1、 北京市朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京市朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1目 錄 目 錄 第一章 總 論. 2第一章 總 論. 2 一、項(xiàng)目概況 . 2一、項(xiàng)目概況 . 2 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況. 4二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況. 4 三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性. 4三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性. 4 第二章 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 5第二章 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 5 一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析. 5一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析. 5 二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析. 7二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析. 7 三、北京市寫字樓市場(chǎng)分析. 13三、北京市寫字樓市場(chǎng)

2、分析. 13 四、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. 18四、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. 18 第三章 項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 25第三章 項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 25 一、項(xiàng)目周邊區(qū)域的界定. 25一、項(xiàng)目周邊區(qū)域的界定. 25 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. 25二、項(xiàng)目周邊區(qū)域總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. 25 三、周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)分析. 29三、周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)分析. 29 四、周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析. 34四、周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析. 34 五、周邊區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. 34五、周邊區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. 34 第四章 項(xiàng)目SWOT分析 . 37第四章 項(xiàng)目SWOT分析

3、. 37 一、S（優(yōu)勢(shì)）分析 . 37一、S（優(yōu)勢(shì)）分析 . 37 二、W（劣勢(shì)）分析 . 37二、W（劣勢(shì)）分析 . 37 三、O（機(jī)會(huì)）分析 . 37三、O（機(jī)會(huì)）分析 . 37 四、T（威脅）分析 . 38四、T（威脅）分析 . 38 第五章 項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià) . 39第五章 項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià) . 39 一、項(xiàng)目投資及籌資計(jì)劃. 39一、項(xiàng)目投資及籌資計(jì)劃. 39 二、項(xiàng)目效益估算 . 39二、項(xiàng)目效益估算 . 39 三、盈虧平衡分析 . 39三、盈虧平衡分析 . 39 第六章 結(jié)論. 41第六章 結(jié)論. 41 2第一章 總 論 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱

4、一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱 朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)（太陽(yáng)星城火星園）項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目委托單位 （二）項(xiàng)目委托單位 北京冠城正業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （三）項(xiàng)目位置 （三）項(xiàng)目位置 太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)（太陽(yáng)星城火星園）項(xiàng)目地處于東北三、四環(huán)之間，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮鄉(xiāng)，太陽(yáng)宮中路與在建的太陽(yáng)宮大街交叉口西南部。項(xiàng)目土地四至為：東至太陽(yáng)宮中路、南至東北三環(huán)路、北至太陽(yáng)宮大街、西至太陽(yáng)宮西路。 （四）項(xiàng)目用地 （四）項(xiàng)目用地 該項(xiàng)目原土地性質(zhì)為集體土地，經(jīng)征地并辦理協(xié)議出讓手續(xù)后現(xiàn)為國(guó)有出讓用地，已出讓給北京冠城正業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該項(xiàng)目已取得關(guān)于朝陽(yáng)區(qū)城鎮(zhèn)批次用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地的批復(fù) 【

5、京政地2002第 294 號(hào)】 、 關(guān)于開發(fā)建設(shè)朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù) 【京計(jì)投資字20021915 號(hào)】 、 關(guān)于 3朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)工程變更建設(shè)單位的函 【京計(jì)投資函2003285 號(hào)】 、 用地規(guī)劃許可證 【2006 規(guī)地字 0160 號(hào)】 、 規(guī)劃意見書（條件） 【2006 規(guī)意條字 0432 號(hào)】 、 北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)規(guī)劃方案復(fù)函申請(qǐng)復(fù)函 【2007 規(guī)復(fù)函字 0291號(hào)】 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （共 21 份，詳見附件已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證明細(xì)表 ）及建筑工程施工許可證 （共 6 份，詳見附

6、件已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證明細(xì)表 ） ，簽署了北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 【京地出合字（2004）第 1326 號(hào)】及其補(bǔ)充協(xié)議，并取得了地價(jià)款繳納情況核實(shí)復(fù)函 【編號(hào)： （2005）年第（0610）號(hào)】 ，辦理了國(guó)有土地使用證 【京朝國(guó)用（2005 出）第 0647 號(hào)】 。項(xiàng)目土地用途為住宅、商業(yè)用途。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)規(guī)劃方案復(fù)函申請(qǐng)復(fù)函 【2007規(guī)復(fù)函字 0291 號(hào)】 ，項(xiàng)目總用地面積為 294958 平方米，其中代征道路用地為 65237 平方米，代征綠化用地為 110721 平方米，建設(shè)用地面積為 119000 平方米。 （五）交

7、通與環(huán)境 1、交通狀況 （五）交通與環(huán)境 1、交通狀況 項(xiàng)目周邊交通較為便捷。項(xiàng)目臨近京承高速路、城鐵 13 號(hào)線、機(jī)場(chǎng)高速路及京順路，東有已建成的地鐵十號(hào)線太陽(yáng)宮站；區(qū)內(nèi)道路自成網(wǎng)絡(luò)，太陽(yáng)宮中路通三、四環(huán)，是緊鄰 B 區(qū)的南北主干道。項(xiàng)目周邊有多條公交車線路。 2、環(huán)境 2、環(huán)境 項(xiàng)目東北邊有太陽(yáng)宮公園， 臨近規(guī)劃建設(shè)的太陽(yáng)宮體育公園， 東南側(cè)有西壩河水系，項(xiàng)目周邊環(huán)境未來(lái)規(guī)劃建設(shè)較好。目前周邊主要是一些新建住宅項(xiàng)目，部分已入住，區(qū)域商業(yè)和辦公環(huán)境尚未全部形成。 （六）項(xiàng)目現(xiàn)狀 （六）項(xiàng)目現(xiàn)狀 太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)（太陽(yáng)星城火星園）項(xiàng)目共分 3 個(gè)組團(tuán)開發(fā)，目前項(xiàng)目建設(shè)用地土地已平整，達(dá)到了“

8、五通一平”的條件；代征地的拆遷工作 2009 年完成。 （七）開發(fā)內(nèi)容 （七）開發(fā)內(nèi)容 根據(jù)規(guī)劃意見書（條件） 【2006 規(guī)意條字 0432 號(hào)】及北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)規(guī)劃方案復(fù)函申請(qǐng)復(fù)函 【2007 規(guī)復(fù)函字 0291 號(hào)】 ，項(xiàng)目建筑使用 4性質(zhì)為居住兼容公建； 建設(shè)用地面積為 119000 平方米， 地上建筑規(guī)模為 365813 平方米，建筑控制高度80 米；綠地率30%；建筑密度為 21.65%。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)規(guī)劃方案復(fù)函申請(qǐng)復(fù)函 【2007規(guī)復(fù)函字 0291 號(hào)】 ，項(xiàng)目主要開發(fā)為居住、辦公、商業(yè)及配套公建。規(guī)劃指標(biāo)如下： 朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)

9、宮新區(qū) B 區(qū)（太陽(yáng)星城火星園）項(xiàng)目規(guī)劃占地面積為 294958 平方米，其中代征道路用地為 65237 平方米，代征綠化用地為 110721 平方米，建設(shè)用地面積為119000 平方米。總建筑面積為 463722 平方米，其中地上 365813 平方米，地下 97909平方米。 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 項(xiàng)目建設(shè)單位：北京冠城正業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊(cè)資金：2000 萬(wàn)元人民幣 法人代表：韓孝煌 單位地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)麥子店西路九號(hào)萊太花卉拍賣大廳一層 109 室 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：1101051496265 成立時(shí)間：2002 年 11 月 07 日 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)

10、；銷售自行開發(fā)后的商品房；裝飾裝潢設(shè)計(jì)；投資咨詢。 三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地區(qū)為北京市開發(fā)規(guī)劃建設(shè)較晚地區(qū)， 目前為北京東北三四環(huán)之間最后未開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其與北京市整體快速建設(shè)發(fā)展的步伐不相協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響了北京城市市容和城市整體規(guī)劃建設(shè)。同時(shí)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該項(xiàng)目現(xiàn)狀大多為破舊平房，居民居住條件較差，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府及居民迫切需要改善居住質(zhì)量，提高生活水平。 作為太陽(yáng)宮地區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)-太陽(yáng)宮新區(qū)就是在以上背景下提出并實(shí)施建設(shè)的。太陽(yáng)宮新區(qū)總體規(guī)劃占地面積 298.18 公頃，其中，158.64 公頃用于綠化隔離帶建設(shè)，采取高爾夫球場(chǎng)、教育中心、體育健身中心等多種形式實(shí)

11、現(xiàn)綠色產(chǎn)業(yè)。居住用地 72.15公頃，分成 A、B、C、D、E、F 六個(gè)區(qū)，太陽(yáng)宮新區(qū)總建筑面積約為 220 萬(wàn)平方米。 太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)（太陽(yáng)星城火星園）作為太陽(yáng)宮新區(qū)中的重要組成部分，其建設(shè)可以很大程度上實(shí)現(xiàn)北京的城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展的要求， 改善城區(qū)環(huán)境， 提高居民居住條件。可見該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 5第二章 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第二章 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下行趨勢(shì) 一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下行趨勢(shì) 1-3 季度， 全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 1136.9 億元， 比上年同期下降 8.1%。 分階段看，一季度完成房地

12、產(chǎn)開發(fā)投資 315.3 億元， 增長(zhǎng) 22.5%； 二季度完成 479.1 億元， 增長(zhǎng) 5.9%，增速回落 16.6 個(gè)百分點(diǎn)，投資呈現(xiàn)下行趨勢(shì)；三季度受奧運(yùn)施工限制，完成開發(fā)投資342.5 億元，下降 35.1%。其中，9 月當(dāng)月完成開發(fā)投資 111.6 億元，雖然比 8 月當(dāng)月68.7 億元有所增加，但是與去年 9 月相比，降幅仍達(dá) 36.7%。 圖 2-1 2007 年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（單位：%） 圖 2-1 2007 年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（單位：%） 從投資構(gòu)成看，施工限制直接影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。8、9 月份正值奧運(yùn)，大量工程停止土方施工，當(dāng)月建安工程投資完成量分別為 32.

13、7 億元和 34.5 億元，同比下降 63.5%和 67.5%。1-3 季度，全市累計(jì)完成建安工程投資 561 億元，由上半年同比增長(zhǎng) 11.7%轉(zhuǎn)為下降 15.4%。 2、市場(chǎng)供給建設(shè)步伐放緩 2、市場(chǎng)供給建設(shè)步伐放緩 施工面積降幅擴(kuò)大，新開工面積增速回落明顯。今年初以來(lái)，由于限價(jià)房和保障性住房用地集中推出和開工，施工面積尤其是新開工面積增長(zhǎng)較快。進(jìn)入三季度，隨著施工受限和企業(yè)拿地速度的放緩，開發(fā)面積增速回落幅度較大。9 月末，全市商品房施工面積 8807.2 萬(wàn)平方米，比上年同期下降 3.9%，降幅比 8 月末擴(kuò)大 1.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積 4863.2 萬(wàn)平方米，下降 6.6

14、%，比 8 月末擴(kuò)大 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。1-3 季度， 6全市商品房新開工面積 1507.2 萬(wàn)平方米，由 1-8 月增長(zhǎng) 12.2%轉(zhuǎn)為同比下降 1.5%。其中，住宅新開工面積 1017.8 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 2.3%，比 1-8 月回落 16.2 個(gè)百分點(diǎn)。 竣工面積連續(xù)下降。從上年 12 月份至今，竣工面積持續(xù)下降。1-3 季度，全市竣工面積 1252.8 萬(wàn)平方米，比上年同期下降 7.4%。其中，住宅竣工面積 691.1 萬(wàn)平方米，下降 30.5%。 3、市場(chǎng)銷售依然低迷 3、市場(chǎng)銷售依然低迷 住宅銷售套數(shù)有所回升。由于 9 月下旬經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房開始集中簽約，一定程度上拉動(dòng)了住宅銷售

15、量的上升。9 月份，全市銷售住宅 5156 套，比 8 月多銷 1785 套。但從銷售房源看，9 月當(dāng)月經(jīng)濟(jì)適用房銷售 1881 套，比 8 月多銷 1401 套。如果再扣除限價(jià)房銷售量，9 月份純商品住宅實(shí)際銷售量并沒有回升。 市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)未改。經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的集中簽約并沒有改變?nèi)袖N售市場(chǎng)的低迷狀況。1-3 季度，全市銷售住宅 43073 套，比上年同期下降 52.6%。住宅銷售面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大，1-3 季度銷售住宅面積 505.1 萬(wàn)平方米，比上年同期下降 55.8%，降幅比1-8 月擴(kuò)大 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，9 月當(dāng)月銷售住宅面積下降 58%。 4、房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況 4、房地

16、產(chǎn)銷售價(jià)格情況 房屋銷售價(jià)格同比漲幅回落明顯。北京市房屋銷售價(jià)格自 2007 年 7 月開始快速上漲，去年 10 月同比漲幅達(dá)到最高點(diǎn)（15.1%)，從今年 4 月份開始，房?jī)r(jià)漲幅逐月回落，9 月份北京市房屋銷售價(jià)格同比上漲 6.9%，漲幅比上月低 2 個(gè)百分點(diǎn)。 環(huán)比價(jià)格首次下降。9 月份，北京市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降 0.2%，為 2005 年以來(lái)的首次下降。其中，新建住宅環(huán)比下降 0.3%，二手住宅價(jià)格自上月出現(xiàn)下降后，本月繼續(xù)下降 0.1%。住宅期房均價(jià)略降。1-3 季度，北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為 18163元/平方米，比上半年下降 235 元/平方米。四至五環(huán)路價(jià)格為 16215

17、 元/平方米，比上半年下降 194 元/平方米，五至六環(huán)路價(jià)格為 9844 元/平方米，六環(huán)路以外價(jià)格為 7577元/平方米。 5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金全面下降 5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金全面下降 1-3 季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源為 2157.5 億元，比上年同期下降14.3%。其中，金融貸款為 648.2 億元，下降 14.8%；自有資金為 300 億元，下降 18%；定金及預(yù)收款為 647.8 億元，下降 20.3%。 7二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析 二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析 2008 年上半年， 新增商品住宅供應(yīng)大幅增長(zhǎng)， 普通商品住宅仍然是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，別墅所

18、占比重繼續(xù)增加；朝陽(yáng)區(qū)依然“一枝獨(dú)秀” ，遠(yuǎn)郊區(qū)商品住宅供應(yīng)已占“半壁江山” ；保障性住房供應(yīng)不足，第二季度無(wú)保障性住房入市。具體情況如下： 1、供應(yīng)特點(diǎn)1、供應(yīng)特點(diǎn) （1）普通商品住宅供應(yīng)仍然是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，但其所占比重有所減少，別墅所占比重繼續(xù)增加 2008 年上半年，北京新增商品住宅準(zhǔn)售面積約為 648.55 萬(wàn)平方米。其中，普通商品住宅準(zhǔn)售面積約為 532.05 萬(wàn)平方米，所占比重為 82%，依然是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，但與去年同期相比，減少了 5 個(gè)百分點(diǎn)；別墅準(zhǔn)售面積約為 90.98 萬(wàn)平方米，所占比重為 14%，同比提高了 6 個(gè)百分點(diǎn)，所占比重繼續(xù)上升；經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)售面積約為 25.

