1、上海市寫字樓開發項目可行性研究報告目錄摘要2一、總論31.1 項目背景31.2 發展商情況31.3 項目評價目的31.4 項目評價依據41.5 建設可行性概述5二、項目概況與基地分析62.1 項目獲得62.2 項目區位62.3 交通道路72.4 周邊環境72.5 規劃指標9三、市場環境分析103.1 宏觀層面103.2 板塊層面153.3 項目層面(寫字樓市場)17四、項目定位194.1 產品定位194.2 客戶定位204.3 SWOT分析204.4 價格定位21五、建設內容與市政配套225.1 項目建設內容225.2 市政配套285.3 消防295.4 節能29六、建設方式與進度安排306.

2、1 公司組織306.2 物料供應306.3 工程招投標316.4 施工組織316.5 進度計劃32七、投資估算與資金籌措327.1 投資估算327.2 估算數據327.3 項目資金籌措35八、經濟效益分析368.1 分析依據及說明368.2 經營方案368.3 項目稅費388.4 盈利能力評價398.5清償能力評價39九、不確定性分析399.1 敏感性分析399.2 項目的盈虧平衡分析409.3 風險分析409.4 風險的多方案規避42十、社會及環境效益分析4310.1 社會效益分析4310.2.環境效益分析45十一、結論4611.1 可行性研究結論4611.2 項目建議47一、總論1.1 項

3、目背景為積極支持上海市城市建設，促進嘉定區的經濟發展，上海XX房地產開發有限公司通過招標的方式取得嘉定區同濟新城的地塊。1.2 發展商情況項目發展商：上海XX房地產開發有限公司開發資質：一級法定代表人：XX注冊資金：8000萬元（人民幣）地址：企業類型：有限責任公司（國內合資）注冊號：1.3 項目評價目的本報告對上海XX房地產開發有限公司寫字樓項目的可行性進行評估。其主要評價目的如下。1) 過投資環境研究分析，確定項目的市場定位。2) 通過市場研究分析，確定項目的市場定位。3) 通過對該項目投資開發總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經營成本、稅金等基礎數據的預測和選定，利用利潤率、

4、凈現值、投資內部收益率、投資回收期等經濟指標對項目進行贏利能力分析及評價。4) 通過對項目現金流量、資金來源與運用對項目進行貸款償還能力分析、評價項目的資金安全度。5) 通過對項目的敏感性分析、盈虧平衡分析、風險分析，對項目進行不確定性分析。6) 為委托方進行項目決策、開發、經營和管理提供參考。7) 為政府進行項目審批提供參考和依據。1.4 項目評價依據1) 中華人民共和國建設部發布房地產開發項目經濟評價方法2) 定額標準：上海市建筑和裝飾工程預算定額（2000）3) 投資項目可行性研究指南，北京：中國電力出版社，20044) 與項目相關的規劃、設計、建設、稅收等法律法規5) 中華人民共和國企

5、業法人營業執照（副本）6) 委托方提供的項目開發有關資料1.5 建設可行性概述本項目符合上海市政府開發嘉定區同濟新城的要求，得到了上海市嘉定區政府的支持。本項目處于距市中心較遠的嘉定區，預計租金較低，在當前經濟金融環境下，能吸引各地商戶進駐，有利于同濟新城的長遠發展。另外，項目區位未來發展方向良好，潛力巨大，本項目將擁有良好的發展空間。本項目有可觀的盈利能力，較低的投資風險，具有良好的經濟效益。我們認為，本項目的開發是可行的。二、項目概況與基地分析2.1 項目獲得本項目由XX房地產有限公司于2006年9月1日通過上海AA拍賣有限公司拍得，成交價1.5億，總價1.8億。2006年6月1日上海市規

6、劃管理局規定了本項目的規劃指標。2.2 項目區位本項目位于上海市嘉定區同濟新城內，同濟新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定區位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經121度15分。東與寶山、普陀兩區接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。總面積458.8平方公里。行政區域界線總長167.8461公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。市、區級河道藻浜、練祁塘、婁塘河橫臥東西，向東流經寶山區直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫南北，與吳淞江、瀏河相連。河道總長1800余公里，平均河網密度為每

7、平方公里4公里。 本項目所在的同濟新城總投資約100億，綠化率45%，同濟新城按功能分區劃分為“四大板塊”：中部板塊“AH”商貿辦公中心，西部板塊綜合發展區，東部板塊現代科技研發區，北部板塊生活居住區。本項目則是位于中部板塊的中心地段，具有良好的地理位置。 嘉定鎮離上海市中心的人民廣場30公里，距虹橋國際機場、上海火車站、張華浜國際集裝箱碼頭均在25公里左右。2.3 交通道路嘉定區交通便捷。有鐵路滬寧線、滬杭外環線過境。南翔站是全國鐵路特等編組站，也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動化程度為國內一流。境內公路總長700多公里，密度為每平方公里1.5公里。主要公路有滬嘉(A12)、滬寧(A11)、

8、嘉金(A5)、郊環(A30)等高速公路，滬宜公路（204國道）、曹安公路（312國道），還有寶嘉公路和外青松公路2條市道等。滬嘉線、滬錢線、滬唐線、北嘉線、北安線、嘉亭線、嘉杭線、嘉溫線等50余條客運線路分別連結上海、周邊區縣、區內各鎮及杭州、溫州、蘇州諸地。有航道22條，通航里程212.5公里，其中境內市級航道蘊藻浜長19.4公里。2.4 周邊環境2.4.1綠化環境 嘉定區于2002年11月1日，經市綠化局領導、專家的考核，嘉定區創建上海市園林城區工作通過驗收，成為上海市園林城區。其公共綠地 552.1675公頃總計綠地面積 1055.4427公頃綠地覆蓋面積 1125.1129公頃城鎮人均

