1、16/06/202216/06/2022南通中南南通中南CBD地塊前期定位顧問服務地塊前期定位顧問服務 DTZ Debenham Tie Leung研究咨詢部中南集團南通中南集團南通中南集團南通中南集團南通CBDCBD項目項目項目項目市場調研及分物業定位報告市場調研及分物業定位報告市場調研及分物業定位報告市場調研及分物業定位報告( (上上上上) )16/06/2022AgendaAgenda I. I.第一階段工作內容第一階段工作內容第一階段工作內容第一階段工作內容II.II.項目宏觀環境研究項目宏觀環境研究項目宏觀環境研究項目宏觀環境研究III.III.分物業市場研究及定位分物業市場研究及定

2、位分物業市場研究及定位分物業市場研究及定位IV.IV.第二階段工作內容計劃第二階段工作內容計劃第二階段工作內容計劃第二階段工作內容計劃南通中南南通中南CBD地塊前期定位顧問服務地塊前期定位顧問服務 DTZ Debenham Tie Leung研究咨詢部16/06/2022I. I.第一階段工作內容第一階段工作內容第一階段工作內容第一階段工作內容南通中南南通中南CBD地塊前期定位顧問服務地塊前期定位顧問服務 DTZ Debenham Tie Leung研究咨詢部44weeksPhase I 項目推廣主題研究項目推廣主題研究分物業初步定位分物業初步定位市場調研市場調研12已完成工作已完成工作l宏觀

3、環境及產業調研l寫字樓市場調研l商業（含體育）市場調研l住宅市場調研l酒店市場調研l酒店式公寓市場調研工作成果工作成果l各物業市場調研結論3weeks第一階段工作內容第一階段工作內容第一階段工作內容第一階段工作內容已完成工作已完成工作l宏觀環境及產業分析l寫字樓市場定位l商業（含體育）市場定位l住宅市場定位l酒店市場定位l酒店式公寓市場定位工作成果工作成果l各物業市場初步定位綜合定位綜合定位5weeksPhase IIPhase II10 months項目招商工作協助項目招商工作協助316/06/2022II.II.項目宏觀環境研究項目宏觀環境研究項目宏觀環境研究項目宏觀環境研究南通中南南通中

4、南CBD地塊前期定位顧問服務地塊前期定位顧問服務 DTZ Debenham Tie Leung研究咨詢部6 交通路網四通八達交通路網四通八達,區位交通優勢顯赫區位交通優勢顯赫區位交通是經濟發展的先決條件,南通正成為上海北翼的現代化港口城市;蘇通大橋預計2008年中建成通車,屆時南通至上海僅需1小時車程;崇海大橋、崇啟大橋、上海長江大橋等路橋建設更能有效改善南通對外交通便捷程度;南通作為僅次于上海的長江下游區域第一個深水港城市,已經逐步發展成為國際船舶修造基地;鐵路運輸與航空運輸也正處于不斷完善之中。外部交通區位條件分析外部交通區位條件分析外部交通區位條件分析外部交通區位條件分析7 長三角重點城

5、市功能定位與產業特征長三角重點城市功能定位與產業特征長三角重點城市功能定位與產業特征長三角重點城市功能定位與產業特征8城市功能定位城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼現代化港口、工業、貿易、旅游城市,長江流域現代化物流基地人口發展規劃人口發展規劃:2010年全市人口418萬,市區100萬,2020年全市人口516萬,市區人口115萬;經濟發展現狀經濟發展現狀:工業化中期、城市化加速期、經濟國際化提升期;經濟發展戰略經濟發展戰略:實施科教興市、以港興城,接軌蘇南,接軌大上海;產業發展規劃產業發展規劃:上海都市圈上海都市圈蘇錫常都市圈蘇錫常都市圈南京都市圈南京都市圈杭州都市圈杭州都市圈寧波

6、都市圈寧波都市圈南通南通建設電力能源、食品加工、船舶制造、現代紡織五大基地;積極發展機電一體化、制造業、高新技術產業;積極吸引上海傳統產業轉移至南通市。南通城市功能定位與發展戰略南通城市功能定位與發展戰略南通城市功能定位與發展戰略南通城市功能定位與發展戰略9城市結構城市結構城市結構城市結構 南通位于江蘇省中部，長江入海口北岸，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個副中心城市，轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級），海安、如東2縣，崇川、港閘2區和南通經濟技術開發區，面積8001平方公里 ；大南通城市結構規劃將以南通市為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海門、匯龍為市域次中心，以204國道、

7、通呂公路、金掘公路、寧通啟高速公路為城鎮主次聚合軸，形成完整的扇形空間結構。徐州市連云港市鹽城市南京市常州市無錫市蘇州市上海市沿海經濟發展軸：形成以204國道為依托的沿海城鎮聚合軸海安、如皋城鎮圈：現狀：經濟發展一般，農業開發為主，工業處于轉型期引導：以如城海安為中心，城鎮相向發展，形成“雙核型”城鎮空間結構掘港、長沙城鎮圈：現狀：經濟實力較弱，以農業開發與灘涂養殖為主；引導：以發展掘港鎮為重心，形成“母子型”城鎮空間結構沿江經濟發展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮聚合軸南通市城市圈：現狀：經濟實力最強，市域政治經濟文化中心；引導：以南通市為中心城市，海門、金沙、長江鎮為次中心城鎮，形成“一主三副

8、”城鎮空間結構匯龍、呂四城鎮圈：現狀：經濟實力較強，海洋漁業、養殖業、加工業初具規模；引導：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽“眾星拱月”型城鎮空間結構10經濟發展與地位經濟發展與地位經濟發展與地位經濟發展與地位 近年來，南通經濟高速發展，特別是2002年以后，南通GDP年增長率均超過了10%，2004年突破15%； 南通在長三角經濟體系中地位顯著，是接受上海經濟輻射的江北第一城，其開發與建設有助于打造滬蘇通“金三角” ，拉動蘇中、蘇北地區經濟增長，目前南通在江蘇省的GDP貢獻率達到7.9%，僅次于蘇州、無錫與南京； 按照南通市十一五規劃，南通市在長三角經濟體系中的定位是：上海大

9、都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎工業和先進制造業基地，長三角北翼的現代物流中心 ； 相對于長三角其他城市，南通的主要發展優勢在于其區位以及優勢產業的積聚，主要發展劣勢在于其當前的城鄉結構與產業結構。南通在長三南通在長三角的優勢角的優勢區位優勢：江海交匯，水資源及港口等相關產業發達，自然區位便利度以及經濟區域化程度、區域開放度較高；產業優勢：輕紡、造船、機電、建材、化工產業發達，其中輕紡工業歷史悠久，仍為支柱產業，這些特色產業已形成集聚效應；南通在長三南通在長三角的劣勢角的劣勢城鄉結構：人口多、農業人口比重大，城市化水平較低；產業結構：第一產業比重較高，傳統產業的產品市場份額偏大，高新技術產

10、業特征不顯著，比重偏低，整體水平不高；11人口結構與消費水平人口結構與消費水平人口結構與消費水平人口結構與消費水平 截至2004年，南通市共有人口773.79萬人，其中南通市區人口84.38萬人，占全市人口的10.9%； 全市農業人口比重依然較高，城鎮化率為31.1%，海安、如皋的城鎮化率在25%左右，啟東與海門的非農業人口比重僅為15.2%、17.3%； 南通市全社會固定資產投資與消費品零售總額在02年以后增幅加快，人均GDP與城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增長。1996年年 2004年年南通市城鄉人口結構變化南通市城鄉人口結構變化12產業結構與規劃產業結構與規劃產業結構與規劃產