19、52 萬(wàn)平方米，所占比重為 4%，同比略有減少，下降了 1 個(gè)百分點(diǎn)，第二季度沒有保障性用房入市（詳見下圖） 。 圖 2-2 2007、2008 年上半年商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分布圖圖 2-2 2007、2008 年上半年商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分布圖 (2）朝陽(yáng)區(qū)一枝獨(dú)秀，遠(yuǎn)郊區(qū)商品住宅供應(yīng)已占“半壁江山” 從區(qū)域分布來(lái)看，2008 年上半年，除了西城區(qū)之外，其它區(qū)縣均有新增商品住宅供應(yīng)。其中，供應(yīng)量最大的是朝陽(yáng)區(qū)；其次是昌平區(qū)；再次是順義區(qū)（各區(qū)縣具體情況詳見下表） 。 表 2-1 2008 年上半年新商品住宅區(qū)域情況統(tǒng)計(jì)表 表 2-1 2008 年上半年新商品住宅區(qū)域情況統(tǒng)計(jì)表 區(qū)域 樓盤數(shù)量（個(gè)）

20、所占 比重 準(zhǔn)售面積 （萬(wàn)平方米）所占 比重 區(qū)域 樓盤數(shù)量（個(gè)） 所占 比重 準(zhǔn)售面積 （萬(wàn)平方米）所占 比重 8東城區(qū) 2 1.0% 5.61 0.9% 西城區(qū) 0 0.0% 0 0.0% 崇文區(qū) 3 1.5% 6.54 1.0% 宣武區(qū) 2 1.0% 3.24 0.5% 城區(qū) 小計(jì) 7 3.4% 15.39 2.4% 小計(jì) 7 3.4% 15.39 2.4% 朝陽(yáng)區(qū) 50 24.3% 164.46 25.4% 海淀區(qū) 19 9.2% 51.09 7.9% 豐臺(tái)區(qū) 18 8.7% 72.27 11.1% 石景山區(qū) 8 3.9% 19.88 3.1% 近郊區(qū) 小計(jì) 95 46.1% 307.

21、70 47.4% 小計(jì) 95 46.1% 307.70 47.4% 昌平區(qū) 23 11.2% 94.11 14.5% 通州區(qū) 16 7.8% 48.14 7.4% 大興區(qū) 15 7.3% 25.68 4.0% 房山區(qū) 16 7.8% 45.71 7.0% 順義區(qū) 19 9.2% 81.99 12.6% 懷柔區(qū) 5 2.4% 7.01 1.1% 密云縣 4 1.9% 8.09 1.2% 平谷區(qū) 2 1.0% 8.00 1.2% 延慶縣 3 1.5% 5.38 0.8% 門頭溝區(qū) 1 0.5% 1.35 0.2% 遠(yuǎn)郊區(qū) 小計(jì) 104 50.5% 325.46 50.2% 小計(jì) 104 50.5%

22、 325.46 50.2% 匯總 206 100% 648.55 100% 匯總 206 100% 648.55 100% 2、各種商品住宅供應(yīng)分析 2、各種商品住宅供應(yīng)分析 （1）保障性住房供應(yīng)明顯不足，第二季度沒有經(jīng)濟(jì)適用房入市 2008 年上半年，新增經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目?jī)H有 3 個(gè)，準(zhǔn)售面積約為 25.52 萬(wàn)平方米，僅占新增商品住宅供應(yīng)總量的 4%（詳見表 2-2） 。這三個(gè)項(xiàng)目都是在第一季度入市，第二季度沒有任何保障性住房入市。 表 2-2 2008 年上半年新增經(jīng)濟(jì)適用住房一覽表 表 2-2 2008 年上半年新增經(jīng)濟(jì)適用住房一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售證號(hào) 地址 準(zhǔn)售面積 (萬(wàn)平方米

23、) 平均報(bào)價(jià) (元/平方米)序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售證號(hào) 地址 準(zhǔn)售面積 (萬(wàn)平方米) 平均報(bào)價(jià) (元/平方米)1 豐體時(shí)代二期 1、2 號(hào)住宅樓 京房售證字(2008)經(jīng) 1 號(hào)豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)北路與京保公路交叉口處 5.86 3670 2 回龍觀文化居住區(qū)后期 京房售證字(2008)經(jīng) 2 號(hào)昌平區(qū)東小口鎮(zhèn) 16.38 2650 3 朝新嘉園 京房售證字(2008)經(jīng) 3 號(hào) 朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng) 3.28 3310 （2）普通商品住宅供應(yīng)量增幅較大，遠(yuǎn)郊區(qū)是其供應(yīng)的主要區(qū)域 92008 年上半年，新增普通商品住宅準(zhǔn)售面積約為 532.05 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 19%。雖然普通商品住宅所占比重有所下降，但隨

24、著北京商品住宅整體供應(yīng)量大幅增加，普通商品住宅供應(yīng)的絕對(duì)量也有較大幅度的增長(zhǎng)。 從環(huán)線分布來(lái)看，供應(yīng)量主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)，新增準(zhǔn)售面積約為 244.97 萬(wàn)平方米，所占比重達(dá)到 46%；二環(huán)以內(nèi)新增準(zhǔn)售面積最少，僅為 8.11 萬(wàn)平方米，所占比重僅為1.5%；二環(huán)至三環(huán)之間新增準(zhǔn)售面積，僅為 14.41 萬(wàn)平方米，所占比重為 2.8%（詳見圖2-3） 。 圖 2-3 2008 年上半年不同環(huán)線之間的普通商品住宅分布圖 圖 2-3 2008 年上半年不同環(huán)線之間的普通商品住宅分布圖 從區(qū)縣分布來(lái)看，上半年普通商品住宅供應(yīng)分布不均勻。供應(yīng)量最大的區(qū)域是朝陽(yáng)區(qū)，新增準(zhǔn)售面積約為 155.97 萬(wàn)平方米

25、，約占普通商品住宅供應(yīng)總量的 29.3%；其次是昌平區(qū)，新增準(zhǔn)售面積約為 71.60 萬(wàn)平方米，約占普通商品住宅供應(yīng)總量的 13.5%；另外，豐臺(tái)區(qū)所占比重約為 12%；其余區(qū)縣所占比重均在 10%以下。 （3） 別墅供應(yīng)量大幅增加，區(qū)域分布較為集中，超過(guò)六成的供應(yīng)量集中在順義、海淀及通州 2008 年上半年，新增別墅 2532 套，準(zhǔn)售面積約為 90.98 萬(wàn)平方米，與去年同期相比，分別增加 122%和 125%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，新增獨(dú)棟別墅 1228 套，約占別墅供應(yīng)總套數(shù)的 48.5%，與去年同期相比，提高了 1.7 個(gè)百分點(diǎn)；新增聯(lián)排別墅 1304 套，約占別墅供應(yīng)總套數(shù)的 515.6

26、%。 3、成交情況分析 3、成交情況分析 102008 年上半年， 商品住宅期房成交量大幅下降， 主要是受市場(chǎng)觀望情緒及購(gòu)買力不足所影響。近郊區(qū)依然是成交量最大的區(qū)域，但遠(yuǎn)郊區(qū)所占比重繼續(xù)增加；90 平方米以下的中小戶型最受市場(chǎng)歡迎。具體情況如下： （1）近郊區(qū)商品住宅期房成交量最大，遠(yuǎn)郊區(qū)所占比重有所增加 2008 年上半年，商品住宅預(yù)售登記面積約為 486.19 萬(wàn)平方米。其中，近郊區(qū)商品住宅期房成交量依然最大，預(yù)售登記面積約為 279.63 萬(wàn)平方米，所占比重為 57.5%，但其所比重開始下降， 與一季度相比， 下降約 4 個(gè)百分點(diǎn)； 遠(yuǎn)郊區(qū)預(yù)售登記面積約為 188.45萬(wàn)平方米，所占比

27、重為 38.8%，與一季度相比，提高了近 6 個(gè)百分點(diǎn)；城區(qū)的成交量依然最少，預(yù)售登記面積約為 18.11 萬(wàn)平方米，所占比重僅為 3.7%（詳見表 3-3） 。與第一季度相比，城區(qū)和近郊區(qū)所占比重有所下降，遠(yuǎn)郊區(qū)所占比重繼續(xù)增加。 從行政區(qū)域成交量來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)成交量最大，保持一枝獨(dú)秀的局面，預(yù)售登記面積約為 187.18 萬(wàn)平方米，所占比重為 38.5%；其次是昌平區(qū)，預(yù)售登記面積約為 50.05萬(wàn)平方米，所占比重為 10.3%；其它區(qū)域所占比重均在 10%以下（詳見表 2-3） 。 表 2-3 2008 年上半年商品住宅預(yù)售登記情況一覽表 表 2-3 2008 年上半年商品住宅預(yù)售登記情況

28、一覽表 區(qū)域 套數(shù) （套） 所占 比重 預(yù)售登記面積 （萬(wàn)平方米） 所占 比重 每套平均面積（平方米） 區(qū)域 套數(shù) （套） 所占 比重 預(yù)售登記面積 （萬(wàn)平方米） 所占 比重 每套平均面積（平方米） 東城區(qū) 298 0.7% 3.41 0.7% 114 西城區(qū) 97 0.2% 1.68 0.3% 173 崇文區(qū) 444 1.0% 6.60 1.4% 149 宣武區(qū) 686 1.6% 6.41 1.3% 93 城 區(qū) 小計(jì) 1525 3.6% 18.11 3.7% 119 小計(jì) 1525 3.6% 18.11 3.7% 119 朝陽(yáng)區(qū) 14928 34.9% 187.18 38.5% 125 海

29、淀區(qū) 3028 7.1% 41.11 8.4% 136 豐臺(tái)區(qū) 3607 8.4% 37.84 7.8% 105 石景山區(qū) 1068 2.5% 13.50 2.8% 126 近 郊 區(qū) 小計(jì) 22631 52.9% 279.63 57.5% 124 小計(jì) 22631 52.9% 279.63 57.5% 124 通州區(qū) 2358 5.5% 24.78 5.1% 105 房山區(qū) 3265 7.6% 33.26 6.8% 102 順義區(qū) 2778 6.5% 35.37 7.3% 127 門頭溝區(qū) 133 0.3% 1.49 0.3% 112 大興區(qū) 2064 4.8% 19.92 4.1% 96

30、懷柔區(qū) 583 1.4% 6.86 1.4% 118 密云縣 561 1.3% 6.59 1.4% 118 遠(yuǎn) 郊 區(qū) 昌平區(qū) 5534 13.0% 50.05 10.3% 90 11延慶縣 422 1.0% 3.62 0.8% 86 平谷區(qū) 480 1.1% 4.10 0.8% 85 開發(fā)區(qū) 390 0.9% 2.42 0.5% 62 小計(jì) 18568 43.5% 188.45 38.8% 101 小計(jì) 18568 43.5% 188.45 38.8% 101 匯總 42724 100.0% 486.19 100.0% 114 匯總 42724 100.0% 486.19 100.0% 11

