1、 寫字樓建設項目工程可行性研究報告 寫字樓、辦公樓建設項目工程可行性研究報告目 錄第一章 總 論31.1項目概況31.2可行性研究報告編制依據和原則31.3 項目投資單位簡介31.4主要技術經濟指標31.5結論3第二章 項目建設背景與必要性分析32.1 項目建設背景32.2 項目建設必要性分析3第三章 項目選址與建設條件33.1 項目選址33.2 場址建設條件33.3人文背景條件33.4市場條件分析33.5 選址及建設條件結論3第四章 建設規劃方案34.1 建設用地34.2 項目規劃方案34.3工程設計技術方案34.4總平面布置方案3第五章 節能方案分析35.1 節能設計依據與合理用能標準35

2、.2 節能措施35.3 節能效果分析3第六章 環境影響評價36.1 項目所在地環境現狀36.2 環境保護標準36.3 環境影響分析36.4 環境影響評價結論3第七章 項目組織與管理37.1組織機構與職能劃分37.2勞動定員37.3經營管理措施37.4技術培訓37.5實施進度安排37.6項目招投標方案3第八章 投資估算與資金籌措38.1投資估算編制依據38.2投資估算38.3資金來源38.4資金管理3第九章 財務評價39.1財務評價依據39.2銷售（營業）收入、銷售（營業）稅金和附加估算39.3總成本及經營成本估算39.4財務效益分析39.5不確定性分析39.6財務評價結論3第十章 社會效益分析

3、與結論310.1 社會影響效果分析310.2 項目與所在地互適性分析310.3 項目風險分析310.4可行性研究結論3第一章 概 述一、項目名稱#大廈建設項目二、項目組織實施單位#房地產開發公司三、項目建設的背景#市是我國一座典型的能源重化工基地城市，目前，根據本市城市總體規劃，對一些在拆遷范圍內許多單位的辦公樓進行重修和改建，這些辦公樓都是80年代的舊房改建而成，沒有統一的規劃設計，存在著功能嚴重不足等問題。經過30年的發展，隨著單位人員的增多，辦公用房緊張，公共服務設施不齊全等問題日益凸顯，干部群眾前往辦理公務、反映問題極不方便，對此意見頗多。另一方面，一些市政單位大院處于城市中心位置，不

4、僅沒有擴建的余地，而且影響城市的擴展與發展。基于此，市人大代表、政協委員多次提出建議、提案，要求將一些行政單位的辦公區搬出老城區，以改善人居環境、提升城市形象。市委、市政府決定將舊機場國有土地作為城市擴容發展方向，決定在中心商務區新建一座大廈，以安排相關單位的集中辦公。為了從根本解決事業的辦公設施落后、場地擁擠的局面，市政府提出建設本項目工程。工程擬選址在中心商務區，計劃總占地50畝，籌集28000萬元，建設寫字樓及配套設施，解決事業單位辦公用房需求。此項目完成以后，有利于緩解目前狀況，改善現有辦公條件，為創國家衛生城市提供更優質的辦公環境。四、項目編制依據1、黨政機關辦公用房建設標準； 2、

5、#市“十二五”城鎮化發展規劃；3、#省建筑工程概預算指標及有關費用標準；4、#市城市總體規劃；5、#市統計局榆林統計年鑒、統計公報；6、建設單位提供的基礎資料；五、項目選址根據市關于黨政機關辦公用房建設標準，結合本市城市建設總體規劃及社會經濟發展的需要，擬建的大廈位于#路東、#此地地理位置平坦，環境優越，出行方便，也便于群眾辦事，周圍無地質災害，符合建設要求，是較為理想的辦公地址。六、建設規模根據國家計委投資（1999）2250號黨政機關辦公用房建設標準，項目擬占地50畝，建設大廈及其配套設施，總建筑面積120560平方米。其中辦公用房建筑面積為110000平方米；公共服務用房，包括功能性用房

6、、衛生間、公勤人員用房、警衛用房等，建筑面積為5560平方米；設備用房，包括變配電室、水泵房、水箱間、鍋爐房、電梯機房、通信機房等，建筑面積為2500 平方米；附屬用房，包括食堂、汽車庫、人防設施、消防設施等，建筑面積為2500 平方米；地下停車場建筑面積500平方米。七、投資估算及資金籌措經估算，該建設項目總投資28000萬元,其中工程直接費24000.0萬元，其他費用2400.00萬元，預備費1600.00萬元。資金籌措：此項目建設資金由建設單位自籌，不集資，不挪用各類專項資金。八、主要技術經濟指標（見表11）九、研究的主要結論研究認為，該大廈的建設，一方面能極大改變事業單位現有辦公環境，

7、滿足現代化、信息化辦公的需要，提高行政辦公效能，改變行政機關的形象，另一方面，項目的建設，將會有利于舊城區基礎設施的建設，帶動城市區域均衡發展。因此，本項目的實施不僅十分必要，也是切實可行的。主要技術經濟指標表表11序號名稱單位數量備注1建設規模1.1占地面積m23333450畝1.2總建筑面積m21205601.2.1辦公用房m21.2.2公共服務用房m21.2.3設備用房m21.2.4附屬用房m21.2.5地下車庫m22人員定編人3綠地率%4總投資萬元其中：建筑工程萬元其他費用萬元預備費萬元5建設期年十、項目的進度安排本項目建設期為2.5年，計劃2011年9月前完成可研項目編制、施工圖設計

