1、1.城市概況 2.基本情況 3.市場分析 4.項目定位 5.概念方案 6.成本分析及進度 7.項目收益及測算 8.綜合分析 目 錄 1.1. 區域概況 龍灣區，浙江省溫州市轄區，溫州三大主城區之一，位于溫州市東部。東朝東海，南接瑞安市，西鄰鹿城、甌海二區，北瀕甌江，與永嘉縣、樂清市隔江相望。總面積227.65平方公里，下轄10個街道。 溫州區縣區位 樂清 洞頭 平陽 蒼南 泰順 文成 瑞安 甌海 龍灣 永嘉 鹿城 宏觀經濟指標 2017年 常住人口/增長率 72.11萬/0.2% 戶籍人口/增長率 33.52萬/1.1% GDP/增速 625.9億/8.8% 固定資產投資/增速 387億/15

2、.7% 全市住宅銷售面積 60萬平方米/28% 三產結構 一產比重穩定，占比0.5% 二產比重下降，占比55.9% 三產比重提升，占比43.6% 排名 縣級行政區 2017年GDP 名義增速 16年末常住人口 人均地區生產總值 1 蕭山區 2157 10.4% 157.2 137245 7 諸暨市 1180 5.4% 117.6 100282 15 樂清市 947 10.0% 141.9 66792 16 鹿城區 936 6.1% 124.4 75297 20 瑞安市 863 8.6% 141.9 60809 26 龍灣區 625 4.8% 72.0 86964 42 甌海區 532 7.6%

3、 94.7 56162 43 玉環市 530 12.8% 62.9 84234 83 泰順縣 92 12.3% 24.9 36831 84 洞頭區 90 12.8% 10.0 90020 1.2. 經濟發展-GDP 2017年GDP排名 區縣 2017年GDP(億元) 增長率 2017年常住人口(萬) 1 樂清市 947 9.1% 141.41 2 鹿城區 937 5.6% 123.59 3 瑞安市 863 8.7% 142.88 4 龍灣區 625 8.8% 72.11 5 甌海區 531 8.9% 94.5 6 蒼南縣 512 9.2% 124.07 7 平陽縣 410 9.2% 79.4

4、8 8 永嘉縣 383 9.3% 83.52 9 泰順縣 91 8.4% 25.49 10 洞頭區 90 8.6% 10.15 11 文成縣 88 8.4% 24.3 2017年浙江省90縣級行政區GDP排名 2017年溫州市GDP排行榜 經濟發展現狀： 2017年，全區實現生產總值626億元，同比增長8.8%。 國民經濟三次產業結構為0.5：55.9：43.6 2017年，區本級實現房地產投資額82.78億元，下降7.5%；住宅銷售面積60萬平方米，下降28%。 2017年，城鎮居民人均可支配收入52210元，增長8.3%，農村居民人均可支配收入31361元，增長8.7%。 龍灣作為溫州三大

5、傳統主城區之一，在2017年浙江省的90個縣級行政區中，其GDP排名第26名，處于上游；在溫州市11個區縣中居于第4，僅次于全國百強縣樂清、瑞安，以及核心城區鹿城區 1.2. 經濟發展-人均GDP 2011-2017年龍灣區人均GDP與增長率 119823 126688 147349 158177 171747 178609 187848 7.5% 5.3% 8.1% 7.5% 9.3% 8.5% 7.7% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 0 20000 40000 60000 80000 100000 12000

6、0 140000 160000 180000 200000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 人均國內生產總值（元） 增幅 2017年龍灣區人均GDP為187848元，同比增長7.7%，年平均增幅約7.7%。增長率較高，居民生活水平逐步提升 1.2. 經濟發展-城鎮居民收支情況 2011-2017年龍灣區城鎮居民可支配收入與消費性支出 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 可支配收入（元） 30555 33256 36282 40855 44359 48217 52210 消費性支出（元） 21255 21871 23464

7、30180 32625 35312 33642 可支配收入增幅 12.1% 8.8% 9.1% 9.0% 8.6% 8.7% 8.3% 消費性支出增幅 3.0% 2.9% 7.3% 7.5% 8.1% 8.2% 8.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2017年龍灣區城鎮居民可支配收入52210元，同比增幅8.3%，城鎮居民人均消費性支出33642元，同比增幅8%；2017年，龍灣區城鎮居民可支配收入在全省90區縣中排名33，屬于上游水平 1.2. 經濟發展-人口

8、 2011-2017年龍灣區總人口與戶籍 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 戶籍人口（萬人） 34.19 34.87 35.01 35.18 32.83 33.14 33.52 戶數（萬） 8.53 8.35 8.35 8.37 7.8 8.05 8.25 戶籍人口增幅 1% 1% 0% 0% -7% 1% 1% 戶數增幅 2% 1% 0% 0% -7% 3% 2% 34.19 34.87 35.01 35.18 32.83 33.14 33.52 8.53 8.35 8.35 8.37 7.8 8.05 8.25 -8% -6% -4% -2% 0% 2%

9、 4% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2017年龍灣區常住人口72.11萬人，同比增幅2%，戶籍人口約33.52萬人，同比增幅1%，龍灣區產業發達，聚集了大量的外來人口，從長期來看，外來產業人口可能帶來剛需購房需求 2017年龍灣區房地產投資83億元，同比下降7.5%。房地產投資連續兩年下降，高峰出現在2011-2015年，龍灣首府、雍錦園、雍華園、奧體城等中心區項目大發展時期，2017年雖同比下降，但相對值仍然較高 1.3. 房地產投資 2011-2017年龍灣區固定資產投資與房地產投資 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 固定資產投資（

10、億元） 149.54 214.36 216.17 262.43 305.56 347.49 386.65 房地產投資（億元） 69.19 92.89 64.67 73.04 90.35 89.47 82.78 固定資產投資增幅 94.3% 56.0% 24.3% 21.4% 14.1% 13.7% 15.7% 房地產投資增幅 198.3% 29% -30% 13% 24% -1% -7.5% 149.54 214.36 216.17 262.43 305.56 347.49 386.65 69.19 92.89 64.67 73.04 90.35 89.47 82.78 198.3% 29%

11、-30% 13% 24% -1% -7.5% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1.4. 宏觀小結 1、宏觀支撐：2017年，全區實現生產總值626億元，同比增長8.8%。2017年龍灣區人均GDP為187848元，同比增長7.7%，年平均增幅約7.7%。 2、城市支撐：溫州市四大主城區之一，位于溫州市東部。東朝東海，南接瑞安市，西鄰鹿城、甌海二區。主城區地位，發展有保障 3、固定資產投資：固定資產投資連續快速上升，2017年龍灣區房地產投資83億元，同比下降7.

12、5%。房地產投資連續兩年下降 4、消費力支撐：2017年龍灣區城鎮居民可支配收入52210元，同比增幅8.3%，城鎮居民人均消費性支出33642元，同比增幅8%；2017年，龍灣區城鎮居民可支配收入在全省90區縣中排名33，屬于上游水平 5、人口支撐： 2017年龍灣區常住人口72.11萬人，同比增幅2%，戶籍人口約33.52萬人，同比增幅1%，龍灣區產業發達，聚集了大量的外來人口，從長期來看，外來產業人口可能帶來剛需購房需求 1.5. 城市規劃總體規劃 溫州中心城區范圍將形成: “雙軸”：指沿甌江城市拓展軸和沿海功能聯系軸； “雙心”：分別指中部復合中心與東部復合中心； “四片”：指以自然山

13、水為界，依據發展特征將中心城區分為西片、中片、東片和甌江口片四個功能綜合發展又各有側重、且各具特色的片區 “一主”：即指以溫瑞平原為市域主中心； “兩副”：即指以樂清和平蒼（平陽-蒼南）兩個組團型城鎮群為市域南北兩個副中心； “三極”：即指三個帶動山區城鎮化和旅游、文化產業發展的增長極，分別是永嘉、文成和泰順的縣城； “多點”：指多個支撐全市城鎮化發展的其它小城市（鎮）。 市域空間構建“一主兩副三極多點”、強化各級中心城市集聚整合的網絡型市域城鎮體系空間結構。 1.6. 城市規劃總體規劃 “雙軸”指沿甌江城市拓展軸和沿海功能聯系軸； “雙心”分別指中部復合中心與東部復合中心； “四片”指以自然

14、山水為界，依據發展特征將中心城區分為西片、中片、東片和甌江口片四個功能綜合發展又各有側重、且各具特色的片區，其中未設置市級中心的西片和甌江口片規劃各設置一處副中心。 城市空間結構為“雙軸雙心四片”。“雙軸”:沿甌江城市拓展軸和沿海功能聯系軸。“雙心”:中部復合中心區與東部復合中心區。 中心城區分為西片、中片、東片和甌江口片四個功能片區。 沿海功能聯系軸 沿海功能聯系軸 中部復合中心 東部復合中心 西片 中片 東片 甌江口片 本案 本案 1.6. 城市規劃總體規劃（示意） 本案位于規劃空港新區南部，靠近溫州經開區，未來甌飛工程逐漸落地建設，本案將處于溫州東部大新區的重心位置 靈昆島起步區 甌飛工

