1、房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄- t2 j+ R; H+ s第一章：; E$ P/ z7 + c, z0 C: 項目決策階段* E. p6第二章：前期準(zhǔn)備階段 R2 l% Z; 0 N3 T! J一、獲取土地使用權(quán)6 s( q( + i) . - Z; G二、/ L$ P6 q6 2 : C$ g |征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證# T( D2 h% T s6 三、規(guī)劃設(shè)計0 I+ G6 _4 C3 V7 u3 d! 四、* G6 C: Y0 o6 N ?# W建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察) e# t) s6 y; Z7 Z1 Q五、申辦施工許可證 s* M+ k4 T! u

2、) j( s六、招標(biāo)( d& I; x, T- M* u0 u第三章：工程建設(shè)階段) s! B& a* W; 6 fE m5 D1、施工用水5 b) k. Q4 P- 8 z! R+ O % p: u電及通訊線路接通，保證施工需要& f* Z# 0 / T2、施工場地平整，達(dá)到施工條件4 g x3 l2 b8 X; R3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件4 r+ C1 i( . F6 n3 ! L4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備/ n3 T. E& |7 a. G4 A5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備2 9 1 |+ P1 H& S1 Q- & a) S6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 x$ i* C% $

3、 U3 T7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)6 Z, G& W/ J! A# E# Q8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn); F0 i% b7 F9 b2 v9、組織圖紙會審、設(shè)計交底, W+ ; F1 R: 5 n6 W10、編制工程進(jìn)度計劃3 n) n0 2 e$ k0 R11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)$ x$ m$ l/ Z8 r: T第四章：項目銷售階段$ c- 2 r! D8 v一、申辦銷售許可證4 X& s4 G0 y( x/ x E二、商品房銷售及按揭辦理+ n# R) b9 f- R一、申請竣工驗(yàn)收，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證6 U, W& M5 K& ?9 m4 k* J二

4、、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收( ( T; f/ M- m( z* y, c三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得商品房權(quán)屬證明書3 8 n$ W$ j+ T; C2 L1 x3 Q四、物業(yè)移交6 p% Z& # Y. 0 b1 |( 第五章：交付使用階段第一章：項目決策階段; u2 1 k#8 9 J/ Q5 n房地產(chǎn)項目可行性研究階段5 E5 e7 X8 d+ R/ G1 jN 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 xK( X7 0 Y+ r; u1、可行性研究的內(nèi)容 . t( h. b% 9 Z V可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失

5、誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 9 m6 r+ f; A# Y- X0 P. % n/ 可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計劃；(9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。 ( I) ?6 k; B# g& u I# Z0 u& E2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。3 t$ j!

6、 r_( E! C7 e. ; n& ?3、可行性研究的工作階段 1 U/ F6 SK& |. Z9 e, O1）投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。 $ H( q# e7 R. v: t5 o U 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 3 6 w% i+ c7 B Q5 G2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效

7、益進(jìn)行論證分析。 ( C# s3 p. R( + N; ?1 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。( R0 c0 V; 0 e( G4）項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項目中，按照工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增

8、加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法（國家發(fā)展計劃委員會令第號）規(guī)定報送書面材料；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點(diǎn)項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項目，擬采用邀請招標(biāo)的，應(yīng)對采用邀請招標(biāo)的理由作出說明； + D, W( c- z5 k X8 j% m

9、+ l- C4、可行性研究步驟 % q- v3 y% u( T3 Lk- h可行性研究按5個步驟進(jìn)行：(1)項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價；(5)編制可行性研究報告。 # L+ + A) M / v# J% i5、集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進(jìn)入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段& % E9 O+ f, d- G2 W+ G4 W( h# j9 ( v6 c% g一、 獲取土地使用權(quán)。: Y5 _+ S# H: V! Y開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式3 O4 Q. - * Y1 # u1） 通過行政劃撥方式取得；

10、% a, eW: Q) j8 E) h# n/ D. d1 B2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；9 Q1 p9 N; g3） 轉(zhuǎn)讓取得；- Z4 P* E5 B6 s W4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；! r; D% y: 7 C5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；& D9 o5 V+ B* G: q. C0 T6） 通過司法裁決取得；. 8 S, w% j6 8 g( p7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 y$ u( ; w a3 Q2 A; Q1 p開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序% s5 r# N8 T0 q/ 2 z$ 土地使用權(quán)有償出讓的方式

11、& h0 L; F9 c7 Z; K4 H+ |出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 + Q+ C R9 k5 d 8 Cr按照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 . D T% d: r4 M+ W0 j, n: Z協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 - t1 J+ |( e0 o7 j. |招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人

12、以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 ! j8 + l9 L/ Nb4 F1 c6 a拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 & m4 _* j; g; a2 X7 f9 ! g_9 N依照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，建設(shè)用地凡屬

13、于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得成交確認(rèn)書，然后簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。開發(fā)商取得國有土地使用權(quán)出讓合同后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料：* R1 x3 U5 g1 ?2 A. m, G1）土地出讓合同、劃撥決定書或轉(zhuǎn)讓批文；3 ?- S& i9 $ w# v$ K) ?6 L2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；& s |$ B0 w$ V7 q3 y3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供建設(shè)用地批準(zhǔn)書；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資

14、料。& u% F& Z8 X9 A( / s4）1：2000地形圖2份；0 |! |8 G4 x; 8 ?. B. l1 g5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份! z! _- M- q# 6）地上附著物權(quán)屬證明；; H, Y- R) e7 k6 7）土地登記申請書；0 B5 W# w( % W8 8）土地登記法人代表證明和身份證明；. F5 t! X. d; S7 e. b9）土地登記委托書。. S; l4 ( 4 j, 土地主管部門 : K d! q1 I8 S（1）土地使用權(quán)出讓 2 . Q$ k1 q, g( H3 p) l- G房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用

15、權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。 8 ; m6 R# / H* I ( l（2）土地使用權(quán)劃撥 9 l/ Q- s+ t! Q9 e4 M+ p5 房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 ( A- q5 % J8 C5 H. i 區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 / q/ O3 + e5 Z（3）征用土地 3 E/ c0 j) H4 l) f(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準(zhǔn)。 8 G( 7 0 + A-

16、 n. O征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。 7 # _% k! g. P征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。 $ k% Q2 b2 V; v（4）地價評估 % E9 Q/ x, N9 O% A2 b: a P市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作% _4 g6 % d, V. G. x3 zi9 w1 R( w* c2 招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序 & 0 X4 O( b d+ a3 Y* m(1) 用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 ,

17、y5 u7 u; N+ T, c8 b% H(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 $ t# ?3 x0 p$ J/ DM9 f(3) 用地者進(jìn)行投資分析。 ) e2 6 Y+ _+ zp8 Z# w3 o(4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 & O4 l; N1 _8 IS0 l(5) 用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 C/ D! p! & q6 C! P* O(6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同

18、的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 / C4 M/ z y( l0 - w- N, K(7) 按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 . e7 O6 E# u. & W/ O拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 + h5 l0 k8 0 i: el& e(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。 + q( o3 j, |; o# q2 A9 5 t(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 O) S( F v, s$ r(3) 用地者進(jìn)行投資

19、分析。 $ 9 C/ x6 Qm7 p5 E(4) 到指定地點(diǎn)辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 d2 N u$ k1 l(5) 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競叫牌。 & Y3 ?# M s) $ + M/ P! # A(6) 用地者在規(guī)定時間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。 + W3 j) + J; d2 z( Y6 h(7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 $ e6 a( Q4 t: P% S9 a, f- k4 K1 n) h(8) 按合同的約定支付余款。付清40%地價款

20、后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。 7 n( B0 O- i( 2 r屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得成交確認(rèn)書。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得國有土地使用權(quán)證。二、 征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證。 l1 g/ J 2 C4 G( 1 u城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。 ! g8 k% G. Z( c6 N/ |$ Q1、拆遷方式：9 B1 m, ( l; Z# - r

21、 1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 F5 |5 c8 O% X* w6 M* u5 m8 l+ Z2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。* $ b. v h4 n: r, J& J; H3 3） 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。f2 k: g! / 5 s2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城

