1、城市綜合體開發模式的研究城市綜合體開發模式的研究1.均衡發展的均衡發展的COMPLEX模式模式案例：香港太古廣場、北京東方廣場、北京華貿中心2.以辦公業為核心功能的發展模式以辦公業為核心功能的發展模式案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場3.以酒店業為核心功能的發展模式以酒店業為核心功能的發展模式案例：上海商城4.以零售業為核心功能的發展模式以零售業為核心功能的發展模式案例：深圳華潤中心、日本福岡博多水城 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式complex =hotel+office+shopping+apartment+香

2、港太古廣場北京華貿中心香港太古廣場北京華貿中心北京東方廣場北京東方廣場均衡發展均衡發展COMPLEX模式的模式的KPI體系體系外因外因內因內因優越的地理位置優越的地理位置CBD/城市中心城市中心便利的交通條件便利的交通條件主干道沿線主干道沿線/地鐵口地鐵口較大的規模較大的規模建筑面積建筑面積20萬以上萬以上強制性的視覺沖擊強制性的視覺沖擊超高層超高層/建筑群建筑群高水準規劃設計高水準規劃設計各功能共融不互擾各功能共融不互擾功能化體系功能化體系五星級酒店五星級酒店甲級寫字樓甲級寫字樓頂級酒店式頂級酒店式/服務式公寓服務式公寓高檔高檔/中高檔購物中心中高檔購物中心專業的管理團隊專業的管理團隊物業管

3、理物業管理/經營管理經營管理 定位：定位： 香港最頂級的綜合體物業香港最頂級的綜合體物業甲級寫字樓甲級寫字樓+頂級購物中心頂級購物中心+五星級酒店五星級酒店+頂級公寓頂級公寓案例（案例（1/3） 香港太古廣場香港太古廣場 案例（案例（1/3） 香港太古廣場香港太古廣場l太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍(荃灣荃灣)兩條地鐵線的交匯點；兩條地鐵線的交匯點；l太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領事館及英國文化協會等都近在咫尺，占盡地利優勢；太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點，例如香港公園、

4、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領事館及英國文化協會等都近在咫尺，占盡地利優勢；l太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對占地十公頃香港公園寧靜的環境；太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對占地十公頃香港公園寧靜的環境；l太古廣場總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。太古廣場總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。 甲級寫字樓部分甲級寫字樓部

5、分太古廣場一座：太古廣場一座：建筑面積860,000平方呎、樓高36層的甲級商廈，每層面積由20,000平方呎至22,000平方呎，首層為會議中心設施。太古廣場二座：太古廣場二座：建筑面積700,000平方呎、樓高27層的甲級商廈，每層面積由21,000平方呎至22,000平方呎。太古廣場三座：太古廣場三座：建筑面積644,000平方呎、樓高34層的甲級商廈，每層面積約20,000平方呎。一座二座三座一座二座三座太古廣場一座太古廣場二座太古廣場三座太古廣場一座太古廣場二座太古廣場三座案例（案例（1/3） 香港太古廣場香港太古廣場 頂級購物中心部分頂級購物中心部分l太古廣場購物中心共分四層，提供

6、樓面面積七十一萬平方呎，場內提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地；l國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；l 除百貨店外，全部采用室內街；l優越的共享空間，五百個車位的停車場。案例（案例（1/3） 香港太古廣場香港太古廣場 B1n與地鐵出口接駁，并迅速引導人流上與地鐵出口接駁，并迅速引導人流上1層層n負一層主要為停車場，負一層主要為停車場，n臨街部分為餐飲，臨街部分為餐飲，n臨地鐵出口設一圈商業。臨地鐵出口設一圈商業。1F至至3F：n商業主體，內街式分布。商業主體，內街式分布。n高檔商業，以精品店為主。高檔商業，以精品店為主。n樓層越高，鋪面劃分越小。樓層越高，鋪面劃

7、分越小。4Fn為塔樓的中庭和平臺為塔樓的中庭和平臺n設的士站、停車場地等設的士站、停車場地等主要租客：主要租客：香港西武、連卡佛、馬莎百貨A/T、Versace、D & G、Herms、Gucci、登喜路香港唱片、環宇影音中心、屈臣氏、集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大、星巴克、北京樓、錦江春、花旗、匯豐、揸打、UA金鐘電影院經營業態：經營業態：百貨公司女士時裝/男士時裝童裝/玩具皮革制品/皮鞋/手袋運動用品護理/美容珠寶/鐘表/飾物書籍/音樂/電子用品藝術品/家居布置/禮品電影院食肆銀行/服務 五星級酒店和頂級公寓五星級酒店和頂級公寓l港麗酒店港麗酒店513間客房間客房l港島香格里