31、4 （2）商品住宅期房成交套均面積大幅下降，中小套型預(yù)售登記大幅增加，所占比重已超過(guò)四成 2008 年上半年，商品住宅預(yù)售登記數(shù)量為 4.27 萬(wàn)套，平均每套面積約為 114 平方米，與去年同期相比套均面積下降了 11 平方米。其中，套均面積最大的是西城區(qū)，套均面積約為 173 平方米；其次是崇文區(qū)，套均面積約為 149 平方米。這兩個(gè)區(qū)套均面積較大是因?yàn)楦邫n住宅供應(yīng)較多，高端市場(chǎng)需求較為活躍，大戶型面積帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域套均面積的增加。最小的是開發(fā)區(qū)，套均面積約為 62 平方米，小戶型的總價(jià)較低，主要為滿足開發(fā)區(qū)年輕上班族的首次置業(yè)或租賃需要（詳見圖 2-4） 。 圖 2-4 2007、2008

32、 年上半年商品住宅期房成交面積結(jié)構(gòu)分布圖 圖 2-4 2007、2008 年上半年商品住宅期房成交面積結(jié)構(gòu)分布圖 3、商品住宅價(jià)格水平分析 3、商品住宅價(jià)格水平分析 （1）商品住宅價(jià)格仍然高位運(yùn)行，但環(huán)比價(jià)格略有下降 2008 年上半年，新建商品住宅價(jià)格漲幅依然較高，約為 17%，漲幅比去年同期提高6.9 個(gè)百分點(diǎn)；但價(jià)格環(huán)比漲幅開始出現(xiàn)下降，與今年第一季度相比，漲幅下降 0.8 個(gè)百分點(diǎn)（詳見圖 2-5） 。 12 圖 2-5 2007-2008 年 6 月商品住宅價(jià)格漲幅走勢(shì)圖 圖 2-5 2007-2008 年 6 月商品住宅價(jià)格漲幅走勢(shì)圖 （2）平均報(bào)價(jià)超萬(wàn)元的商品住宅已成市場(chǎng)主流產(chǎn)品

33、，所占比重已近六成 2008 年上半年，商品住宅價(jià)格分布結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快，平均報(bào)價(jià)在 10000 元/平方米以上的商品住宅，已成為主流產(chǎn)品，新增準(zhǔn)售面積約為 382 萬(wàn)平方米，所占比重為59.9%，與去年同期相比，提高了 18.9 個(gè)百分點(diǎn)。其中，平均報(bào)價(jià)在 10000-19999 元/平方米以上的商品住宅供應(yīng)量最大，準(zhǔn)售面積約為 253 萬(wàn)平方米，所占比重為 39%，平均報(bào)價(jià)超過(guò) 20000 元/平方米的商品住宅所占比重已近五分之一。平均報(bào)價(jià)在 5000 元/平方米以下的產(chǎn)品，所占比重僅為 5%，而且主要以經(jīng)濟(jì)適用住房為主（詳見圖 2-6） 。 圖 2-6 2007、2008 年上半年商品住

34、宅價(jià)格區(qū)段分布圖圖 2-6 2007、2008 年上半年商品住宅價(jià)格區(qū)段分布圖 13三、北京市寫字樓市場(chǎng)分析 三、北京市寫字樓市場(chǎng)分析 2008 年上半年，北京寫字樓的銷售面積出現(xiàn)萎縮，其中，寫字樓的現(xiàn)房銷售面積為31.8 萬(wàn)平方米，為去年同期的 89.6%；但寫字樓的 期房銷售面積僅為 18.6 萬(wàn)平方米，僅為去年同期的 30.6%。新開工寫字樓面積比去年同期降低 21.3%，至 91.4 萬(wàn)平方米。 1、寫字樓供應(yīng)情況分析 1、寫字樓供應(yīng)情況分析 2008 年上半年，寫字樓新增準(zhǔn)售面積約為 117.10 萬(wàn)平方米，同比下降了 4%。寫字樓供應(yīng)集中在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)及豐臺(tái)區(qū)；傳統(tǒng)商圈寫字樓供應(yīng)

35、量日趨減少，新增寫字樓分布日益分散；寫字樓和商業(yè)相結(jié)合的綜合開發(fā)成為寫字樓供應(yīng)的主流模式。 （1）絕對(duì)供應(yīng)量方面，傳統(tǒng)區(qū)域仍為主導(dǎo)；供應(yīng)量增長(zhǎng)率方面，傳統(tǒng)區(qū)域漲跌互現(xiàn)，非傳統(tǒng)區(qū)域及郊區(qū)縣大幅提高，成為市場(chǎng)的新增長(zhǎng)點(diǎn) 2008 年上半年，約 65%的寫字樓新增供應(yīng)量集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)，在絕對(duì)供應(yīng)量上，上述傳統(tǒng)區(qū)域仍是市場(chǎng)的主力。其中，朝陽(yáng)區(qū)新增供應(yīng)量為 41.29 萬(wàn)平方米，約占新增寫字樓準(zhǔn)售總面積的 35%，依然是寫字樓新增供應(yīng)量最大的區(qū)域；海淀區(qū)新增供應(yīng)量為 34.32 萬(wàn)平方米，約占新增寫字樓準(zhǔn)售總面積的 30%。供應(yīng)量增長(zhǎng)率方面，傳統(tǒng)區(qū)域中，海淀區(qū)保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，新增供應(yīng)量由上年

36、同期的 7.24 萬(wàn)平方米上升到34.32 萬(wàn)平方米，漲幅約為 374%，而朝陽(yáng)區(qū)的供應(yīng)量小幅減少，由上年同期的 48.12 萬(wàn)平方米下降到 41.29 萬(wàn)平方米，降幅約為 14%；東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)幾乎沒有新增供應(yīng)量。 與此形成鮮明對(duì)比的是非傳統(tǒng)區(qū)域和郊區(qū)成為市場(chǎng)的新生力量， 其中，豐臺(tái)區(qū)新增供應(yīng)量大幅上漲，由上年同期的 3.46 萬(wàn)平方米激增至 17.22 萬(wàn)平方米，漲幅達(dá)到 397%。 道豐科技商務(wù)園 （約 8.8 萬(wàn)平方米） 、 大成時(shí)代中心 （約 3.37 萬(wàn)平方米） 、北京寶隆大廈（約 4.26 萬(wàn)平方米）的相繼入市，成為市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)；與此同時(shí)，石景山區(qū)、平谷區(qū)、房山

37、區(qū)、通州區(qū)上年同期新增供應(yīng)量均為零，今年均有新項(xiàng)目入市，成為市場(chǎng)的新增長(zhǎng)點(diǎn)（詳見表 2-4、圖 2-7）。 表 2-4 2007、2008 年上半年新增寫字樓準(zhǔn)售面積區(qū)域分布表（單位：萬(wàn)平方米） 表 2-4 2007、2008 年上半年新增寫字樓準(zhǔn)售面積區(qū)域分布表（單位：萬(wàn)平方米） 區(qū)域 2007 年上半年區(qū)域 2007 年上半年 2008 年上半年 2008 年上半年 昌平區(qū) 0.88 0.00 朝陽(yáng)區(qū) 48.12 41.29 崇文區(qū) 2.15 0.00 大興區(qū) 6.02 7.36 東城區(qū) 5.98 0.81 房山區(qū) 0.00 1.01 豐臺(tái)區(qū) 3.46 17.22 14海淀區(qū) 7.24 3

38、4.32 平谷區(qū) 0.00 0.47 石景山區(qū) 0.00 6.16 通州區(qū) 0.00 2.41 西城區(qū) 34.59 6.06 宣武區(qū) 13.76 0.00 合計(jì) 122.19 117.10 合計(jì) 122.19 117.10 萬(wàn)平方米0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00昌平區(qū)朝陽(yáng)區(qū)崇文區(qū)大興區(qū)東城區(qū)房山區(qū)豐臺(tái)區(qū)海淀區(qū)平谷區(qū)石景山區(qū)通州區(qū)西城區(qū)宣武區(qū)2008年上半年2007年上半年 圖 2-7 2007、2008 年上半年新增寫字樓準(zhǔn)售面積區(qū)域分布圖 圖 2-7 2007、2008 年上半年新增寫字樓準(zhǔn)售面積區(qū)域分布圖 （2）傳統(tǒng)商圈寫字樓供應(yīng)量日趨減少，新增寫字樓

39、分布日益分散 2008 年上半年，傳統(tǒng)商圈中，除中關(guān)村商圈供應(yīng)量小幅上漲外，CBD、金融街商圈沒有新增供應(yīng)量，亞運(yùn)村商圈新增供應(yīng)量大幅減少。而望京商圈、京通高速沿線、立水橋區(qū)域成為新增供應(yīng)量比較大的區(qū)域。尤其是望京商圈，新增供應(yīng)量由上年同期的 3.6萬(wàn)平方米上升到 3.9 萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)多年的開發(fā)建設(shè)，傳統(tǒng)寫字樓商圈內(nèi)可供開發(fā)的辦公用地日漸減少，使其寫字樓新增供應(yīng)向諸如望京區(qū)域等比較成熟的區(qū)域拓展。 （3）寫字樓和商業(yè)相結(jié)合的綜合開發(fā)成為寫字樓供應(yīng)的主流模式 2008 年上半年，純寫字樓項(xiàng)目新增供應(yīng)量較少，僅有 13 個(gè)項(xiàng)目，所占比重為 43%；另外 17 個(gè)項(xiàng)目采用的是寫字樓和商業(yè)相結(jié)合的綜

40、合開發(fā)模式， 所占比重為 57%。 寫字樓和商業(yè)相結(jié)合的綜合開發(fā)已成為寫字樓市場(chǎng)的主流開發(fā)模式。其原因主要在于：綜合開發(fā)不僅能滿足寫字樓自身商務(wù)配套需求， 更能達(dá)到開發(fā)商利潤(rùn)最大化的要求。 一般來(lái)說(shuō)，寫字樓物業(yè)都有良好的臨街條件，將底層開發(fā)成商業(yè)用房，引進(jìn)銀行、票務(wù)及餐飲等服務(wù)機(jī)構(gòu)，能更好地滿足寫字樓客戶的需求。而且底商的市場(chǎng)價(jià)格要遠(yuǎn)高于底層寫字樓的價(jià)格，能給開發(fā)商帶來(lái)更大的利潤(rùn)。 2、寫字樓需求情況分析 2、寫字樓需求情況分析 152008 年上半年，北京寫字樓預(yù)售登記面積約為 117.10 萬(wàn)平方米，同比下降 4%。但寫字樓的預(yù)售率達(dá)到 93%，市場(chǎng)需求較為旺盛。北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，奧

41、運(yùn)經(jīng)濟(jì)的日漸顯現(xiàn)以及人民幣的不斷升值，使得北京寫字樓市場(chǎng)需求保持旺盛的發(fā)展勢(shì)頭。 （1）境內(nèi)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織對(duì)寫字樓需求日漸加大，成為購(gòu)買寫字樓最重要的客戶群體 2008 年上半年，北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的勢(shì)頭，加之 2008 年奧運(yùn)會(huì)日益臨近及人民幣的不斷升值，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，越來(lái)越多的境內(nèi)企業(yè)開始購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，作為資產(chǎn)長(zhǎng)期持有。寫字樓具備自用和投資兩種功能，因此成為境內(nèi)企業(yè)首選的不動(dòng)產(chǎn)類型。2008 年上半年，寫字樓最大的購(gòu)買群體是境內(nèi)企業(yè)，其所占比重約為51%。 北京寫字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，吸引了眾多個(gè)人投資者。個(gè)人購(gòu)買包括外地人士和北京市民兩部分，其中外地人士購(gòu)買所占比重為

42、 21%，北京市民購(gòu)買所占比重為 22%，另有境內(nèi)行政、事業(yè)單位購(gòu)買比重占 6%（詳見圖 2-8）。2008 年上半年，個(gè)人購(gòu)買成為北京寫字樓市場(chǎng)僅次于企事業(yè)單位的購(gòu)買者。 值得注意的是，雖然奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、人民幣升值等眾多利好因素使外資企業(yè)看好北京寫字樓市場(chǎng)，但是由于國(guó)家出臺(tái)了一系列政策限制外資購(gòu)房，造成 2008 年上半年外資購(gòu)買量為零。 境內(nèi)企（事）業(yè)單位51%外地人士22%北京市民21%境內(nèi)行政、事業(yè)單位6% 圖 2-8 2008 年上半年北京寫字樓購(gòu)買者分布圖 圖 2-8 2008 年上半年北京寫字樓購(gòu)買者分布圖 （2）租賃市場(chǎng)中，傳統(tǒng)區(qū)域市場(chǎng)需求穩(wěn)定增長(zhǎng) 郊區(qū)化辦公成為部分大型企業(yè)的選擇

43、 162008 年上半年，市場(chǎng)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，國(guó)有及外資 銀行總部、保險(xiǎn)公司、國(guó)外的大型 投資 銀行，如中金公司、東亞銀行、華旗 銀行、新加坡星展銀行、交通銀行等紛紛以 租賃方式擴(kuò)展辦公空間， 主要的需求集中在 金融街與 CBD及周邊地區(qū)。 大型傳統(tǒng)制造業(yè)以及制藥公司例如大眾、沃爾沃、富士施樂、默克醫(yī)療、德國(guó)貝朗等均在上半年進(jìn)行大面積擴(kuò)租。同時(shí)，依據(jù)北京在研發(fā)與科技方面的優(yōu)勢(shì)，很多知名的IT、電信及高科技公司大規(guī)模擴(kuò)張十分迅速，例如太陽(yáng)系統(tǒng)公司，HP以及很多中資的高科技企業(yè)對(duì)辦公面積的的需求都十分旺盛。 一方面表現(xiàn)于早先進(jìn)入北京的很多客戶繼續(xù)在合同到期后對(duì)原有的物業(yè)繼續(xù)續(xù)約，另一方面表現(xiàn)為新

