1、上海市崇明縣港西鎮項目可行性研究報告目 錄可行性研究及結論- 2 -一、概述- 2 -1、地理位置- 2 -2、土地規模- 4 -二、政策與市場分析- 4 -1、房地產政策環境- 4 -2、上海房地產市場分析- 7 -三、項目定位- 49 -1、項目定位背景- 49 -（1）周邊主要競爭項目分析- 49 -（2）項目自身條件分析- 50 -2、項目產品定位- 51 -B、業態配置建議- 58 -C、商業經營建議- 58 -3、客戶定位- 62 -八、風險分析- 64 -1、政策風險及對策- 64 -2、市場風險及對策- 64 -3、成本風險及對策- 66 -4、資金風險及對策- 66 -九、可

2、行性研究結論- 68 - 可行性研究及結論一、概述1、地理位置本項目位于上海市崇明縣港西鎮，屬于崇中分區，是整個區域內最大的高檔低密度住宅建設項目。隨著上海長江隧橋工程的即將建成通車（2009年10月份），崇明與上海中心城區的交通聯系將大大改善。崇明縣作為上海聯系江蘇的紐帶將成為長三角地區的璀璨明珠。 圖1：項目區位分析圖圖2：地塊平面位置圖2、土地規模本項目基地四至：東至老滧港，西至港東公路，南至新靜河，北至中心路南側，規劃用地面積322375.80平方米（折合484畝）。地塊周圍是大面積林地、旅游公路及綠化景觀帶、自然且豐富的水網，形成了得天獨厚的自然優美環境。二、政策與市場分析1、房地產

3、政策環境中國房地產市場的形成與發展，歷來與政策密不可分，政策與市場交織共振，使房地產發展呈現明顯的周期性。無論是調控還是扶持，政策效應均需經過時間累計，且與國內外經濟形勢共振才能對市場發展趨勢產生根本性扭轉。進入21世紀以來，人類社會各個行業發展的速度在加快，周期在縮短，尤其是經濟發展周期；中國房地產業也不例外。自1994年海南房地產泡沫破裂國內房地產行業開始進入調整周期，期間經歷了1997年亞洲金融危機的低谷，包括北京、上海等一線城市在內，整個行業經歷了長達4年的調整。1998年國家出臺了停止福利分房政策，上海配套出臺了藍印戶口、購房退稅等政策，有效刺激了購買需求，上海房地產市場開始走出低谷

4、。2001年-2007年是中國房地產市場快速發展期，房地產投資急劇擴大，供求兩旺；尤其是2005年7月份以后，隨著人民幣升值導致的海外資本大量進入中國樓市、國內制造業不景氣導致產業資本大量進入樓市，在上述投資型買家的推動下，以上海、深圳為代表的一、二線城市房價急速上升。自2005年開始，國家陸續出臺了一系列調控政策，以控制房價上漲速度，加之2007年年底，美國爆發了次貸危機，包括中國在內的新興市場國家也沒有幸免；全球經濟陷入普遍衰退，標志著中國房地產市場進入了新一輪調整周期。2008年年初，上海房地產市場供求關系發生了根本變化，開始出現供大于求的現象，成交量下降明顯、成交價格開始下降。消費者在

5、外圍金融危機和國內經濟增長放緩的影響和房價還有下跌空間預期下，持幣觀望氣氛越來越濃厚。從整個宏觀經濟形勢來看，金融危機對我國經濟的影響正在進一步加深,房地產市場的低迷還將持續一段時間，但是穩定健康發展的基本面和中長期的趨勢沒有改變。上海房地產市場經過2-3年的調整，必定會隨著中國宏觀經濟逐漸明朗而探明底部，走出調整周期重新步入上升通道。主要理由是：第一：宏觀面看，受國際金融危機不斷加深和國內經濟增速減緩的影響，房地產業面臨著經濟環境不好，但政策環境趨好。 2008年底，中央經濟工作會議明確2009年將實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，從2008年9月份起連續多次下調了存貸款的基準利率，預

6、計2009年我國存貸款基準利率仍有下調的空間，包括準備金率。近期，國務院已經重申房地產業是重要的支柱產業，進一步發揮房地產在擴大內需中的積極作用，這將有利推動房地產業健康穩定發展。 第二:近期隨著大量新政出臺，商品房交易量有回升的趨勢，雖然房價有適度下調的空間，但不會大起大落。中國特別是上海地區有廣泛的對房地產市場的剛性需求，中國人的文化傳統也決定了對房地產市場投資性功能的重視。近期交易量雖然有所回升，但政策效應尚未完全釋放，相當部分購房人仍在觀望等待。在政府采取扶持性政策的幫助下，隨著商品房價格逐步接近合理位置，受剛性需求和投資需求的引導，觀望等待的購房人將回歸市場，將會使上海的房地產市場復

7、蘇比其它行業、其它市場快得多。第三：房地產市場中長期的供應相對緊張，有適度增加投資加大開發規模的需要。從需求看，上海正在加快四個中心的建設，加大舊區改造和基礎設施建設力度，居民住房消費潛在需求規模依然很大。從供應看，土地供應決定樓市2-3年后的供應量，再建施工面積決定樓市1-2年后的供應量，批準預售面積決定樓市當年的供應量。中長期看，房地產市場供應仍將趨緊。（這里建議增加支持“中長期供應趨緊”的數據）在這種周期性波動中，房地產開發企業如能把握住中長期市場變化的趨勢，抓住目前國家支持房地產企業合理融資機遇，實施反周期運作，適度加大開發規模，將會成功地逆勢發展取得不俗的收益。2、上海房地產市場分析

8、（1）上海房地產市場概述A、上海土地市場情況l 歷年上海土地市場狀況上海是全國較早啟動土地財政的城市，近幾年公開市場上的土地成交量大致為： 2004年400萬；2005年出讓面積在600萬平此后的2006年為580萬；2007年800萬左右。到了2008年，土地成交量大幅下降，成交不足300萬。平均每年流標的土地，總量都穩定在約100萬。同時，我們可以發現，土地價格節節攀升的勢頭在2008年，得到了抑制。從近期的市場趨勢來看，價格下行的可能性很大。數據來源：上海市房地資源局l 歷年區縣土地市場分析2007年上海共出讓37幅住宅用地，出讓面積319.3萬平方米，占總出讓面積的36%，合計建筑面積

9、398.3萬平方米，另有29幅綜合用地包含部分住宅用地。中標價格從2006年的3021元/平方米上升至6313元/平方米，上漲高達109%。數據來源：上海市房地資源局對比2006年出讓住宅用地的成交價可以看出，2007年住宅用地價格有了大幅上漲。崇明縣住宅用地均價上漲了近四倍， 青浦區上漲了近三倍，而楊浦區則上漲了近兩倍。自2004年至2007年，上海每年的土地均價都呈現出上升。但2008年土地均價急速下滑，只有123萬元/畝。2008年上海土地市場的主要特征是：供應與成交銳減，主要供應區域集中在郊縣，工業用地比重很大；成交價格回落，樓板價格創出新低，流拍率上升。截至2008年12月31日，上

10、海全年商品房用地(含住宅及包括住宅的商業用地)出讓面積為278.12萬平方米，住宅土地流標率高達38%，最終成交僅170.6萬平方米，土地成交總金額僅為174億元。（底價成交地塊近60%）而2007年這兩個數字分別為816.97萬平方米和602.26億元。由上述數據我們看到，2008年住宅成交面積是2007年的20.93%，成交價格是2007年的28.9%，均出現明顯下滑。2008年，上海市經營性用地的成交均價只有387萬元/畝，較2007年690萬元/畝的均價下跌了近44%，樓板價更是創4年來新低。B、上海市商品房市場情況l 歷年上海商品房量價走勢分析圖6：2005-2008上海商品房量價走

11、勢數據來源：上海市網上房地產據上海網上房地產統計，2008年，全市商品房新增供應2591萬平方米，與07年2678萬平方米的供應相比，小幅下降了3.34%。回顧歷史，從05年至今，上海商品供應量始終在2500萬萬平方米徘徊，即便在2007年這樣的市場火爆之年，供應依然未能噴井。這與上海土地供應不足息息相關。2008年，全市商品房成交1970萬平方米，與07年3097萬平方米的成交相比，大幅銳減了57.2%。可見，2008年上海商品房交易低迷，供求關系呈現明顯的供過于求，年度供求比僅為1：0.76。從全市成交均價來看，05-08年間，上海商品房均價始終呈平穩上揚的勢頭，但自08年下半年起價格行情

12、急轉直下，普通公寓成為降價行情的主推力，而高端公寓與別墅市場，在這半年間的價格波動甚微，依舊能堅守陣地。享有得天獨厚的“地段”與日益稀缺的“指標”條件的高端項目，在價格上仍占有優勢。l 歷年上海商品住宅量價走勢分析圖7：2005-2008上海商品住宅供應及價格情況數據來源：上海市網上房地產據上海網上房地產統計，2008年，全市住宅商品房新增供應1838萬平方米，與07年1843萬平方米的供應相比，基本持平。回顧歷史，從05年至今，上海商品住宅供應量基本保持在2000萬平方米以下。這與上海住宅土地供應有十分緊密的聯系。據悉，2008年，上海商品住宅土地成交可建建筑面積僅170萬平方米，可以預計，

13、09年上海商品住宅新增供應仍然可能會呈小幅下降的局面。從上海商品住宅在供求關系方面看，據網上房地產統計，2008年，全市商品住宅成交911萬平方米，與07年2060萬平方米的成交相比，僅為去年同期的四成。2008年海市商品住宅供求比1：0.50，2007年同期為1：1.12。在價格方面，2008年全市商品住宅成交均價13492元/平方米，同比上升了23.77%，主要是上半年漲幅較大，下半年才開始小幅下跌，但下半年成交量明顯小于上半年。截止至2008年12月31日，上海網上房地產商品住宅待售量為844萬平方米，明顯低于800-1000萬平方米的合理值。2008年的商品住宅的成交畸低是由抑制性調控

