1、航空港區市場研究報告此報告僅供客戶內部使用，克而瑞信息集團的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。2014.01 鄭州報告提綱第一部分：港區發展概況1.發展背景2.戰略定位3.經濟水平4.產業發展5.交通環境6.人口結構第二部分：房地產市場（供、求、價、存）商品房市場1.住宅市場2.商業市場3.辦公市場4.第三部分：地塊認知5.第四部分：附件（個案）23港區概況港區概況港區自2007年10月成立以來，河南省、國務院先后出臺多項政策支持港區發展，形成：中原經濟區、鄭州新區、航空港經濟綜合實驗區的三層政策支持。航空港區不僅僅是鄭州新區產業布局的中堅力量，更是中原經濟區的一個核心增長

2、極，在整體布局中位于一個核心的地理位置和戰略位置。航空港區鄭州新區中原經濟區2012年11月，國務院批復了以鄭州為核心的中原經濟區規劃；航空港區位于整個規劃區域的正中心。港區發展/發展背景4中原經濟區以鄭州為發展核心，具有國家改革發展的戰略意義；航空港區作為鄭州經濟增長的強力引擎，是中原經濟區的核心增長極，將引領中原經濟快速發展。中原經濟區是以鄭州都市區為核心、中原城市群為支撐、涵蓋河南全省延及周邊地區的經濟區域，地處中國中心地帶。中原經濟區為全國主體功能區明確的重點開發區域，地理位置重要、市場潛力巨大、文化底蘊深厚，在全國改革發展大局中具有重要戰略地位。大中原經濟區核爆式發展序幕正式拉開，一

3、心多元化、全渠道網絡布局全面啟動！港區發展/發展背景5航空港區作為鄭州新區的核心組團之一，在規劃、建設、人力、財力等方面享有各種政策傾斜和支持。鄭州新區規劃圖航空港區鄭州新區發展規劃：是河南省委、省政府實施中心城市帶動戰略、加快地區經濟發展速度的經濟戰略。其功能定位為：國家科學發展與城鄉統籌發展的示范區之一，中原城市群的核心區。航空港區作為鄭州新區發展核心組團之一，是重要的產業集聚區，發展區域性物流樞紐、先進制造業基地，全省經濟社會發展的核心增長極和綜合改革試驗區，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。河南省和鄭州市將其列為一號工程，陸續出臺了一系列配套優惠政策，從規劃、建設、管理、人力、物力、

4、財力等方面給予傾斜和支持。港區發展/發展背景62013年3月7日，國務院正式批復了鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃，港區成為全國首個上升為國家戰略的航空港經濟發展先行區。批復要求“努力把實驗區建設成為全國航空港經濟發展先行區，為中原經濟區乃至中西部地區開放發展提供強有力支撐”。 按照規劃確定的發展目標，到2025年，鄭州航空港經濟綜合實驗區將成為“大樞紐” ；擁有“大產業” ；建成“大都市” ，成為引領中原經濟區發展、服務全國、連通世界的開放高地。鄭州市委書記吳天君曾說，鄭州有過兩次重大歷史機遇，一次是河南省會從開封遷到鄭州，另一次就是國務院批復建設鄭州航空港經濟綜合實驗區。港區發展/戰略定位

5、7區位：河南省中部，北距鄭州市區20公里。規劃范圍西至京港澳高速，北至雙湖大道（鄭民高速南側約2公里），東至S223改線（新107國道東側約6公里），南至炎黃大道；面積約415平方公里。戰略定位： 國際航空物流中心； 以航空經濟為引領的現代產業基地； 內陸地區對外開放重要門戶； 現代航空都市； 中原經濟區核心增長極。規劃為“三區兩廊”：“三區”即航空港區、北部城市綜合服務區、南部高端制造業集聚區；“兩廊”即沿南水北調生態廊道、沿新107（萬三公路）東側生態廊道。港區發展/戰略定位8航空港區經濟增長速度快，自航空港區經濟增長速度快，自2010年以來占全市年以來占全市GDP總值比例逐漸提高，增總值

6、比例逐漸提高，增幅遠高于經開區、高新區兩個啟動較早的新區，與主城區的差距逐漸縮小。幅遠高于經開區、高新區兩個啟動較早的新區，與主城區的差距逐漸縮小。港區發展/經濟水平9航空港區出口發展迅速，航空港區出口發展迅速，2012年出口總額占全省的年出口總額占全省的53%，助河南省外貿總，助河南省外貿總額躍居中部六省首位，由此可見港區對全省外向經濟帶動效果明顯。額躍居中部六省首位，由此可見港區對全省外向經濟帶動效果明顯。港區發展/經濟水平10發展目標至2020年GDP和進出口貿易值分別增長20倍、10倍，未來經濟發展空間巨大。2015年港區的經濟發展目標為：生產總值1500億元，出口總額800億美元，規

7、模以上工業銷售收入6000億元，機場旅客吞吐量2500萬人，貨郵吞吐量50萬噸。2020年的經濟發展目標為：生產總值4000億元，出口總額1600億美元，規模以上工業銷售收入15000億元，機場旅客吞吐量6000萬人，貨郵吞吐量200萬噸。港區發展/經濟水平11臨空經濟產業港區發展/產業發展12航空港區作為一個新型經濟發展體，充分利用位置、交通、航空運輸等核心產業優勢，大力發展臨空經濟產業。臨空經濟以航空港為核心，大力發展臨空產業，各產業類型之間的關系如下：北區（引致產業）作為城市綜合服務區，以教育、科研、休閑娛樂等為主要產業，為航空港區核心產業提供保障。航空港區中心區不僅是航空制造和運輸產業

8、的核心力量（如富士康、綜合保稅區、機場等），并且對引致產業和關聯產業有巨大的拉動力。南部為高端制造業集聚區，為航空核心產業提供支撐，以臨空高科技產業、生物科技、輕型產業制造業為主。南部高端制造業集聚區關聯產業北部城市綜合服務區引致產業機場航空港區核心產業保障支撐推動拉動港區發展/產業發展13港區發展/產業發展14片區內目前已入駐企業眾多，但處于初步發展階段，其中富士康對區域產業經濟發展起到了支柱作用。港區正逐步引入其它大型企業（以航空、物流為主） ，洽談中企業涉及航空、物流、電子、生物醫藥等產業，產業向多元化、均衡化發展。港區發展/產業發展15港區對外立體化交通規劃，未來實現15分鐘到達鄭州中

