1、泰安東平住宅項目可行性研究報告目 錄第一部分 東平縣宏觀環境分析4一、城市概況41.地理位置42.交通狀況43.人口規模54.城市發展55.經濟發展5二、經濟特點71.東平GDP及增長情況72.東平人均GDP情況83.三大產業增長及產業比重的變化94.全社會固定資產投資和房地產投資情況105.在崗職工平均工資情況106.宏觀經濟總結11三、城市規劃121.城市定位122.城市發展123.社會經濟發展目標13第二部分 東平房地產市場分析13一、東平房地產市場概況131.東平房地產市場概述132.東平房地產發展歷程143.東平縣土地市場分析164.東平縣房地開發企業情況175.東平縣房地產市場供應

2、分析186.東平縣房地產市場需求分析197.未來房地產市場分析228.市場價格分析22第三部分 項目分析24一、項目概況24地塊A概況24地塊B概況26二、項目SWOT分析28A地塊SWOT分析28B地塊SWOT分析30第四部分 結論與建議33一市場結論33二操作建議33附件35第一部分 東平縣宏觀環境分析一、城市概況1.地理位置地理區位及城市簡介 東平縣位于魯西南，東與肥城市毗鄰，南與汶上縣、梁山縣接壤，西部隔黃河與東阿縣、陽谷縣，河南省臺前縣相望，北與平陰縣搭界，全縣土地總面積1343平方公里，轄14個鄉鎮，708個行政村。全縣地勢北高南低、東高西低，山區、平原、湖洼各占三分之一。2.交通

3、狀況東平交通發展東平地處京滬、京九兩大鐵路干線之間，105、220國道貫穿南北，濟菏、德商高速公路從縣城通過，京杭大運河復航在即，縣鄉公路形成網絡，全縣通已形成“三縱三橫”、的完善公路交通體系。3.人口規模 2008年，東平縣總人口78萬人，其中非農業人口17.51萬人，占總人口的22.73%。人口出生率10.1，人口自然增長率3.0。縣委、縣政府駐地東平鎮，居縣內中東部，縣城建成區面積13平方公里，城區常住人口7.8萬人。 4.城市發展 預計2010年，城鎮化水平將達到44%，進一步強化縣城中心地位。縣城作為全縣的政治、經濟、文化中心，全縣圍繞建設“北方山水生態旅游城市”的總體定位，按照城鄉

4、統籌和“四高”要求，加大城市規劃力度，提高經營管理水平，努力打造獨具特色、富有生機、適宜人居的山水旅游城市。 2010年末，縣城將建成區面積達到20平方公里、縣城人口達18萬人，完善城市總體規劃。在東平縣城市總體規劃的基礎上，編制縣城綠化規劃、停車場規劃，完成稻屯洼城市濕地公園、外環路等區域的詳細規劃，使縣城詳細規劃覆蓋率達90%。加快城市基礎設施建設。積極發展城市交通，提高公共交通水平，增強城市交通功能。統籌規劃建設供水、排水、供電、供氣、供熱、垃圾和污水處理等基礎設施。搞好城市的亮化、綠化工程，提高城市品位，改善人居環境，提高對周邊地區的輻射帶動作用。5.經濟發展（1）經濟概況 2008年

5、完成生產總值127億元，同比增長18%；地方財政收入4.49億元，增長20%；全社會固定資產投資66.5億元，增長27.9%；社會消費品零售額39.9億元，增長22%；農民人均純收入4650元，增長16%；各金融機構存款余額61.5億元、貸款余額42.6億元，環比增加11.2億元、7.1億元。（2）農業發展 東平縣為全國糧食、油料生產基地縣，盛產小麥、玉米、地瓜、花生、大豆等；牧業、副業、林業、漁業等發展迅速，境內的東平湖是山東省重要的淡水漁業基地，盛產河蟹、烏鱧、大青蝦、甲魚、蓮子、菱米、芡實等名優特水產品，水產養殖面積高達7.6萬畝。（3）工業發展 工業發展概況 經濟發展突出工業主導地位，

6、培植壯大主導產業，集中力量培植壯大礦產開發、亞麻紡織、化工、機械制造、造紙、農副產品加工等六大主導產業，擴大產業規模，拉深產業鏈條，增強產業綜合競爭力。預計2010年六大主導產業規模以上企業實現增加值60億元，實現銷售收入200億元。 工業各產業發展情況a.礦產開發業 礦產資源開發業，充分發揮我縣礦產資源的后發優勢，在抓好水泥等資源性企業建設的同時，重點搞好鐵、煤等礦產資源的開發，實現我縣地礦資源開發新的突破，使礦產開發成為全縣一大支柱產業。預計2010年，全縣資源開發型企業實現銷售收入40億元。b.亞麻紡織業 亞麻紡織業，以洲際泰等紡織企業為龍頭，不斷擴大生產規模，同時，開發亞麻布染整及服裝

7、加工等產品，進一步拉伸產品鏈條，增加產品附加值。預計2010年，亞麻紡織業實現銷售收入20億元。c.化工業 東平化工業以瑞星集團、九鑫日化、東岳橡膠公司為龍頭，不斷擴大主導產品生產能力，積極搞好精細化工、日用化工和高新技術產品的開發，建設在全國具有較高知名度和較大影響力的化工產品基地。預計2010年，全行業實現銷售收入50億元。d.機械制造業 機械制造業以山東九州鋼業公司、九鑫工具公司為依托，不斷加大科技投入和新產品開發力度，重點抓好冷軋薄鋼板、五金工具等產品的開發，使產品向高科技、高附加值方向發展。預計2010年，全行業實現銷售收入50億元。e.造紙業 造紙業，進一步擴大中順紙業、九鑫紙業等