14、、宏觀經濟不理想等多重因素共同作用的結果，全年不足1000萬平方米的成交并非正常的市場規模。當經濟回升、政策轉向、信心恢復時，房地產成交將恢復常態。屆時，存量供應的不足，加之新增供應下滑，將引起供求關系矛盾，市場顯現排隊購房、價格快速上漲的負面效應。因此，從上海房地產市場長遠發展的趨勢分析，2008年的供過于求是畢經之路，目的是將商品房待售量控制在市場合理的規模，這對上海房地產市場持續、穩定、健康發展是有利的。l 2008年上海區縣商品住宅分析表1:2008年1-12月各區縣商品住宅成交情況區縣成交面積(萬)成交套數（套）成交金額(萬元)均價（元/）閔行 2024975200321763622

15、8709南匯 1988469216239857144957寶山 19747902064615839228021浦東 192563818582249453112954嘉定 1488807155109895576647松江 143373112698149332010416金山 88732082733637194099青浦 83901075836495747742奉賢 68692957015016417303普陀 420713367462401314832徐匯 404522331280034719785楊浦 310633305343799314100長寧 270273234876122428165崇

16、明 2693592763866793218閘北 182257177723692713000虹口 153272171819645512817靜安 10562298631122729466黃浦 8520362322479126383盧灣 4637927228558761576數據來源：上海市網上房地產通過對2008年1-12月上海各區縣住宅商品房的供需價格統計，發現，隨著中心城區建設用地的日益稀缺，上海商品住宅市場的重心已逐漸向外圍區域轉移，從近兩年的土地供應分布可以預測，遠郊區縣比重將程進一步擴大之勢。從成交的區縣分布來看，傳統的上海中心九區全面退位。往年能夠成交排名居前的普陀、徐匯，在今年也被

17、松江、金山等外圍區域超越。作為遠郊地區尚未全面開發的崇明縣而言，是未來上海商品住宅開發的潛力區域之一。C、房地產開發商情況當前上海房地產開發企業格局呈現以下特點：l 房企重頭云集上海市自1998年以來是全國房地產市場發展的排頭兵，經過多年的快速發展，上海市場已經成為了大型房地產企業的必爭之地，集中了幾乎所有國內知名房地產企業。2008中國房地產綜合實力TOP10企業中，除了碧桂園之外，萬科、中海、合創、保利、首開、恒大、綠城、大連萬達、大華集團均已進入上海。l 目前市場集中度仍然偏低，但企業的整合趨勢明顯，顯示上海房地產市場成熟度不斷提升2007年，上海房地產開發企業個數為3116家，當年上海

18、房地產投資額和銷售額分別為1308億元和3089億元，平均每家企業的投資額和銷售額分別為4196萬元和9914萬元。銷售前十強的房地產集團銷售額443億元，占全市商品房銷售額之比為19。在市場環境和宏觀調控的雙重壓力下，調整苗頭非常明顯，市場集中度逐步提高。一方面，房地產企業個數逐年減少，從2004年的5000家縮減到2007年的3116家，減少幅度達到38；另一方面，優秀企業的市場份額逐年提升，上海銷售前十強的房地產集團所占銷售份額從2005年的13.0上升到2006年的20.3；排名前五強的銷售份額則從8.5%提升到16.6%。預計2008年的市場調整將使得房地產企業格局的集中化程度更加提

19、高。l 兩外企業加速涌入，市場主體更加多元化，上海樓市國際化程度提高1995年上海房地產企業中國有企業所占比例高達45，到2007年，國有企業個數所占比例已經下降到了8.3%,集體企業下降到4.1%。但國有企業和集體企業依靠地域優勢，仍在土地等資源占有上具有明顯優勢。同時上海樓市迎來了第二輪兩外企業（外地和外資）的進入高峰，含港澳臺資企業在內的外資房企數量在2007年占據了14的比例，成為上海房地產企業格局的重要組成部分。尤其早期進入上海的外資企業所擁有土地大部分地理位置優越，且開發產品理念成熟，尤其在商用物業領域優勢更為明顯，在新一輪市場發展中起到了很高的標桿作用，如新天地、恒隆廣場等均已成

20、為上海的標志性建筑。此外，更多來自歐美等其他地區的企業也紛紛進入，如美國漢斯、鐵獅門等，反映出上海樓市國際化程度的提高。（2）上海市別墅市場分析A、別墅市場整體供需狀況圖8：2007.12-2008.12上海別墅市場供求價格走勢萬元/數據來源：上海市網上房地產表1：2008年別墅供應、成交情況統計表花園住宅（獨棟別墅）供應套數3188套成交套數1401套供應面積1070026成交面積490880套均面積336套均面積350成交均價28195元/聯列住宅（類別墅）供應套數5188套成交套數4018套供應面積1078539成交面積844261套均面積208套均面積210成交均價15315元/數據來

21、源：上海市網上房地產由以上一系列供求數據看出，2008年上海別墅市場的特征如下：l 供應特征：2008年下半年與上半年相比，新增供應量和成交量均大幅萎縮，整體趨勢供大于求。2008年1-12月上海別墅市場供應累計總量為233萬，成交累計總量為133萬，供求比為1:0.57，受到全球經濟下行和市場觀望的影響，新增供應量和成交量的大幅萎縮是導致供求比下降的主要原因。l 高檔獨棟別墅保持增長趨勢，類別墅項目出現滯銷。進入2008年，上海的別墅市場正在演繹雙重行情，一方面是高檔獨棟別墅一直保持增長態勢，出現奇貨可居的盛況；另一方面，目前市場上的聯排、雙拼等并 “類別墅”項目，則出現滯銷的狀況。由于未來

22、別墅用地受限等多項因素影響，雙拼、聯排、疊加等類別墅的市場供應份額逐步提升，其在別墅市場中的主導地位逐步得以確認，相應提升了獨棟別墅的稀缺性。從上半年上海別墅市場的整體成交情況來看，類別墅的市場反應較為平淡，與其形成鮮明對比的是，市場對于高端別墅仍保持著較高的熱度。由于高端別墅受到熱捧，將上海別墅市場的整體成交價格迅速拉高，據統計2008年1-6月平均價格為22638元/平方米，同比上漲66.68%。下半年由于受到房地產市場持續低迷和國內經濟增長放緩的影響，經濟型類別墅的成交價格開始出現明顯下跌，但是高端別墅具有保值功能，成交價格始終處于高位盤整狀態，跌幅不大，有的高端別墅價格甚至逆勢上漲。l

23、 需求特征：成交量環比出現滑坡，價格平穩。2008年供應成交量以經濟型別墅為主。2008年度別墅的總體成交量與2007年相比有100多萬平方米的縮量，總共比07年少賣出4800多套別墅。松江板塊依然是成交大戶，2008年111月松江區共成交別墅251萬（1081套）。松江佘山、泗涇等板塊和閔行顓橋、奉賢海灣、青浦朱家角等高端別墅聚集的地區以及松江新橋、九亭、浦東張江、奉賢南橋、寶山顧村等經濟型別墅集中的地區的成交形勢相對較好。別墅主要版塊情況本案圖9：上海別墅重點區域分布示意圖l 松江板塊穩占成交第一松江是2008年度別墅供應最多的近郊區。作為上海別墅市場的供應大戶，目前松江別墅市場已形成了松

24、江佘山板塊、松江新城板塊、松江新橋半塊、松江九亭板塊以及松江泗涇板塊等五大區域。松江的高端別墅主要分布在佘山板塊，作為上海唯一一個“有山有水”自然資源得天獨厚的地區，佘山會聚了世茂山莊、上海紫園、佘山高爾夫等一批高端項目。而松江新城板塊、新橋板塊、九亭板塊則積聚了大量的經濟型別墅項目，從聯體、雙拼、疊加等類別墅物業類型到小面積的經濟型獨立別墅，產品類型豐富。l 青浦板塊打造特色別墅區，發展迅速近年來,青浦別墅的產品層次逐步提高,新推項目以中高檔獨立式別墅為住，總價在千萬級的別墅不斷涌現,綠洲江南園,東方港灣.金杰、海原別墅等項目的市場單價已經超過了20000元;而低端的聯體及疊加產品份額減少,

25、區域別墅產品的形象持續好轉.該區域的別墅代表產品主要有金水灣、銀濤高爾夫、大豪山林、長堤花園、西郊九溪十八島、湖畔佳苑等。隨著上海幾個傳統別墅區可售量的下降，青浦別墅正在迅速崛起，在上海別墅市場的版圖中占據更加重要的地位。除青浦東區徐涇板塊的成熟別墅生活區外，近年西部的趙巷和朱家角地區，迅速成為上海別墅市場的重要板塊。趙巷別墅區吸引了合生、綠地、中海、龍湖等實力開發商紛紛進駐，打造出一片高品質居住社區。特別是創下去年青浦區地王的趙巷地塊，今年10月以龍湖艷瀾山樓盤面貌推出，市場預報價1800033000元/。加上趙巷板塊市政配套的逐步完善，日后有望與南邊的佘山別墅區形成聯動，將趙巷別墅區推上更

26、高層次。朱家角板塊則是更多的依托淀山湖等優越的自然環境和古鎮的人文環境，開發出的別墅產品不論是經濟型別墅還是高端獨立別墅，均獲得良好的市場反應。朱家角大淀湖畔的綠洲江南園近年成交均價高達53000元/，排名青浦區別墅樓盤成交價格第一。l 閔行：上海傳統別墅區依靠新鎮開發帶來機遇閔行別墅成交主要集中在南部區域，其中，顓橋板塊因眾多在售樓盤的集聚，形成良好居住氛圍，是今年閔行別墅成交最集中的板塊。2008年1-11月顓橋板塊累計成交別墅近50萬，占全區別墅交易總量的三成，其中，板塊內的南郊別墅，累計成交153套別墅，為閔行區別墅成交之首。閔行浦江鎮是上海市重點開發建設的“一城九鎮”中離市中心最近的