9、心，1小時到達中原城市群各中心城市，各種交通方式實現零換乘。2013-25年綜合交通規劃：航空：建成新鄭機場第二跑道、第二航站樓，適時研究建設貨運專用跑道、第三航站樓；拓展優化航線網絡，連通國際樞紐機場為重點工作；城市軌道交通：建成鄭州機場綜合交通中心、連接市區軌道交通，實現客運零距離換乘；其中四港聯動大道已連通至經開區航海路，目前已開通600（鄭東-港區）路公交車;城際鐵路：建成鄭州東站至鄭州機場至許昌、鄭州機場至登封至洛陽等城際鐵路；其中鄭州新東站至新鄭機場城際鐵路，全長43公里，設鄭州東、經開區、棗園、新鄭機場、機場南5個站，設計時速200KM/H（全程約15分鐘），計劃于15年年底完工

10、；高速公路：建成登封至商丘、機場至周口等地方高速公路，與京港澳高速、機場高速和鄭（州）民（權）高速共同構成“三縱兩橫”高速公路網；干線公路：升級改造G107相關路段和S102、S223、S221線，形成“五縱六橫”干線公路網港區發展/交通環境16內部呈方格道路網，除現有立交外，未來將在高速公路、快速路、主干道處規劃18座立交橋，在北區、南區各設有公共汽車客運站。航空港主力區域路網結構內部已有公交線路：621、622、623路港區發展/交通環境172013年底，航空港區常住人口逾50萬人，其中本地人口約8萬人，42萬人為來外來務工、經商人員，其中富士康員工約30萬人；規劃2030年達150萬人；

11、人口數量驟增且以外來導入為主。港區發展/人口結構18港區人均收入水平較低，企業一般職工收入在2000-3000元區間，一般居住集體宿舍；中層主管為4500元左右，具備一定的置業能力。港區發展/人口結構19作為中原經濟區的核心增長極，享有無可比擬的政策優勢，企業和個人的投資預期高；作為城市發展新區，同高新區、經開區、二七新區、鄭西新區相比經濟帶動價值更高；目前區域起步階段，人均收入水平較低，短期內對富士康依賴度高，未來依托航空領域優勢，對制造業、物流業、生物制藥等產業產生較大的吸附力，經濟發展迅速；目前區域生活配套不完善，但作為現代化航空都市，港區未來商業、教育、醫療、金融、娛樂等相關配套比較完

12、善；雖然目前交通較為不便，但對外整體規劃道路體系立體化，內部交通網絡也正在建設中；短期內仍以產業轉移人口導入為主，但周期較長，對商業市場沖擊明顯。結論結論港區未來發展前景良好，投資潛力巨大；港區未來發展前景良好，投資潛力巨大；目前生活配套不完善，交通不便，未來提升空間大；目前生活配套不完善，交通不便，未來提升空間大；企業進駐、人口導入速度對區域房地產發展影響重大。企業進駐、人口導入速度對區域房地產發展影響重大。20房地產市場房地產市場212009年年至至今今，航航空空港港區區房房地地產產市市場場經經歷歷萌萌芽芽，富富士士康康配配套套和和知知名名房房企企涌涌入入后后的的規規模模化化發發展展三三個

13、個階階段段。萌芽配建規模化房地產市場/商品房22土土地地市市場場成成交交以以12年年為為界界，從從工工業業用用地地向向住住宅宅用用地地為為主主導導轉轉變變；12年年隨隨著著富富士士康康的的入入駐駐出出現現大大量量土土地地用用作作其其定定向向住住宅宅用用地地；13年年后后住住宅宅替替代代工工業業成成為為主主要要地地塊塊屬屬性性。2011年港區土地供應以工業用地為主，主要是由于富士康等多個工業項目進駐航空港區，帶動港區工業建設。四宗工業用地處于航空港區保稅區內，該區域內廠房早已建成，系河南天誠棉麻股份有限公司與北京潤豐宏業房地產開發有限公司聯合開發。港區富士康員工有近15萬，所以港區出現較多的住宅

14、用地，但住宅大部分都是向富士康地宮的員工宿舍或管理層定向房，對市場影響不大。且此時商業也在逐漸發展起來。12年9月出讓的7宗地土地，裕鴻世界港一個項目就競得其中的5宗，其中商服用地1宗，住宅用地4宗。目前港區處于初步發展的階段，引起大量投資商前來投資，工業、商業都主要依賴于富士康的發展，若要使商業、工業迅速發展起來，客群是必要條件，擴大住宅用地成為其重要條件。13年年出讓的住宅用地中，萬科美景職業有限公司就競得其中6宗，全部用作住宅。房地產市場/商品房232013年航空港區商品房成交105萬，成交均價13686元/；成交量較同期增長近2倍，接近鄭州市平均水平且將在2014年進一步放量。供不應求

15、，2013年下半年多項目開盤售罄，投資客占絕對比例。供過于求，客戶以本地居民為主，需求有限。房地產市場/商品房242013年除住宅均價受產品影響微降2%外，各物業類型量、價保持高速增長，但因住宅成交量全市占比超過58%進而拉低全市均價。房地產市場/商品房252014年港區存量預計276萬，住宅和辦公物業去化壓力明顯大于商業物業，主要受住宅供應量激增和辦公需求尚待挖掘影響。注：存量預估量截至注：存量預估量截至2014年底，預估節點為年底，預估節點為2014年年1月。月。房地產市場/商品房26房地產市場與裂變式的造城同步發展。2012年以前，以港區自身內銷為主，富士康進駐+戰略定位提升，客戶以投資

16、+本地改善的二元結構，并在13年吸引了大量外來開發商涌入，未來2-3年將爆發式放量期。27港區住宅市場以區位、價格、客戶差異形成南、北兩板塊，同物業類型產品均價北港約高出1000元/，未來3年內北港將持續為發展熱點，知名開發商云集于此。錦繡國際花園,住宅建面7萬,均價在7500元/裕鴻世界港, 建面30萬,均價9100元/藍天商務花園,住宅建面5萬,均價在9500元/富田興和苑 ,住宅建面50萬,均價在6300元/正弘中央公園,建面166萬,均價6250元/潤豐悅尚,31萬，均價5800元/豫發大運城，建面360萬，均價6500元/華福國際生態城，建面310萬，均價5400元/潤豐錦尚,建面3