8、拉酒店港島香格里拉酒店565間客房間客房l萬豪酒店萬豪酒店602間客房間客房l柏舍柏舍共243個單位套房面積由1,220平方呎至2,650平方呎位于港麗酒店的11樓至37樓由港麗酒店提供24小時房間餐飲服務、洗衣服務及可使用港麗酒店的游泳池、健體中心及商務中心l曦暹軒曦暹軒共136個單位房間及套房面積由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷氣調節，24小時房間餐飲服務可使用萬豪酒店的游泳池、健體中心及商務中心備有自助洗衣服務案例（案例（1/3） 香港太古廣場香港太古廣場 項目特點項目特點一、綜合體價值的利用一、綜合體價值的利用1、太古廣場為中環地區的時尚品牌與活力中心：、太古廣場為中環地區

9、的時尚品牌與活力中心：太古購物廣場匯集國際名流；會議展覽中心使綜合體成為香港時尚發布場；金鐘電影院引領港島娛樂文化；高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧；多家五星級商務酒店集聚與高級酒店式公寓使綜合體成為夜間中環的活力中心。2、通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿：、通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿：萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示價值，即消費者的感知價值得到最大化挖掘。3、各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統一管理與相互服務達成了最 大化的資源共享。、各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統一管理與相互服務達

10、成了最 大化的資源共享。二、海景價值的利用二、海景價值的利用1、設計上考慮盡可能多面海景的辦公樓、設計上考慮盡可能多面海景的辦公樓2、高層單位面海景的酒店式公寓、高層單位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧、酒店中通透且直面海景的咖啡吧三、經營方式三、經營方式1、各酒店均采用持有、各酒店均采用持有20%的權益的方式；的權益的方式；2、酒店式公寓部分全部銷售；、酒店式公寓部分全部銷售；3、寫字樓和購物中心采用出租經營的方式。、寫字樓和購物中心采用出租經營的方式。案例（案例（1/3） 香港太古廣場香港太古廣場 成功關鍵驅動因素成功關鍵驅動因素外因：外因：l優越的地理位置，依托于港島優

11、越的地理位置，依托于港島CBD，位于商業區核心區；，位于商業區核心區；l良好的交通環境，位于地鐵上蓋。良好的交通環境，位于地鐵上蓋。內因：內因：l各功能物業均為頂級形象、均具有一定規模，都可成為第一吸引物；各功能物業均為頂級形象、均具有一定規模，都可成為第一吸引物；l各功能形象檔次統一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套；各功能形象檔次統一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套；l統一的管理與相互服務，形成最大化的資源共享；統一的管理與相互服務，形成最大化的資源共享；l各功能配合形成使用的全時段，保持各功

12、能配合形成使用的全時段，保持24小時都為活力中心；小時都為活力中心；l開發商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業的形象與檔次；開發商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業的形象與檔次；l設計良好，保證了各功能物業相互不受干擾，且充分利用為海景資源。設計良好，保證了各功能物業相互不受干擾，且充分利用為海景資源。案例（案例（1/3） 香港太古廣場香港太古廣場 定位：亞洲最大的商業建筑群定位：亞洲最大的商業建筑群頂級購物中心頂級購物中心+寫字樓寫字樓+五星級酒店五星級酒店+頂級公寓頂級公寓案例（案例（2/3）北京東方廣場北京東方廣場 案例（案例（2/3）北京東方廣場北京東方廣場位于北京位于北京CB

13、D核心位置；總占地核心位置；總占地10萬；包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。萬；包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。 購物中心購物中心東方新天地東方新天地l包括五個不同風格的商場（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內停車場。寫字樓寫字樓東方經貿城東方經貿城l共約28萬平方米，內含八幢甲級全智能型辦公大樓，提供完善的商務配套，包括產品展覽中心、適合舉辦大小聚會、研討會和培訓項目的會議廳及先進的視像會議中心，成為各行業龍頭公司之匯聚點：l金融界:摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國銀行及南方證券外l律師樓:的近

14、律師事務所、胡關李羅律師行、高露云律師事務所；l會計師樓:安永、德勤華永會計師事務所；l科技信息:思科系統、朗訊科技、英特爾；旅游運輸業有中旅、國旅運通、通用汽車；l化工醫藥:陶氏化學、羅氏診斷；l消費品:可口可樂、Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等。五星級酒店五星級酒店東方君悅大酒店東方君悅大酒店l擁有531間豪華舒適的客房和超過1600平方米的會議及宴會設施。公寓公寓東方豪庭公寓東方豪庭公寓l共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務式公寓，月租一千七百美元起價。案例（案例（2/3）北京東方廣場北京東方廣場 l東方廣場的形成時間較晚，所以其商業業態

15、新，類似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規模比恒基和新世界要大得多，也符合商業的聚集原則。東方廣場的形成時間較晚，所以其商業業態新，類似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規模比恒基和新世界要大得多，也符合商業的聚集原則。l商場共分為五個獨立而又統一的購物區，它們分別名為商場共分為五個獨立而又統一的購物區，它們分別名為“繽紛新天地繽紛新天地”、“都市新天地都市新天地”、“庭苑新天地庭苑新天地”、“寰宇新天地寰宇新天地”和和“活力新天地活力新天地”。l主題經營主題經營商業部分商業部分東方新天地：首層及地鐵層共東方新天地：首層及地鐵層共10萬平萬平案例（案例（2/3）北京東