9、公共綠地 15.7平方米/人城鎮人均綠地 30.1平方米/人綠地率 35.47%綠化覆蓋率 37.8%同濟新城的綠化覆蓋率也達45%2.4.2景觀環境 本項目景觀環境良好，西南方向無其它高層建筑，采光、通風等基本均無受影響，視野開闊。另外南部毗鄰同濟公園，舉目便可看到品種豐富的植被、大片草坪及水域景觀，令人心曠神怡、身心放松。2.4.3基礎設施 詳見“五、建設內容與市政配套”。2.4.4停車場 設有地面與地下停車場，共計車位約100個。2.4.5餐飲娛樂本項目于同濟新城內的嘉定新天地僅幾步之遙，新天地內有眾多餐飲選擇，但是檔次都較低。新城外也有眾多有酒樓、咖啡廳等但數量較少。城區內風味小吃吉祥

10、餛飩、田倉米粉、福建沙縣小吃、蘭州拉面店、圖門燒烤、游子老鴨粉絲湯、飲品茶風暴、第五街、緣味站、新一佳快餐歐德隆、，米諾多漢堡、真有味咖啡、西餐三葉坊、蘇卡咖啡店、堡盛西餐城區外飯店新詞大酒店：墨玉路29號湖南料理：新源路600號金湘?。盒略绰?02號面包糕點閩甜西餅屋、元祖蛋糕、閩香西點面包房風味小吃川?；疱仭⑿≡颇厦拙€店、重慶雞公堡、蘭州拉面、盱眙龍蝦家常菜館快餐蒲樂食品、快一點快餐咖啡西餐比薩林、迪歐咖啡2.4.6金融網點 新城內有中國農業銀行自助取款設備，周邊也有建設銀行、中國銀行、中國農業銀行及上海農村商業銀行網點，提供了較為便捷的金融方面服務2.5 規劃指標用地范圍：東至和平路，西

11、至F大廈，北至國豪路，南至步行道用地面積：總用地10000平方米用地性質：商業、辦公用地容積率：3.5三、市場環境分析3.1 宏觀層面3.1.1 宏觀調控政策 自2005年3月26日國務院下發了關于切實穩定住房價格的通知（“國八條”）起，政府出臺了密集的宏觀調控政策，要求加強土地管理，控制土地供應，規范房地產開發和交易秩序，著力解決中低收入家庭的住房問題等。2006年5月17日，“國六條”出臺，更加嚴格地調控房地產市場，力圖調整房地產供需結構，宏觀調控趨于緊張。2007年開始，房地產市場開始步入調整期，房屋銷售市場交易量急劇萎縮。2008年以來，美國次貸危機不斷發展，加之我國經濟生活中尚未解決

12、的深層次矛盾和問題，經濟受到較大影響，房地產市場低迷，財政收入增幅逐步回落。為此，中央及時調整宏觀調控的方向和政策重點。2008年10月22日，上海市人民政府辦公廳結合上海實際轉發了市建設交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局制訂的關于促進本市房地產市場健康發展的若干意見，對我市房地產業進行宏觀調控。調控政策涉及到房地產稅收、房地產金融、城市建設開發、住房改革等多方面。2008年12月21日，關于促進房地產市場健康發展的若干意見的公告又為房地產市場帶來了不同意味的 “國十三條” ，進一步體現了特殊市場環境下政府“放權”的態度。至此，“國十三條”將在今后一段時間指導房

13、地產市場及行業的發展。綜上所述，目前的宏觀經濟政策靈活審慎。3.1.2 產業結構 近幾年嘉定區國民經濟持續較快增長，2007年完成增加值559.9億元，可比增長15.6%。財政收入穩步增長。07年實現財政總收入183.2億元，比上年增長24.8%。與此同時，嘉定區經濟結構進一步完善，第三產業所占比重不斷上升。2001年第三產業實現增加值58.7億元，占全區增加值的比重為30.8。2007年第三產業實現增加值176.4億元，對全區經濟增長的貢獻率為32.7%。三次產業的比例由2001年的1.9：67.3：30.8增長為2007年的0.3:67.0:32.7。嘉定區以樹立商業窗口繁榮發達的新形象為

14、動力，不斷優化布局和調整業態，完善商業設施，提升商業品位、規模和能級。3.1.3 外資與商業發展 2001年，全區完成固定資產投資39.8億元，其中基礎設施投資3.7億元。6年之后，嘉定區全年完成全社會固定資產投資總額171.6億元，其中城市基礎設施投資17.8億元，房地產開發投資78.1億元。由圖3-2可看出，宏觀調控政策取得成效，固定資產投資增速放緩。從投資主體看，國有經濟投資38.5億元，集體經濟投資8.4億元，外商及港澳臺投資24.4億元，私營企業投資24.5億元，其他經濟投資75.8億元。投資主體結構發生進一步優化，吸引越來越多放渠道多主體的投資資金，發展前景良好穩定。3.1.4 房

15、地產供給與需求 自2002年上海汽車城建設的全面展開，推動了房產市場的活躍，房地產業市場需求旺盛，開發投資高位運行，開發規模迅速擴張。全年房地產業完成增加值10.5億元，比上年增長1.1%。此后房地產市場發展迅速，規模急速擴大。2004年嘉定區實現房地產業增加值13.4億元，比上年增長30.1%，完成房地產開發投資額66.6億元，比上年增長51.7%。2005年“國八條”的頒布，使房地產房供需趨于平緩，地產市場保持基本穩定。2006年完成房地產開發投資76.7億元，比上年增長7.3%。2007年，嘉定區房地產市場健康發展。全年完成房地產開發投資78.1億元，比上年增長1.9%。從近年嘉定區商品

