1、09.8.14主要內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議09.8.14主要內容一、土地屬性分析一、土地屬性分析二、市場競爭分析及定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議二、市場競爭分析及定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估

2、算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議09.8.14土地屬性一、規劃與發展一、規劃與發展二、宗地基本情況二、宗地基本情況09.8.14鐵西新區和平區沈河區大東區皇姑區鐵西新區和平區沈河區大東區皇姑區渾南新區渾南新區于洪區于洪區蘇家屯區蘇家屯區東陵區東陵區宗地位置宗地位置面積面積人口人口經濟經濟市域面積市域面積建城區面積建城區面積常住人口常住人口戶籍人口戶籍人口GDGDP P二產比例二產比例人均可支配收入人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（平方公里）（平方公里）（萬人）（萬人）（萬人）（萬人）（億元）（億元）（%（%）（元（元/人）/人）12980347

3、762709385547.417295城市基本概況：城市基本概況：沈陽現轄九區一市三縣，全市占地面積沈陽現轄九區一市三縣，全市占地面積1.3萬1.3萬平方平方 公里，位居全國省級、副省級城市第七名，其中建城區面積公里，位居全國省級、副省級城市第七名，其中建城區面積347347平平 方公里;07年末，沈陽常住人口方公里;07年末，沈陽常住人口762762萬人，戶籍人口萬人，戶籍人口709709萬人，增長萬人，增長 速度每年約為速度每年約為1%1%；沈陽08年經濟總量；沈陽08年經濟總量38553855億，同比07年上漲億，同比07年上漲 16.5%16.5%； 2008年，沈陽城鎮家庭人均可支配

4、收入達2008年，沈陽城鎮家庭人均可支配收入達17295元，17295元，同比同比 07年上漲07年上漲18.41%18.41%。城市基本面向好，利于房地產投資。城市基本面向好，利于房地產投資。09.8.14中心城中心城區區以以舊城改舊城改造造為為主主金廊金廊金廊是沈陽城市發展金廊是沈陽城市發展 戰略中的核心概念。目前戰略中的核心概念。目前 已成為沈陽國際大都市的已成為沈陽國際大都市的 形象展示區。銀帶，既渾形象展示區。銀帶，既渾 河以及延渾河兩岸的景觀河以及延渾河兩岸的景觀 帶，目前已經建成了五座帶，目前已經建成了五座 主題公園以及若干娛樂設主題公園以及若干娛樂設 施，成為與金廊齊名的沈施，

5、成為與金廊齊名的沈 城風采展示區。城風采展示區。銀帶銀帶北北統統：建建立立以以現現代代化化農農業業為為主主的的產產業業新新區區東東優優：以以棋棋盤盤山山風風景景區區為為依依托托形形成成東東北北地地區區風風景景旅旅游游度度假假勝勝地地南南拓拓：新新城城區區、高高新新區區、物物流流區區為為概概念念的的大大渾渾南南地地區區。西西進進：老老城城區區產產業業西西遷遷形形成成以以商商貿貿、居居住住為為主主的的鐵鐵西西老老城城區區和和以以工工業業為為主主的的經經濟濟技技術術開開發發區區沈陽整體規劃理念沈陽整體規劃理念：優先進行三環內的舊城改造，形成金廊、銀：優先進行三環內的舊城改造，形成金廊、銀 帶為城市主

6、要風采展示區，兼顧以帶為城市主要風采展示區，兼顧以“東優西進南拓北統東優西進南拓北統”的規劃理的規劃理 念形成的四大發展空間念形成的四大發展空間。09.8.14沈陽功能規劃及皇姑區定位皇姑區的定位是教育人文區皇姑區的定位是教育人文區，是，是遼寧省行政中心區遼寧省行政中心區、文化教育強、文化教育強 區區，具有，具有優越的人居環境優越的人居環境，面積40.7平方公里，常住人口約80萬。，面積40.7平方公里，常住人口約80萬。新新興興工工業業區區新興商貿居住區新興商貿居住區教育人文區教育人文區現現代農代農業產業產業化業化示范示范基基地地汽車工業區汽車工業區傳統中心區商貿重點區傳統中心區商貿重點區高

7、高新新技技術術開開發發區區棋盤山風景旅游區棋盤山風景旅游區09.8.14皇姑區具有厚重的歷史文化底蘊，素有沈陽起源、清朝龍脈之稱；皇姑區具有厚重的歷史文化底蘊，素有沈陽起源、清朝龍脈之稱；省政府遼寧大 學舍利塔舍利塔北陵公園北陵公園宗 地宗 地新開河新開河皇姑區是沈陽歷史最為悠久的行政區，境內擁有皇姑區是沈陽歷史最為悠久的行政區，境內擁有1、距今7200年的新石器時期古文化遺址（新樂遺址）；1、距今7200年的新石器時期古文化遺址（新樂遺址）；2、始建于1643年的世界文化遺產清昭陵（北陵公園）；2、始建于1643年的世界文化遺產清昭陵（北陵公園）；3、始建于1044年的舍利塔；3、始建于10

8、44年的舍利塔；新樂遺址新樂遺址省政府北陵公園北陵公園舍利塔舍利塔北陵北陵新樂遺址新樂遺址09.8.14皇姑區規劃了6大功能區，宗地位于皇姑區規劃了6大功能區，宗地位于“區域總部及現代辦公區域總部及現代辦公”規劃區內規劃區內現代商貿中心區區域總部及現代辦公區航空新城現代裝備制造業服 務基地部隊用地長江街商業中心教育人文區宗地宗地省政府遼寧大 學省政府遼寧大學北行商圈北陵公園新樂遺址09.8.14金金廊廊北北段段省地礦局省地礦局項目位置項目位置沈陽北站沈陽北站北站商貿北站商貿中心中心北行商圈北行商圈省司法廳省司法廳省經委省經委省檢查院省檢查院省教育廳省教育廳省環保局省環保局省檔案館省檔案館省商業

9、廳省商業廳省審計廳省審計廳省僑務辦省僑務辦公室公室省國資委省國資委省工商管省工商管理局理局省質檢廳省質檢廳省環保局省環保局省糧食局省糧食局省安檢局省安檢局省旅游局省旅游局省知識產省知識產權局權局省國土廳省國土廳省公安廳省公安廳皇姑區是沈陽行政中心區皇姑區是沈陽行政中心區。宗地所在陵東板塊為宗地所在陵東板塊為“泛北金廊區域泛北金廊區域”，省，省 直機關聚集。遼寧省3大省級行政中心直機關聚集。遼寧省3大省級行政中心“省政府、省政協、省人大省政府、省政協、省人大”及省軍區均座及省軍區均座 落于此。另據統計，宗地周邊有23家落于此。另據統計，宗地周邊有23家省直機關聚集于此，約占全省省直機關總省直機關

10、聚集于此，約占全省省直機關總 數的50%，僅處級以上在職和離退休人員約2000人左右；數的50%，僅處級以上在職和離退休人員約2000人左右；宗地省軍區：約900米；宗地省政府：約1000米；宗地省政協：約1500米；宗地省人大：約1500米；宗地至4大省級行政機關的步行時間為5分鐘左右；省政協省政協省人大省人大省政府省政府省軍區省軍區09.8.14皇姑區是沈陽文化教育強區皇姑區是沈陽文化教育強區。區內擁有大、中專院校30余所；中小學 校60多所，其中省實驗中學（含高中、初中）、43中、120中學、11中、朝鮮一 中、虹橋中學、珠江五小、實驗小學均是遼寧省、沈陽市重點中小學，而。區內擁有大、中

11、專院校30余所；中小學 校60多所，其中省實驗中學（含高中、初中）、43中、120中學、11中、朝鮮一 中、虹橋中學、珠江五小、實驗小學均是遼寧省、沈陽市重點中小學，而省實驗 省實驗 中學是遼寧省升學率最高的高中中學是遼寧省升學率最高的高中。皇姑區是沈陽重點中小學分布最多的區之一； 中科院、省市科研院所30多個，新聞單位、文化團體近30個，是沈陽教育文化強 區；。皇姑區是沈陽重點中小學分布最多的區之一； 中科院、省市科研院所30多個，新聞單位、文化團體近30個，是沈陽教育文化強 區；中醫藥大中醫藥大學學項目位置項目位置航空工業航空工業學院學院中國刑警中國刑警學院學院遼寧大學遼寧大學虹橋中學虹橋