22、市建設(shè)項目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。/ f? r! l. X, _6 n3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：: a5 N% |& x 7 M9 C1） 填寫城市房屋拆遷申請表一式五份； B4 Y& X Z( 4 z0 Ub1 b2） 建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；4 M1 G7 * m( C& j l3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；; L- g. H& H9 Z1 b+ l3 q* c4） 國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）; I& q2 ( s) H5） 拆遷代辦單位和評估機(jī)構(gòu)資料。1 G6 x1 Q$ P1 E* X;

23、z, f# m0 b. 6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）, Q B3 z- I/ j$ C! . r# i7） 有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。, a2 e3 h& A8 d3 _% |根據(jù)武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得房屋拆遷許可證后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償

24、協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗(yàn)收，取得房屋拆遷驗(yàn)收合格證。 4 4 % F- q7 |5 ( S. w m5 T( S% K; I2 e7 R# D- D三、 規(guī)劃設(shè)計) k0 g; o4 O5 a- ?3 + K d; em4 y建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)；(2)在項目建議

25、書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點(diǎn)，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件；(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申

26、領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。 1 8 p4 O8 I! b! 1、申辦項目選址定點(diǎn)，取得建設(shè)項目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。并取得建設(shè)項目選址意見書的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件/ 2 Y7 U8 G+ r# k. U8 X

27、 y- C1 m1）建設(shè)項目選址申請 / x8 4 n9 X- N1 n8 l1 M城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家城市規(guī)劃法、建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。 7 U+ 9 a+ k . v# i% f建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。

28、. y1 0 v3 Y N/ R2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃 A+ k* B3 m/ t1 p( Y O城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。 - s5 K _+ r8 x+ 5 O3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。! c4 t+ J) v# v申報規(guī)劃要點(diǎn)。2 J1 H R B2 6 u0 W1 R6 ( y. G4 L規(guī)劃要點(diǎn)是計劃立項或建設(shè)工程

29、可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點(diǎn)。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：6 U: bW; : y% e1） 建設(shè)用地申請；9 ) z( g8 b/ |8 |9 T0 NF2） 房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；) Y/ X5 ) # v0 a1 K% u3） 土地使用證或土地權(quán)屬證明；! k) c6 U1 y6 X6 Q4） 1：2000地形圖。( g* G1 u# Y! D開發(fā)商取得建設(shè)項目選址意見書及建設(shè)用地規(guī)

30、劃許可證后，即可同步到a建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；b到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或取得建設(shè)用地劃撥決定書。C到地籍處辦理國有土地使用權(quán)證；到拆遷處辦理拆遷許可證；. K. j# S0 R1 v9 V6 R/ 6 f* H1 I. e2、 持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。! Y# n& o% j9 m+ A1）規(guī)劃方案審批階段，取得規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書。在此階段需要提供的資料為：) L. V# / l9 J: z

31、( ya1：2000地形圖1份；7 k/ r/ a* r1 / / w$ K+ Ob1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；9 a! p+ K1 + d% d; H2 u# Zc建設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設(shè)計單位的規(guī)劃方案及光盤）；6 % v. 0 3 Ud“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。( 8 y) g0 g+ u n4 J1 B% h: s2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：( - c4 V) . g6 ga土地證復(fù)印件或宗地圖或出讓合同或劃撥決定書；# F5 k p8 Fy; M

32、$ v Kb公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)狻@林、等部門審查意見或回執(zhí)；5 y8 + T6 # _; y, W) x9 c施工圖3份及光盤。$ e5 C; ( _% * G% s% : N8 P: A3、 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗(yàn)線。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件：5 x) r7 p5 G* ?6 l0 p7 # S4 z( r1） 建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施

33、工圖，以及建筑紅線放線通知單。! E, f d& q& C! l# L x! s2） 建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。% q# . P. L# C3） 市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。, |4 |5 ?# K: h% m1 z4） 若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。B0 g1 r6 k9 d! 7 Z! ) U6 k5 I$ |$ t* q2 O1 q7 4、 申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理施工許可證。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時，持通知書等相關(guān)資

34、料申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書應(yīng)提交以下資料：$ O7 i4 N1 d0 r/ _& A% n1） 國有土地使用權(quán)證；. H, G: w G9 ?0 7 q( C4 u$ s2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)； R6 U! Ms! G& # y0 F; j. M3） 人防費(fèi)收據(jù)； o- s4 W3 _2 t h# X3 v; 4） 建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書申請表；) z. v4 _* K7 H8 w2 y- O5） 投資許可證 T8 f: Y0 v5 ! p3 Z2 |6） 經(jīng)放線的紅線定位冊正本* v# ?0 e. 1 e9

35、 s) P9 E8 L2 Z% k5、 申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申辦完畢后開發(fā)商持建設(shè)工程規(guī)劃許可證至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。! K . & |! A建設(shè)工程規(guī)劃許可證時提交以下資料：9 ( N# Y1 E- 0 i, f7 K$ k1）建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書 l0 L B- F7 _, R2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的紅線定位冊副本；) T6 B ?3 o) Q. Z7 z* + K7 3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的核位紅線圖； T, q6 o- i+ a2 ( l4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。2 r2 d_0 |; X(

36、 q1 P2 B& 建設(shè)工程規(guī)劃許可證出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理：$ I0 f& h7 0 o4 g( y5 q1） 變更申請；6 - |5 D# X6 2） 工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照；# u8 M/ k8 _5 2 a S5 x2 t3） 開發(fā)商資質(zhì)證明；1 j$ u$ 5 7 c# s: t# q- A4） 土地變更批復(fù)； X1 GD2 y* T5） 變更后的土地使用證；0 ?7 R; M0 B8 n( E, I2 W: 6） （土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；; U9 i4 I# B- c0 S/ Q j7） 原建設(shè)工程規(guī)劃許可證； M$ H. C) y) f1 m 8） 建筑

37、紅線圖；0 g9 M4 X( Jc6 A; o9） 抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；9 |- D/ C* f7 b10） 法院裁決項目還應(yīng)提交判決書。四、 建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。 5 y; y9 4 G7 Jz1 u+ B3 ) F項目報建總流程：% D: r& u3 C1 i D2 L% S6 A, GE8 I( y, p實(shí)施單位 流程內(nèi)容承辦單位2 Y, f: ! e1 U5 * I$ T- H) ! L6 M H: T- u& 建設(shè)單位 & S b. g9 0 U( K* 建設(shè)項目報建登記: _4 x% D- g+

38、8 / I& s. _武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)4 9 x! G+ C3 P4 E D$ S: K6 Q4 m6 h0 i/ PJ! q; y8 U& : K$ # W2 s7 o+ K- T4 q建設(shè)單位 % m* O+ Y3 z% F5 X1 審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定費(fèi)、核發(fā)繳款通知7 d$ K7 J- & H! N: q- q% d% d各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 8 p- ?; y0 c8 l5 s, 0 3 B- M g. * L8 B: s+ f. H4 - m9 F6 % L: # k& 招標(biāo)申請人 4 bd/ ?2 x& Q3 S! H7 g4 S建設(shè)單位招標(biāo)

39、申請9 r R( ; l+ w# G! 8 r5 W$ d招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) K) N; 8 F! E3 v Zs n* & m9 ?) C+ d( a7 J招標(biāo)申請人 # Q6 - x/ Q) R2 L9 I! i T# E3 E1 C( R+ N對招標(biāo)申請人資格審查, Q% g6 f- ew招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu), W3 D& G; t, y4 C- U$ jt6 M% L Q4 y ?- I2 H% N* & X, # d/ f5 k招標(biāo)人編制與備案招標(biāo)文件; g) V3 ( . j: g# V2 ( q招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 8 o- % d; u+ e. g# Z: e; W$ ?0

40、M7 D& l$ P b8 ?7 z* r 9 r. 發(fā)布招標(biāo)公告E) p+ A4 武漢市建設(shè)工程交易中心W n$ J: x z9 U3 c! B D. m) A$ $ U& b b7 H5 G, p8 c0 Y$ q2 f& A投標(biāo)申請人 x, 1 G3 y2 I; w* 投標(biāo)申請人投標(biāo)報名* bl. R, b7 g* # h% N! g6 o) X* q武漢市建設(shè)工程交易中心$ H+ ? |# z; Q& m0 d! ? n: z: k3 Z# s1 z/ F8 p- d: 9 D7 e# l3 F0 V招標(biāo)人投標(biāo)申請人 / d8 D; Q0 5 I% B% B招標(biāo)人對投標(biāo)人資格預(yù)審/ w