8、企業的生產規模，提高產品檔次，建成江北最大的生活用紙基地。同時研究開發無碳復寫紙、高檔紙制品等產品，努力提高產品附加值。預計2010年，全行業實現銷售收入15億元。f.農副產品加工業 東平農副產品加工業，以光大油脂、恒德食品、八里香食品等企業為龍頭，重點培植肉制品、方便面、酒類、精煉油、生物蛋白食品等產品。進一步加快技術改造和合資合作步伐，不斷擴大生產規模，提高農副產品加工能力，形成龍頭帶基地、基地連農戶的產業化經營格局。預計2010年，全行業實現銷售收入25億元。 重點及規模企業發展迅速 全縣規模企業發展迅速，全縣已建成 一批大型企業，一批大型企業正在建設之中，即將投入使用。（4）旅游業發展

9、 東平將旅游業培育成為第三產業的龍頭產業，成為財政收入的重要增長源。大力開發旅游資源。全縣按照旅游總體規劃，加快東平湖、白佛山、臘山三大重點旅游景區的開發建設。東平湖景區要重點搞好東平湖保護性開發。對白佛山景區要突出休閑和摩崖造像兩大特點，進行全方位開發。臘山國家森林公園要進一步完善基礎設施，打造新的旅游景點，提升整個景區形象。稻屯洼國家城市濕地公園是我縣旅游開發新的亮點，要按照“重在保護、生態優先、合理利用、良性開發”的指導思想，加強濕地保護，維護濕地生態平衡和生物多樣化，同時搞好以休閑度假為主的旅游開發。二、經濟特點1.東平GDP及增長情況 2009年東平縣實現國內生產總值165.57億元

10、，比2008年增長27.84%。歷年國內生產總值及其增長情況見下圖： 從上圖中我們可以看出，東平縣國民經濟自2005年以來一直保持著較高增長趨勢，其平均年增長率達到了22.04%，特別是自2009年以來，更是出現了超過27%以上的增長速度。應該說快速的經濟增長勢頭為整個房地產行業的穩定持續發展提供了較好的經濟基礎。2.東平人均GDP情況 2008年，東平縣人均GDP為16557元人民幣，根據東平縣歷年統計數據表明，東平縣社會財富正在迅速增加，居民的購買能力在逐步增強。 而根據聯合國75國統計資料，住宅發展與人均GDP值之間有如下表的關系：人均GDP（美元）800-13001300-800080

11、00-1300013000以上房地產發展狀況起步階段快速上升階段平穩上升階段下降階段 根據當前的匯率市場及以上的判斷標準我們可以知道，目前東平縣縣房地產市場處于快速階段（08年人均GDP為19435/6.8296為2845美元），由此也從側面說明了東平縣房地產發展的現狀。3.三大產業增長及產業比重的變化（1）圖表淺析 通過如上圖表可以看出，東平縣經濟在增長的同時，東平縣的產業結構調整亦見效明顯。2009年，第一產業達到24.21億元，比2008年增長3.6%，第二產業達到111.52億元，較2008年增長58.1%，增長速度最快。第三產業達到43.57億元，較2008年增長21%，增長速度較快

12、。（2）經濟結構逐步優化 三大產業結構比例由2005年的20.754.226.1優化為2009年的13.5:62.2:24.3。農業雖在總產值中所占比例減小，但整體產值較往年依然呈上升趨勢，農業基礎地位加強；第二產業所占比例逐年增長，成為拉動經濟增長的主要因素；第三產業基本保持穩步發展。 4.全社會固定資產投資和房地產投資情況 近年來東平固定資產投資額增幅較大，自2005年至2009年，全縣固定資產投資額增長了2倍，增長幅度波動較大，年均增幅均在25%以上。2009年固定資產投資較2005年增長了約60億元，增長了約46%。另外，房地產投資的變化趨勢亦是呈現遞增的趨勢，尤其是2009年房地產投

13、資較往年增長比率明顯要高，基本占到整個社會固定資產投資的15%左右。隨著各一線、二線城市房地產市場的投資態勢趨緩、開發成本的增加、價格和利潤空間的逐漸縮小，如東平這類的四線城市的房地產開發市場還存在較大的利潤空間不少開發企業正是看好這一有利因素而選擇東平投資開發。5.在崗職工平均工資情況 由于東平縣近年來宏觀經濟GDP平均保持在12.2%的增長速度，因此城市居民的人均收入也呈現出大幅增長的態勢。2007年在崗職工平均工資為13063元，比2005年增長35.69，尤其是2005年，增長率超過8%，2009年比2005年增加4792元。以下是近年來城市居民人均收入及其增長情況：6.宏觀經濟總結

14、從總體上來說，東平縣經濟發展趨勢較為看好，無論是宏觀經濟、區域性地區經濟的發展，還是第一、二、三產業的協調發展。針對本項目而言，將存在以下一系列的有利影響。 經濟保持增長，且增幅較穩定，有利于房地產市場的穩步發展，改善房地產市場環境，開放房地產市場交易。 城市居民人均收入增長速度較快，長期來看這對于引入住宅市場消費是一個有利的因素。 東平一些招商引資，上馬開發的大型企業項目，將會積聚大量的工作人員與管理人員，該類人群勢必催生東平房地產市場新需求。 房地產投資占整個社會固定資產投資的比例越來越高，越來越多的房地產項目投資開發，對于改善居民生活環境將起到良好的推動作用。 城市建設使得城市空間迅速膨