11、業結構與規劃 南通在最近幾年產業結構升級速度較快，第一產業比重逐年下降，工業在國民經濟中的比重最高； 按照規劃，南通市區將形成“一主”：國家級南通經濟技術開發區；“二副”：崇川、港閘兩個省級開發區；“二帶”：沿江、沿河產業帶；“六口”：陳橋、橫港等6個道口經濟板塊；“十區”：陳橋、幸福、閘東等10個工業集中區的產業布局結構； 南通特色產業（如，紡織服裝、精細化工、船舶制造）正逐漸形成聚集效應，這將有助于南通在長三角開發中實行“錯位競爭“，打造上海擴散產業的協作基地，以及長三角的加工基地。沿河產業帶以港口、石化、倉儲、精細化工、紡織、電子新材料和造紙等為主體崇川開發區東區以一類工業和高新技術產業

12、為主，東區以化工、紡織業為主 沿江產業帶，以港口、物流倉儲、船舶修造業為主港閘區重點發展電力、現代紡織、新型醫藥、電子、船舶配套、物流 南通經濟技術開發區崇川、港閘省級開發區道口經濟板塊工業集中區13 2004年南通三次產業總值1226億元,是1995年的2.63倍;主要受沿海開放政策的有力促進,南通產業結構調整始于上個世紀90年代初期;至1995年南通基本奠定”二三一”的產業結構雛形;2004年南通三次產業結構比重為12:54:34,規劃至2020年比重調整為5:45:50。單位單位:億元億元南通市三次產業發展南通市三次產業發展(1978-2004)經濟結構分析經濟結構分析經濟結構分析經濟結

13、構分析14 近三年南通第二產業年均發展速度達到19.32%,其中2004年更是達到28.3%;相比較第二產業,第三產業速度較慢,近三年平均速度13.77%;第二產業與第三產業發展速度普遍較第一產業快10-20個百分點;在第二產業中,1995-2000年建筑業發展速度明顯低于工業總體速度,但隨2000年之后房地產投資因素,建筑業高速發展,約高出5-10%。經濟結構分析經濟結構分析經濟結構分析經濟結構分析15城市內部交通布局與規劃城市內部交通布局與規劃城市內部交通布局與規劃城市內部交通布局與規劃 公路：已建成204國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； 鐵路：新長鐵路南通段、

14、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線 大橋：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋 港口：南通港, 與世界上65個國家和地區的199個港口通航，江海岸線綿延430多公里。在建洋口港是江蘇唯一可建10萬噸至20萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。蘇通大橋蘇通大橋16大橋建設對經濟與產業的長遠影響大橋建設對經濟與產業的長遠影響大橋建設對經濟與產業的長遠影響大橋建設對經濟與產業的長遠影響 蘇通長江公路大橋建成以后，將使南通進入上海一小時經濟圈， 促使南通充分發揮其投資成本低，基礎建設好、勞動力素質高等綜合優勢， 將有助于南通產業結構重組，提升二、三產業發展，并帶動臨港經濟發展；

15、從區域經濟角度，蘇通大橋的建成將促進蘇南產業向蘇北的轉移，增強上海都市圈對蘇中、蘇北的輻射作用，從而鞏固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰鹽區域經濟體系中心城市的地位。 江陰長江大橋建成后靖江陰長江大橋建成后靖江陰長江大橋建成后靖江陰長江大橋建成后靖江與江陰的經濟聯動與江與江陰的經濟聯動與江與江陰的經濟聯動與江與江陰的經濟聯動與產業融合的表現產業融合的表現產業融合的表現產業融合的表現 打通江陰、靖江兩市行政區劃阻隔，兩市共同締造江陰經濟開發區靖江園區，與省級靖江經濟開發區等開發區的建設促使靖江市產業布局結構的演進； 通過開發江北岸線資源，江陰將拆船業、造船業、散貨碼頭等產業轉移到長江北岸，大量

16、加工制造業進駐靖江園區，而靖江勞動力資源也充分為江陰所用； 靖江市產業結構得到升級，現代船舶制造、石化、電力能源、生物醫藥、糧油深精加工等成為吸納外資、打造沿江先進制造業基地的項目首選。大橋經濟效應：大橋經濟效應：改變地區區位條件，降低產品和要素的移動成本，進而帶來資源重組、要素流動、信息溝通、市場擴張、產業集聚等一系列有利于區域經濟社會發展的積極影響，為區域經濟提供了新的發展契機以及加速發展的動力17城市總體規劃城市總體規劃城市總體規劃城市總體規劃南通市以主城區和開發區為基礎，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發展的態勢。遠景進一步向東南發展延伸，與通州、海門相向發展，形成沿江“組群式”城市結

17、構。港閘區港閘區傳承國際資本和民間資本轉移，輻射蘇北的門戶，以工業和商貿為主的現代化北城區；以發展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫藥化工為主，居住、公共設施相應配套的城市組團。主城區主城區是全市的政治、經濟、科技、文化、金融、貿易中心。原有工業用地進行調整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團，包括老城區和新城區。開發區開發區是新興的城市門戶，以發展現代紡織、精細化工、出口加工、電子等高科技產業為主；配套居住板塊。江海港區江海港區以發展大運輸量、大用水量的港口工業和倉儲業為主的新區。 港閘區港閘區主城區主城區開發區開發區江海港區江海港區18近期重點建設近期重點建設近期重點建設近期重

18、點建設港閘開發區港閘開發區利用岸線資源，大力發展臨港工業在改善傳統工業的基礎上，積極發展高新技術完善城市配套公共設施新區核心區新區核心區建立體育會展等公共設施大力推進大學城的建設完善城市道路網和基礎設施建設中心區綠化及商貿區建設觀音山片區觀音山片區要點建設輕紡、染織工業基地促進物流基地的形成完善水電等基礎設施加快城市道路的建設開發區中心區開發區中心區大力推進出口加工產業區建設繼續建設長江國際纖維工業園完善大型城市公共設施的建設加快配套的居住小區江海港區江海港區全面推進造紙項目的建設盡快啟動長江國際新材料工業園發揮交通區位優勢，發展物流產業基礎設施建設適當超前19項目周邊關鍵要素項目周邊關鍵要素

19、項目周邊關鍵要素項目周邊關鍵要素436821910751、老城區、老城區 傳統商業、文化中心2、易初蓮花、麥客隆、易初蓮花、麥客隆 新城區與老城區交界處3、觀音山片區、觀音山片區 工業、物流發展基地4、市政府、市政府 5、居住規劃區、居住規劃區 將新增人口5萬人6、南通大學、南通大學 近4萬師生7、崇川開發區、崇川開發區 西區以港口產業為主8、狼山、狼山 國家A級旅游風景區9、經濟開發區、經濟開發區 國家級開發區10、蘇通大橋、蘇通大橋 預計2008年底建成20現現狀狀分分析析辦公樓相關產業分析辦公樓相關產業分析本項目辦公樓定位本項目辦公樓定位辦公樓供辦公樓供應市場分應市場分析析辦公樓消辦公樓

20、消費者調研費者調研案例分案例分析析南南通通地地區區消消費費者者調調研研園園區區、港港口口物物流流企企業業消消費費者者調調研研郊郊區區、外外省省市市消消費費者者調調研研辦公樓市場研究及定位辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業商業( (含體育會展含體育會展) )研究及定位研究及定位研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖未未來來預預測測21南通產業定位南通產業定位南通產業定位南通產業定位徐州市連云港市鹽城市南京市常州市無錫市蘇州市上海市22南通市產業規劃南通市產業規劃南通市產

21、業規劃南通市產業規劃濱水產業濱水產業后沿產業后沿產業單位：億元南通十大產業空間規劃南通十大產業空間規劃 2010年目標工業銷售年目標工業銷售收入收入未知未知23南通市區生產力布局南通市區生產力布局南通市區生產力布局南通市區生產力布局重點發展重點發展經經濟濟開開發發區區港港閘閘開開發發區區崇崇川川開開發發區區加快發展加快發展行業行業典型企業典型企業行業行業典型企業典型企業24南通入駐辦公樓主要行業增長率比較南通入駐辦公樓主要行業增長率比較南通入駐辦公樓主要行業增長率比較南通入駐辦公樓主要行業增長率比較入駐南通辦公樓的主要行業近十年發展速度較快，十年內的平均增長幅度均超過10%，其中建筑和貿易行業

