1、目 錄第一部分 成都寫字樓整體市場環(huán)境分析5一、2011年成都寫字樓市場概況51. 市場整體特征5 1.1 供不應(yīng)求5 1.2 銷售平穩(wěn)62.供應(yīng)特征6 2.1 供應(yīng)波動較大6 2.2 乙級寫字樓主導(dǎo)7 2.3供應(yīng)外移趨勢明顯7 2.4 價格持續(xù)走高8 2.5甲乙級寫字樓價格差距縮小9 2.6新開盤項目熱銷9二寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲111.新增租賃項目分析11 1.1新增租賃項目持續(xù)供應(yīng)11 1.2新增項目較為分散11 2.優(yōu)質(zhì)寫字樓分析12 2.1各板塊表現(xiàn)不一12 2.2 整體租金保持增長13三成都寫字樓市場總結(jié)151. 市場總結(jié)152. 后市預(yù)測15第二部分 龍泉驛區(qū)寫字樓市場

2、分析17一、龍泉驛區(qū)城市概況17 1、龍泉驛區(qū)城市概況：位于成都東部，屬于成都半小時經(jīng)濟圈17 2、城市宏觀經(jīng)濟情況18 2.1城市GDP產(chǎn)值及增幅情況18 2.2城市產(chǎn)業(yè)情況18 2.3城市固定資產(chǎn)投資情況19 2.4城市房地產(chǎn)投資情況20 2.5城市人口情況21 2.6城市發(fā)展規(guī)劃21 2.7城市分區(qū)發(fā)展21 2.8城市交通22 2.9城市酒店配套23 2.10城市文化23 2.11龍泉驛區(qū)經(jīng)開區(qū)企業(yè)情況24 2.11.1入駐條件和情況24 2.11.2入駐企業(yè)24 2.12宏觀經(jīng)濟分析小結(jié)27 3、城市規(guī)劃情況27 3.1規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)27 3.2城市發(fā)展布局規(guī)劃及發(fā)展周期28 3.2.1

3、城市發(fā)展布局28 3.2.2城市發(fā)展周期29 3.4城市用地規(guī)劃情況30 3.5城市規(guī)劃小結(jié)31二、 龍泉驛區(qū)寫字樓市場情況32 1、 龍泉驛區(qū)寫字樓現(xiàn)狀32 2、 龍泉驛區(qū)重點項目32 總部經(jīng)濟港32 3、 龍泉驛區(qū)城區(qū)寫字樓33 4、 客戶群分析34 4.1寫字樓購買客戶情況34 4.2寫字樓租賃客戶情況35 5、 龍泉驛區(qū)城區(qū)寫字樓小結(jié)35第三部分 世紀(jì)廣場寫字樓項目地塊分析36一、項目地塊條件（目前為假設(shè)條件）36二、周邊現(xiàn)狀及配套36三、 項目SWOT分析371、SWOT分析372、應(yīng)對策略38四、項目定位381、定位原則38 1.1市場定位的決定因素382、市場環(huán)境393、產(chǎn)品競爭

4、優(yōu)勢394、產(chǎn)品最終定位405、定位支撐點416、案名建議417、目標(biāo)市場（客戶）定位42 7.1、目標(biāo)市場構(gòu)成分析42 7.1.1、客戶類型42 7.1.2、客戶分類43 7.2、不同性質(zhì)目標(biāo)客戶的背景分析43 7.2.1、 投資型客戶43 7.2.2、使用客戶45 7.3、客戶的購買規(guī)律分析47第四部分 產(chǎn)品建議49一、 產(chǎn)品建議原則49二、 各物業(yè)形態(tài)分布示意50三、 酒店產(chǎn)品建議51四、 商業(yè)建議51五、 寫字樓建議511、典型可借鑒項目分析511.1 香格里拉511.2仁恒置地廣場531.3 富力中心562、產(chǎn)品設(shè)計建議572.1樓體及外立面建議582.2大堂/電梯廳建議592.3公

5、共走廊建議602.4 公共衛(wèi)生間建議602.5電梯配置建議612.6空調(diào)配置建議622.7 物業(yè)整體建議62第五部分 可行性分析64一、測算說明64二、工程進度64三、成本分析例表65四、收入分析例表65五、收入分析闡述65第一部分 成都寫字樓整體市場環(huán)境分析一、2011年成都寫字樓市場概況 1. 市場整體特征1.1 供不應(yīng)求成都市寫字樓供需情況（2005-2011年上半年） 2011年上半年寫字樓新增供應(yīng)54.20萬平方米，同比下降1.47%。由于上半年為市場的周期性調(diào)整期，加上政府預(yù)售審核較為嚴(yán)格，開發(fā)商推盤節(jié)奏略顯緩慢。在市場潛在供應(yīng)量較大的條件下，上半年的推盤數(shù)量與去年同期相比略微下降

6、，整體供應(yīng)量相對偏小。 上半年寫字樓成交面積68.35萬平方米，同比增長74.99%，增長幅度非常明顯。2010年下半年多個項目的集中推盤為市場帶來充足的房源，市場投資及自用需求均較為旺盛，成交量明顯上升。 2011年上半年的供需比為0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供應(yīng)量偏小，市場銷售保持平穩(wěn)，寫字樓市場一直以來供過于求的情形終于被打破，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情形。1.2 銷售平穩(wěn) 2011年以來，針對住宅市場的宏觀調(diào)控不斷加碼，寫字樓市場因不在宏觀調(diào)控范圍內(nèi)免受政策沖擊。在通貨膨脹等一系列因素的影響下，部分投資性資金開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觯瑢懽謽峭顿Y需求上升，但另一方面，在信貸政策全面緊縮

7、的市場環(huán)境中，寫字樓也未能幸免，信貸額度緊張，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也難以形成突發(fā)性的增長，而是保持了原來的發(fā)展軌跡平穩(wěn)前進。2.供應(yīng)特征2.1 供應(yīng)波動較大 成都市寫字樓月度供應(yīng)情況（2010年1月-2011年6月） 2011年上半年寫字樓供應(yīng)量54.20萬平方米，且呈現(xiàn)明顯的月度波動。2、5月份無新的項目取得預(yù)售，均為零供應(yīng)，6月市場供應(yīng)驟然增多，達到23.06萬平方米，出現(xiàn)較強反彈。但整體來看，上半年的推盤節(jié)奏較為平緩，整體供應(yīng)偏少。2.2 乙級寫字樓主導(dǎo) 成都市寫字樓供應(yīng)類型（2010年上半年-2011年上半年） 2011年上半年銷售市場無新增甲級寫字樓項目取得預(yù)售，

8、從近兩年來看，甲級寫字樓項目傾向于在下半年市場時機成熟時進入市場，上半年均無供應(yīng)。 乙級寫字樓依舊是市場的主流產(chǎn)品，占據(jù)較大比重，2011年上半年供應(yīng)量為40.15萬平方米，供應(yīng)占比為74.08%，有較大上升。 商務(wù)公寓供應(yīng)量為14.05萬平方米，占比約25.92%，與去年同期65.16%的供應(yīng)比例相比有較大下降，但是商務(wù)公寓在市場中依舊占據(jù)著重要的一席之地。并且由于近年商業(yè)用地出讓較多，寫字樓市場壓力較大，商務(wù)公寓仍將在較大范圍內(nèi)存在。2.3供應(yīng)外移趨勢明顯 成都市寫字樓供應(yīng)環(huán)線分析（2010年上半年-2011年上半年） 2011年上半年的新增供應(yīng)絕大部分集中在三環(huán)以外，達到49.66萬平方

9、米，約占整體供應(yīng)的91.62%。市區(qū)三環(huán)內(nèi)寫字樓項目的供應(yīng)趨于減少，并且均為商務(wù)公寓，而三環(huán)外已經(jīng)成為了寫字樓的主要集中區(qū)域。未來商務(wù)中心外移的趨勢十分明顯，多年來以市中心為核心的商務(wù)辦公格局將逐步打破。2.4 價格持續(xù)走高 成都市寫字樓成交均價（2005-2011年上半年） 2011年上半年，寫字樓平均銷售價格為11030元/平方米，同比上漲42.6%，出現(xiàn)較大的上漲幅度。由于寫字樓市場投資及自用需求均較為旺盛，價格持續(xù)走高，加上成交結(jié)構(gòu)中甲、乙級寫字樓成交占比的提高，2011年上半年銷售價格出現(xiàn)較大幅度的上升。2.5甲乙級寫字樓價格差距縮小 各等級寫字樓銷售價格（2009-2011年上半年

10、） 2011年上半年，甲級寫字樓銷售價格為18845元/平方米，價格相對較為平穩(wěn)，變化不大。甲級寫字樓在2010年經(jīng)歷了一次較大的價格上漲之后，2011年價格趨于平穩(wěn)。 乙級寫字樓銷售價格為12181元/平方米，進入2011年上漲步伐明顯加快。由于乙級寫字樓品質(zhì)的提升，價格上漲較為明顯，與甲級寫字樓價格差距進一步縮小。 商務(wù)公寓銷售價格為7655元/平方米，由于精裝修、LOFT挑高項目增多，商務(wù)公寓價格有逐步走高的趨勢。例如龍湖北城天街、保利中心、保利心語花園等項目的LOFT產(chǎn)品單價處于市場領(lǐng)先水平。2.6新開盤項目熱銷 重點項目開盤情況（2011年上半年）項目名稱開盤時間價格（元/平方米）開

