1、建設山藝住宅小區的可行性研究報告 目錄第一章 總論第二章 項目開發經營環境分析第二章 項目周邊物業市場調查分析第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析第五章 項目定位第六章 擬建小區規模及主要規劃建議第七章 項目開發經營策略及投資估算 第八章 項目開發經營狀況分析第九章 項目開發經營風險分析第十章 結論與建議第一章 總論一、報告編制目的1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可

2、行方式。4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優化提出建議。二、可行性研究的依據1、國家省市有關政策法規2、濟南市城市總體規劃3、現行有關技術規范和規定三、可行性研究的范圍1、小區建設地點及建設條件2、市場調查及預測3、小區建設規模及主要經濟技術指標4、住宅戶型及建設標準5、施工質量與物業管理6、實施進度7、小區建設投資估算8、成本預測9、可行性研究結論四、項目概況第二章 項目開發經營環境分析一、 濟南概況1、濟南市地理濟南市是山東省省轄市，山東省省會。濟南市位于山東省中西部，泰山穹隆北麓，黃河南岸。濟南市地處魯中南低山丘陵和魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低，可分為北

3、部臨黃平原帶，中部山前平原帶及南部低山丘陵帶。濟南市海拔17988.8米， 屬暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，年均氣溫14.515.5，極端最高氣溫42.7，最低氣溫-26.8。年降雨量370460毫米，無霜期230天左右。濟南市北鄰德州市，東北連濱州市，東接淄博市，南與萊蕪市、泰安市毗連，西與聊城市相鄰， 是京滬鐵路與膠濟鐵路的交匯點，交通便利，地理位置優越。濟南市總面積8177平方公里，其中市區面積3257平方公里，城市建成區面積201平方公里。濟南市現轄歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區、長清區、平陰縣、濟陽縣、商河縣、章丘市等6區3縣1市。2005年末總人口597.4萬人，暫住人口55

4、.8萬人，其中市區人口260萬，居民大多數為漢族。2、 宏觀經濟發展狀況初步核算，2005年，全市實現地區生產總值1876.5億元，比上年增長15.6%。第一產業增加值132.4億元，增長6.0%；第二產業增加值864.0億元，增長17.4%；第三產業增加值880.1億元，增長15.4%。人均生產總值31604元，增長14.2%。經濟運行質量不斷提高。2005年，全社會勞動生產率52125元/人，增長15.4%（勞動生產率按就業人口計算）。各項稅收總額231.3億元，增長11.9%，占生產總值比重12.3%。財政收入明顯增加。全市地域財政總收入380.8億元，增長20.7%。其中：地方財政一般

5、預算收入106.0億元，可比增長20.7%。經濟結構繼續得到調整。三次產業比例由上年末的7.5：45.1：47.4變化為7.1：46.0：46.9,第二產業比重上升0.9個百分點。非公有制經濟實現增加值768.5億元，增長22.8%，占GDP的比重41.0%，提高1.9個百分點；固定資產投資率達到45.7%，提高5.0個百分點，其中工業固定資產投資比重41.1%，提高1.1個百分點；經濟外向度16.2%，提高0.6個百分點；高新技術產業比重30.1%，提高2.1個百分點。區域經濟特色明顯。中心區產業外移步伐加快。按在地統計，中心區完成生產總值834.1億元，增長12.1%，占全市總量44.5%

6、，受城市工業向外轉移的影響，同比下降0.6個百分點。全社會固定資產投資257.4億元，下降19.5%。地方財政一般預算收入24.7億元，增長23.1%。近郊區拉動作用明顯增強。近郊區完成生產總值807.7億元，增長18.9%，對全市經濟增長的貢獻率44.4%，拉動經濟增長6.9個百分點。近郊區生產總值占全市總量的43.0%，提高0.2個百分點；全社會固定資產投資477.4億元，增長36.2%。地方財政一般預算收入26.6億元，增長29.6%。遠郊區呈現快速發展趨勢。遠郊區生產總值234.7億，增長17.0%，占全市總量12.5 %；全社會固定資產投資122.1億元，增長43.2%。地方財政一般

