1、2“小”的哲學“小”的借鑒“小”的市場研究3為什么要做“小”戶型直接原因對開發商：優越的快速現金流產品對客戶：“總價控制”的保值產品4為什么要做“小”戶型任何物業都只是一種產品，根本目的是滿足使用者的內心需求深層次原因城市價值的集約化分配和高效率利用特定生命階段的特定需求“融入”與“逃逸”的極端化居住傾向5“小”戶型的矛盾低總價VS 價值感“小”問題：面積局限、大進深、高梯戶比、不通透、朝向限制“低”問題：低品質感、住宅文化缺失、低價值感濃縮VS 舒適6小戶型的邏輯小戶型并非大戶型的縮小版小戶型的設計邏輯和大戶型之間不只是量的區別，而且是質的區別，是在設計邏輯上質的區別。小戶型內部設計所反映的
2、是家庭生活邏輯，對這個邏輯影響最大的就是家庭的人口構成。分割式小戶型（經濟型）分割、清楚、固定，極致是人數效率。在小面積下滿足更多人數的基本居住功能需求或者更小面積下滿足1個人的基本居住功能需求。融合式小戶型（奢侈型）融合、模糊、變化，極致是功能效率。在小面積下滿足12個人更多的居住奢侈功能需求，如家庭影院、PARTY場所、獨立衣帽間等。7“小”的哲學“小”的借鑒“小”的市場研究8融合式小戶型分割式小戶型9日本集合式小戶型簡介：目前，日本城市住宅的主流形式為NLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐廳)和K(廚房)為住宅的基本要素，以起居室為中心，布置各房間，連接N個臥室。這種類型的住宅通過標準
3、化構件的設計和推行工業化的生產方式降低了造價，使大量生產和普及推廣成為可能。且由于臥室面積和個數的可變，可衍生出不同的類型來滿足不同家庭的需求，很受居民們的青睞；日本小戶型集合住宅主要為大城市中工薪階層和青年家庭服務。此類住戶的基本家庭結構為23口人的核心家庭模式，因此，三居室為集合住宅的主流戶型。為節約土地、爭取較高的容積率，在總體布局上，普遍采用大進深、小開間、單面外廊、公用電梯樓梯的布局，還采用日影斜線法精確控制建筑日照間距，建筑層高控制在2.62.8m，以降低建筑總高度，減少建筑間距。帖，也稱畳日本房間的面積是用榻榻米的塊數來計算的。一張榻榻米的傳統尺寸是180cm*90cm*5cm，
4、面積1.62。5.0帖，即8.1臥室此房型為3LDK型即三居室10日本集合式小戶型戶型特點：日本的集合住宅由于外廊式結構，多從北側入戶，戶門往后退2m左右，與公共外走廊中間形成一個“小院子”，水、電、煤氣表均設于此，方便查抄；戶型平面呈“十字形”，即：戶型中間為走廊，入戶后是“玄關”，設鞋柜、衣柜；順道往前，臥室靠近住宅入口玄關附近，沿走廊兩側布置，并不強求南向；住宅中部一般為衛浴空間和廚房(廚房不要求必須對外開窗)；起居室則位于最南端，一般與餐廳相連，共同構成餐起空間；和室作為日本特有的第二起居空間，一般與起居室相鄰設置，推拉門可以打開、摘下，其空間可間接采光而不必直接臨窗，從而節省了面寬，
5、空間得到高效利用；戶內空間結構呈現實用化、人性化、細分化、靈活化的特點：餐廚相連、餐起相通；衛浴空間分區設置；儲藏空間靈活分布；外廊過渡“小院”衛浴分區設置儲藏空間靈活分布餐廚相連，餐起相通半開敞式的廚房保證了使用上的相對獨立，又可以使空間在視覺上連為一體，且便于主婦在做飯的同時照顧到在起居室的家人和在陽臺玩耍的兒童11日本集合式小戶型無處不在的收納空間洗面臺上的收納空間三面鏡里收納空間 洗面柜收納洗面臺下的收納空間無處不在的收納空間，充分利用各種角落空間，設備下部空間，立體空間，作為儲物收藏之用。室內每個功能空間都有自己獨立的儲物間，這樣方便各種用品的收藏，使整個空間顯得整潔而不凌亂，同時，