22、近十年發展迅速，平均增長幅度均高于南通GDP近十年發展速度，成為南通經濟的主要增長產業；貿易行業近5年的發展飛速，成為近5年南通經濟主要增長點。備注：紡織業、建筑業僅指加工制造產值增長情況； 物流統計貨運吞吐量和運輸量的增長率； 貿易行業包括紡織品、塑料橡膠制品、食品飲料制品等進出口總額增長率。25未未來來預預測測現現狀狀分分析析辦公樓相關產業分析辦公樓相關產業分析本項目辦公樓定位本項目辦公樓定位辦公樓供辦公樓供應市場分應市場分析析辦公樓消辦公樓消費者調研費者調研案例分案例分析析南南通通地地區區消消費費者者調調研研園園區區、港港口口物物流流企企業業消消費費者者調調研研郊郊區區、外外省省市市消消

23、費費者者調調研研研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業商業( (含體育會展含體育會展) )研究及定位研究及定位26供應特征供應特征 ：南通辦公樓累計總供應（包括在建）95萬平方米；其中22% 的辦公樓是機構自用的；金融機構的承受力較高，但是金融機構在南通總部基本自建大樓，如PICC、建行、交行、農行等。南通辦公樓供應特征南通辦公樓供應特征南通辦公樓供應特征南通辦公樓供應特征按建筑面積分按建筑面積分 (萬平方米)27

24、171813111098192015621162223242826271214725291234567910111213151617181912345678910111213141516123452021222324252614172729303128南通辦公樓分布特征（一）南通辦公樓分布特征（一）南通辦公樓分布特征（一）南通辦公樓分布特征（一）分布特征分布特征 ：按照線型布局發展：沿人民路、南大街、青年路、工農路發展；作為南通連接外省市的必經之路工農路，依托其交通道路的便捷，成為南通辦公樓近年來開發的主要線路，并且由中段向南北方向發展；姚港路躍龍路辦公樓供應量不大，但是其高檔辦公樓占據了90

25、%以上。全市分布特征全市分布特征高檔辦公樓分布高檔辦公樓分布2817181311109819201562116222324282627121472529123453031南通辦公樓分布特征（二）南通辦公樓分布特征（二）南通辦公樓分布特征（二）南通辦公樓分布特征（二） 工農路辦公樓分布特征：工農路辦公樓分布特征：依托方天大市場，促使工農路的辦公樓沿北段和中段聚集；而本項目地處工農路的南段，目前看主要是幾幢自用的辦公樓；從未來看，工農路辦公樓發展將向南段延伸；并且本項目所處工農路南段是政府大樓所處位置，也為工農南路未來開發辦公樓提供了更強的優勢 。虹橋路虹橋路人民路人民路29南通辦公樓檔次分布南通

26、辦公樓檔次分布南通辦公樓檔次分布南通辦公樓檔次分布 檔次分布特征：檔次分布特征：南通高檔辦公樓所占比重較大，但是23%都是機構自建自用；中低檔辦公樓中機構自用的物業基本無；自用的高檔辦公樓中歸屬于銀行、政府、電信、保險等機構，成為這些機構在南通的總部；在高檔辦公樓中機構自用的大樓比其他大樓品質更高些。30南通辦公樓入住率分析南通辦公樓入住率分析南通辦公樓入住率分析南通辦公樓入住率分析 入住率特征：入住率特征：南通高檔辦公樓需求大，供應少，導致其多個物業達到滿租；由于南大街受到交通道路限制，制約了其辦公樓的發展，入住率也因此下滑；青年路和姚港路由于離港口近，而吸引了大量的物流及相關產業的入駐，入

27、住率也排行較前；工農路則憑借其便捷交通，成為辦公樓供應最大的區域，同時也吸引了大量企業入住 。按區域分按區域分 (%)31南通辦公樓租金特征南通辦公樓租金特征南通辦公樓租金特征南通辦公樓租金特征 租金特征：租金特征：南通市的租金水平在10-55元/月間；南通城市由西向東發展，老城區早期建造的辦公樓較舊，物業檔次和租金也逐步下滑；人民中路、躍龍路、 青年中路、工農路圍合的區域商業商務及旅游酒店業均比較發達，高品質辦公樓基本沿這些區段分布建造，在這些區段形成了租金高地。32南通辦公樓物業管理費南通辦公樓物業管理費南通辦公樓物業管理費南通辦公樓物業管理費 物業管理費特征：物業管理費特征：南通市的物業

28、費用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通辦公樓的物業管理水平整體不高，即使是高品質的辦公樓管理上也不是很完善。全市分布比例全市分布比例 (元/平方米/月)33南通辦公樓售價特征南通辦公樓售價特征南通辦公樓售價特征南通辦公樓售價特征 售價特征：售價特征：南通辦公樓價格差距不明顯，辦公樓的銷售價格基本在5000-6000元/平方米間；南通辦公樓的銷售價格和周邊住宅或者同一社區內的住宅價格水平差不多；受工農路北段方天市場的輻射影響，鐘秀路沿線開始開發辦公樓，相對工農路地段略差，起步晚，辦公樓尚未形成規模，因而售價最低。備注：統計二手房市場和一手房市場的綜合均價34南通辦公樓銷售率南通辦公樓

29、銷售率南通辦公樓銷售率南通辦公樓銷售率 銷售特征：銷售特征：南通市場上所有的辦公物業均為銷售型物業，而純租賃的辦公樓目前市場上尚無；目前市場上在售的辦公物業銷售情況較好，年銷售率均達到100%；南通目前在售的5個樓盤中，外觀比較好，但是內部配置還是一般，走道裝修基本為地磚，這些辦公樓基本無大堂，也不提供集中中央空調。供應面積供應面積 (萬平方米)銷售率銷售率 (%)工農路中段工農路中段工農路北段工農路北段南大街新南大街新南大街新南大街新人民中路人民中路2004.112005.6200420052004.114400元 /m2 6350元 /m2 7000元/m2 6500元 /m2 6500元

30、/m2備注：標注的價格為目前售價，銀河名都的價格為二手房市場報價，當時開盤的價格僅在 5500元/平方米35工農路中段工農路中段工農路南段工農路南段躍龍路躍龍路外觀比例外觀比例 (%) 外觀特征：外觀特征：南通外觀好的辦公樓不多，很多外觀氣派體面的都是金融機構和政府部門自用的大樓。南通辦公樓產品特征（一）南通辦公樓產品特征（一）南通辦公樓產品特征（一）南通辦公樓產品特征（一）36南通辦公樓產品特征（二）南通辦公樓產品特征（二）南通辦公樓產品特征（二）南通辦公樓產品特征（二）單元分割單元分割辦公樓類型辦公樓類型商住樓商住樓純寫字樓純寫字樓各單元面積各單元面積 單元特征：單元特征：南通商住樓和純寫

31、字樓除了產品上不一樣外，租金、單元面積、物業管理費上無明顯差異；辦公樓主力面積段為100-200平方米。37南通辦公樓產品特征（三）南通辦公樓產品特征（三）南通辦公樓產品特征（三）南通辦公樓產品特征（三）樓層高度樓層高度樓層面積樓層面積 樓層特征：樓層特征：南通辦公樓呈現橫向鋪展特征，即樓層低，單層面積大；有的住宅的底層裙樓2-3層用作辦公樓，這也反映出當地辦公樓比商業更有市場。38南通辦公樓裝修配套情況南通辦公樓裝修配套情況南通辦公樓裝修配套情況南通辦公樓裝修配套情況走道走道大堂大堂電梯電梯 裝修配套特征：裝修配套特征：南通的辦公樓早期交付時候的走道基本不裝修；目前交付的辦公樓走道基本都鋪設