12、中學市委黨校市委黨校實驗中學實驗中學120中學中學43中學中學珠江五小珠江五小朝鮮一中朝鮮一中沈陽大學沈陽大學重點中、小學本科大學十一中學十一中學09.8.14皇姑區樂居指數居全市之首皇姑區樂居指數居全市之首。是唯一與市內五區中的三區實現搭接的行政 區，方便區域間人群遷徙；一、二環路橫穿區域方便東西通行；金廊縱向穿過區域方便 南北通行；擁有沈陽市傳統三大商圈之一的。是唯一與市內五區中的三區實現搭接的行政 區，方便區域間人群遷徙；一、二環路橫穿區域方便東西通行；金廊縱向穿過區域方便 南北通行；擁有沈陽市傳統三大商圈之一的“北行北行”商圈，購物便利；毗鄰沈陽最大的火 車客運站沈陽北站，方便外埠出行

13、；同時擁有城市天然氧吧之稱的商圈，購物便利；毗鄰沈陽最大的火 車客運站沈陽北站，方便外埠出行；同時擁有城市天然氧吧之稱的“北陵公園北陵公園”及1877年 開鑿的北運河及1877年 開鑿的北運河“新開河新開河”，人居環境十分優越；，人居環境十分優越；鐵西和平沈河大東北行北行沈陽北站沈陽北站北 陵二環路二環路一環路一環路新開河新開河金廊金廊09.8.14地鐵2號線開通時間：2010年底地鐵2號線開通時間：2010年底宗地宗地09.8.14地鐵開通，銷售利好地鐵開通，銷售利好。宗地距北陵地鐵出口約700米，項目首期 開盤時間為2010年6月份，基本與地鐵開通時間契合，地鐵的開通 無疑對項目銷售是一種

14、利好；。宗地距北陵地鐵出口約700米，項目首期 開盤時間為2010年6月份，基本與地鐵開通時間契合，地鐵的開通 無疑對項目銷售是一種利好；松山路站新樂遺址站陵西站北陵站崇山路站岐山路站700米700米宗地宗地09.8.14獲取宗地可鞏固沈陽公司城北布局獲取宗地可鞏固沈陽公司城北布局。從沈陽公司戰略布局來看，沈 陽公司一直將城北與城南作為重要戰略基地，08年底，四季花城基本售罄，沈陽 公司城北戰略地位需要進一步鞏固，本案位于皇姑區1-2環區間的陵東板塊，獲 取該項目可進一步完善萬科城北片區布局；從沈陽公司戰略布局來看，沈 陽公司一直將城北與城南作為重要戰略基地，08年底，四季花城基本售罄，沈陽

15、公司城北戰略地位需要進一步鞏固，本案位于皇姑區1-2環區間的陵東板塊，獲 取該項目可進一步完善萬科城北片區布局；在建項目已建項目在建項目已建項目HG-TY項目項目09.8.14土地屬性一、規劃與發展一、規劃與發展二、宗地基本情況二、宗地基本情況09.8.14項目基礎信息表：項目基礎信息表：項目位置行政區皇姑區地段項目位置行政區皇姑區地段1-2環區間占地面積代征地面積計容積率建筑面積可售面積環區間占地面積代征地面積計容積率建筑面積可售面積96516凈地面積凈地面積47674住宅面積住宅面積91898小計小計47674非住宅面積非住宅面積4618 容積率容積率2辦公樓辦公樓0商業商業2079 地價

16、測算地價總額地價測算地價總額1.6億車庫（不含地下）億車庫（不含地下）2539不可售面積不可售面積1561測算土地單價測算土地單價3356元元/平平小計小計98077 不計容積率建筑面積可售面積不計容積率建筑面積可售面積7424測算樓面地價測算樓面地價1678元元/平平不可售面積不可售面積5232小計小計12656 土地使用權歸屬沈陽體育學院，土地使用權歸屬沈陽體育學院，2007年，軍澤房地產公司與體院簽訂轉讓協議，年，軍澤房地產公司與體院簽訂轉讓協議，2008年大 連華融獲取軍澤公司北地塊處置權，宗地尚未掛牌；土地規劃用途居住商業轉讓方式項目毛地摘牌年大 連華融獲取軍澤公司北地塊處置權，宗地

17、尚未掛牌；土地規劃用途居住商業轉讓方式項目毛地摘牌09.8.14宗地四至：宗地四至：陵東街泰山路宗地東北側現狀住宅宗地內現狀宗地南測北北宗地西側宗地西側：泰山路（雙向4車道）； 宗地東側宗地東側：陵東街（雙向4車道）；宗地南側宗地南側：目前已拆遷為凈地； 宗地東北側宗地東北側：現狀住宅；本 案本 案北陵公園北陵公園約150米約150米宗地西側沿泰山路看北陵公園宗地西側沿泰山路看北陵公園150米150米觀景面觀景面09.8.14勞動公園百鳥公園北塔公園萬泉公園萬柳塘公園科普公園南湖公園中山公園青年公園八一公園碧塘公園北陵公園北陵公園長青公園盤點沈陽2環內具有規模（市內五區）的城市公園，總計13個

18、，皇姑區的北陵公園是沈陽市內最大的生態公園北陵公園全市絕無僅有北陵公園全市絕無僅有。公園始建于1643年公園始建于1643年，占地面積330萬平，占地面積330萬平，約為，約為 二環城區范圍內其他公園占地面積總和的1.2二環城區范圍內其他公園占地面積總和的1.2倍，近7倍于沈陽第二大城市公園倍，近7倍于沈陽第二大城市公園 “南湖公園南湖公園”（48萬平）；（48萬平）；沈陽城市公園統計本本 案案09.8.14地處天柱山支脈，占據沈陽地理至高點，2004年7月 入選世界文化遺產名錄小橋流水小橋流水清代遺留的皇殯貴地，上風上水，皇家風水寶地，06年 當選最值得外賓游覽的中國50個景點之一古老建筑與

19、現代游園完美結合現存古松2000余棵，松齡達300多年，搖曳挺 拔，參天敝日，被譽為沈陽天然“氧吧”、城市 “綠肺”！北陵公園被譽為沈陽北陵公園被譽為沈陽“天然氧吧天然氧吧”、城市、城市“綠肺綠肺”、“風水寶地風水寶地”09.8.14地上及地下狀況：地上及地下狀況： 宗地目前地上物為沈陽體育學院操場（該操場屬于文物，目前合作方正在運作該操場的 宗地目前地上物為沈陽體育學院操場（該操場屬于文物，目前合作方正在運作該操場的 搬遷），搬遷），宗地東南角有2棟辦公樓已搬遷未拆除，宗地內并無水渠、高壓線等影響后期開 宗地東南角有2棟辦公樓已搬遷未拆除，宗地內并無水渠、高壓線等影響后期開 發的不利因素發的

20、不利因素； 宗地地下無管線、地下電纜、暗渠、地下建筑等影響項目開發的不利因素宗地地下無管線、地下電纜、暗渠、地下建筑等影響項目開發的不利因素。宗地西北測跑馬場角樓宗地東北側宗地西南側原體育學院西門宗地南邊界1宗地南邊界2宗地東南側09.8.14宗地周邊大市政管網配套宗地周邊大市政管網配套：宗地周邊大市政管網配套齊全，各類管網均可通過宗地東側宗地周邊大市政管網配套齊全，各類管網均可通過宗地東側“陵東 陵東 街街”接入接入。低壓煤氣， =300mm給水， =200mm輸水， =1000mm污水， =500mm雨水， =1200mm供暖，630*2電器煤氣泰山路泰山路陵陵東東街街宗地周邊管網分布示意

21、圖09.8.14宗地交通狀況：宗地交通狀況：宗地周邊道路通達性較好、公共交通系統發達、 距離地鐵2號線北陵站出口約700米；宗地周邊道路通達性較好、公共交通系統發達、 距離地鐵2號線北陵站出口約700米；北行 商圈五愛 商圈沈陽站沈陽北站中街商圈北行 商圈五愛 商圈沈陽站沈陽北站中街商圈地鐵2號線（北陵站）體育學院周邊公交線1）公交系統：宗地東側為 原沈陽體育學院公交站， 公交線路發達，有多達10 條公交線路（338、205、 210、220、227、231、242、 245、265、800）可方便到 達沈陽各大商圈、沈陽站、 沈陽北站；2）宗地出行主要依靠交通 方式：a公交線路豐富，可依靠

22、公共交通出行；b 道路通達性較好，可通 過泰山路自駕車1分鐘即可 到 達 金廊北段（北陵大 街），方便東西、南北通 行；3）宗地距地鐵2號線北陵 站出口約700米；地鐵的開 通更加方便了項目出行；宗地宗地09.8.14宗地配套宗地配套：毗鄰北陵公園，景觀資源優越，距離第四醫院500 米，周邊有滿足日常生活的商業配套；毗鄰北陵公園，景觀資源優越，距離第四醫院500 米，周邊有滿足日常生活的商業配套；商業配套：生活商業豐富，陵東街、 銀山路周邊商業網點密 集；距離皇姑北行商圈 約3公里； 醫療配套：宗地周邊便利的就醫地 點主要是距宗地500米左 右的北陵醫院、市第四 醫院，另外經泰山路至 一環路周

