1、國瑞城城市綜合體開發模式開發模式三段論優秀的城市綜合體是提升城市品質的點睛之筆城市就是以一種綜合形式出現在世人的面前，它聚集了各種人流、物資和思想。隨著時代的前進與城市經濟的發展，城市建設也由原來的簡單聚集，粗略規劃，那種簡單分散的建設模式，呈現出知識城市建設的初級形態。隨著人門生活水平的提高和科學技術的進步，城市建設轉向有序規劃，產業聚合，功能互補的綜合模式，從而在建筑的整體功能上出現了城市綜合體。可以說優秀的城市綜合體是提升城市品質的點睛之筆。 擁有顯赫的大型建筑綜合體無疑是可提升城市品質的品牌形象。大型建筑綜合體的復合效應與整合能力，勢必將彰顯并抬升整個城市的投資和商業價值，吸引到大批金

2、融機構、企業、公司進駐。因為建筑綜合體功能的齊全性、合理性，為人們在此生活、居住、游戲、娛樂提供了便利。對于城市而言，擁有顯赫的大型建筑綜合體無疑可提升城市的品牌形象。綜合體建筑模式成為各大城市商業中心區的標準化國際通行生活模板體系；是高品質城市生活的一種標志。國瑞城堅持的大型綜合體開發模式，強調整個項目的有序規劃和功能互補，為居住者提供完備的商務功能和生活服務，對提升區域或城市價值有著不可或缺的點石成金的作用。相信在不久的將來，綜合體建筑模式將成為各大城市商業中心區的標準化國際通行生活模板體系；是高品質城市生活的一種標志。誠然，開發模式的創新的確給期盼激情的樓市一絲活力。綜合體建筑模式是一種

3、新的開發理念，也是一種新的居住方式，更是一種新的享受型生活。放眼城市建筑發展的前景，綜合體建筑功能復合模式的誕生必將釋放出巨大的能量，創造出巨大的需求空間和商機，主導未來樓市發展方向。綜合體建筑與提升城市價值“城中之城”，城市發展主導方向 一個綜合體建筑基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。 大多數城市一般都經歷相似的發展階段。在前工業化階段，是以勞動力密集型家庭小生產為主，城市經濟活動局限于小型家庭企業范圍，從業者主要是工匠、小商販、食品銷售商及其他低層次服務業人員。所以有學者認為，“集市”就是城市的最初雛形。 在工業化階段（很多發展中國家處于此階段），經濟活動部分地由家庭

4、轉向企業化生產，資本與勞動力相比其重要性顯著增強。隨著技術的進步和資本的積聚以及商業貿易網不斷完善，工業活動集中性增強，城市發展受到極大的推動，并往往產生首位性城市。在此過程中制造業城市得到優先發展，成為工業化時期的“寵兒”。制造業作為強有力的以輸出為指向的工業具有放射型功能，它產生新的就業機會，吸引農村勞動力進城工作，進而帶動經濟各部門的整體水平提高。這一階段的城市發展是以某一產業或功能為核心，城市布局也以此為核心，如北京的首鋼，就可以說是一個小型城市。 在第三階段，隨著工業生產機械化程度增強和資本與勞動力比例的再度提高，制造業產量的增長可在制造業勞動力少量增長甚至減少的情況下取得。尤其對其

5、他部門而言，如服務業等在提供勞動力就業機會方面相形重要。同時，交通網的完善，城郊土地資源的謙價性，使大型生產部門遷往邊緣地區和較小的城市，其在市中心的地位被知識密集型公司所取代。主要城市的功能逐漸由產品加工和低層次服務業向信息處理和高層次服務業過渡。 這一階段，城市以商務和商業為中心，所以在人們需要在一定地域范圍內具備完善的商務、生活、休閑、娛樂功能，所以綜合體建筑就順應這種需要潮流出現了。一個綜合體建筑基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。 從國外的建筑綜合體出現的歷史來看，的確映證了這一說法。作為紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。曼哈頓的住宅和商業用房的成交額占美國房地