8、及項目前期立項等前期工作，2012年3月開工，至2014年9月完工。十一、項目建議1、在項目建設資金不十分充裕的情況下,嚴格控制費用支出，設立帳戶專款專用。盡可能把資金集中用在項目的土建安裝部分和建筑配套設施費用上。2、主管部門在政策、資金上予以及時指導和支持，使項目能盡快進行建設。3、建議項目建設單位進一步加強管理，堅持按建設程序辦事，精心組織、精心設計、精心施工。4、在項目實施當中，要力求保證區域的環境衛生，布局規劃滿足城市總體規劃要求。建設中要強調綠化建設，在資金許可的情況下，增設與城市環境相協調的景觀、園林及綠地建設。5、本項目建設用地較為緊張，設計中應做多方案比較，使項目即能滿足實際

9、需要，同時又能符合相關建設標準。 第二章 需求分析、建設的必要性及建設規模的確定一、需求分析根據對市#單位的編制人員的統計，定編860名。詳細名單如下：人員編制基本情況表單位名稱編制定員根據黨政機關辦公用房建設標準，大廈的建筑面積測算如下：1）辦公用房：根據國家計委投資（1999）2250號黨政機關辦公用房建設標準，本建設項目屬于二級辦公用房，單位編制定員共860人，每人平均建筑面積為20 m2，同時考慮到預留和發展，增加20%的調整系數，則辦公區建筑面積2064m2。2）公共服務用房：包括功能性展廳、招投標大廳、會議室、接待室、檔案室、文印室、資料室、收發室、計算機房、儲藏室、衛生間、公勤人

10、員用房、警衛用房等。按總建筑面積的35%計，另外考慮到功能性展廳和招投標大廳可適當增加相應面積，則公共服務用房的總建筑面積為42196 m2。3）設備用房：包括變配電室、水泵房、水箱間、鍋爐房、電梯機房、通信機房等，按總建筑面積的25%考慮，建筑面積為30140 m2。4）附屬用房：包括食堂、汽車庫、人防設施、消防設施等，按總建筑面積的7%計，則附屬用房建筑面積8439 m2。5）地下停車場：參考有關市建筑工程配建停車場（庫）規劃設置規則，按總建筑0.8車位/100m2計，需停車964輛。按地上停車60%，地下停車40%考慮。地下停車場與人防工程一同考慮，平戰結合。二、建設規模通過需求分析，根

11、據黨政機關辦公用房建設標準,本項目總建筑面積120560m2，占地面積50畝。主要建筑包括辦公用房、公共服務用房、設備用房、附屬用房、地下停車場等。此外還有大院內的道路、綠化、停車場等輔助設施的建設。三、項目建設的必要性（一）現有辦公場所嚴重影響了機關正常辦公現行辦公樓都是80年代的舊房改建而成，沒有依照行政辦公需要統一規劃設計，且位于舊城區，地勢低洼，城防設施差，年久失修，辦公用房緊張，公共服務設施不齊全，干部群眾前往辦理公務、反映問題極不方便，對此意見頗多。同時也無接待室、計算機房、大型會議室等必要的公務用房，總體功能布局沒有達到要求標準，無法滿足現代化、信息化辦公的需要，嚴制約了行政效能

12、的提高，影響了行政機關的形象（二）本項目的實施有利于舊城改造和舊機場的擴展與發展近年來，#市雖然對老城區進行了改造，但由于經濟的快速發展，城市人口急劇增加，地域狹窄、人口密度過大的矛盾始終沒有得到很好的解決。加上以重化工項目為龍頭的工業的上馬與規模的不斷擴張，對城區更形成了擠壓之勢。城市發展用地受到限制，老城區已沒有發展的余地，只能向城郊拓展。根據中國的城市發展規律，行政單位的選址對調節城市空間布局具有重大的影響力，因此本項目的建設必將帶動服務設施、商貿、地產等一系列的發展，加速城鄉一體化進程，對城市發展具有重要戰略意義。（三）建設本項目有良好的的經濟基礎2011年上半年全市經濟保持良好發展態

13、勢。據統計局的最新統計，全市實現生產總值#億元，同比實際增長#%，名義增長#%。其中，第一產業實現增加值#億元，增長#%；第二產業實現增加值#億元，增長23.8%；第三產業實現增加值#億元，增長#%。種植業生產形勢較好，糧食播種面積增加。2010年上半年全市夏糧播種面積#萬畝，同比增長#%；夏糧產量#萬噸，增長#%；蔬菜產量增長較快。我市工業生產在市場需求增加、產品價格上漲等有利因素帶動下，呈現出高速增長的良好勢頭。2011年上半年全市規模以上工業企業完成工業總產值#億元，同比增長#%，實現增加值#億元，增長#%。因此，建設本項目是有經濟保障的。第三章 場址選擇一、場址現狀（一）地點與地理條件