23、邊分布有遼寧 中醫、兒童醫院； 文體配套：項目周邊主要的教育資 源有遼寧文化藝術學校 及一環路周邊的旅游學 校、中醫學院；商業網點、生活配套分布區北陵醫院遼寧中醫兒童醫院北陵公園市第四醫院遼寧文化藝術學校旅游學校遼寧省中醫學院沈陽賓館陵東街銀山路宗地宗地09.8.14片區存量土地：片區存量土地：北陵周邊存量土地極為有限，臨近公園的存量土 地僅存本案、航院地塊及上崗子地塊，航院因地價及規模原因近期 出讓可能性較低，上崗子地塊因涉及拆遷和大面積綠地調整，出讓 時間不定。北陵周邊存量土地極為有限，臨近公園的存量土 地僅存本案、航院地塊及上崗子地塊，航院因地價及規模原因近期 出讓可能性較低，上崗子地塊

24、因涉及拆遷和大面積綠地調整，出讓 時間不定。【說明】北陵周邊存量：【說明】北陵周邊存量：1、航院地塊：占地25萬平，容 積率2.5，我司前期跟蹤地塊， 樓面地價2200元/平，受價格及 規模影響，近期出讓的可能性較 低，同時航院地塊位置距離宗地 約3.5公里，未來與本案競爭關 系較弱。2、上崗子地塊：我司前期跟蹤地塊，占地45萬 平，因涉及大量拆遷及大面積綠 地調整，土地出讓時間不定；北陵公園宗地宗地未來可供應土地儲備資源分布航院上崗子北 陵北 陵09.8.14周邊可比地價:周邊可比地價:橫向對比北陵公園周邊成交土地，越為臨近北陵公 園的土地價值越高，與07年成交的泰昇地塊，宗地樓面地價較低。

25、橫向對比北陵公園周邊成交土地，越為臨近北陵公 園的土地價值越高，與07年成交的泰昇地塊，宗地樓面地價較低。參考地塊占地容積率成交時間成交總價（萬元）土地單價（元/平） 樓面單價 （元/平）泰山路11號5.41107年6月478325002500泰昇地塊4.13407年11月3080674521863銀山路66號4.92308年6月2092742471416本案4.7721447733601680銀山路66號銀山路66號泰山路11號泰山路11號泰昇地塊泰昇地塊北陵公園北陵公園宗地宗地參考地塊參考地塊進展方面進展方面泰山路11號與本案同屬體育學院校區，08年軍澤已摘牌，一直未 開工；目前軍澤公司擬

26、為部隊定向開發住宅，但未最 終確定，我司仍有機會參與。泰昇地塊該地塊07年11月由香港泰昇公司獲取，目前項目已拆 遷完畢，正在進行土地相關手續報批及前期策劃，目 前具體規劃方案未定，后續重點關注；銀山路66號目前已為凈地， 尚未開盤，預計09年下半年上市，開 發商為本地開發商華海開發公司，實力一般；09.8.14土地屬性判斷土地屬性判斷：“a+土地屬性a+土地屬性”，“金色類土地金色類土地”，具備打造優質項 目的基本素質具備打造優質項 目的基本素質 金廊北段，1-2環區間，毗鄰沈陽最大生態公園北陵公園；+= 周邊道路通達，公交線路豐富，距離地鐵北陵車站約700米； 宗地周邊各類生活配套完善；

27、省直機關聚集區，傳統的高檔居住區； 板塊內土地存量有限，北陵東絕版地塊；+A+土地屬性，金 色類土地，具備 打造優質項目的 基本素質09.8.14主要內容一、土地屬性分析一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位二、市場競爭分析及項目定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議09.8.14項目立面風格示意項目立面風格示意強調水平線條，有質感的面磚材料，顏色柔和。頂部作適當處理，弱化尺度感。同時給

28、人以“內斂大氣”的感覺強調水平線條，有質感的面磚材料，顏色柔和。頂部作適當處理，弱化尺度感。同時給人以“內斂大氣”的感覺09.8.14入口示意入口示意09.8.14林蔭路示意林蔭路示意09.8.14圍墻示意圍墻示意09.8.14生態節能住宅（意向）生態節能住宅（意向）本案定位為北陵公園旁低密度舒適性住宅，具備打造生態節能住宅的基 本條件。除目前沈陽公司已實施的外墻外保溫、三玻塑鋼窗、地熱采暖等幾 項措施外，項目未來會考慮以下措施來打造生態節能型住宅。集中太陽能熱水系統集中太陽能熱水系統沿街及首層設置隔音防盜卷簾沿街及首層設置隔音防盜卷簾居室明衛采用中空節能窗居室明衛采用中空節能窗滲水磚鋪裝地面

29、滲水磚鋪裝地面中水利用技術中水利用技術太陽能庭院燈太陽能庭院燈房間分室溫度控制房間分室溫度控制住宅新風系統住宅新風系統09.8.14生態節能住宅（意向）生態節能住宅（意向）集中太陽能熱水系統集中太陽能熱水系統太陽能庭院燈太陽能庭院燈沿街及首層設置隔音防盜卷簾沿街及首層設置隔音防盜卷簾居室明衛采用中空節能窗居室明衛采用中空節能窗住宅新風系統住宅新風系統09.8.14項目開發節奏項目開發節奏首期開發：二期開發：首期開發：二期開發：土地獲取土地獲取2009-8-5備注：備注： 一期開工面積 53537平； 4棟17層高層、4棟 多層電梯洋房； 2010年6月開盤銷 售，當年銷售面積 41200平；

30、2011年銷售8708 平；首期開工時間首期開工時間2009-8-30四證獲取時間四證獲取時間2009-10-25預售許可證預售許可證2010-5-15開盤時間開盤時間2010-6-1入住入住2010-12-25四證獲取時間四證獲取時間2009-11-15備注：備注： 二期開工面積 48703平； 6棟17層高層，2 棟多層電梯洋房 ；2010年銷售3629 平，2011年銷售 45074平，項目售 罄；二期開工時間二期開工時間2010-3-1預售許可證預售許可證2010-9-15開盤時間開盤時間2010-10-20入住入住2011-12-30凈地泰山路泰山路陵東街陵東街一 期一 期一 期一

31、期二 期二 期北陵公園北陵公園09.8.14主要內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位三、項目初步規劃及開發節奏三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議09.8.14供不應求、大戶型產品稀缺供不應求、大戶型產品稀缺1、皇姑東部缺乏高品質產品，同時整個北部城 區缺乏舒適性大戶型產品供應；2、皇姑區土地供應缺乏，市場需求旺盛，連續 兩年供不應求；項目定位推導：項目定位推導：結合

32、客戶、土地屬性及市場等幾方面因 素，推導本項目定位。結合客戶、土地屬性及市場等幾方面因 素，推導本項目定位。充分發揮景觀資源優充分發揮景觀資源優 勢，提供再次改善產勢，提供再次改善產 品，贏得再改市場機會品，贏得再改市場機會 較大較大客戶土地產品A+的土地屬性A+的土地屬性1、擁有絕無僅有的景觀優勢，西北 側150米直面公園 景觀；2、各類配套均好宗地周邊高收入人群聚集，改宗地周邊高收入人群聚集，改 善需求旺盛善需求旺盛；宗地周邊客戶購買力強、大戶 型需求旺盛，且基數龐大；結合市場情況結合市場情況09.8.14沈陽整體市場及未來預測：沈陽整體市場及未來預測：0708年沈陽住宅成交量均超過100

33、0萬 平，按照集團提供的模版進行預測，沈陽市場預計未來幾年成交量 0708年沈陽住宅成交量均超過1000萬 平，按照集團提供的模版進行預測，沈陽市場預計未來幾年成交量 保持在1000萬平左右保持在1000萬平左右，相對較為平穩，成交量波動較小，價格穩步 增長。受供應量較大影響，未來庫存壓力較大。，相對較為平穩，成交量波動較小，價格穩步 增長。受供應量較大影響，未來庫存壓力較大。歷年成交價格分析及預測29943048311032223382347435453651200025003000350040002003200420052006200720082009E 2010E歷年庫存面積分析及預測6

34、6749256764384110351355165505001000150020002003200420052006200720082009E 2010E注：具體的分析方法請參考按照集團模版完成的沈陽住宅市場初探沈陽住宅市場初探（081231）1,4001,3001,3321,3511,0597366496481,1009809848607074342010E20052006200720082009E1,0751,153成交面積20042003供應面積歷年供求面積分析與預測23.6415.1621.22118.550.0586.1671.4106.9232.8224.44167.85141.1

35、133.5528.2127.17131.2631.31104.38157.88192.49219.5581.2235.08108.6644.718.4247.0590.89135.32142.11139.95157.43248.179.71112.2296.391.140.630.340.60.771.531.041.591.170.311.524.280.420.70.740.810.51.072.142.041.020.862.281.20.540.520.640.871.871.741.812.171.150.971.150.8306010602060306040605060606070

36、6080609061006110612070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812供應供應面積面積(萬平萬平米米)成交成交面積面積（萬平萬平米米）供銷供銷比比06-08年月度供求變化分析圖歷年成交價格分析及預測29943048311032223382347435453651200025003000350040002003200420052006200720082009E 2010E歷年庫存面積分析及預測66749256764384110351355

37、165505001000150020002003200420052006200720082009E 2010E23.6415.1621.22118.550.0586.1671.4106.9232.8224.44167.85141.1133.5528.2127.17131.2631.31104.38157.88192.49219.5581.2235.08108.6644.718.4247.0590.89135.32142.11139.95157.43248.179.71112.2296.391.140.630.340.60.771.531.041.591.170.311.524.280.420.

