占地面積3.2平方公里（項目占地3000多畝）建筑面積130萬容積率1.01綠地率30.78%建筑類別聯排別墅、獨棟別墅產權70年戶數1000戶開盤時間2015年1月在售價格聯排別墅均價7500元/; 獨棟別墅均價12000元/面積區間戶型面積聯排170、270，獨棟480、620、930周邊配套教育：實驗中學、實驗小學、第一中學醫院：太和醫院鄖陽區分院、鄖陽區中醫院、鄖陽區婦幼保健院SITE 競品分析 | 鄖陽市場 | 祥源灣營銷推廣強調城市近郊的區位交通便利以度假旅居為賣點營造不同于城市的人居生活模式競品分析 | 鄖陽市場 | 祥源灣預售許

42、可證號項目名稱核準預售套數已售總套數未售總套數鄖房預售許字(2014)第(19)號 祥源灣御源18180鄖房預售許字(2015)第(2)號 鄖陽島祥源灣一期聯排小區16815216鄖房預售許字(2015)第(3)號祥源灣(189號19棟20棟 199號8棟12棟）14131鄂鄖房預售字（2018）4號鄖陽島180低密度住宅二組團15510946鄂鄖房預售字（2019）6號鄖陽島180低密度住宅二組團62#、73#1248合計36729671聯排別墅170，270均價7000-7500元/，獨棟別墅480，930（一套）現房均價10000-12000元/，總計約30余套在售。 2018年11月聯

43、排別墅均價約7800元/，建面約170、270；獨棟別墅均價約12000元/，建面約480、930。 2018年8月聯排別墅均價約7500元/，建面約170、270；獨棟別墅均價約900012000元/，建面約480、930。 2018年6月首批別墅圓滿交房，祥源灣170-930平米一期準現墅，120萬起最后瘋搶中。 2016年6月聯排100-200萬/套，獨棟500-1000萬/套，辦理祥源灣CLUB卡一萬抵六萬。 2015年6月首發區【祥源灣伊維薩風情小鎮】揭幕2015年1月 祥源灣CLUB卡領卡通道開啟，發放首日，就有百余名客戶成功登記并領取。2014年12月 祥源灣生活體驗館開放201

44、4年8月競品分析 | 鄖陽市場 | 祥源灣在售及待售樓盤均為千戶以上大盤，主要賣點在城市配套、交通便利等，剛需高層已飽和低密度改善型產品在鄖陽仍屬稀缺1.外灘1號：總戶數1072，鄖陽城區有洋房的項目2.鄖陽新天地：總戶數4669的大盤項目3.新時代江嶼城：總戶數32884.祥源灣： 鄖陽唯一有別墅的項目，其定價、營銷皆是面向十堰，去化率較好競品分析 | 鄖陽市場 | 小結開發商杭州市城建開發集團占地面積43.5萬建筑面積約100萬容積率1.66綠地率30%產權70年開盤時間2019-8-18建筑類別多層、小高層、高層、聯排總戶數5571停車位6782項目位置十堰市江蘇路延長線與火箭路交匯處周

45、邊配套天麟幼兒園、陽光偉才幼兒園、漢江實驗學校（小學、初中）、陽光小學、張灣區十堰中學（原十堰七中） 鄖陽中學、十堰市一中、十堰市二中、奧體中心（在建）、青少年戶外培訓基地（在建）在售價格洋房：8567元/，高層：7500元/面積區間高層：3室2廳2衛（97）、3室2廳1衛（119）、4室2廳2衛（141）洋房：5室2廳2衛（166）、4室2廳2衛（141）、4室3廳3衛（163）大家十里桃源，配套小學、中學，多功能商業體及公共客廳空間，由杭州知名房企大家集團開發建設，占地面積大，具有一定的大盤優勢。大家十里桃源競品分析 | 十堰市場 | 大家十里桃源通行配備：設置雙坡道，在高差較大處配備升降

46、梯。景觀營造：打造山體景觀，并利用山勢“引水入園”營造水景；配備遮風避雨的廊架，營造“全天候”社區景觀。生活街區：“十宴街”特色餐飲商業區；生活中心；理想之丘美術館；山上劇場；桃園書店。鄰里氛圍：打造兒童、休閑、運動三大主題的架空層“第二客廳”；設置鄰里中心，定期舉辦業主活動。競品分析 | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 園區配套18#預售地塊：18#、19#19#競品分析 | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 預售地塊18#18#地經濟技術指標（首次開盤地塊）項目數值單位備注總用地面積88316.81總建筑面積133050.83其中地上建筑面積98022.35其中計容建筑面積97147.39不

47、計容建筑面積874.96架空層地下建筑面積35028.64地上計容建筑面積93157.55其中住宅面積82190.77其中低層24214.69多層及小高層34496.82高層23483.38商業及配套面積14954.82其中商業11713.23養老配套3000開閉所127.54屬于商業中公寓90地下建筑面積35028.64半地下停車庫2154.6機械車庫32924.68容積率1.16建筑占地面積36406.4建筑密度29.90%綠化率30.10%總戶數600戶總人數1920人3.2人/戶總機動車位897輛其中經停機動車位822輛1輛/100商業及配套75輛地上停車位135輛地面停車率不超過25