44、進(jìn)入北京的企業(yè)在近一年內(nèi)不斷擴(kuò)張辦公面積。區(qū)域分布上，2008年 金融街地區(qū)由于整體規(guī)劃的完善， 酒店與商業(yè)服務(wù)設(shè)施的投入使用以及當(dāng)?shù)卣o予的優(yōu)惠政策均吸引了 金融及保險(xiǎn)公司的目光， 這里大單交易活躍， 致使新增供應(yīng)量很快被吸納，市場(chǎng)局部出現(xiàn)供不應(yīng)求。 另一方面，部分大型外資企業(yè)在高租金的壓力下，已將企業(yè)總部從城市中心的 CBD地區(qū)搬遷至城市周邊的科技園內(nèi)辦公，在改善辦公環(huán)境的同時(shí)降低了企業(yè)的辦公成本。在上半年，諾基亞中國(guó)總部從盈科中心B座搬入南部的亦莊地區(qū)，同時(shí)敦豪從 燕莎地區(qū)也遷入亦莊，而摩托羅拉則從CBD核心區(qū)遷入了望京科技區(qū)中現(xiàn)代的新摩托羅拉大廈。 由于北京周邊科技園中的市政配套日益

45、成熟，很多知名的大型跨國(guó)公司已不再將城市商務(wù)中心區(qū)的 寫字樓作為企業(yè)總部的首選， 特別是高科技、 制造業(yè)與物流業(yè)由于業(yè)務(wù)與人員的不斷擴(kuò)張，控制物業(yè)成本已變得十分關(guān)鍵。近期的另一信息也證實(shí)，戴姆勒奔馳公司與微軟公司也有意在望京地區(qū)大面積 租賃新的辦公樓， 望京地區(qū)寫字樓市場(chǎng)正作為最有潛力的新興地區(qū)迅速崛起。 表 2-5 2008 年上半年重要寫字樓租賃成交項(xiàng)目名稱 表 2-5 2008 年上半年重要寫字樓租賃成交項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 租戶租戶 租賃面積（平方米）租賃面積（平方米） 嘉盛中心 VOLVO 5,000 嘉盛中心 大眾 2,500 世茂大廈 富士施樂 4,000 金地中心 默克醫(yī)

46、療 1,743 豐融國(guó)際中心 中金公司 5,500 第五廣場(chǎng) 阿斯特杰利康 1,800 民生人壽大廈 民生銀行 15,000 英藍(lán)國(guó)際金融中心 星展銀行 3,500 華貿(mào)中心 太陽(yáng)系統(tǒng) 3,500 17世紀(jì)財(cái)富中心 普華永道 5,000 3、寫字樓價(jià)格水平分析 3、寫字樓價(jià)格水平分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，為北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。各大商圈日漸成熟， 加之奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)及人民幣升值的影響， 北京寫字樓的價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。 2008年上半年寫字樓平均報(bào)價(jià)約為 17363 元/平方米，與 2006 年上半年（16530 元/平方米）相比，增長(zhǎng) 5%。但各個(gè)商圈寫字樓價(jià)格變化有很大的不同

47、，具體情況如下： （1）中關(guān)村寫字樓價(jià)格有所上升 隨著中關(guān)村寫字樓開發(fā)進(jìn)入后期， 再加上周邊的商業(yè)辦公氛圍日漸成熟， 需求旺盛，其價(jià)格水平也有所上升。但中關(guān)村寫字樓存量市場(chǎng)很多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，所以價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升。目前該區(qū)域?qū)懽謽菆?bào)價(jià)約為 15000-20000 元/平方米。2008 年上半年，僅有位于中關(guān)村西區(qū)的金和國(guó)際大廈項(xiàng)目供應(yīng)，報(bào)價(jià)約 19000 元/平方米。 （2）新興區(qū)域量漲價(jià)未增 2008 年上半年，豐臺(tái)區(qū)及望京區(qū)域新增供應(yīng)量大幅上漲，但在價(jià)格上卻未出現(xiàn)大幅上漲。豐臺(tái)區(qū)寫字樓平均報(bào)價(jià)為 15000 元/平方米，與上年同期基本持平。望京區(qū)域今年平均報(bào)價(jià)為 15000 元/平方米，但

48、由于新增寫字樓位置及品質(zhì)的原因，較去年同期的18000 元/平方米，有所下降。 4、2008 年下半年寫字樓市場(chǎng)展望 4、2008 年下半年寫字樓市場(chǎng)展望 （1）寫字樓供應(yīng)量仍然很大 下半年的新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)很多是甲級(jí)寫字樓，且一直被市場(chǎng)所期待。例如國(guó)貿(mào)三期項(xiàng)目、 恒基地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)際金融中心及人保投資的 PICC 大廈都預(yù)計(jì)于年底前進(jìn)入市場(chǎng)，這些項(xiàng)目不但體量大而且品質(zhì)高。從部份預(yù)租情況分析，其租金也高于市場(chǎng)平均租金水平。由于奧運(yùn)會(huì)的召開，北京第很多商業(yè)活動(dòng)將被耀眼的體育賽事所替代，因此部份項(xiàng)目已將竣工交付日期推至第四季度， 當(dāng)然也將會(huì)有部份項(xiàng)目由于資金等各方面原因可能推后到 2009 年進(jìn)入市場(chǎng)

49、。 （2）供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)一步呈現(xiàn)分散化 傳統(tǒng)寫字樓供應(yīng)集中區(qū)（如中關(guān)村、金融街）已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)的后期，CBD 未來(lái)兩年進(jìn)入開發(fā)高峰期，奧運(yùn)會(huì)后供應(yīng)量將會(huì)減少。產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)布局外擴(kuò)將導(dǎo)致寫字樓需求向兩極發(fā)展，大型企業(yè)繼續(xù)向核心商務(wù)區(qū)聚集，一些小型公司將向周邊分散。隨著產(chǎn) 18業(yè)的外擴(kuò)，非核心商務(wù)區(qū)辦公條件的持續(xù)改善，使一些商務(wù)活動(dòng)向周邊延伸。如以中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園為代表的總部基地模式， 上地、 望京、 亦莊等科技園模式也逐漸成熟。 （3）寫字樓市場(chǎng)需求依然旺盛 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)日漸顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展以及房?jī)r(jià)持續(xù)上升，境內(nèi)企業(yè)越來(lái)越看好具備投資及自用功能的寫字樓市場(chǎng)。雖然受政策影響，寫字樓的外資購(gòu)買

50、群體大幅減少，但是個(gè)人投資群體卻在逐漸加大， 使得北京寫字樓市場(chǎng)需求依然保持較為旺盛的發(fā)展勢(shì)頭。 （4）寫字樓價(jià)格將有所上升 雖然北京寫字樓市場(chǎng)存量較大，但 2008 年新增寫字樓的供應(yīng)量將大幅減少，而市場(chǎng)需求仍然較為旺盛；各大商圈已進(jìn)入開發(fā)后期，市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步看好，新增寫字樓的品質(zhì)也將有所提高。因此，預(yù)計(jì) 2008 年下半年北京寫字樓市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)上漲。 在租金方面，預(yù)期北京寫字樓市場(chǎng)總體平均租金報(bào)價(jià)仍然會(huì)保持穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，在 2008 年上半年基礎(chǔ)上有所提高。展望未來(lái)，北京要建設(shè)成為全球金融中心的目標(biāo)也會(huì)繼續(xù)吸引外資銀行、基金和保險(xiǎn)公司在北京高檔寫字樓中設(shè)立總部，推動(dòng)總體租金水平上漲。

51、 四、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 四、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2008 年上半年， 北京商業(yè)用房市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)量及成交量均大幅減少， 價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。上半年新增商業(yè)用房預(yù)售面積約 64.27 萬(wàn)平方米，同比減少 45%；商業(yè)用房期房成交面積約為 43.86 萬(wàn)平方米，同比減少 42%；商業(yè)用房期房平均成交價(jià)格約為20200 元/平方米，與去年同期相比，基本保持不變。 1、商業(yè)用房供應(yīng)分析 1、商業(yè)用房供應(yīng)分析 （1）供應(yīng)量大幅減少，萬(wàn)平方米以上規(guī)模項(xiàng)目是新增商業(yè)用房的供應(yīng)主體 2008 年上半年，新增預(yù)售樓盤中近三分之一的項(xiàng)目（共 76 個(gè)）含商業(yè)用房，新增預(yù)售面積約 63.08 萬(wàn)平方

52、米，同比減少 46%，新增商業(yè)用房供應(yīng)量大幅減少。其原因主要在于 2008 年金融從緊的政策（2008 年上半年中國(guó)人民銀行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率） ，使得金融機(jī)構(gòu)緊縮了貸款，抑制了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，從而使商業(yè)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)也相應(yīng)放緩，影響了商業(yè)用房的供應(yīng)。2008 年上半年，新增商業(yè)用房準(zhǔn)售面積超過(guò) 1 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目共有 16 個(gè)，準(zhǔn)售面積約 46.41 萬(wàn)平方米，約占新增供應(yīng)總量的 72%，主要以酒店及購(gòu)物中心為主，是市場(chǎng)供應(yīng)的主體。規(guī)模較大的項(xiàng)目有：信誠(chéng)創(chuàng)業(yè)中心、龍德紫金廣 19場(chǎng)、北辰首作大廈、北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、思浩家園、楓藍(lán)國(guó)際中心、宇飛大廈、佳運(yùn)商業(yè)樓（詳見表 2-6） 。 表 2

53、-6 2008 年上半年部分規(guī)模較大的新增商業(yè)用房項(xiàng)目情況一覽表 表 2-6 2008 年上半年部分規(guī)模較大的新增商業(yè)用房項(xiàng)目情況一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 地址 準(zhǔn)售面積 (萬(wàn)平方米) 業(yè)態(tài)類型 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 地址 準(zhǔn)售面積 (萬(wàn)平方米) 業(yè)態(tài)類型 1 信誠(chéng)創(chuàng)業(yè)中心 豐臺(tái)區(qū)馬家堡角門 14 號(hào) 10.89 酒店、購(gòu)物中心 2 龍德紫金廣場(chǎng) 昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村大街394 號(hào) B 地塊 7.09 購(gòu)物中心、酒店 3 北辰首作大廈 朝陽(yáng)區(qū)洼里鄉(xiāng)北苑北辰居住區(qū) B5 區(qū) 4.05 購(gòu)物中心 4 北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 石景山區(qū)魯谷銀河商務(wù)區(qū)二期商業(yè)金融項(xiàng)目 3.94 酒店 5 浩思家園 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)小營(yíng)

54、地區(qū) 2.58 購(gòu)物中心 6 楓藍(lán)國(guó)際中心 海淀區(qū)西直門北大街 32 號(hào) 2.52 購(gòu)物中心 7 宇飛大廈 東城區(qū)東直門外大街 42 號(hào) 2.48 酒店、餐飲 8 佳運(yùn)商業(yè)樓 昌平區(qū)東小口鎮(zhèn) 2.22 購(gòu)物中心 （2）朝陽(yáng)、豐臺(tái)及昌平區(qū)是商業(yè)用房供應(yīng)的主要區(qū)域，所占比重約為三分之二 2008 年上半年，北京商業(yè)用房新增準(zhǔn)售面積最大的區(qū)域是朝陽(yáng)區(qū)，準(zhǔn)售面積約為15.91 萬(wàn)平方米，所占比重約為 25%；其次是豐臺(tái)區(qū)，準(zhǔn)售面積約為 14.57 萬(wàn)平方米，所占比重約為 23%；第三是昌平區(qū)，準(zhǔn)售面積約為 11.55 萬(wàn)平方米，所占比重約為 18%。這三個(gè)區(qū)域的新增供應(yīng)量達(dá)到 42.03 萬(wàn)平方米，

55、約占新增商業(yè)用房準(zhǔn)售總面積的三分之二（詳見圖 3-9） 。 大型購(gòu)酒店及購(gòu)物中心的入市，使得豐臺(tái)及昌平區(qū)的商業(yè)用房供應(yīng)異軍突起，成為上半年北京商業(yè)用房供應(yīng)最活躍的區(qū)域之一。例如，位于豐臺(tái)區(qū)馬家堡地區(qū)的信誠(chéng)創(chuàng)業(yè)中心，其新增商業(yè)用房面積超過(guò) 10 萬(wàn)平方米，主要業(yè)態(tài)為酒店和購(gòu)物中心該項(xiàng)目入市帶動(dòng)了豐臺(tái)區(qū)商業(yè)用房的增長(zhǎng)；位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)的龍德紫金廣場(chǎng)，其新增商業(yè)用房面積超過(guò) 7 萬(wàn)平方米，主要業(yè)態(tài)為購(gòu)物中心和酒店；另外，東小口鎮(zhèn)的佳運(yùn)商業(yè)樓，也有超過(guò) 2 萬(wàn)平方米新增商業(yè)用房入市場(chǎng)，從而帶動(dòng)了昌平區(qū)商業(yè)用房的發(fā)展；海淀區(qū)的西直門地區(qū)及清河地區(qū)也有大型購(gòu)物中心入市。 這是由于上述區(qū)域多數(shù)是近幾年新建