16、房供求數據來看，嘉定新城的建設極大的促進了區域樓市體量的擴張。年成交量從2003年的不足100萬平米一舉躍升到2004年的近200萬平方米，之后持續穩定在該數量級。區域樓市火熱催動房價一路走高，02、03年嘉定區主流房價尚在3000元以下，進入08年已拉升到8000元附近。數據來源：中國房地產指數系統2008年，受上海整體樓市走低影響，嘉定樓市轉入低迷調整期。1月份之后，市場供求雙雙從2500套/月大幅下挫至1500套/月，季節性市場回暖亦不復存在。從近幾個月的市場走勢來看，嘉定樓市以5月份為分水嶺，供求基本平衡的狀態被打破，6-9月份市場累積銷供比僅為0.63，開發商銷售壓力逐步增大。數據來

17、源：中國房地產指數系統至此可見，2008年金融危機以來，經濟環境及政策因素對高檔物業成交影響很大。此外，寫字樓市場租賃市場也不樂觀。3.2 板塊層面目前已建成并趨于成熟的板塊有中部板塊（AH樓）和西部板塊（地標綜合發展區）。以上兩板塊都規劃成為同濟新城的金融商務中心，在過去的3年中發展態勢各不相同。隨著同濟新城商業的發展，兩個板塊的競爭日益激烈。而一個項目能否成功，與其所在的板塊發展情況息息相關。因此我們選擇這兩個板塊進行重點分析，以更清晰地掌握本項目市場環境。3.2.1 中部板塊1) 規劃定位 中部板塊集中了同濟新城65%的辦公寫字樓，在經濟發展、新城建設和公共事業發展中處于龍頭地位與輻射作

18、用，帶動相關區域的發展，已成為同濟新城主要商務中心。2) 歷史分析 中部板塊有著得天獨厚的地理位置，處于兩軸交界處，四通八達，交通便利。并且與位于城市南部的交通樞紐。服務半徑大，與個區域都有聯系又保持相對的獨立性，方便居民上下班及外來人員出行。由于人流方向的不一致性，避免了人流混雜的問題。此外，成熟的商業現狀為新城居民提供了大量的就業崗位。臨近北部居住生活區，可確保人力資源豐富。3.2.2 西部板塊1) 規劃定位 西部板塊有地標性建筑圖書綜合大廈，周邊有一系列行政管理大樓和市政府副設施，以現代服務業為核心，形成具有獨特人文魅力和新城特色、強大的集聚力和持續的創新力的綜合發展區，是同濟新城的象征

19、。2) 歷史分析西部地區雖沒有優越的地理位置，但通過交通道路系統人為的設計，將車行道與人行道分離，更人性化也更趨于便利。充分利用現有水系積極發展高檔商務、休閑、酒店和娛樂城等項目，集中體現傳統文化、現代文明、運動休閑和生態魅力。市政工程建設如火如荼地進行，強調創新性、獨特型和輻射性，為新城人口提供全方位的服務。集中布置行政機關，提高辦事人員效率，避免到處奔波。進一步促進新城經濟、社會、環境的科學、和諧發展。3.2.3 板塊比較 中部板塊和西部板塊同時被定位同濟新城的一級中心，但是兩者在過去三年已形成了很大的差異和側重點不同，可謂各有各的針對性。然而，兩板塊都獲得了不同程度的成功并在嘉定區同性質

20、板塊中保持領先地位。在未來的發展中，兩板塊將繼續深入規劃和建設，使其在新城中的結構更清晰，功能也更明確，將新城的規模推向新的層面。本項目位于中部板塊中，與東部板塊研發去接壤。從地理位置上來，有很大的預留空間，為兩板塊的共同發展提供機遇。從經濟發展角度看，可帶動東部板塊的發展，也為使中部板塊商務繁榮擔負了一定的責任。3.3 項目層面(寫字樓市場) 3.3.1 供應量 自2002年上海汽車城建造以來,同濟新城憑著特殊的區位條件和歷史、人文、基礎設施等方面的諸多優勢，吸引了海內外眾多的外商前來投資創業，成為廣受矚目的投資沃土。因此，各項物業投資急劇增長，其中以寫字樓市場最為顯著。過去幾年，同濟新城寫

21、字樓市場總體量約三萬平方米，其中三分之二位于中部板塊，三分之一位于西部板塊。 2008年以前，在市場需求影響下，寫字樓新建物業量放量增長，大量新增供應量投放市場，地少人多的局限性使其發展空間有限。幸而有周邊區域可供拓展，加之老城區改造空間也不小。因此，發展前景更為廣闊。2008年美國次貸危機發生后金融業客戶減少，寫字樓已經供過于求。預計明后年也是供過于求。3.3.2 需求量 2008年以前，寫字樓市場強勁，對寫字樓的需求絲毫沒有減弱。甲級寫字樓供不應求，空置率走低。2008年后半年，在供給相對大的情況下，需求顯得單薄和不足。受全球金融風暴不斷惡化的影響，一直占寫字樓租賃市場比較大份額的金融客戶

22、，紛紛被迫或主動采取裁員和擱置擴張計劃等方式來應對危機，退出甲級市場轉租成本相對較低的乙級寫字樓，加上企業破產等，使得需求出現大幅的萎縮。目前雖處于經濟低迷期，寫字樓的需求量仍將繼續增加，而供應量的增長速度相對于市場規模來說是很慢的。同濟新城甲級寫字樓租金及入住率表（2008年第一季）板塊物業名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊中華大廈4.383%招商局廣場3.984%中部板塊越洋廣場4.182%蘭泰大廈4.084%眾鑫大廈3.786%企業天地3.986%同濟新城乙級寫字樓租金及入住率（2008年第一季）區域物業名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊科技城2.