17、1萬，均價6600元/尚東郡,15萬，均價5500元/君利悅城，建面14萬航空港蘋果城，建面34萬，均價3788元/售罄在售形象航空港區北部：航空港區港區北部住宅市場較為活躍，多為大體量項目且多數項目2013年入市，存量較大，未來北區供應量較多。未來北區相對南區更適宜居住，周邊配套較為完善，且商業街區較多。航空港區南部：航空港區南部多為中小體量項目，且推按節奏較快，未來潛在供應較少，集中在薛店附近，因價格低于北港，客戶來源偏重薛店周邊拆遷居民和部分北港產業工人。在售項目共在售項目共8個，南北港分別為個，南北港分別為5個，個，3個。個。房地產市場/住宅28房地產市場/住宅29房地產市場/住宅30

18、港區市場在2013年開始逐步放量，一方面是消化2012年剩余存量，另一方面是快速去化知名房企產品，如正弘、豫發等。藍天商務花園 50000裕鴻世界港19755565780 華福國際生態城 1142576500 錦繡國際花園 67000潤豐悅尚 25200潤豐錦尚7000富田興和苑27450豫發大運城 105800正弘中央公園 70960成交量房地產市場/住宅31與與市市場場規規模模化化同同步步，小小高高層層&高高層層產產品品成成為為市市場場絕絕對對主主力力；市市場場熱熱點點由由富富士士康康周周邊邊向向外外延延伸伸，對對其其依依賴賴作作用用減減弱弱。房地產市場/住宅32除洋房均價受富田興和苑量大

19、價低影響走低外，別墅、高層均價都保持20%的高速增長，但是小高層&高層成交直接影響成交比例并拉低整體住宅均價。房地產市場/住宅33在售存量潛在地塊存量注：以上為潛在地塊啟動期體量，按照市場節奏，預計在注：以上為潛在地塊啟動期體量，按照市場節奏，預計在14和和15年入市。年入市。+ +2014-2015年兩年預計上市總量為434萬，預估2014年入市量為220萬；按照2013年銷售情況，預計去化周期為3.6年。房地產市場/住宅342013年港區住宅成交面積段分布圖2013年港區典型項目成交面積段分布圖單位：房地產市場/住宅356000-7000 5000-60005000-60006000-70

20、00 7000-80006000-7000 10000-110009000-100002013年港區成交單價段分布圖2013年港區典型項目成交單價分布圖單位：元/6000-7000 7000-80006000-7000130005000-6000房地產市場/住宅362013年港區住宅成交總價段分布圖2013年港區典型項目成交總價段分布圖單位：萬元房地產市場/住宅37港區住宅客戶以投資為主力，其中鄭州市和本地拆遷戶比例相當，且正弘、豫發等項目老客戶帶新比例極高。房地產市場/住宅38住宅市場：2013年之前為粗獷發展期，2013年后大開發商大體量項目加速市場成熟，未來僅投資性客戶已經無法消化市場供

21、應，將有一定平緩期，之后產品和客戶結構將有明顯改變（建議后入市項目改變產品結構，針對更多剛需類自主客戶）住宅競品：裕鴻世界港（富士康附屬，改善）+正弘中央公園（外來投資，大開發商開篇）+豫發大運城（外來大開發商開篇）+富田興和苑（產業工人自住，洼地）39四港大道沿線為新規劃商辦帶：該區域項目較為集中，目前主要以裕鴻世界港為主。區域商業均價20000元/，后期商業體量較大，競爭會比較激烈。該區域客戶主要來自于鄭州市區和港區當地的投資人士。港區商業集中在富士康周邊區域，主要滿足產業人群消費；以潤豐悅尚和四港聯動大道為中心規劃有新的商業帶，但發展成熟尚需時間。鑫榮中央金地5萬商業，均價20000元/

22、港城79314.1萬商業，均價20000元/福祉源隆門12.9萬商業，均價23000元/華福國際生態城0.6萬商業，均價20000元/華鴻國際城市廣場7.2萬商業，均價20000元/樂活街3萬商業，均價18000元/沃金商業廣場15萬商業，均價18000-20000元/裕鴻世界港16萬商業，均價20000元/正弘中央公園15萬商業豫發大運城20萬商業錦榮悅匯城17萬商業山頂時代商業廣場2.4萬商業，均價20000元/潤豐悅尚5萬商業，均價25000-30000元/售罄在售形象富士康富士康周邊：該區域為港區目前最繁華的地段，主要滿足富士康員工的消費，均價在20000-30000元/之間。房地產市

23、場/商業40房地產市場/商業41房地產市場/商業42港區商業大多作為富士康配套，因其產業人口短期內急劇增加導致商業暴漲；但目前來看，受購買力水平限制，部分商鋪租金明顯回落，營業額下降。樂活街 30000裕鴻世界港 9573潤豐悅尚 54368 鑫榮中央金地 46990沃金商業廣場 150000港城793 137028福祉源隆門 122693華福生態國際城 3367山頂時代廣場 60000成交量（萬）成交均價（元/）房地產市場/商業43在售存量潛在地塊存量注：以上為潛在地塊啟動期體量，按照市場節奏，預計在注：以上為潛在地塊啟動期體量，按照市場節奏，預計在14和和15年入市。年入市。+ +2014

24、-2015年兩年預計上市總量為60萬，預估2014年入市量為30萬；按照2013年銷售情況，預計去化周期為9個月；市場進入空檔期。房地產市場/商業442013年港區成交面積段分布圖2013年港區典型項目成交面積段分布圖單位：房地產市場/商業452013年港區成交單價段分布圖2013年港區典型項目成交單價分布圖單位：元/13000-250006000-300006000-70006000-260008000-2300020000-3500012000-270008000-3000016000-2800024000-28000房地產市場/商業462013年港區成交總價段分布圖2013年港區典型項目

25、成交總價段分布圖單位：萬元單位：萬元40-400120-45040-500120-550130-55060-60040-550130-16040-550900以以上上房地產市場/商業47商業客戶以本地拆遷戶和鄭州市投資為主，看好港區的消費能力。房地產市場/商業48商業市場：受富士康工人影響，商業一度暴漲，但是因為實際消費人群購買力低影響，入市產品有形無神，市場收益目前已出現下滑，未來將持續下滑并回復理性，直至消費人群陸續增加并提高購買力。購買人群以當地人為主（投資產品有限，且消費意識傳統），消費人群以產業工人為主。未來中心為沃金和轉盤地帶。但轉盤地帶成熟需要更長時間。商業競品：沃金（富士康直接