56、成的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)居住人口較多，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施較不齊備，且沒有相應(yīng)的大型商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施（如酒店、購(gòu)物中心及便利店等） ，因此新項(xiàng)目的建成可緩解配套設(shè)施不齊的局面。 20 圖 2-9 2008 年上半年新增商業(yè)用房供應(yīng)區(qū)域分布圖 圖 2-9 2008 年上半年新增商業(yè)用房供應(yīng)區(qū)域分布圖 （3）遠(yuǎn)郊區(qū)成為新增商業(yè)用房供應(yīng)的重要區(qū)域，城郊化發(fā)展趨勢(shì)日益明顯 2008 年上半年，北京三環(huán)以外區(qū)域，新增商業(yè)用房準(zhǔn)售面積為 52.62 萬(wàn)平方米，所占比重達(dá)到 83.4%，商業(yè)用房城郊化發(fā)展趨勢(shì)日漸明顯。其中，遠(yuǎn)郊區(qū)成為商業(yè)用房供應(yīng)量最大、增長(zhǎng)速度最快的區(qū)域。項(xiàng)目主要集中在昌平、大興和平谷區(qū)，新增準(zhǔn)售面積

57、約為 16.86 萬(wàn)平方米，所占比重超過(guò)四分之一；三環(huán)以內(nèi)地區(qū)，新增準(zhǔn)售面積為 10.46萬(wàn)平方米，所占比重僅為 16.6%。 在北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 中，政府提出了構(gòu)建新城市空間格局、實(shí)施多中心的新城發(fā)展戰(zhàn)略方向， 而一個(gè)新城市中心的形成有賴于多種功能性物業(yè)及產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，完備的商業(yè)服務(wù)功能亦是城市分中心形成的重要一環(huán)；政府同時(shí)還提出城市人口的有機(jī)疏散的思路，近幾年大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象已經(jīng)開始成型，新的居住區(qū)隨之形成，并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求。伴隨而來(lái)的多個(gè)城郊居住中心出現(xiàn)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，如龍德紫金廣場(chǎng)、佳運(yùn)商業(yè)樓等就是其中的代表項(xiàng)目。 21 圖 2-10 200

58、8 年上半年新增商業(yè)用房供應(yīng)環(huán)線分布圖 圖 2-10 2008 年上半年新增商業(yè)用房供應(yīng)環(huán)線分布圖 （4）酒店成為商業(yè)用房的主流產(chǎn)品，購(gòu)物中心仍保持較大供應(yīng)量 從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，酒店及購(gòu)物中心是商業(yè)用房的主要產(chǎn)品形式，其所占比重超過(guò)七成。 2008 年上半年，新增酒店用房面積約為 25 萬(wàn)平方米，所占比重約為 39.2%，成為上半年商業(yè)用房的主流產(chǎn)品。 其中信誠(chéng)創(chuàng)業(yè)中心、 北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、 龍德紫金廣場(chǎng)、宇飛大廈和中翼大廈等新增商業(yè)項(xiàng)目中均有酒店供應(yīng)；購(gòu)物中心也有大量供應(yīng)，新增準(zhǔn)售面積約為 20 萬(wàn)平方米，所占比重約為 31.7%，主要有北辰首作大廈、楓藍(lán)國(guó)際中心、北京寶隆大廈、佳運(yùn)商業(yè)樓、

59、The House 紅客會(huì)及龍德紫金廣場(chǎng)等項(xiàng)目。 隨著 2008 年北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦，給北京商業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是賓館、飯店及購(gòu)物中心。奧運(yùn)前后來(lái)京游客將大量增加，旅流、商務(wù)、會(huì)議、展覽及參賽等活動(dòng)也將大大增加，為北京市酒店業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)，國(guó)際著名酒店集團(tuán)紛紛進(jìn)入北京酒店高端市場(chǎng)，從而促進(jìn)了酒店產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)。另外，隨著北京市居民外遷，城區(qū)外圍地區(qū)興建了大量住宅，為了能夠提供這些居民的生活購(gòu)物需求，便利店、超市、社區(qū)商業(yè)中心等這些小區(qū)配套在這兩年快速發(fā)展，無(wú)論是商業(yè)體量還是業(yè)態(tài)組合，都已經(jīng)突破了為小區(qū)服務(wù)的概念，扮演起區(qū)域商業(yè)中心的角色。 22 圖 2-11 2008 年上半年

60、新增商業(yè)用房業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)圖 圖 2-11 2008 年上半年新增商業(yè)用房業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)圖 2、商業(yè)用房需求分析 2、商業(yè)用房需求分析 （1）商業(yè)用房市場(chǎng)需求減弱，成交量大幅減少 2008 年上半年，北京商業(yè)用房預(yù)售成交面積約為 43.86 萬(wàn)平方米，同比減少 42%，較去年同期呈現(xiàn)大幅度減少。進(jìn)入 2008 年以來(lái)許多銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的預(yù)算比原來(lái)減少了約 50%，而商鋪?zhàn)鳛榈湫偷耐顿Y性房產(chǎn)，已經(jīng)受到了諸多銀行的“特別對(duì)待” ，對(duì)其審查與放貸均已變得十分嚴(yán)格， 甚至部分地方銀行已經(jīng)暫停了針對(duì)個(gè)人商鋪投資的按揭貸款。上述因素限制了購(gòu)房人的購(gòu)房欲望，從而導(dǎo)致成交量大幅減少。 圖 2-12 2008 年上半年

61、1-6 月商業(yè)用房期房成交情況統(tǒng)計(jì)表 圖 2-12 2008 年上半年 1-6 月商業(yè)用房期房成交情況統(tǒng)計(jì)表 （2）個(gè)人仍是商業(yè)用房需求主體，企（事）企業(yè)是重要的購(gòu)房群體，約占四成 232008 年上半年，北京商業(yè)用房的需求群體仍以個(gè)人為主，其所占比重超過(guò)六成。其中，北京市民和外省（市）個(gè)人所占比重分別為 32%和 28.1%；其次是企（事）業(yè)單位，其所占比重高達(dá) 39.8%。 進(jìn)入 2008 年以來(lái)，國(guó)內(nèi) A 股市場(chǎng)波動(dòng)加劇使不少投資者擬轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此不少中小投資者把目光轉(zhuǎn)向投資回報(bào)穩(wěn)定性較強(qiáng)的商業(yè)用房。 近兩年北京商品住宅大幅上漲，政府加大宏觀力度，投資住宅的風(fēng)險(xiǎn)日益加大；加之廣州、

62、深圳等一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)現(xiàn)象， “拐點(diǎn)論”出現(xiàn)使得市場(chǎng)觀望氛圍濃烈，而商鋪價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。另外，按常規(guī)來(lái)講，北京商業(yè)用房應(yīng)為商品住宅價(jià)格的兩倍左右，但目前北京多數(shù)商鋪價(jià)格與住房?jī)r(jià)格持平或維持在 1.5 倍左右，因此，買商鋪還有一定的升值潛力，成規(guī)模和檔次的商鋪升值潛力更大。 由于近兩年購(gòu)物中心、酒店、超市及社區(qū)商業(yè)中心等商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量較大，且該類項(xiàng)目多采取整體銷售，對(duì)企業(yè)的吸引較大；另外，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京市整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步快速發(fā)展，超市、酒店、銀行等企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織加快規(guī)模擴(kuò)張，增加了商業(yè)用房需求，從而致使企（事）業(yè)單位成為最重要的購(gòu)買群體之一。 圖 2-13 2008 年上半年商

63、業(yè)用房購(gòu)房者成分結(jié)構(gòu)圖 圖 2-13 2008 年上半年商業(yè)用房購(gòu)房者成分結(jié)構(gòu)圖 （3）商業(yè)物業(yè)空置率保持較高水平 2008 年上半年北京地區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率為 7.4%，比去年同期升高了 1.2%。空置率較高主要有以下幾點(diǎn)原因：首先，2007 年北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了“井噴”現(xiàn)象，其中體量超過(guò) 10 萬(wàn)平方米的商業(yè)有 9 個(gè)，奧運(yùn)前大量商業(yè)短期內(nèi)集中投入市場(chǎng)，使得整體商業(yè)零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，產(chǎn)生階段性供需失調(diào)；其次，由于奧運(yùn)臨近，受制于裝修 24和設(shè)備運(yùn)輸上的制約，北京不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被迫推遲開盤；第三，隨著外在消費(fèi)需求的變動(dòng)及更多競(jìng)爭(zhēng)者的加入，使得諸多無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化的商業(yè)項(xiàng)目被迫停業(yè)。

64、3、商業(yè)用房?jī)r(jià)格水平分析 3、商業(yè)用房?jī)r(jià)格水平分析 2008 年上半年，北京商業(yè)用房成交價(jià)格約為 20200 元/平方米，與去年同期基本持平。北京商業(yè)用房?jī)r(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，其主要原因在于金融政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響。為了抑制近幾年北京快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)金融放貸的緊縮，即央行 6 次加息、 11 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及第二套住房貸款細(xì)則出臺(tái)， 從開發(fā)商及購(gòu)房人兩方貸款分別進(jìn)行限制，使商業(yè)用房在需求和供給兩方面得到了控制，進(jìn)而抑制價(jià)格的上漲。 4、下半年商業(yè)用房市場(chǎng)預(yù)測(cè) 4、下半年商業(yè)用房市場(chǎng)預(yù)測(cè) （1）下半年商業(yè)用房供應(yīng)量將大幅增加，空置率進(jìn)一步提高 2008 年上半年， 商業(yè)用

65、房入市量遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的預(yù)期， 商業(yè)用房市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)集中在奧運(yùn)之后涌現(xiàn)。因此，下半年將有大體量的商業(yè)物業(yè)入市，如三里屯 SOHO、西貿(mào)中心等大型商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致商業(yè)用房供應(yīng)量大幅增加。另外，商業(yè)用房市場(chǎng)短期內(nèi)將面臨供過(guò)于求的壓力，市場(chǎng)的空置率也會(huì)進(jìn)一步上升，市場(chǎng)空置率將上升到 10%左右。 （2）新政策將對(duì)商業(yè)用房供應(yīng)及需求形成雙面制約，商業(yè)用房自持將有所增加 據(jù)了解， 2008 年由于受信貸從緊的新政策影響， 很多銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款的預(yù)算比原來(lái)減少 50%左右，一方面將造成未來(lái)商業(yè)面積的供應(yīng)縮減。由于諸多項(xiàng)目因得不到貸款支持，開工會(huì)受到制約，使得后續(xù)市場(chǎng)上的商業(yè)供應(yīng)量減少；第二，商鋪?zhàn)鳛榈湫偷耐?/p>

66、資性房產(chǎn)， 已經(jīng)受到了諸多銀行的“特別對(duì)待”， 對(duì)其審查與放貸均已變得十分嚴(yán)格，在此情形下，很多商業(yè)用房將不得不采取只租不售的方式運(yùn)作，因此，商業(yè)用房自持將會(huì)有所增加。 （3）商業(yè)用房城郊化發(fā)展趨勢(shì)將更加明顯 根據(jù) 2006 年北京的城市總體規(guī)劃（20042020） ，今后北京的發(fā)展趨勢(shì)是城市的多中心發(fā)展和人口的有機(jī)疏散。 北京大量居住人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象已經(jīng)開始成型，新的居住區(qū)隨之形成，并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求。伴隨而來(lái)的是部分開發(fā)企業(yè)在北京市多個(gè)城郊居住中心開始興建社區(qū)型購(gòu)物中心項(xiàng)目，如昌平的龍德廣場(chǎng)、通州區(qū)的瑞都國(guó)際等項(xiàng)目。隨著人口疏散這一現(xiàn)象的日益明顯，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)將逐步向郊區(qū)化發(fā)展。

67、25第三章 項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第三章 項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目周邊區(qū)域的界定 一、項(xiàng)目周邊區(qū)域的界定 本項(xiàng)目-太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)（太陽(yáng)星城火星園）項(xiàng)目位于規(guī)劃的太陽(yáng)宮新區(qū)。太陽(yáng)宮新區(qū)位于北京市區(qū)東北部的太陽(yáng)宮鄉(xiāng),距天安門 6 公里,隸屬朝陽(yáng)區(qū),位于東北三環(huán)路與東北四環(huán)路之間。該區(qū)東鄰京順路、機(jī)場(chǎng)高速路，西鄰京承高速路，緊鄰國(guó)展地區(qū)和望京新城。太陽(yáng)宮新區(qū)規(guī)劃占地面積 298.18 公頃,分成 A、B、C、D、E、F 六個(gè)區(qū)。 本次研究區(qū)域范圍的主要為：東至京順路，西至京承高速路，南至東北三環(huán)路，北至東北四環(huán)及望京區(qū)間所屬的區(qū)域。 具體界定區(qū)域如下圖所夾區(qū)域及周邊 2 千米范