16、方廣場北京東方廣場 主力店：主力店：一家近萬平方米的百貨商場、一家一千多平方米的超市一家近萬平方米的百貨商場、一家一千多平方米的超市主力業態：主力業態：數十家全部經營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個歐洲 家居用品精品店。數十家全部經營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個歐洲 家居用品精品店。餐飲：餐飲：東方新天地的環球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場，提供中國各地及亞洲不同國家的風味食品，此外店內還有一組專為東方新天地的環球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場，提供中國各地及亞洲不同國家的風味食品，此外

17、店內還有一組專為“家庭家庭”服務的主題餐廳。服務的主題餐廳。體驗特色：體驗特色：這里有兩家專供人們這里有兩家專供人們“看看”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。兩家的產品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未來高科技的產品。電器店還將作為兒童科普教育的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。兩家的產品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未來高科技的產品。電器店還將作為兒童科普教育“基地基地”，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。，告訴孩子們這種電

18、器是怎么制造出來的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。娛樂：娛樂：東方新天地有一家含有東方新天地有一家含有6個電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據兒童的年齡段及不同的游樂內容劃分出了個電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據兒童的年齡段及不同的游樂內容劃分出了8到到10個游樂區域，帶孩子的家長到這里可以小孩玩耍、大人購物兩不誤。個游樂區域，帶孩子的家長到這里可以小孩玩耍、大人購物兩不誤。教育：教育：第三層部分租給第三層部分租給EMBA作為教室作為教室案例（案例（2/3）北京東方廣場北京東方廣場 外因：外因：l優越的地理位置，依托優越的地理位置，依托CBD，位于商業區核心區；，位于商業

19、區核心區；l位于地鐵上蓋。位于地鐵上蓋。內因：內因：l利用高檔次的寫字樓和引入五星級酒店帶動整體形象；利用高檔次的寫字樓和引入五星級酒店帶動整體形象；l商業依靠巨大的規模取勝，寫字樓通過對客戶的嚴格控制而樹立形象；商業依靠巨大的規模取勝，寫字樓通過對客戶的嚴格控制而樹立形象；l寫字樓為酒店和公寓帶來高素質的客源，而其為寫字樓形成良好配套；寫字樓為酒店和公寓帶來高素質的客源，而其為寫字樓形成良好配套；l投資商強大的經濟實力保證大型商業投資商強大的經濟實力保證大型商業3-5年的經營困難期；年的經營困難期；l利用其較長臨街面，各部分功能設置獨立的入口和廣場，以減低相互影響。利用其較長臨街面，各部分功

20、能設置獨立的入口和廣場，以減低相互影響。成功關鍵驅動因素成功關鍵驅動因素案例（案例（2/3）北京東方廣場北京東方廣場 定位：定位：構筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體構筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體5A智能寫字樓智能寫字樓+國際商業區國際商業區+國際公寓國際公寓+五星級酒店五星級酒店+體育中心體育中心+展示中心展示中心案例（案例（3/3）北京華貿中心北京華貿中心 l北京華貿中心坐落于東長安街國貿以東北京華貿中心坐落于東長安街國貿以東900米處，是東長安街上繼國貿中心和東方廣場之后，具有地標性質的百萬平米超大規模建筑集群。米處，是東長安街上繼國貿中心和東方廣場之后，具有地標性質的百萬平米超大

21、規模建筑集群。l北京市項重點工程之一，坐落于東長安街延長線北京市項重點工程之一，坐落于東長安街延長線建國路大望橋東北角，占地面積公頃，總建筑面積多萬平方米，橫跨長安街。建國路大望橋東北角，占地面積公頃，總建筑面積多萬平方米，橫跨長安街。l長安街北側主要是建筑主體，由萬平方米的超智能寫字樓、萬平方米超五星級酒店、萬平方米的國際品質購物中心、萬平方米國際公寓組成；長安街南側將是公頃的運動主題公園。長安街北側主要是建筑主體，由萬平方米的超智能寫字樓、萬平方米超五星級酒店、萬平方米的國際品質購物中心、萬平方米國際公寓組成；長安街南側將是公頃的運動主題公園。l華貿中心總投資額將達億元，建設開發周期為三年

22、半，在年基本完工。華貿中心總投資額將達億元，建設開發周期為三年半，在年基本完工。案例（案例（3/3）北京華貿中心北京華貿中心 5A智能寫字樓智能寫字樓l寫字樓部分地上建筑面積約23萬平方米。l3座高達百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超5A級智能寫字樓自西向東依次走高；l其目標客戶定位于大型國際機構和企業，旨在營造全球一體化的商務交流平臺。l一座高135米，28層，五層以上辦公部分：4.9萬平米l二座高151米，32層，五層以上辦公部分：5.7萬平米l三座高167米，36層，五層以上辦公部分：6.6萬平米l裙樓面積：地下一層至地上三層，面積22000