27、一個鎮，受世博會區域輻射以及規劃中2009年建成通車的軌道8號線延長線的利好影響，吸引了萬科、鵬欣等知名開發商相繼介入。目前在售的一品漫城的聯體別墅的均價為2200024000元/，主力總價為500600萬元；新浦江城的聯體別墅成交均價為2000030000元/，主力總價為600800萬元。據悉，區域內的浦江頤城，綜合容積率0.6，為公寓、排屋、獨立別墅混合規劃，于2008年10月下旬入市，供應主力為面積約270的排屋。浦江鎮的特色在于其低密度的住宅，區域規劃1.0以下的容積率，在上海目前只有松江的佘山和閔行的浦江鎮才有。可以預見未來浦江鎮將發展成為新興的低密度高檔別墅聚集區，為傳統的閔行別墅

28、區注入新的活力。C、可類比別墅產品情況崇明的地理位置比較特殊，如果以人民廣場為圓心，以70公里為半徑畫圓，與本案可類比的別墅項目包括青浦區朱家角鎮、浦東新區金橋、曹路等區域，典型項目如下表。表2：本項目可類比項目情況調查表序號區域位置樓盤名稱產品類型主力面積(/套)主力總價(萬元/套)單價(元/)開盤時間/裝修情況1青浦區朱家角鎮復興路88弄東方庭院多種獨棟230-280 雙拼205-225 疊加185-205獨棟400-500 雙拼300-420 疊加200-300獨棟18000 雙拼19500 疊加130002005.4 毛坯2浦東巨峰路1589弄東源麗晶別墅獨棟280-430600-90

29、0200002005.3 全裝修3浦東張江青桐路333弄東郊華庭張江花園雙拼180-250350-500190002006.5 毛坯4浦東曹路鎮金海路3333弄萬科藍山獨棟聯排獨棟400 聯排205-225獨棟1300 聯排370-450200002007.5 毛坯5浦東唐安路199弄圣馬麗諾橋獨棟230-350500-800220002004.5 全裝修6奉賢海馬路5699弄海灣藝墅拂朗明戈獨棟雙拼獨棟250-350 雙拼180-230獨棟250-350 雙拼180-230180002005.3 毛坯7崇明縣城橋鎮一江山路綠島陽光苑聯排雙拼180-360180-45010000-130002

30、006.12 毛坯數據來源：現場調研從表2中可以看出，可類比區域的獨棟別墅有如下特征：l 主力房型面積在230-400平方米之間；l 單棟房價在250-1300萬元之間，以300-800萬元區間產品占比最高；l 毛坯別墅占比高于裝修別墅。表3：2008年上海低密度住宅部分成交情況2008年上海市獨棟別墅成交板塊前5名排名板塊名稱成交套數成交均價(元/)1閔行顓橋板塊147283402松江佘山板塊116529293奉賢海灣板塊109321094青浦朱家角板塊129329115青浦趙巷板塊9930878數據來源：上海市網上房地產2008年上海市類別墅成交板塊前5名排名板塊名稱成交套數成交均價(元/

31、)1松江新橋板塊646131962松江九亭板塊270154223浦東張江板塊201244084奉賢南橋新城板塊169383705寶山顧村板塊15635705數據來源：上海市網上房地產D、上海別墅市場發展趨勢l 獨立別墅將成為發展主流由于前兩年別墅在相對供應量上的缺乏，許多相近形式的產品都冠以別墅的名稱，如聯排、雙拼別墅等。但隨著上海別墅市場供給不斷上升，品質不斷提高，上海別墅市場上獨立式別墅逐漸成為主流。并且，獨立別墅已經成為高檔別墅項目的基本指標之一。l “休閑型”別墅份額逐漸上升早期別墅消費者大多以所購別墅為第一居所。事實上違背了別墅消費的目標述求。同樣這一現象隨著上海別墅市場高檔別墅的供

32、應量上升，別墅景觀、休閑功能的增長，以及市區土地逐漸減少、國家控制高檔住宅的開發規模、城市化向郊區發展，休閑度假型別墅在整個別墅市場上的份額逐漸上升。特別是針對地理區位較為偏遠而自然條件優秀的別墅板塊，休閑度假型別墅已經成為板塊的主流。l 產品開發更注重個性化上海別墅市場龐大的供給很容易形成別墅的同質現象。而面對中高層次的消費群體，必須在產品開發的個性化和差異化上投入大量精力，形成特質。特別是高檔頂級別墅，個性化的開發已經形成其基本買點。上海又是海派文化的中心，許多歐美高檔別墅的建筑風格都被原汁源味地移植到上海，近年也出現了九間堂這樣的現代中式庭院大宅別墅。目前最成熟的高檔別墅區佘山板塊主要別

33、墅均以個性化開發為其特色，如佘山月湖山莊以景觀設計為主導理念，同時提供客戶個性化設計菜單選擇；上海紫園（獨立豪華別墅）、佘山銀湖別墅（獨立鄉村風格美式水景別墅）和其他板塊別墅項目如天馬花苑、湖畔佳苑、維詩凱亞、蘭喬圣菲、綠洲比華利、綠洲江南園等項目都突出其產品特有的品質與氣質。l 產品將越來越注重自然、人性、人文設計隨著客戶對別墅環境及綠化的日趨重視，在購房時購買者更樂意選購在擁有自然生態環境的地區。隨著城市外圍快速干道的建成，特別是外環線和滬青平高速的貫通，使城市外圍到市中心的車程時間大大縮短，使得擁有自然生態環境的佘山、徐涇、淀山湖、朱家角等地區成為新一輪開發頂級生態別墅的區域。這些地區的

34、別墅與自然景觀良好結合，創造宜人幽靜的空間環境，成為購買別墅的首選區域。其中最典型的自然景觀綜合項目當屬西郊九溪十八島別墅，而人造景觀設計比較成功的項目則有佘山板塊的月湖山莊別墅項目。結論：上海別墅市場的輻射面積很廣，投資與自用客戶比例均很高；與普通住宅相比，受政策影響較小。（3）酒店市場分析截至2007年底，全市已有星級旅游飯店320家，其他旅館4000余家，客房總數約23萬間。其中五星級酒店32家，較2006年末上升6家。2007年全市平均房價577元/日，較上年上升11元，但平均入住率下降2.9個百分點；五/四星級酒店平均房價1336元/648元，較上年下降71元/10元，平均入住率68

35、.4%/63.5%，下降4.4個百分點和3.3個百分點。2007年底以來，隨著國際經濟形勢發生劇變，尤其是2008年美國次貸危機爆發以來，國際經濟整體陷入低迷，中國經濟發展增速明顯下滑，由此導致國內酒店業同步低迷。2008年以來，上海地區四星、五星級酒店客房入住率持續下降，價格持續走低，短期內前景并不樂觀；以如家、漢庭為代表的經濟型酒店經營狀況不佳，虧損嚴重，甚至出現了經濟型酒店倒閉的現象。與此形成鮮明對比的是，以上海天禧嘉福璞緹客酒店為代表的個性化精品酒店經營非常紅火，市場風險抵抗能力很強。個性化精品酒店是具有廣泛市場前景的一種酒店業態。盡管上海酒店業陷入暫時低迷，但隨著國際經濟形勢的好轉，

36、商務客流的增加，以及國內旅游市場的發展、會展業與娛樂休閑業的規模化發展、2010世博會的臨近，上海酒店業將重新回暖，實現良性經營。結論：隨著國際經濟形勢的好轉，上海的國際經濟中心定位和在中國的特殊地位決定了上海酒店業廣闊的市場發展空間。酒店式公寓在上海的發展非常迅速，由于酒店式公寓吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，又吸收了寫字樓的某些特點；既可居住又可辦公，綜合性很強，且具有“自用”和”投資”兩大功效，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。上海作為中國經濟、金融中心，大量外資企業、辦事機構紛紛把中國區總部，甚至亞太區總部安置在上海，這進一步鞏固了上海作為遠東大都市的城市地位，由此

37、帶來的大批外籍人士形成了上海酒店式公寓的主力客群，酒店式公寓發展迅速。目前市場上酒店式公寓的投資回報率可達到8%10%左右，它已經發展成為高檔住宅投資產品中高投資回報和市場前景潛力巨大的投資性的地產產品。目前，在上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項目有80余個，總建筑面積在200萬平方米以上，主要分布區域是浦東、長寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。一些國際品牌如雅詩閣、Oakwood等已經進駐上海。世博會和奧運會對酒店式公寓市場有很強的促進作用，世博會有大量客戶到上海來投資，也有一些短期的客人會入駐，這對酒店式公寓有很大的推動作用。（4）崇明區域發展定位與房地產市場概述A、崇明未來的區域發展定位A-

38、1崇明概況崇明縣地處上海的東大門，是僅次于臺灣、海南的第三大寶島，有“長江門戶、東海瀛洲”之稱。崇明是繼浦東之后上海改革發展的又一個戰略重點，上海市政府對崇明三島整體規劃的開發建設已經開始實施，圍繞建設現代化生態島區的總目標，大力實施科教興縣主戰略，加快三島聯動發展，努力使崇明三島成為適應上海現代化國際大都市發展需求的城鎮。以長遠的目光建設生態園林城鎮，人與自然和諧相處，使崇明的住宅生態園林建設成為經濟社會協調發展的最佳區域之一。努力把崇明建成環境和諧優美、資源集約利用、經濟社會協調發展的現代化生態島。A-2崇明發展規劃與功能分區中國首個國家級生態示范區“崇明島區域總體規劃”將以打造世界級城市