15、脹，需要大量人員去完成，人流聚物流，物流聚財流，豐厚的財流為房地產的快速發展奠定良好的物質基礎。三、城市規劃1.城市定位根據東平縣城總體規劃（2008-2020）要求，將東平縣城定位為： 青山綠水、環境優美、交通便利、設施完善、獨具特色、富有生機、適宜居住的“中國北方山水生態旅游城市”。2.城市發展（1）城市發展布局 東平縣城市發展規劃以“東擴、西進、南拓、北延”為整個城市規劃發展戰略，通過改造老城區城市配套，向縣城四面拓展縣城新興區域空間，進一步改善城市格局，提升城市形象。（2）城市發展重點a.東平縣城市規劃建設重點在于加快西部新城區開發建設，構建中部核心商務區，推進南部區域和老城區改造；b

16、.東平縣重點著力推進縣城城市景觀規劃，通過對縣城景觀水系建設工程規劃布局，以“十一個湖灣”為節點、以“九河”、“四溪”為紐帶，形成縱橫貫通、連為一體的城市水網景觀體系，切實改善縣城區域民生居住環境并從根本上提升城市形象。3.社會經濟發展目標（1）GDP年均遞增 國內生產總值年均遞增22%，2010年將達到202億元。2010年第一產業增加值達到19億元，年均增長5%；全縣第二產業增加值達到134億元，年均增長27%；全縣第三產業增加值達到49億元，年均增長21%。（2）城市建設用地 2005年2010年，縣城規模由13平方公里發展到20平方公里，城市化進程明顯加快。（3）城市化水平 2005年

17、，城鎮化水平將達到35%；2010年城市化水平將達到44%。（4）縣城城鎮人口 20012005年，縣城人口由7.8萬達到10萬人；20062010年，縣城人口將由10萬達到18萬人。第二部分 東平房地產市場分析一、東平房地產市場概況1.東平房地產市場概述 東平作為全國四線城市，其房地產市場較其他同級城市有許多的相似性。根據規劃，東平縣城將建成區域面積約為20平方公里，城鎮人口18萬人，城市化水平44%的“北方山水生態旅游城市”。東平縣經過數年的發展，當前縣城基礎設施已比較完善，城市的吸引力和輻射力亦不斷增強，水、電、路、通訊等各方面基礎配套設施都已比較成熟齊全。 2009年之前，受于當地領導

18、者管理觀念及整個城市經營理念的影響，東平房地產市場發展較為緩慢，在此之前當地僅有杭州花園、秀水家園、東旺家園等三個項目開發建設；2009年后，隨著當地領導人員的更換及整個城市經營思想戰略的轉變，東平房地產市場開始大規模、集中性的開發建設，縣城房地產項目“遍地開花”。隨著，諸多房地產項目的開發、經營、推廣，當地購房者的思想觀念也將逐步改變，東平一場城市化過程中的房地產革命即將拉開帷幕。2.東平房地產發展歷程 東平房地產市場經過十余年的發展，先后經過了如下四個階段，即市場萌芽階段、緩慢發展階段、平穩發展階段、快速發展階段。（1）萌芽起步階段 1998年取消福利分房開始實行商品房以來，東平也開始逐步

19、由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，東平房地產發展緩慢，一段時間內處于曚昽的萌芽階段。該階段房地產發展的特點：a.習慣于單位住房，多數人短時期內不考慮購買商品房，傳統的住房思維方式難以短期改變。b.很多企事業單位仍處于房改的過渡階段，單位提供福利分房或單位建房現象仍普遍存在。c.部分人員處于是否選擇購買的徘徊狀態，對于商品房的認可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅定。d.有些人員雖認同商品房，有意向購買商品房，但是自身實力有限，購買資金不足。雖是區區幾萬元，但是在當時卻是不小的數字。（2）緩慢發展階段 在持續一段時期后，自1999年至

20、2003年，東平房地產市場開始起步進入商品化房地產市場階段，相續進入較為平穩的緩慢發展階段。該階段東平縣房地產發展特點：a.經歷了一段時間的過渡期，商品房開始被廣大的市民所接受，越來越多的人開始認可并購買商品房。b.當地一些私企房地產開發公司開始悄然興起，并逐步成長起來。c.該階段單位集資建房現象較為明顯，單位建房所占總體房地產開發比例較高。（3）平穩發展階段20042008年，東平房地產市場開始進入市場的穩步發展階段。該階段東平縣房地產發展特點：a.較大大規模的住宅社區開始在東平出現，一些創新產品，創新理念，創新模式開始引入東平房地產市場。傳統意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛生間”的觀念

21、開始被改變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛生間、多壁櫥、全明戶型”等新興b念開始被越來越多的人青睞。b.受全國房地產市場價格一路飆升的影響，東平房地產價格也開始進行跳躍式的飆升，房價的快速飆升，刺激了當地購房者的購買欲望，但受于市場供給有限、市場需求容量尚未被全面挖掘等因素制約，東平房地產市場雖然價格快速上漲，但市場發展依然較為平穩。（4）快速發展的階段 自2009年以來，隨著東平縣經濟的快速發展，和城市經營戰略的轉變，東平開始進入了快速發展的階段。該階段東平縣房地產市場發展的特點：a.城市規劃方面，東平縣新的東平縣城市總體規劃出臺，根據新規劃，東平城市發展的戰略為“東擴、西進、南拓、北延”，

22、 特別是近兩年，東平縣按照“建設經濟文化強縣，打造富裕生態和諧東平”的總體目標，不斷拓展城市發展空間。縣政府按照“新區開發，老城提升，著力改善民生，加強環境建設”的發展思路，將逐步建設西部新城區，新的城市規劃建設已經展開，并已取得明顯的成效。現今，東平西部新城已現雛形，老城區改造已取得較大進展，西部新城規劃業已出臺，并相續展開，北部城區環境得到顯著改善，東平整個城市正在升值。新一輪的城市建設及一系列重點工程的實施，將為東平房地產開發商和外商帶來巨大的商機。b.東平房地產市場受全縣經濟快速發展及全國房地產市場一路走高等因素的影響，近幾年來也迅速膨脹，全縣區域房地產開發“遍地開花”，規模大小不一的

