1、萬事興實業伊甸錦江項目可行性分析報告審批： 審核： 編制： 成都XX機構目 錄第一章 。項目概要第二章 。項目建設必要性第三章 。市場前景預測第四章 。建設內容及規模第五章 。投資估算及資金籌措第一章 項目概要一、項目名稱：伊甸錦江二、建設地點：成都市福字街三、項目性質：1-3層為配套商業設施、4-33層為高層住宅四、項目業主簡介（一）業主名稱：四川成都萬事興實業有限公司（二）法人代表：經營范圍：房地產開發經營等五、編制依據及主要研究范圍 我公司受成都萬事興實業公司委托，對伊甸錦江項目進行可行性研究并提交相關報告，本項目總建筑面積151496平方米，本次研究內容主要包括：業主情況、項目建設必要

2、性、市場預測、建設內容及規模、建設方案、投資估算及資金籌措、效益分析等。本可行性研究報告主要編制依據如下：1、項目用地范圍圖；2、總平規劃圖3、成都關于報建、規劃等方面法規。六、可研報告概要及結論（一）該項目的建設有利于改善我市的居住環境，實現成都市“九五”及2010年發展規劃中提出的至2010年實現人均居住面積不低于13平方米的目標。項目位于成都市福字街，作為成都市一流居住板塊的高品質住宅，之于區域、之于社會所帶來的品質引領，其社會價值是非常巨大的。同時，項目開發商秉承“以人為本”的開發理念，通過專業的開發技術，與專業的營銷機構、設計單位等優勢資源的強強聯合，必將打造成都一流的品質大盤，預計

3、將給開發商帶來巨大的經濟效益。因此，項目的建設是十分必要的。（二）項目具有居住及商業用途價值，環境配套條件好，適應目標消費群的需求。（三）項目所處地理位置相對獨特，交通方便，規劃合理，設計超前，建設外部條件具備。（四）建設內容、規模及主要建筑指標項目規劃總占地15800平方米項目數量居?。ㄌ祝?360戶總建筑面積151496平方米地上建筑面積132976平方米住宅建筑面積110976平方米商業建筑面積10900平方米住宅平均層數33層架空面積370平方米物管用房面積200平方米地下部分面積29050平方米容積率7.8綠地率42.5%（五）物業管理 本項目的物業管理將由小區業主委員會委托物管公

4、司進行管理。（六）售價估算、投資估算、資金來源及使用計劃l 售價估算根據項目所處的地理位置、建筑檔次以及對本市同類高檔住宅小區商品房的售價調查，本項目高層電梯住宅估算為8200元/平方米（均價），商業售價估算為18000元/平方米（均價）。l 投資估算本項目動態總投資94304萬元，其中前期工程費3040.81萬元，建安工程費27109.92萬元，基礎設施建設費2499.56萬元，營業稅+預征土地增值稅：8562.77萬元。（七）財務評價 項目建成后可累計實現利潤19867萬元，投資利潤率21.07%（未計入企業所得稅），本項目在財務上是可行的。（八）結論與建議伊甸錦江項目市政配套條件良好，建

5、設條件完全具備，規劃方案合理，項目所需啟動資金基本到位，測算財務效益較好，項目建設是可行的。第二章 項目建設的必要性一、 國際化大都市，呼喚具有國際化品質的樓盤成都市是我國西南特大型中心城市，是西南地區科技、商貿、金融中心和交通、通訊中心?！靶郎u效應”很好地透射出這種效果,西南地區的人力、財力、物力，都如水一般，逐漸向旋渦中心：成都，匯集。川內、西南地區、中國、其它國家其它地區，不同類型的資源也逐漸向成都這個國際化大都市匯聚。國際化大都市，需要具有國際品質的樓盤，品質上的吻合，文化上的包容，服務上的細致。本項目坐落于歷史文化深厚的望江片區、二環內絕佳地段，周邊大盤林立，具備成為國際化大盤的硬件

6、條件。二、 消費者呼喚品質樓盤近幾年隨著本市經濟結構調整，改革不斷深入，我市國內生產總值持續增長，2006年城市居民人均收入12789元。金融機構存款5485.3億元。城市居民水平持續攀高。同時，隨著居民生活水平的持續提升，外地客戶赴蓉比例的提高，對高檔次居住樓盤也逐漸趨旺。這就要求有更多品質樓盤，更多高檔次樓盤面世。當然，高檔次樓盤的成都的銷售情況，也一直處于一個比較健康的狀態（在市場篇，我們將會以高端電梯住宅作為研究對象，對此進行印證）。三、 城市的合理規劃，需要品質大盤共同造勢錦江片區，作為成都人文積淀深厚，風景一流的名勝匯集區，具有極高房地產開發價值。它的再次升溫和發力，離不開品牌開發

