1、目錄目錄貳業務模式壹綠城管理現狀梳理叁風險應對肆戰略升級伍目錄目錄貳業務模式壹綠城管理現狀梳理叁風險應對肆戰略升級伍業務模式業務解讀-概述傳統地產開發業務主要關注項目全周期收益，紅利收益的獲取取決于項目各環節可以創造的價值及利潤，任何環節的風險敞口都會導致整盤紅利的喪失。代建代管服務本質為項目整體服務打包對外輸出，收益取決于各模塊可以單獨創造的紅利及風險，整個服務紅利的獲取取決于各模塊紅利收益的投資組合。代建服務1.0版本屬于最初級版本，主要剝離開發建設階段的核心服務對外輸出，實現開發紅利。風險最低的代建服務模式，核心取決于公司開發管理資源和經驗的嫁接。服務實質為總包模式，即提供工程總包式服務
2、。業務模式行業解讀-代建1.0業務模式行業解讀-代建2.0代建服務2.0版本在原1.0的總包模式下進行上下游的延伸，實現全程代建。不是實質上的全周期打通，僅為全周期運營管理階段的專業服務的全程代建（上至規劃設計、下至營銷銷售）。風險取決于公司各模塊的標準化對接和管理。服務實質為專業服務外包服務。業務模式行業解讀-代建3.0代建服務3.0為資本代建模式，通過資本資源嫁接融通上下游涉及的項目管理服務。資本嫁接的模式包括小股操盤、基金平臺、資金渠道等。根據資金介入模式，風險等級可以差異化管理，但是小于傳統開發，大部分風險還是由大股東及業主承擔。服務進一步向投前階段進行延伸，專業分工更為細密。業務模式
3、行業解讀-代建5.0目錄目錄貳業務模式壹綠城管理現狀梳理叁風險應對肆戰略升級伍業務模式行業解讀-綠城管理-代建4.0綠城管理，房地產開發輕資產模式的先行者，代建4.0體系的開創者，致力于成為中國房地產問題解決專家。綠城管理代建4.0體系，包括品質信用協定與價值分享計劃。品質信用協定包括以下內容：品質信用協定包括以下內容：1、品質認證1）項目綠星認證：項目綠星認證分為三星、四星、五星三個等級，涵蓋“產品”、“運營”、“服務”、“供應商”4大評價體系，18個類別，73項技術指標，通過級選定、級認證、級復評，為項目建立全生命周期品質認證與維護系統。2）供應商分級認證：包括設計、施工與監理、材料設備、
4、營銷以及專業咨詢5大類供應商，通過準入、分級、動態管理與結果考核機制，實現優質優價，為行業打造協同發展的產業生態圈。綠城管理品質信用協定-品質認證2 2、品質服務、品質服務1）房屋4S+服務：依托綠城在房產開發領域的專業積累、資源整合能力及品牌美譽度，以線上線下相結合的O2O模式，搭建房屋維修保養、換新、增值、城鎮更新等全系列服務鏈，為購房者提供覆蓋房屋全使用周期的優質4S+服務。2）園區生活服務體系：綠城在國內首創園區生活服務體系，從開發源頭就考慮到未來生活的便利性，通過健康醫療服務系統、文化教育服務系統以及居家生活服務系統，形成對業主高品質生活需求的全生命周期服務。綠城管理品質信用協定-品
5、質服務3 3、品質保障、品質保障1 1）地產基金：）地產基金：由綠城管理聯合基金、信托等金融機構，以及產業鏈上下游相關企業共同組建 ，為代建項目提供資金支持，助力項目穩健運營，實現合作共贏與發展。2 2）管理學堂：）管理學堂：通過輸出知識與標準、提供認證服務，致力于員工的學習交流與經驗傳承，并為供應商與委托方提供開放的知識共享平臺，與伙伴共成長。綠城管理品質信用協定-品質保障4 4、價值分享計劃三增值、價值分享計劃三增值1 1）品牌增值：）品牌增值：綠城已連續13年榮獲中國房地產百強企業排第10，擁有領先行業10%以上的溢價能力，以及高達50%的客戶重復與推薦購買率，2017年品牌估值達290
6、.76億元。綠城管理先后榮獲中國房地產代建運營指引企業、中國房地產商業模式年度大獎和中國房地產成長價值領軍企業等榮譽，2016年代建銷售額占市場份額的19.4%，穩居行業前茅。2 2）管理增值：）管理增值： 200多個項目的實踐經驗，綠城獨有的七弦琴運營模型，3000余位綠城體系資深人才，打造最值得托付的專家型團隊3 3）資源增值：）資源增值：以綠城信用背書，提升項目認同度；以專屬地產基金，提供項目運營保障；以23年積累，整合1500余家產業鏈優秀供應商。綠城管理品質信用協定-價值分享計劃三增值綠城管理品質信用協定-五承諾5 5、五承諾、五承諾1 1）定制開發：）定制開發：根據委托方的不同需求