23、平方米案例（案例（3/3）北京華貿中心北京華貿中心 國際商業區國際商業區l總體規劃面積20萬平米，多處商業設施有機分布于百萬平米建筑集群里。l國際商業區集購物、休閑、娛樂、文化、商務、金融于一體，擁有專賣店、專業店、大型超市、零售、多廳電影院、大規模餐飲區、咖啡廳、金融區等多種功能規劃。國際公寓國際公寓l公寓區占地6.17公頃，總建筑面積20萬平米。l戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創意型二居和居住型三居，更有20套頂層CEO至尊空中別墅。五星級酒店五星級酒店l引進萬豪酒店集團下屬兩大頂級品牌-超豪華酒店里茲卡爾頓(The Ritz-Carlton)和國際五星級酒店萬豪（Marriot

24、t）案例（案例（3/3）北京華貿中心北京華貿中心 體育中心體育中心l占地約16公頃的華貿中心運動主題公園，l以網球運動為主題，擁有超大規模的健身場地和專業的健身教練，SPA、游泳、桑拿和保健設施均為世界一流。lVIP運動會所，實行會員制服務。展示中心展示中心l電力科技展示中心是國家級的電力科普教育基地；l展示中心占地1600平方米，投資近1000萬元；l整個科技館的布局為三層通體式建筑，形如一個倒扣的大漏斗l中國第一家公益性電力科普教育基地，填補我國至今尚無展示電力的國家級場館的空白。案例（案例（3/3）北京華貿中心北京華貿中心 項目特色項目特色l整體規劃由世界最具盛名的建筑設計公司美國KPF

25、公司擔綱設計，商業區由國際商業建筑設計專家-英國BENOY公司擔綱設計，具有國際水準；l寫字樓的自動化和第一太平戴維斯提供的優質服務體系，以內在最優化的資源配置充分適應未來國際商務市場的高速運營；l商業分主題有機的分布于建筑群中，造就北京新的商業形態；l公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團式綠化和水體，形成社區；l兩座極負盛名的超豪華五星級酒店；l展示中心、體育中心集合了部分社會職能。l公寓租售并舉，其余均自行經營。案例（案例（3/3）北京華貿中心北京華貿中心 外因：外因：l優越的地理位置，依托優越的地理位置，依托CBD；l北京借助奧運這一北京借助奧運這一催化劑催化劑正在全力創建具有中國特色國際

26、大都市。正在全力創建具有中國特色國際大都市。內因：內因：l超大規模，形成建筑集群效應，成為名符其實的超大規模，形成建筑集群效應，成為名符其實的“城中城城中城”；l利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象；利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象；l各功能物業均以完善的服務體系為先導；各功能物業均以完善的服務體系為先導；l體育中心、展示中心提升社會形象。體育中心、展示中心提升社會形象。成功關鍵驅動因素成功關鍵驅動因素案例（案例（3/3）北京華貿中心北京華貿中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式complex =office (主主) +

27、apartment(次次) +hotel（次）（次）shopping（次）（次）深圳信興廣場深圳信興廣場以寫字樓為核心功能的以寫字樓為核心功能的KPI體系體系外因外因內因內因客戶（產業）支撐客戶（產業）支撐已形成產業簇群已形成產業簇群/引入核心客戶帶來相關簇群引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區未來商務核心區強制性的視覺沖擊強制性的視覺沖擊超高層超高層/建筑群建筑群寫字樓大堂昭示性寫字樓大堂昭示性功能化體系功能化體系寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次配套完善配套完善商場、公寓商場、公寓廣州中信廣場廣州中信廣場 案例（案例（1/2）廣

28、州中信廣場廣州中信廣場定位：廣州最頂級的超高層寫字樓定位：廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓公寓+小型購物商場小型購物商場 l占地面積：占地面積：23,000平方米平方米l總建筑面積：總建筑面積：320,000平方米平方米l中信廣場位廣州商業、金融繁盛的天河區天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需中信廣場位廣州商業、金融繁盛的天河區天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需8分鐘。分鐘。l廣場組成

29、：由一幢樓高廣場組成：由一幢樓高80層的商業大樓和兩幢層的商業大樓和兩幢38層的酒店式公寓組成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。層的酒店式公寓組成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。案例（案例（1/2）廣州中信廣場廣州中信廣場 超高層寫字樓部分超高層寫字樓部分l樓高：樓高：80層，標高層，標高333米；米；l單層面積：單層面積：2500；l電梯：電梯：34部進口日立高速升降梯；部進口日立高速升降梯；l停車場：地庫二層，共停車場：地庫二層，共900個車位。個車位。公寓部分公寓部分l中信廣場公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢中信廣場公寓樓位于中信廣場寫字樓

30、的左右兩翼，由兩幢38層的大樓組成，總建筑面積達層的大樓組成，總建筑面積達69054平方米。平方米。l公寓的單元面積由公寓的單元面積由113至至237平方米不等，適合不同人士的需求。單元內提供全套名優家私和家電，廚房內的用品一應俱全。平方米不等，適合不同人士的需求。單元內提供全套名優家私和家電，廚房內的用品一應俱全。購物中心部分購物中心部分l中信廣場購物城位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由中信廣場購物城位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由8000平方米至平方米至10000平方米。一層經營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌為主。平方米。一層經營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌

31、為主。案例（案例（1/2）廣州中信廣場廣州中信廣場 關鍵驅動因素關鍵驅動因素外因：外因：l優越的地理位置，廣州市新發展的金融商務區中心；優越的地理位置，廣州市新發展的金融商務區中心；l受益于城市東移，區域具有較大的發展潛力；受益于城市東移，區域具有較大的發展潛力；lIT業和專業服務業的興起，在區域形成產業族群。業和專業服務業的興起，在區域形成產業族群。內因：內因：l利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區域的標志和領袖；利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區域的標志和領袖；l以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務；以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務；l公寓為寫字樓提供較好的配套；

32、公寓為寫字樓提供較好的配套；l舍棄了較大的裙樓商業利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。舍棄了較大的裙樓商業利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。案例（案例（1/2）廣州中信廣場廣州中信廣場 l深圳信興廣場（地王大廈）位于深圳市金融中心區，周邊聚集了深圳大多數的銀行、證券等金融機構，為較成熟的商務中心深圳信興廣場（地王大廈）位于深圳市金融中心區，周邊聚集了深圳大多數的銀行、證券等金融機構，為較成熟的商務中心l物業高度：物業高度：384米米l土地面積：土地面積：18,734平方米平方米l地庫車位：兩層共地庫車位：兩層共900個車位個車位l物業管理：深圳熊谷物業管理有限公司物業管理：深圳熊谷物業管

33、理有限公司l管理顧問：梁振英測量師行管理顧問：梁振英測量師行l建成日期：建成日期：1996年年案例（案例（2/2）深圳信興廣場深圳信興廣場 l69層甲級寫字樓層甲級寫字樓(單位面積由單位面積由127平方米起，全層共平方米起，全層共2,161平方米平方米)l34部進口部進口三菱三菱升降機及升降機及2部運貨升降機部運貨升降機l樓高樓高33層，提供層，提供332個豪華服務公寓單位，面積由個豪華服務公寓單位，面積由68-200平方米平方米l實用率約實用率約80%l每個單位均配備全套豪華家俬及電器每個單位均配備全套豪華家俬及電器l6部進口部進口三菱三菱客用升降機客用升降機l樓高五層，提供達樓高五層，提供

34、達22,013平方米的商鋪面積平方米的商鋪面積l3部觀光升降機及部觀光升降機及10部扶手電梯，方便游人穿梭各層部扶手電梯，方便游人穿梭各層l名店云集如名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等等寫字樓公寓商場寫字樓公寓商場案例（案例（2/2）深圳信興廣場深圳信興廣場 關鍵驅動因素關鍵驅動因素外因：外因：l優越的地理位置，深圳金融商務區中心；優越的地理位置，深圳金融商務區中心；l金融業駐商形成產業的支撐。金融業駐商形成產業的支撐。內因：內因：l利用超高層寫字樓的頂級形象，深圳第一高樓擴大知名度；利用超高層寫字樓的頂級形象，深圳第一高樓擴大知名度；l從設

35、計上將各部分功能獨立，各有出入口，做到互不干擾；從設計上將各部分功能獨立，各有出入口，做到互不干擾；l建筑外觀形象突出，昭示性極強。建筑外觀形象突出，昭示性極強。案例（案例（2/2）深圳信興廣場深圳信興廣場 模式三：以酒店為核心功能的發展模式模式三：以酒店為核心功能的發展模式complex = hotel（主）（主） office (次次) +apartment(次次) +shopping（次）（次）以酒店為核心功能開發模式的以酒店為核心功能開發模式的KPI體系體系外因外因內因內因地理位置地理位置不遠離城市核心區不遠離城市核心區交通可達性交通可達性主干道沿線主干道沿線客戶支持客戶支持商務客戶商

36、務客戶強制性的視覺沖擊強制性的視覺沖擊超高層超高層/建筑群建筑群功能化體系功能化體系五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規模與檔次五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規模與檔次配套設施配套設施頂級商場頂級商場定位差異化定位差異化通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位上海商城上海商城 定位定位: 上海頂級國際化綜合體上海頂級國際化綜合體 “City Within a City五星級酒店五星級酒店+豪華公寓豪華公寓+寫字樓寫字樓+商場商場案例案例上海商城上海商城 l上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區域。上海商城位于南京西路，是成

37、熟的商務、酒店區域。l總建筑面積總建筑面積18.5萬平方米。萬平方米。l由一個五星級酒店、擁有由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。l在這個在這個城中城城中城里，人們可以很方便地享受各種各樣的達到國際標準的服務。上海商城地處上海最具活力的鬧市區，使之成為當之無愧的中心。世界一流的餐飲業和時尚的零售商場使上海商城聲名遠揚，成為最知名和流行的去處。里，人們可以很方便地享受各種各樣的達到國際標準的服務。上海商城地處上海最具活力的鬧市區