38、70.740.810.51.072.142.041.020.862.281.20.540.520.640.871.871.741.812.171.150.971.150.83060106020603060406050606060706080609061006110612070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812供應供應面積面積(萬平萬平米米)成交成交面積面積（萬平萬平米米）供銷供銷比比09.8.14宗地競品少、競爭關系弱。宗地競品少、競爭關系弱。

39、目前皇姑在售項目約49個，庫存超過1萬平的項目較少，且與宗地距離較遠,與本案競爭關系較弱。目前皇姑在售項目約49個，庫存超過1萬平的項目較少，且與宗地距離較遠,與本案競爭關系較弱。項目名稱項目名稱08年底庫存面積（萬平）08年底庫存面積（萬平）說明說明海德公園2.5沈陽綠城開發，與項目緊鄰，產品品質一般，目前尾盤銷售階段，09年將售磬，未來與項目不存在競爭西堤國際5.4沈陽金基開發，項目位于塔灣地區，與項目位置較遠，120平以下一房和兩房產品為主，與項目不存在明顯競爭經典生活1.3沈陽錦聯地產開發，項目位于皇姑主要商圈北行地區，目前在售產品以小面積精裝產品為主，與我司項目定位不同，因此不存在明

40、顯競爭本案本案西堤國際西堤國際經典生活經典生活海德公園海德公園怡林名門怡林名門 目前皇姑市內核心區域庫 存較大項目主要是海德公園、海德公園、 西堤國際、陽光上品和經典西堤國際、陽光上品和經典 生活；生活； 我司項目東側為沈陽華海 開發的怡林名門項目，但并 未開盤，具體產品不祥，有 待后期持續跟蹤陽光上品陽光上品09.8.14 皇姑區在售產品較少，主要分布在陵東、陵西、北行、塔灣四個板塊； 陵西板塊目前產品供應集中在北部，與塔灣板塊定位相同，集中在價格較低的首置首改產品； 北行板塊受商圈影響，單塊土地面積較小，項目供應多小戶型產品。陵東板塊是皇姑區核心板塊之一陵東板塊是皇姑區核心板塊之一，年成交

41、量占皇姑區的，年成交量占皇姑區的1/3，由于靠近北陵公 園，省直機關、企事業單位聚集，人居環境優越，主要客戶群體購買力較強，主 流客戶來源于皇姑本區域，部分來自沈河、和平北部。，由于靠近北陵公 園，省直機關、企事業單位聚集，人居環境優越，主要客戶群體購買力較強，主 流客戶來源于皇姑本區域，部分來自沈河、和平北部。陵東板塊陵西板塊北行板塊塔灣板塊陵東板塊陵西板塊北行板塊塔灣板塊09.8.1408年下半年各面積段消化套數(套)08年下半年各面積段消化面積(萬平)2,1419,52729,01531,47428,18113,4784,63990-100 100-120120-150150-18018

42、0以上118,453總面積60以下60-901157219291289180851,132 近年來，板塊二環內大戶型產品供應匱乏，需求逐漸向二環外擴散，例如位于二環外的城建北尚客戶仍主要來自于皇 姑本區域； 由于皇姑區是省級政府機關、高校、醫院、大型企事業單位聚集地，其中高層人群對于150-180平的大面積產品存在著 較大的需求。注：按照沈陽市場的情況，沈陽公司產品線劃分的標準為90平以下并且總價在40萬以下的產品為首置產品，90-144平、總價在40-80萬的產品為首改產 品，80萬以上為再改產品，單價在8000元/平以上的為高檔了類產品陵東板塊受限于產品供應，90-150平產品是08年下半

43、年成交主 力,160平以上舒適大戶型產品供應較少。陵東板塊受限于產品供應，90-150平產品是08年下半年成交主 力,160平以上舒適大戶型產品供應較少。09.8.14目前宗地所在陵東板塊內在售項目僅有2個，且均為本地開發商開發，產品品質一般，受供應限制，90目前宗地所在陵東板塊內在售項目僅有2個，且均為本地開發商開發，產品品質一般，受供應限制，90140平首改類產品是2項目的成交主力。140平首改類產品是2項目的成交主力。海德公園海德公園陽光上品陽光上品體育學院體育學院 目前板塊內在售項目僅有兩個，分別是陽光上品、 海德公園，均為本土開發商 海德公園尾盤銷售，即將售罄，09年將消化完畢， 與

44、項目競爭較弱 陽光上品是目前板塊內部主力銷售項目，08年7月上 市，以90-135平高層、小高產品為主，目前銷售量約 為130套； 板塊內項目基本以首改產品為主，并且產品品質一 般，版塊內缺乏品牌開發商的品質社區；項目名稱08年成交面積主要成交面積主要成交產品主力成交單價/總價預計09年成交 面積09年年底庫存可售海德公園6.5萬92-101多層、小高層、高層5300-5800/50-602.5萬平（尾貨）0126-140高層5300/65-75陽光上品1.2萬90-135高層、小高5600-6200/55-854萬平7.809.8.14政府機關處級干部，后小太陽（孩子上初中）：政府機關處級干

45、部，后小太陽（孩子上初中）：生活特征：3口人現住北陵周邊；平時活動基本客廳；工作很忙，回家希 望能有健身的地方；書房利用率高，希望2025平，南向采光好；認為 衣帽間、儲藏室應該有；希望再同一園區里給父母再買1套100平房子。政府機關副廳級干部，空巢（孩子國外上政府機關副廳級干部，空巢（孩子國外上 大學）：大學）：生活特征：2口人現住北行附近，孩子偶爾回 國；性格開朗，喜歡召集朋友來家里聚會，希 望客廳大點，有獨立的大衣帽間；客廳要與餐 廳分隔開；儲藏間需求強烈。政府機關正廳級干部，空巢期（現已退政府機關正廳級干部，空巢期（現已退 休，孩子也已獨立）：休，孩子也已獨立）：生活特征：老兩口住金色

46、家園，孩子均已獨 立；希望主臥、客廳要開間大，敞亮；希望有 大儲藏間；對獨立洗衣房滿意；不需要健身房。需求情況需求情況總面積需求：總面積需求：160180平，部分會同一園區給父母再買1套100平2房產160180平，部分會同一園區給父母再買1套100平2房產 品。品。功能需求：功能需求： 1主臥1次臥1書房1廚房2廳2衛1大儲藏間1北1主臥1次臥1書房1廚房2廳2衛1大儲藏間1北 陽臺，主臥衣帽間適度放大。陽臺，主臥衣帽間適度放大。空間大小：空間大小：客廳客廳開間5米左右；主臥只放大床、衣柜、梳妝臺即可；開間5米左右；主臥只放大床、衣柜、梳妝臺即可；次臥次臥 一般為孩子房間，能放1一般為孩子房

47、間，能放1.5米床，書桌、小衣柜；.5米床，書桌、小衣柜；儲藏間儲藏間希望能大點；基本希望能大點；基本 都是1個人做飯，都是1個人做飯，廚房廚房不用太大；不用太大；餐廳餐廳要與客廳有分割，能放置6人桌；要與客廳有分割，能放置6人桌；衛衛 生間生間放置單槽水盆、淋浴、馬桶；放置單槽水盆、淋浴、馬桶；主衛主衛希望有放普通浴缸的地方。希望有放普通浴缸的地方。朝向需求：朝向需求：客廳必須南向，即使北向有稀缺景觀；主臥南向。客廳必須南向，即使北向有稀缺景觀；主臥南向。建筑形式：建筑形式：對于高層抗性較大，喜歡帶電梯的多層。對于高層抗性較大，喜歡帶電梯的多層。價格接受度：價格接受度：7000左右比較合理，