14、擬建場址位于#此處地理位置平坦，環境優越，出行方便，也便于群眾辦事，周圍無地質災害，符合建設要求。（二）場址土地權屬類別及占地面積本項目的建設用地屬于國有土地，共50畝，規劃土地用途為公共建設用地。二、場址條件（一）地理位置（二）氣象條件（三）工程地質、水文地質及地震情況1、地層巖性2、地質構造3、水文地質4、地震烈度三、建筑材料來源及運輸條件區域內主要建筑材料較少，基本都要從鄰近省份購買，成本較高、運距較遠。砂子、碎石可就近購買。項目的水、電都已到位，只需根據項目的供水、供電的設計要求，用相應的水管、電纜與市政給水管網、供電網相連，即可滿足市供水、供電需要。第四章 設備工程 一、給排水設計1

15、、設計依據有關本專業收集到的當地市政資料； 建設單位提供的樓周圍設施、資料和設計要求； 本工程其它專業提供的作業圖和設計資料； 有關現行設計規范和規程；A、建筑給水排水設計規范（GB50015-2003）B、建筑設計防火規范（GB50016-2006）C、建筑滅火器配置設計規范（GB50140-2005）D、建筑設計規范（JGJ25-2000）2、設計內容（1）生活給水：A、給水現狀B、用水量按給水系統供水情況分別計算其各路管徑系統。按建筑給排水規范，用水定額范圍：q=3050L/人d，小時變化系數Kh1.51.2,T8h。建筑面積S#M2 ，有效面積S有效60%S#M2，按6 M2/人計算，

16、人數：#人。計算標準：40L/人d，未以預見水量以10%計算，總用水量#M3/d。C、室內生活給水：建筑單體的生活給水，采用帶自動增壓水箱的管網疊壓供水方式供給，充分利用市政給水管網壓力。蹲便及小便器采用延時自閉沖洗閥，衛生器具排水均設高水封，衛生潔具給水及排水五金配件應采用與衛生潔具配套的節水型。給水管材：干管均采用襯塑鋼管，卡環式連接；給水支管采用PP-R管，熱熔連接系統工作壓力為0.60MPa，采用S4系列。給水管道必須采用與管材相適應的管件，生活給水系統所涉及的材料必須達到飲水衛生標準。（2）、雨污水：污水排水量按日用水量的100%，污水系統采用排水管均采用單立管伸頂及專用通氣系統兩種

17、形式，重力排出，需經室外化糞池后排入城市污水管網。污水立支管采用UPVC下水管，粘接；干管采用離心鑄鐵管。屋面雨水采用外排水，見建筑圖要求。雨水由雨水管道收集后，匯集至場地西南部雨水排放口，進入市政配套的雨水管道。(3)消防給水：按規范，設置室內消火栓給水系統，按規范，本建筑室內消防用水量取15L/s，消火栓系統管徑為DN100；按規范設置手提式滅火器；辦公區的檔案室設置非鹵代烷氣體滅火系統。滅火器配置：該樓按嚴重危險級A類火災設計，按規范配3A手提式干粉（磷酸銨鹽）滅火器。室外消防用水量取10L/s，因室外消防用水量不大于25 L/s,故不設消防水池，室外消防給水由市政統一考慮。 二、采暖、

18、通風設計 1、設計依據采暖通風與空氣調節設計規范GB50019-2003全國民用建筑工程設計技術措施-暖通空調動力2003民用建筑熱工設計規范GB501760-93公共建筑節能設計標DBJ04-241-2006建設單位提供的現場資料及有關要求。 2、設計范圍本專業設計內容為室內采暖、通風、空調及防排煙設計。 3、設計氣象參數 室外設計參數夏季大氣壓力 902.2hPa冬季大氣壓力 918.7 hPa冬季空調室外計算干球溫度 -15.1冬季通風室外計算干球溫度 -11.4夏季通風室外計算干球溫度 28.5夏季空調室外計算干球溫度 33.1最冷月平均室外計算相對濕度 58%室內設計參數：4、空調系

19、統（1）空調系統冷源方式，冷水參數空調系統；空調系統冷水由設置在本樓屋頂制冷機房機組提供7/12空調冷水，主機采用水冷螺桿冷水機組。（2）空調、熱負荷本工程建筑面積5500M2,夏季冷負荷約170KW。冬熱負荷約154KW。（3）空調風、水系統簡述及氣流組織說明空調風系統：辦公區采用自帶冷熱源的恒濕空調，計算機房采用機房專用空調，普通技術用房、辦公用房等小空間空調系統采用風機盤管加新風系統。風機盤管系統應設房間溫度自動控制系統。空調水系統：集中空調水系統為雙管制閉式機械循環系統。主立管采用雙管制異程式，每層水平干管采用雙管制同程式，在每層環路分支處設調節閥；系統定壓由制冷機房補水定壓裝置解決。