7、商的鼎力支持。華潤集團(翡翠城，1245畝)、瑞升集團（南光項目，160畝）、中置置業（原一汽制造廠, 300多畝）、水井坊（蓉上坊，61畝），眾多品牌開發商的共同造勢，必將打造一個更大區域的高尚居住區域。這對于城市的價值，對于人居品質的價值，都意義深遠。第三章 市場前景預測一、成都房地產2007年整體發展情況2007年，成都房地產市場供銷兩旺，供求緊張狀況進一步緩解；中小戶型住房供應量增長迅速，供應結構明顯改善；受國家在成都設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區等因素的影響，近期房價有所上揚，但漲幅繼續回落；二手房市場有所回暖。1、 樓市規模將繼續擴大 雖然07年成都市主城區土地成交面積較上年有

8、所下降，但由于對單宗土地規模的控制，成交的地塊數量較06年增加10余宗，根據開發政策，這些土地將會陸續轉化為供應量上市。同時由于郊縣中的雙流、溫江、郫縣、都江堰、龍泉等到區縣土地供應量較大，供應量亦將有較大幅度的增加。再之由于新政的影響，那些延遲上市的項目，將會在08年推出。綜合各方面的因素，08年成都樓市規模將會繼續擴大。 2、 三環外交易量將加大 在土地供應方面，2008年成都的土地供應量將繼續加大，其中以城北、城南土地供應為主。分環線來看，住宅用地的供應主要集中在三環以外，受此影響，住宅的供應也將在三環以外。同時，三環外隨著區域配套的不斷完善，以及品牌項目開發商的進入，其住宅的成交量將有

9、較大的增加。成都房地產發展正式進入“居住郊區”化發展階段。3、市場需求以自住為主的兩房、三房為主 經過一輪新的土地政策與貸款緊縮等政策在很程度上打擊了成都房地產市場的投資行為，使以自住為主要消費環境的成都房地產市場減少了地產泡沫，但同時也由于政策的剛性作用是成都房地產市場需求趨于經濟性、實用性。預計成都2008年房地產市場仍然會以110平方米以下的兩房、三房為主要供應與購買面積。4、 市場價格穩中見漲成都房地產市場在現今階段區別于廣州、深圳等城市的房地產消費結構。首先成都地產市場價格并沒有出現像深圳那樣的高價格，仍然有一定的上漲空間；其二、成都房地產市場主要是以自住為主要消費，而深圳、廣州在2

10、005年時的市場環境就是以投資為主要的消費環境，故其市場泡沫較大；其三、成都城市本身正處于一個快速發展階段，其城市本身擁有的對人口、資金的吸附能力使其市場前景看好。但其漲幅會回歸理性，預計的2007年6215元的基礎上上漲10%。5、政策信息1）房地產政策與信息透析：繼在上海浦東新區、天津濱海新區后，成都成為全國第三個綜合配套改革實驗區。可以預見，新特區的確立將會給成都帶來的巨大影響，進一步推動成都成為中西部經濟文化新中心。因“新特區”的政策利好，成都將吸引更多的外來人口和外來投資，從而徹底影響成都的房地產市場。2）土地市場政策表現國土資源部部長表示今年（07年）將不會出臺更強硬土地政策3月3

11、日列席政協開幕式的國土資源部部長孫文盛表示，今年不會再出臺更強硬的土地調控政策，主要是落實已經出臺的政策。二、成都市房地產行業發展形狀 （一）2007年成都房地產市場成交分布分析成都房地產市場在傳統意義上，仍然按照東西南北分為四個發展方位，同時因為不同的行政區域的劃分又分為成華區、錦江區、武侯區等5大行政區域及各個衛星城市或附屬城市（區、縣、市），由于各個行政區域或是區域由于發展力度、發展歷程與政府相關規劃的不同而促使不同的區位有著不同的發展，但就其發展的共性有：l 2007年各個區域的房地產市場都表現出快速發展，都呈現出旺盛的市場供應量土成交量；l 其旺盛的市場需求在2007年11月后都進入

12、了一個相對低迷的時期；l 其成交商品房面積以110平方米以下的兩房、三房為主流。其分布特點為：1、按照方位分布統計分析為：總成交量 (萬)成交套數（套）成交量占比（）城東302.543518327.91城南281.682928525.98城西313.773496228.95城北117.431386610.83市中心68.6088216.33合計1084.02122118 截止2007年12月，成都房地產市場按照五大方位分析其分布為：城動總成交量為302.54萬平方米，成交總套數為35183套，其成交比例占成都整個市場的27.91%；城南總成交量為281.68萬平方米，成交套數為29285套，占