68、圍內(nèi)的區(qū)域。 圖 3-1 項(xiàng)目區(qū)域及周邊界定圖 圖 3-1 項(xiàng)目區(qū)域及周邊界定圖 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 該地區(qū)伴隨著京城三環(huán)、四環(huán)路的建設(shè)，周邊地區(qū)發(fā)生了巨大變化。經(jīng)貿(mào)大學(xué)、中日友好醫(yī)院、亞運(yùn)村、燕莎商圈、國(guó)際會(huì)展中心緊鄰周邊，三、四環(huán)之間的其他地區(qū)大型社區(qū)和公共建筑相繼涌現(xiàn)，望京地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也如火如荼，房地產(chǎn)開發(fā)迅速向五環(huán)外區(qū)域延伸，但是唯獨(dú)太陽(yáng)宮地區(qū)，由于該區(qū)人口密度高、拆遷難度 26大、拆遷成本相對(duì)較高等原因而開發(fā)滯后于周邊其他地區(qū)。 近一兩年來(lái)，由于奧運(yùn)的臨近及改善居民住宅環(huán)境的提倡，政府加強(qiáng)了該地區(qū)環(huán)境的改善力度，如新建、拓寬了原

69、有道路。太陽(yáng)宮大街和同時(shí)開工的麥子店西街，東鄰京順路，西與亞運(yùn)村接壤，是連接三環(huán)路與四環(huán)路、京順路與望京新城的一條交通樞紐。太陽(yáng)宮大街的建成與同為城市主干道的太陽(yáng)宮中路、曙光路形成兩橫一縱的大市政格局。同時(shí)結(jié)合太陽(yáng)宮北街、太陽(yáng)宮西路、太陽(yáng)宮東街、麥子店西街四條城市次干道，徹底改變了這個(gè)地區(qū)道路窄小擁堵、交通混亂、市政設(shè)施嚴(yán)重滯后的局面。另外政府新建了一系列的市政配套設(shè)施。尤其是已經(jīng)建成的地鐵十號(hào)線將從太陽(yáng)宮穿過(guò)，直奔 CBD 地區(qū)。該線路分別與地鐵四號(hào)線、城市鐵路、地鐵五號(hào)線、地鐵一號(hào)線相交， 線路全長(zhǎng) 26.2 公里， 該地鐵線路的建設(shè)對(duì)解決奧運(yùn)公園、 中關(guān)村、CBD 地區(qū)的交通問題將起到十

70、分重要的作用。該區(qū)域市政配套的完善加上區(qū)域周圍相對(duì)較好的綠色自然環(huán)境（因?yàn)樵摰貐^(qū)緊接市政建設(shè)的綠色隔離帶，因而具有得天獨(dú)厚的綠色資源） ， 使得太陽(yáng)宮區(qū)域成為一塊新興的開發(fā)旺地， 尤其是該地區(qū)的住宅市場(chǎng)被各界所看好。 （一）太陽(yáng)宮區(qū)域規(guī)劃 （一）太陽(yáng)宮區(qū)域規(guī)劃 2003 年太陽(yáng)宮地區(qū)整體規(guī)劃出臺(tái)，其規(guī)劃定位為：“以綠色居住為導(dǎo)向的國(guó)際化大社區(qū)”，被政府、城市專家及業(yè)內(nèi)認(rèn)定為未來(lái)三環(huán)沿線最適合居住的大型地產(chǎn)板塊。 2004 年本市出臺(tái)北京市域空間發(fā)展戰(zhàn)略， 對(duì)城市整體發(fā)展提出了整體規(guī)劃調(diào)整思路。作為本市區(qū)北部最大的開發(fā)用地，新的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)太陽(yáng)宮地區(qū)的未來(lái)發(fā)展方向起到?jīng)Q定性作用，從北京市域

71、整體發(fā)展的角度進(jìn)一步深入調(diào)整了太陽(yáng)宮地區(qū)的城市功能和社會(huì)文化地位。 1、規(guī)劃主題-綠色居住區(qū) 1、規(guī)劃主題-綠色居住區(qū) “以綠色居住為導(dǎo)向”是太陽(yáng)宮地區(qū)規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)。規(guī)劃將臨近四環(huán)路的 158公頃土地設(shè)計(jì)為綠化帶和公園，成為外部大環(huán)境綠化；每個(gè)小區(qū)另有 30%左右的占地面積設(shè)計(jì)成為小區(qū)內(nèi)部綠化系統(tǒng)，兩者相加，總計(jì)綠化面積可達(dá) 180 公頃。沿京順路，規(guī)劃設(shè)置林帶，隔絕城市交通的喧鬧。北部為高爾夫球場(chǎng)用地，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)別墅型休閑寓所，環(huán)境高雅，是鬧市中不可多得的修身養(yǎng)性及社會(huì)交往的場(chǎng)所， 27空氣清新，堪稱都市中的世外桃源。作為北京觀賞河道之一的壩河，從西到東穿過(guò)本區(qū)，水面寬 50 米，計(jì)劃增添

72、游艇，可向西至后海、往東經(jīng)東壩至通縣游覽觀光。在太陽(yáng)宮地區(qū)整體規(guī)劃中，綠化面積占到 60%。 2、公共設(shè)施配套 2、公共設(shè)施配套 太陽(yáng)宮新區(qū)規(guī)劃建設(shè)小學(xué)，中學(xué)，托兒所、幼兒園，加上周邊成熟社區(qū)擁有的高質(zhì)量各級(jí)學(xué)校，足以滿足居住區(qū) 4 萬(wàn)余人口的需求。同時(shí)，太陽(yáng)宮新區(qū)還規(guī)劃了可舉行各種文化演出活動(dòng)的文化活動(dòng)中心， 設(shè)有各種場(chǎng)館的體育公園以及百貨商店、綜合便民店、集貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、書店、藥店、郵電、儲(chǔ)蓄及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施。 3、交通網(wǎng)絡(luò) 3、交通網(wǎng)絡(luò) 太陽(yáng)宮地區(qū)地理位置優(yōu)越，交通規(guī)劃完善，交通便捷是其優(yōu)勢(shì)中尤為重要的環(huán)節(jié)。 在對(duì)外交通方面，太陽(yáng)宮新區(qū)四面被城市快速路環(huán)繞，北有四環(huán)路；南有三環(huán)路；

73、東為機(jī)場(chǎng)高速路、京順路；西為京承高速路；另有地鐵 10 號(hào)線、13 號(hào)線及通往機(jī)場(chǎng)的地鐵，對(duì)外交通快捷便利、四通八達(dá)。 內(nèi)部交通自成網(wǎng)絡(luò)，有效地分割各居住小區(qū)。規(guī)劃中有三條主干道，太陽(yáng)宮大街、太陽(yáng)宮中路和曙光路。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)另有四條城市次干道，輔助解決各小區(qū)與城市主干道及外部交通的聯(lián)系，分別為太陽(yáng)宮北街、太陽(yáng)宮西路、太陽(yáng)宮東路、麥子店西街。 另外，各小區(qū)內(nèi)均規(guī)劃有 15 米紅線寬道路，聯(lián)系城市道路與各居住小區(qū)，使它們之間形成有機(jī)整體，并滿足機(jī)動(dòng)車交通使用要求。 4、市政設(shè)施配套 4、市政設(shè)施配套 電力：新區(qū)新建 110KV 變電站，除負(fù)責(zé)本區(qū)多種用途供電外，仍有余量聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)其他地區(qū)。通訊：新建為

74、整個(gè)新區(qū)服務(wù)的 10 萬(wàn)門電話局；寬帶：太陽(yáng)宮新區(qū)全線6 孔管道接入 100 兆寬帶網(wǎng)絡(luò)， 居民在家中就能享受寬帶給生活帶來(lái)的方便及樂趣；有線電視：居民可以方便地接收到全國(guó)幾十家電視臺(tái)甚至包括日本、美國(guó)、韓國(guó)、德國(guó)等國(guó)家的電視節(jié)目； 燃?xì)饧肮┡?太陽(yáng)宮新區(qū)全部采用市政天然氣供居民使用。 該項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要以住宅為主，分散著部分商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊區(qū)域作為北部城區(qū)四環(huán)內(nèi)最后待開發(fā)的區(qū)域，隨著城市拆遷改建進(jìn) 28程的加速、城市市政交通的發(fā)展及規(guī)劃的實(shí)施而得到較快發(fā)展，具有較好的發(fā)展前景。 （二）項(xiàng)目周邊區(qū)域總體房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求情況分析 1、項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析

75、 （二）項(xiàng)目周邊區(qū)域總體房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求情況分析 1、項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析 （1）區(qū)域供應(yīng)呈現(xiàn)“一路、一河、一拐角”的分布格局，環(huán)境優(yōu)勢(shì)成為區(qū)域開發(fā)的推動(dòng)力 從區(qū)域分布來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)在所研究區(qū)域內(nèi)形成了“一路、一河、一拐角”的分布相對(duì)集中的格局。首先是北三環(huán)路，其區(qū)位成熟化高、交通便利、生活便利等優(yōu)越條件，形成了住宅項(xiàng)目集中局面，分布有住宅項(xiàng)目、普通商品住宅項(xiàng)目，但受到可開發(fā)土地的限制，規(guī)模有限；其次是西壩河沿線，對(duì)于北京缺乏水景的城市，其河的兩側(cè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。特別是西壩河經(jīng)過(guò)治理后，其水景形成了住宅特別是較高檔住宅項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢(shì)條件，西壩河沿線作為區(qū)域內(nèi)唯一水系，

76、隨著西壩河進(jìn)一步改建，其市場(chǎng)供應(yīng)更為看好；最后為三元橋西北角地區(qū)，其獨(dú)特的十字交通優(yōu)勢(shì)、與燕沙商圈一路之隔的商務(wù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及新國(guó)門商圈開發(fā)的提出與建設(shè)，帶動(dòng)該地區(qū)寫字樓、與商務(wù)配套的高檔住宅的集中供應(yīng)。特別是太陽(yáng)宮”綠肺”-太陽(yáng)宮公園，其周邊是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，太陽(yáng)宮公園將與區(qū)域內(nèi)的唯一水系-西壩河構(gòu)成太陽(yáng)宮中心區(qū)域開發(fā)的強(qiáng)大推動(dòng)力。 （2）區(qū)域未來(lái)供應(yīng)旺盛，中高檔住宅仍為供應(yīng)主力 從區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展建設(shè)來(lái)分析，區(qū)域內(nèi)未達(dá)到完全的開發(fā)成熟，仍有近 200 萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)供應(yīng)，并且受到區(qū)位獨(dú)特優(yōu)勢(shì)影響和目前市場(chǎng)供應(yīng)銷售態(tài)勢(shì)來(lái)判斷，中高檔住宅項(xiàng)目仍為供應(yīng)的主力，同時(shí)商業(yè)房地產(chǎn)作為區(qū)

77、域成熟化不可缺少的部分也將成為熱點(diǎn)。 （3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更多來(lái)自望京區(qū)域 鑒于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)情況，分析其區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更多的來(lái)自區(qū)域外望京地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 項(xiàng)目所在區(qū)域的東部、 南部和西部臨近地區(qū)均為成熟度較高區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)有限，惟有北部望京地區(qū)作為正開發(fā)建設(shè)的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)旺盛。 望京地區(qū)是北京城市總體規(guī)劃中重要的地區(qū)，南起北四環(huán)路，東鄰機(jī)場(chǎng)路及京 29順路，并通過(guò)四元橋與東四環(huán)相連，與項(xiàng)目所在的太陽(yáng)宮地區(qū)僅為一路之隔。整個(gè)地區(qū)規(guī)劃用地 860 公頃， 總建筑面積近 1000 萬(wàn)平方米。 盡管區(qū)域已經(jīng)過(guò)了多年開發(fā)建設(shè)，但未來(lái)可開發(fā)的潛在供應(yīng)量仍比較大。望京地區(qū)未來(lái)潛在供應(yīng)量約為

78、430 萬(wàn)平方米，其中公建大約是 200 萬(wàn)平方米，居住約為 230 萬(wàn)平方米。公建中一部分主要為商業(yè)、區(qū)域配套，另一部分作為望京產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展需要和第四使館區(qū)建設(shè)配套的商務(wù)辦公房產(chǎn)。望京區(qū)域成熟的市政條件及商業(yè)氛圍，也為太陽(yáng)宮區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 2、項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 2、項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，這主要受到區(qū)域規(guī)劃建設(shè)和區(qū)域環(huán)境改善的帶動(dòng)及較高性價(jià)比的產(chǎn)品吸引綜合作用的結(jié)果。該區(qū)域南北主干道基本完成，東西干道正在修理，還有已建成的地鐵 10 號(hào)線在此區(qū)域穿過(guò)，加之東三、四環(huán)、京承高速路及機(jī)場(chǎng)高速路，便利的交通成為區(qū)域置業(yè)的一大原

79、因；更有區(qū)域日益提升的綠化環(huán)境，包括太陽(yáng)宮公園和西壩河水系，該區(qū)域?qū)⒁?guī)劃建設(shè)繼萬(wàn)柳地區(qū)之后又一個(gè)城市“綠肺” 。除區(qū)域內(nèi)部條件外，還有區(qū)域周邊包括望京產(chǎn)業(yè)區(qū)、燕沙商圈及CBD 等所擁有的旺盛購(gòu)買力。 通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，該區(qū)域各物業(yè)類型的銷售情況總體較好，本區(qū)域已經(jīng)初步形成較大規(guī)模的居住區(qū)。普通住宅項(xiàng)目由于受到區(qū)位因素、相對(duì)適中的價(jià)格因素和項(xiàng)目較高的開發(fā)品質(zhì)影響，市場(chǎng)銷售較好，需求旺盛；商業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓也表現(xiàn)出需求旺盛的局面，寫字樓項(xiàng)目出租情況良好；住宅項(xiàng)目受到銷售價(jià)格、具體區(qū)位及產(chǎn)品品質(zhì)影響較大，銷售價(jià)格與燕莎商圈、麗都商圈相比處于相對(duì)較低的水平，但有比較大的上升空間。通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)在售的一些