26、消費）+裕鴻世界港（新消費中心）+豫發（富士康消費）49港區辦公市場雛形初現，因民房和商住房硬件缺陷和港區經濟快速發展，寫字樓市場需求旺盛，未來主要沿四港聯動大道分布。沿四港聯動大道北部區域：主要項目為裕鴻世界港，區域目前整體辦公產品較為低端市場均價7000元/，后期市場供應較大，競爭激烈。區域內客戶主要為中小型企業及本地投資客。沿迎賓大道區域：主要項目為航程東方港匯、世航之窗、華鴻國際金融廣場，項目整體體量較小，市場均價8000元/左右，受機場影響樓棟整體較低，主要客戶為中小企業及本地政府部門，后期供應較少。沿四港聯動大道南部區域：該區域為港區未來的工業、物流、產業集中區域，目前在售項目為臺

27、灣科技園，該項目為工業產業園區，在售均價較低5000元/，主要客戶為政府招商中大型醫藥、電子科技、生物工程企業。航程東方港匯3.62萬（辦公0.54萬）7500元/華鴻國際金融廣場6.9萬（辦公5.52萬）6500元/臺灣科技園200萬（辦公130萬）5000元/藍天商務花園5萬（辦公1.4萬）13000元/裕鴻世界港150萬（辦公63萬）7000元/潤豐悅尚20萬（辦公1.7萬）6800元/世航之窗：總建面4.13萬（辦公3.13萬）售罄在售待售房地產市場/辦公50房地產市場/辦公51港區辦公市場處于起步期，在售項目較少。裕鴻世界港36188航程東方港匯2959潤豐悅上17375華鴻國際廣場

28、27340臺灣科技園256573注：剔除臺灣科技園項目，因其企業入駐主要依靠政府招商引資成交量（萬）成交均價（元/）房地產市場/辦公52在售存量潛在地塊存量注：以上為潛在地塊啟動期體量，按照市場節奏，預計在注：以上為潛在地塊啟動期體量，按照市場節奏，預計在14和和15年入市。年入市。同時，未考慮臺灣科技園項目的，但是將其存量列入表中以供參考。同時，未考慮臺灣科技園項目的，但是將其存量列入表中以供參考。+ +2014-2015年兩年預計上市總量為52萬，預估2014年入市量為26萬；按照2013年銷售情況，預計去化周期為4.4年；因辦公的投資價值逐漸提升且前期供應量小影響成交，故以上去化周期將比

29、預期略短。房地產市場/辦公532013年港區成交面積段分布圖2013年港區典型項目成交面積段分布圖單位：房地產市場/辦公542013年港區成交單價段分布圖2013年港區典型項目成交單價分布圖單位：元/6500-75007000-80006000-70006500-75004600-5500房地產市場/辦公552013年港區成交總價段分布圖2013年港區典型項目成交總價段分布圖單位：萬元房地產市場/辦公56港區辦公客戶目前以企業自用為主，投資價值還未充分顯現。房地產市場/辦公57辦公市場：對于投資性客戶來說，尚缺乏意識引導，且無相應產品出現；緊隨富士康腳步而來的中小型企業，將是辦公市場的主力人群

30、，目前這類群里以民房和商住類項目為辦公地，各項硬件設施無法滿足需求。市場需求旺盛，但是考慮到未來市場供應量，兩個關系明顯供大于求，抑制價格上漲空間，極有可能成為下一個高鐵區。兩區域見因客群有明顯錯位競爭性較小。寫字樓市場機會出現在投資客戶類，這類需求隨港區持續發展會不斷壯大，且未來供應項目多針對自用型企業，因此，投資類短期內市場危機較小。辦公競品：在營項目（體量小，硬件不達標）+裕鴻世界港&臺灣科技園（未來大體量入市，競爭大）58地塊認知地塊認知59本案四港聯動大道航程環路鄭港六路地塊位于航空港區北部，四港聯動大道與鄭港六路交匯處西南。地理位置優越。地塊認知60東至四港聯動大道北至鄭港六路西至

31、規劃中道路南至航城環路四港聯動大道大道為港區的主干道，目前車流量較多，人流量較少。項目建成后將成為項目出入的主干道。北側的鄭港六路目前車流量、人流量均較少航城環路為在建中道路，規劃路寬約50米，建成后將與京港澳高速平行，項目西側路段建設工期較短，對于未來項目建設影響較小土地四至地塊認知61地塊西側、南側臨近高壓線和變電站，距離地塊距離約20-30米。對于項目西側和南側建筑會產生不利影響高壓線變電站燃氣站低端迪吧位于項目西側，緊鄰項目地塊，但無噪音影響，對項目影響較小位于項目西南，預計后期將會拆除，對項目影響較小地塊西側、北側、南側均較為空曠，東側臨四港聯動大道大道，有少量配套資源；項目西南的高

32、壓線及變電站將是地塊的主要不利因素。地塊認知62地塊現狀占地約152畝，總建面積為18.3萬，性質為工業物流用地；目前平整中。地塊認知63位置優越，處于四港聯動大道規劃的商業、辦公帶，但是不處于目前發展的商業中心，而有可能成為新中心的裕鴻世界港需要時間；辦公市場需求旺盛，但未來市場供應量短期內遠大于需求，競爭激烈。64附件（案例）附件（案例）65個案分析/豫發大運城/項目概況項目位于航空港區北部，緊鄰四港聯動大道主干路，周邊配套較好緊鄰沃金商業廣場附近商圈。項目總體量較大，目前存量約349萬。66個案分析/豫發大運城/整體規劃131098鄭港初級中學鄭州一中實驗學校高中部初中小學3425大運城

33、洋房大運城高層1415111A 111261716錦榮悅匯城大運城商業77A大運城辦公豫發豫發大運城總占地大運城總占地113萬，建萬，建筑面積筑面積360萬。現推出萬。現推出2號地塊號地塊豫發大運城白鷺園。項目南側為豫發大運城白鷺園。項目南側為內部體量內部體量20萬扇形商業。萬扇形商業。2、3、4、5號地塊均為大運城高層持續號地塊均為大運城高層持續開發中。開發中。南部南部6號地為錦榮悅匯城為大型號地為錦榮悅匯城為大型商業，被丹尼斯商業中間分隔開，商業，被丹尼斯商業中間分隔開，目前處于前期咨詢認籌排號階段。目前處于前期咨詢認籌排號階段。二期二期14年即將推出年即將推出13號地大運號地大運城洋房城