23、房地產開發項目開始集中涌現，在一定程度上導致東平房地產市場供應飽和。c.東平作為擁有78萬人的縣級區域，是全縣政治、經濟、文化、教育中心，集聚了來自全縣各鄉鎮及外地來東平的從業人員，每年大量的進城務工人員以及大外來從業人員，在一定程度上支撐了東平房價的提高。d.東平老城區可開發土地有限，除部分“城中村”改造外，東平老城區近年來少有大規模的房地產開發，因此，作為城市氛圍濃厚，各項配套設施完善的老城區，其存量房則具有較強的稀缺性。而且，東平一些主要的知名學府（小學、中學、高中）多數均位于老城區，一些家長為了子女接受良好的教育，會選擇從老城區置業。諸多的利好因素致使老城區總體房價較新城區明顯略高。e

24、.東平各區域房地產市場各有特點，當前市場供應以老城區及西部新城區項目較為集中。f.近年來，東平受全國房價一路飆升的宏觀環境影響以及房地產高額利潤的誘惑，東平一些大大小小房地產開發企業紛紛成立，一些大大小小的房地產項目也紛紛上馬開工建設。各公司實力參差不齊，各項目規模與品質不一，一度造成了東平房地產市場開發出現了投資過熱。g.2010年以來，受國家連續出臺房地產市場調控政策的因素的影響，東平房地產市場的銷售熱度有所降低，購房者與開發商也開始進入觀望狀態。然，也有部分開發商因看好東平房地產市場，并未受到國家調控的宏觀環境因素的影響，仍按原計劃開發，甚乃有些開發商還擴大開發規模。h.東平房地產市場正

25、處在快速發展的成長階段，東平與其他同類縣級城市相比較，現處于相對擴張性的快速發展階段，開發供應量較市場需求量懸殊較大，市場出現供大于求的局面。3.東平縣土地市場分析（1）東平縣土地供應政策 東平縣國土資源局根據縣城房地產市場消化情況及時調整土地供應量，在土地供應前期即對房地產市場進行適當控制，為區域房地產市場的運轉奠定了良好基礎。（2）東平縣土地使用情況淺析： 通過對東平縣土地市場調研，可以看出東平縣當前土地市場的土地供應量較大。東平縣在建項目使用土地總面積為100.69萬平米，其中已竣工并投入使用房地產房項目用地面積為15.17萬平米，在建房地產項目用地面積為42.02萬平米，已征用但尚未開

26、發利用土地為43.05萬平米。4.東平縣房地開發企業情況 東平縣房地產開發企業，當地開發企業占有較高比例。前些年，受當地政策影響，當地開發企業發展較為緩慢，但自2009年后，隨著城市經營戰略的轉變及當地領導人的更換，當地開發企業開始紛紛拿地，進行房地產投資開發，通過市場走訪調研可以看出，當地房地產開發企業實力也參差不齊，有部分開發企業經營觀念仍較為傳統，不以市場為依托，項目投資開發略顯盲目，不是以市場需求而做產品，而是做完產品再去找市場，如此而來，使得部分開發商較為被動。 經過數年發展，當地也涌現出了一批有實力的開發企業，如九鑫房地產、寶地置業、港基置業，金地置業等企業，他們在當地開發時間較早

27、，對當地市場及消費習慣較為熟知，開發經驗也較為成熟，具有一定影響力和競爭力。另外，隨著東平城市化進程的加快和房地產市場的快速發展，東平也開始有部分外地開發企業進入，如泰安弘益、濟南正大建業等，諸多外地開發企業的進入將會給當地帶來新的產品、新的經營管理理念，對當地房地產開發企業長期利好。 綜上而言，當前東平房地產市場開發企業既有經過發展成長起來的當地知名開發企業，也有外地剛進入的異地開發企業。隨著市場各項目的開發，各開發企業的競爭也將日趨激烈。5.東平縣房地產市場供應分析（1）市場供應產品形態分析淺 析： 通過上圖表可以看出，東平縣各房地產項目規劃建筑形態中，以多層住宅為主，約占市場總供應量的5

28、4%；其次，隨著東平縣城城市的發展，對小高層項目的建設較之前明顯增加，小高層在整個市場供應量中亦占有較大比例，約占市場供應量的37%。此外，諸如花園洋房、別墅等產品形態在東平房地產市場開始出現，但供應量相對較少，占整個市場供應量的比例較小。（2）市場在建項目分析淺 析： 通過上圖表可以看出，東平縣城當前市場總體供應量為58萬平米，市場供應以多層住宅為主，市場供應量為33.8萬平米；小高層市場供應量亦較大，為22.5萬平米；花園洋房供應量為1.7萬平米，市場供應量較小。此外，當前市場無高層住宅、別墅等產品業態供應。（3）當前市場供應產品結構分析淺 析： 通過上圖表可以看出，當前市場供應中產品結構

29、較為完善，諸如公寓、躍層、復式等新型結構產品開始出現。整體市場供應產品，以三室戶型為主，兩室戶型占有一定比例，公寓、復式、躍層等產品市場供應量較少。各產品結構中，三室兩廳一衛戶型為市場供應主流，約占市場比例的38%；三室兩廳兩衛、兩室兩廳一衛戶型約占市場供應的14%左右。6.東平縣房地產市場需求分析（1）東平縣近期房地產市場需求情況（備注：數據來源東平縣統計局）淺 析： 通過上圖表可以看出，東平縣房地產市場2008年四季度市場需求量較高，約為9萬平米。2009年，全年銷售量約為25萬平米，一、二季度市場需求量明顯減弱，季度消化量不足4萬平米，其原因是2009年上半年隨著諸多項目的銷售進入尾盤期