23、481%金融廣場2.282%貿易大廈1.983%中部板塊海森大廈2.184%三六大廈1.986%南證大廈2.081%奧孚力大廈2.484%近年來，嘉定寫字樓市場突破原有的商務區格局，向外圍發展。一些新的商務板塊崛起，逐漸成為中高檔寫字樓租賃、銷售市場的中堅力量。本項目所在區域即是其中之一?；诩味▍^的開發、來發展動向和各行業對寫字樓的需求，在中部板塊內投資次項目，是一個不容錯過的機遇。但是需要注意的是，本項目寫字樓開發期間正值經濟蕭條期，建成上市時期市場難以預測，一次將面臨一定的資金風險和銷售壓力，但是通過恰當的定位和營銷，可以消除部分風險。四、項目定位4.1 產品定位產品定位：中端，乙級寫字

24、樓。本項目位于上海嘉定區，嘉定區雖然市場潛力大，但現期市場還處于早期發展時期，高端寫字樓尚不具備與其造價相應的競爭力。考慮到當前經濟與金融環境，企業處于過冬期，非常注重成本和經營費用的控制，因此呈現遷出城區，選擇價廉寫字樓辦公的態勢，兼顧同濟新城內其他寫字樓都是中端定位以及目前租售情況良好，和我們的客戶定位為江浙一帶中小企業，本項目定位中端相對合理。4.2 客戶定位結合本項目毗鄰大型研發區和項目選址方便的交通特點，客戶主要定為江浙滬的研究型企業或對交通要求比較高的制造業企業。它們在上海設立銷售中心，辦事處，子公司等。4.3 SWOT分析4.3.1 優勢1）方便的交通 規劃用地西北面和東北面都有

25、寬敞的公路，方便駕車；西南面有步行道，人車分離，道路利用率高。規劃用地距同濟新城唯一交通站點綠苑路同濟大學站有高度可達性。2）開發難度低 規劃用地屬于一類用地，無動拆遷工作，只需稍加簡單的工程準備措施，就可以進行修建。3）自然條件 地塊沿河，風景成為突出優勢，周圍沒有很高的建筑，建筑朝向好，從而采光通風好。4）周邊環境 離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。4.3.2 劣勢1）人氣 由于周邊多數地塊尚待開發，本地塊不如西北面的具有人氣，周邊距其他辦公性建筑較遠。2）居住區的影響 本地塊與居住區公用北邊的國豪路，居住區人/車流量大，影響寫字樓里的員工上下班。居住區早晨比較嘈雜。3）市政配套

26、地塊以及其周邊市政設施不完善，待改進。4.3.3 機會1）東側研發區 東側規劃中的研發區具有相當的規模，對研究性企業來說，緊挨研發區設辦事處、子公司，是非常有利的。2）交通條件的改善 多處修建的曹安公路運量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，同濟新城對外交通條件大為改善，將吸引一批企業。4.3.4 威脅1）經濟金融 目前，全球經濟下滑，寫字樓市場受到影響，價格下跌，空置率升高。2）安亭 安亭的發展建設更容易形成具有吸引力的商業辦公區，長期上逐漸體現集中優勢，對本項目構成威脅。3）在建寫字樓 西北側在建寫字樓與本項目定位相當，周邊交通也便利，人車流動干擾相對較小，人氣優于本項目。4.4

27、 價格定位周邊寫字樓租金 周邊寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通過調查，各選取部分具代表性的寫字樓：實例名稱檔次月租金面積平方米日租金元/（平方米天）曹安國際商城高4800612.62永惠大廈中90002001.6v6時代低1800551.09實例名稱詳細信息曹安國際商城嘉定區曹安路1855號永惠大廈黃浦區/永惠大廈/西藏南路765號v6時代嘉定區安亭鎮新源路155弄嘉定區樓價走勢：（見三，統計圖，P5）日租金如下：檔次價格（元/平方米）高2.6中1.6低1.1考慮近期房地產市場趨勢，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。價格定位 照顧本項目檔次，交通，容積率等指標，本寫字樓定

28、價每平方米2.0元/天。五、建設內容與市政配套5.1 項目建設內容5.1.1建筑設計1) 本項目由建筑工程設計綜合甲級資質的民營設計事務所上海三益建筑設計事務所，設計風格簡約、現代。2) 項目設計符合國家制定的設計規范、規定、規程，同時符合上海市相關的設計規范和規定。3) 本項目選址臨近同濟公園，專享珍稀生態資源。建筑設計積極融合人本主義與生態意識，樓體采用簡潔的幾何形體，以成熟的現代建筑科技為基礎，由鋼構架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充足的自然采光與通風，形成晶瑩剔透的建筑形象。徹底告別傳統寫字樓的亞健康狀態，契合當今推崇的生態辦公大廈，為員工創造一個安全、舒適、健康的工作環境。5.1.2建筑

29、結構設計1) 本項目為多層辦公建筑，地下1層，地上按6層設計，高20.5米，位于上海市嘉定區曹安公路與綠苑路交匯處。2) 本項目建筑功能定位為乙級寫字樓，部分達到5A級寫字樓水平。3) 屋面設置室外休閑、綠地。4) 地下空間：地下一層各種配套設施用房及地下停車場所。5.1.3暖通設計1) 本項目為乙級寫字樓，設備材料應選擇價格合理的中檔品牌產品。2) 本項目暖通設計保證新風供應和所有房間的通風要求，必要時設立獨立的新風供應系統和排風系統。新風口和排風口的布置要和建筑設計緊密結合。3) 寫字樓擬采用雙管水系統中央空調，冷源來離心式冷水機組，熱源由市政熱力管網提供，可分層、分區控制，以減少施工難度