6、設置足夠的儲藏空間，減少家具，達到了空間的緊湊，不會顯得空間緊迫。12日本集合式小戶型多功能和室是提高住宅使用性的典范和室，是開放式空間的泛指，是一種多元化的功能設計，可依照主人需求，而設計成喝茶、視聽、客房、休閑、書房等空間屬性，而架空的地臺還是家中一大儲物地，可將各式雜物吸納入“地”，留出一個精簡的家。是現代居室中“一室多用”的典范融合了中國、歐洲等地風格。只要有一個空間比客廳空間高，且有拉門、折疊門或卷簾等，能達到空間的自由開闔效果，就可稱為和室。建筑面積：71.12平米和室多功能運用，可設置成書房、收藏室等架空的地臺是一個很好的吸納空間13日本集合式小戶型洗浴空間的功能分離可提高使用率
7、傳統組合洗浴空間單獨設置的洗浴空間N型（79平米）國內傳統的洗浴空間是將個人衛生空間組合綁扎在一起而在日本，浴室，洗臉池，馬桶都是單獨設置。這樣看起來有點浪費空間,不過每一種功能空間都獨立出來；實際上空間的利用效率應該更高。14日本模式用分割與多功能化的最小面積滿足家庭生活邏輯RoomX space和室+減少中小戶型實際使用中的凌亂場面，使家具整潔開闊通過衛生間各空間獨立，提高使用效率，減少相互干擾，減少第二衛生間設計，節省空間通過多功能的和室設置，可增加客廳或主臥功能，提供了多樣豐富的生化體強調收納應用提高空間效率多功能的和室15融合式小戶型分割式小戶型16香港張智強模式一種小戶型有多種布局
8、方式17張智強的32復合使用空間光影變化中的臥室光影變化中的臥室影音室明亮的起居室香港張智強模式1818入口采光整體空間32公寓總體可變化示意香港張智強模式采光槽共11種功能復合體19隱藏式收納空間臥室床的平面隱藏位置可擴為雙臥室床隱藏位置香港張智強模式20洗衣機隱藏位置可移動墻洗衣機平面隱藏位置書架等儲藏空間香港張智強模式隱藏式收納空間步入式衣柜和洗衣機衣柜位置21餐廳廚房正常情況改造后隱藏式收納空間餐廳和廚房香港張智強模式22小戶型的奢侈空間多功能復合空間“空間”的真正意義總是與“時間”相聯系的，或者說“空間”只有使用才有意義，而使用空間的多種活動都是以時間為標尺和計量的。我們城市建設之所
9、以浪費，大而不當，就是不考慮空間的這一時間特征。比如夜晚空無一人的CBD，臥城和公園不公，小區內停車場的堵塞和空置等等問題，其本質不就是在空間與時間問題上的錯位嗎？張智強先生的這32平米位于香港北角的城市中心區域，這不正是未來城市中心公寓的模型嗎？白領能買得起，方便住，兼顧上班和生活，同時占領核心的商業資源，空間趣味和酷！香港張智強模式32平米可以做到什么？20個訪客的雞尾酒餐會一個像樣的家庭影院2個雙人床的臥室1個步入式衣帽間帶有大浴缸的衛生間圖書館和工作室帶大吊床的游戲空間一個教室23香港模式用時間轉換空間，滿足了私密生活的相對奢侈邏輯Space 1X space+Space N2功能1功
10、能N功能2= 功能空間的壓縮整合結合主廳的多樣組合多種生活的可能性將生活各功能壓縮在廳兩側的0.8M的空間內，功能的高度壓縮，確保了廳空間的完整舒適在各功能占地壓縮的情況下，結合可移動吊柜和家具，形成了豐富多樣的空間組合模式，同時又為各功能提供了較大的空間舒適度，實現了小且舒適的小戶型目標雖然部分空間整合，但有多種生活的可能，提供了生活空間的趣味性，增加了空間的豐富性24萬科模式25萬科全面家居解決方案U5萬科全面家居解決方案“毛坯”“裝修”萬科全面家居解決方案（ TOTAL-SOLUTION ），是一套涵蓋了從低到高不同層面的住宅產品，以及從項目定位、設計、部品配置、項目施工到后期服務等一系