48、如果看到產品能接受更高的價格7000左右比較合理，如果看到產品能接受更高的價格。居住習慣：居住習慣：比較注重隱私，要環境安靜，居住人群單一、素質高。比較注重隱私，要環境安靜，居住人群單一、素質高。客群1：客群1：政府機關處級以上公務員：主力客群處于空巢期或子女即政府機關處級以上公務員：主力客群處于空巢期或子女即 將進入大學，具有較強購買力，主力需求:1主臥1次臥1書房，將進入大學，具有較強購買力，主力需求:1主臥1次臥1書房， 儲藏空間和家政空間對其有吸引力儲藏空間和家政空間對其有吸引力購購 買買 關關 注注 度度物業、開發商品牌物業、開發商品牌房間舒適性、使用功能房間舒適性、使用功能醫療、交

49、通配套醫療、交通配套與父母或子女同一個園區（與父母或子女同一個園區（2套）套）價格、學校價格、學校12309.8.1412私營業主單身階段：私營業主單身階段：生活特征：1人現住金色家園，有保姆照料日常生活；從事 文化娛樂出版行業，酷愛畫畫；平時喜歡游泳， 不喜歡召集朋友來家聚會；崇拜西方的生活方 式，認為客廳是交流的空間，應該有單獨空間作 影視房、棋牌室；主臥面積一定要大，空間開闊 單只放床和衣柜；書房應該帶有會客功能；獨立 儲藏間放置個人物品。私營業主小太陽（2個孩子，最小的孩子私營業主小太陽（2個孩子，最小的孩子 6歲以下）：6歲以下）：生活特征：4口人現住八王寺附近，目前為全職太太照顧

50、兩個孩子；父母兩人在同一園區居住，幾乎 每天去母親家吃飯，餐廳正常大小即可；很 少在家里聚會，對現有5。4開間客廳滿意； 空閑逛街、購物、唱K；希望有大洗衣房；希 望有大儲藏間放置衣服。需求情況需求情況客群2：客群2：私營業主：主力客群處于小太陽或后小太陽階段，購買力私營業主：主力客群處于小太陽或后小太陽階段，購買力 強，主力需求：3房強，主力需求：3房1主臥1次臥1書房1衣帽間/儲藏1主臥1次臥1書房1衣帽間/儲藏 間，或4房間，或4房1主臥2次臥1書房1衣帽間/儲藏間。1主臥2次臥1書房1衣帽間/儲藏間。購購 買買 關關 注注 度度物業、開發商品牌物業、開發商品牌園區環境園區環境市內交通便

51、利地段市內交通便利地段房間舒適性、使用功能房間舒適性、使用功能價格價格總面積需求：總面積需求：160180/三房，180240平/160180/三房，180240平/四房。四房。功能需求：功能需求： 1主臥1或2個次臥1書房+1廚房2廳2衛1儲藏間1主臥1或2個次臥1書房+1廚房2廳2衛1儲藏間四房客戶需要兩個等同標準的次臥，對應兩個子女；四房客戶需要兩個等同標準的次臥，對應兩個子女；空間大小：空間大小：客廳客廳開間5開間5.5-6米左右；.5-6米左右；主臥主臥只放大床、衣柜即可，開間不只放大床、衣柜即可，開間不 能太小；能太小；次臥次臥一般為孩子房間，大小要求不高，家里一般不住客人；基一般

52、為孩子房間，大小要求不高，家里一般不住客人；基 本自己不做飯，本自己不做飯，廚房廚房不用太大；不用太大；餐廳餐廳要與客廳有分割，能放置6人桌；要與客廳有分割，能放置6人桌； 主衛主衛放置1米左右長水盆、馬桶、小便池、條形大浴缸、淋浴、小窗；放置1米左右長水盆、馬桶、小便池、條形大浴缸、淋浴、小窗； 次衛次衛放置單槽水盆、馬桶、小便池、淋浴、洗衣機。放置單槽水盆、馬桶、小便池、淋浴、洗衣機。朝向需求：朝向需求：客廳希望南向，如果北向有稀缺景觀可考慮。客廳希望南向，如果北向有稀缺景觀可考慮。建筑形式：建筑形式：對于高層抗性較大，喜歡帶電梯的多層；偏向購買1層帶對于高層抗性較大，喜歡帶電梯的多層；偏

53、向購買1層帶 花園房子。花園房子。價格接受度：價格接受度：單價70008000可接受，如果產品好可接受更高價格。單價70008000可接受，如果產品好可接受更高價格。09.8.1412大學教授孩子三代（孩子9歲，現與岳父岳大學教授孩子三代（孩子9歲，現與岳父岳 母同住）：母同住）：生活特征：5口人現住省政府大院；在沈陽有多處房產；考 慮在附近購買150160平，3口人獨立生活；希 望有大客廳，開間4.5米左右；臥室不要太大。 對于房間沒有太多特殊需求，滿足廳、臥室、廚 房即可。干部子女老年三代（孩子上小學，與公干部子女老年三代（孩子上小學，與公 婆同住）：婆同住）：生活特征：5口人現住北陵政府

54、小區（武功山小區），丈 夫原為公務員，現兩口自己做裝飾材料生 意；現園區不好、沒有物業，考慮換房，打 算在同一個園區買2套分開住，一套160左右 三房，一套100兩房。需求情況需求情況客群3：客群3：干部子女、教師、醫生：主力客群處于小太陽或后小太干部子女、教師、醫生：主力客群處于小太陽或后小太 陽階段，價格承受能力較強，主力需求：1主臥1次臥+1書房。陽階段，價格承受能力較強，主力需求：1主臥1次臥+1書房。購購 買買 關關 注注 度度房間舒適度房間舒適度物業物業認同北陵地段認同北陵地段價格價格開發商品牌開發商品牌總面積需求：總面積需求：160平左160平左右右。功能需求：功能需求： 1主臥

55、2X（1次臥1書房/2次臥）+1廚房2廳2衛1主臥2X（1次臥1書房/2次臥）+1廚房2廳2衛 1狹長衣帽間1北陽臺;1狹長衣帽間1北陽臺;空間大小：空間大小：客廳客廳開間4開間4.5米以上；.5米以上；主臥主臥只放大床、衣柜、梳妝臺；只放大床、衣柜、梳妝臺；次次 臥臥一般為孩子房間，大小要求不高；基本都是1個人做飯，一般為孩子房間，大小要求不高；基本都是1個人做飯，廚房廚房不用不用 太大；太大；餐廳餐廳要與客廳有分割，能放置6人桌；要與客廳有分割，能放置6人桌；主衛主衛放置單槽水盆、馬放置單槽水盆、馬 桶、能放浴缸的地方；桶、能放浴缸的地方；次衛次衛放置單槽水盆、馬桶、淋浴、洗衣機。放置單槽

56、水盆、馬桶、淋浴、洗衣機。朝向需求：朝向需求：客廳必須南向，即使北向有稀缺景觀；主臥南向。客廳必須南向，即使北向有稀缺景觀；主臥南向。建筑形式：建筑形式：偏向購買多層，高層也能接受。偏向購買多層，高層也能接受。價格接受度：價格接受度：60007000左右認為可接受。60007000左右認為可接受。09.8.14全市范圍來看，公園導向住宅具有突出的溢價能力全市范圍來看，公園導向住宅具有突出的溢價能力。從沈陽高端再 改市場發展分析，公園導向產品市場機會明顯，擬定位宗地項目為 公園導向，由于北陵公園為沈陽市民認可的風水寶地、且人文景觀 資源豐富，可以獲得較高的溢價能力。從沈陽高端再 改市場發展分析，

57、公園導向產品市場機會明顯，擬定位宗地項目為 公園導向，由于北陵公園為沈陽市民認可的風水寶地、且人文景觀 資源豐富，可以獲得較高的溢價能力。類別價格區間評級中央公園導向70007500較高極致景觀導向70008000高地段產品導向60007600(扣除裝修)中類別價格區間評級中央公園導向70007500較高極致景觀導向70008000高地段產品導向60007600(扣除裝修)中沈陽高端再改市場分類： 中央公園型代表項目：地王國際花園，北側臨青年公園，產品立面簡單、戶型中庸，占據地段和青年公園兩大優勢， 上市銷售速度極快； 極致景觀型代表項目：東方威尼斯，南側臨渾河，除景觀外產品無任何特色，但一線

58、河景房上市迅速消化； 地段產品型代表項目：五里河大廈，位于五里河中心區域，占據沈陽門戶位置，配以高標準裝修，售價遠高于同期其 他產品。09.8.14項目定位為高品質舒適再改產品項目定位為高品質舒適再改產品。北陵公園旁，景觀資源優越，交通便 利，配套齊全，政府、高校、醫院、大型企事業單位聚集，客戶購買力強，結 合市場和區位條件，項目定位高品質舒適型再改。北陵公園旁，景觀資源優越，交通便 利，配套齊全，政府、高校、醫院、大型企事業單位聚集，客戶購買力強，結 合市場和區位條件，項目定位高品質舒適型再改。項目機會項目難點項目機會項目難點最終定位最終定位北陵公園旁高品質再改產品，低密度舒適性品牌社區北陵