30、和初期投資。5.1.4給排水1) 給水系統的設計應避免水質由于水箱和管路產生二次污染。2) 排水設計采用合流制排水，生活污水經化糞池處理后再排入城市管網，屋面排水采用內排水方式。3) 熱水供應擬采用統一的中央電熱水器。4) 凈水供應擬采用統一供應的凈水裝置。5.1.5強電設計1) 本項目屬于多層建筑，根據國家標準屬二級負荷，無特殊要求。2) 二路供電電源由供電部門區域變電站以電纜引入，電壓為35kV，經樓內電力用戶站降壓后分配電力。3) 照明方式：地下室設置應急照明，常用照明，及應急指示燈；樓內用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設置外，還需設置應急照明及應急指示燈。消防樓梯處設常用照明和應急

31、照明。4) 建筑物采用TN-S聯合接地，接地電阻1，且大樓鋼結構主筋相互連接成環，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛生間設置等電位箱。5) 防雷系統：本項目為三類防雷建筑物，采用裝設在建筑物上的避雷帶做接閃器，避雷帶應沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設，利用結構柱頭外側主鋼筋做引下線，樁基做接地極。6) 消防系統參照商務樓消防規定，在地下車庫及辦公區域建立報警（煙感、溫感）及聯動（包括緊急廣播）系統；噴淋系統同時設置消防栓及其他防火設備。5.1.6弱電設計1) 閉路電視監控系統l 攝像機位置：各電梯轎廂，地下車庫出入口，地下車庫內部，地下車庫進入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口

32、，消防安保中心門口，室外停車場。l 監控中心和消防中心統一考慮。l 系統集中供電2) 車庫管理系統l 系統采用CAN總線的通訊方式，避免了傳統RS485網絡采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。l 系統兼容性強，可與同系統中多個管理子系統結合使用，輕松實現一卡通管理系統。l 系統采用32位高速運轉處理器和超大容量存儲器；脫機、脫網工作時，不影響出、入庫及數據記錄存儲功能。l 出、入庫讀卡認證由一臺讀卡機完成，替代了以往入庫與出庫所用讀卡機各自分開模式，降低了用戶采購成本。l 停車庫出入口處裝設聲光設備，方便用戶尋找所分配車庫車位。用戶進入車庫存車時語音提示“請讀卡確認車輛已停好”

33、，很好的避免了因用戶停留在車內，而車輛上行存放導致的人身安全事故。同時，當系統出現異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。l 立體車庫（敞開式）管理系統與停車管理系統無縫鏈接，可完成車位引導功能，減少車主因尋找所分配車位帶來的麻煩。l 車位信息查詢功能：當車主取車時忘記所停放車輛的車庫位置時，可在任一控制機或車庫讀卡器上讀卡，系統將語音提示車主正確的車庫位置。l 可根據不同用戶車型分配不同車型車位，臨時用戶由管理員先預置車牌，再存車。3) 門禁l 各單元門口設置門禁。l 地下車庫進入電梯廳設置門禁。4) 機電設備監控系統給排水系統監測l 各樓宇屋頂水箱高、低水位自動報警監控l 地下

34、室集水坑高、低水位監控l 給水系統地下水池高、低水位監控l 生活水泵運行及故障監控l 凈化水裝置運行及故障監控l 消防泵的運行狀態監控送排風系統l 樓宇地下室排風機故障監測l 地下車庫排風兼排煙風機故障監測l 地下車庫新風機運行監測其他設備l 車輛出入口進出口管理機運行故障信號監控l 電梯運行狀態及故障監控5) 樓宇信息系統l 電話通信系統l 數據傳輸系統6) 有線電視雙向寬帶信息傳輸系統7) 移動通信和尋呼通信系統l 實現地下停車庫及電梯轎廂內通信無盲區8) 大樓內部無線對講系統l 寫字樓無線局域網系統因特網進行商務活動等。9) 弱電防雷系統l 在機房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機房UP

35、S輸入端安裝電源避雷器；在機房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機房電源進線處安裝電源避雷器。10) 大樓綜合布線系統l 建立無線局域網并覆蓋整個寫字樓區域內，使商務人員能自由地通過5.2 市政配套5.2.1通信每戶設置電話/數據通信配線箱，由2對電話線和一根五類線入箱，可用于電話和寬帶數據網絡通信，通信信號覆蓋大樓。5.2.2供電市政雙路供電，雙路電纜引入?？側萘?500KVA，每平方米供電量0.08KVA。市政雙路電源自動切換。5.2.3上水根據有關技術指標，本項目規劃最高日用水量約300立方米。區域供水單位為上海嘉定自來水有限公司安亭水廠，其最大日供水能力12萬立方米能夠滿足本項目需求。5

36、.2.4下水本區域屬于已建的上海市嘉定區雨水污水系統安亭國際汽車城片，能夠滿足本項目的下水需要。5.2.5供氣本項目今后將使用天然氣，根據有關技術指標，預計規劃最高日用氣量1500立方米，屆時需要結合道路工程，埋設合適的燃氣管以適應傳輸天然氣的要求。5.3 消防本工程消防給水按多層建筑設計，設有室內消火栓滅火系統、自動噴水滅火系統、溫感探測器和煙感探測器、火險報警及消防聯動系統?；馂膱缶跋缆搫酉到y、廣播系統的控制室在一層，火災報警控制主機、直通對講、自動噴水滅火系統、聯動廣播及電源設備。每層應設置一個DN65的室內消火栓和一個消防自救卷盤，水帶長度宜采用25m。自動噴水滅火系統的水流指示器