11、列的標準體系，而不僅僅停留在全裝修的層面。萬科通過對不同客戶行為模式的深入研究，針對從公寓到別墅不同類別的建筑產品特點，將戶型設計、建筑設計和室內裝修設計同步進行，再進行施工，并進行售后服務保障，最終為客戶提供物有所值、物超所值、領先于市場的住宅家居產品，是萬科精細化階段的重要成果。萬科模式26萬科全面家居解決方案U5萬科模式5大流程 1站式購房體驗 2年整體質保 3重品質保障 4大品控流程 5大空間系統5大空間系統 U1玄關整合系統 U2廚房便捷系統 U3衛浴集成系統 U4臥室收納系統 U5客廳明亮系統5大品牌 摩恩 西蒙 美標 圣象 方太U1自由收納玄關U5休閑陽臺U4細致衣帽間U3便捷家
12、政間U2多功能廚房青島萬科U5大連溪之谷U5U，即Unit Integration，是單元一體化的解釋.U5又稱之為Unit Integration of 5。27弱化次要功能，實現空間整合臥室和客廳之間沒有墻，而是推拉門間隔，可分可合推開移動門就可以躺在床上看大投影抬高地臺可避免灰塵被帶進臥室，下留儲物空間萬科模式28集約化的科技家居一平米！升降干燥機很方便冰箱在廚房的另一側，不必打開廚房門也可以拿飲料水果出來！萬科模式三眼灶+電烤爐+電飯煲+微波爐+碗碟干燥機+超大儲物拉籃=129局部空間奢侈化:別墅級配置“衣帽間”當季衣服可以分開二邊掛，不混淆，可容納180件萬科模式30用整合式家居壓縮
13、次要空間，滿足了私密生活的舒適邏輯Room家具組合+萬科模式弱化次要功能家具整合布局改善局部空間奢侈化對部分功能空間（廚房餐廳）弱化，將實用面積集中于客廳同時通過內部家具，尤其是收納空間的設置將功能空間進一步整合，避免零碎空間的出現，保證空間的完整性和開闊感通過局部的合理布局，提供了具有更好生活品質的空間組合模式通過獨立衣櫥、廳臥室連通，形成局部奢侈型的空間，提高了空間的舒適度與趣味性31小結準確客群定位決定小戶型設計方向融合式創造更多的復合功能空間分割式滿足更多基本功能空間產品超越LOFT、院館、SOHO、收納技術、科技家居等32“小”的哲學“小”的借鑒“小”的市場研究33分割式海航新街口3
14、5.94平米兩房60.4平米兩房海航新街口24平米一房海航新街口47平米兩房區位沙坪壩區烈士墓建筑面積63000平米容積率5.4開盤時間2010-01-30開盤單價6300元/平米34融匯國際溫泉城B區35.7平米一房A區35.7平米一房A區56平米一房A區64平米兩房區位沙坪壩區梨樹灣建筑面積1200畝容積率3.78開盤時間2011-04-23開盤單價7300元/平米分割式35元合悠哉悠宅4號樓7# 2室2廳1衛1廚51.14分割式區位江北冉家壩南橋寺轉盤占地面積27108平米建筑面積135000平米容積率4.98開盤時間2011-04-23開盤單價8000元/平米1號樓3# 2室2廳1衛1
15、廚48.9336財信城市國際 TT公寓分割式區位渝北區龍溪路電子校旁占地面積6.3萬平米建筑面積30萬平米容積率4.79開盤時間2011年-05-16開盤單價10000元/平米37升偉偉清泊客1-9 1室1廳1衛1廚40.523-1 2室2廳1衛1廚54.953-9-8 1室1衛1廚24.40分割式區位渝北區松牌路占地面積16400平米建筑面積90537平米容積率4.5開盤時間2010-09開盤單價9300元/平米38日月光中心廣場38分割式05戶型 1室2廳1衛1廚54.91區位渝中較場口民權路88號占地面積42353平米建筑面積720000平米容積率17開盤時間2011-05開盤單價220