30、，市場供應量明顯減少，進入下半年，隨著市場新盤供應量的增加及市場宏觀環境的趨勢利好，季度均消化量明顯增加，約為7萬平米。2010年，一季度受國家宏觀環境影響較弱，季度消化量約為5萬平米，但隨著國家宏觀環境的深化影響，諸多項目銷售開始出現乏力。通過2009年全縣25萬平米的年度消化量，可以初步預測東平縣年度消化量約為2530萬平米。（2）東平縣需求產品分析淺析： 通過上圖表可以看出，當前東平購房者對于商業十分青睞，其次，購房者對于兩室兩廳一衛戶型需求較多，銷售率約為59%，該類戶型面積一般為80105平米。另外，購房者對于三室兩廳一衛戶型需求亦較多，雖然該類戶型銷售率僅為44%，但是該類戶型市場

31、供應量基數較大，總體銷售情況較好，該類戶型面積為110125平米。 另外，客戶對于三室兩廳兩衛戶型需求量亦是較大，該類戶型面積一般集中在120135平米。7.未來房地產市場分析（1）未來房地產市場供應淺析： 通過上表可以看出，東平縣城未來仍有92.7萬平米（不含未來可能再拍賣土地），未來市場供應以多層為主，約為47.6萬平米，其次小高層供應量亦較大，約為32.8萬平米、另還有9.6萬平米高層及少量花園洋房、別墅等產品供應。（2）未來市場需求 通過縣城城市規劃、城市發展目標、城市發展特殊階段等因素，可預測東平未來房地產市場依然有十分廣闊市場需求空間。尤其是城市的規劃后，大量的城改拆遷居民對居住具

32、有較大的市場需求。此外，城市化過程中的城市擴張，勢必會提升城市價值，增加房地產的保值、增值特性，吸引越來越多的人購買投資房地產。8.市場價格分析東平房地產市場價格表：項目名稱多層均價小高層均價別墅均價港基文化園2900元3050元新東岳B區2950元中順花園山水人家3100元盛世常春藤3000元（預計）3150元華聯國際2900元3000元御泉龍庭3170元（現房）5000元（預計）東旺家園3050元祥和佳苑2330元2850元杭州花園3350元秀水佳苑2800元秀水家園2600元正大城市花園3150元（預計）金信花園2950元御 景 苑2950元（預計）惠澤瀾庭2300元盛世城市廣場2960

33、元3300元信和佳苑2650元金水花苑清河畔景清 華 園2350元東方明珠2750元2800元合 計2838元3030元淺析： 通過上表可以得出，當前東平多層建筑均價約為2850元/平米，小高層建筑均價約為3030元 ，別墅、高層建筑、公寓等產品暫無項目對外公開發售，因此價格暫無法獲知。另外，通過調研可以發現，各項目因位置不同、規模不同、社區品質等不同而價格不同，總體而言，當地房地產市場為位置距離中央較近的項目銷售價格略高于城市均價，規模略大項目價格相對較高，社區產品配置高、產品品質好的項目價格相對較高。第三部分 項目分析一、項目概況地塊A概況【項目位置】該項目位于東平縣稻香街與東原路交匯處南

34、臨（原G105國道南側）【區位狀況】項目位于縣城南部，毗鄰東平東西主要交通干道稻香街，該道路為原國道，該道路北抵平陰，南至汶上，是連接山東與安徽的主要交通干道之一，交通便捷，區位優勢明顯。項目位于稻香街與東原路交匯的黃金點，至縣城中心交通四通八達。【周邊環境】項目所處區位自然環境較好，周邊多為大片的綠色耕地，無工業企業，空氣清新。【宗地狀況】項目北臨稻香街、東臨村落耕地、南臨未開發耕地、西臨村落；項目現場場地平整，土地面積較大，地形規則。【潛力價值】南部作為東平正在崛起的又一新興區域，隨著金信花園、惠澤瀾庭等諸項目的開發建設，區域形象將得以大幅提升，諸多項目開發建設將會形成東平又一新興居住集中

35、區域，諸多地產項目的“積聚效應”會迅速推動區域房地產價值的提升，區域日后發展潛力與增值潛力逐步增大。【城市氛圍】當前項目周邊已有部分房地產項目，且稻香街兩側早建商業房前期為項目積聚了良好的人氣。周邊村落眾多村民的居住，為項目積聚更為濃厚的人氣。此外，項目距西山路商業街區距離較近，城市生活氛圍亦較為濃厚。【概況小結】 宗地地理位置優越，地塊規則、平整 項目所在區域為東平縣城發展的又一新興區域，未來發展潛力較大 周邊已有部分房地產開發項目及村落，城市氛圍及居住人氣較為濃厚 地塊B概況【項目位置】該項目位于東平縣佛山街西段延長線南鄰|新建博物館西側（原焦村附近）【區位狀況】項目位于縣城西部，東側毗鄰

36、博物館西側交通要道，南側臨汶河街延長線，北側及西西側緊依焦村新社區且項目北面毗鄰東平東西城市交通干道佛山街。項目交通便利，出行方便快捷。【周邊環境】項目所處區位自然環境較好，西邊與焦村新社區為鄰，東邊與新建博物館、山水人家為鄰，北依白佛山景觀公園，南側為大片的綠色耕地，無工業企業，空氣清新。【宗地狀況】項目東臨交通要道、北臨焦村新社區、西鄰焦村新社區內部規劃路、南側為耕地。項目當前場地較為平整，土地面積較大，地形規則。【潛力價值】根據東平縣城市規劃，西部作為東平縣城市發展的主流方向，該區域集中了諸多房地產開發項目，區域價值與日俱增，尤其是東平縣新縣政府的“西遷”，將會給西部區域發展帶來前所未有