20、（4）監測成控制簡述冷水機組、水泵應連鎖啟停。對供回水溫度及壓差應進行監測，回水溫度過低時，冷水機組應停止動行。空氣處理機組應設置超壓報警裝置。應對主要設備的運行狀態進行監測。（5）管道的材料及保溫材料的選擇空調系統風管全部采用無機不燃型玻璃鋼風管；空調供、回水管DN100采用熱鍍鋅鋼管，管徑DN125采用無縫鋼管，冷凝排水管采用鍍鋅鋼管。空調供回水管，應進行防腐保溫，保溫材料為難燃型橡塑復合隔熱材料，保溫厚度：冷凝水管徑DN32時為25mm，管徑DN40時為30mm；空調水管徑DN=40為35mm，50DN100為40mm，管徑DN125為45mm，保溫材料密度為50kg/m3。空調風管保溫

21、材料采用難燃型橡塑復合隔熱材料，保溫厚度為25mm，保溫材料密度為48kg/m3。5、通風系統檔案室設置機械排煙、排風系統，同時機械補風系統。公共衛生間設獨立的機械排風系統。換氣次數公共衛生間10次/時。排風機設在屋面。6、節能專篇空調部分:每個風機盤管的供水管上均裝電動兩通閥，每個房間設置溫控閥以實現風機盤管的變速控制。空調機房出水房上應設計裝置；空調水系統穩中有降分支環路供、回水管上設置手動調節閥。空調機房的冷凍水泵、冷卻水泵實施變頻控制以實現水泵的節能動行；全空氣空調系統設熱回收裝置。空調主機選用螺桿式冷熱水機組，能效比為4.94.6滿足節能要求。三、電氣設計1、設計規范10及以下變電所

22、設計規范GB50053-94；供配電系統設計規范GB50052-95；低壓配電設計規范GB50054-95；建筑物防雷設計規范GB50057-94(2000年版)；民用建筑電氣設計標準JGJ16-2008；建筑設計防火規范GB50016-2006；火災自動報警系統設計規范GB50116-98；建筑照明設計規范GB50034-2004。2、設計范圍低壓配電系統；電力、照明系統；防雷接地系統；消防自動報警系統；弱電（數據、電話、電視、保安監控等）系統。3、電源、高、低壓變配電系統本工程電源由市政電力變電站引入，電壓等級為0.4KV。本工程的消防設備及應急照明，消防及其它重要用電設備屬二級負荷，一般

23、電力照明用電屬三級負荷。（1）高壓配電系統：10KV高壓配電系統為單母分段，控制要求及設備選型由供電局完成。（2）低壓配電系統在一層設置低壓配電室作為配電中心，采用放射式與樹干式相結合的方式沿豎井敷設，對于容量較大的負荷或重要 負荷采用放射式供電。本工程計量設在低配室，便于管理。功率因數補償為無功功率因數自動補償。補償后功率因數大于0.9。（3）負荷估算：本工程主要用房照度標準按30W/m,考慮到水、暖、電梯設備專業用電，總設備容量約為Pe=100.4KW,總計算負荷Pe=80KW。（4）應急誘導照明自帶蓄電池，火災報警等重要負荷采用UPS作為備用電源。4、電力系統（1）電力配電系統采用-38

24、0/220V，50Hz,TN-S系統。（2）電梯采用放射式供電。（3）對重要設備如：火災報警燈重要負荷采用UPS作為備用電源。5、照明系統（1）本工程照明分一般工作照明和應急、誘導照明，檔案庫等專用房間照明根據檔案柜的要求布置。（2）節日及室外照明：在建筑物外面設置彩色投光燈，利用投光效果襯托建筑物主體的輪廓。（3）對應急照明、疏散指示燈均自帶應急蓄電池。照明配電箱及計量箱均安裝在各層配電小間內，安裝高度距地1.4米。（4）線路敷設、正常照明和動力電源干線均采用交聯聚乙烯絕緣電力電纜（YJV-1KV），穿管沿墻敷設，分支線采用BV-500V銅芯導線，穿PVC管沿墻暗敷，沿吊頂內明敷，或穿焊接鋼

25、管暗敷。應急照明及消防負荷線路：干線均采用有機絕緣耐火電力電纜，穿管沿墻暗敷設，分干線和分支線采用ZR-BV-500V穿焊接鋼管，沿樓板或地面內做耐火暗敷。配電系統采用50HZ 380/220V系統。6、火災自動報警及消防聯動控制系統本工程為消防二級保護對象，消防控制室設在樓內一層，內設集中報警控制系統，消防聯動控制箱，每層設接線端子箱總線隔離器，走廊、檔案庫房等處設感煙探測器，各防火區適當位置設帶電話插孔手動報警按鈕，走廊大廳設火災事故廣播揚聲器，消防控制室設直通消防隊的直通電話。消防聯動控制系統包括：消火栓系統、自動噴灑系統、放排煙系統，防火卷簾門系統、電梯迫降系統等。其電源供電均采用兩路

26、電源供電，末端互投切換。7、弱點系統（1）在本樓內設有閉路電視監控系統，一樓大廳，各出入口，各層走廊等處設監控攝像頭，機房設在一樓消防安保中心。（2）寬帶接入網系統通信及綜合布線選用星型拓撲結構，點對點結合法，干線電纜選多模光纜語音干線選用HYV型，電話及數據系統：由當地電信局引入中繼線致弱點機房經配線架配線后沿墻沿弱電橋引致各層語音數據信息出線口，出線口距地0.3米。干線選用HYV型，支線采用UTP5超五類電纜穿管放射式配線。水平子系統布線電纜沿吊頂內金屬線槽敷設及穿鋼管暗敷設。對于周界報警系統、門禁系統、IC卡系統、防盜報警系統，在施工圖設計階段根據甲方和用戶的要求再行確定深化設計。8、防