15、程 建成區 甌飛工程規劃區 甌江口新區 金海園區 濱海園區 空港新區 浙南科技城 本案 甌飛工程效果圖 空港新區 溫州的上海虹橋 輻射全國的綜合交通樞紐，以龍灣國際機場為平臺，集規劃中的高鐵溫州東站、市域鐵路機場站、客運場站、公交場站、出租車上落客區等各種集散中心于一體 經開區 浙江南部唯一的國家級開發區 1992年，溫州經濟技術開發區在市區東部經國務院批準設立 甌飛工程 全國單體最大的圍墾工程 工程總共49萬畝，相當于320平方公里，是溫州建成區面積的1.64倍。 龍灣中心區 1.6. 城市規劃濱海新城核心區 濱海新城CBD將打造成服務經濟的新引擎，,集金融商務辦公、城市商貿服務、科創研發設

16、計、新興產業、城市公共服務、居住生活配套、濱海休閑旅游等七大類功能于一體，未來規劃人口達到8.5萬 市域軌道S2線： 從樂清途經甌江口到達瑞安，全線88.9千米，共設站20座，其中龍灣區設4個站點，預計2020年建成； 甬臺溫高速復線： 起于樂清南塘，經樂清、龍灣、瑞安、平陽、蒼南，止于與福建交界的蒼南馬站，全長約135.69公里，設計行車速度100km/h。聯結起溫州機場、深水海港等重大基礎設施。預計2020年通車 溫州東站： 溫州發改委初步明確未來沿海350時速高鐵溫州東站選址在機場西側。未來將作為溫州空港新區空鐵聯運的重要一環，打造溫州的虹橋 龍灣機場： 2016年，溫州龍灣國際機場旅客

17、吞吐量818.97萬人次，同比增長11.3%；貨郵吞吐量7.77萬噸，同比增長7.0% 溫州龍灣國際機場T2航站樓于2018年6月1日啟用，所有國內進出港航班停靠T2航站樓；國際、地區進出港航班仍然使用T1航站樓國際廳 1.7. 城市規劃交通規劃 隨著S1、S2、S3三條環大羅山的市域鐵路項目和環山北路、東路、南路三條環大羅山的一級公路項目和繞城高速機場樞紐與溫州南互通工程的推進，經開區與空港新區與主城區、瑞安、樂清等地的交通便捷性將大大提升 1.7. 城市規劃交通規劃 從2015年開始，關于高鐵溫州東站的小道消息一直在坊間流傳。 此后，在溫州市城市總體規劃（2017-2020）（2017年修

18、訂）中也明確標注了“溫州東站”的位置。但旁邊有個非常明顯的“預留”，且周邊的線路顯示為市域鐵路（藍色）和規劃預留的高速鐵路（綠色）。中心城區綜合交通規劃圖顯示，機場所在的“機場樞紐”被列為一級綜合客運樞紐之一（另外為溫州南站和溫州站）。 由此可見，這個“東部綜合交通樞紐”（包含了機場樞紐）規劃規格較高，但所謂的“高鐵溫州東站”還只是戰略預留 1.8. 城市規劃產業規劃 城市產業：作為城市向東發展主陣地，沿江發展軸和沿海發展軸的交匯點，龍灣區在產業規劃上有多個重大產業集聚區，承擔溫州產業升級的重大歷史功能，也為本案區域帶來了高規格的規劃 浙南科技城 以“生態、智慧、科技”為三大產業發展主題，重點

19、發展激光與光電、新材料、生命健康三大主導科創產業 甌江口產業集聚區 著力突出區域“港口”資源特征及優勢，確定了集聚區“主導發展臨港產業，兼顧培育新能源、節能環保兩大特色產業， 空港新區 空港新區主動承接龍灣高端制造業、助力傳統企業轉型升級，打造現代化物流業。 溫州經開區 傳統制造業升級 功能區名稱 簡介 主要產業發展方向 發展規劃 浙南科技城 國家級高新區， 重點發展激光與光電、新材料、生命健康三大主導科創產業 打造浙南科創要素集聚新高地、科技金融要素融合新平臺、溫州城市東部新標桿，引領溫州、浙南地區的產業全面轉型升級。空港新區 溫州東部中心級交通樞紐，航空、鐵路、輕軌交錯，空鐵一體化 高端制

20、造業、現代物流業 以上海虹橋為發展目標，打造空鐵聯運的中心級交通樞紐，并借此發展現代物流業，以填海土地發展高端制造業 溫州經濟技術開發區 浙江南部唯一的國家級開發區，溫州制造業發展的重要陣地 電氣機械、通訊設備、服裝、鞋革、塑料制品 建成溫州對外開放的窗口，產業升級創新的示范基地，高新技術的孵化中心和工業經濟新的發展空間 甌江口產業集聚區 溫州中心城市主拓展區和溫州沿海產業帶核心區，也是浙江省審批的第一個產業集聚區 主導發展臨港產業，兼顧培育新能源、節能環保兩大特色產業 成為溫州新一輪發展的主平臺，建成全國一流的生態宜居新城 1.8. 城市規劃人才政策 短期看政策，中期看土地，長期看人口，溫州

21、市委市政府召開新聞發布會，正式發布關于高水平建設人才生態最優市的40條意見 搶人1.0版 溫州城市革新、搶人先行，面對全國的搶人熱潮，任重道遠 相對其它城市（天津、重慶、成都等）并不存在很大優勢，況且人才土壤先天不足 1.9. 城市規劃中心城區土地使用演變 1985年 改開初期，城市發展尚未激發，居民靠江吃江，靠海吃海，沿甌江與海岸集聚 1995年 改開進入新階段，狀元鎮、龍灣鎮因工業發展形成聚集，永中擴張，與沙城海城融合。在1992年，溫州經開區掛牌成立，濱海邁向新發展階段 2005年 此階段龍灣區政府從狀元搬至永中，龍灣中心區始建；經開區自92年掛牌，經過10年建設，版圖逐漸清晰 2016

22、年 中心區飽和，瑤溪板塊承接城市功能；經開區由產向城發展，碧桂園在此首入溫州；永強機場擴建，空港新區概念孕育 1995 2016 1985 2007 七都 七都 七都 七都 靈昆 機場 靈昆 機場 靈昆 機場 1.9. 城市規劃中心城區土地使用規劃圖 城鎮總體發展方向： 中心城區以居住的住宅用地規劃為主，溫州市區可開發土地逐漸減少，唯一大規模可規劃土地為空港新區及甌飛工程所在地，未來產城并舉，是城市的主要發展方向。 本案 2.0. 規劃小結 1、總體規劃：市域空間構建“一主兩副三極多點”、強化各級中心城市集聚整合的網絡型市域城鎮體系空間結構。 2、區域規劃：本案位于規劃空港新區南部，靠近溫州經

23、開區，未來甌飛工程逐漸落地建設，濱海新城CBD概念初現，本案將處于溫州東部大新區的重心位置 3、交通規劃：隨著S1、S2、S3三條環大羅山的市域鐵路項目和環山北路、東路、南路三條環大羅山的一級公路項目和繞城高速機場樞紐與溫州南互通工程的推進，經開區與空港新區與主城區、瑞安、樂清等地的交通便捷性將大大提升 4、產業規劃：作為城市向東發展主陣地，沿江發展軸和沿海發展軸的交匯點，龍灣區在產業規劃上有多個重大產業集聚區，承擔溫州產業升級的重大歷史功能，也為本案區域帶來了高規格的規劃 5、人才政策：溫州人才引進政策1.0出版，相對其它城市競爭力不強 1.城市概況 2.基本情況 3.市場分析 4.項目定位

24、 5.概念方案 6.成本分析及進度 7.項目收益及測算 8.綜合分析 目 錄 2.1 地塊位置 本案位于空港新區民營經濟產業基地，東側為明珠路，南側為廠房，西側為德信碧桂園觀瀾苑，北側為河流。距離觀瀾苑一路之隔，距空港新區管委會1km，距金海湖周邊項目及經開區管委會4-5km 本案 湖悅天境 府前一號 經開區管委會 空港新區管委會 觀瀾苑 目標地塊 觀瀾苑 綠化 教育用地 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 廠房 綠化 已開發地塊 預計未來2年出讓用地 2年內不能開發用地 在售或已出讓未開盤項目 愛好工廠 小微園 2.2 空港新區概況 溫州