37、的機遇，根據規劃西部為東平集居住、政務、休閑、文化等為一體的新城區。隨著新博物館的建設及縣政府的西遷，項目即處于未來新城的核心位置，地段優勢十分明顯。此外，根據東平縣城市景觀規劃，東平湖、白佛山、臘山為東平縣三大重點旅游景區。隨著近期白佛山景觀區的開發建設，項目的附加值也將逐步提升。【城市氛圍】當前項目周邊已有部分房地產項目（山水人家、焦村新社區等）開發建設，如焦村新社區項目已現“雛形”，隨著村民的入住，項目周邊的人氣將會快升溫。另外，山水人家一期即將交房使用，周邊城市居住氛圍將會驟然提升，并且隨著山水人家項目逐步開發，項目周邊居住氛圍將會日漸濃厚。【概況小結】 城市發展的主流方向，未來發展潛

38、力大 政府“西遷”將為項目帶來諸多利好因素 項目周邊有在建大盤項目，周邊居住氛圍與日俱增 項目緊臨正在建設中的白佛山景觀區，項目價值在逐步提升 二、項目SWOT分析A地塊SWOT分析優勢（Strength）分析1.交通區位：項目毗鄰城市東西主干道稻香街（原G105國道），北可抵平陰，南至汶上縣，是連接山東與安徽的主要交通干道之一，城際交通便捷，區位條件十分優越。2.教育環境：項目東依東平縣第三中學，該校教育質量良好，學校教育口碑尤佳，教育環境優美，書香氛圍較為濃厚。3.自然環境：項目周邊無污染工廠，空氣清新，自然環境優美，滿足別墅等高端項目的基本自然環境要求。4.宗地條件：地塊規模項目土地面積

39、較大，可開發與操作空間廣闊。項目宗地地形規則，開發利用便利。土地平整項目為凈地，地塊基無拆遷建筑，省略了拆遷安置成本，從成本上增加了項目的競爭力。地質條件項目地質條件優越，土地承載力良好，前期土地開發投資費用較低。5.城市規劃該地塊符合城市發展規劃，屬較為理想的開發用地。項目周邊已建或在建項目較多，區域居住積聚效應明顯。劣勢（Weakness）分析在看到項目諸多優勢的同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點：1.距離老城中心距離相對較遠項目位于東平縣南部，距離老城區中心距離為2000米，距離中心區相對較遠。2.諸多配套設施尚未完善項目周邊除設有部分學校之外，近距離的較高品質的生活配套較少，附近的

40、商業、醫療、飲食、娛樂等配套設施商不完善。3.區域形象模糊項目周邊尚無已建成的大型社區，但城市氛圍及周邊人氣尚可。項目地塊的區位形象較低，在東平大眾心目中，南部城區之前并無大項目開發建設，區域的城市形象不明確，短時間內難獲得客戶對該區域高端形象的認同感。機會（Opportunity）分析：市場調研表明，本項目具有良好而充分的市場機會：1.政府政策支持東平縣政府對南部區域的逐步開發，及對項目予以政策上支持。2.日漸改變的居住觀念東平高品質別墅、有特色的高品質住宅有效供給的相對缺乏。同時，市場有效需求的相對旺盛，是本項目最大的市場機會，能否抓住時機，搶占東平住宅市場的至高點是本項目成敗的關鍵。3.

41、日趨提高的居住需求商品住宅消費者的購房行為已經完成集團行為向個體行為的轉化，消費者購房心理將漸趨成熟，真正高品質的住宅將更具市場競爭力。4.城市建設的快速發展政府向南拓展的政策使得東平南部區域成為東平又一新興區域，為項目的開發前景帶來較好的市場機會。5.二次或多次置業帶來的機會隨著東平房地產市場的逐步發展，縣城房地產市場化程度也在逐步提高，前幾年已買房的住戶對居住環境有了更高的要求，部分二次置業或多次置業者的改善需求非常強烈。6.本地經營的外地人士對高品質住宅需求隨著東平縣城市化進程的加快和區域經濟的快速發展，縣城集聚了一大批外地工作人員。此外，其他的行業亦集聚了大量在東平工作的外地人員。該類

42、人群多數經濟實力雄厚，購買力較強。威脅（Threat）分析：縱觀市場諸多因子,市場威脅點主要有：1.原有項目的惡性競爭目前東平市場開發建設房地產項目較多，短時間內大量項目的推出，必定會產生激烈的市場競爭。而部分項目的打價格戰等惡性競爭將會對項目的推出形成較大沖擊。2.已拍或欲拍土地未來開發的不確定性對于東平已拍或欲拍土地的開發，存在著未來開發規劃設計、產品、新材料等多方面的不確定性。未來潛在同類、同檔或更高檔項目的開發建設將會對本項目的開發經營構成威脅。3.東平本地人民較為滯后的購房觀念東平縣房地產快速發展自2009年剛剛開始，之前當地產居住觀念較為落后，多數人已習慣于傳統的居住方式，對新興事