7、預算收入6.7元，增長29.2%。全年全社會固定資產投資856.9億元，增長31.6%。在全社會固定資產投資中，城鎮及以上單位投資724.4億元，增長32.3 %；農村投資132.6億元，增長44.0%。 工業、教育和社會事業投入大量增加。工業固定資產投資352.3億元，增長35.2%；用于教育和社會福利業投資分別為78.9億元和0.8億元，比上年分別增長96.8%和95.0%；居民服務和其他服務業投資1.7億元，增長70.4%。 非國有投資比重上升。非國有經濟單位完成投資358.8億元，增長46.3%，占全社會固定資產投資的41.9%，上升4.3個百分點。 企業自主投資能力進一步提高。規模以

8、上固定資產投資到位資金883.9億元，增長34.6%。其中：國家預算內資金23.0億元，增長75.0%。企業自籌資金612.0億元，增長40.9%，占到位資金的69.2%。投資效益進一步提高。全市城鎮及以上單位固定資產交付使用率44.1%，項目建成投產率（不含房地產投資）50.4%。新增主要生產能力(或效益)：城市道路擴建長度70.2公里，城市道路擴建面積158萬平方米，新建公路947.8公里，改建公路191.5公里，程控交換機15萬線/年，水泥175萬噸/年，簿鋼板250萬噸/年，冷軋簿板80萬噸/年，11萬伏及以上變電設備66萬千伏安，新增發電機組容量5萬千瓦，中高等院校學生席位4.4萬個

9、。3、城市規劃3.1 濟南市城市定位按照2004年省部聯合論證通過的山東半島城市群發展戰略研究，濟南的職能定位是山東的政治、文化、教育中心，山東中西部以及省際區域交通樞紐和經濟中心，以現代服務業為主導、高新技術產業發達的綜合性省會城市。3.2 濟南市發展方向經濟大省山東省地處東部沿海經濟隆起帶，屬中國三大經濟圈之一的環渤海經濟圈。2004年2月，山東省確定了膠東半島制造業基地和山東半島城市群發展戰略，并著手制定青島、濟南、濟寧“三大都市圈”的建設規劃，即所謂“一群三圈”。山東半島城市群主要包括濟南、青島、淄博、東營、煙臺、濰坊、威海、日照等8個城市，是中國目前十二大城市聚集帶之一。2004年5

10、月濟南市委又進一步提出：“努力構筑以濟南為中心的省會城市群，逐步形成優勢互補的濟南經濟圈。”即以省會濟南為核心，淄博、泰安、聊城、濱州、德州、萊蕪和東營等7個周邊城市為依托，應該是一個呈圈層結構布局的“1+7”的都市經濟圈。濟南都市圈內區域土地面積達6000多平方公里，人口3300多萬，GDP達到4400多億元，各項重要指標均超過全省總量的1/3。在濟南都市圈中，淄博有石化、醫藥、新材料為主導的專業化制造業；泰安依托泰山豐富的旅游資源，可與濟南的泉水旅游相結合，形成獨特的“山水”旅游；萊蕪有鋼鐵、服裝、食品加工、旅游和特色農業的優勢；東營可以利用勝利油田的獨特優勢，發展石油、化工產業；德州的造

11、紙、化工，聊城的機械制造、醫藥和特色旅游，濱州的紡織等產業已經形成一定的規模；而作為中心城市，濟南市將通過導向、整合和服務，努力實現八城市產業鏈融合對接以及商貿流通一體化，形成大濟南格局。3.3 濟南市總體規劃研究綜合考慮經濟、地緣和歷史人文等因素，濟南市將著力章丘、平陰、濟陽、商河四個衛星城的生態建設。據了解，章丘市生態建設將定位于建設成為濟南東部的主要生態區，在四大衛星城中優先得到發展。規劃調整市區功能的章丘將輻射帶動周邊地區。平陰縣面向魯西南腹地，有“玫瑰之鄉”的優勢，生物多樣性保護和建設成為重點，城區建設突出山、水、河特色。規劃面積將控制在20 平方公里，人口在18 萬左右，防止城區過