25、空港新區是市委市政府確定的溫州東部五大功能區之一，位于甌江發展軸線與沿海發展軸線的交匯處。東瀕東海，南接國家級溫州經濟技術開發區，北與甌江口新區相連，西與龍灣中心區毗鄰。 這里有作為浙南閩北的空中樞紐龍灣國際機場，市域鐵路S1線和S2線、甬臺溫高速復線、空港大道、濱海大道等道路；有國內規模最大的單體圍墾項目甌飛工程，提供廣闊的空間資源 目前空港新區已經引進159家企業，主要涉及現代物流、醫療器械、裝備制造、激光光電等產業。 2.4 地塊指標 地塊名稱 溫州民營經濟科技產業基地A-18a地塊 其他規劃條件 用地面積 191258平 1、商業總建筑面積50000平方米且52000平方米，其中包括菜

26、市場2000平;所有商業中不可分割銷售但可整體轉讓的面積達30000平； 2、該地塊實行裝配式建筑和住宅全裝修； 3、掛牌地塊設定上限價格為192000萬元（溢價50%）,競配保障房； 4、劃撥幼兒園用地面積6010平 出讓計容建筑面積 344264平 容積率 1.3且1.8 建筑密度 30% 限高 43米 用地性質 商住 商業比例 14.5%（50000平） 土地價格 起拍總價：128100萬元起拍樓面價：3721元/平 競買規則 掛牌地塊設定上限價格為192000萬元（溢價50%）,競配保障房。最高競報面積為284600 保證金及時間 保證金為25620萬元，保證金截止時間：2018年6月

27、22日17:00。 起始價為人民幣128100萬元， 掛牌截止時間：2018年6月25日9時 本案規模大，所含商業體量也較大并且有最低限制，從現金流角度看，當以住宅最大化，商業最小化進行開發 2.5 地塊交通及配套 周邊公共配套描述： 公園、市政配套： 金海湖公園、空港新區管委會。 學校配套：濱海一幼、濱海學校、濱海高中 商業配套：利瑪廣場、城市廣場、 醫院配套：濱海醫院 交通干線 連接區域 金海大道 金海園區 空港新區 明珠路 沙城 濱海園區 空港新區 甬臺溫高速復線 （建設中） 瑞安 龍灣 樂清 臺州 本案周邊配套較為缺乏，與濱海園區商業配套距離約2公里，本區域以產城融合為主，因此周邊廠房

28、數量較多；道路交通便捷。新區路網規劃密集且等級高 教育配套 公建配套 景觀資源 商業配套 濱海一幼 本案本案 濱海高中 城市廣場 利瑪廣場 濱海醫院 河流 濱海學校 愛好筆業 工廠 觀瀾苑 空港中學 幼兒園 2.6 地塊現狀 地塊開發條件較好，屬于熟地出讓 地塊位于空港新區南部，內部平整有河流，與北部河流相匯；東側為明珠路和廠房；南側為道路和廠房；西側為觀瀾苑項目 觀瀾苑 廠房 明珠路 觀瀾苑 地塊內部 地塊西側 地塊東側 地塊南側 2.7 情況小結 地塊位于龍灣空港新區，周邊規劃空間大、等級高，前期布局合理，路網發達，可開發為大型剛需現金流型項目 位于空港新區南部，內部平整有河流，與北部河流

29、相匯；東側為明珠路和廠房；南側為道路和廠房；西側為觀瀾苑項目 區位 道路交通便捷。新區路網規劃密集且等級高 交通 本案周邊配套較為缺乏，與濱海園區商業配套距離約2公里，本區域以產城融合為主，因此周邊廠房數量較多； 配套 地塊內部平整，無高壓線，無待拆遷建筑，地塊開發條件較好，屬于熟地出讓。 現狀 中等容積大規模項目； 商業比例至少50000m； 配建幼兒園建筑面積不少于6010平方米，并符合幼兒園設計規范要求 指標 1.城市概況 2.基本情況 3.市場分析 4.項目定位 5.概念方案 6.成本分析及進度 7.項目收益及測算 8.綜合分析 目 錄 3.1.1 宏觀市場樓市地圖 板塊 板塊特征 代

30、表項目 地價 售價 狀元蒲州 該板塊與龍灣主城區山脈隔斷，區域性質更偏向于鹿城區，但現狀較差，多為工業廠房、老舊小區，城市界面有待更新，居住氛圍一般； 華鴻藝墅 8521 16957 瑤溪 瑤溪板塊經歷近兩年拆遷，大量土地資源釋放，目前大力開發中，其中甌海大道以南相對成熟，以北以產城融合為主，規劃有大型醫院、學校 時代華鴻中央公園 7198 17159 龍灣大院 8068 18696 祥生中央尚品 9550 21366 理想之城 8668 21811 龍灣中心區 龍灣區府所在，集中龍灣最優質的商業、教育資源，為目前龍灣最高等級板塊，未來可發展空間較小； 龍灣首府 5586 二手 2.6-2.8

31、 龍灣老城 龍灣傳統老城區，目前正零散拆村落，現狀道路狹窄，擁堵嚴重； 首府壹號 11002 / 濱海板塊 龍灣傳統經開區，大量以制造業為主的工廠企業林立，居住舒適度一般 富力城 4140 13210 空港板塊 依靠機場、S1等交通打造空港概念，目前尚處于起步階段，板塊內多為高新技術企業為主，大量空地可開發； 觀瀾苑 3057 10986 金海板塊 經開區新管委會所在板塊，圍繞金海湖公園目前大力發展，居住氛圍較好 湖悅天境 4524 11898 府前一號 2852 11137 未來城 3826 / 12年至今區域內（濱海+金海+空港+甌江口）共出讓涉宅用地總建232萬方，其中2017年市場爆量

32、達到157萬方，達到歷史之最；近幾年區域內平均成交樓面價持續走高，近兩年達3400元/以上，目前地價最高為金海板塊湖悅天境（4524元/）； 3.1.1 宏觀市場土地成交 33.9 3.1 9.9 156.6 28.8 561 1622 2852 3452 3432 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 160.0 180.0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 12年-18年5月區域內住宅用地成交情況 住宅用地成交建面（萬） 住宅用地成交樓面

33、價（元/） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 12年-18年5月成交樓面價點狀圖 湖悅天境 4524元/ 富力城4140元/ 觀瀾苑3057元/ 區域內2017年至今出讓經營性涉宅用地13幅，本案的直接競品觀瀾苑樓面價3057元/m，裝修報價1050元/m，住宅均價為10986元/m，周邊競品富力城樓面價4140元/m，裝修報價1500元/m，住宅均價13210元/m 3.1.1 宏觀市場土地成交 地塊名稱 地塊位置 占地面積 用地性質 容積率 總建筑面積

34、成交樓面價 溢價率 成交單位 轉化項目 銷售均價 地價占比 溫州經濟技術開發區濱海園區B601-a地塊 溫州經濟技術開發區濱海園區 98983 商住 2.8 277151 4140 162% 富力房開 富力城 13210 31% 溫州經濟技術開發區金海園區D-04a地塊 溫州經濟技術開發區金海園區 74830 商住 1.5且2.0 149660 4524 21% 碧桂園置業 湖悅天境 11898 38% 溫州民營經濟科技產業基地A-24b地塊 溫州空港新區天城圍墾 79964 商住 1.0且1.8 139036 3057 0% 德信置業 德信碧桂園觀瀾苑 10986 28% 溫州經濟技術開發區

35、金海園區C-12a地塊 溫州經濟技術開發區金海園區 40018 商住 25且1.5 100043 3826 56% 碧桂園置業 未來城 / / 溫州經濟技術開發區金海園區C-13b地塊 溫州經濟技術開發區金海園區 59343 商住 1.5 166160 溫州經濟技術開發區金海園區C-13c地塊 溫州經濟技術開發區金海園區 44011 商住 1.5 123231 金海園區D-06e地塊 金海大道、濱海十九路 39245 商住 1.5D-06e區塊2.4 94187 3432 1% 紅星美凱龍置業 / / / 金海園區D-07c地塊 金海大道、濱海十九路 64718 商住 1.5D-07c區塊3.