43、物接受尚需時間。部分人群較為滯后的購房觀念對項目的推廣會構成一定威脅。B地塊SWOT分析優勢（Strength）分析1.交通區位：項目北臨城市東西主干道佛山街，東臨博物館西側交通要道，周邊道路寬闊，與老城區直接相連，出行方便，交通便捷。2. 地理區位該地塊位于西部新城區核心地段，與“東平縣著名風景旅游區”白佛山旅游風景區毗鄰，區位非常優越。并且地塊作為西部新城區黃金稀缺地塊，未開發展空間十分開闊，未來升值潛力不可估量，發展前景一片光明。3.教育環境：項目東依東平縣職業中心，周邊教育氛圍良好。4.自然環境：項目北面緊鄰白佛山風景區，周邊空氣環境清新，自然環境十分優美，十分適宜居住。5.宗地條件：

44、地塊規模項目土地面積較大，可開發與操作空間廣闊；土地規模大，影響力強；宗地地形規則，利于開發建設。土地平整項目當前為耕地，地塊無可拆遷建筑，省略了拆遷安置成本。地質條件項目地質條件優越，土地承載力良好，前期土地勘察探測費用較低。6.城市規劃本地塊恰位于城市發展主流方向的核心地段，與新建博物館、未來新縣政府等行政事業單位為鄰，周邊各項城市規劃起點較高、現代化程度較高。劣勢（Weakness）分析1.距離老城中心距離相對較遠項目位于東平縣西部，距離老城區中心相對較遠，當前項目周邊各項生活配套設施尚不完善，生活暫不方便。2.諸多配套設施尚不完善項目周邊除有東平縣職教中心及東面部分沿街雙層商業外，近距

45、離的大型生活配套較少，附近的商業、醫療、飲食、娛樂等城市配套設施商亦不完善，區域城市氛圍暫時略淡。機會（Opportunity）分析：市場調研表明，本項目具有良好而充分的市場機會：1.政府政策支持根據東平縣總體城市規劃，政府以向西部區域拓展為發展主線，西部為開發建設最為活躍的區域，政府對該區域的開發建設予以政策上的大力支持。2.城市建設的快速發展隨著東平縣城市化進程的加快和區域經濟的快速發展，西部逐步成為城市的發展的焦點，尤其是縣政府的“西遷”，將為項目帶來極為利好的發展契機。西部新博物館、縣政府、書法名家創作基地等城市配套的建設，將為項目的開發前景帶來良好的市場機會。3區域已開發項目的帶動作

46、用區域正在開發建設的大型高品質項目山水人家，為提升區域形象、增強區域影響力起到到了良好的帶動作用，為項目開發建設做開啟了一個好的開端，對于項目下一步開發建設推廣做好市場鋪墊。另外，周邊還有焦村新社區大型項目的建設落成，對于區域人氣的提升和城市氛圍的提高均可起到積極的推動作用。4片區新建大型企業在逐步落成片區吸引了諸多大型知名企業入駐，部分項目即將建設竣工，隨著一些企業項目的建設落成，區域的人氣將會有所提升，同時諸多的大型企業的落成也必將會對該區域產生大量的居住需求，因此也會為本項目帶來一定的發展機會。威脅（Threat）分析：縱觀市場諸多因子,市場威脅點主要有：1生活配套設施不完善項目雖然未來

47、規劃前景一片光明，但是項目當前人氣較少，各項生活配套設施不完善，生活不方便仍為當前項目最大的威脅因素。2周邊已建或將建項目的競爭周邊項目前期已開發，前期已積聚了部分客戶群，且相對較為城市的社區建設，將對項目銷售產品直接的威脅。3東平未來房地產市場的不確定性對于當前國家宏觀環境的影響，東平已有所波及，部分項目開始變相調動價格，當前市場需求的不穩定性對項目的開啟將產生一定影響。第四部分 結論與建議一市場結論1、東平房地產市場處于“膨脹性”快速發展階段，當前縣城房地產開發出現階段性“投資過熱”，縣城各處房地產項目遍地開花，當前市場供應量較大。2.當前東平房地產開發項目較多，累計已超20個項目，各項目

48、大小規模不一、開發品質檔次不一。其中，當前市場供應以御泉龍庭、山水人家、清河畔景（未開）三項目規模較大，總建筑面積均在15萬平米以上，其影響力較強；其他項目開發規模一般，且在建的項目中不少為規模小于5萬平米的小項目。3、當前市場供應中，產品結構較為全面，市場產品供應以兩室兩廳、三室兩廳戶型為主，其他諸如別墅、復式、躍層、公寓等產品供應量明顯較少。4、當前市場價格較為集中，均價在23003100元/平米。隨著近期國家宏觀調控政策的大環境影響，東平房地產市場銷售出現了一定的銷售壓力，部分項目迫于資金壓力已開始變相降價銷售。5、當前市場供應以多層和小高層為主，未來要開發項目仍以多層為主、另外小高層推

49、出量亦較大，多層、別墅、花園洋房等形態的產品供應相對較少。6、東平當前房地產市場以老城區及西部區域項目較為集中，尤其是西部區域城市建設較為活躍。隨著諸多項目的開發建設及城市配套設施的完善，該區域將城市發展的中心區域。7、隨著諸多房地產項目的營銷推廣，當地大眾的購房觀念將有較大改變，市場的需求量也將被逐步刺激開發出來，未來東平房地產市場需求依然強勁，市場空間仍非常廣闊，但是鑒于當前東平房地產開發供應較為集中，短期內開發房地產項目銷售可能會出現乏力。二操作建議1入市時機項目的開發建設，須把握好開發節奏及推盤時機，在準確的時間，準確時及時投入，以“準、穩、快”取勝。2產品策略產品開發堅持“人無我有，