12、度膨脹對黃河生態環境造成不利影響。平陰縣將發展商貿流通業，建成輻射魯西南地區的商貿中心和西南部生態節點。由于距離濟南城區比較近，按照規劃，濟陽縣將配合濟南城區發展的布局，承擔起銜接濟南老城區的一部分生產功能，城區生態和景觀建設要與黃河北岸生態景觀融為一體。規劃面積控制在45 平方公里以下，人口在35 萬左右，建設成為中心城區北部生態屏障的中心生態節點，并輻射北部平原的生態建設。商河縣則將避免城市無序發展破壞生態環境健康發展，建設成為北部人口聚集中心，北部防護林的中心生態節點。其生態建設與北部防護林建設相互促進，城區留足綠化用地，連同周邊林帶，發展苗木生產。在濟南市區，濟南市政府按照 “新區開發

13、、老城提升、兩翼展開、整體推進”基本思路，形成了新的濟南市城市總體規劃綱要，其基本思想就是“南控、北跨、中疏、東拓、西進”南控：南部山區是城市向南發展的屏障，是承受大氣降水的入滲補給、河床滲漏集中補給和孔隙水補給的主要區域，是城市地下水的命脈所在。南部山區具有豐富的自然景觀，是風景旅游區和城市森林公園建設保護的重點區域。南部生態環境敏感脆弱，一旦遭受破壞將產生不可逆轉的后果，故應嚴格控制城市向南發展，將南部山區作為城市重點生態保護區。北跨：黃河是城市向北發展的門檻。由于多年泥沙淤積，黃河濟南段已經變成懸河，黃河滯洪區、行洪區為絕對不允許開發建設的城市防洪設施用地。但從長遠來看，濟南必將跨黃河向

14、北，以工業轉移帶動北部經濟發展。中疏：通過城市新區的建設，疏解主城區的中心職能，降低其人口、就業、交通壓力。在老城區保留商業零售中心職能，增加開敞空間和公共綠地，改善居住環境質量，恢復泉城歷史風貌。東拓：城市東部地區指主城區東部大辛河以東地區，包括賢文、王舍人、董家、郭店、孫村等，是膠濟產業帶的重要組成部分，未來將形成以發展高新技術、外向型出口加工為主的資金、技術密集型城市產業帶。西進：在二環西路以西、京福高速公路以東、小清河以南、經十路以北，有可完整使用的土地約平方公里，且絕大部分是耕地。該地區在經十路以南還約有平方公里的完整用地可共同作為新區開發使用。行政區劃的擴大為城市西部地區的可持續發

15、展提供了保障。2001 年6 月長清撤縣設區，城市向西發展的又一道門檻被突破。該地區附近用地條件良好，在保護城市地下水補給水源的前提下，可有限制地作為城市發展用地。老城保留商業服務中心的職能，加強古城保護，以體現泉城歷史文化風貌為特色；東拓西進分別形成東部新城和西部新城，新區建設國際會展中心、商務中心、體育中心、文化中心、大型物流中心、高檔居住區，體現城市現代化風貌。需要說明的是，以上濟南市總體規劃正在審批之中。1.4 城市建設狀況2005年全市城市建設共完成投資260億元，占全部投資的比重達到30.6%。城區新建、改造主次干道50多條，經十路段店立交橋東西向通車，舜耕路南段、濟微路等工程進展

16、順利，北園路城市快速公交(BRT)和奧體中心等項目正在積極進行前期工作。新區建設步伐加快，東區工業南路管網建設等工程竣工投入使用，旅游路等道路建設正抓緊推進；西區長清大學新校區內主要道路、部分校舍和農民安置房二期南區44棟樓房投入使用。繞城高速公路北環線、濟菏、濟萊高速公路濟南段等重點道路建設進展順利。房地產開發保持穩定增長，全年房地產開發投資121.1億元，增長9.9%。深入開展了市容環境綜合整治，整治背街小巷2800條，空氣質量良好以上天數達到262天，環境質量進一步改善。2006年濟南市將進一步強化城市規劃、建設和管理，加快城市建設步伐。按照“高起點規劃、高標準建設、高效能管理、高水平經