48、%半地下停車位63輛地下停車位699輛非機動車位33輛18#地塊規劃容積率為1.16，在整個十堰范圍內屬于少數的低密住宅。計劃戶數共600戶，機動車位897輛，車位配比約1:1.495。該地塊建筑類別包括高層、小高層和低層，當前銷售僅開放高層與小高層兩類，尚未銷售低層住宅。競品分析 | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 預售地塊19#地經濟技術指標 （首次開盤地塊）項目數值單位備注總用地面積91576.21總建筑面積307713.96其中地上建筑面積234728.26其中計容建筑面積228940.52不計容建筑面積5787.74架空層地下建筑面積72985.7地上計容建筑面積238943.52其

49、中住宅面積223359.68其中低層7459.28小高層14406.37高層201503.51商業及配套面積5571.44其中商業3782.05物業管理用房916.41社區用房283.92居民文體活動用房204.16物業居委會50警衛室50公廁100開閉所127.5屬于商業中垃圾房85地下建筑面積72985.7其中半地下停車庫682.6機械車庫72303.14容積率2.5建筑占地面積27381.3建筑密度29.90%綠化率30.10%總戶數1952戶其中5%自持住房總人數6246人3.2人/戶總機動車位2262輛其中經停機動車位2234輛1輛/商業及配套28輛0.5輛/地上停車位335輛地上停

50、車14.8%（小于等于15%）半地下停車位24輛地下停車位1903輛非機動車位58輛19#19#地塊規劃容積率為2.5，計劃戶數1952戶（自持98戶），機動車位2262輛，車位配比約1:1.159。該地塊建筑類別包括高層、小高層和低層，當前銷售僅開放高層與小高層兩類，尚未銷售低層住宅。競品分析 | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 預售地塊一期在售范圍銷售時間銷售動態2019-05-01大家十里桃源城市展示中心（人民路人商1F）正式開放！2019-07-13“悅見理想桃源，理想生活之鑒”大家十里桃源產品發布會在十堰市希爾頓逸林酒店盛大開啟！2019-07-15恭賀大家十里桃源洋房封頂大吉，喜封

51、金頂，桃源在望！2019-08-04大家十里桃源31#，33#，38#,39#，51#樓，建面約123196時光洋房火爆認籌，預交2萬元開盤優惠一個點。2019-08-18大家十里桃源172套時光洋房住宅首次開盤！這次共推出5棟樓，分別是31#，33#，38#,39#，51#樓，建面約1231962019-09-01大家十里桃源加推35號樓，同時認籌，共有44套。2019-10-08建面97、120寬景陽光高層現已開放認籌，認籌交兩萬，享受開盤一個點的優惠。同時10.20-30日，桃源藝術中心開放，97，120高層樣板間開放，140洋房樣板間開放。2019-10-20桃源藝術生活館開放，建筑面

52、積約97、120和141的三個樣板間也將盛裝亮相。2019-10-28建面約97、120寬景陽光高層現已開放認籌， 只剩100組認籌席位 。認籌交2萬，享受開盤1個點的優惠！2019-11-091號樓、5號樓、9號樓97，120陽光高層開盤。2019-11-1489-131陽光高層認籌盛啟，11.16-11.30日，新客戶到訪即可領取精品大米一袋或食用油一桶。2019-11-18加推22號樓，5萬定金可直接落位。36號樓89、97、131現已開始認購。11月16-30日，新客戶到訪可領取大米一袋或食用油一桶。2019-11-23加推洋房25號樓（123）高層2號樓（89、120B1戶型）。提前

53、1天開始選房。2019-11-29加推6號樓央景樓座。認籌盛啟，認籌交五萬，享受開盤一個點的優惠。2019-12-07車主凡在私家車上，貼大家十里桃源定制車貼，約定時間內保持完好，即可享200元加油卡。2019-12-10加推認籌17號樓，成交均價7500元/主要節點：洋房于7月15日封頂，8月4日開始認籌，8月18日首次開盤。10月20日，生活藝術館與樣板間亮相。11月9日，高層正式開盤（前期于10月8日開始認籌）。競品分析 | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 銷售動態數據來源：http:/ | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 銷售情況高層面積段在售情況樓幢號層數邊套119-120 中間套8

54、9-97 中間套89-97 邊套119-120132層4144232層17221423332層31313131532層4475631層30292930732層31313131932層6151171732層313131312232層43253626層13111110總計171178171177119-120剩余348套總計626套未去化55.59%已去化44.41%89-97剩余349套總計626套未去化55.75%已去化44.25%從統計結果來看，119-120的戶型去化與89-97的戶型去化率基本持平洋房面積段在售情況樓幢號層數邊套141 中間套141 中間套123 邊套1233111層02