39、生態島和海上的后花園為目標。崇明島各區功能定位主要為以下六個方面： l 森林花園島 ：形成以長江口濕地保護區、國際候鳥保護區、平原森林、河口水系為主體的生態涵養功能。 l 生態人居島 ：形成布局合理、環境幽雅、交通便捷、文化先進的生態居住功能。 l 休閑度假島 ：形成以休閑度假、運動娛樂、療養、培訓、會展為主體的生態旅游功能。 l 綠色食品島 ：形成以有機農產品、特色種養業和綠色食品加工業為主體的生態農業功能。l 海洋裝備島 ：形成以現代船舶制造和大型港機制造為主體的海洋經濟功能。 l 科技研創島 ：形成以總部辦公、科技研發、國際教育、咨詢論壇為主體的知識經濟功能。 在崇明島總體功能定位基礎上

40、，當地政府按照“統一規劃、資源整合、優勢互補、聯動發展”的原則，將崇明劃分為七大功能分區：崇東分區：以生態居住、休閑運動、國際教育為主的科教產業集聚區和門戶景觀區。崇南分區：人口集聚的田園式新城和新市鎮區。崇西分區：以國際會議、濱湖度假為主的湖景會展區。崇北分區：以生態農業為主的規模農業區和戰略儲備區。崇中分區：以森林度假、休閑居住為主的中央森林區。長興分區：以船舶、港機制造業為主的海洋裝備島。橫沙分區：以休閑度假為特色的生態旅游度假區。 圖10：崇明三島城鎮體系規劃圖A-3產業發展規劃崇明島的開發，將打通上海連接長江三角洲和沿海大通道的北翼紐帶，為以上海為龍頭的長三角地區經濟發展注入全新的動

41、力。它將依托自身的區域條件和土地環境、岸線資源以及即將竣工通車的越江隧道等綜合優勢，積極提高對外開放力度，大力加強基礎設施建設，重點開拓自由貿易、中轉航運、出口加工、生態農業、海島旅游五大功能，培育有海島特色的優勢產業，成為上海未來發展新的空間。崇明產業發展的重點是： 休閑型旅游度假和戶外運動產業：重點發展戶外假日運動基地、大型主題樂園、度假和療養中心、國際郵輪、長江游艇停泊港和農家樂旅游等。 生態型現代農業：大力推進以高效生態農業為主的現代農業，重點發展綠色種養業、觀光農業，建設明珠湖生態觀光園、東平國家森林公園、前衛村生態農業示范區等三大觀光農業基地。 自然型現代辦公服務業：崇明擁有上海地

42、區最接近大自然的良好生態環境，有條件建設成為上海現代服務業高地、吸引國際組織和跨國公司總部進入。主要發展方向包括跨國公司總部、研發中心、國際組織機構所在地、國際高等教育辦學區、商務會展設施等。 清潔型工業：倡導循環經濟，推行清潔生產。重點依托長興島發展船舶制造和港機制造產業，拓展海洋裝備產業的發展空間；依托現代化農業園區，發展具有自然資源優勢的綠色食品加工業；依托綠色產業園區，發展具有現代生態理念的科技密集型產業；依托市級工業園區，發展能創造較多就業崗位的都市型工業。 A-4未來五年重大市政項目崇明計劃形成“三島聯動、內外結合、模式多樣、各具特點”的生態型現代化綜合交通體系。 規劃崇明將建設滬

43、崇蘇高速公路，同時設置三處對外連接的出入口，分別是崇明島南部經長興島通往浦東的上海長江隧橋，崇明島北部通往江蘇啟東的崇啟大橋和通往江蘇海門的崇海大橋。規劃三島間通過高速公路和主要公路開成工字形干道進行溝通；崇明本島形成“一環三橫十五縱”的公路網絡；長興島公路網構成“十”字形干路骨架，并進一步形成富有特色的“魚骨”格局；橫沙島公路形成“一環+十字”的結構。2004年12月28日，上海長江隧橋（崇明越江隧道）暨崇明縣陳家鎮試點城鎮建設正式啟動，目前長江隧橋主體工程已經建設完畢，計劃于2009年10月份正式通車。長江隧橋建成后，將從根本上改變崇明島交通不便的狀況，屆時從浦東至崇明所需時間僅20多分鐘

44、。另外，依據上海市軌道交通系統規劃，軌道交通9號線將隨上海長江隧橋一并經長興島最后延伸至崇明島陳家鎮和橫沙島；規劃軌道交通1號線延長通至城橋新城。 圖11：崇明交通規劃示意圖A-5近期建設的重點區域l 崇明新城森林公園地區 崇明新城總體規劃已經上海市政府批準。規劃用地面積28平方公里，規劃人口20萬，建設以“田園水城”為特色的現代化海島花園新城。 東平國家森林公園是上海僅有的兩個國家森林公園之一，是崇明島目前主要的旅游接待區。規劃區總面積約99.6平方公里。 l 陳家鎮東灘地區 陳家鎮地處崇明島東部，是上海試點建設城鎮之一。陳家鎮總體規劃已經上海市政府批準。規劃區面積220平方公里，規劃人口1

45、0-12萬人，城鎮建設用地12平方公里，規劃將建成為海島花園式的生態城鎮。 陳家鎮所處東灘地區自然資源豐富，生態環境優越，擁有國際重要的東灘濕地及國家級鳥類自然保護區、中華鱘等自然保護區。近期將重點建設一個體現國際先進理念和水準的“生態實驗社區”，與上海2010年世博會相呼應。 l 長興海洋裝備島規劃配合世博會的動遷安置需要，全力推進中船集團、中海集團、振華港機、上海港機等大型裝備企業區的建設，加快全島隧橋、道路、能源、供水、通信、軌道交通等一批市政基礎設施建設，同步建設好作為生活配套服務和動遷安置的鳳凰新市鎮區和配套工業園區。規劃長興島建設用地43平方公里，其中鳳凰新市鎮人口13萬，城鎮用地

46、11平方公里。B、崇明商品住宅市場簡介B-1區域房產發展歷程受地理交通以及政策規劃等各方面原因，崇明的商品房市場起步較晚且住房市場商品化程度較低，主要由當地居民自建的民居組成，土地性質為宅基地屬性，同時帶有少量政府或單位公建的老式公房。上世紀90年代以前從未造過商品房，只有在縣城城橋鎮、堡鎮以及一些國營農場等地方建設了100多萬的公房。從2000-2002年的兩年間，規模化的商品住宅開發呈停滯狀態，基本沒有商品房用地出讓，僅有少量零星舊居改建項目的建設。在2005年之前，年度商品房供應量均未超過20萬平方米。但近幾年來供應量激增。2005年至2006年推出了約40萬平方米的商品住宅，但大多數為

47、舊城改造和新城建設的配套安置房，相比于上海其它郊區，市場需求量僅是金山、奉賢等郊區的三分之一，甚至十分之一。越江通道的建設，島嶼整體生活環境的改變和提升，是拉動崇明房價上漲的重要因素。崇明土地價格已經由以前的每畝10萬元上漲到每畝100萬元以上。2006年崇明地區推出的住宅用地，價格平均在100萬元/畝，而2007年7約成交的一住宅地塊，價格已攀升到190萬元/畝。與此同時，崇明的房價上升勢頭未減，2003年底為每平方米2500元，2004年上半年為每平方米3000元，2004年底為每平方米35004000元，2007年價格達到每平方米6000以上。但是，由于價格拉升速度過快，2008年下半年

48、崇明城橋板塊以35.5%的跌幅位居上海市公寓跌幅榜第一，均價已從上半年的每平方米6594元下跌到了每平方米4256元。2008年，崇明房地產行業貫徹執行國家宏觀調控政策，投資增長保持一定發展速度，相繼建成了天賜景城、綠島陽光、嘉年花園、海島新城、陳家鎮宅基地置換一期、新河鎮配套商品房等項目，房地產開發投資12.2億元，增長26.0%；農村集體投資8.0億元，增長10.3 %。B-2區域房地產板塊分析板塊劃分向化小區天賜景城綠島陽光苑寶島春城金月灣明珠花苑堡鎮石島花苑電業新村博園村小區江南清水苑圖12:崇明縣房地產板塊劃分圖目前崇明房地產市場的板塊劃分主要以市鎮為單位，如上“崇明三島城鎮體系布局

49、圖”中所示，崇明新城（原陳橋鎮）為崇明新城板塊、堡鎮地區為堡鎮板塊、陳家鎮地區為陳家鎮板塊、鳳凰鎮所在的橫沙島為橫沙島板塊、新民鎮所在的長興島為長興島板塊，其余市鎮統一構成崇明其他板塊，未形成明顯的房地產板塊。 崇明新城板塊l 地理位置位于崇明島的南岸偏西，張網港以西、三沙洪河以東、長江南汊岸線以北、南橫引河以南，總面積約28平方公里。l 板塊屬性崇明新城板塊為崇明島門戶，政府單位所在地，在全島房地產市場中屬發展歷程最長，配套設施最好、項目容量最多，樓盤品質最高的區域。l 在售項目目前區域市場中在售商品房住宅項目主要有：天賜景城、綠島陽光苑、寶島春城、明珠花苑等。表12：崇明新城板塊在售項目列

50、表項目名稱物業類型房型面積()開盤時間去化率天賜景城別墅+公寓疊加別墅（147-162）雙拼別墅：203-215（地上） 公寓：3R:127-1362006/8100%綠島陽光苑別墅聯排別墅：250-365（含地下室）2007/652%寶島春城多層公寓 2R:72-108 3R:119-1232006/1072%金月灣多層公寓2R:105-109 3R:120-166 復式：266-2762004/898%明珠花苑多層公寓2R:88-90 3R:121-136 復式：145-205 2004/893%數據來源：現場調研目前崇明新城板塊僅2006年10月以后上市的純別墅社區綠島陽光苑和公寓社區寶