11、盤情況白金瀚宮國際大廈2011-1-210000寫字樓推出715層，銷售率達90%東方希望中心2011-1-1613000一批次推出3、4、5、7、10層，銷售率達100%保利中心2011-3-1913000-16000一批次推出15層以下，開盤認(rèn)購約12500平方米東方希望中心2011-4-914000二批次推出11-14層，二批次開盤銷售90%以上奧克斯財富廣場2011-5-714000一批次推出6-14層68套，認(rèn)購46套，認(rèn)購面積超過10000平方米福年廣場2011-6-1814000一批次推出4-12層106套，銷售90%，加推13、14層大鼎世紀(jì)廣場2011-6-2514000-1

12、60003號樓寫字樓加精裝住宅，銷售率約30%置信麗都匯2011-6-2512000推出108套，銷售率約90%曙光國際2011-6-2913500一批次推出B座6-18層106套，銷售82套，銷售率約77% 從上半年重點項目開盤情況來看，大多數(shù)項目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷售的方式推盤，經(jīng)過數(shù)月的蓄水后，開盤銷售率基本能達到80%以上，開盤熱銷的情形依舊較為普遍。二寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲1.新增租賃項目分析1.1新增租賃項目持續(xù)供應(yīng) 成都市新交付使用項目情況（2010年1月-2011年6月） 2011年上半年，總共有26.14萬平方米寫字樓交付使用，包括中海大廈、優(yōu)諾國際、

13、新希望國際、摩根中心等在內(nèi)的8個項目進入租賃市場。寫字樓的市場總存量上升至369.70萬平方米。其中，中海大廈、摩根中心、財富又一城廣場等均為只租不售，寫字樓市場單一業(yè)權(quán)項目增多。1.2新增項目較為分散 各板塊新增租賃項目體量（2010年1月-2011年6月） 新交付使用項目較為分散，除了天府新城和東大街，新增項目主要集中在非核心商務(wù)板塊。例如城西的優(yōu)諾國際、中海大廈、中大君悅廣場，城北的財富又一城廣場等項目進入租賃市場，較好的填補了區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌隹瞻住?.優(yōu)質(zhì)寫字樓分析2.1各板塊表現(xiàn)不一 各板塊優(yōu)質(zhì)寫字樓租金情況（2010年上半年-2011年上半年） 注：優(yōu)質(zhì)寫字樓包含甲級寫字樓及部分準(zhǔn)

14、甲級寫字樓 市中心CBD寫字樓因2010年下半年仁恒置地廣場及航天科技大廈兩個高端項目的入市，租金明顯提升。但市中心CBD大多數(shù)項目使用時間較長，硬件配置低并且老化較為嚴(yán)重，租金無明顯的上漲，部分寫字樓甚至出現(xiàn)租金下滑的情形。 人民南路SBD寫字樓整體檔次較高，市場發(fā)展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。匯日央擴廣場、商鼎國際、豐德國際、國航世紀(jì)中心等寫字樓市場需求旺盛，空置率較低。錦江國際廣場、新希望大廈等新在交付使用項目招商情況較為順利，空置率大幅下降。 天府新城租賃市場日漸升溫，租金平穩(wěn)上漲。雖然目前投入使用的項目尚不多，市場依舊處于前期市場培育之中，但是隨著市政配套設(shè)施的完善，大型企業(yè)

15、的加速進駐，城南的辦公氛圍將逐步培育形成，未來前景較好。 東大街寫字樓成長較快，但由于部分拆零出售項目租競相壓價，導(dǎo)致租金出現(xiàn)一定程度波動。東大街距離市中心較近，加上政府扶持力度較大，在吸引金融企業(yè)入駐方面具有較大的吸引力。2.2 整體租金保持增長 成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金空置率走勢（2008年1月-2011年6月） 2011年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金達到106.65元/平方米.月，環(huán)比上漲2.95%。主要商務(wù)板塊商務(wù)氛圍日趨成熟促使寫字樓租金不斷走高。但另一方面寫字樓租金上漲幅度趨緩，由于預(yù)期供應(yīng)壓力較大，加上銷售型寫字樓較多，小業(yè)主對寫字樓的空置承受能力差而降低報價導(dǎo)致租金上漲幅度趨緩。2.3

16、 空置率持續(xù)下降 2011年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均空置率為24.41%，環(huán)比下降了0.69%。隨著實體經(jīng)濟的強勢增長，本土企業(yè)規(guī)模不斷擴大、辦公環(huán)境改善以及外來企業(yè)的進駐對寫字樓租賃需求不斷上升，租賃成交較為活躍，新交付項目招商較為順利，寫字樓空置率持續(xù)下降。三成都寫字樓市場總結(jié)1. 市場總結(jié) 市場銷售強勁 2011年上半年寫字樓供應(yīng)量為54.20萬平方米，新增供應(yīng)以乙級寫字樓為主，并且主要集中在三環(huán)外及城南；成交面積68.35萬平方米，銷售平穩(wěn)，銷售價格為11030元/平方米，保持了持續(xù)上漲，其中甲乙級寫字樓價格差距縮小。 租賃成交活躍2011年上半年共有26.14萬平方米寫字樓交付使用。由

17、于租賃需求的上升，寫字樓租賃市場成交活躍，上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金達到106.65元/平方米.月，環(huán)比上漲2.95%，平均空置率進一步下降至24.41%。2. 后市預(yù)測l 銷售市場上升，供需兩旺在住宅市場受調(diào)控政策影響較大的情況下，成都市商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)方面，由于寫字樓潛在供應(yīng)量較大，而上半年的推盤量較小，預(yù)計下半年將迎來推盤的高峰。成交方面，隨著項目推盤力度的加大，預(yù)計下半年成交量還將有明顯的上升，市場供需兩旺的情形將在下半年再度出現(xiàn)。l 租賃市場存量增加，壓力漸增租賃市場方面，由于不斷有寫字樓項目陸續(xù)交付使用，市場總存量不斷增加，租金的上漲幅將趨于平緩。而市場可供出租的項目逐漸增多，租賃市

18、場面臨壓力逐漸增大。租賃市場方面，租賃熱潮持續(xù)，寫字樓租金保持上漲趨勢，空置率則出現(xiàn)較大幅度的下降。第二部分 龍泉驛區(qū)寫字樓市場分析一、龍泉驛區(qū)城市概況1、龍泉驛區(qū)城市概況：位于成都東部，屬于成都半小時經(jīng)濟圈l 區(qū)域范圍說明：龍泉驛區(qū)位于成都市東部，東至龍泉山脈中段，是成都市九區(qū)之一、國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地、成都市城市向東發(fā)展的主體區(qū)域、成都市東部新城。全區(qū)幅員面積556平方公里，共轄4街道7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)。l 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃周期：5年完成規(guī)劃，預(yù)計每年新開工面積為1,000萬平方米，力爭到2012年我區(qū)社會消費品零售總額達到53.74億元，年均遞增16%；外貿(mào)出口達到3.3億美元，進口3.6億

19、美元，進出口總值6.9億美元，年均遞增20%；新增出口企業(yè)14家,出口企業(yè)總量達到60家,進出口企業(yè)達到70家。即2008-2012年規(guī)劃。2、城市宏觀經(jīng)濟情況2.1城市GDP產(chǎn)值及增幅情況 2008年龍泉驛區(qū)218.7億元,2009年實現(xiàn)268.92億元，2010年實現(xiàn)GDP產(chǎn)值368.54億元，按照可比價計算，增幅為37%。從2008年至2010年，年平均增幅68.5%。2.2城市產(chǎn)業(yè)情況n 汽車主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展按照“西部第一、全國一流”的要求，狠抓汽車產(chǎn)業(yè)招商促建，成都國際汽車城加速建設(shè)，完成了汽車產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃，初步形成了“九車七機”【1】、125萬輛整車（機）生產(chǎn)平臺，以汽車為主導(dǎo)的

20、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入700億元，增長40%；工業(yè)利稅180億元，增長35%；百億企業(yè)創(chuàng)建步伐加快，一汽豐田、神鋼集團、川渝中煙分別實現(xiàn)銷售收入102億元、150億元、157億元。一是汽車整車（機）制造加快擴張。一汽大眾一期、一汽豐田、專用汽車等實現(xiàn)批量生產(chǎn)，吉利全球鷹SUV下線試產(chǎn)，川汽F99城市越野上市銷售，川汽新能源汽車投入試點示范運營，一汽大眾二期35萬輛擴能項目進入設(shè)備安裝調(diào)試階段，一汽客車加快建設(shè)；神鋼挖掘機、南車掘進機、海瑞克盾構(gòu)機等7個整機項目產(chǎn)量不斷增長；汽車整車投資69億元，占工業(yè)投資總額的53.1%；整車（機）年產(chǎn)量突破10萬臺，實現(xiàn)銷售收入326億元，增長50.1

21、%。二是汽車配套產(chǎn)業(yè)加快聚集。一汽大眾EA211發(fā)動機、杰克賽爾汽車空調(diào)等59個配套項目簽約入駐，成都嘉潤、長春線束等40個項目開工建設(shè)，一汽四環(huán)、寧波華翔等29個項目加快建設(shè)，富維延鋒、博奧江森等20個項目建成投產(chǎn)，汽車配套產(chǎn)業(yè)完成投資45億元，實現(xiàn)工業(yè)增加值30億元，實現(xiàn)銷售收入100億元，利稅7.4億元。三是汽車貿(mào)易娛樂產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。九峰國際一期、九峰房車展示銷售中心建成投用，西部汽車城過渡市場正常營運，九峰國際二期加快建設(shè)；成功舉辦中國成都國際汽車精英賽和首屆中國成都全球汽車論壇。n 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值84億元。一是商貿(mào)流通加速發(fā)展。西南食品城、統(tǒng)一優(yōu)瑪特成功入駐，閩