17、營”的要求，抓好城市規劃、建設和管理。按要求完成城市總體規劃綱要報審工作，加快詳細規劃和專項規劃編制，提高詳規覆蓋率。穩步推進城市建設重點工程建設。初步安排城市建設投資380億元，占全社會投資的34.5%。城區，以道路改造和市容整治為重點，加快主次干道的拓寬改造，抓好北園路城市快速公交系統(BRT)等項目建設，按照“統一規劃、連片開發、配套建設、綜合整治”的思路，精心搞好經十路、經一路等主要道路兩側以及城市重點片區開發項目的策劃和實施。新區，加快道路、供水、供電、供氣等基礎設施建設，為產業聚集創造條件。以舉辦十一屆全運會為契機，精心抓好奧體中心等體育場館建設，完善各類基礎設施，帶動城市新區開發

18、和形象提升。房地產業，重點開發建設一批普通商品房和經濟適用房，加快建設張馬片區經濟適用房、田園新城拆遷安置房等項目，積極推進偉東新都、柏石峪等成片開發項目。深入開展市容環境綜合整治，搞好背街小巷、市區河道整治和重點景區建設，改善城市居民生活環境。繼續深化城市管理體制改革，加強城市綜合執法，進一步提高城市現代化管理水平。二、 濟南市房地產市場總體分析1、 房地產業發展現狀綜述2005年濟南市全年實現房地產業增加值60.9億元，增長6.0%。房地產開發投資121.1億元，增長9.9%，其中：住宅投資96.2億元，增長10.1%，占房地產開發投資的79.4%。2005年濟南市房地產行業投資完成情況具

19、體如下：本年計劃投資萬元2097053本年完成投資萬元1210872其中:商品房投資額萬元709335土地開發投資額萬元42328本年購置土地面積平方米3501770本年完成開發土地面積平方米12044632005年商品房買賣16142.0件，與去年同期相比增加19.5;其中住宅15165.0件,與去年同期相比增加16.;面積合計223.07萬平方米，與去年同期相比增加19.1;其中住宅面積204.14萬平方米，與去年同期相比增加16.1;平均交易價格3219.44元/平方米與去年同期相比分別增加11.52.2005年城市（市區）非農業居民人均可支配收入13578元，城鄉居民居住條件不斷改善。

20、2005年末，城市居民人均住房使用面積達19.8平方米，比2000年末增加9.3平方米。2005年人均居住支出為985.7元，比2000年增長69.3%，年均增長11.1%。居住支出所占的比重由2000年的8.5%上升到2005年的10.7%，上升2.2個百分點。2005年末農村居民人均生活用房面積為33.8平方米，比2000年末增加5.2平方米，年均增長2.6%。居住消費支出達450元，年均增長6.4%。2、濟南市2006年發展態勢預測根據2005年政府公布的各種經濟發展數據，以及我們專業人員對市場一線的體察。從專業的角度我們分析：2005年濟南市整體經濟保持了快速健康的發展局面，新的經濟總

21、量的擴大必將帶動房地產需求市場的進一步擴大。城市（市區）非農業居民人均可支配收入增加到13578元。藏富于民的發展態勢必將使現存的房地產有效需求2005年由于政策影響，使得濟南市房地產整個局面出現了微調的局面，增長速度比往年有了一定的降低。從2006年前三個月的數據分析來看，濟南市房地產又開始了高速的增長，2005年由于宏觀政策原因所壓制的房地產市場需求在今年將會全面爆發，由于政策愿意所滯后開發的土地也必將被良好市場態勢所引發，存量土地必將趁勢快速上市。近期受國家及地方房產政策的影響，一方面，濟南市相關部門會把規范土地市場運作，盤活閑置土地提上日程，另一方面，受政策的影響，今后政府將增加中低價