27、雷及接地安全（1）本工程建筑物采用三類防雷保護措施，在屋面上裝設不大于15m網格，并設獨立避雷針作為防雷接閃器，利用建筑物結構內兩根主筋作為引下線，避雷帶和主筋可靠焊接，引下線和基礎鋼筋底版鋼筋焊為整體作為接地裝置，為防止雷電電磁脈沖引起的過電流和過電壓在必要位置裝設電涌保護器。（2）為防止人身觸電危險，本工程強、弱電接地系統統一設置，采用TN-S系統，設置專用PE保護線，凡正常不帶電之金屬外殼，穿線金屬等電位聯結應與保護干線，接地干線，總接地端子，各種金屬管道及建筑物金屬構件和基礎等可靠聯結。在電話機房、消防中心、電梯機房、電氣豎井、等處設局部等電位連接。實驗室根據需要增設局部等電位端子板。

28、第五章節水、節能措施一、設計依據1、中華人民共和國節約能源法（1998）2、能源節約與資源綜合利用“十一五”規劃3、中國節能技術政策大綱（1996）4、公共建筑節能設計標準(GB50189-2005)5、國家發展與改革委員會節能中長期專項規劃二、節能目標能源是社會發展和提高人民生活水平的重要物質基礎，長期以來我國的能源供應一直十分緊張，嚴重制約經濟的發展。建筑能耗包括直接能耗和間接能耗，建筑能耗占資源的30%-40%，建筑節能是整體節能工作的重點，搞好建筑節能工作對節約能源和保證國民經濟持續健康發展有重要的現實意義，是實現可持續發展的重要手段和根本措施。國家發改委節能中長期專項規劃確定“十一五

29、”期間，新建建筑嚴格實施節能50%的設計標準。三、節能措施1、建筑熱工設計合理確定建筑朝向，將大部分建筑布置為南北朝向；建筑物的體形系數控制在0.40以內，減少建筑物外維護面積，以達到節能目的；采取外保溫措施，外墻采用240厚KP1空心磚墻，外側貼45厚擠塑板，外墻傳熱系數為0.49；屋面貼60厚擠塑聚苯保溫板，加強屋面保溫；控制窗墻面積比，減少窗的散熱量。2、采暖、通風設計設計集中采暖系統時，管路按南、北向分環供熱原則進行布置并分別設置室溫調控裝置；控制室內采暖系統計算溫度。溫濕度取值的高低與能耗多少有密切關系，在加熱工況下，室內計算溫度每降低1，能耗可減少5%10%,為節省能源，應避免冬季

30、采用過高的室內設計溫度，室內計算溫度應嚴格按照國際有關節能規定取值；散熱器外表刷非金屬性涂料，且采用明裝方式；集中采暖系統供水或回管的分支管路上，設置水力平衡裝置，在每個供暖系統的入口處設置熱量裝置；冬季最大限度地利用自然熱來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少并利用自然能來降溫冷卻，以達到節能的目的。3、給排水設計A合理限定配水點的水壓根據建筑給水系統超壓出流的實際情況，合理確定給水系統的壓力，減少超壓出流造成的“隱形”水量浪費，當水壓大于一定限制時應采取減壓措施，如設置減壓閥、減壓孔板或節流塞；B推廣使用優質給水管材根據建筑和給水性質，選擇合適的優質給水管材，如聚氯乙烯管、聚丁

31、烯管、鋁塑復合管等新型管材，避免因管道受腐蝕污染水質造成的水浪費；提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏；采用節水龍頭，推廣使用節水器具。4、電氣節能設計A減少線路損耗變電所應盡可能地靠近負荷中心，以減少供電半徑；選擇電阻小的導線，合理確定導線截面積，盡可能減少導線長度；B減少變壓器的有功損耗綜合初裝費，變壓器、高低壓柜、土建投資及運行費用，使變壓器在使用期內預留適當的余量（最經濟節能運行的負載率一般在75%-85%之間）；C提高供配電系統的功率因數功率因數提高了可以減少線路無功功率的損耗，從而達到節能目的，主要措施有：減少用電設備無功率損耗，提高用電設備的功率因數；用靜電電容器進行無功補

32、償，電容器可產生超前無功電流抵消用電設備的滯后無功電流從而達到提高功率因數，同時又減少整體無功電流；5、照明的節能設計照明節能設計就是在保證不降低作業面視覺要求、不降低照明質量的前提下，力求減少照明系統中光能的損失，從而最大限度地利用光能，通常的節能措施有以下幾種：A充分利用自然光，使之與人工照明有機地結合，節約人工照明電能；B在滿足照明質量的前提下，有效控制單位面積燈具安裝功率，一般房間（場所）優先采用高效發光的熒光燈（如T5、T8 三基色管）及緊湊型熒光燈；C推廣使用低能耗性能優的光源用電附件，如電子鎮流器、節能型電感鎮流器、電子觸發器以及電子變壓器等，公共建筑場所內的熒光燈宜選用帶有無功