13、成都市場份額的25.98%；城西房地產市場總成交量為313.77萬平方米，成交套數為34962套，占成都份額的28.95%；城北成交量為117.43萬平方米，成交了13866套，占成都市場份額的1.83%。市中心成交達到68.60%，僅為市場份額的6.33%。就該方位分布量來看，成都房地產市場2007年城東與城西及城南為主，城北表現較弱，市中心由于土地出讓少量，其成交量保持相對平衡（同比2006年），其中城東、西、南成為成都房地產市場發展的主要區域，城北成為潛力股。2、按行政區域分布統計分析總成交量 (萬)成交套數（套）成交量占比（）成華區224.18 24667 20.68 高新區197.1

14、7 19862 18.19 金牛區185.49 21627 17.11 錦江區149.91 18438 13.82 青羊區153.02 16975 14.12 武侯區174.26 20549 16.08 合計1084.03 122118 10000 就上圖來看，成都房地產市場按照行政區域劃分來分析，成華區成交量最高，2007年成華區成交總量為224.18萬平方米，成交總套數為24667套，占成都2007年整個房地產市場的20.68%；高新區、金牛區與武侯區都保持相對高的成交量，占成都2007年整個市場的18.19%、17.11%與16.08%；其中錦江區與青羊區的成交量最低，其市場份額不足市場

15、總份額的15%。就其行政區域市場的發展分析，成華區、高新區仍然是成都房地產市場的主要需求區域，金牛區成為潛力股。（二）成都市2007年房地產市場價格分析成都房地產市場價格2007年保持了良好的發展態勢，在2006年4200元/平方米的市場均價上，一路上揚，將成都房價提高到6215元/平方米，就總體上來說，成都房地產市場價格在成都房地產市場供需兩旺的階段得到了飛快發展，究其原因：第一方面，是由于成都住宅需求量表現較強；第二方面，成都土地市場價格與商品房價格相持相漲；第三方面，成都房地產市場中投資成分逐漸增加。同時成都房地產市場價格上漲的過程里伴隨的是政府的宏觀調控制，新的土地出讓政策與銀行信貸緊

16、縮等政策的多次執行，使成都房地產市場價格快速上漲態勢在2007年11月左右進入了一個低迷時期，該時期使成都房地產市場均價在6215元/平方米的發展基礎上，進入了一個理性的、平穩的發展階段，直到今天。1 、2007年成都房地產市場價格整體發展分析2007年成都房地產市場價格在2006年市場均價4220元/平方米的基礎上，保持著快速上升，從1-3月份的4321元/平方米增長到年末的6215元/平方米其發展分布為：就該圖表統計的成都房地產市場價格發展來看，2007年成都房地產市場價格一路上揚，在一年的時間內成都房地產市場價格由2007年初的4321元/平方米，在2007年8月時提高到5769元/平方

17、米的市場均價，到年末發展到6215元/平方米。成都房地產市場整體銷售均價保持了快速、健康的發展速度，其年增長率達到47.8%。2、按照方位分析2007年成都房地產市場價格 2007年成都房地產市場按照分布方位來統計其銷售均價，其分布如左圖：城東2007年區域市場銷售均價格為6138元/平方米，城西房地產市場銷售均價6327元/平方米；城南房地產市場均價保持在6837元/平方米；城北市場銷售均價最低，市場銷售均價在5328元/平方米，市中心商品房市場銷售均價拉升到7368元/平方米。3、按行政區域分析成都2007年市場均價 按照成都市行政區域的劃分統計研究成都市2007年房地產市場均價的發展及分

18、布來看，市場均價最高的錦江區，銷售均價達到了7126元/平方米；其次是青羊區與武侯區，其2007年市場銷售均價達到了6578元/平方米與6325元/平方米；其中高新區市場均價為5841元/平方米，其中這里的高新區分為高新南區與西區,高新西區整體均價保持在4300元/平方米,主要是由于中海國際社區等大盤抬高了平均價格，項目所在區域均價在3388元/平方米。 4、按照建筑形態分析2007年房地產市場均價成都市房地產市場按照產品形態的統計分析其市場均價為：成都市別墅產品形態的市場銷售均價2007年為19827元/平方米，多層產品市場銷售均價在2007年為9267元/平方米；小高層與高層的市場均價格2

19、007年保持在6367元/平方米左右。小結：成都市場在經歷了2007年的理性發展后，整個地產市場回歸理性，其表現出產品細分化，市場細分化等特點，預計2008年成都地產市場仍然以理性的、平穩的態勢良性發展。（三）成都房地產市場產品分析 1、2007年成都房地產市場產品研究就我司對2007年成都房地產市場產品分布進行統計分析后得出，成都市2007年地產市場供應產品仍然以高層與小高層為主，占到成都整個供應量的59.67%與21.35%，別墅與多層逐漸淡出成都主城區市場，僅占整個成都市場的4.63%與10.28%。就該組數據表明，成都房地產市場發展逐漸走“高”。由于主城區土地所具備的稀缺性，而使成都整