36、0 194153 溫州市半島起步區C-03a地塊 溫州市半島起步區 77199 商住 1.0且1.8 138958 1841 4% 金茂 甌江國際新城 11843 16% 溫州市半島起步區C-03e地塊 溫州市半島起步區 53949 商住 1.0且1.5 80924 2165 4% 金茂 甌江國際新城 9759 22% 溫州市半島起步區C-11f地塊 溫州市半島起步區 83609 商住 1.0且1.2 100331 2689 2% 金茂 甌江國際新城 / / 溫州市半島起步區C-11h地塊 溫州市半島起步區 64795 商住 1.0且1.2 77754 2523 2% 金茂 甌江國際新城 /

37、/ 溫州市半島起步區C-05a地塊 溫州市半島起步區 141768 商住 1.0且1.5 212652 2191 2% 金茂 甌江國際新城 / / 4.25 10.03 2.73 11.18 15.41 28.57 0.00 0.57 9.69 3.57 9.48 10.35 31.09 11022 7168 7474 9094 10666 11266 0 5000 10000 15000 0 10 20 30 40 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年5月 12-18年5月區域內商品住宅年度成交走勢 商品住宅供應面積（萬） 商品住宅銷售面積（萬）

38、 住宅銷售均價（元/m） 區域內商品住宅成交量在2018年迎來爆量，截至5月25日成交量達31萬方，同比17年翻了8倍；成交均價從14年以來年均增長14%；17年底甌江口金茂項目入市，引起市場置業熱潮，近半年入市項目大都能實現開盤去化90%以上 3.1.2 宏觀市場商品住宅供求 1.2 1.2 0.6 0.2 0.3 0.3 0.2 1.0 0.8 0.0 0.0 4.7 7.3 0.0 2.5 3.8 17.4 10216 10586 10540 9924 11631 10043 7936 8572 8700 8192 10640 11698 9806 8406 11886 11346 11

39、784 0 5000 10000 15000 0 10 20 30 17.1 17.2 17.3 17.4 17.5 17.6 17.7 17.8 17.9 17.10 17.11 17.12 18.1 18.2 18.3 18.4 18.5 17-18年5月區域內商品住宅月度成交走勢 商品住宅供應面積（萬） 商品住宅銷售面積（萬） 住宅銷售均價（元/m） 2012-2017年區域內商品住宅供應6642套，銷售5963套，供求比1.1，由于近期富力城、觀瀾苑等項目集中開盤，房管網備案數據延遲，實際供求比接近1.0，整體需求旺盛。從成交面積段結構來看，剛需80-90占比下降，改善110-144占

40、比上升； 3.1.3 宏觀市場商品住宅供求結構 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2015-2018年區域內供應結構 70-80 80-90 90-100 100-110 110-125 125-144 144-160 160-180 180-200 200以上 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2015-2018年區域內成交結構 70-80 80-90 90-100 100-110 110-125 125-144 144-160 160-180

41、2017年至今區域內住宅成交單價段以11500-12000、9000-10000元/為主，從總價結構來看，80-90、100-110萬總價段客戶接受度最高，隨著產品結構的豐富，110-170萬總價段均有較多成交。 64 271 657 382 300 420 657 539 330 134 0 100 200 300 400 500 600 700 8000元/ 8000-9000元/ 9000-10000元/ 10000-10500元/ 10500-11000元/ 11000-11500元/ 11500-12000元/ 12000-12500元/ 12500-13000元/ 13000元/

42、區域內2017年成交價格結構 （單位：套） 43 102 135 504 362 439 327 314 230 326 303 292 246 96 19 16 0 100 200 300 400 500 600 60萬 60-70萬 70-80萬 80-90萬 90-100萬 100-110萬 110-120萬 120-130萬 130-140萬 140-150萬 150-160萬 160-170萬 170-180萬 180-190萬 190-200萬 200萬以上 區域內2017年成交總價結構 （單位：套） 3.1.3 宏觀市場商品住宅供求結構 7.62 3.10 142.97 0.00

43、 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 2017.5庫存： 7.62萬 2018.5庫存： 3.10萬 下降59% 截止至2018年5月區域內 住宅 靜態庫存周期 0.5個月 動態庫存周期 23個月 目前區域內已辦理預售、暫未銷售商品住宅3.1萬，較去年同期7.62萬，下降59%；截至18年5月25日住宅待開面積為143萬；住宅靜態去化周期為0.5個月，住宅動態去化周期為23個月，未來競爭量較大，存在競爭壓力 3.1.4 宏觀市場商品住宅庫存情況 + 2018.5住宅待開： 143萬 發展階段 目前區域整體處于蓄勢待發階段，整體

44、表現成交量放大，房地產開發項目迅速額快速增加； 起步培育階段（2017年以前）龍灣房價不高但逐漸上漲、成交量不大沒有發生質的變化、房地產開發投資額較為穩定 蓄勢待發階段（2015-2106）：伴隨新區建設，房價上了一個臺階后保持相對平穩、成交量放大、房地產開發投資額快速增加 放量擴張階段（2017-未來）：新區規劃建設開始落地，房地產投資量基本穩定，外來開發商開始進入，量價出現波動。 穩步發展階段（未來）：表現出量價增速放緩，并逐步趨于穩定，房地產投資額高位穩定。 目前城市房地產發展處于蓄勢待發階段 3.1.7 宏觀市場房地產發展階段（示意） 1、商品房預售條件： 本項目土地出讓，規劃許可，建

45、設施工等手續齊全，本項目目前累計投入建設資金已超過工程總投資的25，根據城市商品房預售管理辦法及相關政策、法規，符合商品房預售條件。 2、預售限價： 龍灣區本級有口頭限價； 3、客戶商品房按揭放款條件； 首套房首付比例30%，二套房首付比例60%，認房（僅限市區，以房管局系統為準）+認貸，三套房全款 4、普通非普通住宅界定； 144平米為界 5、其他政策（如普通房契稅優惠等） 無相關獎勵政策 龍灣政策 相對 穩健 3.1.8 宏觀市場市場政策 政策：政策穩健，對樓市的調控力度較大，對于剛需盤而言不顯著影響 土地市場：12年至今區域內共出讓涉宅用地總建232萬方，其中2017年市場爆量達到157

46、萬方，達到歷史之最； 住宅成交：區域內商品住宅成交量在2018年迎來爆量，截至5月25日成交量達31萬方，同比17年翻了8倍； 住宅價格：成交均價從14年以來年均增長14%，目前均價穩定在1.2萬元/左右； 供求結構：從成交面積段結構來看，剛需80-90占比下降，改善110-144占比上升；80-90、100-110萬總價段客戶接受度最高，隨著產品結構的豐富，110-170萬總價段均有較多成交； 庫存周期：住宅靜態去化周期為0.5個月，住宅動態去化周期為23個月，未來競爭量較大，存在競爭壓力 3.1.9 宏觀市場市場小結 板塊市場分析 （結合上下游及周邊競爭強競爭板塊分析） 3.2.1 區域市

47、場 3.2.1 區域市場板塊劃分 區域及周邊市場板塊主要劃分為濱海、金海、空港，本案位于空港板塊，在區域內屬于價格最低板塊，均價為1.1萬元/m，經開區與空港新區板塊市場形成較晚，往年數據無法體現市場真實需求端，從現有項目開盤來看，區域市場樂觀 濱海園區 金海園區 空港新區 空港：觀瀾苑 10986元/m 土拍3057元/m 金海：湖悅天境 11898元/m 土拍4524元/m 濱海：富力城 13210元/m 土拍4140元/m 備注：成交為網簽口徑，非認購口徑，實際濱海富力城已認購2.4萬方。市場數據無法反映真實情況，因此去化周期根據項目開盤情況與判斷進行調整 甌江口：甌江國際新城11136

48、元/m 土拍2232元/m 板塊 存量面積（萬方） 近一年成交面積（萬方）去化周期（月） 待開面積（萬方） 大存量（萬方） 大存量去化周期（月） 濱海 1.98 0.5 4 21.9 25.2 50 金海 0.95 11.7 1 63.4 64.6 66 空港 0.2 4.34 0 9.4 9.6 2 甌江口 0 21 0 37.6 37.6 11 合計 3.1 37.54 1 132.3 137 44 大存量 37.6萬方 大存量 9.6萬方 大存量 64.6萬方 大存量 25.2萬方 3.2.1 區域市場競品分布 經開區、靈昆島、空港新區，近期可預見的競品競爭量達到198萬方（計入紅星新拍

49、地塊與計劃出讓地塊），從量來看，本區域內競爭量極大，未來存在競爭壓力 濱海園區 已出讓地塊 在售項目 金海園區 空港新區 湖悅天境 觀瀾苑 富力城 未來城 紅星美凱龍地塊 計劃出讓地塊 C-09地塊 湖悅天境 半島起步區地塊 九村村B-10/B-14地塊 項目 出讓時間 出讓面積（m） 住宅建筑面積（m） 容積率 樓面價（元/m）銷售均價（元/m）開盤去化率 已推售總去化率 存量（萬m） 湖悅天境 2017年7月21日 74830 104762 1.5且2.0 4524 11898 一期97%； 二期100%；三期70% 100% 4.4 富力城 2017年4月26日 98983 275151

50、 2.8 4140 13210 70% 80% 25.2 觀瀾苑 2017年10月20日 79964 139036 1.0且1.8 3057 10986 100% 100% 9.6 甌江國際新城 2017年8月9-11日 421320 610619 1.0且1.45 2232 11136 前二期100% 100% 37.6 未來城 2017年11月10日 143371 314434 1.5 3825； 除安置4579 / / / 31.4 紅星美凱龍地塊 2018年5月9日 103962 288340 1.5D-06e區塊2.4； 1.5D-07c區塊3.0 3432 / / / 28.8 金