51、島春城兩個項目有較多房源可售，其他項目均已進入尾盤銷售階段。綠島陽光苑是目前崇明在售的唯一純別墅項目，相對而言屬于區域內高端產品。 l 客層分析崇明城橋鎮房地產市場需求主要由以下幾部分構成：動遷需求，目前主要為崇明城橋鎮老城區改造、安置需求。區域客戶改善型需求，主要來自城橋鎮主力購房族政府機關公務員和小私營業主。農村進城需求。少量投資需求。當地別墅的購買主力是當地公務員或小私營業主們的改善型居住需求。堡鎮板塊l 地理位置堡鎮位于崇明島中東部南沿，南瀕長江南泓道，東臨渡港與向化鎮相望，西至小豎河漲漲港與豎新鎮為鄰，北與港沿鎮接壤。l 板塊屬性堡鎮是崇明第二大鎮，也是崇明的經濟、文化和交通中心，主

52、要發展工業經濟，西側建有6.87平方公里的堡鎮工業園區，以生物醫藥、高科技產品、農副產品深加工、外運倉儲、綠色建材加工等為主導行業。l 在售項目目前區域市場中在售商品房住宅主要項目有：堡鎮石島花苑和電業新村。表13：堡鎮板塊在售項目列表項目名稱物業類型房型面積()開盤期去化率堡鎮石島花苑多層公寓1R:58-66 2R:95-110 2006/595%電業新村多層公寓2R：88-983R:131-1452005/499%博園村小區多層公寓2R:96-120 3R:142 2004/10100% 數據來源：現場調研目前堡鎮板塊在售均為公寓項目，且多數已進入尾盤銷售階段，商品住宅市場整體發展速度緩慢

53、。l 客層分析該板塊客層主要由堡鎮當地居民和在堡鎮務工者兩大部分組成。未來江蘇-崇明越江大橋造成通車后預計將導入更多海門、啟東市外地居民，目前基本沒有投資客。陳家鎮板塊l 地理位置陳家鎮位于崇明東端長江入海口，是上海長江隧橋工程入島登陸點，東依東灘濕地，南與上海浦東高科技開發區隔江相望，距離上海中心城區45公里，距國際航空港50公里。總規劃面積約為224 平方公里。l 板塊屬性目前該板塊主要以農業用地為主，占70%左右，工業用地比例不到1%。制約該板塊發展的因素主要是不便的交通、落后的配套設施建設、工業廢氣污染和行政管理體制的不健全，其中交通環境有望在越江隧道建成通車后得到有力改善，并且東灘濕

54、地的建設也將為板塊帶來一定的觀光旅游客流。l 在售項目目前該板塊商品住宅市場處于空白狀態，無項目在售商品住宅。橫沙、長興島板塊l 地理位置橫沙、長興兩島位于崇明主島和上海浦東新區之間，三面臨江、橫沙島一面臨海，長江隧橋將橫穿長興島中部將崇明與上海浦東向連接。l 板塊屬性橫沙島依靠自身齊全公建配套和良好的環境，在未來將繼續發展特色農業和旅游業，交通主要依賴水上渡輪連接吳淞港。而隨著近年長江橋隧工程的建設啟動，長興島將成為上海新一輪發展的重點地區，將發展為現在船舶制造業發展基地。l 在售項目橫沙島目前無商品房項目在售。長興島目前在售的是07年3月新推出的一個商鋪項目江南清水苑，該項目由9幢2-3層

55、的商業樓組成，商鋪主力面積為38-50，也有200的大面積商鋪，整體去化速度較慢。l 客層分析現階段主要由當地居民自住性購房為主，未來將有部分觀光旅游居住需求和外來務工者居住需求導入該市場。崇明其他板塊l 板塊屬性分散于崇明北部區域，多為島內發展較遲緩區域，土地屬性多為農業用地，商品住宅市場尚未真正啟動。l 在售項目崇明其他板塊，目前僅有向化鎮的向化小區一個商品住宅項目在售，項目戶型面積為86-99的兩房，2005年10月開盤，現已基本售罄。l 客層分析主要為板塊內當地居民自住購房以及少量江蘇省海門、啟東市的外地客戶。B-3區域住宅商品房價格體系表14:崇明房產板塊價格體系表板塊名稱物業類型市

56、場價格（元/）崇明新城板塊公寓5000-6500別墅8000-12000堡鎮板塊公寓4000-4500陳家鎮板塊公寓/橫沙島公寓/長興島公寓/商鋪6000崇明其他板塊公寓3400 數據來源：現場調研崇明新城板塊作為縣政府所在地，房地產市場起步和發展速度相對較快，且其對周邊區域有著極大的聚核作用，板塊不僅是目前而且也是未來崇明重點建設的區域，其房價毋庸置疑是崇明區域房價的領跑者，目前公寓價格在5000-6500元/，別墅價格在8000-12000元/。堡鎮是崇明第二大鎮，受堡鎮港口優勢，其也形成了一定的商品住宅市場，目前公寓價格在4000-4500元/。崇明其他地方目前還沒有形成真正意義上的商品

57、住宅市場。B-4區域別墅市場分析崇明整體商品住宅市場的發展處于起步階段，高端類產品別墅物業更是十分稀缺。目前僅經濟相對發達的崇明新城板塊有2個別墅項目綠島陽光苑和天賜景城（售罄），綠島陽光苑為純聯體別墅社區，天賜景城則為公寓和別墅的混合社區。綠島陽光苑l 項目位置項目位于崇明城橋鎮南門板塊，屬于崇明新城核心區域，北靠五環路，南至一江山路，西倚東引路，東臨鼓浪嶼路。單位：萬 元/ 萬元 元/月l 項目情況占地容積率物業構成8.30.5聯排別墅戶型面積（含地下室）市場價格主力總價250-365（地下：65-85）9000-10000200-250花園面積露臺面積物業管理費20-302-151.8建

58、筑設計景觀設計全程營銷SH建筑設計公司（日本）上海事務所Newsky way（加拿大）上海紐氏設計咨詢公司易居中國發展商物業管理顧問上海綠島陽光置業有限公司戴德梁行l 產品分析建筑立面，運用了國際現代線條設計，融入了中式民居的古典元素，以賦予建筑完美的文化底蘊。景觀方面，注重景觀與建筑緊密結合，借鑒中國古典園林的設計理念，又采用了現代景觀設計的表現手法，營造出富有濃郁文化意味的現代中式園林風景；戶型設計，空中花園、前庭后院、挑空客廳、室外平臺，把人性化設計理念發揮的淋漓盡致。綠島陽光苑是目前區域市場最為高端的產品。l 銷售情況單位：萬 元/ 套開盤時間供應量成交量成交均價銷售周期月均去化銷售率

59、07/63.2（153套）2.5（123套）969726個月4.7套80%數據來源：網上房地產 截止日期：2009/02/20項目07年6月正式對外開盤，26個月的銷售周期房源已銷售逾八成，月均去化4.7套，累計成交均價10630元/，是目前崇明價格最高的商品住宅價格，鑒于區域高端產品的稀缺性及08年下半年以來上海整體市場的低迷，項目銷售速度趨緩，整體銷售情況良好。天賜景城l 項目位置項目位于崇明縣城橋鎮新老城區的交匯處，東至東引路，西靠湄洲路，北依花鳥路，南臨玉環路，近鄰規劃建設中的崇明新城核心地區，與老城區也僅一路之隔。單位：萬 元/ 萬元 l 項目情況占地容積率物業構成9.80.9公寓+

60、雙拼別墅+疊加別墅戶型面積市場價格主力總價雙拼：203-215疊加：147-162雙拼：9000-10000疊加: 6500-7500雙拼：180-200疊加：100-125總戶數綠化率車位率60043.8%76.5%發展商物業管理公司上海金棟房地產開發有限公司上海海尚物業l 產品分析設計亮點，環保節能、高檔的生態智能化居住小區，打造 “生態公園式”的新都市社區。園區在總體規劃和建筑布局中，都按園林小區標準細心營造，由南至北的300多米景觀綠化主軸，木橋、水景、假山、平臺、下沉式廣場，步移景異，強調居住的舒適感和溫馨感，實現以人為本的理念。l 銷售情況單位：萬 元/ 套開盤時間供應量成交量成交

61、均價銷售周期月均去化銷售率06/80.88（42套）0.88（42套）888611個月4套100%數據來源：網上房地產 截止日期：2009/02/20 以上供應、成交數據均指雙拼別墅項目06年8月開盤，經歷11個月的銷售周期消化全部雙拼別墅房源。由于項目為混合型社區，社區密度及私密性不及綠島陽光苑，所以項目雙拼別墅的成交均價為8886元/略低于綠島陽光苑。B-5區域未來發展分析l 未來發展重點：崇明新城未來崇明及城橋鎮商品房的供應量主要集中在規劃中的崇明新城。崇明新城中區的規劃范圍為北至南橫引河、東至規劃A13線、南至長江岸線、西至鼓浪嶼路，規劃總面積約為809.68公頃，包括19個街坊用地，

62、建筑分為中、低密度居住用地兩種類型。l 越江隧道突破崇明交通瓶頸，大大提升當地房地產高端產品的吸引力目前，到崇明投資和購買房產的上海市區居民數量還不多，這主要是受交通這一瓶頸的限制，而長江口越江工程建成通車后，必將大大縮短市區到崇明的時間，必定會吸引投資者和購房者把目光投向崇明。隨著崇明有序推進各類生態型、較低密度的開發產品，不斷滿足房地產高端市場的需求，將吸引一定規模的較高收入和較高知識水平的群體。結論：崇明的區域形象與產業特征預示著其未來地塊價值將顯著提升，優越的自然環境和可持續發展的規劃定位可引導開發高端住宅產品和具有休閑娛樂性質的商業項目。C、崇明商業市場分析C-1崇明商業環境背景l