41、0 b0 W l K( D- O) l( P武漢市建設(shè)工程交易中心1 T$ ) S: m, z# F* E( O0 O. g0 C, _1 q0 t) b: s0 招標(biāo)人 1 9 K$ V+ k j招標(biāo)咨詢及答疑會$ w8 s |?9 J) L招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)$ * 6 A1 A5 z( Q* V3 / O5 p2 j. a9 M- # 2 J, e$ G& e: + x6 _6 u: p. zs+ j投標(biāo)人投標(biāo)人 ; V( z& y9 E6 k3 T; g3 j投標(biāo)人編制與遞交投標(biāo)文件. s3 I2 $ C: N招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)% m* Y3 f s7 |7 L9 B0 S) k,

42、% ( ; ! M3 p+ ! D4 x( r! 5 m+ m; Y, / E# L招標(biāo)人 ( E; p# ?+ |+ a) z( Q: O組織評標(biāo)委員會9 M4 , N# e Q0 N) ?/ P$ p招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心8 Cs# L5 u7 b, b$ 9 eZ- 7 G! x* W. _: / H% A! + s q f9 p* ?$ U招標(biāo)人投標(biāo)人 0 6 T1 J8 N. Q; M3 |E. 開標(biāo)- C3 f7 b7 z# b! IM1 F2 i7 H* E招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心: h8 m) I* PC, 0 E9 i$ u1 h4 D1

43、 M; _5 E$ ( e8 a. % n1 N2 c. u D5 & K評標(biāo)委員會、招標(biāo)人 X4 c+ L( c1 m, d評標(biāo)u c8 T: y2 q; 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心/ Cu J9 k, m L, 0 S9 ; k! e, f $ H# , L9 m, ! v6 s. # K評標(biāo)委員會、招標(biāo)人 1 C6 0 J4 K8 |/ u1 A; F; u定標(biāo)+ J5 i i; L) 6 |招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心u: p7 c# u0 NJ6 P$ Z3 3 m P/ f9 j招標(biāo)人 0 ?% I# 8 D/ p核準(zhǔn)招標(biāo)投標(biāo)情況報告; * g; G!

44、 z8 Y, / 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)各收費(fèi)單位武漢市建設(shè)工程交易中心 6 H I5 J$ S- e: r; h2 r0 E( Q: y R& m9 p- j/ D. 招標(biāo)人 ; c0 u _# n7 Z中標(biāo)公示，發(fā)出中標(biāo)通知書4 J! E! U0 D# f1 l招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心# x; f$ & a- N* S: J$ A) D/ : Q0 U# ! A& S- - J0 l: $ - 3 N1 |招標(biāo)人、中標(biāo)單位 S9 ) P0 / c6 K% H# A簽訂合同8 P: F# j5 M8 S5 N4 J8 K- T$ W合同備案管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心; i

45、 U% # e0 S, , o. L. e% T/ s) h e8 Zy, E/ C1 M- t( Q; |0 x! 1 b! n$ t$ h, . y招標(biāo)人、中標(biāo)單位 . n y$ l3 n! W) 領(lǐng)取施工許可證4 E+ s) d6 | I- B* Q/ R2 O9 G武漢市建設(shè)工程交易中心& l9 A/ v+ ) J4 Z/ ?6 U6 A8 S! I% s% e0 H0 A* M; / G9 i( c中標(biāo)單位 ( G6 R% ?: s! Q3 O# I4 r施工管理% q* o8 Gv F7 L武漢市建設(shè)工程交易中心% m$ n; I7 P2 m$ W7 y# Y% W+ Q8 P(

46、O, a7 H5 _; n* r* 3 g! _3 A. H7 l- p+ d, m: F依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照湖北省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2 的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到市交易中心進(jìn)行報建。應(yīng)當(dāng)報建而未報建的工程項目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報建時須交驗(yàn)工程建設(shè)項目以下文書:立項的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。 工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括:工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度

47、、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。+ l0 a9 R3 R- F工程建設(shè)項目報建程序：: L$ : ?1 h; Z/ ! X1) 建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到市交易中心領(lǐng)取工程建設(shè)項目報建表。1 u, 5 b, V# M( o5 X G* Y% X2) 按報建表的內(nèi)容如實(shí)填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。9 a7 J5 Q& a/ E! 3) 工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、.規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書連同報建表同時提交。) b& V8 8 i7 j+ h3 z0 m4) 屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模

48、發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。N( c9 R* i+ T; r+ v, 1、建設(shè)項目報建登記+ - 4 P+ E+ j2 r9 v7 n凡在本市范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，其建筑面積達(dá)到1000m2 的建設(shè)工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴(kuò)建和改建的建筑（構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程）應(yīng)辦理工程項目的報建手續(xù)。! 7 L5 b7 P9 k, R1 C工作內(nèi)容：8 t8 h A! 5 h% m填報武漢市建設(shè)工程項目報建表需帶下列資料：m: y0 V$ i9 h% V（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；; 6 Zr h6 F6 J! v* e

49、（二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件； 4 kX) n, O. _: Y! S6 u, N（三）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；0 ) N4 w* K- u- W8 3 g/ k（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫? E$ e5 _. q( V9 J（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。1 6 . ?: Y2 ?! u報建信息管理：0 C. c z0 y- o* S 1、建設(shè)工程交易中心核實(shí)報建資料，進(jìn)行現(xiàn)場勘踏（7個工作2 Y7 x l: r1 J - b! , C日內(nèi)）；! u: u: ?% N7 1 i 2、在交易中心媒介上發(fā)布報建信息； ?6 F5 K r _ I6 l

50、7 b! q5 x 3、交易中心將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。; B G2 W H6 O3 Z) T, 2、審核一費(fèi)制收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知0 |- U2 & t* * v0 6 pa填報武漢市建設(shè)工程一費(fèi)制收費(fèi)認(rèn)定表按下列程序辦理# G5 G* h0 P) ?2 FH（一）在報建臺領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；4 6 N( & ( % _（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事窗口辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；* q. h9 H4 N8 f（三）應(yīng)繳費(fèi)用從工程報建開始20日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中2 M( s5 o; L6 b心（咨詢臺）開具的武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款, Z P9 C* V通知書到代理銀行專柜辦理

51、繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價為, g6 j4 H/ j3 I9 e/ f) Y( a計算基數(shù)的繳費(fèi)項目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo)7 N: TO- F j6 Z情況書面報告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。3、投標(biāo)申請人投標(biāo)報名. U6 I8 Z& Z) b; k& R; X; B0 j（一）投標(biāo)申請人應(yīng)是中國武漢建設(shè)網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7個5 w. G8 c6 x5 | G) - z! A工作日以上）將下述資料內(nèi)容報送武漢市建設(shè)工程交易7 Y* 4 2 H; P5 V# r$ X中心，經(jīng)驗(yàn)證核實(shí)后輸入數(shù)據(jù)庫，作為投標(biāo)報名、評標(biāo)- A$ U. k3 a& i5 n; Z- 0 U、定標(biāo)的依據(jù)資料：3 f7 C/

52、 . Um1、投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照； , V. D+ J2 ?, j6 X M* V- t2、資質(zhì)證書；5 K8 r/ l/ I; W2 v s/ Y3、投標(biāo)申請人信譽(yù)檔案資料；: T: % j/ B( Q4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；$ G! l- x3 8 h4 m, K r! e5、業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料。+ |4 z$ k$ v8 5 （二）網(wǎng)上投標(biāo)報名。網(wǎng)址 www.CNWHJS.com6 C! Da2 |a2 : Z6 Q/ vr8 B4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人資格預(yù)審% d& ?( d: D- N3 u) R1 w工作內(nèi)容：+ A0 e& z# J0 R（一）招標(biāo)人根據(jù)工