51、海園區C-09地塊 2018年6月26日 90199 225498 2.5且1.5 起拍3825 / / / 22.5 半島起步區地塊 2018年6月27日 99579 245959 2；2.6 起拍2796 / / / 24.6 九村村地塊 2018年7月2日 81449 136997 1.8；1.3 起拍2124 / / / 13.7 合計 1193657 2340796 197.8 3.2.1 區域市場大都市圈格局 2015年至今，溫州主城區房價波浪式上升，從中心城區向外作價格傳導。目前，市區均價線在1.1-1.3萬元/m僅經開區、空港新區、靈昆島及仰義。對于剛需和投資客戶及新溫州人，本

52、區域價格為第一選擇要素 4.5萬 4萬 3.5萬 3.6萬 3.3萬 3.8萬 2.4萬 2.5萬 2.6萬 2.7萬 2萬 1.7萬 2.6萬 2萬 2.1萬 1.1萬 1.2萬 橫瀆地塊起拍價近2萬， 預估精裝售價4.3-4.5萬 老港頭預估精裝售價4-4.5萬 萬科中心精裝售價4萬 綠城嶼田地塊樓面價近2萬， 預估精裝售價近4萬 大發都會道1號，預估毛坯3.8萬 甌海中心區 地價約1萬元/m 綠軸、濱江 地價約1.5-2萬元/m 龍灣中心區 地價約0.9-1.1萬元/m 經開區 地價約0.3-0.4萬元/m 南湖、茶山 地價約0.8-1.5萬元/m 一級對標競品 （主要參考住宅面積配比、

53、價格） 3.2.1 競品案例（均為示意） 對標項目分析1德信碧桂園觀瀾苑 項目位于本案西南，與本案一路之隔。德信碧桂園合作項目，主力面積段為90平以下剛需產品，容積率指標與本案相同，限高方面本案為43米，該項目為48米。本案起拍價比該項目成交樓面價高近700元/m 地塊 名稱 溫州民營經濟科技產業基地A-24d地塊 土地性質 城鎮住宅、批發零售、住宿餐飲和科教用地 土地位置 溫州空港新區緯五路和經五路交叉處 建筑密度 30% 占地面積 79964 綠化率 30% 容積率 1.0且1.8 建筑限高 48米 建筑面積 139036 成交時間 2017年10月20日 起始總價 42300 成交總價

54、42500 成交樓面價 3057 溢價率 0.5% 成交單位 德信置業 政策限制 配建一所用地面積6010的12班幼兒園，建筑面積4900 5# 8# 9# 1# 2# 12# 7# 6# 3# 11# 10# 16# 20# 17# 15# 13# 18# 19# 21# 22# 碧桂園天薈供應結構碧桂園天薈供應結構 產品類型產品類型 面積段面積段 供應套數供應套數 供應占比供應占比 平層 82 192 14% 89 704 50% 110 304 22% 127 208 15% 合計 1408 100% 對標項目分析1德信碧桂園觀瀾苑 拿地 2017年10月20日 展廳開放 2017年12

55、月31日 驗資活動 2018年1月27日 2018年3月31日 樣板房開放 一期開盤 2018年4月21日 2018年5月1日 二期誠意登記 對標項目分析1德信碧桂園觀瀾苑 項目一期開盤情況：項目一期開盤情況： 時間：2018年4月21日 開盤套數464464套，套，到場人數12001200人，人，誠意金15611561組，組，認籌套數比 3.36 德信碧桂園觀瀾苑一期開盤認購情況德信碧桂園觀瀾苑一期開盤認購情況 產品類產品類型型 面積段面積段 供應套供應套數數 套數占套數占比比 認購套認購套數數 認購率認購率 供應均供應均價價 平層 77-83 95 20% 95 100% 10449 87

56、-100 187 40% 186 99% 11153 110-114 137 30% 136 99% 10967 125-127 45 10% 45 100% 11425 合計 464 100% 462 100% 11003 本案直接競品觀瀾苑以本案直接競品觀瀾苑以1100011000元元/m/m均價，首開售罄，市場對剛需首改以及低總價產品的需求仍然旺均價，首開售罄，市場對剛需首改以及低總價產品的需求仍然旺盛，盛，本案產業客戶占比約本案產業客戶占比約3030- -40%40%，其余以沙城、天河等地緣客戶為主，其余以沙城、天河等地緣客戶為主 開盤現場 銷控表 對標項目分析2 甌江國際新城 地塊

57、名稱 溫州市半島起步區C-03a、C-03e、C-11f、C-11h、C-05a地塊 土地性質 城鎮住宅用地兼容批發零售、住宿餐飲用地 土地位置 溫州市甌江口新區半島起步區 建筑密度 30% 占地面積 421320 綠化率 30% 容積率 1.0且1.45 建筑限高 C-03a55，C-03e40，C-11f28.8，C-11h28.8，C-05a40 建筑面積 610619 成交時間 2017年8月9日-11日 起始總價 132800 成交總價 136300 成交樓面價 2232.16 溢價率 2.64% 成交單位 金茂置業 政策限制 住宅全裝修 1# 10# 14# 15# 11# 16#

58、 3# 6# 7# 9# 12# 13# 17# 19# 20# 項目位于甌江口新區，屬于市區少見的純投資大盤，帶裝修均價11136元/m 對標項目分析2 甌江國際新城 甌江國際新城一期開盤認購情況甌江國際新城一期開盤認購情況 產品產品 面積段面積段 供應套數供應套數 套數占比套數占比 認購套數認購套數 認購率認購率 認購均價認購均價 平層 75-76 104 13% 104 100% 9118 88-89 468 57% 468 100% 9596 115-116 202 25% 202 100% 10056 140 48 6% 48 100% 10493 合計 822 100% 822 1

59、00% 9759 甌江國際新城二期開盤認購情況甌江國際新城二期開盤認購情況 產品產品 面積段面積段 供應套數供應套數 套數占比套數占比 認購套數認購套數 認購率認購率 認購均價認購均價 平層 90 420 34% 420 100% 11689 120 444 36% 444 100% 11895 140 378 30% 378 100% 11902 合計 1242 100% 1242 100% 11843 項目一期開盤情況：項目一期開盤情況： 時間：2017年12月30日 開盤套數822822套，套，到場人數80008000- -90009000人，人，誠意金51875187組，組，認籌套數比

60、 6.3 項目二期開盤情況：項目二期開盤情況： 時間：2018年4月21日 開盤套數12421242套，套，到場人數40004000- -45004500人，人，誠意金不詳，采用支付寶搖號，1010分鐘分鐘12421242套房源全部秒殺套房源全部秒殺 項目兩開兩罄，超2000套房源全部清盤，因地段位置及銷售策略原因，二期均價較一期高2000元/m，同樣售罄 對標項目分析3富力城 地塊 名稱 濱海園區B601-a、B601-d地塊 土地性質 城鎮住宅、批發零售用地，兼商務金融用地 土地位置 濱海十二路與濱海二道交叉口 建筑密度 / 占地面積 132312 綠化率 / 容積率 B601-a2.8，

61、 B601-d2.2 建筑限高 限高100m 建筑面積 350475 成交時間 2017年4月26日 起始總價 55400 成交總價 145100 成交樓面價 4140 溢價率 161.91% 成交單位 富力房開 政策限制 配建一處不小于2000的菜市場 8# 5# 23# 2# 12# 7# 6# 3# 11# 一期 標號待開 1# 未標號待開 富力地產溫州首發項目，位于濱海十二路于濱海二道交叉處，總建筑面積約35萬方。 對標項目分析3富力城 項目一期開盤情況：項目一期開盤情況： 時間：2018年4月24日 開盤套數322322套，套，到場人數600600人，人，誠意金653653組，組，認

62、籌套數比 2 富力城一期開盤認購情況富力城一期開盤認購情況 產品類型產品類型 面積段面積段 供應套數供應套數 套數占比套數占比 認購套數認購套數 認購率認購率 供應均價供應均價 平層 104-114 130 40% 101 78% 13115 121-123 130 40% 93 72% 12920 133-134 62 19% 31 50% 13470 合計 322 100% 225 70% 13111 本案周邊競品富力城以本案周邊競品富力城以1311113111元元/m/m均價，首開去化均價，首開去化7 7成，觀瀾苑、甌江國際新城早于本項目，在競品低成，觀瀾苑、甌江國際新城早于本項目，在競

63、品低價吸客的競爭情況下，本案能以高價吸客的競爭情況下，本案能以高20002000元均價達到去化元均價達到去化7 7成，屬于較好去化水平，但價格仍然偏高，戶成，屬于較好去化水平，但價格仍然偏高，戶型偏大。型偏大。本案產業客戶占比接近本案產業客戶占比接近10%10%，其余以沙城、天河等地緣客戶為主，其余以沙城、天河等地緣客戶為主 對標項目分析4湖悅天境 地塊 名稱 溫州經濟技術開發區金海園區D-04a地塊 土地性質 城鎮住宅用地、批發零售用地、住宿餐飲用地 土地位置 溫州經濟技術開發區金海園區 建筑密度 25% 占地面積 74830.23 綠化率 35% 容積率 1.5且2.0 建筑限高 / 建筑