33、補償的燈具，緊湊型熒光燈優先選用電子鎮流器，氣體放電燈宜采用電子觸發器；D改進燈具控制方式，采用節能型開關或裝置，根據照明使用特點可采取分區控制燈光或適當增加開關點。公共場所采用程序控制或時間控制，走道、樓梯等人員短暫停留的公共場所可采用人員感應探測器控制。第六章 環境保護一、編制依據1、中華人民共和國環境保護法 1989年12月2、中華人民共和國國務院令第253號建設項目環境保護管理條例3、污水排入城市下水道水質標準 （CJ3082-1999）4、大氣污染物綜合排放標準 （GB16297-96）5、地面水環境質量標準 （GB3838-88）6、建筑施工場界噪聲標準 （GB12523-90）7

34、、城市區域環境噪聲標準 （GB3096-93）二、主要污染來源1、懸浮顆粒物：主要來源于施工期間各種建筑材料的運放及地面土石方挖掘造成的二次揚塵危害。2、廢水：來源于建設污水及生活用水。3、噪聲：主要由施工期間各生產機具產生。4、固體廢物：主要來源于施工期間的廢棄建材和運行期的生活垃圾。三、具體防治措施1、對施工建材的運送、土石方挖掘場地要及時灑水降塵，增加空氣濕度；2、施工污水經沉降合格后，排至城市下水管網；運行期生活廢水經場區出水管網統一排至城市下水道；3、施工設備盡量選用環保型低噪機械，最大程度降低對周圍環境的影響。不同施工階段噪聲限值如下表：施工階段主要噪聲源噪聲限值（Db(A)）晝間

35、夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等7555結構混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降機等65554、生活垃圾按指定地點文明存放，由環衛部門統一清運、處理。5、盡可能增加綠化面積，通過植物的凈化、過濾作用進一步消除各污染物造成的環境破壞。6、項目建設還必須嚴格執行環境影響評價制度和環境保護設施與主體工程同時設計、同時施工、同時運行的“三同時”制度，確保各類污染物的達標排放。第七章 建筑節能一、設計依據中華人民共和國節約能源法（1998）能源節約與資源綜合利用“十一五”規劃中國節能技術政策大綱（1996）公共建筑節能設計標準(GB50189-2005)國家發展與改革委員會節能中長期專項

36、規劃二、節能目標能源是社會發展和提高人民生活水平的重要物質基礎，長期以來我國的能源供應一直十分緊張，嚴重制約經濟的發展。建筑能耗包括直接能耗和間接能耗，建筑能耗占資源的30%-40%，建筑節能是整體節能工作的重點，搞好建筑節能工作對節約能源和保證國民經濟持續健康發展有重要的現實意義，是實現可持續發展的重要手段和根本措施。國家發改委節能中長期專項規劃確定“十一五”期間，新建建筑嚴格實施節能50%的設計標準。三、節能措施1、建筑熱工設計合理確定建筑朝向，將大部分建筑布置為南北朝向；建筑物的體形系數控制在0.40以內，減少建筑物外維護面積，以達到節能目的；采取外保溫措施，外墻采用240厚KP1空心磚

37、墻，外側貼45厚擠塑板，外墻傳熱系數為0.49；屋面貼60厚擠塑聚苯保溫板，加強屋面保溫；控制窗墻面積比，減少窗的散熱量。2、采暖、通風設計設計集中采暖系統時，管路按南、北向分環供熱原則進行布置并分別設置室溫調控裝置；控制室內采暖系統計算溫度。溫濕度取值的高低與能耗多少有密切關系，在加熱工況下，室內計算溫度每降低1，能耗可減少5%10%,為節省能源，應避免冬季采用過高的室內設計溫度，室內計算溫度應嚴格按照國際有關節能規定取值；散熱器外表刷非金屬性涂料，且采用明裝方式；集中采暖系統供水或回管的分支管路上，設置水力平衡裝置，在每個供暖系統的入口處設置熱量裝置；冬季最大限度地利用自然熱來取暖，多獲得

38、熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少并利用自然能來降溫冷卻，以達到節能的目的。3、給排水設計合理限定配水點的水壓根據建筑給水系統超壓出流的實際情況，合理確定給水系統的壓力，減少超壓出流造成的“隱形”水量浪費，當水壓大于一定限制時應采取減壓措施，如設置減壓閥、減壓孔板或節流塞；推廣使用優質給水管材根據建筑和給水性質，選擇合適的優質給水管材，如聚氯乙烯管、聚丁烯管、鋁塑復合管等新型管材，避免因管道受腐蝕污染水質造成的水浪費；提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏；采用節水龍頭，推廣使用節水器具。4、電氣節能設計減少線路損耗變電所應盡可能地靠近負荷中心，以減少供電半徑；選擇電阻小的導線，合理確定