63、地理位置圖13:本項目商業環境位置圖本地塊位于崇明新城以北，港西鎮東南角，鼓浪嶼路以東，陳海公路以北400-500米。 地塊周邊為鄉村田園風貌，配套缺失，生活配套完全依賴于10余分鐘車程之外的崇明縣城可見，本項目位于崇明港西鎮未開發區域，無原生商業氛圍l 人口密度圖14:2006上海遠郊地區人口密度數據來源：上海市統計局圖15:2006崇明縣部分鎮域城市化率比較圖數據來源：崇明縣統計局崇明地區的人口密度是遠郊地區最低的，顯示，崇明城鎮地區人口覆蓋率極低。 崇明目前城市化率僅有21%水平，而目前遠郊其他地區均在50%以上。 項目所處的港西鎮城市化率更是僅有12%左右。可見，崇明城市化率、人口覆蓋

64、率低，無法支持密集商業 l 收入與消費圖16:2005上海遠郊地區人均收入數據來源：上海市統計局圖17:2005上海遠郊地區社會消費零售額數據來源：上海市統計局無論從城鎮職工的平均工資水平，還是農民收入觀察，崇明地區人均收入水品都遠低于遠郊其他地區。根據測算，人均收入水平與當地消費水平的關聯度達70%。受到當地收入水平限制，崇明的消費規模也十分有限。 可見，當地人均收入偏低，區域消費能力偏弱。本項目的商業環境評判評判一：人口覆蓋率低，基礎消費人口偏少； 評判二：城市化率低，對商業依賴度低評判三：居民收入偏低，本地人口無法支持大量高端的集中型商業。這就是，直觀的感受中，崇明缺少高端的集約型商業的

65、原因！結論：崇明島擁有自然資源，但不具備商務資源，因此將主要的消費客戶落在來島的“游客”上，將是尋找項目商業定位的主要出路！ C-2崇明商業發展機遇l 崇明旅游現狀特征分析根據對崇明旅游現狀的專項調查崇明旅游市場目前具有以下特征：特征一：旅游市場輻射范圍有限，市場吸引半徑100-150公里特征二：旅游組織形式，以自我組織，自我服務為主 特征三：游客旅游動機單一，以自然風景觀光為主特征四：旅游旺季，僅雙休日及國家法定節假日 目前崇明旅游市場仍是一個，短途散客為主，低附加值市場。（根據統計，2006年崇明全年游客85萬人，旅游收入2.1億元， 人均旅游消費不足250元！）l 崇明商業發展機遇分析機

66、遇一：崇明越江通道 通車，提高崇明與市區交通通達性全長25.5公里的崇明越江通道，將于2010年左右通車。 根據測算，通車后，從浦東五號溝至崇明陳家鎮僅需30分鐘。 今后進入崇明地區客戶的來源、需求將更趨多元，逗留和消費次數也將增加。 機遇二：人均收入提高，推動旅游形態轉變根據全國旅游協會的研究，當人均收入達30005000美金后，即從觀光、休閑游向度假游發展。 根據統計，2007年上海人均可支配收入達23623元，考慮人民幣升值因素，即上海地區客戶已經對度假游產生了需求。機遇三：繼出境游后，會展經濟將是下一個旅游增長極根據中青旅2006-2007年的年報顯示，僅出境游、會展游，的收益出現增長

67、。 從公報中顯示，會展游的毛利率為12%，已經接近毛利率最高的入境游12.9%的水平。2006年中青旅上海地區會展游收入1000萬元，2007年為4000萬元水平。 機遇四：崇明地區低密度的度假型酒店發展空間大 崇明酒店業發展空間很大，縣城內已有的兩個四星級標準酒店天鶴大酒店、瀛通大酒店經營狀況良好，酒店客房入住率穩定；以寶島度假村為代表的休閑度假類物業充分利用了崇明優越的自然生態環境，別具特色的建筑風格、濃郁的鄉土氣息，吸引了大量來自市區的游客休閑度假，同時，大量企業客戶在崇明進行商務會議、總結會議等活動，每逢周末和節假日，崇明現有的會務和住宿接待能力明顯不足。崇明當地人消費觀念比較原始，注

68、重宴請和娛樂、不重視體育健身；在商業定位上不宜過于超前。目前崇明縣城內的商業項目普遍檔次較低，缺少高端消費場所；但是生意很好，飯店、洗浴、歌廳、足浴等消費場所的客人經常爆滿，有時甚至找不到停車位。經過調查發現，在上述場所消費的絕大部分是政務或商務消費；真正的家庭消費比例并不高。在崇明，必須抓住政務和商務消費市場。2007年，崇明新城區域內出讓的土地中，含有商業用地的和純粹商業用地共有六塊；這些土地將來開發出的商業項目將會以傳統的中低檔商業項目為主，故本項目的商業定位須走差異化、特色化的路線，避免和崇明新城內的商業地產沖突。表6：崇明酒店調研表酒店名稱酒店體量（）單套情況（）客房數（套）租金情況

69、（元/天/套）上海東灘國際會議中心200000標準套房：26普套：60 930- 1980豪華套房：45別墅：10 6000別墅：300以上上海濱江度假中心/標準套房：23普套：65 280-1360豪華套房：42上海寶島度假村154000標準套房：20普套：74 568-880豪華套房：40別墅：3 6800-8800別墅：400左右上海仕南度假村272000/普套：57320- 988德麗苑度假村/普套：152150-280怡沁苑度假村/普套：57250-580別墅：51580-8800數據來源：現場調研三、項目定位1、項目定位背景（1）周邊主要競爭項目分析崇明的住宅用地交易量很少，200

70、8年僅有陳家鎮濱江生態休閑運動居住社區4號地塊A區地塊由上海金茂集團股份有限公司購入。上實地產在東灘擁有86公頃土地，但歷時10年尚未有實質性的開發運作，預計2年內仍保持待開發狀態。崇明縣城目前僅有綠島陽光苑一個經濟型別墅項目，2006年12月至2008年12月累計銷售100余套，去化率達80%以上，目前已部分交房。達安房產在綠島陽光苑地塊附近即將開發一個同類項目，二者直接構成競爭關系。上述兩個項目的定位偏低，基本對本項目不構成競爭。當地競爭者較少的局面利弊參半：一方面直接競爭壓力較小，另一方面難以形成板塊聯動效應，當地別墅在客戶中的認知度有待加強。（2）項目自身條件分析項目優勢分析l 自然環

71、境優越，適宜打造低密度高級住宅。本項目優勢在于本島世界級的優越自然環境，即：清新的空氣、清潔的水源、豐富的植被和天然的物產，本項目最大限度地契合了本島的發展定位與規劃，充分利用自然生態資源，采用環保材料，增加科技含量，打造項目產品力，形成區域競爭優勢。有效應對來自島內、外的競爭，從而吸引島外精英人士入駐，通過項目本身和居住人群來提升區域房地產市場品質與形象，實現我們和當地政府共贏的目標。l 商業、交通等基礎設施水平相對較好。本項目靠近縣城，可以借助縣城成熟的商業、生活配套設施。地處港東公路、陳海公路交叉口，是崇明縣崇中開發區。項目周邊路網發達、交通便捷，能通往全縣各個地域。l 規劃理念先進，屬

72、于當地市場稀缺產品。本項目規劃理念先進，住宅房型設計布局合理，是崇明市場稀缺產品，引領市場發展方向。小區內綠化率達到50%以上，水系自然流暢，景觀環境十分良好，充分體現了綠色園林生態景觀。項目劣勢分析l 地塊周邊缺少其他別墅項目，難以產生板塊聯動效應。l 相關配套設施較少，前期投入增加。目前項目基地的相關配套設施較少，市政基礎設施尚不完善，不能滿足項目的使用需要。崇明縣政府正在組織有關單位進行市政設施的完善工作，需要建設單位多支出一筆大市政建設費，由此增加了建設單位的經濟負擔。2、項目產品定位住宅類物業定位 （1）住宅物業市場定位依據崇明當地市場供求情況、大上海范圍內市場競爭狀況、本項目地塊實

73、際狀況、當地區域未來發展空間等分析進行產品定位。l 崇明島內剛性消費比較缺乏，本地住宅需求有限，且縣城內普通住宅供應量很大，未來2-3年土地供應以普通住宅為主，階段性供大于求，去化速度慢，價格比較平穩，溢價能力差。因此，本項目不適合做普通住宅類產品。l 本項目與佘山、虹橋古北等成熟別墅區相比，缺乏地段價值優勢；與崇明陳家鎮（東灘）相比，缺乏顯著的規劃和資源優勢，因此如開發過于高端的產品，市場認同度較低，難以吸引足夠數量的客戶，存在難以預知的風險，故本項目不適合做高端產品。l 本項目遠離城鎮，不適合開發密度偏高的、具有城市特征的“類別墅產品”，如雙拼、聯排、疊加等，難以成為置業“第一居所”客戶選

74、擇的目標，所以本項目不適合做“類別墅”產品。l 雖然以上幾種產品類型均被排除，但本項目具有獨特的優勢，可以開發出適合項目內在氣質的產品。隨著交通條件的改善和大上海地區對崇明的不斷認知，本項目優勢在于本島世界級的優越自然環境，即：清新的空氣、清潔的水源、豐富的植被和天然的物產。本項目必須最大限度地契合本島的發展定位與規劃，充分利用自然生態資源，精心打造“養生型休閑度假社區”。l 本案可以作為“第二居所”吸引大上海地區的客戶或具有投資意識的、進行資產配置的客戶。結論：本案定位為總價控制在500萬元以內的“純”獨立別墅生態社區。均采用獨立別墅的建筑形態，主力房型建筑面積控制在240-260。由于本項