64、面積 149660 成交時間 2017年7月21日 起始總價 56050 成交總價 67700 成交樓面價 4524 溢價率 20.79% 成交單位 碧桂園置業 政策限制 / 項目位于金海園區，由碧桂園集團和旭輝集團合作開發，旭輝操盤，合力打造15萬方湖居大盤。 湖悅天境三期認購情況湖悅天境三期認購情況 產品類型產品類型 面積段面積段 供應套數供應套數 套數占比套數占比 認購套數認購套數 認購率認購率 供應均價供應均價 平層 129 32 15% 32 100% 11534 134 32 15% 29 91% 11983 142 100 47% 87 87% 11931 184 2 1% 2

65、100% 9536 207 46 22% 10 22% 12330 合計 212 100% 160 75% 11845 項目三期開盤情況：項目三期開盤情況： 時間：2018年4月21日 開盤套數212212套，套，到場人數320320人，人，誠意金327327組，去化組，去化160160套，去化率套，去化率75%75% 湖悅天境一期開盤認購情況湖悅天境一期開盤認購情況 產品類型產品類型 面積段面積段 供應套數供應套數 套數占比套數占比 認購套數認購套數 認購率認購率 認購均價認購均價 平層 87 64 18% 64 100% 11677 109 64 18% 61 95% 12082 128-

66、129 63 18% 63 100% 11877 133-135 63 18% 60 95% 12067 142 99 28% 98 99% 11882 合計 353 100% 346 98% 11920 項目一期開盤情況：項目一期開盤情況： 時間：2017年12月29日 開盤套數353353套，套，到場人數12001200人，人，誠意金818818組，去化去組，去化去化率化率98%98% 對標項目分析4湖悅天境 湖悅天境前兩期認購率均為100%，第三期面積偏大，認購率相應下降，整體仍熱銷 項目二期開盤情況：項目二期開盤情況： 時間：2018年3月13日 開盤套數228228套，套，到場人數8

67、00800人，人，誠意金689689組，去化去化組，去化去化率率100%100% 一級競品小結 競品小結：競品小結： 競品情況：直接競品每期開盤均售罄或高去化，客戶主要選擇原因在于面積小，單價與總價低，板塊規劃好，投面積小，單價與總價低，板塊規劃好，投資屬性強，產業客戶接受度高。同時市區主流板塊價格漲幅較大，投資門檻較高資屬性強，產業客戶接受度高。同時市區主流板塊價格漲幅較大，投資門檻較高 競品大面積產品去化相對困難，130m為穩妥上限 從產品類型來看，經開區、空港新區、靈昆島受到土地出讓條件限制以及板塊價值現狀約束，產品全部為平層；且部分項目因機場緣故，出讓條件有較嚴苛的限高條件。 商業定位

68、業態規劃 商業定位 業態業種建議 能級分類能級分類 發展條件發展條件 本項目匹配性本項目匹配性 都會級 服務對象：省內外及本市 商業面積：80萬方以上 配套行業：酒店、金融服務、旅游服務、展示、圖書、郵電 服務人口：100萬以上 行業競爭標準：鼓勵商業聚集、集中，大型化、綜合化經營 不適合 市級 服務對象：該地區及外來消費者 基本商業面積：40萬方以上 配套行業：旅游、金融服務、圖書、郵電 服務人口：50萬以上 行業競爭標準：鼓勵商業聚集、集中，大型化、綜合化經營 不適合 區級 服務對象：該地區及外來消費者 基本商業面積：20萬以上 配套行業：旅游、金融服務、圖書報刊、郵電 服務人口：100萬

69、以上 行業競爭標準：鼓勵商業聚集、集中，大型化、綜合化經營 不適合 社區型 領里中心 服務對象：距區域商業中心1-2公里外的居住區 功能特征：居民日常生活必需品商業特征：以大中型超市為主，配以各種日常生活類服務設施，商業商業面積多數少于面積多數少于5 5萬方萬方 客流特征：服務人口5萬人左右，社區居民為主，外來購買力不到10% 適合 本案商業本案商業50000m，較，較為適合做鄰里為適合做鄰里級商業級商業 通過地塊條件與各級商業中心條件的匹配度分析，初步將本項目定位為鄰里型商業通過地塊條件與各級商業中心條件的匹配度分析，初步將本項目定位為鄰里型商業 根據區位、規模、業態及輻射能力可劃分為以下四

70、個能級根據區位、規模、業態及輻射能力可劃分為以下四個能級 商業定位初步選型 商業定位輻射范圍 濱海園區濱海園區 9292家企業家企業 就業就業1212萬人口萬人口 居住居住8 8萬人口萬人口 沙城街道沙城街道 常住常住7 7萬人口萬人口 天河街道天河街道 常住常住5 5萬人口萬人口 三公里內主要常住人口達32萬（其中就業人口12萬左右），人口高度集聚，擁有較大的商業消費潛力 區域區域 主要企業或小區主要企業或小區 人口人口 沙城街道 七四、七三、永福、八甲等15個行政村 居住人口7萬（其中就業人口4萬） 天河街道 天津、新川、莊泉、二甲等16個村 居住人口5萬 濱海園區 力天集團、金帝集團、正

71、泰電器、人本集團、喬頓、法派、可口可樂等 就業人口12萬、居住人口8萬 合計 32萬 當前片區商業消費主要以濱海六路為主，由利瑪廣場、置信立體公園記憶沿街底商組成；消費等級及體驗感一般，但租金基礎較好，可達100-180元/月，且片區商業售價達3萬元/，商業收益基礎好； 周邊項目業態定位多以零售、餐飲為主要方向，同質化嚴重 商業定位區域商業現狀 湖悅天境 力天大都會 濱海濱海核心核心商圈商圈 置信立體公園 南龍步行街 沿街商鋪多為超市餐飲零售沿街商鋪多為超市餐飲零售 濱海六路步行街濱海六路步行街 濱海六路濱海六路 置信立體二層置信立體二層 置信立體一層置信立體一層 利瑪廣場 區域區域 面積面積

72、 租金租金 售價售價 租金回報率租金回報率 濱海六路（非核心） 60-150 50-80 1.2-1.7萬 3-5% 商業步行街 30-50 100-180 2.5-2.7 4-7% 置信立體公園 20-30 160-180 3-3.2萬 5-7% 永豐家園底商 90-130 70-90 2.2-2.7萬 3-5% 備注：以上均為一層商鋪數據備注：以上均為一層商鋪數據 項目 置信立體公園 開發商 溫州弘置信房地產開發有限公司 項目位置 經開區濱海六路利瑪廣場對面 規模 約8.4萬方、LOFT約1.7萬方，宴會酒店約1.7萬方，自持約2萬方，可售商鋪約3萬方 商業面積 8.4萬方 可售商業 商鋪

73、約3萬方，LOFT辦公約1.7萬方 開盤時間 2016.7.20 交付時間 2017.12.31 對標項目分析置信立體公園 項目位于經開區濱海六路利瑪廣場對面，2016年開盤，可售商業約3萬方 項目小型綜合體溢價能力整體高于街區，建議本案商業建設小型綜合，一層實現商鋪最大化，面積控制在20-40m，二手一層商鋪價格達3萬元/以上 產品類型 面積段 供應套數 套數占比 成交率 均價 農貿 1129 61 4% 97% 23175 2748 1 0% 0% 26300 小型商業綜合體 20以下 8 1% 100% 26299 20-40 43 3% 88% 27556 40-60 1 0% 100

74、% 25800 60以上 6 0% 100% 14500 底商 20以下 11 1% 100% 19810 20-40 83 6% 100% 20499 公寓 40-60 225 16% 100% 7974 60-80 31 2% 100% 7345 街區 20以下 441 32% 100% 15710 20-40 418 31% 100% 18859 40-60 12 1% 100% 16681 60以上 27 2% 100% 11991 合計 1368 100% 98% 街區 3層均價：14893元/m 2層均價：19900元/m 1層均價：30787元/m 小綜合體 賓館 公寓 3層均價

75、：11112元/m 2層均價：14975元/m （二手1.5-2萬元） 1層均價：19852元/m（二手3-3.2萬元） 對標項目分析置信立體公園 1-3F底商底商 1F：服裝、零售 2F：美食、超市 3F: 大型餐飲、KTV 地塊 名稱 溫州經濟技術開發區濱海園區A201-a地塊 土地性質 批發零售（含汽車4S店）、商務金融、文體娛樂用地 土地位置 溫州市龍灣區濱海一道和濱海一路交叉口處 建筑密度 50% 占地面積 133823 綠化率 15% 容積率 1.3 建筑限高 / 建筑面積 173970 成交時間 2013年12月10日 起始總價 10440 成交總價 10690 成交樓面價 61