34、洋房項目體量較大，去化周期項目體量較大，去化周期5-7年左年左右，項目物業類型全面涉及高層、右，項目物業類型全面涉及高層、洋房、商業、辦公多種邢臺洋房、商業、辦公多種邢臺項目總體量較大，目前一期僅推出2號地大運城高層，后期準備推出13號地大運城洋房，且項目后期商業體量較大，目前6號地錦榮悅匯城處于前期認籌中。671#2#3#4#5#6#7#8#12#11#10#9#個案分析/豫發大運城/產品信息一 期項目一期共12棟18層小高層，兩梯四戶、兩梯三戶為主，1月5日開盤，開盤當天基本日清，現僅剩一樓和頂樓等房源。一期建筑風格為歐式建筑，屋頂為法式建筑風格，綠化率高達60%，景觀為坡地式景觀項目總體

35、量較大，一期小高層去化率高達85%，二期除繼續推小高層外還將推出洋房產品，兩房均價6400元/，三房均價6600元/項目兩房、三房各占一半，兩房成交量較好，項目兩房、三房各占一半，兩房成交量較好，去化率去化率95.6%68個案分析/豫發大運城/戶型分析E2戶型戶型89兩室兩廳兩室兩廳E1戶型戶型129三室兩廳三室兩廳B1戶型戶型129三室兩廳三室兩廳A2戶型戶型88兩室兩廳兩室兩廳戶型方正，且南北通透；主臥、客廳均朝南，采光較好走廊式設計把房間分為兩個區域戶型主要分布在2#、3#、6#、7#東、西戶戶型方正，動靜分離雙臥南向飄窗整體戶型空間利用較為合理戶型主要分布在2#、3#、6#、7#中間戶

36、型方正，整體布局較好主臥無獨立衛生間戶型主要分布在1#、4#、5#、11#、12#等中間戶戶型缺角空間利用較差南北雙陽臺彩光較好戶型主要分布在1#、4#、5#、11#、12#等東、西戶項目一期戶型為88-89兩房、129三房，共五類戶型。69個案分析/豫發大運城/客戶分析本項目位于航空港區北部且緊鄰商圈，整體位置較好，適宜居住，多數人購買自用，少部分人購買用作投資。項目成交客戶主要總結為五類人群，其中多數成交人群為鄭州市人群及港區居民，主要本項目較為易居，多數港區拆遷戶及港區企業中高層購買本項目看中項目品質。也有部分開發商內部員工購買用作投資。項目成交客戶多為自用也有部分用作投資，成交人群多為

37、港區居民及鄭州市區人群。70個案分析/富田興和苑/基本概況項目位于航空港區南部，緊鄰新港大道，交通環境較好、周邊配套較差。項目總體量較小，目前存量約44萬。711235新港大道6783311162023252910151922283231272118131217302692013.12.14一期一期8棟棟7層電梯洋房全部推出層電梯洋房全部推出兩房均價兩房均價6400元元/、三房均價三房均價6600元元/，已推未推而后加推而后加推26#、28#、30#、31#4棟公寓棟公寓50-87尚未尚未推出，目前處于前期推出，目前處于前期咨詢排號階段咨詢排號階段個案分析/富田興和苑/產品信息一 期項目與20

38、13年9月入市主推產品7層電梯洋房，均價6300元/。本案體量較小且推按節奏較快，去化周期約兩年左右。項目整體產品以改善型為主，多半以上為104-125三房，三房整體去化率80%左右。72B1戶型戶型 112三室兩廳三室兩廳A1戶型戶型 85兩室兩廳兩室兩廳個案分析/富田興和苑/戶型分析/洋房A-1戶型戶型 101三室兩廳三室兩廳洋房戶型三房、兩房基本平均分布。均南北通透戶型較為方正且功能劃分較為合理。客廳朝南帶陽臺彩光較好，不足之處餐廳距離入戶門較近。1.主臥朝北，彩光較差。主臥朝北，彩光較差。 2.三臥相連空間利用較好三臥相連空間利用較好3.整體戶型過為緊湊，居住舒適整體戶型過為緊湊，居住

39、舒適度較差。度較差。1.戶型方正空間利用率較好2.主臥、客廳雙朝南，彩光較好。3.不足之處入戶門距離餐廳較近。1.戶型缺角，入戶走廊式設計空間利用較差2.廚房餐廳相連，較為實用3.主臥、客臥均緊鄰主衛，偏生活化設計較為實用732A戶型戶型 86兩室兩廳兩室兩廳公寓戶型的一房均在50-65之間，面積較小且空間分割較為合理，適合投資及未婚上班族居住。1A戶型戶型 57一室一廳一室一廳個案分析/富田興和苑/戶型分析/公寓項目四棟七層公寓為2梯13戶，目前2號樓正在排號認籌階段，準備2014年3月前推出。公寓戶型為50-87的一房、兩房，戶型整體均較為方正。2135將推未推新港大道公寓戶型兩房與洋房兩

40、房相比居住舒適度較差。戶型整體較為方正空間利用較好，但客廳主臥無陽臺且客廳在餐廳與廚房之間影響生活空間，切餐廳正對衛生間影響生活氛圍。公寓緊鄰新港大道，新港大道為四港聯動大道的延長線，交通較為便利。74個案分析/富田興和苑/營銷節點9.11首次報告宣傳主要賣點突出空港位置并表明產品類型（法式花園洋房）10.13營銷中心開放、景觀展示區開放從首次報告到售樓中心開放期間一個月時間進行產品宣傳，主打廣告語（國際空港、洋房極境）1萬抵3萬VIP會員招募中12.14從營銷中心開放到首次開盤一個月時間期間主要報告宣傳以綠色景觀法式洋房為主題，主要以地理位置、產品及振興集團作為主打宣傳樣板示范單位開放11.