22、臺中天大廈、同飛城市綜合體等項目簽約落戶；三聯(lián)家禽、銀河博美等專業(yè)市場交易額達186億元，增長50%；啟動家電以舊換新試點，汽車、摩托車、家電下鄉(xiāng)累計銷售額2.9億元、財政補貼3142萬元，惠及農(nóng)戶5.2萬戶。二是物流產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。長春華陽、長虹民生等項目簽約落戶，一汽國際物流、寶灣物流加快建設(shè)，成都公路口岸入駐經(jīng)開區(qū)，龍泉物流中心功能不斷完善。三是文旅創(chuàng)意蓬勃發(fā)展。成功舉辦桃花節(jié)、汽車節(jié)、美食旅游節(jié)等特色節(jié)會活動，實現(xiàn)銷售收入18.2億元，增長22%；中國藝庫、洛帶文化藝術(shù)村加快建設(shè)，山泉鎮(zhèn)獲全國特色旅游景觀鎮(zhèn)稱號，桃花故里創(chuàng)國家級4A景區(qū)通過省級驗收；全年實現(xiàn)旅游總收入29.2億元，增長3

23、4%；商品房成交200萬平方米，實現(xiàn)銷售收入92億元；總部經(jīng)濟、電子商務(wù)、服務(wù)外包和金融服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2.3城市固定資產(chǎn)投資情況2010年，全社會固定資產(chǎn)投資260億元，增長20.8%；實現(xiàn)規(guī)上工業(yè)增加值207億元，增長31.5%，總量和增幅均居全市第一；完成全口徑財政收入100.7億元，增長43.4%；實現(xiàn)地方財政收入72.4億元，增長52.4%；一般預(yù)算收入21.1億元，增長33.4%；社會消費品零售總額實現(xiàn)64.3億元，增長20.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17790元，增加1933元；農(nóng)民人均純收入9000元，增加1099元；人口自然增長率控制在3.5以內(nèi)。2.4城市房地產(chǎn)

24、投資情況 2010年，全區(qū)在建房地產(chǎn)項目44個。批準(zhǔn)新開工項目11個（花香龍都、格調(diào)城、香水城、霏紅榭、合能四季康城、首創(chuàng)東公元、世茂雅筑、畔山花語、竹林尚書、林溪美城、東域龍灣），批準(zhǔn)續(xù)建13個項目24個批次（分別是龍城1號二期、合能四季映像二期、春秋名邸二期、東方美宸三期、東山國際新城D區(qū)、師大現(xiàn)代花園二期、九峰國際、御嶺灣三期、皇冠國際二期、桃源銘二期、大湖區(qū)二期、香水城二期、花香龍都二期），批準(zhǔn)新建商品房開工面積315萬平方米，同比增長（以下簡稱增長）92%。全區(qū)房產(chǎn)投資（不含土地收入，僅指工程投入）42億元，增長51%；批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售面積（新增供應(yīng)）226萬平方米，增長51%；全

25、年新建商品房銷售21950套，面積202萬平方米，增長6.3%，銷售金額93億元，增長29%。新建商品住宅銷售19122套、187萬平方米；商業(yè)1569套、11.3萬平方米；車庫1259個、3.8萬平方米；全區(qū)二手房成交6985套，面積69.2萬平方米，同比下降1%；全區(qū)商品房銷售均價4602元/平方米，增長19%。房地產(chǎn)行業(yè)（含建筑業(yè)）實現(xiàn)地稅收入12.1億元，增長44%，房地產(chǎn)業(yè)對財政稅收的支柱地位依舊突出。2.5城市人口情況 截至2010年，全區(qū)常駐人口60萬人。2.6城市發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展：一直以來以建設(shè)“汽車龍泉”、“田園龍泉”、“幸福龍泉”為目標(biāo)，在不斷推進過程中實現(xiàn)計劃。百億企業(yè)集群

26、、千億產(chǎn)業(yè)支柱、萬億產(chǎn)業(yè)基地龍泉驛區(qū)(經(jīng)開區(qū))汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中全新亮相的三個關(guān)鍵詞，彰顯出該區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的磅礴大氣。經(jīng)開區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)園已列入全省重點支持發(fā)展的四大千億元產(chǎn)業(yè)園之一，而今龍泉驛區(qū)(經(jīng)開區(qū))又緊緊抓住汽車整車產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整的機遇，自加壓力，提出到2017年基本形成萬億產(chǎn)業(yè)基地的宏偉藍圖。到2017年，汽車整車生產(chǎn)將超過100萬臺，實現(xiàn)銷售收入1800億元；汽車零配件實現(xiàn)銷售收入3200億元；汽車商貿(mào)實現(xiàn)銷售收入2000億元；工程機械及配套實現(xiàn)銷售收入1000億元。2.7城市分區(qū)發(fā)展經(jīng)開區(qū)規(guī)劃圖經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖 從規(guī)劃方案中關(guān)于用地性質(zhì)的定位可以看出，根據(jù)此規(guī)劃方案的引導(dǎo)，區(qū)域的發(fā)展

27、將分為三大組團，五個功能片區(qū)： 三大組團：以驛都大道、成龍大道為界，驛都大道以北為生活區(qū)，驛都大道與成龍大道之間為經(jīng)開區(qū)核心區(qū)，成龍大道以南為物流區(qū)五個片區(qū)：經(jīng)開區(qū)組團主要發(fā)展：總部經(jīng)濟區(qū)、汽配商務(wù)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)物流組團主要發(fā)展：物流集散區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)2.8城市交通 交通：區(qū)政府所在地龍泉街道距天府廣場22公里，距成都雙流國際機場29公里（簡陽機場位置待定中），距成都火車站24公里，距成都火車東站14公里。成渝鐵路穿境而過，成昆鐵路及其貨運外繞線繞境而行，以驛都大道、成龍大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、繞城高速東段、五環(huán)路東段（汽車城大道）、成環(huán)路等公路為骨干，對接成都中心城區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)基

28、本覆蓋全境。現(xiàn)已開通6條龍泉驛主城區(qū)對接成都中心城區(qū)的城市公交線路：218路、223路、313路、332路、854路、856路；3條龍泉驛主要場鎮(zhèn)對接成都中心城區(qū)的城市公交線路：219路（洛帶場鎮(zhèn)）、858路（西河場鎮(zhèn)）、858A路（洪安場鎮(zhèn)）；多條成都中心城區(qū)內(nèi)（十陵、大面片區(qū)）的城市公交線路：12路、80A路、97路、108路、122路、301路、331路、336路、337路、412路、533路、534路、537路、855路、857路、857A路等。2.9城市酒店配套 配套：酒店眾多，博瑞花園酒店、天倫國際大酒店、龍威酒店、龍府飯店、成都新聞賓館等大型酒店，洛帶另有數(shù)十家特色酒店。2.10

29、城市文化 文化：“東有周莊、西有洛帶、南有麗江、北有平遙”洛帶古鎮(zhèn)以客家文化為主，特有的洛帶古街、會館群為活動舉辦添加文化氛圍。客家曲藝文化豐富，采茶歌、竹板歌尤為突顯南方曲藝精華，其中采茶歌與北方秧歌齊名。客家相聲、快板、表演唱、五句板等，這些都是人民群眾喜聞樂見的形式。客家方言中有許多生動有趣的俚語、俗語、對子，客家人有非常多的典故和流傳已久的故事和傳說。2.11龍泉驛區(qū)經(jīng)開區(qū)企業(yè)情況2.11.1入駐條件和情況l 目前整個經(jīng)開區(qū)企業(yè)簽約500余家，入駐生產(chǎn)企業(yè)300余家，入駐條件為投資200萬/畝，整體項目總投資5000萬以上。l 龍泉經(jīng)開區(qū)收入過億元的工業(yè)企業(yè)達65家；年銷售收入過10億

30、元的工業(yè)企業(yè)9家。年入庫稅金超過千萬元的企業(yè)達到38家。2.11.2入駐企業(yè)l 成都豐田紡汽車零部件有限公司 有廠房和辦公樓，占地面積約8萬平方米，建筑面積約2.2萬平方米。汽車內(nèi)飾生產(chǎn)商（座椅泡沫、焊接、座套縫紉、座椅組裝、內(nèi)飾組裝）年產(chǎn)值超過6億元人民幣，年稅收過 6000萬元人民幣。l 四川岳首工程機械有限公司 有廠房及辦公樓，占地面積11萬平方米，建筑面積9萬平方米；是從事筑路機械、建筑機械、發(fā)電機設(shè)備設(shè)計、制造、安裝、銷售的專業(yè)公司l 四川宜賓普什重機有限公司 有廠房及自己的總部基地，是五糧液集團的以生產(chǎn)重型工程機械為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)。l 海瑞克（成都）隧道設(shè)備有限公司 有廠房，成

31、都市內(nèi)有自己的辦公室，公司總面積3.3萬平方米。從事隧道掘進機及地下暗挖設(shè)備的裝配和調(diào)試，零部件加工生產(chǎn)、和日常維護。l 成都神鋼工程機械（集團）有限公司 有廠房及辦公劉和配套樓，占地700余畝，員工3000余人。主營業(yè)務(wù)是：系列輪式裝載機、振動式壓路機、平地機和液壓挖掘機的研發(fā)、制造、銷售、服務(wù)，目前是中國西南地區(qū)規(guī)模最大的工程機械基地。l 成都高原汽車工業(yè)有限公司 吉利成都項目由吉利控股集團投資，一期工程占地面積1200余畝，建筑面積16萬平方米，后期工程包括零部件生產(chǎn)基地、總部經(jīng)濟項目（含吉利銷售中心、吉利研發(fā)中心）。l 一汽（四川）專用汽車有限公司 有廠房，成都市內(nèi)有自己的寫字樓，占地