7、，提供三類定制開發承諾:包括基于市場需求的產品定位；基于項目條件的定制開發；以及基于資金訴求的運營方案。2 2）成本承諾：）成本承諾：承諾包括目標成本與超額罰則兩大承諾。通過限額設計、限額招標、動態成本跟蹤、第三方核定成本目標。通過與代建費收取掛鉤，與委托方風險共擔。3 3）進度保障：）進度保障：承諾開盤、樣板建設和開放節點；承諾首期開盤銷售去化率和項目交付去化率。4 4）品質承諾：）品質承諾：保證工程品質高于國家標準，承諾不出現因管理原因的群體性投訴；并做到24小時內100%投訴反饋。5 5）價格約定：）價格約定：根據項目情況，執行代建費與銷售價格掛鉤的獎懲約定，與委托方風險共擔、利益共享。
8、目錄目錄貳業務模式壹綠城管理現狀梳理叁風險應對肆戰略升級伍現狀梳理項目全周期現狀梳理目標及現狀盤點目標：識別代建業務實施條件。明確地產建設開發價值鏈中可產生紅利的部分-紅利模塊。明確獨特的業務競爭優勢可以嫁接的紅利模塊-業務單元。統一代建管理指標和維度-標準化管理指標。明確代建業務責任考核管理-推行責任指標和責任成本體系。根據戰略發展特定要求嫁接復星資源-資源融通。現狀梳理目標及現狀盤點現狀：評估當前業務基礎的情況。建設和工程管理可形成獨特的競爭優勢。各業務模塊有相應的指標體系，但是尚未實現完全統一和標準化。強大的復星資源有待進行融通和利用。中后臺管理平臺工具的支持較薄弱，信息化建設有待加強。
9、目前項目的管理指標、責任指標、責任成本已經成型，尚未嫁接代建代管服務。現狀梳理投前階段現狀梳理融資管理融資管理現狀梳理運營管理階段現狀梳理運營管理階段現狀梳理退出管理現狀梳理模塊評估-投前管理現狀梳理模塊評估-融資管理現狀梳理模塊評估-定位規劃現狀梳理模塊評估-開發管理現狀梳理模塊評估-成本管理現狀梳理模塊評估-營銷管理現狀梳理模塊評估-退出管理現狀梳理評估結果現狀梳理模塊評估-退出管理現狀梳理評估結果現狀梳理評估結論：在合理模塊范圍內進行代建模式的開發是可行的。核心代建模塊應集中在開發建設、成本管理、采購管理、供應商管理及銷售管理，該部分管理經驗較為成熟，相關服務輸出具備一定條件。體系較成熟
10、，制度和管理指標較統一。各模塊責任成本和責任指標的建設搭建難度較小。評估結果現狀梳理評估結論：一鏈網-信息化管理平臺進行業務支撐。專業人員經驗較豐富。根據模塊梳理情況，目前建議使用低風險的代建模式：1.0-2.0模式。建議進行各模塊收益評估，落地取費標準和商務條件。建議先以內部項目的代建代管服務進行試水。目錄目錄貳業務模式壹綠城管理現狀梳理叁風險應對肆戰略升級伍痛點及建議風險應對痛點及建議風險應對痛點1：代建代管服務工作紅利模塊未梳理，地產及其嫁接資源沒有梳理核心優勢并形成整合方案。方案1：進行波特價值鏈梳理，明確并強化競爭優勢。對地產板塊的全周期業務活動進行全面梳理，識別核心價值鏈。明確成本
11、中心、利潤中心、投資中心、收入中心各模塊的事項及價值目標。全周期核心價值鏈梳理需要考慮嫁接經營型輕資產、持有運營資產（代管模式）。根據核心價值鏈，識別紅利模塊，評估紅利模塊是否具備核心競爭優勢。強化該紅利模塊的管理和價值鏈提升，衍生代建代管工作模塊。痛點及建議風險應對痛點2：代建管理需要并強化后臺管理工作，目前較為薄弱。方案2：協同和強化后臺管理，引入項目導向的全面支持。打通項目管理中后臺資源，包括財務、運營、營銷、人事等相關管理工作。各管理后臺需要結合具體的紅利模塊及管理工作模塊明確增值點。建立統一制度和流程，協同各中后臺管理動作和職能。投行項目制的矩陣式管理及考核的模式建議引入。痛點及建議
12、風險應對痛點3：尚未形成統一標準化管理指標，工作模塊的核心指標缺少與項目整體指標融通 。方案3：全周期角度建立標準化管理體系，標準化管理指標和流程。發起并推動全周期標準化管理工作，融通指標，統一制度流程。信息化平臺建設是進行流程再造和價值鏈管理的核心。必須引入嫁接資源（服務、管理、輕資產）的標準化管理體系。痛點及建議風險應對痛點4：缺少責任成本和動態預算管理機制。方案4：考核管理需要引入責任成本，業績監控引入動態預算管理。建立全面預算管理機制，明確考核責任成本。建立動態預算管理（IRR管理）機制，實現事前監控預警。實現項目利潤和投資回報指標的動態鎖定和管理。軟件支持風險應對軟件支持：代管代建的人員矩陣化管理及考核體系。核心管理模塊涉及的預算及責任成本管理體系。統一管理指標。協同管理流程及管理制度。硬件支持風險應對硬件支持：信息化平臺星網的持續開發，增強中后臺管理協同能力。核心指標的動態管理和預警體系。模塊核心指標與項目整盤核心指標的體系融通（成本、利潤、收入、投資中心的切分和管理）。組織架構及責任分工。目錄目錄貳業務模式壹綠城管理現狀梳理叁風險應對肆戰略升級伍輕重分離戰略升級
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