16、00元/平米39創匯首座C戶型 1室1衛1廚37H戶型 1室1廳46I戶型 1室1廳60分割式區位渝中解放碑CBD新華路建筑面積8.6萬平米容積率17.3開盤時間2011-06-03開盤單價19000元/平米40金鵬北城旺角40可變兩套房戶型1室2廳1衛1廚 面積：46.59 平方米1室2廳1衛 面積：46.20 平方米2室2廳1衛 面積：65.52 平方米分割式區位江北觀音橋步行街占地面積16093平米建筑面積18萬平米容積率9.4開盤時間2010-01-01開盤單價9600元/平米41分割式+其他分割式+精裝帶家電：協信中心14號房 1室2廳1衛1廚54.916/7號房 1室2廳1衛1廚4
17、4.8510/11號房 1室2廳1衛1廚35.36區位江北觀音橋步行街占地面積12670平米建筑面積152474平米容積率8.86開盤時間2010-11-25開盤單價23000元/平米42分割式+融合式：大鼎第一時間3號樓 1號房1室1廳 23.303號樓 1室1廳1衛1廚39.42分割式+其他2號樓 2室2廳62.85區位九龍坡區袁家崗輕軌車站占地面積7805平米建筑面積61066平米容積率8.16開盤時間2011-02-25開盤單價8500元/平米43分割式+收納技術：萬科朗潤園甲殼蟲甲殼蟲升級版 2室1廳1衛 套內54m2 實際使用面積65m2 甲殼蟲升級版 3室2廳1衛 套內76m2
18、實際使用面積82m2 戶型亮點：U5精裝修；部分戶型衛洗分離設計；獨立洗衣空間分割式+其他區位萬渝北寶圣大道(西南政法大學對面) 占地面積4萬平米建筑面積22萬平米容積率5開盤時間2010-11-10開盤單價7500元/平米44分割式+商務SOHO：亞太商谷亞太商谷 A7棟-A戶型 23.04亞太商谷 1室1廳1衛1廚34.826、7、15、16號戶型圖 1室1廳1衛1廚30.41亞太商谷 商務公寓平面圖大陽臺易改造部分衛洗分離分割式+其他區位南岸區 重慶國際會展中心占地面積13萬平米建筑面積73萬平米容積率5開盤時間2011-08-09開盤單價9190元/平米45融合式雙子星座單身貴族 1室
19、1廳1衛1廚34.92浪漫情人 1室2廳1衛1廚47.54陽光假日 2室2廳1衛1廚66.79區位南岸區鵝公巖大橋南橋頭占地面積1.6萬平米建筑面積7.6萬平米容積率4.75開盤時間2010-06-25開盤單價7000元/平米46LOFT偉岸摩登堡46院館上空全贈送客廳上空全贈送客廳上空全贈送陽臺半贈送1室1廳2衛套內59.55m2 贈送面積：20 m2 贈送比例：約33% 1室1廳2衛 套內59.78m2 贈送面積：27m2 贈送比例：約46%躍層大贈送、一房雙衛、獨立休閑空間區位渝北區黃泥滂紫荊路市公安局對面占地面積6896平米建筑面積44794.19平米容積率6.5開盤時間2009年-1
20、2-26開盤單價7000元/平米47院館南方東銀大城小愛47戶型亮點：雙陽臺，帶飄窗；采光良好；可變空間功能清晰區位高新區石橋鋪占地面積3萬平米建筑面積15萬平米容積率4.5開盤時間2010年-08-05開盤單價6850元/平米48住宅SOHO萬達廣場區位南岸區南坪步行街占地面積97902平米建筑面積780000平米容積率7.9開盤時間2009-09-28開盤單價6300元/平米49商務SOHO旭陽 朗晴廣場區位江北觀音橋步行街占地面積11310平米建筑面積130721平米容積率9.46開盤時間2010-04-06開盤單價14000元/平米50商務SOHO上海城區位南岸南坪西路國際會展中心旁占地面積17萬平米建筑面積108萬平米容積率5.48開盤時間2011-08開盤單價15000元/平米51小結小戶型產品力提升的空間較大目前重慶市場的小戶型產品主要針對過渡居住、投資公寓、商務公寓三種功能在產品設計上，呈現多元化現象，但市場整體產品創新力不強
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