32、380畝，建筑面積約13.5萬平方米。主要產(chǎn)品有軍用方艙車、飛機加油車、油罐車、運灑水車等后勤保障車及維修等各種特種車輛，民用廂式、罐式、自卸式、掛式四大類120多個品種l 一汽客車（成都）有限公司 占地面積238畝，廠房建設(shè)面積6萬平方米，生產(chǎn)一汽自主品牌的客車產(chǎn)品極其銷售總部、研發(fā)中心、建設(shè)新能源客車基地l 四川一汽豐田汽車有限公司 有廠房、配套辦公大樓，占地面積約45.5345萬平方米，生產(chǎn)柯斯達（COASTER）中型客車和普拉多（PRADO）越野車。l 一汽大眾汽車有限公司成都分公司中國一汽集團在中國西部建立的乘用車生產(chǎn)基地，總用地面積1200畝，總投資40億元，辦公大樓及廠房面積約3

33、0萬平米。l 成都長江紫東冶金科技有限責(zé)任公司 占地145畝，建有辦公樓、冶金技術(shù)研發(fā)中心及標(biāo)準(zhǔn)廠房l 成都國光電氣股份有限公司 占地200多畝，現(xiàn)有建筑面積6.8萬平方米經(jīng)開區(qū)其他部分企業(yè)名錄：五糧液圣山制衣、五糧液環(huán)球特種玻璃、立邦漆、捷安特自行車、云內(nèi)動力、隆力奇、康師傅、匯源果汁、華源印鐵制罐(成都)有限公司、阿克蘇諾貝爾、成都虹波實業(yè)股份有限公司、成都亨通光通信有限公司、川石壓縮機、中國石油天然氣集團公司壓縮機專業(yè)制造廠、成都建材院有限公司裝備技術(shù)分公司（集信科技） 捷安特自行車 BHP來實 晶華集團 中達新材料 實德型材 雅士食品一汽成都2.12宏觀經(jīng)濟分析小結(jié) 龍泉驛區(qū)位于成都半

34、小時經(jīng)濟圈及成渝經(jīng)濟帶腹心部位，整體區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展為寫字樓市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)完善，城市吸附能力強。除交通的硬件設(shè)施外，公共交通發(fā)展較為完善。 龍泉驛區(qū)國民生產(chǎn)總值（GDP）的持續(xù)增長是寫字樓市場發(fā)展的首要前提；作為現(xiàn)代化工業(yè)城市，城市發(fā)展對工業(yè)依賴較大。 龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)從09年開始，寫字樓開發(fā)尚處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)固定投資額度僅為42億，寫字樓投資寥寥無幾，未來投資寫字樓發(fā)展空間巨大。 龍泉驛區(qū)投資上5000萬以上生產(chǎn)性企業(yè)約500家，其上下游服務(wù)企業(yè)較多，對寫字樓需求較高。3、城市規(guī)劃情況3.1規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)l 發(fā)展思路龍泉驛區(qū)是成都市東部的門戶，是成都市向

35、東發(fā)展戰(zhàn)略的主體區(qū)域，其“五橫四縱”的“井”字形網(wǎng)絡(luò)交通格局，與成都市的密切聯(lián)系（15分鐘車程）為龍泉驛區(qū)的未來發(fā)展提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)條件。成都市“一主七衛(wèi)”的大都市發(fā)展戰(zhàn)略已將龍泉驛區(qū)納入了大都市區(qū)規(guī)劃發(fā)展范圍，同時成都市東部副中心（繞城高速公路以內(nèi)）的建設(shè)，在區(qū)域宏觀戰(zhàn)略部署上將促使龍泉驛區(qū)的發(fā)展進入一個全新的發(fā)展階段。全區(qū)將以推進城鄉(xiāng)一體化進程為主線，努力把龍泉驛區(qū)建設(shè)成為城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)興旺、市場繁榮、功能配套、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、充滿活力的“現(xiàn)代工業(yè)基地，山水田園城市”。本著“三集中”的原則，貫徹執(zhí)行“切實保護耕地”的基本國策，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的社會、經(jīng)濟、生態(tài)系統(tǒng)。l 發(fā)展戰(zhàn)略定位龍泉驛

36、區(qū)是成都市中心城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略的重點實施區(qū)域，要使之建設(shè)成為高度發(fā)達的現(xiàn)代工業(yè)基地；以自然山水為基礎(chǔ)，建設(shè)全國一流的山水花園名城；實現(xiàn)社會生產(chǎn)、生活與生態(tài)環(huán)境的高度和諧統(tǒng)一。以充滿書香的氛圍，洋溢運動健康的旋律。l 規(guī)劃原則堅持保護耕地特別是基本農(nóng)田，統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；堅持節(jié)約與開發(fā)并舉，重點是以節(jié)約為主；堅持內(nèi)涵挖潛與外延拓展相結(jié)合，著力提高土地利用率；堅持保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地資源的可持續(xù)利用。3.2城市發(fā)展布局規(guī)劃及發(fā)展周期3.2.1城市發(fā)展布局概括為：“一個戰(zhàn)略突破口、一條戰(zhàn)略主線、三個戰(zhàn)略階段、四大空間戰(zhàn)略區(qū)、四大戰(zhàn)略任務(wù)、六大戰(zhàn)略支撐”。u 四大空間戰(zhàn)略區(qū)“一城、

37、一副中心、兩片區(qū)”l “一城”即龍泉工業(yè)衛(wèi)星城，包括龍泉城區(qū)（含經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的主體區(qū)域）。工業(yè)衛(wèi)星城：是在現(xiàn)有龍泉城區(qū)的基礎(chǔ)上進一步向西南方向和東北方向擴展，包括龍泉、大面、柏合、同安四個鎮(zhèn)。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟，城市生活區(qū)重點發(fā)展服務(wù)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)等。l “一副中心”城市副中心發(fā)展區(qū)：包括十陵街道辦事處全部、大面街道辦事處。建設(shè)城市副中心，承接主城區(qū)的輻射和龍泉城區(qū)人口轉(zhuǎn)移，率先融入大都市。抓好風(fēng)景生態(tài)建設(shè)，發(fā)展文化旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和教育業(yè)。l “兩片區(qū)”北部農(nóng)民搬遷主要安置區(qū)和物流危化品市場：包括西河、黃土、洪安、洛帶四鎮(zhèn)。主要發(fā)展農(nóng)民新居工程、物流運輸業(yè)、化工加工

38、業(yè)、倉儲業(yè)和市場交易和客家民俗文化旅游業(yè)。l 東部生態(tài)及農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)：包括萬興、洛帶、茶店、山泉四鎮(zhèn)。建成成都東部的綠色生態(tài)屏障，適度發(fā)展生態(tài)型住宅、生態(tài)旅游業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。u 四大戰(zhàn)略任務(wù)在戰(zhàn)略期內(nèi)要將發(fā)展工業(yè)（尤其是制造業(yè)）經(jīng)濟、提高城市化水平、建設(shè)生態(tài)環(huán)境和發(fā)展具有地方文化特色的休閑產(chǎn)業(yè)作為重大戰(zhàn)略任務(wù)，確保戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。u 六大戰(zhàn)略支撐主要是圍繞營造良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，確保戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實現(xiàn)，建立起包括管理體制、運行機制、人才、資本等多方面因素的戰(zhàn)略支撐體系。3.2.2城市發(fā)展周期l 一個戰(zhàn)略突破口打造中國西部現(xiàn)代制造業(yè)基地，中國西部一流的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。l 一條戰(zhàn)略主線發(fā)展城市經(jīng)濟，依

39、靠工業(yè)化帶動城市化。實現(xiàn)城郊型經(jīng)濟向城市經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變。l 三個戰(zhàn)略階段近期（20042010）：打造西部現(xiàn)代化制造業(yè)基地，推進城鄉(xiāng)一體化； 中期（20112020）：建設(shè)“現(xiàn)代工業(yè)基地，山水花園名城”，打造現(xiàn)代化城市新區(qū)；遠(yuǎn)期（20212050）：建成高度發(fā)達的現(xiàn)代化城區(qū)，全國一流生態(tài)園林城區(qū)。3.3城市交通網(wǎng)絡(luò)為加快構(gòu)建龍泉驛區(qū)現(xiàn)代綜合交通體系，規(guī)劃期擬建交通重點項目10項，其中成安渝高速公路和成昆貨運外繞線等2項為省級重點建設(shè)項目，由省廳自帶建設(shè)用地指標(biāo)；其他項目需龍泉驛區(qū)配建設(shè)用地指標(biāo)，擬新增建設(shè)用地198.15公頃（2972.25畝），主要項目有成簡路、成龍立交、南北干道、黃洪路、地鐵2

40、號線、同洪路等。3.4城市用地規(guī)劃情況n 龍泉山脈規(guī)劃n 汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃3.5城市規(guī)劃小結(jié) 龍泉驛區(qū)城市功能結(jié)構(gòu)明確，工業(yè)區(qū)與經(jīng)濟文化、居住、教育區(qū)域分離，有效保證生態(tài)旅游文化城市特征。這也對房地產(chǎn)市場的開發(fā)有積極的促進作用。 本項目所處的汽車制造業(yè)片區(qū)，目前入駐生產(chǎn)型企業(yè)較為完善的片區(qū)，將牽動汽車娛樂片區(qū)、汽車貿(mào)易片區(qū)。二、 龍泉驛區(qū)寫字樓市場情況1、 龍泉驛區(qū)寫字樓現(xiàn)狀 龍泉目前無甲級寫字樓，城區(qū)無寫字樓銷售。經(jīng)開區(qū)總部基地性質(zhì)樓盤總部經(jīng)濟港目前存有大量寫字樓。城區(qū)現(xiàn)有寫字樓依托酒店、商場等業(yè)態(tài)布局，分別在亞熱帶商場4-7樓、時代廣場4樓、龍威酒店、花都酒店等。2、 龍泉驛區(qū)重點項目總部經(jīng)