38、，使之成為當之無愧的中心。世界一流的餐飲業和時尚的零售商場使上海商城聲名遠揚，成為最知名和流行的去處。案例案例上海商城上海商城 l核心功能：五星級酒店為主導，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業。核心功能：五星級酒店為主導，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業。l功能配比：酒店：公寓：寫字樓：商業功能配比：酒店：公寓：寫字樓：商業45%：30%：15%：10%。案例案例上海商城上海商城 五星級酒店五星級酒店lPortman Ritz-Carlton 酒店擁有酒店擁有564間客房，位于主樓間客房，位于主樓14到到45層。層。l酒店內有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。酒店內有上

39、海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。豪華公寓豪華公寓l位于兩棟輔樓，共位于兩棟輔樓，共472間豪華服務式公寓。間豪華服務式公寓。l公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。l面積從面積從47到到267平方米，以中大面積為主。平方米，以中大面積為主。商業商業l最高檔的店鋪、劇院、最高檔的店鋪、劇院、7個不同國家風格的餐廳個不同國家風格的餐廳案例案例上海商城上海商城 項目特色項目特色l追求空間含蘊，體現中西交融；追求空間含蘊，體現中西交融；l外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現光澤；外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現光澤；l庭院四周設置一組組商店和中西并蓄的餐廳；庭院四周

40、設置一組組商店和中西并蓄的餐廳；l庭院和大廳：從庭院登上自動扶梯或樓梯，可直達寬敞的大廳；庭院和大廳：從庭院登上自動扶梯或樓梯，可直達寬敞的大廳；l各種展覽在大廳展示，根據需要優化組合展廳。展廳占地各種展覽在大廳展示，根據需要優化組合展廳。展廳占地5500平方米 ；平方米 ；l聘請國際人士組成管理團隊；聘請國際人士組成管理團隊；l采用五星級標準的服務管理；采用五星級標準的服務管理；。案例案例上海商城上海商城 成功關鍵驅動因素成功關鍵驅動因素外因：外因：l處在處在CBD區邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區域具有較大的發展潛力；區邊緣，以五星級酒店、頂

41、級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區域具有較大的發展潛力；l區域內已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍。區域內已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍。內因：內因：l定位準確，基于本區域經濟圈，五星級酒店帶動其它功能，并定位其它功能規模及檔次；定位準確，基于本區域經濟圈，五星級酒店帶動其它功能，并定位其它功能規模及檔次；l五星級酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續的生意；五星級酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續的生意；l娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心；娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心；l波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了

42、綜合體在南京路的頂級地位。波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級地位。案例案例上海商城上海商城 模式四：以商業為核心功能的發展模式模式四：以商業為核心功能的發展模式complex = shopping（主）（主） office (次次) +apartment(次次) + hotel（次）（次）深圳華潤中心日本福岡博多運河城深圳華潤中心日本福岡博多運河城以酒店為核心功能開發模式的以酒店為核心功能開發模式的KPI體系體系外因外因內因內因明確定位大規模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/功能化體系商業為主導，其他功能為輔一流的合作團隊地理位置城市核心區交通可達性地鐵口/主干道沿線區域

43、功能的缺乏、需求旺盛獨具特色建筑形式/業態/服務內容/人流及商業氣氛規劃設計經營管理 案例（案例（1/2）深圳華潤中心深圳華潤中心定位：深圳規模最大的標志性、綜合體商業建筑群定位：深圳規模最大的標志性、綜合體商業建筑群集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體 l華潤集團在深圳投資開發的華潤集團在深圳投資開發的“華潤中心華潤中心”，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群；，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商

44、業建筑群；l總建筑面積總建筑面積 55 萬平方米，總投資逾萬平方米，總投資逾 60 億港幣；億港幣；l首期項目包括超大規模室內購物及娛樂中心首期項目包括超大規模室內購物及娛樂中心 “ 萬象城萬象城 ” 、國際標準、國際標準 5A 甲級寫字樓甲級寫字樓 “ 華潤大廈華潤大廈 ” ，于，于 2004 年年 12 月竣工開業月竣工開業;l二期項目包括五星級深圳君悅酒店（二期項目包括五星級深圳君悅酒店（Grand HyattShenzhen） 、酒店式服務公寓及一個由商業步行街串聯而成的特大型室外娛樂休閑廣場，） 、酒店式服務公寓及一個由商業步行街串聯而成的特大型室外娛樂休閑廣場，案例（案例（1/2）

45、深圳華潤中心深圳華潤中心 首期規劃首期規劃l北區寫字樓北區寫字樓+中區購物及娛樂中心，總建筑面積達中區購物及娛樂中心，總建筑面積達23萬平方米，提供約萬平方米，提供約1000個車位；個車位；l寫字樓寫字樓4.2萬平方米的甲級寫字樓，高度為萬平方米的甲級寫字樓，高度為139米，其中米，其中1-3層為高檔國際時裝旗艦店，層為高檔國際時裝旗艦店，4層為開放式屋頂花園，層為開放式屋頂花園，5-28層為寫字樓，頂層為多功能廳；層為寫字樓，頂層為多功能廳；l萬象城萬象城18.8萬平方米的大型綜合性購物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電