53、程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)+ M* U; A9 k _+ 1 G按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審3 q$ R* V8 S/ c8 j) d（二）投標(biāo)申請人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務(wù)中心領(lǐng)取資6 a1 d0 z# _0 p3 S w B! a預(yù)審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；, j . . a/ v4 t N h# ? （三）招標(biāo)人采用對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少( P% v3 C8 z2 k% b, s0 N于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過多時，0 u( G) U o7 K( u又不便直接確定的，應(yīng)在武漢市建設(shè)工程交易中心采用/ o3 z: Q

54、R0 H q隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請人。. q T i* Y, 2 q4 F0 ?9 C( x6 / z( N5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收* |$ b jF. N- f9 V3 _工作內(nèi)容： s6 k D: k0 A（一）招標(biāo)文件編制% i3 H* p6 9 5 # j8 b: R投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)4 q5 p+ 8 5 Z Y3 y! b- 范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標(biāo)答疑會所了解的情況! ?8 L1 X; j6 _4 ! I5 T. T W，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔1 k; R$ l9 F! k細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打

55、印、裝訂、密封和標(biāo)志，8 b# 2 l) B8 8 x( Z并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評審技術(shù)( a& b) C- 8 b; f標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字200218號文件規(guī)定?. 9 x/ Z d- G* F I執(zhí)行。+ E7 c+ W3 3 Q( . : L5 i7 o) 6 m: W（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容3 L0 r9 h2 S( h+ U/ 6 q, D1、投標(biāo)函；4 ( c/ R6 V. e7 t: i2、施工組織設(shè)計或者施工方案；- |2 u. V9 H3 M) D P9 m3、投標(biāo)報價；! v* G+ n; j1 G, L8 b4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。) l

56、2 f0 + Q) 8 k9 f（三）投標(biāo)文件的遞交和接收: Y8 I5 r2 g3 n& s1、投標(biāo)文件的遞交6 _+ B, o( Ko 投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前& q* a( Z& z& N& m& ! y# e# p ，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時限以6 d) i6 c# ?! J L8 Z8 Q 前，投標(biāo)人可以對所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改, y- ?2 i / Q p9 W1 M+ g3 T 或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。3 c) m- h! J t- E9 U3 d6 N5 ?: W 并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。,

57、Ew3 1 u! KE) |. F2、投標(biāo)文件的接收8 ) |3 T; ! o- n3 d. e 在投標(biāo)截止時間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工 I5 H z/ j, a_9 Q1 T+ u 作。在接收中應(yīng)注意核對投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的7 N! Rn- l% h* F 規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時間的記錄，未按% e( L$ S! S3 F5 * y?2 ? 時或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。 6 a5 d( c u y+ K- q3 ! Z: o - D) X/ V) u( O6、組織評標(biāo)委員會1 B! q9 : E+ q$ R& S4 工作內(nèi)容：6 B& lw3 C6 Q# O5 H3

58、 |（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前18小時以上. 4 % T9 E! D5 B: f，下午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招+ M o/ x4 a) x3 y h& e投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過武漢市建設(shè)工程交易 f7 wD7 R0 _7 d0 r中心計算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評委（詳見武建交字7 n# p- 9 y. W6 g7 ? * + u20017號文），并提供以下資料：4 _- E k: _* S: y. yh0 s1、武漢市建設(shè)工程交易中心抽取評標(biāo)評委申請表；% K3 U t: D 2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的一3 J9 d; x& Y

59、: c7 Q 費(fèi)制收費(fèi)項目的繳款憑據(jù)。% S3 q4 $ Y1 r) l8 J $ （二）由武漢市建設(shè)工程交易中心指定專人通知評委參加評標(biāo)； ) m# y2 : B) j （三）武漢市建設(shè)工程交易中心負(fù)責(zé)將已抽取評委的詳細(xì)資料及- Y( f3 i8 U7 H2 h通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人: Q7 l* b$ h( V b0 L& I和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。 ; M9 s+ E: Z$ tL% C. m7 x7、開 標(biāo)) T/ T! _9 x/ I8 J( 4 N/ G- 工作內(nèi)容 ： ; Y2 h/ h H2 m1 S$ |& ?2 P# s（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)

60、單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；% v( n, m9 a- H% R* v, H/ c（二）當(dāng)眾檢驗(yàn)投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；* a7 U1 H) N, ?2 g/ D（三）唱報投標(biāo)標(biāo)價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特& x) q3 T$ _3 E7 U ?別說明的內(nèi)容；0 8 a, t5 g0 y+ q（四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；2 ; N2 q. q& & y（五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。# $ t! . . _1 I; o# v1 z（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理) q $ Q8 S7 E8 ) d8、定 標(biāo)N8 I H( Y) Y. C- d1 +

61、 N工作內(nèi)容：& H; U4 w) U# e按照中華人民共和國建設(shè)部令第89號令房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法和武建招辦字200118號文件武漢市建設(shè)工程項目招標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)暫行規(guī)定進(jìn)行。; Z! # ) c: a! H招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。 / l$ n. S6 l* G; Z- Y) y: j0 Z; T, E) t# l$ j9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告% z( L* N6 w% R4 Q2 i3 P s P工作內(nèi)容：. X& ; R. n9 Y( p, ?( V9 T ! 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自

62、確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)時，應(yīng)提交下列資料： * t: w# k9 B8 l: Q, Y! f1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表；+ O& |6 U, & A/ z4 y7 d0 2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價為計算基數(shù)的一費(fèi)3 u8 T6 k# o. Y9 v& B0 Kah 制收費(fèi)項目的繳款憑據(jù)。) U( s- j) f& ( y0 E同時，向武漢市建設(shè)工程交易中心提交擬發(fā)布的中標(biāo)通知書，并填寫中標(biāo)公告公示、發(fā)布登記表，按規(guī)定在武漢市建設(shè)工程交易中心媒介上公示、公告中標(biāo)結(jié)

63、果。 4 f6 r+ W2 N0 W. B E6 Y/ C招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)自收到書面報告之日起5日內(nèi)未通知招標(biāo)人在招標(biāo)投標(biāo)活動中有違法行為的，招標(biāo)人可以向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。C, ?9 8 m( c& M3 a. l6 U- t10、簽訂工程承發(fā)包合同! S# L/ O& v0 DI8 l. H- V2 R; G; ; Y5 u) b5 r% x6 F招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。

64、 3 e8 S. w/ S, p+ e& k- f2 x. ; ; a$ f1 Q: _( 4 U& m招標(biāo)條件：/ k2 g7 F0 g! R3 |1）勘察、設(shè)計招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計工作；3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實(shí)；5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。2 Y$ f$ 6 g/ V$ H,

65、Q1 U! z0 M: m公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時進(jìn)行。施工招標(biāo)項目需要劃分標(biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機(jī)構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項目的投標(biāo)。; U6 : |- o6 - v招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招

66、標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式： 7 I L# M) T3 d% z8 c(1)公開招標(biāo) . 2 r( R ?; C由招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請承包者參加投標(biāo)競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報價合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開支較多。根據(jù)市建委關(guān)于建設(shè)工程項目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知，實(shí)行公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時，由招標(biāo)人通過隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得

67、少于7家。6 c; H; q( U: s, / y公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。 ; P- d3 NI+ 3 y: J% r+ m(2)邀請招標(biāo) * u6 & . |6 U9 B2 , s招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對象，請他們參加招標(biāo)項目的投標(biāo)競爭。邀請參加投標(biāo)單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。 # + + k/ Y9 3 g( R邀請招標(biāo)方式由于對邀請對象的技術(shù)、

68、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。 . F8 e5 X+ w6 T2 G邀請招標(biāo)屬于有限競爭性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。 根據(jù)市建委關(guān)于建設(shè)工程項目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知，實(shí)行邀請招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。. v; D5 X. x. R/ n- l2 V(3)協(xié)商議標(biāo) 8 k; _+ x b: 4 a r由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。 i9 W4 i

69、: u5 g! G M+ q# A議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。 2 m. B: f. o* o, 8 d D4 I招標(biāo)投標(biāo)基本程序 , B: v0 6 _6 % % l3 F- q招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。 ( 2 K( z+ Y J O7 N(1)工作程序 +

70、 v9 T( _. _+ m& : k7 u審查招標(biāo)單位的資格； + - d, A/ l6 : 0 s報批招標(biāo)申請書； 2 r% ?. X5 |/ C b 7 A編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評標(biāo)、定標(biāo)方法； . |% A/ ?+ K9 Z: k6 v發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書； $ : l- q* n2 X d審查投標(biāo)單位資格； : | s. f, e1 _& l) r/ D0 q4 l分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察和招標(biāo)文件答疑； ; i2 g1 V$ y- P8 a編制和寄送投標(biāo)文件； 1 V8 . G Y0 H6 e p2 H0 ?開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書

71、和保函； 9 q7 I0 V% k% B% U評標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位； ) U! F u/ p+ C K% E4 _! 發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。 3 r% k, aS$ f. C: ! Nn% z7 K: Z9 V招標(biāo)申請書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實(shí)情況；圖紙、場地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。 (2)應(yīng)注意的問題 4 tq( x c9 d6 U工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。 & h! M- S!