37、可以不按每個防火分區、每個樓層設置，而是根據商業單元的劃分，每個商業單元設一根噴淋立管、一個信號閥、一個水流指示器、一個末端試水閥，信號閥及水流指示器的信號接至消控中心或安防值班室。5.4 節能變電所設置在接近負荷中心處，并選用國家頒布的節能型設備，降低能耗。照明盡可能采用節能高效的燈具?？照{冷卻水循環使用。六、建設方式與進度安排6.1 公司組織上海XX房地產有限公司為本項目的發展商，注冊資金為8000萬人民幣，項目開發公司實行總經理領導下的總經理負責制，總經理由總公司任命。項目開發公司下設經營管理機構，包括工程部、市場營銷部、財務部、行政部等機構，負責合作公司的日常經營管理工作。6.2 物料

38、供應由于項目屬于乙級寫字樓，檔次和質量無需追求高檔次，因此本項目所需物資與設備均從中國國內市場選購、租賃。6.3 工程招投標本項目計劃采用公開招投標進行施工總承包，電梯、空調、幕墻、內裝修等分包工程由總包方進行招標。6.4 施工組織6.4.1前期工作1) 項目開發籌、融資 至2009年4月底完成2) 初步設計和施工圖設計 至2009年5月底完成3) 各種批文的報批工作 至2009年5月底完成4) 工程招標 于2009年6月底完成6.4.2施工階段1) 施工準備 2009年6月初2009年7月初2) 樁基工程 2009年7月初2009年10月初3) 土方工程 2009年10月初2010年1月初4

39、) 地下結構工程 2009年11月初2010年2月初5) 主體工程 2010年2月初2010年6月初6) 安裝與裝修工程 2010年2月初2010年10月初7) 室外總體 2010年6月初2010年10月初6.4.3竣工準備與驗收備案 2010年10月初2010年11月初6.4.4投入使用 2010年11月初2010年12月初6.5 進度計劃本項目擬建設成為乙級寫字樓，將于2009年6月份完成項目前期各項準備工作并進入正式施工階段，預計的項目建設周期為1.5年（2009年6月至2010年12月）。七、投資估算與資金籌措7.1 投資估算本項目建設投資估算的范圍為總建筑面積35000平方米，占地面

40、積10000平方米，容積率為3.5，地上層數為6層，地下一層，總投資粗略估計值為9000萬。項目建設期為1.5年，第一年投入總投資的70%，第二年上半年投入總投資的30%。企業自有資金4000萬,在第一年全部投入。7.2 估算數據7.2.1建設投資估算預測建設期內年平均價格變動率為2%，開發期貸款利率為5.40%。漲價預備費的計算：第一年固定資產靜態投資額I1=10971.2370%=7679.861（萬元） 第一年漲價預備費： PF1=7679.861 (1+2%)1 -1= 153.597（萬元） 第二年固定資產靜態投資額 I2=10971.2330%= 3291.369（萬元） 第二年漲

41、價預備費 PF2=3291.369 (1+2%)1.5 -1= 99.233（萬元） 該項目建設期漲價預備費 PF= PF1+ PF2=153.597+99.233=252.830（萬元）開發期貸款利息:第一年固定資產投資額 (除利息外)= 11224.0670%=7856.842（萬元）第一年貸款額=7856.842-4000=3856.842（萬元）第一年開發期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）年利率 =（0+3856.842/2）5.4%=104.135（萬元）第二年上半年固定資產投資額 (除利息外)= 11224.0630%=3367.218（萬元）第二年上半年貸款額= 3

42、367.218（萬元）第二年開發期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）半年利率 =（3856.842+104.135+3367.218/2）5.4%/2=145.794（萬元）開發期貸款利息=104.136+145.794=249.929（萬元）建設投資估算項目內容單方投資（元/m2）投資額（萬元）A.土地使用費1071.43 3750.00 B.前期開發費99.19 347.18 B1.可行性研究費1.05 3.68 B2.勘察設計費31.25 109.38 B3.工程設計招標管理費0.51 1.80 B4.工程施工招標管理費0.50 1.75 B5.施工招投標代理費4.38 15

43、.33 B6.人防費60.00 210.00 B7.執照費1.00 3.50 B8.審照費0.50 1.75 C.建筑工程安裝費1250.00 4375.00 C1.樁基礎工程費120.00 420.00 C2.土建工程費890.00 3115.00 C3.水電設備及安裝費110.00 385.00 C4.電梯設備及安裝費130.00 455.00 D.工程監理費17.50 61.25 E.配套設施費480.00 1680.00 E1.大市政配套費300.00 1050.00 E2.小市政配套費180.00 630.00 F.建設單位管理費70.04 245.13 G.工程保險費3.75 13

44、.13 H.工程承包管理費51.43 180.00 （A-H項）工程費和工程建設其他費3043.34 10651.68 I.預備費163.54 572.38 I1.基本預備費（A-H項3%）91.30 319.55 （A-I1項）固定資產靜態投資部分3134.64 10971.23 I2.漲價預備費72.24 252.83 （A-I項）除貸款利息外的固定投資3206.87 11224.06 J.固定資產投資方向調節稅0.00 0.00 K.開發期貸款利息71.41 249.929（A-K項）合計為開發期總成本3278.28 11473.99 經計算得知，開發期總投資成本為11473.99萬。7

45、.2.2經營成本估算項目內容年平均費用（萬元)經營期成本514.08 1.銷售費用36.72 2.物業及維護費45.058 3.能源費2.949 4.保險費8.452 5.管理費用45.058 6.營銷費16.905 7.固定資產折舊、攤銷36.72 8.房產稅220.32 9.營業稅金及附加101.8987.3 項目資金籌措本項目的自有資金來源有：房地產開發公司自有資金4000萬，占總投資額的34.86%，向銀行貸款7224.06萬。八、經濟效益分析8.1 分析依據及說明本財務分析根據國家現行財稅制度以及項目經營計劃，抵押貸款期限15年，貸款利率5.40%，目標收益率設為10%，項目建設期1