46、影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近萬平方米的大型綜合性購物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近300家零售店面組成；家零售店面組成；l2002年年10月開工，約在月開工，約在2004年底、年底、2005年初竣工開業。年初竣工開業。二期規劃二期規劃l占地占地4.1萬平方米，總建筑面積達萬平方米，總建筑面積達25萬平方米，提供約萬平方米，提供約2000個車位個車位l開放式購物空間、五星級酒店（君悅酒店）和服務式公寓；開放式購物空間、五星級酒店（君悅酒店）和服務式公寓；案例（案例（1/2）深圳華潤中心深圳

47、華潤中心 建設與經營模式建設與經營模式l華潤總部進駐，為華潤面向全國的形象典范；華潤總部進駐，為華潤面向全國的形象典范；l直接在海外進行招商，且國際招商與項目建設同步完成直接在海外進行招商，且國際招商與項目建設同步完成;l 50%的國際一線品牌的國際一線品牌;30%的亞洲一線品牌的亞洲一線品牌,20%的國際二、三線品牌及國內一線品牌；的國際二、三線品牌及國內一線品牌；l全部只租不售，長期經營；全部只租不售，長期經營；l十家國際知名合作單位參與設計和包裝；包括設計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關行業。十家國際知名合作單位參與設計和包裝；包括設計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關行業。l華潤

48、中心二期，將充分展現華潤中心二期，將充分展現“都市綜合體都市綜合體”對于城市資源的強大聚合能力對于城市資源的強大聚合能力約約20000平方米的商業休閑廣場，定位為萬象城的延續、補充和升華。平方米的商業休閑廣場，定位為萬象城的延續、補充和升華。l全球最大的奢侈品集團全球最大的奢侈品集團LVMH旗下最著名品牌旗下最著名品牌LV已確定將其中國最大旗艦店開到這里，此外，已確定將其中國最大旗艦店開到這里，此外，HERMES、BVLGARI、SALVATOREFERRAGAMO、MONTBLANC等更多世界頂級品牌旗艦店的入駐，將使萬象城成為全國奢侈品最密集的區域。等更多世界頂級品牌旗艦店的入駐，將使萬象

49、城成為全國奢侈品最密集的區域。l世界聞名的豪華酒店管理集團世界聞名的豪華酒店管理集團環球凱悅集團將在華潤中心二期開設大中華地區第六家君悅酒店；環球凱悅集團將在華潤中心二期開設大中華地區第六家君悅酒店；l作為華潤中心二期重要組成部分的高端住宅作為華潤中心二期重要組成部分的高端住宅“幸福里幸福里”。案例（案例（1/2）深圳華潤中心深圳華潤中心 l投資商華潤（集團）有限公司投資商華潤（集團）有限公司l發展商華潤（深圳）有限公司發展商華潤（深圳）有限公司l建筑設計美國建筑設計美國RTKL Associates Inc/廣東省建筑設計研究院廣東省建筑設計研究院l園林景觀設計澳大利亞園林景觀設計澳大利亞P

50、lace Planning & Designl燈光設計顧問燈光設計顧問Kaplan Partners Architectural Lightingl機電設計顧問機電設計顧問Flack+Kurtz Consulting Engineersl消防與安全設計顧問消防與安全設計顧問Rolf Jensen & Associates.Incl電梯設計顧問電梯設計顧問Hesselberg. Keesee & Associates .Incl幕墻設計顧問幕墻設計顧問Curtain Wall Design & Consulting. Incl零售設計顧問香港仲量聯行有限公司零售設計顧問香港仲量聯行有限公司l交通

51、設計顧問香港交通設計顧問香港MVA公司公司/深圳市城市交通規劃研究中心深圳市城市交通規劃研究中心l工料測量師香港利比建筑工料測量師有限公司工料測量師香港利比建筑工料測量師有限公司l工程監理中國國際工程咨詢公司工程監理中國國際工程咨詢公司l廣告推廣策劃顧問深圳市蔚藍時代廣告有限公司廣告推廣策劃顧問深圳市蔚藍時代廣告有限公司開發團隊開發團隊案例（案例（1/2）深圳華潤中心深圳華潤中心 成功關鍵驅動因素成功關鍵驅動因素外因：外因：l優越的地理位置，良好的交通可達性；優越的地理位置，良好的交通可達性；l區域成熟后發展受限，需要一個新的亮點來激發活力；區域成熟后發展受限，需要一個新的亮點來激發活力；l區

52、域內一直缺乏一個大型商業來統領區域的商業形象。區域內一直缺乏一個大型商業來統領區域的商業形象。內因：內因：l超強的實力與品牌號召力；超強的實力與品牌號召力；l集購物、娛樂等為一體的體驗式；集購物、娛樂等為一體的體驗式；l項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符；項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符；l一流的精英團隊。一流的精英團隊。案例（案例（1/2）深圳華潤中心深圳華潤中心 定位：化都市為演繹未來的劇場，定位：化都市為演繹未來的劇場，集商業、休閑、餐飲等功能為一身的大型綜合性都市中心集商業、休閑、餐飲等功能為一身的大型綜合性都市中心案例（案例（2/2）日本福岡博多運河城日本福岡博多運河城 案例（