72、 n9 B$ m4 i招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個招標(biāo)工程，只能編制一個標(biāo)底。 # z; m- V2 K3 g9 T# b1 _為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)。對于大中型建設(shè)項目，招標(biāo)單位還可以邀請經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評估水平的專家組成評標(biāo)委員會，對各投標(biāo)方案作出評價。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標(biāo)企業(yè)，供評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。 : T+ X8 . e) g!

73、_+ s/ x7 G投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。 ! a- L3 s8 f3 Q: % N簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門。 * i; T; R( 8 S1 b應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄/ T% ?1 e2 _:

74、 Y/ D/ L) c1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理). V/ L% F- t) c4 0 H1 2）招標(biāo)備案登記表6 j9 I 8 i3 G5 p J3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請招標(biāo)報告(如系邀請招標(biāo)). M: r; r9 x2 f2 G4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書; $ W6 z$ & T2 E: o0 H. t5）投標(biāo)報名名單(公開招標(biāo)): i0 J; 7 D+ d2 ) M: A2 b3 g- l6）資格預(yù)審文件# n4 $ ? m8 _7）資格預(yù)審評審報告1 u r a, J( v1 T0 K6 b8）招標(biāo)文件* u0 P9 4 y4 b3 t2 C9）購買招標(biāo)文件登記表&

75、k2 ; j& K- f& v! M+ Y# v10）答疑會紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)) A% H1 p. Q3 q% P) X$ 11）標(biāo)底(工程預(yù)算書)及武漢市建設(shè)工程項目造價咨詢核準(zhǔn)證(女ll有標(biāo)底)2 b# t: Z1 V2 X, 4 t6 C12）評委名單- z1 S P6 % g8 v p$ z+ x8 G13）招標(biāo)人評委委托書:* 3 a4 : 9 T$ g5 0 K2 _. v8 o, W Y6 A14）開標(biāo)會簽到表* z6 j4 X6 m* , M( b15）唱標(biāo)記錄一覽表; _! E. Q# l8 x16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表1 g+ d) l b: a3 , L1 x D

76、4 17）評委評分表$ i9 v( l) D1 T% y! L- e18）評分匯總表) p# ) Z% j) H+ _19）評標(biāo)報告 * w+ B# P: Z; q( H/ G5 E20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告4 D$ b, G& S) z5 + Z21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明9 O/ o c8 N9 I. z, 6 o) 22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單( L- I3 n! d9 b, u u% F! V23）合同備案表! $ B, c& X K# u E24）武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù) Zs+ 8 J1 M4 s/ |6 O. A25）武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）) V. o

77、- k2 b$ O( j; P26）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證招標(biāo)投標(biāo)的管理 # I0 5 y1 x0 L( r7 Z$ y( x1）施工企業(yè)資質(zhì)管理 7 u! N, U( G7 + L建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省

78、、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)建筑業(yè)企業(yè)自治證書 & & n. q( S( |(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理 * H6 x& Y+ u v7 m1 X企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實(shí)行公告制度。實(shí)行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。 ( % F) Z) t2 R8 a! * C; f: D m通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級

79、，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。 i. g4 & G0 F8 L8 C$ F- i(2)工程總承包企業(yè)的管理 / m/ h% v9 Z7 e$ _& |隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強(qiáng)對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級。暫行規(guī)定從企業(yè)曾承擔(dān)國總承包的工

80、程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺文件，廢止工程總承包資格證書，對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。 4 d( * S m. R( 7 z. Y工程建設(shè)項目組織實(shí)施方式目前有兩種方式：; E1 . f4 M1 t4 r6 m; q8 B2 V: R其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項

81、目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計采購總承包（E-P）、采購施工總承包(P-C)等方式。: D; a* # r* E& i$ 其二是是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)

82、主對工程項目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務(wù)型或項目管理承包型，項目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進(jìn)行可行性分析和項目策劃；在工程項目實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等服務(wù)，代表業(yè)主對工程項目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控

83、制。工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。9 1 Q+ K9 2 b, p* V# q(3)外國建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理 3 P% - v8 l: E) , B隨著對外開放的擴(kuò)大，外國企業(yè)逐漸進(jìn)入我國的建筑市場。為了加強(qiáng)對在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)的管理，維護(hù)我國的建筑市場秩序，建設(shè)

84、部1994年3月發(fā)布了第32號令在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法，6月發(fā)布了實(shí)施細(xì)則。其要點(diǎn)有： % B1 q6 U! | J凡在中國境內(nèi)從事房屋、土木工程的建造等承包活動的外國企業(yè)，在從事承包工程活動前，必須到審查機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)審查，取得外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證。然后經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊登記后，才可在中國境內(nèi)從事承包工程活動。 % E1 p% / _4 |3 D外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證的辦理機(jī)構(gòu)為：同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向建設(shè)部申請辦理；在中國一個省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾ㄔO(shè)行政主管部門申請辦理；在中國經(jīng)

85、濟(jì)特區(qū)和沿海開放城市承包工程的，向當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管申請辦理。 - k$ ) D& E. V0 l5 r外國企業(yè)在中國境內(nèi)承包工程的范圍是：全部由外國投資或贈款建設(shè)的工程；國際金融組織貸款，采用國際公開招標(biāo)的工程項目；國內(nèi)企業(yè)在技術(shù)上難以單獨(dú)承包的中外合資建設(shè)的工程；國內(nèi)投資的建設(shè)工程，如確有特殊項目國內(nèi)企業(yè)難以單獨(dú)承包，經(jīng)省級建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)后允許外國企業(yè)與中國建筑企業(yè)聯(lián)合承包。 * l# R+ X P9 O/ v外國企業(yè)承包工程資質(zhì)證有效期為5年。如需延期，應(yīng)在期滿前6個月內(nèi)到原批準(zhǔn)的審查機(jī)關(guān)辦理延續(xù)手續(xù)。 6 ?* u; |9 e) F; o* t7 l) h: E2）工程建設(shè)

86、管理。S J; O+ . y: F3 工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向市建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。 / dY% N; J.

87、Fe! R+ 3 l( a五、申辦施工許可證1 L# Y7 + V4 ; l! r1 L- 1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。/ E* % s% - u/ H( f+ c工程投資額在萬元以下或者建筑面積在平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。- z: ?0 _2 # p/

88、F Ga2、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實(shí)行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個開發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查。 Q! v7 _+ F: i6 G5 M3、施工許可證辦理程序：2 T5 y I& v4 T# n5 B1） 填寫建筑工程施工許可證申請表，并領(lǐng)取辦理建筑工程施工許可證必備資料清單。4 7 & t9 S7 E2） 提供以下必備資料：建設(shè)工程用地許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；拆遷許可證或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖

89、紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；8 i* n a8 f& 4 k3 f% R 3） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。; o! y, b- a4 f k4 d% S. U! C4、辦理施工許可證：2 m- n- Z, O z* A( 提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：2 Z, S$ A* l$ . 5 Y, d0 v（一）建設(shè)工程報建表；.