32、地磚；辦公樓多數無大堂，所用的電梯最多的品牌是上海三菱，多數大樓的電梯都無品牌。39南通租戶特征南通租戶特征南通租戶特征南通租戶特征企業性質企業性質企業性質企業性質企業性質：企業性質： 民營經濟在南通比較發達，南通近半數的企業都是民營企業；另外入駐南通辦公樓的客戶有14%是股份制的企業和跨國企業。企業性質企業性質40企業來源地企業來源地來源地特征：來源地特征：入駐南通辦公樓的企業以南通本地企業居多；入駐外省市的企業以江蘇和上海居多；2007年蘇通大橋建成，屆時南通通往上海將更加便捷；從地域上縮短兩地距離的同時，也將吸引更多的上海企業投資和入駐南通，同時對辦公需求也將加大。南通租戶特征南通租戶特

33、征南通租戶特征南通租戶特征企業來源地企業來源地企業來源地企業來源地41行業分布特征行業分布特征全市行業分布特征：全市行業分布特征：入駐南通辦公樓的行業主要分布在建筑裝潢建材/房地產業、貿易、服務、紡織/服裝業；南通依托江海優勢的臨港產業和依托南通經濟園區的化工產業將是未來發展的重點。南通租戶特征南通租戶特征南通租戶特征南通租戶特征行業特征（一）行業特征（一）行業特征（一）行業特征（一）注：服務行業包括專業事務所、咨詢業、教育服務業、旅游業等42 分路段行業分布特征：分路段行業分布特征：南通入駐辦公樓多的9大行業在工農路分布最多；青年西路和姚港路由于離港口近，物流行業分布較多；躍龍路地段佳加上高

34、品質的辦公樓聚集，成為承受力高的金融行業的首選。南通租戶特征南通租戶特征南通租戶特征南通租戶特征行業特征（二）行業特征（二）行業特征（二）行業特征（二）43南通租戶特征南通租戶特征南通租戶特征南通租戶特征行業特征（三）行業特征（三）行業特征（三）行業特征（三） 工農路行業分布特征：工農路行業分布特征：依托工農路北段的方天大市場（建筑建材裝潢等工業消費品綜合市場），促使工農路沿線辦公樓此類行業聚集；另外南通最大的貿易行業煒賦外貿入駐在位于工農中段的銀星大廈內。44未未來來預預測測現現狀狀分分析析辦公樓相關產業分析辦公樓相關產業分析本項目辦公樓定位本項目辦公樓定位辦公樓供辦公樓供應市場分應市場分析

35、析辦公樓消辦公樓消費者調研費者調研案例分案例分析析南南通通地地區區消消費費者者調調研研園園區區、港港口口物物流流企企業業消消費費者者調調研研郊郊區區、外外省省市市消消費費者者調調研研研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業商業( (含體育會展含體育會展) )研究及定位研究及定位45消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析基本特征基本特征基本特征基本特征行業分布行業分布公司規模公司規模租買客戶分類租買客戶分類公司性質公

36、司性質46現現狀狀分分析析辦公樓相關產業分析辦公樓相關產業分析本項目辦公樓定位本項目辦公樓定位辦公樓供辦公樓供應市場分應市場分析析辦公樓消辦公樓消費者調研費者調研案例分案例分析析南南通通地地區區消消費費者者調調研研園園區區、港港口口物物流流企企業業消消費費者者調調研研郊郊區區、外外省省市市消消費費者者調調研研研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業商業( (含體育會展含體育會展) )研究及定位研究及定位未未來來預預測

37、測47類型選擇類型選擇 ：被訪客戶中選擇純寫字樓辦公近7成；選擇純寫字樓的以租居多;選擇商住樓的則以買居多;目前南通純租賃的辦公樓尚無，這也反映出純租賃的純寫字樓有較大的發展空間；被訪者中對辦公樓購買意愿不分伯仲，所占比重分別為38%和39%。消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析選擇類型（一）選擇類型（一）選擇類型（一）選擇類型（一）對不同類型辦公樓的傾向特征對不同類型辦公樓的傾向特征48消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析選擇類型（二）選擇類型（二）選擇類型（二）選擇類型（二）類型選擇類型選擇 ：入駐南通辦公樓比較多的幾個行業均以選擇純辦公樓的居多，這些行業大多為南通支柱產業，對寫字

38、樓檔次和品質有一定要求。而選擇LOFT這種特殊的辦公樓物業的比例很少，其中貿易、服務業選擇較多。注：服務行業包括專業事務所、咨詢業、教育服務業、旅游業 其他行業包括物流、加工制造業不同行業選擇辦公樓類型的傾向特征不同行業選擇辦公樓類型的傾向特征49消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析關鍵因素（一）關鍵因素（一）關鍵因素（一）關鍵因素（一）選擇目前辦公點的原因選擇目前辦公點的原因是否由于客戶的原因是否由于客戶的原因選擇辦公地點的原因選擇辦公地點的原因 ：被訪者中40%的企業由于周邊覆蓋大量客戶群而選擇在此辦公，可見行業之間的上下游結合有助于提高利潤和效益；消費者調研顯示，客戶選擇辦公地點主要

39、考慮的因素是交通和地段環境，而租金價格等其他因素的影響較小；從長遠來看，這些企業所看中的辦公條件等要素本項目都具備，因此本地塊自身的特征為開發辦公樓奠定了良好的基礎。從長遠來看，這些企業所看中的辦公條件等要素本項目都具備，因此本地塊自身的特征為開發辦公樓奠定了良好的基礎。50消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析關鍵因素（二）關鍵因素（二）關鍵因素（二）關鍵因素（二）對目前辦公樓不滿意的因素對目前辦公樓不滿意的因素不滿因素不滿因素 ：目前入駐南通辦公樓的企業主要是對辦公樓的物業管理極其不滿意，本項目可在服務上加大力度，從而從另一側面提升項目品質；入駐純寫字樓的企業主要是物業管理不滿意，而入駐

40、商住樓的企業主要感覺目前所租用的商住樓的設備達不到辦公樓要求 可見總體而言，商住樓品質仍較純寫字樓稍低，未能達到辦公客戶要求51消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析關鍵因素（三）關鍵因素（三）關鍵因素（三）關鍵因素（三）選擇寫字樓時考慮的因素排序選擇寫字樓時考慮的因素排序考慮因素考慮因素 ：地段和交通是目前入駐南通辦公樓的主要考慮因素，尤其是交通；傾向搬遷點：傾向搬遷點：傾向選擇的辦公點看，傾向選擇新城區/工農路沿線的占近6成，多數企業選擇此地是由于交通便捷，可通行卡車；另外4成企業選擇搬遷的辦公點在市中心，主要由于市區繁華、人氣鼎盛；綜述：綜述：目前看企業選擇辦公時候考慮的主要因素交通，

41、本項目完全符合條件，但是企業對環境和地段的期盼，本項目還需要一定的醞釀期和建設期。傾向搬遷地點傾向搬遷地點52消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析面積需求特征（一）面積需求特征（一）面積需求特征（一）面積需求特征（一）面積特征面積特征 ：選擇純寫字樓的以100-160平方米的小面積和300平方米以上的大面積需求居多；行業特征：行業特征：金融行業對辦公樓的需求以300平方米的大面積需求居多。選擇純寫字樓面積需求分布選擇純寫字樓面積需求分布不同行業對純寫字樓面積需求分布不同行業對純寫字樓面積需求分布注：服務行業包括專業事務所、咨詢業、教育服務業、旅游業 其他行業包括物流、加工制造業等單位： 平

42、方米53消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析面積需求特征（二）面積需求特征（二）面積需求特征（二）面積需求特征（二）面積特征面積特征 ：選擇商住樓企業對面積需求較小，被訪客戶中44%的企業選擇150平方米以下面積；而選擇110平方米以下的客戶中有11%選擇30-50平方米；行業特征：行業特征：被訪客戶中金融保險業和科技類行業不考慮商住樓，選擇最多為服務業。選擇商住樓面積需求分布選擇商住樓面積需求分布不同行業對商住樓面積需求分布不同行業對商住樓面積需求分布注：服務行業包括專業事務所、咨詢業、教育服務業、旅游業 其他行業包括物流、加工制造業等單位： 平方米54消費者分析消費者分析消費者分析消費