76、4 溢價率 2.39% 成交單位 溫州力天夢工場投資置業有限公司 政策限制 / 項目位于空港新區濱海一道和濱海一路交叉口處，推出商墅收到市場熱捧，但底商商鋪相對受歡迎程度較低，基本無去化 對標項目分析力天大都會 力天大都會商業供應力天大都會商業供應 產品類型產品類型 面積段面積段 供應套數供應套數 套數占比套數占比 均價均價 底商 20-40 96 89% 16376 40-60 11 10% 13175 68 1 1% 11375 合計 108 100% 15792 對標項目分析大都會 大都會目前商業未開售，商鋪均為一層底商，報價在1.58萬元/左右 空港商旅客群空港商旅客群 周邊居民周邊居

77、民 自身及周邊項目自身及周邊項目 的就業人群的就業人群 目標消費客群研判 擴大客群來源擴大客群來源 特定消費客群特定消費客群 （產業人群）（產業人群） 未來若溫版虹橋打造成功，樞紐人流極其巨大，但本案距離核心站點較遠，該部分人群是努力爭取的基礎消費客群 目前僅有的幾個小區以及未來濱海新城待出讓住地將形成較為可觀的消費基數 產業導入的人口超過一般以上，這部分人群具備一定消費力，以及較為強烈的消費欲望 本項目相比萬達、置信等項目在地理、體量上處于不利地位，基于基礎性消費客群無法支撐項目經營，因此除了滿足基礎客群消費外，還應增加特定消費渠道，打開客群 被分流而 無法支撐 項目經營 同質化現象嚴重、未

78、來競爭力激烈，盈利能力有待考驗 具有足夠吸引力的特色新業態、新模式的主力店 商業定位業態規劃 商業定位業態規劃 自持商業思考針對周邊產業人群的 民以食為天：傳統產業人群使用頻率最高的員工食堂 萬科社區食堂模式第五食堂 2016年6月開始，萬科地產就在深圳、上海、北京等一系列社區項目中陸續引入“社區食堂”模式，指定相應的一體化裝修視覺標準，“第五食堂”指的是在家庭、單位、學校、街市以為第五個就餐空間 銷售主力店當下最火熱的新零售 大型商業在經歷了井噴期之后，頻頻出現利潤下滑、品牌群退、關店整頓等狀況。在新的轉型時期，在社會進入便利休閑消費和生活體驗時代的今天，聚焦最后一公里最后一公里的社區消費、

79、增強各類商業設施的生活黏性，正在成為激發消費潛力、增強零售活力的重要路徑。 孕育而生的是京東“牽手”永輝、沃爾瑪京東“牽手”永輝、沃爾瑪1 1號店和京東“聯姻”、阿里觸電號店和京東“聯姻”、阿里觸電線下做盒馬鮮生線下做盒馬鮮生. 商業定位業態規劃 商業定位業態定位與定價 住宅住宅 核心業態：第五食堂 核心業態：新型商超 輔助業態：服務配套及服飾精品 休閑業態：網吧、美容、家電 沿街餐飲業態及社區便利業態 建材專業類業態 項目業態定位與定價（項目業態定位與定價（項目三層以上要求每單元分割大于項目三層以上要求每單元分割大于200，不建議做三層以，不建議做三層以上）上） 層數 業態 商家 定價 一層

80、 餐飲 大型餐飲 第五食堂升級版 2-2.6萬元/ 超市 新型商超 盒馬鮮生、永輝超級物種、便利蜂 超市聯營區 銀行儲蓄、電信移動營業點 餐飲 早餐小吃店 便利店 24小時營業便利店 服務配套服飾精品 服務配套 藥店、花藝、書店、干洗等 服飾精品 裝修建材 門、地板、燈飾、家具 二層 超市 新型商超 盒馬鮮生、永輝超級物種、便利蜂 1.3-1.7萬元/ 休閑 網吧 網魚網咖 美容 餐飲 大型餐飲 特色餐館（江西、貴州等） 裝修建材 家居用品 快時尚家居品牌館 三層 餐飲 大型餐飲 當地知名餐飲 0.7-0.9萬元/ 電影院 品牌電影院 領里中心 商業街區 龍灣大型企業多、產業根基穩定，居民收入

81、高，購買力強 龍灣居民涉足工業產業較早，有比較深厚的積累，經濟條件高，對于居住舒適度要求高； 外來人口購買力一般 外地人分為兩類，一類是打工群體，收入一般，往老家匯錢，在老家城市自建或購買商品房；另一類在溫州拼搏多年，擁有自己的產業或生意，收入可觀，或考慮在溫置業 龍灣產業集聚，民營經濟發達，居民購買力強。 3.2.2 區域市場客群定位 3.2.2 區域市場客群定位 數據統計顯示，空港新區通過“招拍掛”及協議出讓的企業有89家，其中已建成投產企業44家，在建企業28家，預計89家企業全部建成投產后，產值可達到192.2億元。空港新區作為“高科技產業集聚區”的效應將進一步釋放。 快速崛起的空港新

82、區(永興小微園南園) “一區” 打造溫州臨空高科技示范區，利用緊靠機場的區位優勢，在機場東側、東南側建設通用航空產業園、空港高新園。 “一港” 構筑國際商務航空港，在機場南北兩側打造航空商貿物流園和總部經濟園兩大園區。 “一城” 建設溫州生態新東城，空港不僅是產業園區，更是一座新興城市。 空港新區產業逐步完善，企業入駐，將帶來可觀的產業人口 3.2.2 客群定位客戶問卷分析 本次問卷針對居住在永強、沙城海城天河、經開區的人群進行調研，被調查人群主要工作在民營企業和個體戶，當前居住面積以90-110m為主，可接受總價100-150萬為主，可接受裝修1000-2000元/m 25 14 13 9

83、你的戶籍地 溫州市四區 浙江省外 溫州郊縣 浙江省內 16 13 11 9 8 3 1 你的家庭年收入（萬） 15-20萬 20-30萬 5-10萬 10-15萬 50萬以上 30-50萬 5萬及以下 25 19 17 你現在的居住地 金海濱海 沙城/海城/天河 29 16 9 3 2 1 1 你的工作性質 民營企業 個體戶/個體執業者 國有企業/事業單位 自由職業者 政府部門 外資企業 無職業 3 4 5 25 9 3 1 1 10 你當前的居住面積 40 40-70 70-90 90-110 111-128 129-144 145-160 160-180 180以上 3 26 9 9 3

84、3 2 1 5 未來可接受總價范圍 100萬以下 100-150萬 150-200萬 200-250萬 250-300萬 300-350萬 350-400萬 400-500萬 3 28 20 1 1 3 5 未來可接受裝修范圍 1000元/以下 1000-1500元/ 1500-2000元/ 2000-3000元/ 3000-4000元/ 4000-5000元/ 5000元/以上 27 9 7 6 5 5 2 你的裝修風格喜好 現代簡約 港式輕奢 北歐風格 簡歐式 美式風格 新中式 法式 27 11 10 10 3 你傾向的建筑風格 新亞洲 新古典式 新中式 現代 法式 39 10 7 5 你

85、計劃選擇的貸款方式 商貸 一次性付款 公積金貸款 組合貸款 26 16 8 7 3 1 你的意向戶型 三室兩廳兩衛 兩室兩廳兩衛 三室兩廳兩衛+1書房/儲物間 四室兩廳三衛(雙套房) 四室兩廳兩衛 兩室兩廳一衛 27 15 7 5 5 2 你的意向形態 小高層(7-11層) 一類高層(12-18層) 二類高層(19-33層) 獨棟別墅 疊墅 多層(7層以下) 5 23 17 9 1 6 您未來意向購房面積 70-90 90-110 111-128 129-144 145-160 180以上 被調查人群的未來意向購房主力面積為90-110m，意向戶型為3室2廳2衛，意向裝修風格則為現代簡約風格，

86、計劃選擇的貸款方式為商業貸款和全款 3.2.2 客群定位客戶問卷分析 依據競品客戶分布及調查分析，判定本案客戶以沙城、海城、經開區剛需及產業客戶為主，其次為投資客戶 3.2.2 客群定位客戶分級 第一圈層（核心客群）：經開、沙城海城客戶 第二圈層（游離客群）：投資客戶 第三圈層（重要客群）： 產業客戶 第一圈層第一圈層 第二圈層第二圈層 第三圈層第三圈層 3.2.2 客群定位客戶疑問 當前可預見待開量近200萬方，地緣人口僅30多萬，僅依靠地緣人口、產業人口為客戶主力軍，客戶無法完全覆蓋供給端 競爭量接近200萬方，區域內空地多，未來出地可能性仍然較大 初步判定客戶來源后，從最基本的供求層面思

87、考，人口總量似乎無法承擔當前供應量，產品定位、項目規劃與營銷節奏，成為本案脫穎的重點 1.城市概況 2.基本情況 3.市場分析 4.項目定位 5.概念方案 6.成本分析及進度 7.項目收益及測算 8.綜合分析 目 錄 4.1 總體定位 空港新區+濱海新城 濱海城市綜合體 溫州空港新區與經開區核心位置，毗鄰濱海新城CBD 為本地客戶、新溫州人、投資客戶提供可自住也可財富升值的優質規模價值住區，濱海新城封面 市場現狀量價齊升，18年同比成交量翻了8倍 同樣，在政府限價的大環境下，各項目價格仍然不斷向上突破 未來競爭量巨大，市場消化力經受考驗，準確的定位尤為重要 一級 競品 觀瀾苑(限高48米） 總