20、個地產市場向高容積率發展。1.2 針對2007年成都地產市場戶型構成分析1.21、從產品面積成交量上來看：總成交量 (萬)成交套數（套）成交量占比（）60以下45.05 7805 4.16 60-90302.09 38862 27.87 90-120261.80 29387 24.15 120-144279.17 27624 25.76 144以上195.79 18440 18.06 合計1083.90 122118 由此可見,我們能發現戶型供應市場的兩點發展趨勢：l 40以下的小戶型逐漸淡出市場，這說明了40以下的超小戶型由于不能有效滿足居家功能而逐漸淡出市場；l 市場供應主力戶型發展變化：

21、從2005年120-144以上的戶型為市場供應主力戶型，逐漸轉變成如今2007年60-90的戶型為市場供應主力戶型。一方面和國家的政策調控也有著緊密的關系（90/70政策），另一方面是開發商在戶型設計上面下的功夫。（在確保功能房的基礎上盡量使空間更為緊湊實用） 1.22、 從產品戶型上來看： 目前在售樓盤中,絕大多數仍以平層作為主力產品，躍層和錯層僅作為樓盤的補充少量搭配在內，以滿足不同客戶的差異化需求，但是沒有一個樓盤是以躍層或錯層戶型為主。 1.23、從2007年1-12月成交面積來看： 針對2007年1-12月房地產市場成交走勢分析來看，60-120平方米以內的兩房與三房成為市場需求的主

22、要構成，其他面積需求相對分布較少，60平方米以下的戶型逐漸淡出市場。就該現象說明成都房地產市場需求在政策環境下，購買者更加注重產品的實用性、功能性與經濟性。大面積戶型的奢侈性產品成為改善居住環境的置業選擇。60平方米以下的產品逐漸淡出市場。（四）2007年成都房地產市場購買者分析全市成交的商品房中，有48.9%的面積被外地個人買走，其中省內各地市州個人買走37.2%，外省人買走11.4%，境外人士買走0.3%；只有47.5%的面積被本市個人買走，另有3.6%的面積被單位買走。同期五城區成交的商品房中，有36.5%的面積被外地個人買走，其中省內各地市州個人買走25.0%，外省人買走11.2%，境

23、外人士買走0.3%；有53.1%的面積被五城區個人買走，有5%的面積被郊區（市）縣個人買走，另有5.4%的面積被單位買走。三、成都市中心中高端電梯市場由于本項目所處區位極佳，周邊項目均走中高端路線，這樣與本項目產品的價值相得益彰，價值得到一定程度的提升。目前市中心區域內的新開盤售價在6800-8800元/平方米，鑒于我們的項目價值，可以預見本項目也一定會成為成都市場高端產品。為了更好地研究本項目的價值，我們將成都市區內高端電梯市場進行分析，以為本項目參考。成都高端項目基本數據表項目名稱開發商占地面積建筑面積容積率綠化率樓 層翡翠城華潤置地1245畝100萬平方米三期：2.3835.5%30-3

24、3層外 灘成都信德房產開發有限公司40天和凱旋城成都海特爾置業投資有限公司80余畝209553.06平米3.9930%2831晶藍半島成都龍湖錦華置業有限公司37046.87平米157105.2平米4.238%粼江峰閣新加坡吉寶置業40678平米190000平米4.0660%萬達錦華城萬達集團73333.70平方米400000平方米5.4530%29蓉上坊四川水井坊股份有限公司62畝2100004.930%26-33層錦 都四川鼎鑫置業有限責任公司100畝299700平米4.530%3378號官邸四川三秦房地產公司21.44畝9.51萬平米6.6625.30%33優品道成都博瑞房地產開發有限2

25、75334.71平米237%9-21神仙樹大院成都怡和天成房地產開發公司166667.50平米17歐 城四川鑫瀾房地產開發公司70畝21萬平米3.9130%21層二十四城華潤置地840畝260萬平方米4龍湖三千里成都龍湖錦華置業有限公司55094平方米300000平方米33-34層電梯高層首創.愛這城成都首創新資置業有限公司102.4畝36萬平方米4.235%一期26-33層紅南港新希望實業投資有限公司28畝917334.0925%15首 座招商（蛇口）成都房地產公司40畝170000平方米530.50%30下面從以下幾方面對目前成都房產市場在售電梯高端樓盤進行分析：價格方面項目名稱項目地址均