41、0212.18加推4棟洋房首次開盤項目與2013年9月入市，于12月14日首次開盤，報廣宣傳力度較大且整體推按節奏較快。75個案分析/富田興和苑/客戶分析本項目推廣多數用于在鄭州市內，主要成交客戶為鄭州市內以及港區企業中高層領導。小部分為港區居民，居民購買者主要為周邊拆遷戶，拆遷戶多數資產較為豐厚會購買附近開發樓盤，但買商鋪的多于住宅。項目位于港區南部，緊鄰新港大道位置，目前周邊配套較差，居住壞境尚未成熟，許多人看中項目產品價值，據了解多數人購房用作投資。項目成交客戶多數為鄭州市區人群、港區企業中高層，成交目的多數為投資。76個案分析/裕鴻世界港/項目概況項目體量大，配套豐富，未來升值潛力大，

42、但開發周期較長。77香港五星級富豪酒店奧特萊斯商業街4棟10層寫字樓6萬商業16棟富士康公寓E29棟多層洋房,5棟小高層項目辦公區未規劃未規劃FD快捷酒店B17棟小高層、2棟別墅C商業住宅酒店寫字樓A幼兒園小學中學四港聯動大道鄭港六路鄭港二街鄭港四路后期商業規劃地塊個案分析/裕鴻世界港/整體規劃項目規劃介紹：A 地塊內以多層洋房為主，南側22棟6層洋房和北側5棟11層小高層，配套一所幼兒園；B 地塊內規劃17棟10層小高層、2棟三層別墅；C 開發商與香港富豪酒店合作打造香港五星級富豪酒店；D 此地塊內規劃6萬商業、4棟寫字樓、2棟快捷酒店和奧特萊斯商業街；E 地塊內主要規劃16棟富士康簽約公寓

43、，公寓西側配套底部商業。F 地塊為萬科所有，內部產品尚未規劃，只規劃兩所學校。78一期未組織大型開盤，但銷售前富士康團購一批房源約一期未組織大型開盤，但銷售前富士康團購一批房源約20套，截止套，截止13年底累年底累計已銷售完畢，去化周期在兩年左右，去化周期略長。計已銷售完畢，去化周期在兩年左右，去化周期略長。個案分析/裕鴻世界港/推案情況3214876511109141312151617一期除一期除14#樓為一個單元外樓為一個單元外均為均為2個單元，除個單元，除1#、3#樓樓為為1T3H，其余為，其余為1T2H。鄭港六路北北北北二期共二期共29棟多層洋房，產品從棟多層洋房，產品從180到到60

44、0的大平層和復的大平層和復式不等；其中負一層和一層構成復式，式不等；其中負一層和一層構成復式，5層和層和6層構成復式，層構成復式，層高在層高在3.6m，2、3、4層為大平層，層高在層為大平層，層高在3.1m。二期從二期從13年底入市以來累計去化年底入市以來累計去化290余套，在港區洋房市場余套，在港區洋房市場并不火爆的情況下去化情況相對較好。并不火爆的情況下去化情況相對較好。1234567891011121314151617181920212223242526272829幼兒園二期小高層79一期戶型二期戶型整體戶型方正，全明戶型；雙陽臺采光、通風較好；主臥沒有獨立衛生間；衛生間沒有做到干濕分離

45、。戶型方正，南北通透；雙陽臺采光、通風較好；功能區間使用率較低；衛生間沒有做到干濕分離。主臥配有獨立衛生間：功能區間使用率較低；整體戶型沒有飄窗，無法體現戶型品質感。整體戶型方正，南北通透；贈送面積大；整體動線清晰；衛生間沒有做到干濕分離。南北庭院設計，采光充足，生活舒適度高；整體布局較雜亂，功能分區重復，產生面積浪費；向陽面大，采光效果好；玄關設計，私密性好；整體動線清晰；衛生間沒有做到干濕分離。二期以二期以160以上大面積戶型和復式為主以上大面積戶型和復式為主一期以大三房、四房為主，偏首改客戶一期以大三房、四房為主，偏首改客戶個案分析/裕鴻世界港/產品信息兩房兩廳一衛兩房兩廳一衛123三房

46、兩廳一衛140兩房兩廳一衛123四房兩廳兩衛1995室3廳4衛3843室3廳4衛 396 3室3廳2衛 19280個案分析/裕鴻世界港/客群分析裕鴻世界港客戶主要來自于鄭州市區，且以投資為主。港區本地居民以拆遷戶為主，雖然手上有資金但是不缺住房，另一方面港區本身剛剛起步，人口基數又小，所以港區居民的消化能力較弱；港區對于裕鴻主要的消化能力體現在了港區企業中高層，尤以富士康為突出，為了工作方便而且手中有錢。81個案分析/正弘中央公園/項目概況82個案分析/正弘中央公園/整體規劃23456128971310111BCDE五星級酒店五星級酒店350畝中央公園住宅住宅商業商業FAA1項目規劃介紹：6

47、該地塊為項目一期,5棟18層小高層。預計將在15年和公園一同交付使用；A 處于公園內,規劃為五星級酒店,具體入住酒店正在商談,可能入住酒店為洲際或萬豪；F 此區域致力打造高端奢侈品牌商業區,其中空中商業走廊為其設計亮點,更將B、C和D商業區域很好的結合在一起；A1 此為公園又一設計亮點，100m的自行車和跑步專用道，倡導“慢生活”體驗。一期房源項目環湖而建，打造生態宜居住宅環境。分項目環湖而建，打造生態宜居住宅環境。分11個地塊開發，預計開發周期在個地塊開發，預計開發周期在6-7年。年。83個案分析/正弘中央公園/開盤分析北北清盤1#、3#樓平層示意圖2#樓平層示意圖4#、5#樓平層示意圖項目

48、于11月1日進行認籌，推出1#-5#房源，均為18層，2T4布局，2個或3個單元，面積為77-89兩房，89小三房，118-120大三房， 房源總計848套，當天到訪1000組，排卡約980個；11月30日項目開盤，當天到訪880余組客戶，848套房源全部清盤，截止開盤前共排卡1730個；均價為6200-6300元/，優惠為前期客戶交 5千元開盤抵2萬元，另成交客戶贈送2000元優惠券；此次推出的一期以此次推出的一期以77-89兩房為主，前期蓄客效果明顯，兩房為主，前期蓄客效果明顯， 開盤售罄。開盤售罄。8485-87二房典型二房設計，客臥朝陽；西側茶室設計提升生活情趣；餐客雖為一體但受空間限

49、制略顯擁擠；入戶門對主臥，影響住戶的私密性；中部走廊過長，面積浪費嚴重。76-77二房戶型方正，兩臥朝南。房型緊湊，動線清晰。入戶門對主臥，影響住戶的私密性。衛生間為暗衛.118-120三房唯一三房設計,戶型南北通透；入戶玄關設計更方便生活；衛生間干濕分離；餐廳北側陽臺設計略顯屬無奈之舉，如能放入臥室效果更好。中部廊道產生面積浪費大。個案分析/正弘中央公園/戶型分析88二房戶型方正，且南北通透；南側開闊采光充足；餐客一體空間開闊，舒適度更高；房間動線清晰，面積無浪費。79二房兩臥朝南；戶型布局難看，成階梯狀；客廳空間狹小；入戶門對主臥，影響住戶的私密性。中部走廊過長，面積浪費嚴重。85-89二