22、位普通商品住房（含安置用房）和經濟適用住房建設用地供應量，以及推出相當數量的住宅用地，特別是中低檔的住宅用地將會有所增加。 隨著項目投資者的理性化增強，一些高價土地在公開市場上也會造成流拍現象，這也說明了投資者的專業性，不再是盲目的競價拿地，這對于土地市場的規范化有一定的好處。 從總體評價，濟南的房地產市場處在高速成長期，旺盛的需求引入很多行業與資金參與市場的競爭，政府近幾年不斷對市場從土地供應渠道與融資兩方面收緊，從本質上加速了行業的整合，淘汰出操作水平不高的中小企業，使有專業實力的開發企業充分發揮土地資源的最大市場價值。目前，公平的土地交易體系已初步建立，但在當前的市場環境下如何利用土地的

23、供應去調節土地成交價格，穩定整體的房地產的價格是十分關鍵的。從供應的區域分析，05年高新區將成為重點的供應區，從發展的眼光分析，在2008年之前濟南市整體軌道體系的完善都將對土地的開發利用價值產生重大的影響。因此，開發商們也不需要對于市中心區內的開發用地進行過分的爭搶，過高的土地價格將對市場定位與產品售價產生很大的壓力，當對市場銷售不暢時或操作出現偏差時可能會影響到企業的發展甚至是生存。 綜上所述，濟南市房地產市場在經過了2005年政策的洗禮之后，在2006年變的更加成熟、健康。而經過了國家宏觀調控以后，面臨著一個快速增長的消費市場，必將會出現一個新的增長高峰。第三章 項目周邊物業市場調查分析

24、項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，文化東路區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，文化東路區域住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。一、投資地塊的地理環境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。1.土地性質及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積60畝，地形方正，較平整。該地塊位于 ，整個地塊較平整，2.地塊自然景觀及

25、環境質量2.1自然環境該地塊總體來看屬于鬧市區，空氣較好，無大型污染。以下為地塊四個方向的環境情況：1.南向 2.北向 3.東向 4.西向 2.2項目周邊情況二、 文化東路區域分析整體感覺：生態環境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進行開發。另外本區域東二環路以內是濟南大專院校、省市、機關集中辦公區，整體屬鬧中取靜地段。1.基礎設施狀況分析1.1交通狀況本地塊四周已形成了大的交通體系, 以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯，井字排列離市區距離近，交通便利。1.2商業狀況在這塊區域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆”會員店

26、，屬濟南第一家僅對會員開放的大型倉儲式購物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，匯集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場，生活配套比較成熟，完全可以保證附近居民的日常生活。1.3、文教、醫療該區域內的大專院校眾多，如山東師大、省藝術學院、省經濟學院等，中小學校更是遍布此區域內，就學方便。市中心醫院就在解放路邊，還有一些其它機關醫院，都較其它區域多。1.4、周邊環境這塊區域主要屬于歷下區。歷下區在濟南屬較好的區域，而所調研區域位于濟南市東南角，被人們稱為濟南的“富人區”。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經濟基礎，當然他們購房的標準要比其它

27、人高，在很大程度上這里的周邊環境是吸引他們的主要因素，這塊區域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態環境相當好，清靜、幽雅，絕對是養生的好地方，且離市區不遠，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對齊全醫院、學校、銀行、郵局、菜場一應俱全，故“茅頭峪”，又稱開元山莊地區四周樓盤很多，這里的樓盤價位高，生態環境占了很大因素。2.文化東路區域住宅市場調查1、文化東路區域總體規劃及土地出讓情況 2、文化東路區域開發現狀及態勢 2.1區域發展狀況2.2供求關系 2.3價格2.4付款方式隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個

28、重要條件。2.5物業形態本區域的物業形態已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯體別墅為輔的格局。這符合本區域人口的規劃要求和客戶在此置業的生活要求和環境需求。2.6戶型本區域的大戶型如120-150平方米特別暢銷，85-110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。2.7物業管理物業管理以人為本，突出人性化，社區文化，智能化竟是時下物業管理的主流，營造濃厚的社區文化環境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區域物業管理的方向。2.