41、濟港項目成都（國家級）經(jīng)開區(qū)總部經(jīng)濟港投資商四川省銀河投資集團有限公司開發(fā)商成都經(jīng)開銀河科技有限公司總占地面積480畝總建筑面積約61萬方雙子座辦公間面積93600方配套會議中心53500方商務(wù)中心面積18000方一期:l 項目目前分三期開發(fā)，主要業(yè)態(tài)由高層寫字樓、獨棟寫字樓、五星級酒店、廠房構(gòu)成。一期銷售完畢，已交房使用，一期均為4-5層小型辦公樓，面積區(qū)間為500-3000平米，銷售均價為6000元/平米。l 目前該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁鶅r30元/平米，物管費用10元/平米。l 目前入駐企業(yè)有20余家，如成都國地置業(yè)有限公司、世茂集團、德國歐韻建筑設(shè)計公司、中建五局、恒大銀河公司、民生藥業(yè)、強生

42、鋼結(jié)構(gòu)等l 政府對購買企業(yè)無特別優(yōu)惠政策。l 一期客戶多為周邊擁有廠區(qū)客戶，部分客戶為政府介紹引進。二、三期:l 二期目前銷售超過70%，剩余少量房源，目前剩余價格均價6800元/平米。l 三期還未列入銷售，現(xiàn)階段對剩余房源推銷。l 高層寫字樓預(yù)計明年推出，共93600方。 銷售中心 局部效果圖3、 龍泉驛區(qū)城區(qū)寫字樓亞熱帶商場樓層4-7層面積120-240租賃價格30元/平米物管費用4元/平米寫字樓先均已出租，無剩余，入駐企業(yè)為中小型企業(yè)為主。時代廣場樓層4層面積15-70租賃價格30元/平米物管費用4元/平米寫字樓先均已出租，無剩余，入駐企業(yè)為小型企業(yè)為主。部分公司選擇4層以上住宅為辦公區(qū)

43、。 龍威酒店樓層5-18層面積40以上租賃價格98元/平米（含物管費）物管費用-寫字樓先均已出租，時間排表到2013年，入駐企業(yè)多為央企及合作單單位，如川威集團。花都酒店樓層1-18層面積100-600以上租賃價格28-30元/平米物管費用4元/平米寫字樓先均已出租，目前無剩余，入駐企業(yè)多為中小型企業(yè)。4、 客戶群分析4.1寫字樓購買客戶情況l 目前龍泉驛區(qū)購買寫字樓的客戶群體主要來源于城區(qū)，作為投資（05年前寫字樓）。經(jīng)開區(qū)寫字樓主要用于自用辦公，主要購買客戶群體為經(jīng)開區(qū)生產(chǎn)型企業(yè)、生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)機構(gòu)、民間組織機構(gòu)、與龍泉驛區(qū)開發(fā)密切開發(fā)商和合作伙伴等。購買客戶需求主要是自用，或改善現(xiàn)有辦公

44、條件，因此客源和當(dāng)?shù)爻Ｗ∑髽I(yè)數(shù)量關(guān)系密切。l 經(jīng)開區(qū)部分企業(yè)自建辦公樓。l 隨著龍泉驛區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，招商引資企業(yè)大量入駐，將有更多的企業(yè)和相關(guān)服務(wù)單位對寫字樓的需求。4.2寫字樓租賃客戶情況l 目前龍泉驛區(qū)城區(qū)租賃客戶主要分為本地中小型企業(yè)、外駐企業(yè)。l 本地企業(yè)規(guī)模較小對辦公環(huán)境要求不高，租賃時間較長；外駐企業(yè)對辦公環(huán)境要求較高，但租賃時間較短。l 經(jīng)開區(qū)客戶租賃寫字樓較少，主要為自建和購買。5、 龍泉驛區(qū)城區(qū)寫字樓小結(jié)l 目前市場城區(qū)寫字樓量過少，辦公環(huán)境較差，多為05年前產(chǎn)品，導(dǎo)致租賃價格沒能拉升開；現(xiàn)有寫字樓無空置，印證市場對寫字樓需求較大。l 龍威酒店為市場租賃價格最高寫字樓，檔

45、次服務(wù)水平也較高，且無空置，說明市場有對高端寫字樓的需求。l 總部經(jīng)濟港與政府合作較為密切，目前辦公總量達到61萬方，高層寫字樓達到93600方，說明經(jīng)開區(qū)對寫字樓需求較大。第三部分 世紀(jì)廣場寫字樓項目地塊分析一、項目地塊條件（目前為假設(shè)條件）地塊指標(biāo)總用地面積30畝凈用地面積30畝用地性質(zhì)工業(yè)用地 容積率5.5容積率6.5 參考容積率6.5 參考地上總建筑面積130000平米 建筑密度總的50%，高層主體25% 建筑高度/ 綠地率10% 二、周邊現(xiàn)狀及配套u 項目后面為政府大樓及廣場，并有一寫字樓在修建中，片區(qū)屬于高端住宅區(qū)。u 項目左側(cè)為御源大湖區(qū)二期綜合用地，規(guī)劃為商業(yè)中心及酒店。u 項

46、目右側(cè)用地待建設(shè)中，具體不詳，預(yù)計住宅項目。u 項目前方為世紀(jì)大道，通往經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，離管委會僅1公里。三、 項目SWOT分析1、SWOT分析S 優(yōu)勢l 經(jīng)濟中心區(qū)一級輻射，地理位置佳；l 景觀資源相對豐富；l 交通便利，離成都城區(qū)僅15分鐘車程；l 價格較中心區(qū)具有明顯競爭優(yōu)勢。W 劣勢l 整個龍泉驛區(qū)區(qū)域商務(wù)氛圍不足；l 整體市場租賃價格不高；l 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)多為自建企業(yè)；O 機會l 中心區(qū)輻射效應(yīng)增大，帶動地區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展；l 寫字樓價格大幅攀升，為市場創(chuàng)造較大發(fā)展空間；l 市場供應(yīng)中高檔產(chǎn)品稀缺，為項目定位帶來機會；l 人民幣升值，吸引外資投資中國房地產(chǎn)；l 宏觀經(jīng)濟持續(xù)走好，住宅

47、市場連受打壓，將帶動寫字樓投資；l 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)引進幅度增大，相關(guān)合作企業(yè)激增。T 威脅l 總部經(jīng)濟港不斷吸收客源，且已成規(guī)模，勢必成為區(qū)域辦公商務(wù)中心；l 金融政策和政府房地產(chǎn)調(diào)控政策不明朗，對房地產(chǎn)行業(yè)將造成一定的影響。2、應(yīng)對策略v 搶先占領(lǐng)龍泉驛區(qū)高端細(xì)分市場，創(chuàng)造差異化競爭優(yōu)勢；v 強化中心區(qū)配套與形象支撐；v 利用驛都大道、世紀(jì)大道昭示性，強化項目形象標(biāo)識打造項目硬件配套的同時，加強軟性配套的優(yōu)勢；v 打造“首個區(qū)縣甲級寫字樓”概念，作為成都周邊區(qū)縣及經(jīng)開區(qū)的有效補充；v 加大營銷力度，整合客戶資源，通過提高營銷水平應(yīng)對競爭。四、項目定位1、定位原則 市場定位遵循如下思路：結(jié)合本

48、項目市場研究報告和SWOT分析的結(jié)論部分，從自身狀況和市場環(huán)境兩方面來討論最佳市場定位及可行性。此次市場定位前提條件為：本項目正處于前期拿地階段，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計尚未實施。1.1市場定位的決定因素l 本項目規(guī)劃設(shè)計為寫字樓，開發(fā)商經(jīng)營以贏取利潤最大化為最終目的，因此，從土地成本和開發(fā)成本加預(yù)期利潤的角度出發(fā)，初步限定本案只能選擇高檔定位。l 就寫字樓市場而言，本項目為純寫字樓高端市場。尋求物業(yè)高品質(zhì)和良好形象的客戶會去選擇更具品質(zhì)、價位也更高的產(chǎn)品；而不太在意物業(yè)形象，對品質(zhì)要求一般即可，卻對價格極為敏感的客戶來講，價格更低的住宅立項的寫字樓或商住公寓往往是他們的首選。因此本項目要抓住客源，就得在

49、產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)形象重點把握。2、市場環(huán)境目前及未來本項目所面臨的影響因素匯總?cè)缦拢簐 政府政策政策扶植寫字樓區(qū)域，發(fā)展前景看好v 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幉淮髒 區(qū)域企業(yè)不斷增加，對寫字樓需求較大v 區(qū)域企業(yè)自建辦公樓較多v 總部經(jīng)濟港項目吸收了經(jīng)開區(qū)成龍大道兩側(cè)眾多客戶 由此看來，本項目在潛在危機中，高檔物業(yè)市場又該如何確立自身競爭優(yōu)勢贏得競爭呢？以下將對本案自身情況加以分析，試圖找到市場突破口。3、產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 具備基本條件之后，再來分析是否擁有突出的競爭優(yōu)勢，以區(qū)別其它同類產(chǎn)品，占據(jù)有力地位。 地段永遠(yuǎn)是一項物業(yè)最具影響的要素，物業(yè)所處的地理位置決定了其周邊的商務(wù)、商業(yè)、生活氣氛，也決定了其市