75、目地段及資源優勢不顯著，因此需最大限度提升產品力和性價比。（2）住宅物業產品定位別墅產品創新速度較快，基本上5-8年一代。本項目需將目前市場上流行的獨立別墅核心要素納入進來，打造產品競爭力，使產品在未來2-3年內不落伍。主要措施包括以下部分：l 精心打造私家庭院（花園）；四重庭院概念：入戶私家花園、后花園或中庭、地下庭院、空中庭院（露臺）；l 豐富的地下空間（全地下室），帶自然采光；有條件的帶可步入式庭院；地下室層高不低于3米；l 豐富的室內空間，如錯層、客廳挑空等；客廳層高不低于3.6米；l 中西廚房；l 有條件的房型設置家庭室；l 主人臥室為三件套房：臥室、更衣間、衛生間；有條件的大戶型考

76、慮四件套：臥室、書房、更衣間、衛生間；臥室層高不低于3米；l 小戶型需考慮面積可增加性；l 工人房要相對獨立，帶工作間和衛生間。A、住宅產品創新在“90/74政策”模式下，本項目的純獨立別墅形態產品只能做到可規劃面積的26%，即57000平方米左右，為做足0.4容積率，尚有18000平方米的可挖掘空間。經過營銷策劃部與設計部的反復論證和嘗試，在策劃顧問公司和設計院的配合下，創造性的研發出“拼戶式別墅”。 每棟“拼戶式別墅”有2套或3套90平方米以下的房型組合而成，外觀是純粹的獨立別墅形態，內部空間經過優化組合，完全實現了獨立別墅的功能與品質。該類產品在銷售和產權辦理上稍微煩瑣，增加了工作量，但

77、瑕不掩瑜，可以通過適當的價格策略予以化解。B、規劃布局充分根據地塊條件“因地制宜”進行合理安排。為最大限度節約土地，多層和小高層集中規劃，設置在用地北側；老效港和新靜河沿岸布置小區內定位較高端的別墅；按均好性原則，拼戶房型分散布置在各組團。采用“容積率不均衡分布”的原則，拼戶別墅盡可能拔高容積率，獨立別墅部分則適當疏放。C、建筑和戶型根據本項目市場定位，主力房型單棟面積在240-260平方米，占67 %，為擴大客戶范圍，故適當延長產品線，房型面積向下延伸到180平方米，向上延伸到300平方米。 具體比例如下表：單套別墅面積（）棟數占比1805418%24026020167%2803004515

78、%D、建筑立面風格及材料上海市場上流行歐美風格的別墅，多為西班牙和北美風格（如天馬高爾夫別墅、觀庭等）。歐美風格比較大氣，容易體現品質感。本項目產品作為“小獨棟”，宜采取簡約地中海風格。一套別墅使用年限內的總能耗成本，已經超出別墅購置成本，別墅買主越來越關注建筑能耗，“節能”已成為別墅的一大賣點。在生態技術及設備配置方面，在考慮造價成本的基礎上，本項目不求領先，但求3、5年不落后。常見的而且比較成熟的技術本項目盡量采用，如外墻保溫、雙玻真空保溫窗、斷橋鋁合金、同層排水等。根據市場要求，還可增加中央空調和新風系統、分質供水、透水路面等技術措施。E、景觀及園林綠化生態原則：環境塑造通過對陽光、風、

79、水、綠化等自然生態要素的精心組織，提供人們感受自然、親近自然的空間環境。設計中結合適用的生態技術手段，促進人、建筑、自然和諧持續發展。健康原則：景觀設計兼顧功能性要求，通過技術性組織手段，結合景觀藝術處理，有效組織噪音屏蔽、視線屏蔽、灰塵阻擋，同時考慮冬季陽光地帶，夏季樹蔭空間、空氣流動和水體降溫的設置，包括保健樹種的選擇、健足卵石路的鋪設等，意在創造有益身心、修身養性、陶冶性情的小區環境景觀。人文原則：設計中可圍繞當地文化特色，在水環境的塑造中、在綠化種植方面吸取城市文脈之神韻。設計手法中視線變幻的內涵，平視中增加仰視、俯視的情趣。小區景觀的總體氣勢應如一幅清新亮麗的田園水彩畫，氣韻流淌，內

80、部設計又匠心獨具，一草一木，皆清新婉約，別具風韻。通過水景的聯通與組織，獲得房屋、水、綠化、空間的和諧統一，使得功能上分區明確，強調田園自然、生態環保商業類物業定位 （1）商業物業市場定位綜合崇明當地商業市場的實際情況、本項目地塊實際狀況、當地區域未來發展空間等要素，本項目商業定位于高端的、富有個性和特色的三類產品：酒店廣場、商務別墅（酒店式公寓）、別墅式商業三類產品，這主要基于從市場客戶消費心理出發，想基于對崇明“生態” 的期望，外來的客戶都更傾向于選擇貼近自然、與市區集約特征完全相反的低密度物業。 （2）商業產品定位A、商業產品關系酒店廣場 “酒店大堂及附屬服務功能” 商務別墅（酒店式公寓

81、）“酒店客房”別墅式商業“酒店配套”本項目商業產品定位主要圍繞特色酒店，為了區別于崇明新城、崇明東灘星級酒店，本項目需要尋找一條差異化的定位路線。根據對目前酒店行業的最新調研發現，菩緹客酒店正是一種既高端、精致，又獨特、個性的酒店概念。表7：Boutique 在酒店領域的具體表現形式規模一般少于200間，其中香港“農圃道18號”達到了320間。房型特點基本是全套房設計，單套面積可以到70-90平方米。裝修風格注重高貴品味，集摩登優雅等設計元素于一身，有文化內涵，有獨特的主題式設計，會配合一些細致精巧的藝術品，彰顯設計師在室內設計、裝修、環境布置以及設施上的種種品味，每間都很有特色。有名人或者歷

82、史的痕跡。服務獨特的、個性化的、貼身管家式服務，講究量身訂造，如洗衣服務、伙食包辦，服務人員與客房的比例可以達到3：1甚至4：1。配套設施硬件配套在規范上不受五星級酒店的限制，但酒店內的設施往往是超五星標準，并且富有個性和特色，成為酒店的亮點。酒店為菩緹客風格，不強調規模，但是具有獨特的風格和優質的服務。酒店主體面積10000平方米，客房全部是套房，總量控制在50套左右；另外沿中心湖區規劃有9棟別墅式客房（每棟600-1000平方米），一方面作為酒店的高級套房，另一方面也可作為企業會館單獨經營，以滿足團體度假客戶和公司年會客戶需求；為滿足崇明日益增長的休閑旅游度假產生的住宿需求，在酒店區北側規

83、劃了三棟多層小戶型公寓（約21000平方米），采取酒店式管理和服務，作為酒店客房產品線的延伸。酒店配套商業定位于崇明縣城最高檔的消費場所，樹立崇明縣城內的消費標桿。客戶以崇明縣城本地高端消費為主、市區團體度假客戶為輔。緊緊抓住崇明縣城高端消費群體，尤其是政務和商務招待。為這類客戶提供有特色、有品位的餐飲、休閑、娛樂等消費業態。適當留住市區來島上度假的團體客戶，如企業年會等活動，為其提供方便的會議用房、住宿條件及其他配套設施。此外，酒店配套功能中的游泳池、健身房、體育館、餐廳也為別墅業主提供服務，提升別墅區品質。附：參考項目資料上海天禧嘉福璞緹客酒店位于虹橋商業開發區內，地處交通主干線虹許路與吳

84、中路的交匯處。酒店總建筑面積約40000平方米，主樓十二層，副樓三層，共244間精致典雅、風格迥異的豪華套房。【特色一】以歐洲18、19世紀的新古典主義為主體建筑風格，配以來自中國不同朝代近百年的藝術佳作巧妙裝飾其中，到處可見的藝術珍品，仿佛置身于藝術宮殿之中。【特色二】“云端之床”是酒店為每位下榻酒店的賓客提供的特色，七種不同材質的枕頭為每位賓客提供一種全新生活方式。【特色三】以現代手法演繹半個世紀前上海灘獨特韻味的本幫餐廳-嘉福樓；融入獨樹一幟的巴洛克歐式風格、象征著宮廷御膳的禧宴私房菜。B、業態配置建議表8：項目業態配置建議表業態業態內容分布區域居住-商務別墅/酒店式公寓餐飲類中型高檔餐

85、飲別墅式商業中西式特色餐飲別墅式商業咖啡別墅式商業娛樂類KTV、棋牌室酒店廣場養身、保健藥浴、沙泥浴、SPA、足浴等別墅式商業運動健身房、乒乓、桌球室酒店廣場高爾夫練習場、垂釣區戶外空間會務1間多功能會以廳，3間30-50人會議室酒店廣場體驗觀鳥區、瓜果自摘區、野外燒烤等戶外空間C、商業經營建議建議1：為了保證項目商業的后續經營，建議開發商除持有酒店廣場中除酒店公寓外的所有面積，另外，可考慮持有5-6幢商務別墅。建議2：可首先選擇商務別墅、酒店式公寓先期出售，別墅式商業在持有一段時間，待經營成熟后，出售后可獲得更高收益。建議3：酒店式公寓、別墅式商業采用包租方式出售；商務別墅則在出售后，可考慮

86、接受客戶委托經營。2、項目價格定位（1）住宅產品價格定位A、定價依據l 崇明地區別墅供應過少，獨立別墅供應空白，缺乏直接參考個案。l 崇明新城唯一在售的一個經濟型別墅項目綠島陽光苑，由于缺乏競爭比較，價格有所高估，去化緩慢，08年下半年以來沒有成交。l 結合項目立足于全市性的客戶定位目標，項目價格定位以全市型客戶可選擇的同類遠郊板塊為參照，通過市場比較法對項目價格進行初步預判。B、價格建議青浦朱家角和奉賢海灣板塊均位于上海的邊緣位置，地理位置偏遠、自然環境優越，別墅物業以度假投資概念為主題。因此，從板塊地理屬性、自然環境以及市場特性來看，對本項目具有較為重要的參照性。首先，本項目獨棟產品的價格