26、價（元/平米）翡翠城二環路東五段99號東湖公園內7100外 灘宏濟中路7250天和凱旋城青羊區光華村7300晶藍半島九眼橋宏濟中路38號6500中海格林威治城武侯區望江路1號7650萬達錦華城二環路東五段與錦華路7800蓉上坊一環路牛王廟巷口7700錦 都成都市中心少城通惠門路785078號官邸錦里西路78號7750優品道青羊城西光華大道與青羊大道的交會處7800神仙樹大院高新區紫荊西路普天電纜廠8100歐 城武侯桐梓林路南路7號7800二十四城成華二環路東三段7435龍湖三千里成華二環路東二段5號8125首創.愛這城成華區建設路2號(原成都國光電氣股份有限公司)7400紅南港二環路西一段外側

27、8800首 座人民南路四段8600從上表可以清晰看出，目前成都市場高品質項目售價從6800-8800元/平米。目前市中區房價基本突破7200元/平米；東門幾個區域如建設路，望江，萬年場片區的房市都異?；馃?，價格持續攀高目前在這幾個片區價格在6800-8000元/平米；西門房價穩定維持在5700-7200元/平米；而傳統“富人區”的南門由于土地放量少，出現的為數不多的項目體量都較小，價格保持在7500-8800元/平米。 面積區間方面和銷售走勢方面 項目名稱面積區間銷售走勢翡翠城40-320四期二批次余10%外 灘76-148住余30%天和凱旋城127-200余180套晶藍半島88-168售完粼

28、江峰閣71-211售完萬達錦華城40-120售完蓉上坊一期44.51182、3批次余15%錦 都三期90-180 四期136-178售完78號官邸68-2202期1批次余20%優品道60-1402期銷售中神仙樹大院二期80-175咨詢中歐 城140180余40%二十四城80-1501期1批次余30%龍湖三千里二期801602期6批次余50%首創.愛這城551451期余10%，3期咨詢中紅南港30-901期1批次余40%首 座125-310住房余5%a) 從以上項目的面積區間來看：i. 戶型面積從30平米-300余平米不等；ii. 受70/90政策影響，主力戶型集中在60平米-80平米二室二廳一

29、衛和110-140平米三室兩廳雙衛；b) 從以上項目的銷售走勢看i. 在售項目的去化都比較不錯，中小戶型走俏；ii. 140平米以上面積銷售遲緩；iii. 市場反映出，目前高端項目購房者在置業時要么選擇地段優勢明顯項目如蓉上坊、78號官邸等，要么選擇品質大盤如翡翠城、龍湖三千里、首創.愛這城等。小 結： 經過調查走訪目前成都在售高端電梯項目，總結如下：（1）品牌發展商打造規模社區，中高端市場競爭加??；（2）目前市場高端項目均價在7600元/平米左右；（3）市場反映出中小戶型走俏，暢銷戶型區間為65-120平米； 四、區域市場市場研究 （一）區域市場特點介紹總體特征：最令人矚目的片區，知名發展商

30、云集，大體量大規模項目越來越多。市場供應：2007年全年商品房供應106.68萬平米，銷售量97.46萬平米，供求基本平衡。產品特征：大規模、中高檔次項目占主流，容積率為6左右居多。戶型特征：8090平米兩房，110120平米三房為目前市場主流，以實用居家型為主。2007年全年需求戶型排列：8090平米60平米以下110120平米7080平米?？蛻籼卣鳎?5歲以下為主，成都人是購買的主要人群，以第二次置業及以上為主，分別為企業事單位、都市白領、企業高管等，同時其它區域和外地客戶購房的比例也在大幅增加。營銷特征：多種營銷渠道并用，注重現場包裝，營銷出現創新。（二）、區域市場未來發展概況總體特征：

31、中心城市建設用地的減少，必然造成該區域中高端市場競爭激烈，尤其表現在產品競爭加劇。發展階段：2007是城東市場高速發展增長期，08年將是白熱化的階段。發展特征：品牌發展商打造規?；?、高品質社區。發展片區：在未來時間內，市中心區域地產市場的發展仍然會以東大街、蜀都大道及騾馬市片區為發展熱點。市場趨勢：品牌開發商進駐，產品與營銷水平將進一步細分與提高，體現項目成功與否。競爭領域：產品競爭加劇，產品價值將成為項目價值的關鍵因素?？蛻籼卣鳎嚎蛻魧用嬷鸩教岣?，漸趨多元化，客戶區域來源也會進一步外延而細分。（三）、大區域內重點項目解析蓉上坊案名蓉上坊售樓處一環路牛王廟巷口容積率4.9開發商四川水井坊股份有