50、政條件、交通條件、辦公生活的便利條件。這也是客戶選擇物業(yè)時首要列入考慮因素之一的原因。本項目所具有的最大優(yōu)勢，即地理位置優(yōu)越，其內(nèi)涵包括由此而擁有的各項優(yōu)勢，如SWOT中所述：l 經(jīng)濟中心區(qū)一級輻射，地理位置佳；l 景觀資源相對豐富；l 交通便利，離成都城區(qū)僅15分鐘車程；l 價格較中心區(qū)具有明顯競爭優(yōu)勢。 以上因素相互結(jié)合在一起，形成了一個核心競爭力，而這一點是位于高端寫字樓必須具備的。 本項目處于成都區(qū)域（東大街金融街）東部邊緣，這是它有別于其它競爭產(chǎn)品之處，也使得本項目擁有了另一競爭優(yōu)勢，即擁有了更為廣泛的客源，跳出了核心區(qū)域外資型客戶結(jié)構(gòu)單一性；并在經(jīng)開區(qū)輻射范圍，能吸收經(jīng)開區(qū)企業(yè)客戶

51、及上下游企業(yè)客戶。因此，本項目將在定位及后期推廣中遵循“既依托，又跳出”的運作思路，為產(chǎn)品贏得更大的延展空間。 綜合上所述，本項目具備準(zhǔn)高檔物業(yè)的基本條件和競爭優(yōu)勢，選擇高端偏下路線是可行的。4、產(chǎn)品最終定位基于以上分析，本項目最終市場定位：向東珍藏版純粹辦公空間（高檔）5、定位支撐點向東 以此突出本項目所處地理位置的優(yōu)越性，既貼近成都CBD區(qū)域（東大街金融街），又處于經(jīng)開區(qū)驛都大道旁。珍藏版由于本項目周邊條件如交通條件、交通密度、商務(wù)延展空間均得天獨厚，是核心區(qū)域項目無法比擬的。純粹辦公空間以此與區(qū)域內(nèi)的酒店及商住樓項目的寫字樓相區(qū)別，樹立高檔純寫字樓形象。6、案名建議案名建議一龍騰國際釋義

52、：以“龍泉”的龍字打頭，彰顯本案霸氣及首屈一指的形象定位 引申備選：龍騰四海國際案名建議二泉傾國際釋義：以“龍泉”的泉字打頭，貼合區(qū)域特征，同時取義成語“權(quán)傾天下”，商家必爭引申備選：泉傾天下國際 案名建議三云際視界釋義：站在巨人的肩膀上，視界，因你而改變。案名建議四壹號城樓 釋義：城中城、樓中樓、望蒼生、攬?zhí)煜?切合點：符合大眾的閱讀方式，簡單通俗，但不俗氣！7、目標(biāo)市場（客戶）定位 目標(biāo)市場是指產(chǎn)品決定進入的具有共同需要或共同特征的購買者集合，它是某類產(chǎn)品的最終客戶群體。針對本項目而言即為購買或租用本物業(yè)的客戶對象。由于客戶對象在公司性質(zhì)、從事行業(yè)、企業(yè)規(guī)模等方面存在較大的差異，因此其消費

53、的需求特征也就復(fù)雜多變。故在進行房地產(chǎn)市場營銷時，依照項目自身素質(zhì)及特點，正確劃分物業(yè)的客戶對象，分析其消費特征，便能使銷售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。7.1、目標(biāo)市場構(gòu)成分析7.1.1、客戶類型 遵循前述“既依托CBD，又跳出CBD”的運做思路，鑒于本案所處位置的特點，建議目標(biāo)市場除包括CBD傳統(tǒng)外資公司、企業(yè)客戶外，還應(yīng)把傳媒產(chǎn)業(yè)、新型成長型行業(yè)客戶考慮進來。7.1.2、客戶分類 可依客戶群體對物業(yè)的不同目的分為投資和使用兩類。CBD已有的這兩類群體有其獨特的特征。總體來說，個人投資者及國內(nèi)使用者關(guān)注價格，國外投資者及使用者關(guān)注質(zhì)量。l 投資客戶 機構(gòu)投資者 養(yǎng)老、保險類國外基金

54、 入住介入l 國外投資機構(gòu) 現(xiàn)房介入l 國內(nèi)投資機構(gòu) 投資期介入l 個人投資者 商鋪投資者 期房介入l 自購自用者 大型企業(yè) 現(xiàn)房介入l 使用客戶 國內(nèi)企業(yè) 現(xiàn)房介入l 中型企業(yè) 商鋪投資者 入住介入l 小型企業(yè) 入住介入l 外資企業(yè) 入住介入7.2、不同性質(zhì)目標(biāo)客戶的背景分析7.2.1、 投資型客戶 投資客戶大致可分為機構(gòu)投資者和個人投資者。個人投資者一般購買物業(yè)希望從兩個方面獲得收益：一是租金收益，一是物業(yè)升值帶來的收益。機構(gòu)投資者中根據(jù)資金來源的不同又有更詳細(xì)的分類，其投資物業(yè)的動機也更為復(fù)雜：希望擁有固定資產(chǎn)；所有權(quán)賦予靈活性；高租金高收益率；投資組合減低風(fēng)險；外資企業(yè)本地化等。對投資

55、客戶的具體描述如下：l 養(yǎng)老、保險類國外基金 國外基金一般做長線，需求目標(biāo)為4-5萬方。其收購的物業(yè)注重穩(wěn)定回報、低風(fēng)險，在入住率達70%時才會購買；另外，購買的物業(yè)要求最好位置，如CBD，有好的品質(zhì)和匹配的物業(yè)服務(wù)，同時評估駐入的客戶檔次，以保證其收入的穩(wěn)定性；l 國外投資機構(gòu) 國外投資機構(gòu)一般有相關(guān)物業(yè)投資、經(jīng)營經(jīng)驗，不愿冒風(fēng)險。國際集團買家希望建立類似商務(wù)會館、交流中心等機構(gòu)，這樣本國投資者隨涌入中國后，首先會選擇這里為落腳點。 國外投資機構(gòu)要求“苛求”，十分專業(yè)，不僅了解項目的許多情況，也熟知相關(guān)的法律法規(guī)條文。他們選擇房產(chǎn)會看重以下幾點：第一， 最佳位置，CBD為其主要選擇區(qū)域；第二

56、， 樓盤的綜合品質(zhì)，達A級標(biāo)準(zhǔn)；第三， 現(xiàn)房；第四， 相對獨立，便于管理，規(guī)模一萬多平方米左右；第五， 開發(fā)商實力；第六， 樓盤的知名度；第七， 匹配的物業(yè)服務(wù)。l 國內(nèi)投資機構(gòu) 國內(nèi)投資機構(gòu)多為企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，擁有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)的國有成份公司、上市公司及專業(yè)投資機構(gòu)。由于近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展較快，這類企業(yè)有較高的期望收益，一般不會長期持有經(jīng)營物業(yè)，以獲取穩(wěn)定但相對較低的收益，反而參與項目投資獲得項目收益的可能性更高，也不排除部分物業(yè)留作自用的可能性。對于更有實力的國內(nèi)投資機構(gòu)，有能力組織資源獨立開發(fā)，不會參與民營企業(yè)的合作開發(fā)。國內(nèi)投資者更強調(diào)項目的高收益。l 個人投資者 個人投資者又稱小投資者

57、，背景復(fù)雜，當(dāng)前沒有對其資產(chǎn)規(guī)模及數(shù)量的初步統(tǒng)計。國內(nèi)針對個人的投資渠道有限，個人投資一般分為股票等金融資產(chǎn)方向、房產(chǎn)等固定資方向、郵票古董書畫等收藏品方向。由于個人知識領(lǐng)域的限制，國內(nèi)中介機構(gòu)的缺乏，以及中介信譽方面的原因，這三個方向的投資人轉(zhuǎn)換較少，即有房產(chǎn)投資經(jīng)歷的個人一般在決策下一個投資方向時，仍會選擇房產(chǎn)，同時為了規(guī)避風(fēng)險，會選擇不同位置、不同類型的物業(yè)。 小投資者在物業(yè)選擇過程中，隨著經(jīng)驗的積累，逐步關(guān)注開發(fā)商的實力和物業(yè)的品牌。面對眾多物業(yè)，為了減少比較成本，對回報較好的項目的開發(fā)商有一定忠誠度，同時注重口傳。 小投資者投資規(guī)模一般為100-1000萬元，購買的面積一般從100-

58、1000平方米，對價格和付款敏感，心理價位10000-13000。有一定物業(yè)經(jīng)驗，但缺乏足夠?qū)I(yè)知識，對品質(zhì)要求相對差些。 小投資者選擇升值潛力大、租戶來源穩(wěn)的物業(yè)，特別是想做長線的投資者對的投資前景頗有信心。會冒一定風(fēng)險在預(yù)售期投資購買，但對付款方式等金融支持極敏感。7.2.2、使用客戶 CBD寫字樓的主要使用者是那些成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。目前外資企業(yè)占CBD甲級寫字樓需求總量的81%。l 外資企業(yè) 外商投資企業(yè)及外國企業(yè)，外企多租用甲級寫字樓，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟，需要高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)齊全。對物業(yè)的具體要求是：良好的環(huán)境、最好