87、定位將通過與可比板塊的區位素質比較，綜合判斷項目可達到的基本市場價格水平。表8：板塊價值擬合表比較內容權重朱家角板塊奉賢海灣板塊擬合程度比較系數擬合程度比較系數區位位置0.151.150.17251.10.165交通條件0.151.20.181.150.1725配套條件0.11.050.1051.050.105自然環境0.1510.150.950.1425發展規劃0.20.950.190.950.19重大工程0.10.950.0950.90.09影響力0.1510.150.90.135合 計11.04251由上述板塊價值擬合表可知，本項目在區位位置、道路交通以及配套條件等現狀較可比板塊弱，而從

88、未來的發展潛力指標來看占有一定的優勢，本項目的發展規劃、重大工程等因素相對更高。目前朱家角板塊獨立別墅的主力市場均價在14000元/，奉賢海灣板塊獨立別墅的主力市場均價在15000元/。本項目價格推算=參考A區域的定價A權重+參考B區域的定價B權重 =14215元/平方米因此，通過市場價格比較擬合，本項目傳統獨立別墅產品的現時可參考價格水平應該在14215元/平方米其次，從捕捉市場機會的角度分析，目前上海別墅市場主力供應空間集中在300萬元以下的聯體別墅和450萬元以上的獨立別墅，300-450萬元的獨立別墅供應較為稀缺，是目前市場空白點，對本項目而言此總價段物業具有補缺意義。總價擬合總價（萬

89、元）供應量（萬）200300450800不同總價段產品供應量示意圖350500現狀預期250280本項目單價12000-16000元/圖12：別墅價位與供應量關系示意圖因此，從目前市場總價空白點捕捉、測算客戶可接受的市場價格。本項目獨立別墅產品的現時可參考價格水平應該在12000-16000元/平方米，綜合上述兩種定價方案，本項目現時均價初步設定在14000元/平方米。本項目從開發到銷售完畢預計要5年左右，區域市場的價格在未來一段時間內必然有一定的變化，因此需要運用客觀的、科學的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預測。本報告使用崇明房地產市場的復合年均增長率來對區域市場在未來幾年內的價格做

90、出預估。以崇明住宅價格年均復合增長率為本項目年均價格復合增長率，以住宅市場上升階段2004年的住宅價格為基礎價值，以波動調整后至2008年的住宅價格為現有價值，歷時共4年。 年均復合增長率年份 2004年 2008年年度價格（元/平米） 4256 7563崇明住宅價格年均復合增長率=（7563/4256）（1/4）-1=15. 50%本項目銷售時間初步設定為2009年10月至2012年12月，(或根據市場情況適當延長)取銷售均價時點為2011年6月，距離現行定價時點28個月，采納年平均復合增長率。 傳統獨棟產品定價 項目現時均價為14000元/ 項目首期入市價格為14000（115.5%）8/

91、12=15412元/平方米 項目預期銷售均價為14000（115.5%）28/12=19595元/平方米 拼戶獨棟產品定價以項目傳統獨棟均價為基礎：19595元/平方米 以同一社區獨棟與雙拼別墅的價格差為價格比值參考：0.7-0.8 從產品的資源和居住價值來看，拼戶獨棟產品價值高于雙拼別墅，價差系數選取0.82 項目預期銷售均價為195950.82=16068元/平方米（2）商業產品價格定位商業地產的經營模式以銷售為主，在成本價上加微利推上市場。如因市場問題未達成目標，將采用自主經營以取得長期回報。其中銷售包括三種形式： 直接銷售土地；優點是資金占用時間短，市場風險小，但利潤率較低且承擔一定的

92、政策風險。建成后銷售毛坯房；鵬昱公司按照政府批準的規劃方案，按毛坯房標準建造，在成本基礎上加微利進行整體性轉讓，特點同上但無政策風險。出售經營公司股份：引入投資伙伴共同開發。優點是資金風險降低，缺點是管理難度和相關費用上升。商業自主經營模式下，鵬昱公司將酒店全部建造完畢（包括精裝修等），并持有商業項目，委托專業酒店管理公司進行經營。該方案優點是利潤率高，但資金回收期長，操作環節較多，面臨的市場風險較大。3、客戶定位（1）住宅產品目標客戶及描述A、看重島上良好的自然生態環境并以此作為養生型或商務型第二居所的客戶節假日來此休閑、渡假或洽談商務，即“5+2”模式的自用型客戶；B、隨著崇明別墅市場的形

93、成和升溫，會有越來越多的投資型客戶發現崇明別墅市場的巨大升值空間投資型客戶；C、以大上海地區客戶為主，部分崇明本地人士為輔；涵蓋江蘇南通、海門、啟東等上海周邊地區客戶。D、主力客戶年齡在35-50歲左右，行事穩重、低調，不過分追逐時尚。E、享受生活，注重養生。F、崇尚價值，關注私有領域和空間。（2）商業產品目標客戶及描述A、島上良好的自然生態環境和旅游資源并來此度假和消費周末和節假日來此休閑、渡假或游玩。B、中小公司舉辦活動和商務會議，熱衷于選在風景環境好、相對遠離城市喧囂的場所，已經成為趨勢。C、本地存在一批渴望有高級場所進行商務洽談的消費群體。八、風險分析1、政策風險及對策2008年底國家

94、房地產調控政策顯示出中央清晰的意圖：國家房地產宏觀調控目標調整經濟增長房價穩定住房公平。持續、強勢的房地產調控政策對房地產市場產生了一定影響：從短期來看，相當上海部分區域房價快速上漲的勢頭得到抑制；長期看，穩定房價的因素將對房價走勢起到主導作用。但由于房地產市場存在的問題比較復雜，政策效應的顯現也有一定的滯后期，在項目建設期間可能發生一些國家經濟政策、金融政策需要及時了解，及時調整。對策：密切跟蹤、隨時掌握政策變化，采取靈活經營方式，提高經營管理水平，合理安排資金結構，控制成本，化解政策變化帶來的風險。2008年以來，市場低迷導致政府出臺救市措施，由原來的單純宏觀調控轉變為鼓勵需求，政策環境有

95、所好轉。2、市場風險及對策由于受金融危機的影響，上海房地產2008年以來受到沖擊，尤其是下半年以來，樓市價格開始松動并出現下降；土地流拍現象持續發生，土地成交大幅減少，樓面地價持續回落；開發企業的資金問題受到極大考驗，并開始引起市場串聯反應：其一，被逼推盤上市，形成市場繼續供過于求局勢；其二，在售樓盤曲線降價，加速資金回籠；其三，減緩土地儲備力度，造成市場出現土地流拍現象；雖然國家以及上海政府頻出救市新政，但目前效果甚微。這些市場風險可能對本項目的開發經營帶來一定程度的市場經營風險。尤其是2008年以來，全球經濟危機導致的消費者觀望氣氛濃郁，需求減少，中國房地產市場明顯低迷的影響，市場風險前所

96、未有的加劇。其對策包括：（1）控制供應節奏，同時力爭縮短工期。時刻關注區域市場的供應狀況，把握項目房源的供應節奏。在資金條件允許的情況下，力爭縮短項目的開發建設周期，以規避由于開發周期過長所帶來的經營風險。（2）精準定位，鎖定目標消費群體。在項目策劃階段，充分研究崇明當地特點，找準需求，通過精準的市場定位，提前鎖定試場潛在的消費群體。（3）設計方案精雕細琢，打造同類產品中的精品。在產品策劃階段，做好項目規劃設計方案，從總體規劃、景觀環境、戶型設計、建筑立面等多方面精雕細琢，打造出符合市場需求、引領當地市場潮流的產品，以高性價比產品贏得客戶，減少市場風險。（4）因地制宜，創新營銷。加強市場營銷工

97、作，充分利用上海的營銷人力資源，拓展營銷渠道，不斷進行營銷創新；準確把握市場變化趨勢，因時而變、因地制宜，才能最大限度的減少市場風險。（5）設計多種商業模式，應對市場突變。在策劃初期同時制定不同盈利模式下的產品策略、營銷策略，并在整個項目實施過程中動態監控，及時調整經營策略。3、成本風險及對策因本項目通過掛牌、現場競價的方式取得土地，支付的土地出讓費用已基本固定；相關的配套費用基本確定；故風險已在可控制范圍。對策：相應的，可通過加強對當地政府部門的公關，適當改變規劃條件，在容積率、規劃限高等指標上有所突破，提高項目收益，變相降低了土地成本。建設工程的設計、施工、質量、人員安全、建材價格的變化、

98、建設中出現的不測，以及建設成本的加大都會給項目的經營及利潤實現帶來風險。對策：對項目設計方案要經過科學論證；對項目施工進行公開招標；加強施工質量、進度、安全等方面的管理，特別是對建設成本加強控制，嚴格執行預算水平，保證利潤目標的最終實現。緊密關注建材市場變化，控制開發節奏，以最大限度的降低成本。4、資金風險及對策本項目的開發資金來源分為：集團投資、商業信貸和銷售回款。在實際操作過程中，通過促銷手段，加快銷售回款進度，爭取提前償還貸款，減小資金的使用成本，保證項目利潤目標的實現。可根據市場銷售回款情況，適度調整工程進度安排及工程款項的撥付，以其達到工程進度與銷售進度的同步，從而有效控制現金流量的平穩，規避開發資金不足的風險。九、可行性研究結論綜上所述：我司認為崇明港西鎮項目具備良好的開發前景、較好的投資回報和項目操作可行性。現正式將上海市崇明縣港西鎮項目可行性研究報告上報地產公司，提請董事會批準我司根據此報告開展后續的項目開發建設工作。