39、導線截面積，盡可能減少導線長度；減少變壓器的有功損耗綜合初裝費，變壓器、高低壓柜、土建投資及運行費用，使變壓器在使用期內預留適當的余量（最經濟節能運行的負載率一般在75%-85%之間）；提高供配電系統的功率因數功率因數提高了可以減少線路無功功率的損耗，從而達到節能目的，主要措施有：減少用電設備無功率損耗，提高用電設備的功率因數；用靜電電容器進行無功補償，電容器可產生超前無功電流抵消用電設備的滯后無功電流從而達到提高功率因數，同時又減少整體無功電流；5、照明的節能設計照明節能設計就是在保證不降低作業面視覺要求、不降低照明質量的前提下，力求減少照明系統中光能的損失，從而最大限度地利用光能，通常的節

40、能措施有以下幾種：充分利用自然光，使之與人工照明有機地結合，節約人工照明電能；在滿足照明質量的前提下，有效控制單位面積燈具安裝功率，一般房間（場所）優先采用高效發光的熒光燈（如T5、T8 三基色管）及緊湊型熒光燈；推廣使用低能耗性能優的光源用電附件，如電子鎮流器、節能型電感鎮流器、電子觸發器以及電子變壓器等，公共建筑場所內的熒光燈宜選用帶有無功補償的燈具，緊湊型熒光燈優先選用電子鎮流器，氣體放電燈宜采用電子觸發器；改進燈具控制方式，采用節能型開關或裝置，根據照明使用特點可采取分區控制燈光或適當增加開關點。公共場所采用程序控制或時間控制，走道、樓梯等人員短暫停留的公共場所可采用人員感應探測器控制

41、。第八章 組織機構及人力資源配置根據項目特點及現有條件，為保證項目的順利實施，保證能夠按質按量完成施工任務，項目建設單位要成立項目組織管理機構，嚴格實行法人責任制、施工招標制、工程監理制、合同管理制等項目約束機制。 一、項目組織機構1、項目組織機構該項目實行建設項目法人責任制，立項后正式成立建設項目法人，項目法定代表人對工程質量負總責。為了有利于項目合同管理，有利于投資控制，有利于保證工程質量，有利于工程順利進行，根據該項目的規模等特點，由項目法人任經理，下設合同管理部、計劃財務部、技術工程部、綜合協調部四個分部，各部門之間必須明確職責、分工，認真履行各自責任，并相互密切配合，保證工程高質量順

42、利進行。項目管理機構設置如下：項目法人合同管理部計劃財務部技術工程部綜合協調部 2、管理部門職責項目業主成立工程領導組，由項目法人代表組長，下設合同管理組、計劃財務組、質量監督組、綜合協調組，各組之間相互協調、相互溝通，統籌安排項目事項。3、合同管理組負責合同管理、工程勘察、設計、施工、材料采購和工程監理要依法訂立合同，合同要有明確的質量要求，履約擔保、違約處罰條款等。4、計劃財務組負責項目的投資計劃安排和財務管理，合理安排投資計劃，保證按期完成，嚴格執行財務制度，保證資金籌措到位，控制建設成本，確保資金使用安全有效。5、綜合協調組負責協調業主與勘察、設計、施工、監理單位之間的關系，監督實施進

43、度，負責現場環保及土地治安的協調。6、質量監督組代表業主處理施工中的技術問題，負責質量檢查，組織階段驗收和竣工驗收。二、項目監理根據建筑法和建設監理規范條例，建設單位委托有資質、有信譽、技術力量強的監理隊伍對項目的施工全過程進行監理，監理單位的現場應聘用有相應資質和良好職業素質的監理員，在項目總監的領導下，按照監理合同和監理有關規定對工程采取旁站、巡視和平行檢驗等形式，按作業程序及時跟班到位進行監督檢查，認真進行“三控兩管一協調”，對工程的計劃、進度、質量、投資、安全、文明等方面進行監督和有效控制，確保工程按質量完成監理任務。第九章 實施計劃本項目建設期為2.5年，計劃2011年8月前完成可研

44、項目編制、施工圖設計及項目前期立項等前期工作，2012年3月開工，至2014年9月完工。整個項目采取交叉滾動開發的方式進行，每個項目的具體進度安排詳見附表。項目實施計劃進度表表91序號 年度實施進度2011年2014年1可研報告論證2施工圖設計及審批3工程施工招標4工程施工5竣工驗收、交房第十章 投資估算與資金籌措 一、投資估算1、 工程概況2、估算依據（1）工程建設費用A、各專業提供設計資料B、建筑工程預算定額C、建筑裝飾工程預算定額D、全國統一安裝工程預算定額2004年版E、近期相近工程技術經濟指標及市場調查價（2）其他費用A、建設用地及土地補償費：國有土地B、建設單位管理費：根據榆政發2

45、00784號文件計取C、工程可行性研究費：按建設項目前期工作咨詢收費暫行規定（計投資19991283）計取D、勘察設計費：按工程勘察設計收費標準（計價格200210號）計取E、招標代理費: 按計價格20021980 號規定計算F、標底編審費：按本省物價局有關規定計算G、工程監理費：按本省物價局有關規定計算H、辦公設備購置費及部分辦公家具購置費：按有關部門規定估算I、預備費：本工程預備費為基本預備費。g、建設期利息：項目建設由財政安排資金，本次利息未以考慮 3、投資估算A、建筑工程費本項目建筑面積為#平方米（含地下車庫），根據工程概預算定額各當建筑工程實際造價（內外簡裝及部分精裝），確定一般建筑