29、8目標客源目前，在本區域購房的客戶大都是鄰近區域客戶。隨著樓盤知名度的提高，來此置業的市內客戶，特別是有房需要換環境的置業換房客戶（政府公務員，企事業單位人員，生意人）仍將是本區域重要的目標客源。三、項目周邊主要物業分析第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發經營機會形成模式經營機會的實質是尋求、識別、把握企業可進取的市場空間。經營機會是外部市場、環境條件中的有利條件的綜合態勢與企業本身優勢的結合。經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優勢點、競爭點、賣點。二、項目開發經營優勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發經營環境分析時，已作了許多討論。現對該項目

30、真正的、突出于文化東路住宅市場的優勢點集中如下。（1）項目開發經營期幾年內相關的經濟大“勢”。國家宏觀經濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發營期。住宅業房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業將面臨有利的政策法規環境。置業意識古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項目的區位優勢與地段優勢及其發展空間與規模人文環境，在濟南市得地獨優；可作為濟南市企事業單位人員，私營、民營企業家理想的生活基地；占地60余畝，規模適中，可作為理想家居住房，是置業的理想地方。（3）項目公司企

31、業領導核心與公共關系狀態。項目開發公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，項目開發公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為濟南市人民、政府作出貢獻。項目也可以運行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。上述這些優勢點的正確運用，有利于開發項目的打造良好的基礎。三、項目開發經營機會點（1）整個區域人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉的大規模建設活動，使得整個厲下區的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（2）項目區域位置處在市中心，人文環境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業便宜，而且近年來，本區域有大規

32、模的開發建設，整個區域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個區域的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發機會點。（3）本項目目前交通狀況非常好，到時候小區的交通將相當便捷，而且物業的增值可能性是顯而易見的。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰略，在本項目定位時，須將區域，交通環境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標市場定位l本地塊位于濟南市中心人文地區，這決定了主體目標對象為江岸區后湖鄉周邊地區的中高層消費群。l 消費群界定1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民

33、營或私營企業家或個體老板3. 行政企業事業單位的主管級領導4. 附近居民區部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在3045歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產品定位根據對項目周邊環境及物業市場的調查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:1.相對而言，項目區位位置好，居住氛圍濃厚。2.項目區位內高檔物業目前銷售狀況良好。3.開發區內已形成居住小區群體,各項基礎設施和市政設施都非常齊全。4.在本板塊內要具有其他物業不可替代的優勢。第六章 擬建小區規模及主要規劃建議一、項目總體規劃建議 由于項

34、目開發周期較長，在規劃設計中既要立足現實，又要著眼未來，充分體現可持續發展的策略，建議在總體規劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發，每一組團可根據開發時的市場情況進行單獨設計。 總體規劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區人員的視覺效果。突出環境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發揮投資潛能，突出21世紀居住社區的整體特色。 總體上來說，后湖花園的規劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 雖然小區的目標顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規劃上，未來后

35、湖花園業主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區的交通方面，充分做到人車分流并且規劃好停車位。 在設計規劃上，建立“城市社區小區組團院落家庭的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區建設，為居民創造與城市完美和諧的居住環境。 二、住宅建筑設計建議 1、住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數10年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 2、住宅設計

36、應充分體現“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節的處理都應體現出對人的關懷和尊重,實現動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布置都應按內外分區、動靜分區、生理分室、功能分室等要求設計。 3、住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統一中有變化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統計數據表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為

37、40%。 5、戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層）等。 三、小區配套設施建議 1、會所是未來社區檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 2、當今時代已進入數字化信息時代，住宅小區的智能化成為發展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區實行24小時實時監控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。 3、每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區內采

38、用變頻供水系統及自來水凈水系統，保證用戶生活用水質量。 4、小區內應設有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學校等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現出社區生活的現代化。四、環境藝術設計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環境”的觀念已為大多數居民所接受，景觀優勢也成為眾多小區的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區的整體規劃等因素外，也越來越重視其環境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態。 基于上述原因和項目自身的環境優勢，開發公司在進行本地塊的整體規劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環境，更要注