59、公園旁高品質再改產品，低密度舒適性品牌社區1、土地屬性方面：1、土地屬性方面： 位于皇姑核心區域，緊鄰北陵公園，獨享資源優勢 緊鄰地鐵出口，周邊道路交通發達，成熟生活區，各項 配套設施齊全；2、客戶方面2、客戶方面：周邊政府、醫院、學校、大型企事業單位 聚集，購買力強；3、市場方面3、市場方面：片區供不應求趨勢明顯，板塊缺乏高品質 舒適型產品供應1、規劃方面1、規劃方面：51米限高，影響容積率； 地塊三角形狀，緊鄰馬路，存在一定的噪聲干擾；2、不利因素2、不利因素： 周邊現有住宅，影響未來產品布局產品構成產品構成品類品類產品線產品線產品比例產品比例戶數戶數說明說明180平多層G2再改33%18

60、0 戶型創新的多層稀缺產品160平高層55%306 舒適性產品，西側5棟一線景觀100平高層首改12%68東側土地屬性較差區域補充產品，同時滿足此類客戶為父母或 子女在園區內買小面積產品的需求產品構成產品構成09.8.14項目價格定位項目價格定位10年首期上市高層為清水產品，10年高層整體均價7000元/平多層產品含1300精裝修，均價9500元/平。 萬科品牌優勢明顯； 景觀資源優勢明顯； 多層產品稀缺；考慮因素項目產品組合考慮因素項目產品組合北陵公園旁再改產品為主北陵公園旁再改產品為主 ，低密度舒適性、高品位品牌社區，低密度舒適性、高品位品牌社區項目在2010年2季度上市，多層產品入市價格

61、約項目在2010年2季度上市，多層產品入市價格約9500元/平（9500元/平（含裝含裝 修修），舒適型高層產品(，舒適型高層產品(清水非景觀房清水非景觀房)入市價格)入市價格6500/平6500/平。皇姑客戶將。皇姑客戶將 是項目面對的主力客戶，同時利用核心地段、絕佳景觀的產品稀缺是項目面對的主力客戶，同時利用核心地段、絕佳景觀的產品稀缺 擴大輻射范圍，將吸引部分沈河、和平北部客戶。擴大輻射范圍，將吸引部分沈河、和平北部客戶。客戶來源客戶來源客戶比例客戶比例年齡年齡職業職業對應產品對應產品購房目的購房目的客戶價值點客戶價值點皇姑10%3550政府、企事業單位中層100平高層首次改善交通便利、

62、品牌50%3550政府、企事業單位高層180平電梯多層再次改善、彰顯地位舒適性產品、地段、環 境、品牌沈河、和平30%3550政府、企事業單位、私企高層150-170平電梯多層再次改善、環境其他10%3550政府、企事業單位中層100、125平高層首次改善交通便利、品牌項目賣點項目賣點09.8.14項目基礎信息項目基礎信息用地性質用地性質混合住宅用地總用地面積總用地面積4.77萬平方米綜合容積率綜合容積率2.06凈地面積凈地面積4.77萬平方米計容積率建筑面積計容積率建筑面積9.81萬平方米住宅建筑面積住宅建筑面積9.27萬平方米商業建筑面積商業建筑面積0.21萬平方米地上車庫地上車庫0.26

63、萬平方米人防要求人防要求滿足沈陽市政府第61號 令車位比車位比1：0.9建筑密度建筑密度22.80%綠地率綠地率40%建筑層數建筑層數6+1層電梯洋房、17層限高限高51米規劃思路規劃思路再改舒適性產品09.8.14項目總體規劃方案項目總體規劃方案核心訴求：低密度的公園住宅核心訴求：低密度的公園住宅沿公園一線展開高層建筑，景沿公園一線展開高層建筑，景 觀資源最大化觀資源最大化園區內核心價值區域布置高檔園區內核心價值區域布置高檔 多層住宅，土地價值最大化多層住宅，土地價值最大化東邊界土地布置高東邊界土地布置高 層建筑，拉升項目層建筑，拉升項目 容積率，土地利用容積率，土地利用 最大化最大化北陵公

64、園泰泰山山路路陵陵東東街街09.8.14高層、多層組合，建筑形態豐富高層、多層組合，建筑形態豐富高層周邊布置，形成社區圍合，強 調大院概念高層周邊布置，形成社區圍合，強 調大院概念核心區的多層形成尺度親切的院落核心區的多層形成尺度親切的院落中心綠地形成社區景觀及活動中心中心綠地形成社區景觀及活動中心規劃特點規劃特點泰山路泰山路陵東街陵東街09.8.14產品設計一沿公園一線景觀住宅產品設計一沿公園一線景觀住宅 核心訴求核心訴求：景觀最大化：景觀最大化 關注點關注點：客廳需要南向；主臥套房式設計；觀景面大；：客廳需要南向；主臥套房式設計；觀景面大； 突出點突出點：西山戶型270度景觀；南北通透客/

65、餐廳；北側大面積觀景陽臺；：西山戶型270度景觀；南北通透客/餐廳；北側大面積觀景陽臺；泰山路泰山路陵東街陵東街09.8.14電梯未獨立入戶電梯未獨立入戶客餐廳采光較差客餐廳采光較差未考慮公園景觀資源未考慮公園景觀資源產品設計一沿公園一線景觀住宅產品設計一沿公園一線景觀住宅客餐廳寬廳設計，空間寬敞大氣客餐廳寬廳設計，空間寬敞大氣南向陽臺書房空間尺度舒適南向陽臺書房空間尺度舒適客臥主臥空間獨立，避免干擾客臥主臥空間獨立，避免干擾獨立玄關系統獨立玄關系統陽臺設計不能充分利用北向景觀陽臺設計不能充分利用北向景觀原型選自龍湖項目原型選自龍湖項目09.8.14產品設計一沿公園一線景觀住宅產品設計一沿公園

66、一線景觀住宅客餐廳寬廳設計空間寬敞大氣客餐廳寬廳設計空間寬敞大氣豪華主臥室，主衛南向采光豪華主臥室，主衛南向采光南北轉角陽臺南北轉角陽臺電梯獨立入戶電梯獨立入戶客餐廳三面開窗景觀利用最大化客餐廳三面開窗景觀利用最大化完善的儲藏空間完善的儲藏空間豪華主臥室豪華主臥室陽光書房陽光書房南向轉角陽臺充 分利用園區景觀南向轉角陽臺充 分利用園區景觀客餐廳寬廳設計客餐廳寬廳設計北向陽臺設計充 分利用公園景觀北向陽臺設計充 分利用公園景觀電梯獨立入戶戶型建筑面積185戶型建筑面積165電梯獨立入戶戶型建筑面積185戶型建筑面積16509.8.14電梯未獨立入戶電梯未獨立入戶開敞露臺入戶，不適合北方氣候開敞露

67、臺入戶，不適合北方氣候產品設計一沿公園一線景觀住宅產品設計一沿公園一線景觀住宅寬敞南廳寬敞南廳南向寬敞露臺南向寬敞露臺露臺入戶露臺入戶復式結構復式結構露臺設計不能充分利用景觀露臺設計不能充分利用景觀南北通透露臺設計不能充分利用景觀南北通透露臺設計不能充分利用景觀原型選自“星河丹堤”項目，最大賣點為高層類別墅產品，市場上未出現原型選自“星河丹堤”項目，最大賣點為高層類別墅產品，市場上未出現09.8.14產品設計一沿公園一線景觀住宅產品設計一沿公園一線景觀住宅電梯獨立入戶電梯獨立入戶封閉的入戶空間戶型建筑面積230平封閉的入戶空間戶型建筑面積230平09.8.14產品設計二多層電梯洋房產品設計二多

68、層電梯洋房 核心訴求核心訴求：產品形式稀缺；功能空間舒適；組團靜謐；：產品形式稀缺；功能空間舒適；組團靜謐； 關注點關注點：客廳、主臥、書房南向；主臥套房式設計，體現舒適性；：客廳、主臥、書房南向；主臥套房式設計，體現舒適性； 突出點突出點：雙入戶、電梯入戶突出產品尊貴感；南北通透全明戶型 ；材料品質高檔；：雙入戶、電梯入戶突出產品尊貴感；南北通透全明戶型 ；材料品質高檔；泰山路泰山路陵東街陵東街09.8.14電梯獨立入戶電梯獨立入戶南向書房南向書房豪華主臥，主衛獨立采光，南北通透豪華主臥，主衛獨立采光，南北通透雙入戶空間，獨立家政區雙入戶空間，獨立家政區產品設計二多層電梯洋房產品設計二多層電