59、的品質(zhì)、便利的交通。 外商投資企業(yè)的總部所需面積較大，一般在3000-5000,外國企業(yè)所需面積較小，有的只有50。根據(jù)抽樣統(tǒng)計結(jié)果，外資企業(yè)平均辦公面積為485平方米。l 國內(nèi)企業(yè) 國內(nèi)那些業(yè)務(wù)渠道、收入來源、利潤水平，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)都比較穩(wěn)定的大企業(yè)，具有經(jīng)濟實力租用CBD的寫字樓。多為國企、上市公司等。 CBD的國內(nèi)企業(yè)租用的寫字樓檔次一般低于外企，對租價相對敏感。在價格方面更關(guān)注租金總價，當(dāng)企業(yè)規(guī)模發(fā)展過大時，會選擇更低價物業(yè)，以獲得更大面積。l 甲級寫字樓購買者 國外公司對業(yè)績的考核一般ROE是主要指標(biāo)，更關(guān)注資產(chǎn)的流動性，因此一般只租用寫字樓；相反國內(nèi)公司對業(yè)績的評價是資產(chǎn)的增

60、值保值情況，更關(guān)注企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，因此一般有實力的公司會購買寫字樓類的固定資產(chǎn)。 而國外銀行、保險類的公司根據(jù)其歷史多擁有房產(chǎn)供總部使用，由于國內(nèi)金融政策的限制，這些公司未在中國開業(yè)，目前在成都沒有資產(chǎn)購置案例。7.3、客戶的購買規(guī)律分析成都市范圍內(nèi)國內(nèi)成交案例較多，可借鑒一些規(guī)律：l 甲級寫字樓國內(nèi)購買者行業(yè)和類型分布 金融、銀行、保險、期貨、信托機構(gòu)和公司；電信及其相關(guān)行業(yè)的國有大型公司； 由國家分離出來的公司； 由國家機關(guān)分離出來的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。例如：會計和稅務(wù)服務(wù)機構(gòu)； 已上市公司和準(zhǔn)備上市的公司。 外地企業(yè)所占比例較小，購買的可能性不大。l 國內(nèi)購買者對面積的需求整棟購買以建筑面積2萬

61、平方米左右；購買規(guī)模大于當(dāng)前實際需求：市場無小規(guī)模供給，購買者一般整體購買將多余部分出租。購買具有甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓物業(yè)的需求面積多為500平方米以上。l 國內(nèi)購買者的需求偏好 對寫字樓位置的便利性、可識別性和獨立性有很高的要求； 國企職工原有分配住房位置是決策的重要因素之一，通常不會跨區(qū)選擇新辦公地點； 對寫字樓的朝向、采光、遮擋和樓宇的企業(yè)命名權(quán)要求較高； 目前寫字樓的建筑設(shè)備和車位的配置標(biāo)準(zhǔn)基本滿足客戶要求； 對寫字樓的配套設(shè)施會根據(jù)自身要求而調(diào)整。l 購買者的購買方式 國家或企業(yè)內(nèi)部對單價和總價的要求，價格通常以每平方米12000元為主； 付款方式比較靈活，一次性和分期付款是兩種主要的付款

62、方式； 對建筑質(zhì)量和交易時間的考慮，購買者通常在接近現(xiàn)房的階段才決定購買； 決策時間與寫字樓市場狀況及公司內(nèi)部運作階段有關(guān)。第四部分 產(chǎn)品建議一、 產(chǎn)品建議原則1、結(jié)合區(qū)域整體規(guī)劃及項目自身特點 本項目位于龍泉核心商務(wù)區(qū)域，緊鄰政府新辦公區(qū)和地鐵2號線出入口，是集高端酒店、甲級寫字樓和大型高檔百貨于一身的商務(wù)綜合體項目，以地理位置的優(yōu)越性和高端產(chǎn)品的品質(zhì)感為自身特點，未來發(fā)展前景一片向好； 2、符合項目定位，體現(xiàn)項目發(fā)展品質(zhì)及使用性 圍繞項目寫字樓定位，以打造超甲級寫字樓為核心。進行物業(yè)發(fā)展建議，無論是在建筑、環(huán)境、設(shè)備、管理等配置均力求突出項目特色，體現(xiàn)產(chǎn)品高端商務(wù)的形象；3、符合市場需求，

63、滿足客戶關(guān)注因素 根據(jù)項目市場需求，了解客戶對物業(yè)的產(chǎn)品、軟硬件配置和相關(guān)配套要求，以項目自身條件為基礎(chǔ)，以客戶需求為導(dǎo)向，提出物業(yè)發(fā)展建議；二、 各物業(yè)形態(tài)分布示意分布原則：1. 酒店、寫字樓各物業(yè)互不干擾（實例：香格里拉）；2. 酒店前設(shè)置獨立綠化帶（或噴泉等景觀）隔離主要道路，并與地塊西側(cè)及南側(cè)中央形成雙流線滿足酒店特殊動線需求,同時滿足規(guī)劃指標(biāo)中10%的綠地率；3. 寫字樓下方三層設(shè)置商業(yè)裙樓，建議每層層高五米以上，減小寫字樓使用客戶對低區(qū)的抗性；4. 寫字樓底層為獨立挑高10米大堂，與商場分開；5. 下層廣場打造特色步行街，同時引進一線超市帶動人氣。三、 酒店產(chǎn)品建議 因酒店的特殊性

64、，建議采取先招商，引進5星級知名品牌后根據(jù)酒店管理方需求進行設(shè)計。四、 商業(yè)建議 3層商業(yè)裙樓設(shè)置在寫字樓下，建議引進知名大型百貨以填補區(qū)域空白，同時采取下沉式廣場方式將負(fù)一層設(shè)計為以大型超市（家樂福、伊藤洋華堂、歐尚）為主，其余配套商鋪為輔的特色商業(yè)步行街。五、 寫字樓建議1、典型可借鑒項目分析1.1 香格里拉基礎(chǔ)信息：地理位置東大街濱江東路開發(fā)商嘉里集團物業(yè)管理世邦魏理仕竣工時間2007年總建筑面積4.47萬標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1480建筑層數(shù)32層，2層地下車庫（472個車位）物管費20元/平米月車位費用500元/月配套設(shè)施首層約有2478商業(yè)平均租金135元/月產(chǎn)品配置：電梯品牌東芝電梯速度

65、6米/秒電梯數(shù)量12+1部，2部扶梯衛(wèi)浴品牌TOTO群樓業(yè)態(tài)高端餐飲，賓利租金付款方式押金3個月+3個月物管費，季度付外立面裝飾玻璃幕墻空調(diào)收費單獨按電費計算大堂裝飾大理石大堂高度8-9米樓宇智能化5A標(biāo)準(zhǔn)層洗手間坑位數(shù)男女各3個智能化配置法國施耐德綜合布線用Titanium六類非屏蔽布線系統(tǒng)C-bus智能燈光控制系統(tǒng)Alcatel Lucent語音交換系統(tǒng)電信及網(wǎng)通電話線路入戶空調(diào)系統(tǒng)美國特靈VAV空調(diào)系統(tǒng)，每層設(shè)計風(fēng)量為75冷噸，可變風(fēng)量系統(tǒng)，自主控制空調(diào)開放時間，按流量計費，提供24小時新風(fēng)。標(biāo)準(zhǔn)層：租戶信息： 目前入住企業(yè)所屬行業(yè)最多的是：房地產(chǎn)類30%、咨詢類20%、金融類15%、電

66、子類15%； 按照目前入住企業(yè)所屬的國家或地區(qū)劃分：35%為國內(nèi)企業(yè)，65%為外資企業(yè)。小結(jié)：硬件配置12部高速東芝電梯，可載24人，創(chuàng)當(dāng)時成都最高配置標(biāo)準(zhǔn)；入市后代表了當(dāng)時成都寫字樓最高水平，只租不售，平均租金135元/月，目前出租率約為90%；1.2仁恒置地廣場基礎(chǔ)信息：地理位置成都市人民南路二段1號 開發(fā)商仁恒置地集團 物業(yè)管理南京仁恒物業(yè)管理有限公司成都分公司入市時間2010年8月 總建筑面積 70，360 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積2000 凈高2.8米建筑層數(shù)地上39層+地下2層 物管費22元/月 車位個數(shù)及租金700個，800-1200元/月裙樓業(yè)態(tài)國際頂尖奢侈品品牌零售店 平均租金160元

67、/月硬件配置：電梯數(shù)量16+3部，高、低區(qū)各7臺，共14臺；消防兼貨運梯2臺；地下車庫與裙房3臺；電梯品牌OTIS外觀中空LOW-E玻璃幕墻電梯速度3.5-6m/s裙樓業(yè)態(tài)高檔零售租金付款方式外立面裝飾雙層中空玻璃幕墻空調(diào)收費包含于物管費大堂裝飾大理石大堂高度10.7米樓宇智能化5A標(biāo)準(zhǔn)層洗手間坑位數(shù)男女各6個空調(diào)系統(tǒng)西部首個集中央供冷供熱、全冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)、美國特靈中央空調(diào)，四管制VAV空調(diào)系統(tǒng)衛(wèi)浴品牌科勒智能化配置霍尼韋爾安防平臺、車庫管理系統(tǒng)（實時車位顯示、最短路徑車輛引導(dǎo)系統(tǒng)）；數(shù)字會議系統(tǒng)（遠(yuǎn)程會議系統(tǒng)、電視電話會議系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)及攝像跟蹤系統(tǒng)；標(biāo)準(zhǔn)層：租戶信息： 目前入住企業(yè)所

68、屬行業(yè)最多的是：咨詢顧問類（23%）、電子類（18%）、房地產(chǎn)類（14%）； 按照目前入住企業(yè)所屬的國家或地區(qū)劃分：60%為外資企業(yè)，40%為國內(nèi)企業(yè)； 小結(jié)：仁恒置地廣場寫字樓租金均價約160元/月，只租不售，為成都市中心地標(biāo)性建筑，面世后成為成都寫字樓新標(biāo)桿。1.3 富力中心基礎(chǔ)信息：地理位置青羊順城大街289號（世界貿(mào)易中心對過）開發(fā)商成都富力地產(chǎn)物業(yè)管理廣州天力物業(yè)入市時間2010年總建筑面積62005標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積2515層高標(biāo)準(zhǔn)層4.05米，凈高3米建筑層數(shù)地上40層，地下4層物管費18 元/平方月車位個數(shù)800個（待定）售價精裝20000元/；大堂精裝標(biāo)準(zhǔn)6000元/，辦公區(qū)域精