39、意小區內的環境藝術設計，建議公司聘請專業的環境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環境效果。 上述優化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項目開發經營策略及投資估算根據本報告前五章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項目的開發經營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。 一、項目開發經營策略 依據開發公司的實際情況，本項目宜采取“整體規劃、分期實施、自主開發、力創精品”的靈活多變的開發經營策略。 1、整體規劃。這是大面積、大規模房地產開發的一個顯著特點，本地塊占地60畝，因此必須對地塊進行整體規劃。 2、

40、分期實施。該項目開發總建筑面積達 萬 M2，預計總投資約 億元人民幣左右，如此大規模的投資，一次性開發資金籌取難度較大。同時，房地產市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據市場需求變化及時調整物業功能，重新定位，規避風險。 根據對項目地塊的現狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據有：地塊南面靠文化東路，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。從規劃方面考慮，該區域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。從景觀效果考慮，南向風景較好，而房地產項目一般都是將較好區位項目放在最后階段實施。 3、自主開發。這是基于項目公司的資金優勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 房地產屬資金密集性行業

41、，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發。 項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優惠的政策）。 項目地塊所處的特有的區位優勢及市場前景（如前文介紹）。 通過自主開發，公司可迅速依托項目的品牌提升企業形象，擴大公司在武漢市房地產業界的影響，為以后的項目開發打下良好的基礎。 4、力創精品。這是由項目所在區域內品牌項目較少的前提決定的，同時借助于品牌，可迅速提升開發公司在武漢房地產業界的知名度。 5、先環境、后房屋，先有現房、后全面發動宣傳攻勢。 建議項目首期預售之前，先做好環境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、

42、項目投資估算 項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為 萬元人民幣，其中建設投資為 萬元，建設期利息 萬元。 詳見表-1：項目總投資估算表，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。 1、建設投資 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設投資估算依據： 整個項目從2007年4月開始，2008年9月底全面完成。l 各種稅費按濟南市目前的取費標準計取。l 整個項目按中、高水平計算。l 銀行貸款利率按6%計取。l 建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據當地市場情況,

43、加之該地塊將作為濟南拍賣土地，在同類物業的比較后可以認為土地費用為300萬/畝較為適當符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據.） 1.1土地取得費用 土地取得費用為征地費與批租費之和，總計18000萬元。 1.2建安工程費用 建安工程費用按570元/ M2計，總計171000萬元。 1.3小區配套費 小區配套費按80元/ M2，總計合4800萬元。 1.4道路、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按45元/ M2計，總計2700萬元 1.5項目研究、咨詢、規劃、設計費用 根據武漢市現行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規劃設計費用單價為15元/M2，總費用為900萬元。

44、 1.6各種配套稅費 確定項目在開發過程中所產的各種稅費按照建安工程的15%記取為85.5元/M2，總費用為5130萬元。 1.7項目管理費 項目管理費按建安工程費用的3%計取，總費用為5130萬元。 1.8不可預見費 不可預見費以建設工程的3%計取，總費用為324.7萬元。 2、建設期利息。 建設期利息按動態計算，考慮到工程的分期滾動開發，后續工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現。項目的總利息為1127.45萬元，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表4）。 3、項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資，共計15594.85萬元。詳見表-1項目總投資估算表。第八章 項

45、目開發經營狀況分析本章對本地塊銷售分期計劃作出安排，估算項目開發經營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現金流量、財務凈現值、財務內部收益率。 項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。 公建項目中，部分為非經營性物業，如物業管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業，且要投入一定的經營費用，如幼兒園、小學。故公建項目的經營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。 一、項目的價格定位 根據對項目周邊同類物業價格及銷售