43、者分析面積需求特征（三）面積需求特征（三）面積需求特征（三）面積需求特征（三）面積特征面積特征 ：選擇面積在100-160居多，占總量的44%，可見LOFT由于可以分割，客戶所需面積并不很大；行業特征：行業特征：選擇LOFT的以服務業和貿易行業居多。選擇選擇LOFTLOFT面積需求分布面積需求分布不同行業對不同行業對LOFTLOFT面積需求分布面積需求分布注：服務行業包括專業事務所、咨詢業、教育服務業、旅游業 其他行業包括物流、加工制造業等注：LOFT指層高5.4米以上，可分割2層單位： 平方米55消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析價格需求特征（一）價格需求特征（一）價格需求特征（一）價

44、格需求特征（一）選擇純寫字樓承受的租金選擇純寫字樓承受的租金選擇純寫字樓的不同行業租金承受能力選擇純寫字樓的不同行業租金承受能力租金特征租金特征 ：選擇純寫字樓的租金承受力在15-25和35-45元居多，整體期望值較低，這與南通寫字樓整體水平及檔次不高有關；行業特征：行業特征：租金承受力高的行業分布在建筑/建材、科技、廣告、金融保險業。注：服務行業包括專業事務所、咨詢業、教育服務業、旅游業 其他行業包括物流、加工制造業等單位： 元/平方米/月56消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析價格需求特征（二）價格需求特征（二）價格需求特征（二）價格需求特征（二）選擇商住樓承受的租金選擇商住樓承受的租

45、金選擇商住樓的不同行業能承受的租金選擇商住樓的不同行業能承受的租金注：服務行業包括專業事務所、咨詢業、教育服務業、旅游業 其他行業包括物流、加工制造業等租金特征租金特征 ：選擇商住樓的租金承受力在15-25和15以下元居多，整體期望值較低；行業特征：行業特征：租金承受力高的行業分布在服務及化工行業，這也是南通的支柱產業，為南通GDP增長的一大助力。單位： 元/平方米/月57消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析價格需求特征（三）價格需求特征（三）價格需求特征（三）價格需求特征（三）選擇選擇LOFTLOFT承受的租金承受的租金單位： 元/平方米/月租金特征租金特征 ：選擇LOFT的租金承受力最

46、低，4成多的人選擇15元以下；58消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析對本項目的意愿對本項目的意愿對本項目的意愿對本項目的意愿租買意愿比例租買意愿比例不同行業對本項目租買意愿不同行業對本項目租買意愿租租 買買 意意 愿愿 ：對本項目有租買意愿的達到32%，其中以考慮租的居多；行業租買意愿：行業租買意愿：考慮買的以紡織/服裝業、貿易、化工、廣告、金融居多；考慮租的以紡織/服裝、貿易、服務、化工、科技、廣告業居多。59意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析價格需求特征（一）價格需求特征（一）價格需求特征（一）價格需求特征（一）認為本項目純寫字樓的合理租金認為本

47、項目純寫字樓的合理租金認為本項目純寫字樓的合理售價認為本項目純寫字樓的合理售價租金特征租金特征 ：對本項目純寫字樓有租賃意愿的企業對本項目合理租金認識普遍低于所有被訪客戶認為的合理租金。售價特征：售價特征：對本項目有購買意愿的企業對本項目合理售價接受度普遍高于所有被訪者認為的合適的售價。單位：元/月/ 平方米單位：元/ 平方米60認為本項目商住樓的合理租金認為本項目商住樓的合理租金認為本項目的商住樓合理售價認為本項目的商住樓合理售價租金特征租金特征 ：對本項目商住樓有租賃意愿的企業租金接受度普遍低于所有被訪者認為合理價格；售價特征：售價特征：對本項目商住樓有購買意愿的企業對本項目的售價認識普遍

48、低于所有被訪者認為的價格。單位：元/月/ 平方米單位：元/ 平方米意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析價格需求特征（二）價格需求特征（二）價格需求特征（二）價格需求特征（二）61認為本項目認為本項目LOFTLOFT的合理租金的合理租金認為本項目的認為本項目的LOFTLOFT合理售價合理售價單位：元/月/ 平方米單位：元/ 平方米租金特征租金特征 ：對本項目LOFT有租賃意愿的企業租金接受度基本和所有被訪者認為的合理價格一致；售價特征：售價特征：對本項目LOFT有購買意愿的企業對本項目的售價接受度和所有被訪者認為的合理售價差不多。意愿客戶消費者分析意愿客戶消費

49、者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析價格需求特征（三）價格需求特征（三）價格需求特征（三）價格需求特征（三）62純寫字樓物業管理純寫字樓物業管理商住樓物業管理商住樓物業管理物業管理費物業管理費 ：被訪者中希望物業管理費普遍較低，供應市場看主要集中在2-3元/平方米/月，被訪客戶中基本希望管理費用在1.5-2.5元/平方米/月。商住樓物業管理商住樓物業管理意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析價格需求特征（四）價格需求特征（四）價格需求特征（四）價格需求特征（四）單位：元/月/ 平方米單位：元/月/ 平方米單位：元/月/ 平方米63純寫字樓純寫字樓裝修傾向

50、裝修傾向意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析產品需求特征（一）產品需求特征（一）產品需求特征（一）產品需求特征（一）商住樓商住樓LOFTLOFT裝修傾向裝修傾向 ：被訪客戶中選擇簡單裝修的企業多；選擇純寫字樓簡單裝修居多；選擇商住樓的希望是毛坯的占一定比例；而選擇LOFT的則更傾向于精裝修。64純寫字樓純寫字樓物業管理傾向物業管理傾向意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析產品需求特征（二）產品需求特征（二）產品需求特征（二）產品需求特征（二）商住樓商住樓LOFTLOFT物業管理傾向物業管理傾向 ：被訪客戶中82%的企業選擇國

51、際管理公司；南通目前辦公樓的物業管理比較差，選擇國際管理的公司多，這也表現出入駐辦公樓的企業希望目前的管理能有大幅提升。65意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析產品需求特征（三）產品需求特征（三）產品需求特征（三）產品需求特征（三）純寫字樓純寫字樓/ /商住樓樓層高度傾向商住樓樓層高度傾向層高需求層高需求 ：被訪者希望越高越好;純寫字樓純寫字樓/商住樓：商住樓：被訪者近三成的企業選擇3米以上；LOFT：被訪者44% 的企業希望LOFT的層高在5.6-5.8米。LOFTLOFT樓層高度傾向樓層高度傾向66物業周邊配套傾向物業周邊配套傾向意愿客戶消費者分析意愿客

52、戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析周邊配套傾向周邊配套傾向周邊配套傾向周邊配套傾向配套選擇配套選擇 ：被訪客戶需要最多的配套設施就是員工餐廳和銀行；其他選項中主要是希望配有購物中心；67意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析購買客戶特征購買客戶特征購買客戶特征購買客戶特征購買目的購買目的購買時間購買時間 ：被訪者中近4成的客戶打算5年內購買辦公樓；近6成的客戶對什么時候購買并不清楚。購買目的：購買目的：紡織服裝行業目前辦公樓傾向購買，并且購買目的以自用為主。購買時間購買時間68轎車需求量轎車需求量車位傾向車位傾向 ：轎車：轎車：每50-100M2

53、需要一個車位的為主力段,其中峰值為本每50平方米需要一個車位。商務車：商務車：每50-100M2需要一個車位的為主力段,其中峰值為本每100平方米需要一個商務車車位。意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析意愿客戶消費者分析車位需求特征車位需求特征車位需求特征車位需求特征商務車需求量商務車需求量69物流消費者分析物流消費者分析物流消費者分析物流消費者分析基本特征基本特征基本特征基本特征公司規模公司規模公司性質分布公司性質分布租買客戶分類租買客戶分類基本特征基本特征 ：物流行業以國營企業居多；物流行業的辦公樓基本是自建的大樓。70物流消費者分析物流消費者分析物流消費者分析物流消費者