69、裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/硬件配置：電梯數(shù)量11部（低區(qū)6部、高區(qū)5部），電梯設(shè)置智能派梯系統(tǒng)；電梯品牌日立電梯外觀中空低輻射LOW-E玻璃幕墻電梯速度3.5米/秒環(huán)保措施外墻采用雙層 中空low-e玻璃幕墻，中水回收系統(tǒng)，直飲水系統(tǒng)空調(diào)收費包含在物業(yè)管理費中供電方式雙回路供電，配備大功率自備電源大堂高度12米5A智能管理系統(tǒng)OA辦公自動化系統(tǒng)，CA通訊自動化系統(tǒng)，BA樓宇自動化系統(tǒng)，F(xiàn)A消防自動化系統(tǒng)，SA安防自動化系統(tǒng)寬帶種類電信 網(wǎng)通 鐵通等，速度為千兆到戶，百兆到桌，整棟大廈無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋大堂裝飾公共區(qū)域通道高級地毯，高級墻紙，天花優(yōu)質(zhì)材料吊頂，通道燈；辦公區(qū)域地面抬高地臺12CM，鋪設(shè)高級防火

70、地毯（1M*1M）,周界玻璃幕墻懸掛遮陽窗簾（100元/）客戶信息：該項目為在售項目，未出租。 客戶置業(yè)目的以投資型客戶為主，此類客戶 主要為資金密集型企業(yè)和商會等（投資公司、銀行等），外地客戶主要以北京、上海等城市居多； 企業(yè)類客戶主要以銀行、中小投資公司、融資企業(yè)等小結(jié)：成都唯一在售精裝寫字樓，形成獨特的市場賣點，并充分發(fā)揮開發(fā)商品牌優(yōu)勢及高端商業(yè)運作能力，整合高端商業(yè)資源，營造高端商業(yè)氛圍，從而提升項目整體價值，以此減輕客戶對熊貓城前期口碑差的抗性，目前均價20000元/，銷售率約60%；。2、產(chǎn)品設(shè)計建議 根據(jù)對寫字樓項目操作經(jīng)驗，通過對成交客戶和意向客戶的調(diào)查分析，得出以下購買客戶對

71、寫字樓產(chǎn)品最關(guān)心的幾大因素：外立面、大堂、電梯廳、走廊、衛(wèi)生間、電梯、空調(diào)2.1樓體及外立面建議l 本項目建筑風(fēng)格建議采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格；l 項目整體高度在區(qū)域內(nèi)屬于超高層建筑，幾何線條應(yīng)橫平豎直，將樓體體現(xiàn)得更高大挺拔，彰顯超高層品質(zhì)；l 立面應(yīng)處理得干凈整潔無異型的造型，顯得簡潔莊重，有現(xiàn)代商務(wù)氣息；l 幕墻材質(zhì)建議為純玻璃幕墻，玻璃材質(zhì)以LOW-E玻璃為主體，配以鋁板或隱框玻璃，不建議使用石材；l 玻璃色質(zhì)建議采用淺藍色，不適宜用高度反光玻璃。2.2大堂/電梯廳建議l 大堂裝修風(fēng)格現(xiàn)代、時尚，商務(wù)感較強；l 建議大堂面積保持在300平米以上；l 高度設(shè)置在挑高8米以上；l 裝修材質(zhì)盡量考慮

72、進口石材；l 局部可選擇現(xiàn)代商務(wù)感較強的裝飾或小品；2.3公共走廊建議l 走廊地面和墻面的裝修盡量考慮使用進口石材；墻面可考慮局部使用拼花石材；l 走廊天花裝修可考慮石膏板或鋁扣板吊頂；l 走廊寬度盡量考慮在1.8米以上；l 走廊凈高保持在2.7-3米之間；2.4 公共衛(wèi)生間建議l 地面采用防滑地磚；墻面采用高級墻磚；石膏板質(zhì)吊頂；l 配置：蹲坑，便池，洗手臺，給皂器，烘干機；l 品牌：國外品牌，國內(nèi)生產(chǎn)；l 木制隔板，背景音樂，燈光柔和，提高品質(zhì)；l 墻面裝飾配以時尚有品位的畫框2.5電梯配置建議l 電梯數(shù)量達到12部，建面可達到3250：1；l 電梯品牌建議使用迅達，可考慮國內(nèi)生產(chǎn)組裝；l

73、 可考慮高低區(qū)分區(qū)，電梯速度均為3.5m/s；l 電梯轎廂高度可達到2.8m，寬度1.8m，深1.4m；2.6空調(diào)配置建議l 考慮本項目定位高端，建議采用VAV中央空調(diào)并引入新風(fēng)系統(tǒng)，使用可變風(fēng)量送風(fēng)末端；l 建議可通過機電設(shè)備的配置實現(xiàn)分戶計費、分戶計量、分戶調(diào)控的目的，以滿足客戶對空調(diào)24小時運作的需要，同時節(jié)省客戶電費開支；l 綜合空調(diào)品牌專業(yè)人士建議及客戶需求，推薦品牌為特靈。l 推薦使用下送風(fēng)式中央空調(diào)，可減少能耗，并減弱中央空調(diào)吊頂對凈高的影響；2.7 物業(yè)整體建議要點規(guī)劃建議要點規(guī)劃建議標(biāo)準(zhǔn)層建議標(biāo)準(zhǔn)層面積1500-2000硬件配置建議電梯品牌采用迅達，160米塔樓14部，低區(qū)：

74、3.5m/s，高區(qū)6m/s；120米塔樓12部，速度3.5m/s 實用率65-70%中央空調(diào)特靈，VAV中央空調(diào)，帶新風(fēng)系統(tǒng)，分戶計費、分戶計量、分戶調(diào)控核心筒布局中心核心筒，框筒結(jié)構(gòu)智能化跟隨市場主流5A配置層高/凈高在3.8-4m之間，凈高在2.7m以上，可采用100-150mm網(wǎng)絡(luò)架空地板車位配置150-200平米建筑面積一個車位，并在此基礎(chǔ)上予以20%-30%的擴充準(zhǔn)備公共走廊寬度在1.8m左右，凈高保持在2.7-3m之間。配套設(shè)施大堂/電梯廳大堂面積保持在300平米以上，高度設(shè)置為挑高10米以上，裝修材質(zhì)盡量考慮進口石材柱距./進深柱距在8-9m之間；進深在8-12m之間。會所500

75、-800商務(wù)會所面積劃分8個產(chǎn)權(quán)：150-300平米其它配套可在裙樓設(shè)置會議室/多功能廳；裙樓可設(shè)置銀行、票務(wù)、商務(wù)中心等；第五部分 可行性分析經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為：比較標(biāo)的物評估價格（各比較物業(yè)修正價格比較權(quán)重）新舊樓的對比增值8000元/ 此測算結(jié)果與市場競爭導(dǎo)向法的結(jié)論吻合，但考慮到當(dāng)時的市場競爭環(huán)境激烈，且中心區(qū)寫字樓價格有回落趨勢，因此不能以去年的漲幅來計算，只適宜以近幾年的平均漲幅對本項目進行大致的推算，通過以上的幾種測算方式，得出寫字樓部分的市場均價：8000元/平方米一、測算說明1、按當(dāng)前市場具可比性的同類型物業(yè)的售價進行

76、比較；以當(dāng)前理論價格8000元/平方米，以及現(xiàn)該地段市場售價的保守的價格為7000元/平方米；分別進行測算；2、本項目按當(dāng)前整體為寫字樓的產(chǎn)品定位以計算售價；3、按建設(shè)周期從2012年5月起計算為一年，正式發(fā)售的周期為一年，銷售率為100%計算；4、因項目為龍泉驛區(qū)城區(qū)首個寫字樓項目，且地段價值對于項目的影響也大，未來兩年內(nèi)的片區(qū)的寫字樓價格無法精確估算。二、工程進度工序名稱工程進度周期前期準(zhǔn)備工作2011年底3個月主體施工/封頂2012年4月2013年7月15個月銷售2012年5月2013年5月12個月合計2011年12月2013年7月30個月三、成本分析例表項目名稱金額（萬元）說 明土地成

77、本5400萬按市政府相關(guān)用地審定會公布地價項目轉(zhuǎn)讓費 /項目購入時的項目轉(zhuǎn)讓費用建筑安裝工程費39000萬按3000元/估算管理費用2220萬按前3項的5%財務(wù)費用5328萬項目周期為二年，按年貸款利率62計算營銷費用2730萬按項目總銷售金額的3%計算銷售稅金及附加5005萬營業(yè)稅和其他銷售稅金按銷售收入的5.5%計算總開發(fā)成本59683萬項目整體開發(fā)成本四、收入分析例表項目名稱計價方式銷售總收入（萬元）（一年的銷售期，100%的銷售率）世紀(jì)廣場寫字樓部分理論價格8000元/104000保守價格7000元/91000五、收入分析闡述項目總投入成本為59683萬元，寫字樓收入按照100%的銷售率計算后，理論銷售額為104000萬元，保守銷售額為90000萬元。減去成本后，稅前的理論收益為44317萬元，保守收益為30317萬元。最終結(jié)論：項 目 可 行 ！