50、人有我變，人變我精”的原則，以“新、精”取勝！3滾動開發策略項目采用“滾動式”開發，吸納前期開發項目資金，減少資金投入。4社區未現，景觀先行項目滾動開發，一期建設時，即開始籌劃社區景觀規劃，在項目為竣工前即將項目景觀建設完畢，良好的景觀形象及時獲得客戶的認可。 附件東平縣各房地產項目相關信息序號項目名稱開發企業設計單位監理單位代理公司1港基文化園山東港基建設集團新地置業公司東平縣規劃建筑設計院東平縣大地監理公司2新東岳B區山東新東岳置業有限公司山東金諾置業有限公司3中順花園4山水人家山東九鑫房地產開發有限公司上海同濟大學建筑設計研究院北京世紀洪安房地產經紀有限公司5御泉龍庭山東寶地置業有限公司

51、嘉諾信地產6祥和佳苑7東旺家園山東冠華建設投資有限公司8秀水佳苑山東寶龍房地產開發有限公司9杭州花園山東金地房地產有限公司10港基文化園11盛世常春藤泰安弘益房地產開發有限公司信立怡高12華聯國際華誠地產山東省建設建工集團工程設計有限公司13正大城市花園正大建業上海鵬翔14金信花園15御 景 苑16惠澤瀾庭17盛世城市廣場18信和佳苑19金水花苑20清河畔景21清 華 園22東方明珠東平縣各房地產項目用地情況項目名稱總占地面積已開發土地在開發土地尚未開發土地港基文化園10.00萬平米無5.80萬平米4.20萬平米新東岳B區2.50萬平米無2.50萬平米無中順花園4.70萬平米無2.70萬平米2

52、.00萬平米山水人家14.50萬平米無5.50萬平米9.00萬平米盛世常春藤3.50萬平米無2.00萬平米1.50萬平米華聯國際1.50萬平米無1.50萬平米無御泉龍庭15.00萬平米5.30萬平米1.60萬平米8.10萬平米東旺家園0.55萬平米0.55萬平米無無祥和佳苑1.50萬平米無1.50萬平米無杭州花園9.40萬平米4.50萬平米1.70萬平米3.20萬平米秀水佳苑2.80萬平米2.80萬平米無無正大城市花園3.00萬平米無1.20萬平米1.80萬平米金信花園1.00萬平米無1.00萬平米無御 景 苑2.20萬平米無2.20萬平米無惠澤瀾庭8.32萬平米無3.32萬平米5.00萬平米

53、盛世城市廣場2.50萬平米1.40萬平米0.50萬平米0.60萬平米信和佳苑1.52萬平米0.62萬平米無0.90萬平米金水花苑1.50萬平米無1.30萬平米0.20萬平米清河畔景12.00萬平米無5.00萬平米7.00萬平米清 華 園2.00萬平米無2.00萬平米無東方明珠0.70萬平米無0.70萬平米無合 計100.69萬平米15.17萬平米42.02萬平米43.50萬平米東平縣當前房地市場供應情況項目名稱總建筑面積建筑形態面 積在建面積建筑形態面 積未建面積建筑形態面 積總套數港基文華園17.00萬多 層7.40萬4.60萬多 層3.40萬12.40萬多 層4.00萬1478套小高層6.

54、00萬小高層1.20萬小高層4.80萬高 層3.60萬高 層無高 層3.60萬新東岳B區3.70萬多 層3.70萬3.70萬多 層3.70萬無無無324套中順花園8.40萬小高層2.20萬無無無8.40萬小高層2.20萬793套多 層6.20萬無無多 層6.20萬御 景 苑4.20萬多 層4.20萬4.20萬多 層4.20萬無無無298套金信花園3.00萬小高層3.00萬3.00萬小高層3.00萬無無無198套山水人家25.00萬小高層19.00萬8.50萬小高層8.50萬16.50萬小高層10.50萬2080套高 層6.00萬高層6.00萬金水花苑2.50萬多 層2.50萬2.50萬多 層2

55、.50萬無無無218套信和佳苑4.10萬多 層4.10萬1.20萬多 層1.20萬2.90萬多 層2.90萬356套杭州花園20.00萬多 層20.00萬已建13.3萬多 層1.70萬5.00萬多 層5.00萬1694套盛世常春藤5.80萬多 層3.20萬2.80萬多 層1.70萬3.00萬多 層1.50萬438套小高層2.60萬小高層1.10萬小高層1.50萬祥和佳苑2.90萬多 層2.10萬2.90多 層2.10萬無無無246套小高層0.80萬小高層0.80萬無無惠澤瀾庭15.30萬多 層4.80萬7.80萬多 層1.90萬7.50萬多 層2.90萬1274套小高層7.20萬小高層4.50

56、萬小高層2.70萬公 建3.30萬公 建1.40萬公 建1.90萬東旺家園3.00萬多 層3.00萬無無無無無無250套華聯國際2.90萬多 層1.30萬2.90萬多 層1.30萬無無無232套公 寓0.90萬公 寓0.90萬無無商 業0.70萬商 業0.70萬無無東方明珠1.60萬多 層0.70萬1.60萬多 層0.70萬無無無128套小高層0.90萬小高層0.90萬無無無正大城市花園7.00萬小高層7.00萬2.50萬小高層2.50萬4.50萬小高層4.50萬362套秀水家園5.00萬多 層5.00萬5.00萬多 層5.00萬無無無434套秀水佳苑6.00萬多 層6.00萬6.00萬多 層6.00萬無無無502套御泉龍庭16.00萬多 層5.20萬16.00萬多 層5.20萬無無無1206套小高層5.00萬無無無小高層5.00萬花園洋房3.50萬無無無花園洋房3.50萬別 墅1.20萬無無無別墅1.20萬商 業1.10萬商 業1.10萬無無無盛世城市廣場5.00萬多 層1.90萬2.60萬多 層0.30萬1.10萬多 層0.30萬436套小高層1.60萬小高層0.80萬小高層0.80萬