90、q2 J! G# / eF, s# y( 1 N（二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；4 o) Y; b) x* L# i VA v（三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證* s/ B5 _+ Q( # P5 u! q Z3 x(可用復(fù)印件)；) m? ?( A9 K+ k* F（四）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書； ; P, / d2 b7 k（五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復(fù)印件）； 3 u3 D) F) S9 u（六）招標(biāo)申請表； 2 a( J& _$ d% v) C! a H1 g1 5 L（七）招標(biāo)公告；. I6 i 8 P3 b2 d# j2 g（八）招標(biāo)日程安排；, z0 j(

91、 k, R ! X3 ) F( L（九）招標(biāo)文件及評標(biāo)辦法； F1 E# i8 r: c1 （十）投標(biāo)申請書；. X# e, e4 g, y5 / K（十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個月）；) F. n- gm# T2 P3 w0 p（十二） 答疑會紀(jì)要；7 I5 y2 P/ g8 S1 | 3 T（十三）投標(biāo)書；. i5 J J) C1 Z T& q（十四）評委人員名單；9 g0 C! _3 y/ Z2 q& m5 N（十五）開標(biāo)記錄表；0 B: / _: I s5 |（十六）評委評分表及評分匯總表；5 v: q$ V2 t0 H* e0 Z（十七）評標(biāo)報告；% l! $ |0 h& M

92、& v# M1 . T（十八）中標(biāo)公示證明；! D) X+ E7 Z+ 4 g- |! ( J) （十九）中標(biāo)通知書；. ST; j1 9 s6 t（二十）施工合同或監(jiān)理合同；$ l/ m f9 / j（二十一）合同備案表；/ a& U& # Y5 V+ x9 g+ （二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；! e; M7 ?. M* g! |$ R7 M* R（二十三）武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)；O2 K, y5 x* & d! k) O- |% ( V6 B+ 武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）( N h9 . ?# 6 k- Z1 （二十四）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格

93、證（可用復(fù)印件）第三章：工程建設(shè)階段* m: f; |* N; z, V工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動。施工階段的工作包括：0 N: U; E9 Y2 G; a9 N2 L% l/ _- S& n1 O1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；- L7 m7 / j, h) c) _2、施工場地平整，達(dá)到施工條件；5 M: t% i! S; + p3 t3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；5 E/ 0 # E; d4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；8 9 e! s- W/ |- n3 f% J# ?4 J5、施工材料和施

94、工設(shè)備的準(zhǔn)備；- p H$ L* w5 C+ B0 e1 zB- 6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；% s( 6 |$ ?7 c7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；* ( K$ Y+ 0 O8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)；. O Lh: w( & x* T9、組織圖紙會審、設(shè)計交底；# L( v4 P3 r Lh4 U10、編制工程進(jìn)度計劃；; _; I7 a- m# r: f7 y11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；0 q& R6 v6 g) C: P/ i. h* a$ je第四章：項目銷售階段& ) ( ( D3 W6 / Jr0 6 b一、申辦銷售許可證7 Ro( G7 X# m _

95、7 V0 + Q商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證。+ Xc, X9 S J0 |商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證

96、件（復(fù)印件）及資料：0 p+ q1 Z, S8 L! & A1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；) v4 F EB ; u3 M$ y1 s2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；/ L; K+ _& c0 c3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。武漢市最新規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。 ) n( Y D( K! m) x4、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；+ 0 J& / H+ m- 9 N5、工程施工合同；0 m) i6 a. Z4 w6

97、 Z8 k U6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。# I4 S/ y4 H. O* Y( 商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：) S6 A7 D* U- g5 c! * （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；% 2 F8 V N7 o; N# T（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；0 h8 s9 O; h# n, Z

98、. Su( n（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；2 D% C. i g5 d, r9 A（四）已通過竣工驗(yàn)收；; A4 p: P3 * E: n9 5 F（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；) z8 v1 ?* g& o; X, （六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；6 , h) e: d% K; y; U% . , w（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。% P5 $ A0 v; F0 二、商品房銷售及按揭辦理+ Z A* q0 & g5 s# C( v F+ 1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）

99、8 f5 - C: I k0 m- x* h( 5 h第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研$ U4 s# Z( # R+ d* 1 R8 W8 I9 I- F7 # T地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研5 L* d m+ G2 Z* p區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研4 o+ k r9 r9 s* ! I- F競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查/ T% S: - - R7 f, n重點(diǎn)項目考察* Y/ a3 B9 ?. S- Y市場需求抽樣調(diào)研5 z5 4 X( X5 ( H. |重點(diǎn)客戶（群體）市場調(diào)研4 v- r0 W2 B+ V* g. K I; J經(jīng)濟(jì)趨勢分析6 v& L6 c& G) & k5 R市場需求趨勢分析 o, c* i

100、- k3 m1 W- E6 b出具市場調(diào)研報告 s|/ E8 p. g% X- D) G, L: b物業(yè)的全面解析及定位8 G. s1 y3 i6 B$ G項目SWOT分析6 B3 D l1 k5 * A: 1）、競爭要素全面解讀3 n0 z Q3 / x T: . X, 2）、項目優(yōu)勢分析! c9 9 T, 1 y# u( C, C0 s( 3）、項目劣勢分析2 Z$ N8 c O, i5 h- s5 7 x u4）、項目機(jī)會利用! 0 B( v6 ( # t5）、市場威脅與困難點(diǎn)+ s7 V! W3 W; yF& j3 C項目競爭力評估 |1 G. D RQ% n: 1）、地段價值與發(fā)展評

101、估! D4 y5 B( a* H i2）、項目差異性支撐力評估4 I k$ d5 s7 c3）、消費(fèi)者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評估6 D+ Z: B0 / - _0 a4）、項目綜合競爭力評估& G5 M0 b% E$ A/ ! z+ R/ y5 V; U目標(biāo)市場定位與消費(fèi)者需求研究! b b0 W4 Y+ X1 G8 U目標(biāo)市場定位# E2 8 O r V3 ) E: I T% w/ Z1 t/ x目標(biāo)市場特征描述& F/ d7 o9 P. F7 n* k- I目標(biāo)消費(fèi)者行為分析( p0 x% l8 v1 ?: _消費(fèi)個案描述. Z. j. R! |& C1 i2 ? i6 b1 S, f& 營業(yè)員銷理念

102、提升% X* 9 N% b3 d3 C( g營銷核心理念提升! 3 r% w0 x# f1 n% S賣點(diǎn)體系設(shè)計與提升 s4 # 1 H! O0 d; Na; z4 G營銷戰(zhàn)略與主線策略8 d* j7 Q q3 ) L; b營業(yè)員銷攻擊體系建立9 T0 Q9 ) ! ; N: z) f: I現(xiàn)場攻擊體系的建立4 1 B. f, o1 e7 t& U價格定位及策略$ A) t4 V) z2 D E價格策略: H7 B& J- k& E* m! w價格定位2 O* 3 d% c: X7 z: r! Z定價預(yù)控及說明, j+ f, j2 r5 I+ p+ d3 i/ b6 j付款方式建議f8 & L

103、% 2 i銷售額動態(tài)測算; C* |( z; : ?7 l: B項目促銷計劃建議) t- _0 * U6 D% + o渠道促銷建議7 A+ - A4 y! H, c% 公關(guān)活動促銷建議- F- M: D$ y0 E- L0 |# 客戶促銷建議6 _- v$ o) # g6 Y( T品牌促銷建議1 v+ k) W3 I6 U V示范單位及環(huán)境的設(shè)計建議/ . Y/ P; % _$ x3 a : X7 r營業(yè)員銷預(yù)算: f& m8 F% G& l+ W) R! V) q2 u推廣費(fèi)用預(yù)計) z8 h5 j1 S7 W$ l營銷費(fèi)用預(yù)計# W! r9 K5 1 v第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析.