88、平圖 住宅產品 類型 小高層（16F） 從當前市場主流考慮及本案限高，本案確定全小高層排布 4.2 產品類型定位（示意） 本案限高43米 基于本案地塊指標條件，結合目前競品項目住宅供應成交結構，建議本案住宅產品面積段不超過140，其中以90-115左右為主，125-135為次主力。 4.2 產品類型定位 4.5 價格建議方案 通過市場比較法加權分析，本案預計毛坯售價11307元/m，精裝報價建議1800元/m（溢價300元/），銷售均價合計約13107元/m，通過初步測算（按毛坯建安3000元/），樓面價在4433元/m及以內能保持相對合理利潤率 市場 觀瀾苑 富力城 甌江國際新城 湖悅天境

89、參考權重 30% 25% 25% 20% 當前均價（去除裝修） 9936 11710 10136 11898 比價要點 配套 0 200 -200 100 交通 0 100 400 0 地段 0 200 300 -100 環境 0 400 100 -300 景觀 0 400 0 -200 規劃 200 400 -200 0 調整后價格 10136 13410 10536 11398 市場比較法加權參考 11307 4.3 高層住宅配比建議方案 面積段 戶數 戶型配比 建筑面積 78 377 10% 29426 89 628 19% 55910 100 765 26% 76509 115 512

90、 20% 58853 125 377 16% 47082 135 196 9% 26484 總計 3269 100% 294264 4.3 戶型定位 89-100 觀瀾苑 甌江國際新城 未來城 面積 90 90 98 戶型功能 3房 3房 2+1房 朝南房間數 三朝南 三朝南 三朝南 衛生間 2明衛 2明衛 2明衛 廚房類型 U型 U型 U型 陽臺數 南向三陽臺 南向單陽臺 南北雙陽臺 得房率/層數 78%/16層 80%/13層 / 裝修報價（元/m） 1050 1000 / 售價 11153元/ 11689元/ / 對比競品戶型，本案在90-100平戶型上必須做到持平甚至突破，三房戶型三朝

91、南，2明衛，南向2-3陽臺，得房率達到80%左右 4.3 戶型定位 80-90創新產品：平陽中央原墅100躍層（中間套），本案體量較大，主力面積段產品力的提升有助于提高去化，區隔未來巨量競爭，提高溢價能力 115-120 未來城 甌江國際新城 面積 113 120 戶型功能 2+1房 3+1房 朝南房間數 二朝南 四朝南 衛生間 2明衛 2明衛 廚房類型 L型 U型 陽臺數 南東二陽臺 南向單陽臺 得房率/層數 / 77%/18層 裝修報價（元/m） / 1000 售價 / 11895元/ 對比競品戶型，本案在110-120平戶型上必須做到3+1房，三朝南，2明衛，南向2陽臺，得房率達到80%

92、左右 4.3 戶型定位 125-135 觀瀾苑 富力城 面積 127 134 戶型功能 3+1房 3+1房 朝南房間數 三朝南 四朝南 衛生間 2明衛 2明衛 廚房類型 U型 L型 陽臺數 南向三陽臺 南向雙陽臺 得房率/層數 78%/16層 74%/33層 裝修報價（元/m） 1050 1500 售價 11425元/ 13470元/m 對比競品戶型，本案在125-135平戶型上必須做到3+1房，三朝南，2明衛，南向三陽臺，得房率達到78%左右 4.3 戶型定位 4.6 產品附加值精裝建議（示意） 適度的精裝丨精裝 過猶不及 適度為上 全線采用國際一線品牌， 成本超5000元/平米。 客戶反映

93、不佳，難承認其成本。 全線采用知名品牌， 成本2500-3500元/平米。 客戶反映好，精裝溢價高。 全線采用普通品牌， 成本2000元/平米以下。 客戶認可普通。 客戶相對較實際，對于過高端精裝標準會考慮成本，開發商不能獲得精裝溢價甚至影響銷售 適度的精裝品牌，知曉的精裝品牌效果甚至會高于頂端品牌。 4.6 產品附加值精裝建議（示意） 適度的精裝丨精裝 過猶不及 適度為上 重要部位 配置建議 對講系統 彩色可視 入戶門鎖 國內知名品牌 廚房電器 西門子或同檔次品牌的 油煙機、燃氣灶、消毒柜 開關 ABB 坐便器、臺盆、浴缸等 科勒、TOTO、杜拉維特或同檔次品牌（高層適當下調） 龍頭、毛巾架

94、、浴巾架等 摩恩、高儀或同檔次品牌（高層適當下調） 客廳地面 大理石（洋房）實木復合地板（高層） 房間地板 實木復合地板 高層精裝成本：1.5K-2K元/平米 宗旨：用精裝提升檔次 創造溢價。 4.6 產品附加值智能化社區（示意） 精度的科技丨需要的科技才是好科技 項目 智能化 市場反饋 華茂悅峰 10大智能系統 非首要考慮因素 生活便捷性受歡迎 江東金茂府 11大完善智能體系/ 恒溫恒濕恒氧住宅 品質化保證 恒溫客戶青睞 東宸 人臉識別/刷卡到戶等 人臉識別認可度高 美的 5M智能體系 試水階段 有償加裝少 現今市面上太多且分散的智能系統市場接受度有待提高，智能系統現今市場表現更著重于提升檔

95、次。 切身實用性佳的智能系統接受度較好。 項目可著重于安全性的智能化打造，如人臉識別/刷卡到戶/一鍵關電關煤氣等 4.6 產品附加值智能化社區（示意） 人臉識別丨 業主進入小區和住處單元無需帶卡，可通過人臉識別進入，避免外出時門禁卡遺失帶來的麻煩，兼顧方便和確保安全。 電梯刷卡入戶丨 從電梯刷卡入戶，確保家門前最后5米的獨立私密，亦能按喜好支配電梯廳空間。 一鍵離家模式丨 自由組合，一鍵控制家電和燈光；當業主離家時，電視等電子設備自動關閉，天然氣等自動監測，安防監測系統自動開啟。 精度的科技丨需要的科技才是好科技 升級的物業丨物業升級 科技型植入 專屬身份識別 暢達無阻 三合一密碼鎖 新型信報

96、箱 人行入口防尾隨道閘 車輛識別系統 一鍵報警 紅外線幕簾 兒童 醫療 老人 災難救助可一鍵報警，采用紅外線防盜 物業掌上APP 物業服務包括：保修維護/繳費/管家服務/裝修管理/房屋租賃/社區金融/定點監測等。通過手機軟件，輕輕一點足不出戶。 4.6 產品附加值智能化社區（示意） 4.6 產品附加值立面風格建議（示意） 項目 富力城 觀瀾苑 甌江國際新城 未來城 立面圖 立面風格 現代 現代 現代 現代 立面用材 陶瓷薄板、真石漆 真石漆 真石漆 真石漆 本案競品多采用現代風格，涂料立面，本案建議采用新亞洲風格，在外觀審美上做出差異性和新鮮感，考慮到成本與售價，跟隨市場主流采用涂料 新穎的風

97、格丨杜絕重復 差異化 4.6 產品附加值售樓處建議（示意） 售樓處是否僅止步于售樓？打造屬于 生活概念店 不為賣房丨為客戶落地了以后的生活 售樓處與園林景觀打造保持項目整體的新亞洲風格 書店 醫療店 育嬰店 4.6 產品附加值景觀建議（示意） 新亞洲風格景觀園林 基于本案較大的體量，未來建議打造實景示范區，提高客戶對于本案的認知。 重慶萬科悅灣 4.6 推廣節奏開盤周期建議（示意） 本案6月底出讓， 最早預計18年年底一期開盤，屆時將面臨區域內競品的全面競爭，競品體量較大，本案時間上難以錯峰競爭，做好產品差異化與定位應成為項目重點 項目/地塊名稱 開盤/拿地時間 存量+待開量 2018Q2 2

98、018Q3 2018Q4 2019年Q1 甌江國際新城 2017年12月 37.6 二期 三期 四期 五期 觀瀾苑 2018年4月 9.6 一期 二期 三期 富力城 2018年4月 25.2 一期 二期 三期 紅星美凱龍地塊 2018年5月 28.8 拿地 一期 未來城 2018年6月 31.4 一期 二期 三期 本案 / 34 一期 4.6 推廣節奏推盤節點（示意） 入市時機 /首批開盤時間為2018年12月中下旬 10月 6月-9月 首次開盤 巡展出街 2019 二次加推 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 團隊進場,售樓處、樣板房示范區對外開放、啟動驗資認小籌 蓄客準備期 團隊組建 2018 外展接待點開放 轉大籌 三次加推