80、住宅項(xiàng)目銷售狀況看，該區(qū)域的商品房越來(lái)越得到消費(fèi)者的看好，區(qū)域內(nèi)購(gòu)買群體主要來(lái)自北部和東部城區(qū)的中高收入群體，購(gòu)買目的大多數(shù)是自住，也有少部分購(gòu)買者用于投資。 三、周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 三、周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 研究范圍受區(qū)位、市政道路條件、居住商務(wù)氛圍與居住群體、自然環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃、目前市場(chǎng)供需態(tài)勢(shì)及項(xiàng)目實(shí)際情況影響，確定研究的區(qū)域?yàn)樘?yáng)宮區(qū)域、望京區(qū)域及三元橋周邊地帶。 本次研究的重點(diǎn)物業(yè)類型為該區(qū)域內(nèi)的住宅，由于住宅價(jià)格與其開發(fā)時(shí)間、銷 30售時(shí)間、建筑年齡等因素密切相關(guān)，所以為了更加準(zhǔn)確，本次研究將該區(qū)域的商品房市場(chǎng)分為新住宅市場(chǎng)和二手住宅市場(chǎng)兩部分，其中新住宅市場(chǎng)指該區(qū)域內(nèi)近幾年開發(fā)

81、，竣工及未竣工的所有商品房市場(chǎng)。 （一）項(xiàng)目周邊區(qū)域新開發(fā)住宅市場(chǎng)分析 1、市場(chǎng)供給分析 （一）項(xiàng)目周邊區(qū)域新開發(fā)住宅市場(chǎng)分析 1、市場(chǎng)供給分析 近兩年來(lái)，隨著政府規(guī)劃政策的變動(dòng)和周邊區(qū)域社區(qū)的成熟，該地區(qū)將在市政規(guī)劃指導(dǎo)下，在開發(fā)商和各界企事業(yè)的帶動(dòng)下，由以前的“都市中的農(nóng)村”逐漸變?yōu)楝F(xiàn)代化的 “綠色社區(qū)” 。 區(qū)域內(nèi)房齡較高的老住宅都將拆遷， 新樓盤開發(fā)項(xiàng)目不斷，住宅市場(chǎng)供應(yīng)較為活躍。并且從調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目都有后續(xù)開發(fā)，市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)仍將呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)。 （區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)情況見表 3-1） 通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目分析，其具體特點(diǎn)如下： （1）規(guī)模方面：該區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模均在 30 萬(wàn)平

82、方米以內(nèi)； （2）戶型方面：在該區(qū)域內(nèi)，1-4 居及躍層均有，戶型格局多樣，但多數(shù)以中大戶型為主體； （3）配套方面：區(qū)域內(nèi)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目中，配套相對(duì)較高； （4）環(huán)境方面：住宅項(xiàng)目多依托優(yōu)良的自然環(huán)境及濃厚的商業(yè)環(huán)境； （5）項(xiàng)目樓型特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為高層板樓，可以滿足居住群體對(duì)居住舒適化的要求； （6）容積率：容積率普遍較高，容積率主要集中在 2.6-3.2 之間； （7）裝修：區(qū)域內(nèi)住宅的公共部分均為精裝修，其余部分既有毛坯，也有精裝修； （8）主題方面：多數(shù)以市政規(guī)劃為要求，以綠色生態(tài)為訴求點(diǎn)。 31表 3-1 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況表 表 3-1 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況表 序號(hào) 項(xiàng)

83、目名稱 具體位置 類型 樓型 結(jié)構(gòu) 總占地面積（萬(wàn)平方米） 總建筑面積 （萬(wàn)平方米）綠 化 率 容 積 率 戶型 工程進(jìn)度 戶數(shù)其他 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 類型 樓型 結(jié)構(gòu) 總占地面積（萬(wàn)平方米） 總建筑面積 （萬(wàn)平方米）綠 化 率 容 積 率 戶型 工程進(jìn)度 戶數(shù)其他 1 UHN 太陽(yáng)宮西壩河?xùn)|側(cè) 住宅 高層板樓 現(xiàn)澆剪力墻 11 30 31% 2.971-5 居、 躍層；58-321 平方米 現(xiàn)房、期房 1680裝修為精裝；配套相對(duì)齊備2 時(shí)間國(guó)際 三元橋西北角 住宅 高層板樓 剪力墻2.8 10 35% 2.61-4 居；64-192 平方米 現(xiàn)房 355裝修為精裝；配套相對(duì)齊備3

84、太陽(yáng)國(guó)際住宅 太陽(yáng)宮鄉(xiāng)政府斜對(duì)面 住宅 板、 塔結(jié)合 剪力墻2 5.6 20% 2.81-4 居；60-200 平方米 現(xiàn)房 300裝修為精裝修；配套相對(duì)齊備 4 鳳凰城 三元橋西北角 住宅 高層板樓 剪力墻4 18 35% 2.981-4 居；66-248 平方米 現(xiàn)房、期房 - 裝修為精裝；配套相對(duì)齊備 綜合以上統(tǒng)計(jì)分析，并結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)供應(yīng)活躍。同時(shí)隨著區(qū)域發(fā)展進(jìn)程的提速和政策的調(diào)控，區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)將在平穩(wěn)中發(fā)展。 2、市場(chǎng)需求情況分析 2、市場(chǎng)需求情況分析 該區(qū)域是規(guī)劃的住宅區(qū)，目前住戶大多是在市區(qū)工作，并有部分本地居民。通過(guò)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)開發(fā)的幾個(gè)住宅樓盤如 UHN

85、國(guó)際住宅、半島國(guó)際公寓的銷售狀況看，這幾個(gè)樓盤從開盤預(yù)售到尾盤銷售，其時(shí)間都不長(zhǎng)，銷售進(jìn)度快、銷售局面比較火爆，可見該區(qū)域?qū)ψ≌臐撛谛枨筮€是比較大的。另外購(gòu)房者年齡都比較年輕，大多在 25-60 歲之間，多半是事業(yè)有成的人群，這部分人比較看重樓盤的質(zhì)量、注重裝修，注重樓盤周圍的生態(tài)環(huán)境，因而對(duì)中高檔樓盤的需求比較大；從在售和已有的樓盤銷售看，購(gòu)房者對(duì)二居室和三居室的小戶型樓盤需求量相對(duì)比較大，300 平米以上的大戶型往往銷售比較慢，所以可見該區(qū)域的購(gòu)房者還是比較偏好 200 平方米以下的中小戶型，對(duì)大戶型的住宅也比較偏好，特大號(hào)的如四居室的豪華型住宅往往在購(gòu)房者的消費(fèi)能力之上，但在廣告的強(qiáng)勢(shì)

86、訴求下，對(duì)高質(zhì)量的超大戶型，消費(fèi)者的潛在消費(fèi)能力還是能夠被激發(fā)起來(lái)。 3、銷售價(jià)格分析 3、銷售價(jià)格分析 該區(qū)域內(nèi)住宅銷售價(jià)格的差距主要來(lái)源于項(xiàng)目本身具體區(qū)位、自身品質(zhì)、配套 32和物業(yè)管理、開發(fā)時(shí)間的不同，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目銷售價(jià)格差別較大。 對(duì)銷售價(jià)格的分析，通過(guò)樣本分析法，通過(guò)對(duì)離本項(xiàng)目最近的區(qū)域內(nèi)近兩年開發(fā)的幾個(gè)樓盤的銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，選取的樣本樓盤區(qū)域位置如圖 3-2 所示。 圖 3-2 區(qū)域內(nèi)比較樓盤位置圖 圖 3-2 區(qū)域內(nèi)比較樓盤位置圖 表 3-2 本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格表 表 3-2 本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià)（元/平方米） 序號(hào) 項(xiàng)目名

87、稱 銷售均價(jià)（元/平方米） 1 UHN 12000 2 時(shí)間國(guó)際 16000 3 第三置業(yè) 14000 4 鳳凰城 12400 5 遠(yuǎn)洋新干線 20000 6 半島國(guó)際住宅 11000 所選擇的樓盤本區(qū)域住宅銷售價(jià)格最低為 11000 元/平方米；而最高價(jià)格達(dá)到20000 元/平方米；簡(jiǎn)單平均銷售價(jià)格為 15500 元/平方米。 33項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)住宅銷售價(jià)格水平整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢(shì)， 但 2008 年北京市房地產(chǎn)銷售速度明顯下降，有效需求進(jìn)一步壓縮，住宅市場(chǎng)供給進(jìn)一步放量，價(jià)格上漲受到一定的制約。 基于以上分析， 住宅有保證的銷售價(jià)格應(yīng)該在 12000 元/平方米左右。 （二）區(qū)域內(nèi)及周邊住宅競(jìng)

88、爭(zhēng)分析 （二）區(qū)域內(nèi)及周邊住宅競(jìng)爭(zhēng)分析 雖然今年來(lái)的市政政策及商業(yè)環(huán)境對(duì)本區(qū)域開發(fā)住宅項(xiàng)目都呈現(xiàn)出良好的局面，但是各有實(shí)力的開發(fā)商也紛紛涉足該區(qū)域，所以區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，其在一定程度上影響著本案的未來(lái)銷售及運(yùn)營(yíng)狀況。 采用實(shí)地觀察及去售樓部等實(shí)地調(diào)查和通過(guò)網(wǎng)上搜集資料等多種調(diào)查方法，對(duì)周邊同類物業(yè)-住宅的銷售狀況進(jìn)行了了解。具體的調(diào)查結(jié)果見下表 3-3。 表 3-3 各競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查情況表 表 3-3 各競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查情況表 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 地址 戶型 面積（m項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 地址 戶型 面積（m2 2） 銷售率 ） 銷售率 中廣宜景灣 07 年 7 月 朝陽(yáng)東北四環(huán)望京

89、橋北側(cè)， 太陽(yáng)宮北 500 米 二居室 90 待售 一居 67 100% 二居 108 100% 三居 127 100% 鳳凰城二期 05 年 7 月 三元橋 四居 228-248 80% 一居室 80-100 二居室 100 100% 三居 220 100% 裘馬都 07-5 朝陽(yáng)三元橋東 500 米， 京順路西 大居室 290-370 不到 10% 一居室 80 待售 二居室 100 待售 鳳凰城三期 06-12 朝陽(yáng)三元橋曙光西里甲 5 號(hào)三居室 190 待售 通過(guò)調(diào)查，區(qū)域周邊即將開發(fā)的住宅對(duì)本項(xiàng)目有很大的影響。項(xiàng)目周邊的望京區(qū)域和燕莎區(qū)域開發(fā)的新盤比較多，由于這些區(qū)域的住宅市場(chǎng)比較成

90、熟，社區(qū)發(fā)展比較完善，這將在一定程度上分享本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者。另外，即將在三元橋附近開發(fā)的裘馬都和即將開盤銷售的鳳凰城三期項(xiàng)目都對(duì)本項(xiàng)目有一定的負(fù)面影響。 通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)：這些開發(fā)的項(xiàng)目都是大手筆的開發(fā)，開發(fā)面積和范圍都比較大， 開發(fā)的戶型比較多樣化， 開發(fā)面積從 70 平方米的小戶型到三四百平方米的四居室，且同面積范圍內(nèi)的戶型也比較多樣；戶型中中小戶型賣得比較快，也是開發(fā)商們的主打戶型，部分超大超豪華戶型賣得相對(duì)比較慢；各競(jìng)爭(zhēng) 34的樓盤大都是高層，入住時(shí)間和本項(xiàng)目的竣工時(shí)間大體相同。 所以鑒于以上分析，本項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)該盡量考慮各競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況，尤其在開發(fā)戶型方面應(yīng)該

91、避開和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的正面競(jìng)爭(zhēng)，精選戶型，提高本項(xiàng)目的出售率。 四、周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 四、周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 目前區(qū)域內(nèi)寫字樓房地產(chǎn)供應(yīng)有限， 項(xiàng)目不多， 市場(chǎng)供應(yīng)面積 25 萬(wàn)平方米左右，三元橋區(qū)域?qū)懽謽侵饕植荚谌獦驏|南部，本區(qū)域近期開盤的項(xiàng)目有鳳凰置地廣場(chǎng)、天元港中心。辦公類房地產(chǎn)受交通及商業(yè)氛圍的影響較大，價(jià)格差別較大。區(qū)域交通處于快速發(fā)展階段，商業(yè)氛圍受燕莎商圈、望京區(qū)域的影響，寫字樓市場(chǎng)具有較高的發(fā)展?jié)摿ΑＨ獦蛑苓厖^(qū)域近年來(lái)建成了數(shù)量可觀的甲級(jí)寫字樓和高檔住宅，現(xiàn)有寫字樓總供應(yīng)量約 115 萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫字樓占區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量的43%。 表 3-4 項(xiàng)目周邊寫字樓調(diào)查