46、.5年，出租期48.5年。8.2 經營方案根據市場分析和對本項目的功能定位，本寫字樓用于出租1) 項目總建筑面積=30000（m2）2) 項目可出租面積=300000.85=255003) 年租金毛收入=255002.0360=1836（萬元）4) 年租金凈收入=年租金毛收入-銷售收入-固定資產折舊攤銷-房產稅-營業稅金及附加-（物業及維護費+能源費+保險費+管理費用+營銷費）=1836（1-2%-12%-5.55%-2%）-118.422=1321.92（萬元）5) 項目總開發價值=1836（1+10%）48.5-1）10%（1+10%）48.5=18179.56（萬元）6) 項目總成本=1

47、1474萬元7) 自有資金=4000萬元8) 抵押貸款=項目總成本-自有資金=11474-4000=7474萬元9) 貸款年還本付息額=74745.40%（1-（1+5.40%）-15）=739.66（萬元）10) 財務凈現值NPV自有資金現金流量表 單位（萬元）年末01151648.5股本金投入4000凈經營收入1321.921321.92抵押貸款還本付息739.660自有資金凈現金流量-4000582.261321.92稅前財務凈現值NPV前=-4000+582.2610%（1-1（1+10%）15）+1321.9210%（1-1（1+10%）33.5）（1+10%）15=3463.372

48、（萬元）稅后財務凈現值NPV后=-4000+582.2610%（1-1（1+10%）15）+1321.9210%（1-1（1+10%）33.5）（1+10%）15=1000.459（萬元）11) 財務內部收益率FIRRi1=11%時，NPV1=437.082萬元i2=12%時，NPV2=-24.826萬元FIRR= i1+NPV1(i2- i1）(NPV1+NPV2)=11%+437.082（12%-11%）（437.082+24.826）=11.946%12) 動態投資回收期：Pt=（累計貼現值開始出現正值的年數-1）+上年累計貼現值的絕對值當年凈現金流量的貼現值=15+（8-1）+0.52

49、8(0.528+98.384)=22.0053(年)13) 利潤總額=項目總開發價值-項目總成本-銷售稅金及附加=18179.56（1-5.55%）-11474=5696.594（萬元）14) 開發商成本利潤率=開發商利潤總額項目總成本=5696.59411474100%=49.648%15) 成本收益率=年凈租金收入項目總成本=1321.9211474100%=11.521%8.3 項目稅費營業稅及其附加5.55%企業所得稅率33%盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取8.4 盈利能力評價項目內部收益率為11.946%，按10%的目標收益率測算的財務凈現值為1000.459萬元，動態投資回

50、收期為22.0053年。項目在財務上是可行的。8.5清償能力評價本項目擬向銀行申請長期貸款（含息）7474萬元，項目法人將用銷售回籠資金、經營收入還款，預計貸款償還期15為年，項目償債能力良好。九、不確定性分析9.1 敏感性分析由以往相同寫字樓的敏感性分析數據可知，全部投資的凈現值和內部收益率受銷售價格、建設成本變化的影響較大（較敏感）；自有資金的凈現值和內部收益率受銷售價格變化與建設成本變化的影響相對不敏感。而對整個項目而言，即使遇到房地產市場波動較大，樓盤競爭激烈等不利因素，本項目的開發仍然有較高的盈利能力。9.2 項目的盈虧平衡分析現以出租率為變量，對本項目進行盈虧平衡分析，具體測算數據

51、如下： 盈虧平衡分析出租率0 20%40%80%100% FNPV(I=10%)-4000 -1384.81230.46460.89076盈虧平衡點 30.6%由上述分析，我們可以知道，當出租率為30.6%時（假定價格不變），項目處于盈虧平衡點，此時剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間的關系，我們可以知道，當出租單價下降30.6%時，該項目剛好能收回成本。9.3 風險分析9.3.1項目整體潛在風險1) 金融風險 近期，全球性的金融危機席卷各國。很多企業的經營業績下降，上海地區的企業承租能力下降，使本項目出租難度增大，甚至在今后很長一段時期內出現高空置率的情況。2) 供求風險 由于金融危機使

52、很多企業退租，所以近期寫字樓市供過于求的，該項目的推出初期可能會有比較高的空置率。但考慮到2010年世博會將在上海舉辦，可能會對寫字樓的出租有一定幫助。3) 政策風險 由于政府宏觀調控在住宅市場上取得了一定成績，大量資金進入辦公務業市場。目前商務部已經注意到商業房地產的過熱傾向，因此不能排除政府部門對辦公房地產宏觀調控的可能性。9.3.2寫字樓潛在風險1) 周期風險 房地產市場存在周期波動和景氣循環現象，由于近年來寫字樓市場的供應量急劇擴大，2008年前后已經進入調整期，此時恰逢本項目入市，由于市場環境的變化導致目前的定位和定價出現偏差。這是本項目面臨的最大風險。2) 區位多極化風險 未來新建

53、寫字樓，將出現區位多極化特點。隨著城市改造的不斷深入，中心城區土地范圍供應緊張。ABC寫字樓地處嘉定，租金相對較低，對那些承租能力較差的企業比較有吸引力。 3) 產品類型多元化風險 本項目仍然是傳統的乙級寫字樓產品。傳統的乙級寫字樓可能依然是多數企業的首選，但是隨著“總部經濟”的崛起，低密度生態型的單體辦公樓可能占領市場制高點，造成本項目目標客戶群的部分流失。9.3.3商業潛在風險 我們對未來商業的走勢看好，但是值得注意的是，我們對商業物業的未來價格判斷是基于目前全市的商業發展形勢、區域發展潛力和宏觀環境的利好來總體評定的。但這并不說明，未來市場沒有風險，相反，我們認為基于以下幾點，商業市場有