32、限公司電話86087888/86086588綠化率30%整合推廣青銅騎士工地位置牛王廟巷35號公攤面積14%17%代理商正合地產主力總價7700元/平方米占地面積62畝建筑設計澳大利亞柏濤設計有限公司規劃戶數共1500戶，一期924戶建筑面積210000景觀設計成都綠茵景園工程有限公司可售戶數一期924戶開盤日期2007年7月中旬銷售面積44.5118售出戶數781交房時間2008年底建筑樓層26-33層銷售進度2批次與3批次剩余15%工程進度基礎施工房型面積一期44.5118付款優惠一次1%物管公司家園物業平均價格預計7200元/分期車位數一期514，二期約560銀貸無車位單價未確定項目點評

33、：項目地處都市核心區，位于一環路牛王廟巷，嬌子音樂廳斜對面。項目道路狀況良好，有34路、27路、72路、60路、38路、47路（區間）、62路、68路、152路、334路、335路等公交線從項目經過，規劃的地鐵二號線也在項目附近設有出入口，公共交通便捷，道路狀況也比較良好。周邊配套包括中小學（十七中、十九中、川師附中、錦官驛小學），綜合商場：（春熙商圈、家樂福、北京華聯、互惠超市、紅旗連鎖等），銀行（工商銀行、建設銀行、中國銀行、中信銀行、農業銀行），醫院（博愛醫院、空軍醫院、骨科醫院、瑞金醫院、市七醫院、華西婦女兒童醫院等），另還有電信和移動在項目周邊也設有營業廳。蓉上坊由澳大利亞柏濤設計有

34、限公司董事及首席設計代表王漓峰擔任設計顧問，成都綠茵景園工程有限公司負責園林設計，項目規劃凈用地面積為62畝，規劃建筑總面積210000平米，容積率為4.9，綠化率30%，一期機動車位514個（比例1：0.56），住宅總戶數1500戶，其中一期為924戶。項目共10棟26層-33層電梯公寓，一期推出B1、B2、B3三棟建筑，其中B3下部帶有配套農貿市場。蓉上坊住宅部分兩期開發，是相對獨立的兩個地塊，其中一期建筑為3梯六戶的B1號樓（面積控制在8589），兩個一梯四戶塔式建筑并排的B2號樓以及T字形內部通廊結構以小戶型為主打的B3號樓。建筑設計將國外先進的住宅理念與成都的本土居住文化相結合，在高

35、層住宅中融入老街坊四合院的傳統精神，特意留出入戶花園、戶內花園或者擴大陽臺，通透的般室內空間足夠大，而且富于流動感，帶給人們舒適的居住環境。在標準層電梯間等公共空間，我們強調高質量的空間品質，盡可能引入光線，結合綠化，強調“青磚竹影”的意象。華潤 翡翠城項目位置二環路東五段99號東湖公園內占地面積73700平方米開發商華潤置地總建筑面積168100平方米銷售率4、5期在售總戶數1194戶建筑形態疊拼別墅、多層洋房、高層電梯停車位932個容積率2.38綠化率35.5%面積區間81-350均價現售電梯起價預計7100元/項目點評：華潤翡翠城是與本項目緊鄰的規模大盤，其優越自然生態環境是最大優勢賣點

36、， 翡翠城占地1245畝，由420余畝東湖公園、200余畝沙河公園、100余畝府河公園、43畝臨二環商業用地以及782畝居住區組成?？偨ㄖ娣e近100萬平方米，分五期開發，目前已開發三期，預計將于2009年全面完工。“畔湖一生 翡翠永恒”，翡翠城一期依托東湖，將自然與建筑完美融合?！绊嵆莾珊?翡翠永恒”，翡翠城二期發掘兩河交匯之價值，讓小區更添文化氣息。“修煉的建筑”，翡翠城三期從開發理念到產品細節，全面貫注瑜伽修煉的精神，修煉居住舒適的每個細節，打造無可挑剔的好房子。萬達錦華城項目位置二環路東五段與錦華路（新成仁路）交界處占地面積1245畝三期：75600平方米開發商萬達集團總建筑面積三期：

37、40000平方米銷售率整體銷售近85%總戶數2190戶建筑形態高層電梯，裙樓商業廣場停車位約2000個容積率5.45綠化率30%面積區間35-120均價均價7800元/項目點評：成都萬達廣場地處二環路東南段與錦華路交界口，由萬達錦華城和萬達商業廣場兩部分組成，總建面近40萬，萬達錦華城作為其高尚住宅部分，提供35-120多款精致戶型。項目是萬達集團整合此前眾多住宅和商業項目豐富經驗的集大成之作。成都萬達廣場商業部分包含了國際百貨、超級市場、休閑餐飲、國際影院、酒店式公寓、寫字樓等多種建筑形態，并通過一條室內商業步行街將各大主力店自然相連、有序組織在一起，形成商業及客戶資源的高度共享。作為成都萬