46、造價為3500元/M2，建筑工程費共計#萬元（含室外總體費），占項目總投資的87%。B、工程建設其他費用根據有關取費標準及項目實際情況，本項目工程建設其他費用共計#萬元，占項目總投資的10%。C、預備費本項目提取了價差預備費及基本預備費，提取費用共計#萬元，占項目總投資的3%。具體內容詳見附表：投資估算匯總表、設備安裝工程一覽表、室外總體估算表二、資金籌措概算建設投資#萬元，建設資金自籌，不集資，不挪用各類專項資金。第十章社會評價一、項目對社會的影響分析1）本項目建成后，可以帶動舊機場服務設施、商貿、地產等一系列的發展，加速城鄉一體化進程，對榆林市的城市發展具有重要戰略意義。2）本項目的建設，

47、將會引導城市發展的方向，使城市布局科學合理，有利于社會的穩定、經濟的發展。3）項目建成后將改善辦公環境，提高效率，提升形象。二、項目與所在地區互適性分析本項目的搬遷，對老城區改造發展具有戰略意義，是政府、企業、人民群眾的民意體現，所以各利益團體對項目的建設均持積極擁護和贊成態度。電力、供水、通信等相關部門都積極支持和配合項目建設。第十一章結論與建議一、研究結論研究認為，大廈的建設，一方面能極大改變事業單位現有辦公環境，滿足現代化、信息化辦公的需要，提高行政辦公效能，改變行政機關的形象，另一方面，項目的建設，將會有利于舊城區改造基礎設施的建設，帶動城市區域均衡發展。因此，本項目的實施不僅十分必要

48、，也是切實可行的。1、經場址比選，工程選址位于#2、項目規劃占地50畝，建設綜合辦公區及其配套設施，總建筑面積120560平方米（含地下車庫），事業單位提供辦公場所。3、建設工期暫定2.年。2012年2月完成前期的相應工作，3月份開工建設，計劃于2014年9月底竣工驗收。4、項目總投資#萬元，其中：建筑工程#萬元，其他費用#萬元，預備費#萬元。項目建設資金由自籌，不集資，不挪用各類專項資金。二、建議1、根據建設資源節約型社會的要求，建議本工程改變過去大型公共建筑“重形式、輕節能”的狀況，在設計、施工和使用中，做好建設的節能、節地、節水、節材。2、在項目建設資金不十分充裕的情況下,嚴格控制費用支

49、出，設立帳戶專款專用。盡可能把資金集中用在項目的土建安裝部分和建筑配套設施費用上。3、主管部門在政策、資金上予以及時指導和支持，使項目能盡快進行建設。4、建議項目建設單位進一步加強管理，堅持按建設程序辦事，精心組織、精心設計、精心施工。5、在項目實施當中，要力求保證區域的環境衛生，布局規劃滿足城市總體規劃要求。建設中要強調綠化建設，在資金許可的情況下，增設與城市環境相協調的景觀、園林及綠地建設。6、本項目建設用地較為緊張，設計中應做多方案比較，使項目即能滿足實際需要，同時又能符合相關建設標準。 第十二章 項目招標一、招標范圍根據人民共和國招投標法、工程建設項目招標范圍和規模標準規定的有關規定，

50、對項目地震評價、勘察、設計、監理、施工以及工程建設有關的重要設備、材料采購實行全部招標。考慮到項目使用單位的特殊性，在保證安全的前提下，項目綜合布線系統、辦公智能管理系統、閉路監控系統、公用天線系統工程的設計、施工及其設備與材料采購實行部分招標。二、招標組織形式本項目采取委托招標的方式進行三、招標方式根據中華人民共和國建設部令第89號房屋建筑和市政基礎設施工程施工招投標管理辦法有關規定，對該項目的地震評價單位、勘察單位、設計單位、監理單位實行邀請招標。項目施工單位以及項目中央空調系統、給排水系統、照明系統、變配電及發電機組系統、自動消防系統、提升（電梯）系統的設備及材料采購與安裝，主體結構、內

51、裝修與道路環境綠化的材料采購實行公開招標。投資估算匯總表單位：萬元序號工程項目或費用名稱計費依據單價（萬元）數量（m2）總價（萬元）一工程費用1辦公樓(含地下車庫)2設備安裝工程（含內外墻裝飾)表9-23室外總體表9-3二工程建設其他費用1建設單位管理費（一）1.5%2工程建設監理費（一）1.5%3勘察設計費（含圖審費）（一）2.8%4市政配套設施5可行性報告編制費6招投標代理費（一）0.2%三預備費（一）+（二）4%四總估算額（一）+（二）+（三）設備工程一覽表單位：萬元序號工程名稱單位建設規模單價(萬元)總價(萬元)1 樁基礎m22 電氣工程m23 消防m24 空調m25 給排水工程m26 通風工程m27 采暖m28 內外墻裝修工程m29 合計室外總體估算表單位：萬元序號工程項目或費用名稱單位數量單價(萬元)總價（萬元）一室外總體1 道路廣場M22 綠化M23 室外停車場M2合計49投資咨詢有限公司