104、 4 Q8 r) r; U v! X3 P+ k! P?. w( P3 x4 z# d, |9 I% T, 品牌策略方向建議與定義+ U* A, B G) r% 7 C s w消費(fèi)者心理感受定位7 L+ U, h! Jg; ? V宣傳攻勢的確定# D5 W7 V. . va6 F# I宣傳途徑的制定8 X- e. B! S! e功能劃分建議7 v4 P; N$ L& # 0 G; g% S7 w7 |裝修方向建議; # o8 B- j8 a L( S6 O樣板房的功能劃分定義% Y# I ! 4 P* y: ?看樓通道的布局建議- ! x& N A. 6 傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃/ p

105、* 0 _5 g% j項目標(biāo)識（LOGO）設(shè)計$ k$ M# l4 f4 K( |中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計* c% k6 e I, A9 A* j 標(biāo)準(zhǔn)色系8 P! q/ X0 d. T8 M7 輔助色系2 X. x1 . x7 c. Z3 K) J標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范7 J0 Q% j) R# p0 E特許組合. R/ L2 2 ) V6 _. R. q ; Z禁用組合0 z2 2 B h, B3 J, v) L銷售培訓(xùn)- * K) M7 E& i_; g% u X4 T銷售管理策劃 H! c7 o; A& g) E7 t: 銷售隊伍進(jìn)駐& Z$ f7 A6 a. m: B: L銷售執(zhí)行$ Z G8 O4

106、j& I& q: W7 F第三階段：推廣主題的制定 k* K5 y8 H6 o$ h3 K2 i& i e! v# |- 推廣口號的制定7 O1 S- t1 q C1 U1 6 l整體包裝風(fēng)格的確定! |- c6 f6 ?9 I, R主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式0 g9 c5 d; g! C現(xiàn)場氣氛營造風(fēng)格及具體形式. w: _/ i1 _rE展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議% d m; h4 x* C$ e0 I樣板房具體裝修風(fēng)格建議0 K2 c% z$ i) , 5 J看樓通道裝飾風(fēng)格建議) o% N+ l+ L- N/ X3 P名片( D4 d1 x: ?* , P- ( V! P信

107、紙9 _1 f$ P y# B7 |; 信封1 9 t$ C0 P: B+ c n5 K傳真紙1 V# g4 ) 4 e& ; |! _( q! g# Z6 j文件袋% W9 a c+ a2 X) YV1 K. N請柬8 * y/ 0 U5 I2 e; q9 Z: Z工作卡2 O* $ r$ |3 Y. f水杯# j/ V) |) r/ v) 煙灰缸% I# 7 X! # J 垃圾桶+ L: s4 i0 A0 l) s5 U車體- H$ 3 y/ _# Q F7 g, q工地圍墻設(shè)計$ f2 O0 Q( 7 0 R工地廣告牌設(shè)計$ & s9 D8 L a! P$ w5 Q7 B導(dǎo)示牌設(shè)計& v

108、6 D+ + ; F條幅設(shè)計- m6 z% v* _# F$ x6 Y路旗設(shè)計 g# G3 h# Q4 + 掛旗設(shè)計2 E y3 s# v; z6 h2 u8 e& T車體包裝設(shè)計6 r1 t9 J+ d% n( c* D! V主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計) Q7 _) U& 5 z, p* N; ?展板設(shè)計. |2 c; r. B7 c; b2 C售樓處導(dǎo)示招貼9 O! W$ _5 b4 F, & s$ N& K- q0 s噴繪畫設(shè)計0 ?: |1 n, B2 g( . x看樓通道設(shè)計 O; I- s w7 t6 W, _戶形形象說明設(shè)計3 K, P# k5 t6 Df/ t( e a: V

109、9 g5 D樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計1 f& |. _. F# / 9 F行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計+ h& t: X5 B; i7 X售樓書| L j E6 a/ h售樓雜志1 y* F- & D7 m. v X9 , A宣傳折頁7 p! Y8 G1 O宣傳海報. z) A7 9 b$ U8 M7 N& G, J郵遞單張* h$ e Z5 b- w6 E; Q; B5 X影視廣告腳本創(chuàng)意, I1 f5 X: I$ G4 a7 e第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意$ U4 D * 4 + m7 i5 N. Z; p/ x q傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃# i$ % Y( ?) s 展銷會的配合3

110、f ?* w6 促銷活動的配合6 ?3 F9 q1 ?2 Q ! s其他外賣場的配合, J8 I8 I. _& j T1 w, G! P; W廣告效果測定與監(jiān)控8 r. I7 U K( h( U8 Y* j 競爭對手監(jiān)控 Q8 G, o: H2 k1 V競爭者咨詢報告/ D: F& y1 G( n7 h, d競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 P9 O- d* E7 k t g銷售控制及月度目標(biāo)制定2、銷售合同的簽訂。 R/ s5 ?9 R. B% L, h; G- M$ W3、按揭辦理。% F( P! I2 m0 a( L1）公積金貸款：5 K, ; C7 D9 n% Y3 |貸款資格 K6 m x4

111、 ; ?% m3 d: m! s6 m9 S貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：1、 具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；3、 具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；4、 提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；5、 符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。# l7 ; v: z. m5 D+ T; B- l: u5 j N- B: U% % x g6 T8 t3 R0 S K) 貸款流程圖 5 a% f- J7 k* D6 o

112、q3 U咨詢、領(lǐng)取表格7 v- u. s! | D; l c9 E8 y) Y2 Z6 ?4 r* v! c( t- A+ y2 ?6 L3 ! C3 Y+ 4 R. ) |提出申請: y* f5 J# $ H0 Gj# G3 s- 4 / M- j0 i7 + m9 h簽訂借款合同、抵押合同& uV8 1 _2 k* C! W/ b% L5 x3 O9 l5 1 # r% P( f, w2 m8 * d- O辦理抵押登記手續(xù). ?- L7 _1 |/ dl q# L9 o. e2 P2 g6 S# ) c/ U( m+ O/ k% 6 F辦理房屋財產(chǎn)保險* P: ?( S+ h1 N; C2

113、 X8 _( Q; , x1 X( N: D* U0 - Z/ r0 u& T! DUN8 O( u8 b( R貸款轉(zhuǎn)帳5 J% z( c5 ! + Z6 V! X9 M C% c: T/ J0 S4 v- l Q/ I. |, n) ! $ n8 z# c每月還款( Y9 p* Q. j% R8 _* * G/ g( E, g0 4 P3 q: + 7 K9 c e4 X- |+ j貸款結(jié)清注銷 C( h3 p- M/ # W% 3 & n4 y6 Q$ p0 3 M: / h1 V, A! y3 P$ : O3 a0 0 N) o0 |提交資料 / x; as+ * k9 N C+ 1 *

114、 a% k; X1、 本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；2、 購房合同或意向書等有關(guān)證明文件；3、 借款人所在單位同意貸款的證明；4、 住房資金管理中心要求提供的其他材料。( ( $ v) D! % Y P t6 t. U4 ! 9 5 g4 L3 y6 _ W9 T( s9 a* O% t( y2）商業(yè)貸款+ l5 g$ / Y: F U1 F X* T- Fe# w: V! V: s貸款資格 8 a+ q4 R7 k% ?貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件：一、有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；三、信用良好，有

115、按期償還貸款本息的能力；四、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；五、有購買住房的合同或協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件；六、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估價值；七、不享受購房補(bǔ)貼的，以不低于所購住房全部價款的20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；享受購房補(bǔ)貼的，以個人承擔(dān)部分的20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；八、貸款行規(guī)定的其他條件。十、以上條款借款人需同時具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實(shí)性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)

116、任。- Y t- L$ |. N8 N p( c7 K* - R3 b0 B u( 0 u0 d9 f* lB# j% M# A貸款流程圖 9 j0 a+ l! e# v1 I4 U) |+ s; R8 x7 Q: K9 S0 0 3 c2 N/ e0 F; Zp! n: n- g3 0 ; bX2 Z* . $ h1 o8 d8 u# 5 p$ H5 N2 o& 7 3 4 - J# o b提交資料 5 I1 m2 s3 o* I) ?! u3 k 個人需提供資料1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供武漢市暫住證以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件外省市人在京購房批準(zhǔn)通知單2.婚姻

117、狀況證明：已婚、未婚、離異3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件4.首付款證明正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明（蓋單位公章）6.在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢）7.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會有所不同。6 Z8 n- E* ?. y t$ U3 f! L$ L& F+ 5 m! J: s# I6 B- T) Q, 8 R0 K/ z3）組合貸款：公積金貸款不夠用時，還可以申請商業(yè)貸款。, S; O# H6 e 0 T+ Z w7 z0 c. d N$ j( I& % o$ u

118、v貸款資格 8 y: M) E5 n1 Z貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：1、 具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；3、 具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；4、 有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；5、 符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。, , f# |4 w$ K/ z!