54、分析關鍵因素（一）關鍵因素（一）關鍵因素（一）關鍵因素（一）購買打算時間購買打算時間租買傾向租買傾向物流行業對本項目的租買意愿較高，租買意愿比例達到67%；購買時間打算3年內的占40%；71目前辦公的地點目前辦公的地點打算搬遷的辦公點打算搬遷的辦公點是否由于客戶的原因是否由于客戶的原因物流消費者分析物流消費者分析物流消費者分析物流消費者分析關鍵因素（二）關鍵因素（二）關鍵因素（二）關鍵因素（二）選擇辦公地點的原因選擇辦公地點的原因 ：物流被訪者中選擇辦公點的原因基本不是因為客戶在附近；物流行業若搬遷，首選區域還是以人民西路、青年路和姚港路為首選，主要是由于這些區域離港口近，另外行業也比較聚集。

55、72類型選擇配比類型選擇配比類型選擇類型選擇 ：被訪客戶中55%企業為選擇純寫字樓，有近45%被訪者選擇LOFT；相比南通其他行業，物流行業對LOFT的更為偏愛。物流消費者分析物流消費者分析物流消費者分析物流消費者分析選擇類型選擇類型選擇類型選擇類型注：類型1為每個層面配置公共衛生間 類型2為每個單元配置獨立的衛生間73意愿比例意愿比例意愿比例意愿比例 ：物流企業對本項目的租買意愿在40%；由于物流企業中以國營企業居多，占51%，因此主要以買居多。物流消費者分析物流消費者分析物流消費者分析物流消費者分析本項目意愿本項目意愿本項目意愿本項目意愿74面積需求分布面積需求分布消費者分析消費者分析消費

56、者分析消費者分析產品需求特征（一）產品需求特征（一）產品需求特征（一）產品需求特征（一）購買目的購買目的面積需求面積需求 ：物流企業對面積需求較小，基本都在200平方米以下，其中100平方米以下占近6成；購買目的：購買目的：物流行業購買目的主要用途為自用。75物業公司傾向物業公司傾向裝修傾向裝修傾向消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析產品需求特征（二）產品需求特征（二）產品需求特征（二）產品需求特征（二）裝修傾向：裝修傾向：被訪者多數傾向簡單裝修；物業管理：物業管理：物流行業很多企業是自建大樓，因此對管理公司要求不高。76辦公樓合理售價辦公樓合理售價消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析

57、售價傾向售價傾向售價傾向售價傾向售價傾向特征售價傾向特征 ：物流行業的承受力較低，能接受的合理售價在5000元/平方米以下占6成；租金傾向特征：租金傾向特征：能接受的合理租金在10元/平方米/月以下的占28%。物業管理費：物業管理費：認為合理的物業管理費用都在2元/平方米/月以下。辦公樓合理租金辦公樓合理租金合理物業管理費用合理物業管理費用77物業周邊配套傾向物業周邊配套傾向消費者分析消費者分析消費者分析消費者分析周邊配套傾向周邊配套傾向周邊配套傾向周邊配套傾向配套選擇配套選擇 ：被訪客戶需要最多的配套設施就是票務中心和銀行；78園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析基本特征

58、基本特征基本特征基本特征公司規模公司規模行業分布行業分布公司性質分布公司性質分布租買客戶分類租買客戶分類79園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析關鍵因素（一）關鍵因素（一）關鍵因素（一）關鍵因素（一）購買打算時間購買打算時間辦公樓使用部門辦公樓使用部門租買傾向租買傾向園區的企業基本打算租賃；園區內的企業用來辦公的主要是行政部和銷售部門；購買的時間5年內的有47%。80目前辦公的地點目前辦公的地點打算搬遷的辦公點打算搬遷的辦公點是否由于客戶的原因是否由于客戶的原因園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析關鍵因素（二）關鍵因素（二）關鍵因素（二）關鍵因素（二）選

59、擇辦公地點的原因選擇辦公地點的原因 ：被訪者中選擇辦公點的原因基本不是因為客戶在附近；目前辦公多的地點是園區和人民中路，而未來打算搬遷的以工農南路居多，選擇的原因多數是因為認為工農南路的發展空間大。81選擇寫字樓時考慮的因素排序選擇寫字樓時考慮的因素排序對目前寫字樓不滿意的因素對目前寫字樓不滿意的因素園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析關鍵因素（三）關鍵因素（三）關鍵因素（三）關鍵因素（三）考慮因素考慮因素 ：地段和周邊商務環境是園區內企業選擇辦公樓考慮的主要因素；不滿因數：不滿因數：園區內的企業對目前寫字樓不滿意的方面主要體現在寫字樓品質、物業管理和設備，這三方面都反映出

60、園區內的企業對寫字樓的檔次要求高，而南通目前甲級寫字樓無，為本項目開發甲級及超甲級辦公樓創造了機會。82類型選擇配比類型選擇配比類型選擇類型選擇 ：被訪客戶中60%企業為獨資企業，其中以日本企業居多，因此在選擇純寫字樓物業時候，很多日本企業希望自己的單元有獨立的衛生間使用，這樣比較衛生、私密；園區內的企業選擇辦公類型9成以上偏愛純寫字樓。園區內的企業對LOFT均不感興趣。園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析選擇類型（一）選擇類型（一）選擇類型（一）選擇類型（一）注：類型1為每個層面配置公共衛生間 類型2為每個單元配置獨立的衛生間83類型選擇配比類型選擇配比對本項目意向對本項

61、目意向意愿比例意愿比例 ：園區內的企業對本項目的意愿比例較高，有租買意向的高達73%；選擇純寫字樓辦公的多，并且以租賃居多。園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析本項目意愿本項目意愿本項目意愿本項目意愿84面積需求分布面積需求分布園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析產品需求特征（一）產品需求特征（一）產品需求特征（一）產品需求特征（一）購買目的購買目的面積需求面積需求 ：由于園區內的企業在園區外租用辦公的使用部門基本是行政部門和銷售部門，因此對辦公樓的需求面積不大，基本在 200平方米以下，并且以100-200平方米的辦公需求面積居多；購買目的：購買目的：

62、園區內的企業購買以自用兼投資的居多，主要功能還是自用。85物業公司傾向物業公司傾向裝修傾向裝修傾向園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析產品需求特征（二）產品需求特征（二）產品需求特征（二）產品需求特征（二）裝修傾向：裝修傾向：被訪者多數傾向簡單裝修；物業管理：物業管理：外資企業對物業管理服務要求很高，因此在選擇管理公司上更傾向國際管理公司。86辦公樓合理售價（元辦公樓合理售價（元/ /平方米）平方米）園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析價格傾向（一）價格傾向（一）價格傾向（一）價格傾向（一）售價傾向特征售價傾向特征 ：園區企業對辦公樓的價格承受明顯高于南

63、通其他行業對辦公樓的價格承受；租金傾向特征：租金傾向特征：園區內企業對辦公樓的租金預期高于南通其他行業對租金的預期。辦公樓合理租金（元辦公樓合理租金（元/ /平方米平方米/ /月）月）87物業管理費用物業管理費用 ：被訪客戶中希望的物業管理費用普遍低；期望和實際還是有一定差距；供應市場上以2-3元/平方米/月居多。園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析價格傾向（二）價格傾向（二）價格傾向（二）價格傾向（二）88物業周邊配套傾向物業周邊配套傾向園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析園區消費者分析周邊配套傾向周邊配套傾向周邊配套傾向周邊配套傾向配套選擇配套選擇 ：被訪客戶需要

64、最多的配套設施就是員工餐廳和銀行；89外省市消費者分析外省市消費者分析外省市消費者分析外省市消費者分析基本特征基本特征基本特征基本特征基本特征基本特征 ：調研樣本120個企業；各個地區的調研比例基本相同。來源地分布來源地分布90外省市消費者分析外省市消費者分析外省市消費者分析外省市消費者分析對本項目意向對本項目意向對本項目意向對本項目意向對本項目意愿對本項目意愿不同地區對本項目意愿不同地區對本項目意愿意愿比例意愿比例 ：南通北面的郊縣經濟略差于南通市，對本項目的意愿度高些，而南通東面的郊縣不打算到南通發展，若發展了，考慮往蘇南地區遷；外省市的企業基本不考慮南通，一些小型企業僅限于在本地發展，而