38、達廣場的高層住宅部分，萬達錦華城總建面約15萬，與望江樓、東湖、沙河三大公園遙相呼應，座享都市綠肺、浸染人文鼎盛。周邊交通便捷，高尚大盤匯集，是“中產城東”核心地段，擁有廣闊城市發展前景與潛力。萬達錦華城帶來全新的現代新都市主義概念。項目提倡快捷、高效、豐富、動感的都市時尚新派生活，依托萬達廣場宏大的國際商業資源，萬達錦華城的居住人群將享受到由購物中心、休閑聚落、美食街區、娛樂沸城等諸多城市配套所帶來的時尚、快捷的生活方式。作為“成都配套最為齊全的住宅”，錦華城也將引領城市居住的全新模式。晶藍半島項目位置九眼橋宏濟中路38號占地面積37046.87平米開發商成都龍湖錦華置業有限公司總建筑面積1

39、57105.2平米銷售率售完總戶數1547戶建筑形態高層電梯停車位1：0.7容積率4.2綠化率38%面積區間88-168均價約6500元/項目點評：項目毗鄰九眼橋，緊靠一環路成熟生活配套區域，與市中心商業區近在咫尺，距春熙路僅5分鐘車程，千年望江樓、水井坊遺址、安順廊橋、合江亭、百年川大云集周邊，是成都市一環路邊規模最大的精品住宅社區之一。極簡主義的建筑。項目著重打造整體景觀中庭，接近260米的樓間距，25000平方米的整體中庭。在社區的一、二期之間，為了凸顯社區純粹而高尚的居住品質，兩側為百米玻璃圍墻的歸家之路。在玻璃圍墻上開窗成都建筑之先河，整個玻璃圍墻上看不到一顆鋼釘，100%地通透，使

40、一、二期社區分而不離、情景一體。圍墻一段更有數十米長的疊水迎賓水瀑，使社區內外自然分隔。小區配套：項目底層共計2萬高檔商業配套區，滿足社區居家便利1500 會所、服務中心設施齊全。下沉式網球場（下沉4米左右）。雙游泳池設計，一個室外游泳池，在中心花園的地下一層再設置一個室內恒溫游泳池一個。室內游泳池通過屋頂采光，同時結合屋頂天窗設計地面景觀元素，形成地上地下連續、相輔相成的景觀效果，游泳池地面采用地熱系統。區域市場總結：1、 土地機會使區域成為整個成都的房地產熱點。伴隨市中心區域土地供應越來越少，市場競爭的加劇，使成為成都房產市場最令人矚目的片區。知名發展商云集，大體量大規模項目越來越多，中高

41、端市場競爭激烈，產品競爭加劇。目前，市中心區域房產市場發展主要集中在東大街沿線、大慈寺片區、騾馬寺片區。2、 熱銷主力產品特征為：大盤、電梯高層，戶型8090平米兩房，110120平米三房。3、 市中心樓盤主流客戶特征：35歲以下為主，成都人是重點，分別為企事業單位、其它區域、外地客戶等消化房源。4、 城東樓盤營銷特征：多種營銷渠道并用，注重現場包裝，創新營銷。 五、 項目分析S優勢：l 地段優勢：位于市中心區域，生活配套齊全，交通便利；l 自然環境優越：臨錦江、與多個市政公園，環境佳；l 地塊優勢：項目位于市中心地段，由于市中心土地供應較少，使本項目在規模上占據有時，易打造出高品質的樓盤。W

42、劣勢：l 市內同質產品過多，產品風格不突出；O機會：l 項目產品面積較大，在該區域內容易形成較好的差異化競爭優勢；l 不可復制性，帶來的市場機會：市中心土地的稀缺性，造就了項目的稀缺性。這也是本項目宣傳、推廣的機會；T威脅：l 區域樓盤蓉上坊、時代豪庭、78號官邸，以及即將啟動的潛在項目，都將與項目形成直接競爭；第四章 建設內容及規模根據成都市城市建設規劃和項目業主的構想以及市場需求，伊甸錦江項目為為商品住宅，并輔以部分商業物業配套。其中，項目住宅總建筑面積110976平方米，商業總建筑面積10900平方米，規劃總建筑面積：151496平方米。一、主要建設內容高層電梯住宅（一） 高層電梯住宅，