55、00樓幢號層數邊套123 中間套123 中間套123 邊套1233211層2374樓幢號層數邊套141 中間套141 中間套123 邊套1233311層1012樓幢號層數邊套123 中間套123 中間套123 邊套1233511層5642樓幢號層數？141邊套141387層1311樓幢號層數邊套123 中間套123 中間套123 邊套123397層2343樓幢號層數邊套141 中間套141 中間套141 邊套141517層2232123剩余48套總計160套未去化30.00%已去化70.00%141剩余9套總計86套未去化10.47%已去化89.53%從統計來看，141的戶型去化優于123從數

56、據統計分析上看，高層90左右產品與120左右產品的去化基本持平；洋房141的戶型去化率勝于123的戶型。數據來源：http:/ | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 銷售情況缺點1.玄關直面餐廳，局促且視覺感受不佳； 缺點2.進門必須穿過餐廳，擁擠凌亂，動線不流暢。 缺點4.主次臥緊鄰，互相干擾缺點3.書房門直面衛生間，心里感受差缺點5.儲物空間大大不夠119 3室2廳2衛2陽臺(高層)優點：三開間朝南，南北兩陽臺 競品分析 | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 戶型分析缺點1.玄關直面餐廳，局促且視覺感受不佳； 缺點2.進門必須穿過餐廳，擁擠凌亂，動線不流暢。缺點4.主次臥緊鄰，互相干擾缺點3.

57、除增加一個次臥以外，空間格局基本與119一致，舒適度沒有提高缺點5.儲物空間大大不夠131 4室2廳2衛2陽臺（高層）優點：三開間朝南，南北兩陽臺 競品分析 | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 戶型分析缺點1.玄關直面餐廳，局促且視覺感受不佳； 缺點2.進門必須穿過餐廳，擁擠凌亂，動線不流暢。缺點4.洗手間直面書房和次臥，感受差缺點5.儲物空間大大不夠141 4室2廳2衛2陽臺 (高層)優點：四開間朝南，南向陽臺加飄窗 缺點2.次臥遠離洗手間缺點2.進門必須穿過餐廳，擁擠凌亂，動線不流暢。缺點3.競品分析 | 十堰市場 | 大家十里桃源 | 戶型分析p十堰高價樓盤代表，云邸疊排132套，云廬合

58、院69套，總套數201套。p雲邸以新加坡Cluny Park Residence 公寓為藍本，外觀上大面積的使用落地玻璃，讓自然景色與房子更好的結合。并且此次現代疊排的外立面我們首次用金屬“鋁板”作為外立面，這在十堰也是首家。云廬主打江南合院，依近萬畝四方山公園，浙江綠城六和建筑規劃設計，是十堰首個純中式院落。開發商湖北翔龍房地產開發有限公司占地面積49300建筑面積84000容積率1.15綠地率30%產權70年建筑類別云邸現代城市疊排、云廬中式合院項目位置十堰市張灣區凱旋大道88號開盤時間2019年11月16日周邊配套生活周邊：四方新城生活館、486臺教育：機關幼兒園 東汽一中、東汽五中、東

59、汽六中、車城高中醫院：東風總醫院超市：中商百貨、工貿家電在售價格江南合院：4-5W/疊墅：下疊：15000左右 中疊：12000左右 上疊：13000左右面積區間江南合院：建筑面積約250-280的中式精裝宅院疊墅：A戶型：上疊182，四室兩廳三衛、屋頂露臺；中疊178，四室兩廳三衛；下疊172，四室三廳四衛B戶型：均165云廬云邸四方新城 云邸&云廬競品分析 | 十堰市場 | 四方新城 云邸&云廬2019.12.06132套疊排，已售102套，僅剩30套2019.11.16云邸（四方新城五期）開盤2019.05.18雲廬中式精裝樣板房及展示區對外開放2019.01.01雲廬展示中心（生活美學

60、館）開放2019.09雲邸165/185“大師樣板房”公開競品分析 | 十堰市場 | 四方新城 云邸&云廬競品分析 | 十堰市場 | 四方新城 云邸&云廬A戶型上疊A戶型中疊7A戶型下疊7競品分析 | 十堰市場 | 四方新城 云邸&云廬B戶型上疊65B戶型中疊65B戶型下疊65競品分析 | 十堰市場 | 四方新城 云邸&云廬兩個競品樓盤的均受到十堰高端客群關注，去化良好以生活居住為導向，主打高端改善競品分析 | 十堰市場 | 小結1.客源市場：以鄖縣為基礎，以十堰為主體2.產品建議：以聯排、疊排等類別墅型產品為主，增加小部分洋房平衡容積率，營造優于城區的生活環境3.價格建議：低于聯排、疊排、洋房類產品總價，等同于城區公寓總價市場研究 | 總結項目定位中國十堰中國十堰子胥湖生態新區人居生活樣板子胥湖生態新區人居生活樣板3規劃方案THANKS