69、梯洋房客廳餐廳空間開敞，南北通透戶型建筑面積180平客廳餐廳空間開敞，南北通透戶型建筑面積180平09.8.14產品設計三園區內高層產品設計三園區內高層 核心訴求核心訴求：尺度合理的舒適性產品；功能空間舒適；：尺度合理的舒適性產品；功能空間舒適； 關注點關注點：客廳、主臥南向；主臥套房；：客廳、主臥南向；主臥套房； 突出點突出點：各空間均衡；南北通透全明戶型 ；主臥套房舒適；：各空間均衡；南北通透全明戶型 ；主臥套房舒適；泰山路泰山路陵東街陵東街09.8.14產品設計三園區內高層產品設計三園區內高層主衛南向采光主衛南向采光豪華主臥室豪華主臥室客餐廳寬廳設計客餐廳寬廳設計獨立玄關獨立玄關主次臥空

70、間相對獨立戶型建筑面積160平主次臥空間相對獨立戶型建筑面積160平09.8.14產品設計三100平舒適兩房產品設計三100平舒適兩房 核心訴求核心訴求：滿足高端客戶輔助住房需求；：滿足高端客戶輔助住房需求； 關注點關注點：產品面積適度；通透戶型；：產品面積適度；通透戶型； 突出點突出點：滿足客戶父母或年輕子女居住需求：滿足客戶父母或年輕子女居住需求泰山路泰山路陵東街陵東街09.8.14產品設計三100平舒適兩房產品設計三100平舒適兩房客餐廳寬廳設計，寬敞明亮客餐廳寬廳設計，寬敞明亮空間方正，南北通透空間方正，南北通透09.8.14產品設計四商業產品設計四商業本案商業設計主要考慮生活服務的小

71、型配套商業本案商業設計主要考慮生活服務的小型配套商業 商業業態以小餐飲、便利店、理發店、洗衣店為主商業業態以小餐飲、便利店、理發店、洗衣店為主 商業布置在園區東邊的陵東街上（具有傳統的生商業氛圍），與對面海德公園的沿街商業共同形成良好的商業氛圍。商業布置在園區東邊的陵東街上（具有傳統的生商業氛圍），與對面海德公園的沿街商業共同形成良好的商業氛圍。海德公園商業泰山路泰山路陵東街陵東街09.8.14主要內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位三、項目初步規劃及開發節奏一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及

72、風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議09.8.142010年2011年合計銷售面積（平米）銷售面積（平米）4535558585103940銷售金額（萬元）銷售金額（萬元）361695323889408銷售均價（元/平）銷售均價（元/平）多層住宅多層住宅9500 （含裝修）10500 （含裝修）商業網點商業網點9000車庫車庫1000010000高層高層6990（清水）9270（含裝修）結算面積（平米）結算面積（平米）4181262129103940結算金額（萬元）結算金額（萬元）33693557158

73、9408減：地價成本減：地價成本73301027017600建安成本建安成本157632342339186營業稅金及附加營業稅金及附加220752297436管理費用管理費用105310532106銷售費用銷售費用7957951590稅前利潤稅前利潤61361471620852減：所得稅減：所得稅107232174289稅后利潤稅后利潤3401965112867其中：萬科權益利潤其中：萬科權益利潤3401965112867銷售凈利率銷售凈利率10.1%17.3%14.39%項目財務指標估算表項目財務指標估算表利潤估算表09.8.14主要內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位三、項目初步

74、規劃及開發節奏四、項目財務指標估算一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議09.8.14項目背景項目背景：1、沈陽軍澤公司于2007年與沈陽體育學院簽訂體育學院西院轉讓協議，受讓面積10.2 萬平（其中南地塊5.4萬平，北地塊約4.77萬平，本案為北地塊）。軍澤公司于07年6月 毛地摘牌宗地南側5.4萬平用地。迫于資金壓力及北側跑馬場動遷問題，南地塊一直未 開工，北地塊也沒有掛牌；2、2008年11月

75、，大連華融公司收購軍澤公司股權獲取對北地塊4.7萬平的處置權，目前 大連華融公司有能力對跑馬場進行遷移，該公司愿意在有確定受讓人的前提下，跑馬場 遷移后，將項目用地轉讓獲取收益；3、南地塊目前已基本確定為部隊定向開發住宅；1、沈陽軍澤公司于2007年與沈陽體育學院簽訂體育學院西院轉讓協議，受讓面積10.2 萬平（其中南地塊5.4萬平，北地塊約4.77萬平，本案為北地塊）。軍澤公司于07年6月 毛地摘牌宗地南側5.4萬平用地。迫于資金壓力及北側跑馬場動遷問題，南地塊一直未 開工，北地塊也沒有掛牌；2、2008年11月，大連華融公司收購軍澤公司股權獲取對北地塊4.7萬平的處置權，目前 大連華融公司

76、有能力對跑馬場進行遷移，該公司愿意在有確定受讓人的前提下，跑馬場 遷移后，將項目用地轉讓獲取收益；3、南地塊目前已基本確定為部隊定向開發住宅；土地使用權人土地使用權人沈陽體育學院土地他項權利土地他項權利沈陽體育學院與沈陽軍澤房地產公司簽訂項目轉 讓協議土地用途土地用途居住商業土地使用年限土地使用年限居住50年；商業40年；土地手續狀況土地手續狀況軍澤公司與體育學院07年簽訂轉讓協議，08年大連華融獲取軍澤公司北地塊處置權，宗地尚未掛牌；項目信息來源項目信息來源政府土地方或合作方背景土地方或合作方背景土地方：沈陽體育學院，已遷至蘇家屯；合作方：1、沈陽軍澤公司于2007年與沈陽體育學院簽訂體育學

77、院西院轉讓協議，受讓面積10.2萬平 （其中南地塊5.4萬平，北地塊約4.7萬平，本案為北地塊）。軍澤公司于07年6月毛地摘牌宗地南側 5.4萬平用地。迫于資金壓力及北側跑馬場動遷問題，南地塊一直未開工，北地塊也沒有掛牌；2、2008年11月，大連華融公司收購軍澤公司股權獲取對北地塊4.7萬平的處置權，目前大連華融公司 有能力對跑馬場進行遷移，該公司愿意在有確定受讓人的前提下，跑馬場遷移后，將項目用地轉讓獲 取收益；3、南地塊目前已基本確定為部隊定向開發住宅；項目出讓目的項目出讓目的解決資金壓力是否存在中介費是否存在中介費是是 否否09.8.14【項目合作前提】【項目合作前提】1、跑馬場如期動

78、遷1、跑馬場如期動遷；進展：1）目前遼寧省政府已同意跑馬場遷移；2）經合作方與國家文物局相關負責人溝通，原則上同意跑馬場動遷，動遷時 間約需2個月；3）集團同意該項目立項，我司即與合作方簽訂意向書后，合作方立即著手跑 馬場動遷工作；4）跑馬場遷移經國家文物局審批通過且完成遷移后，我司摘牌獲取項目用 地；進展：1）目前遼寧省政府已同意跑馬場遷移；2）經合作方與國家文物局相關負責人溝通，原則上同意跑馬場動遷，動遷時 間約需2個月；3）集團同意該項目立項，我司即與合作方簽訂意向書后，合作方立即著手跑 馬場動遷工作；4）跑馬場遷移經國家文物局審批通過且完成遷移后，我司摘牌獲取項目用 地；2、限高審批2

79、、限高審批進展： 1）按照沈飛正常審批限高為45米，經與合作方溝通，合作方承諾限高可提升 至51米以上；2）我司摘牌獲取項目前，合作方需完成限高審批，在協議中與合作方確定樓 面地價，若51米限高審批無法實現，導致容積率損失，相應降低合作總價；進展： 1）按照沈飛正常審批限高為45米，經與合作方溝通，合作方承諾限高可提升 至51米以上；2）我司摘牌獲取項目前，合作方需完成限高審批，在協議中與合作方確定樓 面地價，若51米限高審批無法實現，導致容積率損失，相應降低合作總價；09.8.14項目獲取流程項目獲取流程：3月20日立項會后，我司與合作方簽訂合作意向， 明確正式合作的前提是合作方能夠如期運作

80、跑馬場搬遷及規劃指標 審批，視審批進展情況與合作方簽訂正式的合作協議，預計項目最 終摘牌在7月初；：3月20日立項會后，我司與合作方簽訂合作意向， 明確正式合作的前提是合作方能夠如期運作跑馬場搬遷及規劃指標 審批，視審批進展情況與合作方簽訂正式的合作協議，預計項目最 終摘牌在7月初；【項目獲取流程】第一步：與合作方簽訂合作意向；第二步：合作方運作跑馬場搬遷及規劃指標審批；第三步：1）合作方運作毛地掛牌；2）萬科成立項目公司第四步：毛地摘牌；HG-TY項目獲取流程HG-TY項目獲取流程3月207月5日120天09.8.14地價支付節奏：地價支付節奏：與合作方多次溝通，爭取分期支付地價款，延 緩地