43、力求以現代生活為出發點，在設計上，創造舒適的室內居住空間，住宅合理安排不同的空間組合，做到“動、靜分區”、“內外分區”、“活動分離”減少相對干擾，住宅的主要朝向為南北方向，通風、采光良好。適應現代居住文明的發展趨勢。（二）地下車場及自行車棚，可滿足住戶停車車位要求。（機動車配比為：0.52個/戶；非機動車配比為：1.5個/戶。）（三）綠化：為營造住宅小區舒適的生活環境，小區采用大量綠化，通過高品質的綠化植物，創造一個豐富的、飽含現代風情的居住環境。（綠地率：27%）商業（一） 作為項目業主的生活配套，項目商業面積控制在總體量的7.19%,總1360戶，預計人口4500人以上，加上項目位于市中心

44、該區域商業需求量極大，是完全能消化這10900平米商業的；（二） 項目商業的尺度構造上，更充分考慮商鋪空間的多樣性和組合的靈活性，以確保能適應多種業態的需要；（三） 項目商業設計將商業鋪面定位于休閑、娛樂小型商業網點，使其能更好地服務于項目基本生活需求與區域內居民高層次消費的需要。二、 建設規?？偨ㄖ娣e：151496平方米，其中：高層電梯住宅： 132976平方米商業面積 10900平方米戶數 1360戶車位 710個容積率 7.8建筑密度 36.7%綠地率 27%第五章 投資估算及資金籌措一、項目總開發成本項 目計算單價(元/)計算面積（）總價（萬元）一、土地費用29999.85 1580

45、0.00 47399.76 土地成本（2000萬/畝）20000000.00 23.70 47399.76 二、前期工程費249.50 121876.00 3040.81 1、規劃設計及勘察費40.00 121876.00 487.50 2、可行性研究費0.50 121876.00 6.09 3、監理及審價費15.00 121876.00 182.81 4、“三通一平”費20.00 121876.00 243.75 5、測繪費3.00 121876.00 36.56 6、圖紙審查費3.00 121876.00 36.56 7、招標管理費2.50 121876.00 30.47 8、報建費144

46、.00 121876.00 1755.01 9、其它21.50 121876.00 262.03 三、建安工程費1796.24 150926.00 27109.92 1、高層（標準層）建安成本1700.00 121876.00 20718.92 2、地下車庫（二層）建安成本2200.00 29050.00 6391.00 四、基礎設施費165.62 150926.00 2499.56 1、道路（整體工程）20.00 121876.00 243.75 2、排水管道（雨水、污水）5.00 121876.00 60.94 3、燃氣管道（3750元/戶）45.96 121876.00 510.00 4

47、、供水費（2800元/戶）34.31 121876.00 380.80 5、供電（紅線內房屋外）25.00 121876.00 304.69 8、污水處理工程費8.00 121876.00 97.50 10、通信、TV工程費、智能化15.00 121876.00 182.81 11、市政路燈土、安工程費3.00 121876.00 36.56 10、景觀綠化工程費50.00 121876.00 609.38 11、其它6.00 121876.00 73.13 五、公建設施費用(已融入前期建安中)0.00 0.00 0.00 六、銷售費用（按3000萬測算）246.15 121876.00 30

48、00.00 七、管理費用（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）0.5%）34.07 121876.00 415.25 八、財務費用（貸建安成本的45%,期限1年）80.08 121876.00 975.96 九、維修基金（高層38.5元/）38.50 121876.00 469.22 十、不可預見費（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）1%）68.14 121876.00 830.50 十一、開發成本總計（一）+（十）7035.10 121876.00 85740.98 二、營銷利潤估算（一）、營銷總收入產品可銷售面積（）售價預估（元）產值（元）產值（萬元）電梯住宅110976

49、.00 820091000320091000.32商業10900.00 1800019620000019620車位710個100000/位355000003550總計1141703200114170.32 （二）稅費營業稅：總產值X 6.5% = 7421.07 萬預收土地增值稅：總產值 X 1% = 1141.70 萬所以，項目實際總投入為：開發成本+稅費= 94304 萬（三）、投資收益 總收益：總產值-總投入= 19867 萬投資收益率：總收益總投入= 21.07% （不計企業所得稅）三、投資收益風險預估序號投資收益（萬元）較基本方案增減收益率較基本方案增減基本方案19867 21.07%總開發成本增加5%15580 -428715.80%-5.27%總收入（售價）減少5%10299 -963810.49%-10.58%四、動態收益率（財務內部收益率）財務內部收益率，即自有資金的收益率（未扣除企業所得稅），能反映一個企業的資金利用效率。按照常例， 我們將對企業的自有資金進行預估，企業自有資金=土地全款+工程費用的30%，約為5.5億元。財務內部收益率=凈收益企業自有資金=36.12%小 結：我司就市場與成本兩個方面對項目的可行性進行了研究，研究結果表明，項目所處區域市場認同度高，市場價值顯著，同時就項目的市場抗風險能力相對較強，對項目的開發是可行的。