53、案例（2/2）日本福岡博多運河城日本福岡博多運河城l建造地點：日本福岡博多站一帶，是西日本地區的交通中心和樞紐站建造地點：日本福岡博多站一帶，是西日本地區的交通中心和樞紐站l交通：距地鐵站中洲川端徒步約十分鐘交通：距地鐵站中洲川端徒步約十分鐘l占地面積：占地面積：3.44萬萬l建筑面積建筑面積:222,960l設計：設計：The Jerde partner Ship；l竣工時間：竣工時間：1996年年l以南北流向的運河為中心，集中了商場、飯店、音樂廳、電影院、游藝場所等設施以南北流向的運河為中心，集中了商場、飯店、音樂廳、電影院、游藝場所等設施l著名的福岡凱悅大飯店l四季劇團的第一個專用劇場“

54、福岡城市劇場”l日本最大規模的“AMC運河城13”l高科技游藝主題公園“福岡JOYPOLIS” l運河城市中心包括運河城市中心包括2個飯店、個飯店、1個大型購物娛樂場所和個大型購物娛樂場所和1棟辦公樓。棟辦公樓。l商業、酒店和辦公的配比約為商業、酒店和辦公的配比約為4：4：1。l商業有突出的旅游形象，以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。商業有突出的旅游形象，以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。功能配比功能配比寫字樓寫字樓商場商場福岡劇院及商場福岡劇院及商場商業區主入口商業區主入口酒店酒店案例（案例（2/2）日本福岡博多運河城日本福岡博多運河城 設計思路設計思路觀

55、光與商業結合觀光與商業結合l建筑師把為人創造空間放在第一位，將三個原有步行街區結合成為一個更大的統一體中，在室內創造室外化的互通內街；建筑師把為人創造空間放在第一位，將三個原有步行街區結合成為一個更大的統一體中，在室內創造室外化的互通內街；l水平體系設置了三個節點水平體系設置了三個節點-一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相連，并形成三者通過月亮街和地球街相連，并形成5大主題區域；大主題區域；l豎直體系包括豎直體系包括“運間運間”和和“百老匯街百老匯街” ，是創造節日氣氛的地方；，是創造節日氣氛的地方；l鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風格；鮮明、濃郁

56、的西方建筑色彩和風格；l不同主題區提供不同的風格的購物廊，增強觀光性；不同主題區提供不同的風格的購物廊，增強觀光性；案例（案例（2/2）日本福岡博多運河城日本福岡博多運河城 植物溝通了上下層之間的聯系異國情調購物廊傳統風格的購物廊星星庭院之二太陽廣場是現場表演的場所星星庭院之一月亮街月亮街夜景植物溝通了上下層之間的聯系異國情調購物廊傳統風格的購物廊星星庭院之二太陽廣場是現場表演的場所星星庭院之一月亮街月亮街夜景案例（案例（2/2）日本福岡博多運河城日本福岡博多運河城 外因：外因：l優越的地理位置；優越的地理位置；l良好的交通可達性。良好的交通可達性。內因：內因：l超強的實力與品牌號召力；超強的

57、實力與品牌號召力；l獨特的建筑設計，觀光與商業結合成為其核心功能；獨特的建筑設計，觀光與商業結合成為其核心功能；l多項高規格的體驗式娛樂設施；多項高規格的體驗式娛樂設施；l一流的精英團隊；一流的精英團隊；l 全部出租，發展商只獲取長期利潤，不進行銷售；全部出租，發展商只獲取長期利潤，不進行銷售；l專業的商業運營公司運營。專業的商業運營公司運營。成功關鍵驅動因素成功關鍵驅動因素案例（案例（2/2）日本福岡博多運河城日本福岡博多運河城 四種模式四種模式KPI體系：成功關鍵點體系：成功關鍵點/收益模式 總結收益模式 總結收益模式比較收益模式比較外包經營外包經營-外包經營酒店酒店銷售/出租出租銷售/出

58、租銷售/出租寫字樓寫字樓自行經營/出租自行經營/出租一般出租自行經營/出租商場商場銷售/出租一般出租銷售/出租銷售/出租公寓公寓明確定位大規模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/獨具特色建筑形式/業態/服務內容/功能化體系商業為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規劃設計/經營管理強制性的視覺沖擊超高層/建筑群定位差異化通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規模與檔次配套設施頂級商場強制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次配套完善商場、公寓強制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準規劃設計各功

59、能共融不互擾功能化體系五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務式公寓專業的管理團隊物業管理/經營管理內因內因各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響全為出租或經營，寫字樓、商場、公寓受酒店經營情況影響較大各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響特征特征地理位置城市核心區交通可達性地鐵口/主干道沿線區域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業氣氛地理位置不遠離城市核心區交通可達性主干道沿線客戶支持商務客戶客戶（產業）支撐已形成產業簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區優越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規模建筑面積20萬以上外因外因模式四：以商業為核心功能的發展模式模式四：以商業為核心功能的發展模式模式三：以酒店為核心功能的發展模式模式三：以酒店為核心功能的發展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式