92、表 表 3-4 項(xiàng)目周邊寫字樓調(diào)查表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià)（元/平方米） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià)（元/平方米） 1 第三置業(yè) 12000 2 時(shí)間國(guó)際 16000 3 鳳凰置地廣場(chǎng) 18000 4 天元港中心 17500 5 遠(yuǎn)洋新干線 25000 本區(qū)域銷售價(jià)格主要集中在 12000 元/平方米-25000 元/平方米之間， 價(jià)格范圍較大， 主要是由寫字樓品牌、 位置、 交通引起的價(jià)格差異； 簡(jiǎn)單平均銷售均價(jià)為 18500元/平方米。 通過(guò)對(duì)租賃市場(chǎng)分析，對(duì)比寫字樓銷售市場(chǎng)，建議寫字樓穩(wěn)妥的銷售價(jià)格為13000 元/平方米。 五、周邊區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）市場(chǎng)供應(yīng)分析 五、周邊

93、區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）市場(chǎng)供應(yīng)分析 本項(xiàng)目周邊無(wú)大型商業(yè)配套，本區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，但與項(xiàng)目位置相近的望 35京區(qū)域、燕莎商圈、麗都商圈存在大量的商業(yè)設(shè)施，并且商業(yè)發(fā)展較為成熟，以上三區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)配套價(jià)值較高。項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展活躍，但沒有較大的商業(yè)中心，配套商業(yè)一直沒有跟上區(qū)域建設(shè)。 （二）市場(chǎng)需求分析 （二）市場(chǎng)需求分析 從對(duì)該區(qū)域進(jìn)行銷售的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，該地區(qū)的商業(yè)銷售整體情況較好，需求旺盛。目前，區(qū)域內(nèi)唯一的一個(gè)大型商業(yè)中心已整體售出，其它商業(yè)也出現(xiàn)銷售良好的形勢(shì)。需求旺盛主要由于區(qū)位條件較好，南臨燕莎商圈，北臨望京產(chǎn)業(yè)園，處于新國(guó)門經(jīng)濟(jì)帶的起點(diǎn)上

94、；相對(duì)燕莎商圈，太陽(yáng)宮區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平較低，這是本區(qū)域保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要條件之一。 （三）商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格分析 （三）商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格分析 對(duì)周邊商業(yè)設(shè)施進(jìn)行不完全的調(diào)查，最高價(jià)格達(dá)到 30000 元/平方米以上，最低價(jià)格超過(guò) 13000 元/平方米；剔除超過(guò) 30000 元/平方米及以上案例（視為異常） ，簡(jiǎn)單算術(shù)平均價(jià)格為 16863 元/平方米；價(jià)格主要集中區(qū)間為 14000 元/平方米至20000 元/平方米之間；由于商業(yè)價(jià)格與樓層分布、規(guī)模效應(yīng)關(guān)系較大，價(jià)格差距較大。 表 3-5 項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表 表 3-5 項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 面積（平方米） 報(bào)價(jià)（元/平方

95、米） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 面積（平方米） 報(bào)價(jià)（元/平方米） 1 方恒國(guó)際中心 45802.58 15000 2 望京園 B 區(qū)商業(yè)廣場(chǎng) 70401.6 14000 3 香頌苑 8386.64 15000 4 南湖中園 711#樓 5584.23 13300 5 上京家園 2417.28 17000 6 悠樂匯中心 5594.52 15000 7 鳳凰苑 32029.33 17500 8 季景沁園 6490.58 15000 9 人濟(jì)大廈 24522.51 17000 10 東亞京華大廈 5752.05 18000 11 望京商業(yè)街(南區(qū)) 26030.82 20000 12 頤德家園 7396.

96、03 25000 3613 裘馬都園 7275.24 32500 14 霞光里 1056 21000 15 鵬景閣 1258 36000 16 望京西路 2600 17500 17 望京新城 B 83194 16000 18 望馨園 17030.35 13500 通過(guò)上表可以得到周邊大型商業(yè)價(jià)格最低為 13500 元/平方米；最高為 30000元/平方米；平均價(jià)格為 18000-20000 元/平方米。 商業(yè)價(jià)值隨樓層不同，價(jià)格相差較大，但本項(xiàng)目屬大型商業(yè)配套，規(guī)模化是商業(yè)價(jià)值提升的一個(gè)重要因素。綜合考慮項(xiàng)目特點(diǎn)、商業(yè)區(qū)域特點(diǎn)及租賃市場(chǎng)，確定本項(xiàng)目商業(yè)的銷售均價(jià)：20000 元/平方米。 37

97、第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、S（優(yōu)勢(shì)）分析 一、S（優(yōu)勢(shì)）分析 1、項(xiàng)目緊臨太陽(yáng)宮路，周邊有地鐵 10 號(hào)線、京承高速路、機(jī)場(chǎng)快速路、三環(huán)路、四環(huán)路、京順路等；周邊有多個(gè)公交車站，交通非常便利。 2、本項(xiàng)目與太陽(yáng)宮新區(qū)其它組團(tuán)形成較大的開發(fā)規(guī)模，有利于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。 3、本項(xiàng)目臨近太陽(yáng)宮公園和西壩河水系，具有環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 4、本項(xiàng)目開發(fā)單位已成功開發(fā)了冠城園、太陽(yáng)星城金星園、水星園等中高檔住宅社區(qū)，在北京已形成較高的知名度和社會(huì)認(rèn)知度。 5、土地稀缺性強(qiáng)使得本項(xiàng)目增值可能增大。 項(xiàng)目地處三元橋板塊和太陽(yáng)宮板塊的集合位置，處在東直門商圈、CBD、燕莎、三元橋、亞

98、運(yùn)村和望京等大型成熟區(qū)塊的包圍當(dāng)中。隨著開發(fā)的進(jìn)程加速，這些區(qū)域的建筑密度越來(lái)越大，可開發(fā)用地越來(lái)越少，運(yùn)營(yíng)中暴露的問題越來(lái)越多，土地的稀缺性勢(shì)必使得項(xiàng)目土地價(jià)值得以提升。另外，項(xiàng)目所在區(qū)域臨近北京市最早的涉外商圈燕莎商圈，燕莎商圈已進(jìn)入后發(fā)展時(shí)期，可供建設(shè)的用地已經(jīng)稀少，商圈的擴(kuò)張需求已經(jīng)非常明顯，因而本項(xiàng)目將有很大的增值可能。 二、W（劣勢(shì)）分析 二、W（劣勢(shì)）分析 1、本項(xiàng)目目前周邊多數(shù)為在建項(xiàng)目，總體環(huán)境較差，這在一定程度上會(huì)影響項(xiàng)目的整體形象。 2、項(xiàng)目周邊配套不太齊備，商業(yè)繁華程度較差，周邊新建社區(qū)還不是很成熟，這在一定程度上可能會(huì)影響買房者的購(gòu)買意愿。 3、周邊的一些新盤項(xiàng)目，例

99、如三元橋附近和望京、燕沙區(qū)域的新盤會(huì)或多或少分流本項(xiàng)目的一些潛在客戶。 三、O（機(jī)會(huì)）分析 三、O（機(jī)會(huì)）分析 1、 中國(guó)加入 WTO 后北京成功舉辦奧運(yùn)會(huì)促進(jìn)了北京經(jīng)濟(jì)尤其是項(xiàng)目周邊的 CBD核心區(qū)域和望京-燕沙產(chǎn)業(yè)商務(wù)圈的發(fā)展，這為本項(xiàng)目提供了機(jī)遇，創(chuàng)造了較多的潛在購(gòu)房群體。 382、區(qū)域規(guī)劃還將建設(shè)太陽(yáng)宮運(yùn)動(dòng)公園、高爾夫公園等，這將在很大程度上再次提升項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境，為項(xiàng)目的銷售帶來(lái)利好。 3、 區(qū)域市政道路的進(jìn)一步建設(shè)完善， 包括太陽(yáng)宮大街的建設(shè)和已建成的地鐵十號(hào)線，將提高項(xiàng)目的出入便利性，為項(xiàng)目升值創(chuàng)造條件。 4、 區(qū)域內(nèi)高檔住宅集中， 區(qū)域所形成的高檔住宅集中區(qū)為項(xiàng)目住宅銷售創(chuàng)造了有

100、利條件。 四、T（威脅）分析 四、T（威脅）分析 1、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售及即將推向市場(chǎng)的同類項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)。 2、同處東部或北部大區(qū)域內(nèi)的同類項(xiàng)目，如望京新城內(nèi)的同類項(xiàng)目，將會(huì)與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)群體產(chǎn)生分流。 3、 目前受全球金融危機(jī)的影響， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩， 同時(shí)由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，潛在購(gòu)房者持觀望態(tài)度趨勢(shì)漸漲；當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)新政頻出，也給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性也有所提高。 如政府不出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定的政策和措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情將可能會(huì)持續(xù)走低，這對(duì)項(xiàng)目的銷售會(huì)構(gòu)成嚴(yán)重的威脅。 總之，利大于弊，項(xiàng)目的整體趨勢(shì)仍是較為樂觀的。在項(xiàng)目的進(jìn)程中，應(yīng)該充分發(fā)揮本企

101、業(yè)在各方面的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與各拆遷單位及政府部門的溝通，有效保證項(xiàng)目未來(lái)的進(jìn)度；另外在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，應(yīng)該加強(qiáng)樓盤的優(yōu)勢(shì)訴求，以最大程度地吸引潛在購(gòu)房群體，進(jìn)而保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。 39第五章 項(xiàng)目投資效益估算和籌資計(jì)劃 第五章 項(xiàng)目投資效益估算和籌資計(jì)劃 一、項(xiàng)目投資及籌資計(jì)劃 一、項(xiàng)目投資及籌資計(jì)劃 本次項(xiàng)目總投資估算主要基于目前北京市房地產(chǎn)的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際市場(chǎng)定位及其已經(jīng)投入資金狀況進(jìn)行測(cè)算。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為 330,662.02 萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用 154,507.29 萬(wàn)元，開發(fā)成本（不含土地費(fèi)用）126,586.89 萬(wàn)元，期間費(fèi)用 49,567

102、.84 萬(wàn)元。 截止到 2008 年 9 月 30 日，該項(xiàng)目實(shí)際完成投資為 192,356.01 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)還將投入 138,306.01 萬(wàn)元。擬安排募投資金投入 3.34 億元，并向信托機(jī)構(gòu)借款 4 億元。通過(guò)上述資金安排，實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。 二、項(xiàng)目效益估算 二、項(xiàng)目效益估算 根據(jù)可銷售面積和銷售均價(jià)，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入總額約 49.69 億元。項(xiàng)目利潤(rùn)總額約為 11.41 億元，稅后凈利潤(rùn)約為 8.55 億元。項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率為 34.50%，總投資凈利潤(rùn)率為 25.88%。具體如下表： 項(xiàng) 目 總 額（萬(wàn)元） 項(xiàng) 目 總 額（萬(wàn)元） 銷售收入 496,865.30 營(yíng)業(yè)稅金及附

103、加 27,327.59 開發(fā)成本 281,094.18 期間費(fèi)用 49,567.84 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 85,558.97 項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率 34.50% 項(xiàng)目總投資凈利潤(rùn)率 25.88% 三、盈虧平衡分析 三、盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來(lái)分析成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。用經(jīng)營(yíng)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)（BEP）計(jì)算公式為： 40 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用 盈虧平衡點(diǎn)（BEP） = 銷售收入- 銷售費(fèi)用 - 兩稅一費(fèi) = 69.78% 盈虧平衡分析結(jié)果表明項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 41第六章 結(jié)論 第六章 結(jié)論 通過(guò)對(duì)太陽(yáng)宮新區(qū)B區(qū)項(xiàng)目周邊區(qū)域同類項(xiàng)目市場(chǎng)狀況

104、分析預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析論證，得出以下結(jié)論： 一、太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)項(xiàng)目臨近京承高速路、城鐵 13 號(hào)線、機(jī)場(chǎng)高速路及京順路，東有已建成的地鐵十號(hào)線太陽(yáng)宮站；區(qū)內(nèi)道路自成網(wǎng)絡(luò)，太陽(yáng)宮中路貫通三、四環(huán)，是緊鄰本區(qū)域的的南北主干道。該項(xiàng)目交通便捷，通達(dá)性好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 二、 太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)項(xiàng)目東北邊有太陽(yáng)宮公園， 臨近規(guī)劃建設(shè)的太陽(yáng)宮體育公園，東南側(cè)有西壩河水系，項(xiàng)目未來(lái)具有很強(qiáng)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 三、隨著政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)，太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)項(xiàng)目所處區(qū)域同類產(chǎn)品市場(chǎng)將會(huì)供需兩旺，土地增值潛力較大，市場(chǎng)發(fā)展前景比較樂觀。 四、太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 1、項(xiàng)目預(yù)計(jì)總收入為 496,865.30 萬(wàn)元，總投資為 330,662.02 萬(wàn)元，項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 114,078.63 萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為 85,558.97 萬(wàn)元；總投資利潤(rùn)率為 34.50%，總投資凈利潤(rùn)率為 25.88%。 2、項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為 2.63 年。 3、項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 69.78%，表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 五、綜合以上分析，我們認(rèn)為太陽(yáng)宮新區(qū) B 區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資可行。