54、一定風險。1) 經營風險 商業經營需要極高的市場駕馭能力，任何微小的細節都可能導致項目失敗。特別是本項目周邊商業氛圍不濃，區位條件較差，對商業經營是個巨大的挑戰。另外，商業部門對宏觀經濟變動、市場變化十分敏感，而高端的定位將導致經營比較困難。經營風險是商業部門的最大風險。2) 區位風險 基于商業經營的特殊性，本項目的成功依賴于嘉定地區以及同濟大學的興旺繁榮。而目前同濟新城區域的形象還有待提高，市場環境還需要悉心培育。9.4 風險的多方案規避一般而言，系統性的風險是不可避免的，個別風險應當通過本項目前期的科學規劃、后期的科學管理來加以規避。我們在前期的產品策劃、價格定位、財務分析中已經充分考慮了

55、風險的因素。1) 采取靈活的面積分割，以適應不同企業不同面積的需要以及同一個企業不同時期的面積需要。2) 在服務上做到以人為本，以客戶價值為中心，提高本項目的核心競爭力。特別是對核心客戶、重點客戶加強公共關系管理，提供有針對性的全面服務。3) 經營方式方面可以創新，采取合作經營、利潤提成等各種方式，降低經營風險。4) 融資渠道創新。通過多渠道多方式融資，避免房地產金融市場變化帶來的損失。5) 立足整個上海市而不是局限于嘉定地區，針對上?？蛻糁贫ㄍ晟频臓I銷方案，高屋建瓴、搶占市場。十、社會及環境效益分析10.1 社會效益分析 本項目主要為乙級的寫字樓的開發建設。作為由本項目與其周邊寫字樓所組成的

56、寫字樓群體中的一個重要組成部分，其建成將極大的推動寫字樓群的整體升值，提升其在嘉定區的綜合競爭力，將獲得巨大社會效益，其主要表現在：1) 促進地區商務與文化交流：嘉定區文化氣息濃厚，品味高，對商務的發展和興盛有促進作用，同時商務的發展也會促進文化的進一步繁榮。本項目致力于從優質產品層面向文化內涵層面的上升，在以文化提升項目魅力的同時，實現商圈范圍內商務與文化的進一步交流。2) 利于中小企業運行及項目的開發運營：該項目寫字樓價格較為低廉實惠，出租對象主要設定為中小企業，對緩解有些中小企業因資金短缺所造成運行困難的情況具有普遍積極意義，同時反過來也可以有助于項目的開發運營，實現雙贏。3) 增強寫字

57、樓群的整體競爭力，提升周邊地價：該項目運營的成功將有利于周邊寫字樓群的整體規劃和發展，有助于從整體上提升寫字樓群的競爭力，同時可以提升周邊地區地價水平，使周邊物業保持增值，帶動周邊房地產市的繁榮。4) 促進周邊同濟公園的發展：本項目的建成預示著周邊寫字樓群在嘉定區的競爭力的進一步提升，而周邊寫字樓群競爭力地位的提升又在一定程度上對地處其周邊的同濟公園魅力的提升有促進作用，可以吸引更多游客的興趣，反過來同濟公園的發展提升也為寫字樓群提供了一個更為舒適的環境，使本項目更具吸引力，對其運營有一定的積極作用。5) 增加當地稅收收入：本項目的成功開發將給政府帶來極大的稅收利益，項目財富數據表明，當基準利

58、率取10%時：所得稅前項目凈現值3463.372萬元，所得稅后項目凈現值1000.459萬元。由此可見，本項目可以為政府帶來2462.913萬元的稅收現值收益。綜上所述：本項目建成后將為嘉定區增添一處中檔規模的乙級寫字樓，使周邊寫字樓群在整體上更具規模，本項目的建立有利于提上寫字樓群競爭力，提升嘉定區形象，并促進商業發展，對完善區域商務環境有著積極作用，社會效益巨大。10.2.環境效益分析10.2.1 施工中環保1) 現場施工中：建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板；2) 施工期間：盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染；施工道路經常保持清潔、濕潤，車輛應限

59、速行駛；3) 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環保要求；4) 地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。5) 混凝土拌和等高噪聲作業及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。6) 環保措施與工程進度做到“三同時”。7) 施工中不產生超標準的空氣污染。8) 建筑垃圾及時清理、文明施工。10.2.2 使用中環保1) 室內衛生間采用污、廢水分流系統，排水系統均設置專用氣管。污水經化糞池處理后與廢水一并排入污水管網。2) 廢水處置產生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。

60、3) 室外采用前、污水分流排水系統，雨水進入城市水管。4) 設備專人管理，加強保養與維修，保證其良好運行狀態和效率。5) 進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。6) 筑垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。十一、結論11.1 可行性研究結論通過上述綜合分析，本項目有著一定的經濟、社會和環境效益；結合地塊地段，以及宏觀中觀微觀情況，在現有的經濟金融環境下，充分考慮了客戶降低運營成本，選擇區位靠城郊，檔次中檔的實際需求，具備合理適中的定位，避免追求高檔位而產生過多的投入。表明本項目在社會、經濟、環境等方面均是可行的，其可行性研究結論概括如下：1) 本項目由建筑工程設計綜合甲級資質的民營設計事務所上海三益建筑設計事務所，設計風格簡約、現代。2) 本項目的建成在一定程度上將促進當地就業。3) 該項目總投資11473.99萬元，全投資財務內部收益率（稅后）達11.946%，投資回收期22.0053年。該工程項目在經濟上是可行的。4) 綜合分析，該項目可行。11.2 項目建議加強前期準備工作，保證開工日期。由于本項目收益情況偏中下，因此需加強成本控制。注重管理，保證項目品質。加強營銷，盡量提高出租率。46