119、m5 n/ C F U, E7 N! k& A貸款流程圖 7 |! * Ax- L j+ o1 M9 G1 h3 T) jD0 Q5 提交資料 8 r- A) H( K+ C6 O7 a個人需提供資料1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供武漢市暫住證以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件外省市人在京購房批準(zhǔn)通知單2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異 3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件4.首付款證明正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明5.收入證明（蓋單位公章）6.在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢）7.借款人所在單位

120、同意貸款的證明；8.住房資金管理中心和貸款行要求提供的其他材料。 隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會有所不同。e: N i# z b% U$ X% n+ I2 e* 2 t. a V; H. K/ ; L4、抵押登記8 c* d& a4 c4 L- e房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的，應(yīng)提交國有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證、土地估價報告或房地產(chǎn)估價報告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。屬在建工程或期房抵押的，還應(yīng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許

121、可證、商品房預(yù)售許可證。第五章：交付使用階段3 & s$ w. U2 5 ?一、申請竣工驗(yàn)收，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請綜合驗(yàn)收。 ?; F$ V( O- F( K& g# # M竣工驗(yàn)收是指一個工程項目經(jīng)過施工和設(shè)備安裝后達(dá)到了該項目設(shè)計文件規(guī)定的要求，具備使用條件，由開發(fā)建設(shè)單位查驗(yàn)工程并辦理接收手續(xù)的過程。竣工驗(yàn)收一般分為兩個階段，一是單項竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收。武漢市建設(shè)管理委員會對全市建筑工程竣工驗(yàn)收實(shí)施統(tǒng)一備案，具體工作委托武漢市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站負(fù)責(zé)實(shí)施。5 X. l3 b( T- R, W工程竣工驗(yàn)收條件：$ L- A0 ?9 i, e m+ M I

122、1、完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。$ F+ v( v. M% ?) Y/ |& Y2、施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。2 G! _. |2 j$ |& ) m3、 于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。4 Z* H( 9 Y- z0 ?6 |$ 6 G / h4、 勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單

123、位簽署的設(shè)計變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。6 1 p9 R0 y, D! T% ?/ 5、 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。 b8 k* m4 A; z! c6、 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告。0 a* Q; l6 N) m7、 建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。 U7 h% $ ?( H2 q# B+ E e7 g8、 有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。7 O/ 2 b3 a0 R% o& m9、 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。8 a1 Z3

124、 d. P9 H$ |# Q10、 有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。6 # U, D; s! v) e11、 建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。7 _; Y4 t+ R/ e* |& T. M U工程竣工驗(yàn)收程序：# ( z* u* A: N( U1、工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。8 T7 O7 d% i# |3 K2、建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制

125、定驗(yàn)收方案。7 O( Q6 3 G. k* q2 l3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收個工作日前將驗(yàn)收的時間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。5 S6 F& T- b4 j/ + P0 Y! r0 D8 M4 z4、建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。$ Lp8 T; * h% 1）建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；# G- E o ?3 h8 J2 b# S! e( R2）審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；9 k+ ZA5 O 3）實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；$ N3 K% l7 ) * W5

126、 j. z: v4）對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見。) M1 u0 Z/ Y7 O6 G2 7 h0 l; I! f/ v+ e# q建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案。, 8 w9 y2 u# o- a3 - i建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：- a P4 h2 S. t1 + G工程竣工驗(yàn)收備案表；, ?) I7 7 H+ |1 X, f工程竣工驗(yàn)收報告。竣工驗(yàn)收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號

127、，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；# s% i, k# z! L, u- h t 1 % P法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；* # T- m R S7 y+ B) C5 P施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；! ) N# gA* t d法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。2 G 8 C; / i! r/ a4 Z) $ B商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。4 e ) * ; L-

128、f二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收_ p6 h3 ?$ j6 J5 u0 i. 6 S8 b5 D建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后3個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。9 U- M; E VH4 o; U; c申報資料：0 M q/ . w7 I3 i! 9 S) W, W, b0 Q- f: y1） 填寫建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請表；$ $ R+ X . C5 U2 l2） 市勘測設(shè)計院測繪的竣工圖；h) o1 R! H8 s: x# I : T5 m0 m, 3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；, f2 e+ v3 p* ( _7 U/ F4） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；$ g4 B- L( W!

129、s! & w& q7 D0 J, . % 5） 土地使用權(quán)權(quán)證；$ bQJ( u2 _+ V( k0 6） 拆遷驗(yàn)收審批書；! f6 c/ Y: # / 7） 經(jīng)審定的規(guī)劃總平面圖；: R & F. |- n4 P8） 建筑核位紅線圖；8 d& A2 v( A9 b C! u9） 建設(shè)工程紅線定位圖冊； ?$ H% E2 s1 w6 x10） 屬成片小區(qū)的還需要提交市政工程、管線等相關(guān)設(shè)計資料；& t/ K! x! M$ Fr( 7 c7 11) 其它相關(guān)資料。: D$ w# ?3 r( : s: 6 a另準(zhǔn)備一份經(jīng)批準(zhǔn)的建筑工程施工圖供現(xiàn)場驗(yàn)收用。 P) E- E* x& s/ E( ( 三

130、、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得商品房權(quán)屬證明書。) g( g8 s! s* Q房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由房地產(chǎn)行政管理部門對房屋所有權(quán)及其相應(yīng)的土地使用權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行的登記并對登記的房地產(chǎn)依法進(jìn)行審查和確認(rèn)權(quán)屬，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記和注銷登記。本市房地產(chǎn)權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證和期房抵押證明。0 l! 9 W* r! T1 t& |$ m) v1 e7 W新建商品房屋的，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工之后三個月內(nèi)向有管轄權(quán)的登記部門申請房屋所有權(quán)、土使用權(quán)的初始登

131、記，并且提交下列文件：6 W& k3 q+ Y g1 l9 Q4 q) k, ?1、申請表! L T; X4 ?% S; b/ e2、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)許可證4 a9 C: o9 F- _! N9 y3、建筑工程規(guī)劃許可證（含規(guī)劃辦、處罰證明）! l7 g- s/ q& Z) d& T/ P. z) D4、建筑紅線定位圖( 6 4 I# _3 P3 j5、建筑施工許可證2 n- J Pg( p: w# c* K, l2 r6、竣工驗(yàn)收證明1 Z/ $ m# |+ M$ g7、工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件4 T4 I& V I. 0 N- 5 Q8、法人代表身份證復(fù)印件* b! F2 a& V* H9 t!

132、?9、授權(quán)委托書及代理人身份證復(fù)印件3 E# U% |* |v/ E4 w3 k10、房屋平面圖# h, E2 w4 A0 s11、土地使用權(quán)屬證件（查驗(yàn)證件）# q) X1 Z A! D1 h12、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（查驗(yàn)證件）9 R$ & t; r8 r2 W _13、用地紅線圖（查驗(yàn)證件）# 5 q# 3 v: j2 i $ v新建的商品房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建商品房屋竣工驗(yàn)收后，售出或者交付給買受人之前，向具有管轄權(quán)的登記部門申請辦理商品房屋的初始登記，領(lǐng)取商品房權(quán)屬證明書。t* b2 M; Q) J; r4 l6 r% k) J& b四、物業(yè)移交. k! E3 K A, x7

133、G開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。 8 lG* # f: T. ?7 m7 x住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿2年時,由所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位、街道辦事處或者鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府召集第一次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 # # t2 _9 X4 Z3 Q6 S開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)行政管理部門提出申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后向業(yè)主委員會移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動資金和下列工程建設(shè)檔案資料：8 U7 ?9 H1 j$ H$ E(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準(zhǔn)文件； & 8 B8 _$ , w9 (二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖； 3 S4 p+ J- J1 e, e(三)道路及地下管網(wǎng)竣工圖； e$ g C2 |, z. c8 P(四)各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖； 7 F2 m8 P3 j6 U3 w(五)建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料； 1 B$ b+ Y7 P(六)其他必要資料。 Z6 ?1 x 9 q* S在物業(yè)移交同時或移交之前，開發(fā)商應(yīng)將小區(qū)水、電、氣移交當(dāng)?shù)毓┧块T、供電部門和供氣部門，以實(shí)現(xiàn)徹底移交。