65、大的企業發展戰略尚未考慮到南通。91項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研產業分布特征產業分布特征產業分布特征產業分布特征新開鎮新開鎮小海鎮小海鎮三星鎮三星鎮三和鎮三和鎮竹行鎮竹行鎮張芝山鎮張芝山鎮觀音山鎮觀音山鎮狼山鎮狼山鎮92項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研對本項目意愿度對本項目意愿度對本項目意愿度對本項目意愿度項目南通周邊鎮區的中小型民營企業對本項目有一定的意愿度，但總體看，意愿比例尚不高，主要原因是這些企業基本在園區工廠內辦公或者在家里辦公，暫時無在

66、別處辦公需求。不考慮原因如下：海門三星和三和鎮對本項目意愿度很低；不考慮原因主要是對目前的辦公地點、環境、交通都比較滿意。不考慮原因如下：鋼絲繩行業：小型民營企業多，基本為家庭型辦公模式，受房地產行業下滑，鋼絲繩產業受之影響，產量下滑；鋼絲繩行業：小型民營企業多，基本為家庭型辦公模式，受房地產行業下滑，鋼絲繩產業受之影響，產量下滑； 尤其是些小作坊的民營企業，面臨公司關閉的風險；尤其是些小作坊的民營企業，面臨公司關閉的風險；紡織行業：紡織行業： 美歐對我國的紡織服裝產品設限，江蘇省的紡織服裝出口產生受到較大影響；美歐對我國的紡織服裝產品設限，江蘇省的紡織服裝出口產生受到較大影響； 南通紡織服裝

67、產品以日本、東歐和韓國等原非設限國南通紡織服裝產品以日本、東歐和韓國等原非設限國家為主要市場，紡織行業相對影響小，產銷比較平穩。家為主要市場，紡織行業相對影響小，產銷比較平穩。 93項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研對本項目需求特征對本項目需求特征對本項目需求特征對本項目需求特征需求特征總結需求特征總結訪問的基本為項目周邊鎮區的中小型民營企業，對本項目的辦公樓需求特征比較類似，需求特征如下：訪問的基本為項目周邊鎮區的中小型民營企業，對本項目的辦公樓需求特征比較類似，需求特征如下：p只考慮購買，對租賃沒傾向；只考慮購買，對租賃

68、沒傾向；p選擇純寫字樓并且是自己的單元配有獨立的衛生間居多；選擇純寫字樓并且是自己的單元配有獨立的衛生間居多；p面積需求在面積需求在100-160平方米居多；平方米居多；p管理費用在管理費用在1-1.5元元/月月/平方米；平方米；p合理價格在合理價格在5000-7000元元/平方米；平方米；p希望簡單裝修和精裝修不分伯仲；希望簡單裝修和精裝修不分伯仲；p購買目的均是自用；購買目的均是自用；p配置車位需要配置車位需要2個轎車和個轎車和1個商務車位個商務車位項目周邊鎮區的中小型民營企業對本項目有一定的需求，但需求比例不高，這些中小型企業很多只負責加工制造，無專門的行政管理和銷售部門，多項目周邊鎮區

69、的中小型民營企業對本項目有一定的需求，但需求比例不高，這些中小型企業很多只負責加工制造，無專門的行政管理和銷售部門，多數是在園區工廠內辦公或者在家庭辦公，對辦公需求小，由此看，只是本項目的一小部分客戶，但是不作為本項目的主力客戶，數是在園區工廠內辦公或者在家庭辦公，對辦公需求小，由此看，只是本項目的一小部分客戶，但是不作為本項目的主力客戶，94項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研項目周邊鎮區中小型企業調研訪談企業名錄訪談企業名錄訪談企業名錄訪談企業名錄1南通光明鋼絲制品有限公司2南通市華星鋼絲制品有限公司3惠宏鋼絲廠4南通中遠鋼絲制品有限公司5江蘇南通

70、市通宇鋼絲繩廠駐臨汾辦事處6通州市銀河鋼絲繩廠二分廠7南通開發區龍馬鋼絲制品有限公司8南通市力立鋼絲廠9南通市洲洋金屬制品有限公司 10南通富來得鋼繩有限公司11通州市虎力鋼絲繩廠12通州市蘇華鋼繩廠13 通州市成功鋼絲繩廠14南通開發區浩江金屬鍍飾有限公司 15通州市雙龍鋼絲制品廠16通州市亞龍鋼絲繩廠17通州市萬年鋼絲廠18南通市觀音山吉鵬織布廠19南通市佳麗色織廠20南通市狼山永興紡織廠 21江蘇八一印染織造集團有限公司群福經營分公司22南通普惠紡織有限公司23南通市倍斯特帽業有限公司 24南通市啟東惠豐三星鎮橡塑五金廠 25南通海泰德家用紡織品有限公司26南通富安娜家用紡織品有限公司2

71、7南通怡龍紡織品有限公司28海門市星晨家用紡織品有限公司29海門市中天紡織品有限公司30南通夢安妮寢具發展有限公司31舒貝樂（南通）紡織品有限公司32海門市圣潔家用紡織品有限公司 33南通宇茜緣家用紡織品有限公司34南通竹行鎮方向機廠 35昊洲港繩廠36海門市三和模具五金廠37海門市燎原緊固件廠38海門市三和五金沖壓件廠39海門市隆興工貿有限公司 40海門市特亞圣鍍膜有限責任公司41海門市騰龍塑鋼門窗有限公司 42南通開發區豐源貿易有限公司 43南通開發區華英紡織有限公司44南通申力鋼繩有限公司45南通茂興紡織有限公司46南通開發區恒星紡織有限公司47南通開發區浩然色織有限公司95未未來來預預

72、測測現現狀狀分分析析辦公樓相關產業分析辦公樓相關產業分析本項目辦公樓定位本項目辦公樓定位辦公樓供辦公樓供應市場分應市場分析析辦公樓消辦公樓消費者調研費者調研案例分案例分析析南南通通地地區區消消費費者者調調研研園園區區、港港口口物物流流企企業業消消費費者者調調研研郊郊區區、外外省省市市消消費費者者調調研研研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業商業( (含體育會展含體育會展) )研究及定位研究及定位96案例一：南通國際

73、大廈（高檔純寫字樓）案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）實景圖實景圖實景圖97行業分布行業分布樓宇裝修配置情況樓宇裝修配置情況案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）98案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）實景圖實景圖99行業分布行業分布樓宇裝修配置情況樓宇裝修配置情況案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）案例二：天虹大廈（中

74、高檔純寫字樓）案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）100案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）實景圖實景圖101行業分布行業分布樓宇裝修配置情況樓宇裝修配置情況案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）102案例五：華麗大廈（高檔商住樓）案例五：華麗大廈（高檔商住樓）案例五：華麗大廈（高檔商住樓）案例五：華麗大廈（高檔商住樓）實景圖實景圖103行業分布行業分布樓宇裝修配置情況樓宇裝修配置情

75、況案例五：華麗大廈（高檔商住樓）案例五：華麗大廈（高檔商住樓）案例五：華麗大廈（高檔商住樓）案例五：華麗大廈（高檔商住樓）104案例六：南方大廈（中高檔商住樓）案例六：南方大廈（中高檔商住樓）案例六：南方大廈（中高檔商住樓）案例六：南方大廈（中高檔商住樓）實景圖實景圖105行業分布行業分布樓宇裝修配置情況樓宇裝修配置情況案例六：南方大廈（中高檔商住樓）案例六：南方大廈（中高檔商住樓）案例六：南方大廈（中高檔商住樓）案例六：南方大廈（中高檔商住樓）106未未來來預預測測現現狀狀分分析析辦公樓相關產業分析辦公樓相關產業分析本項目辦公樓定位本項目辦公樓定位辦公樓供辦公樓供應市場分應市場分析析辦公樓消