6、產市場中同類用房交易額的40%；美國21%的電話從紐約打出；上世紀70-80年代曼哈頓地區經濟增長量占紐約市總經濟增長量的82%。在這里，匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等。這里還是世界上就業密度最高的地區，僅華爾街而言，長1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城中城的落座，造就了曼哈頓“世界中心”的美名。 除此之外，東京的陽光城、北京的國貿等都屬大型建筑綜合體。北京提出建造24小時CBD概念 ，即要求北京CB

7、D的功能不是單一性的，而是復合型的，也可以說北京CBD就是一個超大規模的建筑綜合體。建筑綜合體因其多數位于城市人流密集的關鍵地段，規模宏大，功能復合，并能24小時運轉，形成互補優勢，大大提高了物業的使用效率，所以又稱復合型高效建筑。正因如此，建筑綜合體將成為CBD建筑的主導形式。新城市的標志 建筑綜合體的特殊性決定了其具有很強的社會功能性，具有提高和完善區域價值，帶動周邊發展、產業發展的效能。使其成為聚集在這里的企業和人士的，也成為城市和社區的一筆無形資產，并對社區的發展起到強有力的輻射作用，帶動周邊土地增值，有利于城市的現代化與國際化。國貿中心正是這樣一個建筑帶動區域的典型例子。城市綜合體正

8、在成為新城市的標志！ 所謂“建筑綜合體”是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。 人們通常所理解的“綜合”概念有兩個：數量與種類上的積累是一種綜合，這種綜合不構成新系統的產生，局部增減無關整體大局；另一類綜合則是各組成部分之間的優化組合，并共同存在于一個有機系統之中。建筑綜合體與多功能建筑的差別，就在于它是處在一定聯系中的，與環境發生一定關系的各組成部分的統一整體。它是多種功能的系統化組合，使單個功能克服了局限性，并在相互依存的基礎上

9、，創造了更為廣泛與優越的整體功能；同時系統內部整體與部分、功能與目標、系統與外部環境各對矛盾相互作用，促使系統向整體最優化的方向發展，從而使之“自我更新、經濟和有生命力”。綜合體建筑的典型特征超大空間尺度 城市建筑綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。 城市建筑綜合體經統一規劃設計，利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異，創造了比團塊式建筑更豐富的空間。 通道樹型交通體系 通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的

10、地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。 現代城市景觀設計 應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市建筑綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。高科技及其集成設施 建筑綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動

11、扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。“城中之城”構筑的新城市商務空間國瑞城綜合建筑體模式解析理念：“全功能”的城市空間 建筑綜合體由城市社會生活的商業零售、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、文娛、交通等功能組成。辦公用途適合于各種混合開發，無論城市中心還是新區中心、工業區中心，辦公在綜合體中建立競爭性，加強吸引力，提高使用效益。辦公對綜合體其他功能，如酒店、會議、商業等提供有力的支持并形成最佳市場協同。 可以看出，建筑綜合體有著一般寫字樓項目所無法比擬的綜合優勢：酒店、公寓、商場為寫字樓的

12、良性發展提供了硬件配套、形象和人氣的保障，寫字樓則為酒店、公寓及商場提供了客源。建筑綜合體因其規模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規劃建設中扮演著非同尋常的角色。 國瑞城作為崇文門商圈最大的綜合體建筑，它的開發理念完全秉承并發揚了綜合體建筑的功能特點和開發理念，在80萬平方米的開發面積上建造了聚合商務、居住、購物、休閑等“全功能”的城中之城。規劃：二環內最大規模的城市建筑集群 隨著北京城市建設的不斷發展和完善，北京城市中心的可開發地塊越來越少，眾多新項目都早已把目標指向了四環甚至是五環以外，二環周邊的新項目可說是鳳毛麟角了。然而，國瑞城項目卻立足于北京市中心崇文商業區的核心地段，總占