50、房(2+1)與儲物間相連的陽臺贈送一半面積，后期打通可作為三房使用；該戶型為3個陽臺，贈送面積較多，受客戶普遍歡迎；兩個臥室不朝南，影響采光；77兩房戶型設計一般，適合資金有限和投資客戶；兩房戶型設計一般，適合資金有限和投資客戶；2+1戶型贈送面積大，較為受歡迎。戶型贈送面積大，較為受歡迎。85個案分析/正弘中央公園/客群分析正弘中央公園客戶來源主要在鄭州市區，也有部分港區居民，中央公園此次主要打造生態住宅區，航空港北區居住區也主要集中在這一塊，加上一期主推戶型為77-89he 120，所以港區部分居民考慮到項目價值，以及教育資源，也會選擇購買；市區客戶群體，投資還是主要，但是自主的比例有所提

51、高，追求居住環境和產品升值空間。86保保稅稅北北路路鄭鄭港港四四街街沃金商業廣場/項目概況87項目地處鄭州市東南方向的保稅北路與鄭港四街交匯處，處于富士康員工生活安置 區與富士康工業產業區過度地帶，四面臨路，交通便利，地理位置優越；位于富士康科技園區的對面，擁有將近30萬富士康潛在人群；項目為港區目前最大的集中商業中心，是港區商業的典型案例。目前港區已開業商業項目不多，但周邊在售商業項目眾多，港區作為規劃重點區域，未來前景可待。項目周邊目前有錦榮悅匯城、鑫榮中央金地、港城793、山頂時代廣場等項目，其中山頂時代廣場為已開業項目。項目周邊競品眾多，此地塊將會成為集中商業區，成為購物中心，前景很好

52、。沃金商業廣場/項目區位錦榮悅匯城中央金地港城793山頂時代廣場88項目將打造成為富士康藍領公寓居住、休閑、娛樂的生活樣本，成為航空港區域的商業典范。項目配套：兩棟酒店電影院、電玩城、KTV（商業4、5#三層）大型超市（商業4#負一層，北京華聯）下沉式廣場三首層設計A：商業步行街（特色美食）B：商業步行街（風情購物）C：購物廣場（時尚休閑）D：集中型商業AB沃金大酒店快快捷捷酒酒店店N商場入口地勢西高東低沿街商鋪250-300元/月，二層及以上為90-180元/月CD沃金商業廣場/項目規劃內街商鋪租金為120-180元/月內街商鋪租金為120-180元/月廣場外街租金為150-200元/月，廣

53、場內為90-150元/月89沃金商業廣場/項目規劃可以看出服裝在商業中占有絕大比例，其次為飲食，再者為超市百貨和娛樂休閑。臨近30萬人的富士康，員工的日常生活需求占有絕大比例，大多數投資者選擇服裝行業。90負一層規劃： 業態規劃主要是超市大賣場，配以手機通訊、男女鞋區、時尚雜貨以及少量的餐飲小吃，全國連鎖超市北京華聯已入住其中。沃金商業廣場/項目規劃91二、三層規劃： 二層規劃業態以特色餐飲為主、另外二層規劃有一個KTV和少量品牌服飾；三層規劃業態以電影院和電玩游戲、網絡會所為主，同時配有圖書影音、瑜伽舞蹈。沃金商業廣場/項目規劃92嘉和服飾廣場為本項目一大特色，其為服飾中心，充分滿足富士康員

54、工的日常需求；因富士康員工的購買力屬于中地下水平，故本廣場服裝基本無高端品牌。廣場外圍商鋪有森馬、安踏等略高檔次服裝店，而廣場內商鋪基本為抵擋服裝店，給人一種外面高檔，其中抵擋的感覺，有很強烈的層差感；富士康員工為7號發工資，故發工資后半個月為消費高峰期，但到月底他們的工資基本花完，消費便戛然而止了。而且白天富士康員工上班，基本無生意上門，等富士康員工下班后，廣場才會繁華起來，具有很強的時間消費行為。沃金商業廣場/嘉和服飾廣場93沃金商業廣場/項目廣場此為項目三層廣場，供人們娛樂休閑，可以打羽毛球、打太極等一些鍛煉身體的活動，為項目一大特色；項目本身想打造高端集中商業中心，但富士康員工的消費能

55、力有限，因此沒有達到預期，入駐的商店大多為中低檔品牌。從項目外圍來看，本項目較為高端，可是進入項目內部就會有落差的感覺；項目成立之初，商鋪租金很高，二樓的一些小鋪位租金就有180元/月，可是開業半年后，租金紛紛下降，富士康員工的消費水平遠沒有想象中水平，僅僅依靠富士康員工不足以盈利。94n三大核心價值點：緊鄰富士康，30萬潛在消費群體，占據最有利地理位置。獨立商業、底商兩種商業業態并存，能夠滿足不同客戶需求。產品面積適中（主力戶型50-120），總價控制較好，降低投資成本。沃金商業廣場/消費人群分析經過調研得出，絕大多數消費人群為富士康員工，消費水平屬于中低下水平，少部分來自周邊居民及旅游客人

56、。富士康員工的消費行為具有時間性和不持續性，每天下班后才是消費高峰期且發工資后半個月為消費高峰期，其他時間消費一般。95錦榮悅匯城/項目概況96負一層規劃： 業態規劃主要是主力店、特色餐飲、時尚休閑、名品街、戶外運動。錦榮悅匯城/項目規劃97一層規劃： 業態規劃主要是主力店、特色餐飲、藥妝店、生活配套、潮流服飾及配飾、名品街、3C通信、珠寶化妝和名表。錦榮悅匯城/項目規劃98二層規劃： 業態規劃主要是主力店、動漫大道、個性淘寶、配套服務、3C通信、家居生活館。錦榮悅匯城/項目規劃99三層規劃： 業態規劃主要是主力店、中西特色餐、娛樂、配套服務、休閑。錦榮悅匯城/項目規劃100錦榮悅匯城/項目平