76、辦公樓消費者調研費者調研案例分案例分析析南南通通地地區區消消費費者者調調研研園園區區、港港口口物物流流企企業業消消費費者者調調研研郊郊區區、外外省省市市消消費費者者調調研研研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業商業( (含體育會展含體育會展) )研究及定位研究及定位10712345678101112139潛在寫字樓供應潛在寫字樓供應潛在寫字樓供應潛在寫字樓供應108潛在寫字樓供應潛在寫字樓供應潛在寫字樓供應潛在寫字

77、樓供應109潛在寫字樓供應潛在寫字樓供應潛在寫字樓供應潛在寫字樓供應110南通南通南通南通CBDCBD商務樓發展規模定位商務樓發展規模定位商務樓發展規模定位商務樓發展規模定位本項目可開發體量本項目可開發體量南通市可開發體量南通市可開發體量單位：萬平方米單位：萬平方米規模定位：規模定位：規模定位：規模定位：p本項目的辦公樓物業體量較大，因此要分兩個階段開發；p從企業訪談的接受度看，本項目5年內可開發辦公量在26.8萬內；p遠期看，本行業建議開發量在23萬；p本行建議的本項目累計開發量在50萬平方米，在南通市未來10年內辦公物業市場空缺量之內。111南通南通南通南通CBDCBD商務樓客戶定位商務樓

78、客戶定位商務樓客戶定位商務樓客戶定位消費者調研：不同行業對本項目租買意愿消費者調研：不同行業對本項目租買意愿具具體涉及的客戶產業可以是：體涉及的客戶產業可以是：建筑/建材/裝潢/房產貿易、服務紡織/服裝化工/機電/石化金融保險科技廣告南通南通CBD 商務樓客戶：商務樓客戶：雄厚實力、發展歷史大中型企業發展中型企業區域實力企業供應市場：入駐南通辦公樓行業分布供應市場：入駐南通辦公樓行業分布112南通南通南通南通CBDCBD商務樓類型定位商務樓類型定位商務樓類型定位商務樓類型定位SOHOLOFT商住樓商住樓純寫字樓：傳統的辦公物業純寫字樓：傳統的辦公物業純寫字樓：傳統的辦公物業純寫字樓：傳統的辦公

79、物業層高比普通寫字樓高，層高能達到層高比普通寫字樓高，層高能達到層高比普通寫字樓高，層高能達到層高比普通寫字樓高，層高能達到5 5米以米以米以米以上的辦公物業，適合創意類和貿易類公上的辦公物業，適合創意類和貿易類公上的辦公物業，適合創意類和貿易類公上的辦公物業，適合創意類和貿易類公司。司。司。司。是是是是“ “Small Office Home Office ”Small Office Home Office ”的縮寫，意為小的縮寫，意為小的縮寫，意為小的縮寫，意為小型的家庭辦公室。房型主力面積在型的家庭辦公室。房型主力面積在型的家庭辦公室。房型主力面積在型的家庭辦公室。房型主力面積在40-6

80、040-60平方米，平方米，平方米，平方米，有獨立衛生廚房，適合自用職業、個人工作室。有獨立衛生廚房，適合自用職業、個人工作室。有獨立衛生廚房，適合自用職業、個人工作室。有獨立衛生廚房，適合自用職業、個人工作室。 有獨立衛生廚房，適合商住兩用有獨立衛生廚房，適合商住兩用有獨立衛生廚房，適合商住兩用有獨立衛生廚房，適合商住兩用, ,面積在面積在面積在面積在7070平方米以上。平方米以上。平方米以上。平方米以上。p考慮到本項目商務辦公樓體量大，適合開發建設多種辦公類型；p從調研結果表現出本項目適合開發純寫字樓、商住樓、SOHO、LOFT；而SOHO、LOFT的需求量小。企業調研企業調研類型傾向特征

81、類型傾向特征113單位： 萬平方米規模定位：規模定位：規模定位：規模定位：p本項目近期開發時，地塊尚不成熟,因此建議辦公樓的檔次為中檔、中高檔和高檔并存形勢開發建設；p遠期即2010年-2015年，項目地塊商務中心初步形成，建議只建造中高檔和高檔產品，吸引高端客戶。南通南通南通南通CBDCBD商務樓商務樓商務樓商務樓檔次定位檔次定位檔次定位檔次定位近期（近期（1-5年）檔次定位年）檔次定位遠期（遠期（5-10年）檔次定位年）檔次定位單位： 萬平方米本項目辦公樓檔次配比本項目辦公樓檔次配比114南通南通南通南通CBDCBD商務樓商務樓商務樓商務樓分類型檔次定位分類型檔次定位分類型檔次定位分類型檔

82、次定位單位：萬平方米單位：萬平方米類型檔次類型檔次 本項目經過5年建設，已經CBD商務樓初步形成，遠期開發以高檔次的辦公樓為主。 根據企業調研，及我行對南通市入駐商務樓的承受能力的有效把握，并按本項目的地域及意愿企業的承受能力等條件，最終測算出本項目各類型辦公樓的合理面積配比。近期（近期（1-5年）分類型商務樓檔次定位年）分類型商務樓檔次定位遠期（遠期（5-10年）分類型商務樓檔次定位年）分類型商務樓檔次定位115南通南通南通南通CBDCBD商務樓商務樓商務樓商務樓價格定位價格定位價格定位價格定位租金租金租金租金定價原則定價原則定價原則定價原則p增長幅度按照成熟CBD的檔次租金差異計算；p通過

83、市場比較法計算出本項目A-、B、C-的租金;p通過各檔次的幅度差異計算得出不同檔次租金。116南通南通南通南通CBDCBD商務樓商務樓商務樓商務樓價格定位價格定位價格定位價格定位售價售價售價售價定價原則定價原則定價原則定價原則p增長幅度按照成熟CBD的檔次租金差異計算；p根據目前市場上在售的寫字樓的價格通過市場比較法計算出本項目A-的售價;p通過各檔次的幅度差異計算得出不同檔次合理售價。117南通南通南通南通CBDCBD商務樓布局定位商務樓布局定位商務樓布局定位商務樓布局定位A級B級C級高高高高高高高高低低低低低低低低布局原則：布局原則：布局原則：布局原則：p各檔次商務樓各自形成組團p檔次由南

84、向北遞增，由東向西遞增；布局原因：布局原因：布局原因：布局原因：p工農南路城市的快速干道,開發商務樓高價值地帶,布局中高檔次商務樓；p崇川路緊鄰政府大樓，并且離舊城區近，也是標志型寫字樓所在區，形成價值最高地帶，布局高檔次商務樓；p離桃園路地塊是辦公和住宅相交處，離工農路主干道最遠，商務樓價值最低地帶。南通南通南通南通CBDCBD形象區域形象區域形象區域形象區域標志性建筑所在地標志性建筑所在地標志性建筑所在地標志性建筑所在地118基礎信息配套設施3萬平方米的商業設施銷售情況樓宇配置整層平面圖備注均價為14500元/平方米100-200平方米的小戶型銷售較快，300400平方米左右的大戶型銷售困

85、難。附件：案例：附件：案例：附件：案例：附件：案例：LOFTLOFT119附件：案例：附件：案例：附件：案例：附件：案例：LOFTLOFT項目特點：項目特點：海上海打著LOFT的概念，產品特征是北面分隔兩層，各層層高3.1-3.4米，南面挑高5.3米；購買客戶建筑/媒體廣告等特殊行業為主；海上海位于虹口，離赤峰路建筑一條街很近，海上海充分挖掘海上海位于虹口，離赤峰路建筑一條街很近，海上海充分挖掘了區域行業特征，根據建筑行業對層高要求高的特殊要求，打了區域行業特征，根據建筑行業對層高要求高的特殊要求，打造造LOFTLOFT，受到了建筑、媒體行業青睞。，受到了建筑、媒體行業青睞。挑高挑高挑高挑高5.35.35.35.3米米米米各層各層各層各層3.1-3.43.1-3.43.1-3.43.1-3.4米米米米