46、情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅6000元/ m 2 小高層住宅 7500元/ m 2 車庫 4萬元 二、項目銷售計劃 根據本報告的項目經營策略、實施進度安排、本物業供需狀況的調查，以及本物業的設計水準，確定后項目銷售計劃表。 三、項目銷售收入估算 據前文確定的項目銷售價位與上述物業銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表5 四、項目經營成本結算： 項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。 其中： 建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 銷售成本含廣告費、人員工資、辦公

47、費等，按銷售收入2.5%計取。 銷售稅金包括營業稅、城鄉建設維護稅、教育費附加。其中，營業稅取銷售收入的5%，城鄉建設維護稅取營業稅的7%，教育費附加取營業稅的2%，三者合計為銷售收入的5.45%。 財務費用為項目開發經營期間的利息支出。 項目經營成本的各項估算見表五、項目利潤估算 根據后湖花園項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如表 六、項目現金流量與財務凈現值、財務內部收益率 1、 項目全部資金的現金流量表（表7） 2、財務凈現值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR） 根據表-8可計算出全部投資的財務凈現值和財務內部收益率。 其中： 財務凈現值（FNPV）=3620.

48、11萬元 財務內部收益率（FIRR）=27.1% 由上述計算可知，項目財務凈現值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現率，具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）=27.1%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 第九章 項目開發經營風險分析本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本點分析。 1、項目經營收入保本點分析 項目經營成本 =14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬元），保本點=15301.32/2

49、5155.2=60.83% 即銷售收入達預測收入的60.83%時，項目處于盈虧平衡狀態。 2、項目經營成本保本點 項目保本開發經營成本=25155.2萬元，保本點=25155.2/14467.4=173.86% 即項目開發經營成本達到預測成本的173.86%，項目處于盈虧平衡狀態。實際上項目盈虧平衡點在開發經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態計算的結果。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業收入兩項因素進行。 1、項目總投資 由于項目占地較大，開發周期較長，其間可能會出現各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發生一些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的

50、投資額增加10%，那么從全部資金的現金流量表（表-9）的情況來看，FNPV=2717.80，項目仍然可行。 2、項目銷售收入 在開發經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數，銷售環節上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現金流量表(表-10)的情況看，財務凈現值下降至2732.79萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬

51、元） 3620.11 銷售收入 總投資 2732.79 2717.80 -30% -20% -10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項目開發經營主要風險及對策分析 房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等，根據本報告關于項目開發經營的環境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 1、市場風險 項目的住宅小區定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代

52、居住社區。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業與眾不同的魅力和優勢。 任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與后湖花園同一區位、同一檔次的物業供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從武漢市居民的住房消費意向看，后湖地區有相當大的潛在居民，即與后湖花園同一檔次物業的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。并隨著后湖地區發展、各項設施的興建，將大大

53、促進項目所在地區周邊環境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。 2、項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發動銷售宣傳的強力攻勢。 3、企業風險 企業風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金

54、籌措選擇、開發方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環節中能否準確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現。 第十章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環境與機遇 國民經濟的持續穩定發展、住房制度改革的深入，濟南市良好的房地產市場環境，政府對項目公司開發本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環境與機遇。 二、項目在經濟上具有較強的可行性

55、項目總建筑面積： 萬平方米 項目總投資： 萬元 項目財務凈現值:3620.11萬元 項目財務內部收益率:27.1% 上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。 三、項目具有的突出優勢 潛在需求量大。 住宅小區的定位屬中高等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。 項目公司的資金優勢。 項目較好的周邊環境（包括自然、人文、交通等環境）。 項目所處地塊的發展前景較好。四、項目開發經營風險較小 本項目屬大面積、大規模開發、無拆遷負擔，土地開發使用權取得費用相對較低，且在開發運作過程中可享受政府提供的諸多優惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩獲預期投資收益。 五、項目實施的難點 本項目實施的難點： 1、項目需要拆遷，時間較緊，開發過程中各方面工作協調難度大； 2、項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據具體情況不斷完善； 3房地產行業競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。 六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 1、 嚴格執行設計標準，積極推廣標準設計； 2、 及時對工程進度進行偏差分析以調整后續工作； 3、 按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。