57、面圖101錦榮悅匯城/客戶分析投資客戶占一半以上；來訪客戶以鄭州市區為主占比67%， 其次為航空港區，占到19%；客戶意向房源面積段已在100以下客戶職業以洗化、餐飲、服裝行業為主102 潤豐悅尚-項目概況 項目由北京潤豐集團投資，河南保利置業有限公司負責開發，是鄭州航空港區唯一最具中心的復合型項目，是港區的旗艦商業項目。項目總占地面積97294，總建筑面積201302，其中商業占到50000，涵蓋美食、服裝、休閑、酒吧娛樂等多方面。103國際品牌購物街主要分布于1#、5#、8#、10#、16#、17#樓的一二層，處于項目臨街的位置，面對大量人流，這個功能分區的售價也相對較高，均價在30000

58、左右，拐角處的鋪位均價可達40000元左右。雙層的基本都是一拖二在賣，只有一層的鋪位則單間出售。 潤豐悅尚-項目規劃 104國際商務旗艦街國際品牌購物街國際時尚消費街國際步行休閑街國際24小時酒吧街 潤豐悅尚-項目規劃 105國際商務旗艦街主要分布在21#樓1-4單元的一二層，是全石材的高端商務建筑群，該區域以品牌展示中心、品牌旗艦店、商務會館、銀行、星級酒店、高端娛樂等為主。主要針對的是高端商務人士。 潤豐悅尚-項目規劃-國際商務旗艦街 星級酒店休閑娛樂商務會所運動健身106國際食尚消費街主要分布于3#、7#、9#、11#、12#、13#、15#樓一二層，面積為49-342不等，主要集中于4

59、8-150的中小戶型。該街區主要突出中高檔精品特色，將主力餐飲、生活超市、精品零售、等多種業態合理組合，形成“同業差異、差異互補”的空間布局。 潤豐悅尚-項目規劃 107國際步行休閑街，主要分布于5#、6#、8#、9#樓一層，主要有社區服務、休閑娛樂及兒童游樂體驗區等幾大功能分區。國際步行休閑街鎖定有消費實力的中青年及家庭消費人群，打造一個集社區服務、休閑、運動、文化為一體的國際化街區。將商務人群和酒店高端消費人群，直接引向商業步行街。創造極具商業價值的客戶動線布局，讓消費者輕松體驗，情趣盎然。 潤豐悅尚-項目規劃 108國際24小時酒吧街，主要分布于18#、19#樓的一層商戶，酒吧街包括特色

60、酒吧、品牌網吧、電玩天地、量販KTV。 潤豐悅尚-項目規劃 109 潤豐悅尚-銷售分析 商鋪住宅該項目商鋪僅開盤一次開盤時間：2013年6月20日產品：全部商鋪，兩層的商鋪一拖二出售，單層的商鋪則單間出售，單間商鋪的主力戶型為100左右，一拖二商鋪主力戶型為200-300。銷售情況：項目住宅全部售完之后，才進行商鋪認籌。從6月20日開盤至今，196套商鋪僅剩余10余套，銷售情況良好。價格分析：項目整體均價在30000元/左右。單間商鋪的均價在25000-30000元/，一拖二的價格在20000-30000元/，沿街商鋪均價在30000元/以上，沿街拐角處商鋪可達40000元/左右。該項目價格在

61、航空港區相對較高。客群分析：航空港區大量城中村改造項目，村民拿到補償金會考慮投資，形成港區內部的購買力。內部購買力占20%左右。航空港區近年來是政府大力扶持的區域，鄭州市區居民和鄭州新區居民是主要的投資客群，可占到80%左右。客戶大都傾向于100左右的單間和300左右一拖二房型。客戶多以餐飲、服裝、美妝等投資為主。110辦公案例本案華鴻國際金融廣場港區目前在營寫字樓項目機場京港澳高速（機場高速）繞城高速）111走廊66戶型室內戶型室內47.5戶型室內戶型室內樓層平面圖樓層分割面積較小，適合中小型企業入駐，精裝修交房，節省裝修成本72726612間間47.5隔間隔間電梯間樓梯辦公案例112航程東

62、方港匯辦公案例113室內現狀室內現狀相連的配樓項目寫字樓為4層，2層底商，寫字樓層高3.1米，共18間，戶型面積主要有169、245、248、306、375、336、403、747，目前代理商自用兩間，其它入駐企業主要為建設銀行，預計5年內出租給政府部門辦公使用辦公案例114世航之窗港區唯一純寫字樓項目辦公案例115項目特色：奇數層連廊設計泛會所，連廊面積約8004-9層商務寫字樓總建面積：3.13萬樓層面積：4200可自由分割樓層高：3.8米價格：預計8500元/1-3層精品商業總建面積：約1萬樓層面積：5000（3層預計為白領餐廳）樓層高：1層4.8米、2層4.5米、3層4.2米價格：預計

63、28000元/項目整體體量較小，規劃寫字樓明顯較市場產品高端，目前尚未開盤辦公案例116臺灣科技園港區目前在售最大工業園區寫字樓辦公案例117一期售罄（約25萬）二期暫未動工后期待開發地塊住宅、商業約600畝70萬新港大道項目位于新港大道東側，總體分5期開發，由南向北依次排布，新港大道西側為生活配套區，主要物業形態為住宅和商業辦公案例118酒店式公寓智慧中心產業大廈企業獨棟PART 1 案例分析項目一期共12棟寫字樓、26棟5F獨棟寫字樓、2棟酒店式公寓、目前一期推出產品已全部售罄N項目一期規劃NA1 A2A3 A5 A6A7A8A9A10 A11E1E2E3E5E6E7E8E9E10C1C2

64、C3C4C5FGB1B2B3B6B5B7B8B10B9B11B13B16B12B15B17B19B18B20B21B22D2D1D3D6D5D7D9D8D11D10D12D15D13D16D18D17項目一期總平圖119項目一期產品主要分為智慧中心、產業大廈、企業獨棟三種，其中產業大廈、智慧大廈分割面積較小，主要針對中小型企業辦公。企業獨棟供應量最大，主要針對大體量需求客戶以整棟整層出售為主。PART 1 案例分析120238.82364.25238.82129.07235.18606.53分割方案一分割方案二樓層平面圖A智慧中心辦公案例1211025.4樓層平面圖E145.34145.34145.34145.34145.3497.5297.5297.52E戶型分割產業大廈辦公案例122企業獨棟首層平面圖2-4層平面圖頂層平面圖437.47472.83339.61辦公案例123項目主要客戶以大中型企業為主，主要為電子醫療、生物工程類企業為主，以及中國移動、中國銀行等少量國企單位。以整棟整層購買為主，需求體量較大，置業目的主要為自用。臺灣科技園簽約客戶53家，意向客戶120家，主要為醫療電子、生物工程類企業為主辦公案例124