13、地面積20公頃，總建筑面積80萬平方米，以絕對之姿成為北京二環內最大規模的綜合建筑集群。 商務：是現代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區域的城市地位和功能。以國貿為中心的CBD就是最好的例證。而國瑞城為提升崇文商圈的商務地位，推出了東西兩棟國際級標準的寫字樓，用高規格空間滿足不同企業的商務需求。 商業：商業零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區。作為城市功能的重要組成部分，國瑞城規劃打造十萬平米的國瑞崇外購物中心

14、，以現代化的SHOPPING MALL規劃、人流動線設計、一流交通導向,為顧客提供最舒適的購物環境。國瑞中心采納國際最流行的店中店形式，集超市、百貨、300 家品牌店、幾十家特色餐飲店，幾十家健身、娛樂、休閑、酒吧、電影院于一體。這些業態的組合，能夠充分滿足各類階層的消費需求。 居住：居住是城市開發的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區提供安全的生活空間。為了節省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，國瑞城建有三棟公寓，位于市中心一流位置，到北京任何角落都很方便，節省時間成本，為繁忙的高級白領提供交通便捷的居所。此外，國

15、瑞城“雅仕苑”，也滿足了城市其他階層人士的居住需求。 酒店：酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使城市保持持久的繁榮并增加了城市的活力。國瑞城內的國瑞飯店按五星級全智能化設計，建筑裝飾風格金碧輝煌、溫馨舒適，有各類客房460套，為商務旅客及旅游客提供豐富選擇。 交通：交通設施使綜合體與城市保持密切的聯系，為綜合體的零售提供持續不斷的人流。國瑞城項目地處環線地鐵和5號線地鐵的交匯處，周邊有長安街、兩廣路、崇外大街、二環路等多條交通干線和23、716、801等50多條公交線路，交通便捷、四通八達。交通的便利將為國瑞城帶來大

16、量的人流和物流，保證所有資源使用的最大化，也將使國瑞城成為一個新的中心。 物業：目前國瑞城邀請世邦魏理仕作為物業公司顧問。因為綜合體建筑，包含多方面內容，所以一個綜合體要有自己的一個專業的物業管理公司，所以國瑞城根據不同的功能部分引進最專業的合作伙伴，共同來管理這個項目。 服務：全天候設計 每種功能有其特定的運行時間范圍，建筑綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。建筑綜合體內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區，建筑綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區的功能得到

17、完善，恢復了城市的繁榮，促進了城市的發展。 城市是一個有機體，在其內部存在著各個部分彼此錯綜復雜的相依性，具體的表現就是城市生活的多功能交疊。建筑綜合體為城市生活功能提供了一個交合的空間。居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現在這個交合空間中，并互相促進。 商業零售的設置為辦公人員提供了方便，使辦公人員節省了時間，提高了辦事效率；而辦公人員的經常性消費又為零售增加了贏利；辦公為旅店帶來了客源，旅業的設置為辦公的來訪者提供了下塌地，提高了辦公的效率；旅店為商業零售增加了營利，商業零售的發達又為旅業帶來了客源。地段：得天獨厚的地段優勢 大型城市綜合對與項目地段要

18、求非常的高，它首先要求必須是在城市中心，因為如果在郊區，綜合體中的大型購物中心、五星級酒店以及國際化寫字樓將失去依托。但是又不能選在空間擁擠的地段，因為若空間太過擁擠，將降低住宅和公寓的居住舒適程度。所以這種項目必須選擇擁有足夠空間的城市中心區域。從這個角度看，國瑞城所在區域，簡直猶如天造地設般符合地段要求。 國瑞城項目位于北京市中心最繁華的商業區崇文商業區的核心地段，臨近CBD、王府井和金融街，具有得天獨厚的地理優勢；東臨北花市大街（舊稱北京站南街）、西接崇文門外大街、北依崇文門東大街、南靠花市大街；包含有大型購物廣場、五星級酒店、甲級辦公樓、商務公寓、四合院以及高檔住宅小區等多種建筑形態，