81、價支付節奏；與合作方多次溝通，爭取分期支付地價款，延 緩地價支付節奏；地價地價包含內容與價款組成：土地出讓金+騰遷費總額：16000 萬元；土地單價：3360元/平方米；樓面單價：1680元/平方米支付節奏支付進度支付進度2009 年7月2010 年 1月支付金額支付金額10400萬元5600萬元付款條件付款條件項目拆遷完畢，毛地摘牌，支付5400萬 土地出讓金，5000萬騰遷費支付余款。09.8.14地價敏感性分析：地價敏感性分析：考慮項目容積率、限高等相關規劃指標最終未 定，對項目測算進行地價敏感性分析，樓面地價即使上浮動300元/ 平，項目仍能可以保持良好的收益水平考慮項目容積率、限高等

82、相關規劃指標最終未 定，對項目測算進行地價敏感性分析，樓面地價即使上浮動300元/ 平，項目仍能可以保持良好的收益水平土地總價土地單價樓面地價項目凈利潤凈利率內部收益率（%）（萬元）（元/平）（元/平）（萬元）（%）土地總價土地單價樓面地價項目凈利潤凈利率內部收益率（%）（萬元）（元/平）（元/平）（萬元）（%）19,067 3,999 1,865 10,817 12.21%37.38%18,045 3,785 1,765 11,388 12.86%40.65%17,022 3,570 1,665 11,960 13.50%44.17%16,000 16,000 3,356 3,356 1,5

83、65 1,565 12,530 12,530 14.39%14.39%48.71%48.71%14,978 3,142 1,465 13,101 14.79%51.97%13,956 2,927 1,365 13,672 15.43%56.31%12,933 2,713 1,265 14,241 16.08%60.98%09.8.14項目風險評估：項目風險評估：通過前期對項目風險的自查，以及防范措施的制 定，本項目風險基本可控；通過前期對項目風險的自查，以及防范措施的制 定，本項目風險基本可控；主要風險點風險內容防范措施主要風險點風險內容防范措施國土、規劃風險政府尚未公示項目用地規劃指標，最

84、終公示指標可能與我公司要求有出入1、與合作方在協議中明確用地規劃指標 審批為合作方責任，并設定詳細違約條 款，規避此風險。2、若公示的指標與我公司要求差異較 大，可選擇放棄摘牌。拆遷、補償風險跑馬場逾期拆遷風險在項目摘牌之前，合作方需取得跑馬場動 遷審批文件并完成跑馬場搬遷；1. 風險分析2. 潛在競爭對手分析1. 風險分析2. 潛在競爭對手分析據了解，目前合作方為盡快實現土地轉讓而獲取收益，也在積極尋找其他合作伙伴；規避措施：盡快與合作方簽訂合作意向，根據跑馬場動遷進展，與合作方盡快簽訂正式的合作協議，規避其他競爭對手哄抬地價；風險自查大表09.8.14主要內容一、土地屬性分析二、市場競爭分

85、析及項目定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議七、總結與建議09.8.14公司運營狀況：公司運營狀況：沈陽公司目前土地儲備主要在萬科城、金域藍灣項 目，其他項目在未來1到2年內基本售罄，10年結算利潤存在較大缺 口，急需獲取項目補充利潤缺口。沈陽公司目前土地儲備主要在萬科城、金域藍灣項 目，其他項目在未來1到2年內基本售罄，10年結算利潤存在較大缺 口，急需獲取項

86、目補充利潤缺口。項目名稱新里新里程程蘭蘭喬圣菲喬圣菲新新榆公館榆公館魅魅力之城力之城萬科萬科城城四季四季金金域藍灣域藍灣合計合計土地屬性（品類）四季C四季TOP四季C四季C城花C城花G城花TOP城花G比例100%100%100%100%15%61%24%100%產品線首置首改再改高檔首置首改再改首置首改再改首置首改再改高檔首置首改再改比例%2574110035587105139238362433265總可售建筑面積119,260 107,399 289,753 300,766 892,282 551,319 582,765 2,843,544 已開發可售建面119,260 95,069 232

87、,289 210,001 472,111 551,319 125,083 1,805,132 儲備可售面積-12,330 57,464 90,765 420,171 -457,682 1,031,038,48,41212情況可開發周期1年1年2年5年5年5年 公司利潤缺口公司利潤缺口 現有資源狀況現有資源狀況2010年相對08年會 出現高達2.95億的 利潤缺口09.8.14資金解決方案：資金解決方案： 該項目資金峰值2.2億元，出現在2010年1季度，項目資金流回正的時間為2011年1季；該項目資金峰值2.2億元，出現在2010年1季度，項目資金流回正的時間為2011年1季； 項目2009年

88、可取得四證面積為10萬平，可在2009年11月份可獲取開發貸款2.2億元；項目2009年可取得四證面積為10萬平，可在2009年11月份可獲取開發貸款2.2億元； 整體看來，該項目四證貸款可涵蓋該項目峰值、支撐項目運作，僅需在四證獲取之前7- 10月短期周轉資金1.3億元;整體看來，該項目四證貸款可涵蓋該項目峰值、支撐項目運作，僅需在四證獲取之前7- 10月短期周轉資金1.3億元;項目資金情況 單位：萬元項目資金情況 單位：萬元項目項目2009年2010年1季2季3季4季1季2季3季4季現金流入現金流入72101546312309現金流出現金流出-13499-2299-6888-6267-71

89、17-5140凈現金流量凈現金流量-13499-2299-688894383467169累計凈流量累計凈流量-13499-15798-22686-21743-13397-622809.8.14資金解決方案：資金解決方案：方案一： 方案一： 考慮“TX-JG項目”獲取, 該項目考慮考慮“TX-JG項目”獲取, 該項目考慮向區域調整1.3億股權資本向區域調整1.3億股權資本。（09年沈陽 公司可由區域調增股權資本5.6億元，7月可向區域申請調增部分股權資本1.3億元支持項 目開發）；（09年沈陽 公司可由區域調增股權資本5.6億元，7月可向區域申請調增部分股權資本1.3億元支持項 目開發）；方案二

90、：該項目可在資金中心指導下進行外資合作方案二：該項目可在資金中心指導下進行外資合作。年度年度09年09年 1季度1季度09年2季度09年2季度09年3季度09年3季度09年4季度09年4季度10年1季度10年1季度10年2季度10年2季度10年3季度10年3季度10年4季度10年4季度期初可用期初可用現金現金存量存量20305126481334810452110798593045035325在建項目在建項目凈現凈現金流金流-16657-72042795936261131631942624039-8330公司口凈公司口凈現金現金流流-7000-7096-8129-7937-6500-4600-4

91、500-4500在建項目在建項目貸款貸款凈額凈額1600015000-22248-34400-1000026763-14000-30000可用于增可用于增量項量項目現金存目現金存量量126481334810930437677424244835989-7205待決策項待決策項目凈目凈現金流現金流-13499-2299-688894383467169新項目借新項目借款款130009000-13000-9000當期資金當期資金存量存量126481334810431110778543039135335-3609.8.14主要內容一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項

92、目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案一、土地屬性分析二、市場競爭分析及項目定位三、項目初步規劃及開發節奏四、項目財務指標估算五、土地獲取方式及風險評估六、公司經營影響及初步資金解決方案七、總結與建議七、總結與建議09.8.14權衡優劣勢 權衡優劣勢 宗地為陵東板塊絕版資源，土地屬性優勢明顯，若跑馬場搬遷、規 劃指標審批順利，同時我司能夠規避其他開發商參與競爭該項目， 通過差異化高品質產品有機會將本案打造成優質項目；宗地為陵東板塊絕版資源，土地屬性優勢明顯，若跑馬場搬遷、規 劃指標審批順利，同時我司能夠規避其他開發商參與競爭該項目， 通過差異化高品質產品有機

93、會將本案打造成優質項目；優勢優勢1、項目區位（皇姑區、1-2環之間）、景觀（北陵公園）、交通優勢（地鐵、公交）明顯；2、傳統的高檔居住區，省級政府機關聚集，客戶具備較高的購買力；3、板塊土地存量有限，北陵東絕版地塊；4、競品少、且板塊內無品牌開發商項目，萬科在該板塊品牌優勢明顯，后期項目操作競爭風險可控，；5、項目收益客觀，并可在10年為沈陽公司貢獻近3400萬的利潤；劣勢劣勢1、沿泰山路一側會有噪聲影響；機會機會1、與北陵公園一路之隔，宗地可以說是北陵公園東側絕版地塊，易得到客戶的認可；2、舒適性產品定位與周邊競品差異化，填補市場空白；威脅威脅1、我司判斷合作方對跑馬場搬遷承諾及51米限高存在一定不確定性；2、或有其他開發商先于我司與合作方合作，我方將喪失合作機會；