19、是北京二環內最大規模的綜合建筑集群。 項目地處區位的交通的便利性能，將為國瑞城帶來大量的人流和物流，保證所有資源使用的最大化，也將使國瑞城成為一個新的中心，所幅射的東方廣場、新世界商場、搜秀城等多個大型商場和周邊的醫院、郵局、學校為業主的生活提供了全面的配套。影響：構筑新崇文商圈 隨著國瑞城的出現，崇文門及周邊區域將成為北京房地產市場的熱點區域，這將使崇文門商圈在目前的基礎上更加成熟。在國瑞城這一城市綜合體建筑模式的帶動下，結合周邊的新世界百貨、新世界萬怡酒店、正仁大廈等建筑，將共同構筑起一個商務氣氛更加濃厚和成熟的新崇文商圈。新地產模式主導城市未來張章筍談新城市開發模式 綜合體建筑的功能復合

20、模式具備了最大程度整合建筑資源、豐富人居環境和辦公環境的優勢，將開創城市商業地產的新天地。挑戰最先進的地產模式 綜合體建筑模式正在挑戰國外最先進的地產開發模式。 由于目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強的專業知識和職業能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，向往高品質的生活。 首先，表現在對物業的交通、樓宇硬件設施(電梯、空調)以及物業管理水平等要求較高；其次，要求合理的物業生態景觀規劃。雄居城市商務中心的中產階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態只有在工

21、作之余才能得到釋放。設想，如果下班之后仍然面對嘈雜的人群、狹隘的空間、單一的建筑，那將會使得國人精神崩潰。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業具有合理的業態規劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應運而生了。 中國地產業的發展只有短短的20年時間，其間關于地產開發模式的探討一直未曾間斷，在經歷了將住宅地產和商業地產嚴格區分的時代后，人們發現，這種單一的地產開發模式已經越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應地產的迅速發展，開創一種嶄新的地產開發模式就成為地產商們面臨的課題

22、。通過對國外新近地產開發模式的學習和對市場需求的深入研究，大家發現，綜合體建筑模式正在挑戰國外最先進的地產開發模式。國瑞城就是在這樣的理念下，確定了80萬平方米的開發規劃。綜合體建筑的苛刻要求 大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。 綜合體建筑功能復合模式對選址有著嚴格的要求和標準。首先，它屬于綜合性物業，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地區，這樣才能獲得足夠大的開發地塊，以保證有足夠的空間實現低密度的建筑模式；同時，大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎；此外，它與城市的經濟有

23、著密切的聯系，這一切都需要與城市其他區域之間有快速便捷的交通網絡做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。國瑞城位于北京二環邊的崇文門商圈，交通便利，基礎設施配套成熟，具備了開發大型綜合體建筑的地段要求。 另外，為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體，其中必須具備一定規模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。國瑞城最引以為豪的就是它完備的功能規劃，這點在北京中心區域的項目中并不多見。未來地產的主導 綜合體建筑模式成為各大城市商業中心區的標準化國際通行生活

24、模板體系；成為高品質城市生活的一種標志。 大型城市綜合體模式最大的優勢在于資源共生、聚合增值。從世界各國大、中型城市發展的經驗可以看出，城市的發展已經走過了功能單一、條塊分割布局的時代，未來的趨勢是以某一突出功能為主導，復合休閑、娛樂、住宅、文化、旅游等要素的大體量綜合性產品。北京未來的發展正在跟世界接軌，社會發展對大型綜合優質物業的需求將越來越強烈，綜合性的優質物業品質，良好的業態規劃決定了大型城市綜合體將占領北京城市地產開發制高點。目前，綜合體建筑模式已經成為實力地產商的重要選擇。 相信在不久的將來，綜合體建筑模式就會成為各大城市商業中心區的標準化國際通行生活模板體系；成為高品質城市生活的一種標志。誠然，開發模式的創新的確給盼望激情的樓市一絲活力，綜合體建筑模式是一種新的開發理念，也是一種新的居住方式，更是一種新的享受型生活。綜合體建筑功能復合模式的誕生必將釋放出巨大的能量，創造出巨大的需求空間和商機，主導未來樓市發展方向。